中海地下車庫控制要點(diǎn)計劃

1、.中海作為房地產(chǎn)行業(yè)絕對的收益老大，即便在全行業(yè)的收益跌破10%，凈收益率仍舊達(dá)到了23%，秒殺萬科、碧桂園、恒大等標(biāo)桿房企。而中海地產(chǎn)的收益率能甩出敵手幾條街，主要在于其成本控制太強(qiáng)啊，地庫作為成本控制中的重中之重，今日和大家分享一此中海的地下車庫成本控制方法。一、地下車庫泊車數(shù)目1、車庫范圍獨(dú)立地庫與大底盤地庫各有益弊，須聯(lián)合地質(zhì)條件及總圖布局進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性研究，確立最優(yōu)的地庫布局，將地庫成本控制在最先階段；2、車庫層數(shù)盡量不做兩層地庫或減少地下二層地庫面積3、車庫埋深聯(lián)合場所、管線布局；有條件盡量架空、半地下泊車。.二、人防地下室問題1、盡量降低人防等級，爭取不做5級人房明確人防等級后再開始

2、設(shè)計。假如是乙級人防（常5級或常6級），無需每個防備單元均設(shè)置通往室外露天的樓梯，能夠借用相連的防備單位；這樣能夠騰出大批車位；.人防口部設(shè)置應(yīng)部署在不影響泊車的地方，特別不宜部署在車道旁。2、盡量利用汽車坡道做人防主要進(jìn)出口人防主要進(jìn)出口需露出地面，并做防雨設(shè)備或做鋼筋砼防坍毀棚架，既浪費(fèi)又影響景觀，應(yīng)盡量減少；.相鄰防備單元的主要進(jìn)出口應(yīng)歸并設(shè)置。三、泊車效率的提高1、再次澄清對于“單車位面積”的統(tǒng)計口徑地下車庫總面積=地下車庫所有設(shè)備用房東樓地下室只有當(dāng)存在垃圾房、污水辦理站、換熱站以及政府規(guī)定要做的非靈活車庫、物管用房等特別狀況下需要設(shè)置的房間時，可同意進(jìn)行特別說明及復(fù)核。2、公司控制

3、標(biāo)準(zhǔn)：單車位面積35.控制標(biāo)準(zhǔn)其實不是最優(yōu)值，不可以應(yīng)已經(jīng)達(dá)到而停止優(yōu)化！1）無人防地下室往常能夠做到32平米/輛；2）大型泊車庫效率較高，好多能夠做到30平米/輛以下；3）當(dāng)?shù)貛炫c建筑塔樓完全脫開，同時又沒有人防時，泊車率值能輕松做到25平米/輛以下；4）當(dāng)前，各項目中，有做到33平米、37平米、甚至41平米，成本優(yōu)化空間仍舊是很大。一般地下一層車庫建安成本約1600元/平米，人防地下室約2300元。以停放500輛的車庫，單車位面積每減少1平米，起碼降低造價80萬，平攤可售成本降低14.4元。3、柱網(wǎng)部署1）公司控制標(biāo)準(zhǔn)：7800X7800.汽車庫設(shè)計規(guī)范規(guī)定小車位1800X4800，車側(cè)6

4、00，車尾500，兩車共用，一般車位能夠依據(jù)2400X5050。.7800柱網(wǎng)能夠知足一般泊車位要求（除非政府對泊車有其余明確建議）。后側(cè)有墻，車位應(yīng)依據(jù)2400X5300。地下室輪廓線：要求平直方正，無用的面積必定要剔除。無實質(zhì)用途，應(yīng)改正地庫輪廓。無實質(zhì)用途，改正地庫輪廓或改作他用。4、部署方式.部署方式設(shè)備用房面積需要嚴(yán)格控制.5、設(shè)備用房面積需要嚴(yán)格控制經(jīng)驗數(shù)據(jù)：10萬平米規(guī)模的住所小區(qū)，設(shè)備房面積約700800平米左右（未含車庫排風(fēng)、消防控制）。此中，變配電房約150平米；公變房：約50平米；柴油發(fā)電機(jī)房：約100平米；水泵房：約120平米；生活水池：約100平米；消防水池：約150

5、平米；其余：約50平米。小區(qū)規(guī)模每增添10萬平米，設(shè)備房增大30%左右。6、設(shè)備用房地點(diǎn)需要認(rèn)真商酌.車道兩邊是車位部署的黃金寶地，設(shè)備房（以及非靈活車庫）不該擠占泊車地點(diǎn)；此處地點(diǎn)規(guī)整且湊近車道，不宜部署設(shè)備用房?？杀M量利用塔樓下方、邊角空間等不方便泊車的地點(diǎn)部署設(shè)備房。設(shè)備房設(shè)置在塔樓下方，應(yīng)注意水泵房及變壓器的低頻噪音對首層住戶有影響，上部有水房間對下部電房有影響。四、車庫層高層高每增添100MM，地下室綜合成本增添18元/平米。.1、常有認(rèn)識誤區(qū)（1）片面的以為車庫凈高2.2米，是指最不利空間的凈高。其實在設(shè)計中，主要能保證“車道處、以及大多數(shù)的泊車位處”的凈高為2.2米即可。2）設(shè)備

6、高度計算不精準(zhǔn)，當(dāng)車庫設(shè)有“噴淋、通風(fēng)及電橋架等設(shè)備管線”時，管線高度計算時不夠精準(zhǔn)；或許“風(fēng)道、噴淋”等設(shè)備部署沒有盡量避開主車道；或許設(shè)備管線交錯點(diǎn)也未躲讓主車道，致使車庫高度人為增高，造成不用要的浪費(fèi)。3）對常用設(shè)備配置要求不清楚。當(dāng)車庫與變配電間或水池等設(shè)備用房同層設(shè)計時，未采納設(shè)備用房處局部降板，而是一起依據(jù)設(shè)備房的高度來設(shè)置同層層高。2、影響地下室層高的因素：1）凈高：車庫凈高：22002）機(jī)械排煙：總建筑面積2000地下車庫必設(shè)機(jī)械排煙3）噴淋：10輛地下車庫，或50輛地上車庫（含架空層車庫）必設(shè)噴淋，寬度1200的風(fēng)道下邊需設(shè)噴淋4）防火分區(qū)：地下車庫一個防火分區(qū)2000設(shè)噴淋

7、40005）梁高：800MM高更節(jié)儉（地下室埋深不大時）.（6）設(shè)備常用計算高度3、嚴(yán)格控制地下室層高：1）應(yīng)盡量使“主風(fēng)道”湊近車道邊側(cè)設(shè)置；2）風(fēng)道寬度盡量控制在1.2米之內(nèi)，使風(fēng)道下邊不設(shè)噴淋；3）電橋架、設(shè)備管線盡量與風(fēng)道平行設(shè)置、不設(shè)在風(fēng)道下方；4）各種管線交錯點(diǎn)不要設(shè)在主車道處。車庫層高=車庫底板結(jié)構(gòu)面厚度泊車庫凈高2.2米通風(fēng)（噴淋高度）（電橋架）頂板梁高。風(fēng)道下無噴淋，層高能夠控制在3.40米；（1002200300800）風(fēng)道下有噴淋，層高能夠控制在3.60米；（1002200200300800）.公司控制標(biāo)準(zhǔn)：一般地庫3.6m；人防車庫3.8m。頂板采納結(jié)構(gòu)找坡，可省去頂板建筑找坡層（細(xì)石砼配鋼筋網(wǎng)片）；頂板及底板采納同方向、同坡度的結(jié)構(gòu)找坡。五、覆土厚度地庫頂板覆土厚度決定著頂板的荷載，也決定著地庫的梁柱高度、截面尺寸、配筋數(shù)目等，也間接決定著地庫的結(jié)構(gòu)成本。覆土厚度由管網(wǎng)布局、栽種要求、綠地率要求等因素決定，所以，優(yōu)化綜合管網(wǎng)的布局至關(guān)重要。頂板均勻覆土厚度：.1）應(yīng)聯(lián)合景觀方案精美化設(shè)計，不一樣栽種地區(qū)覆土厚度應(yīng)不一樣；或采納樹池、堆土形式來栽種；均勻覆土厚度米1.21.米0。（2）如采納覆土栽種，建議覆土厚度以下：栽種大樹處覆土局部1500；