中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)聯(lián)性研究分析

1、摘 要中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)聯(lián)性研究房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，并且與國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門的發(fā)展都有著至關(guān)重要的聯(lián)系。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有顯著影響，不僅關(guān)系到人民生活水平，也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用。我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率不僅遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和 GDP 增長(zhǎng)率，同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)增加值占國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的比重也在逐年增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也呈現(xiàn)出日益增長(zhǎng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。本文運(yùn)用了許多動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)計(jì)量和時(shí)間序列分析方法研究房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)變量與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行之間的關(guān)聯(lián)性問題。我們首先通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)

2、濟(jì)增長(zhǎng)過程中存在的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變來(lái)了解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及其與我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。我們構(gòu)建雙變量結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變模型，結(jié)果發(fā)現(xiàn)我國(guó)商品房銷售價(jià)格指數(shù)與我國(guó)GDP增長(zhǎng)率雙變量結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變模型是顯著的，從模型的估計(jì)結(jié)果可以看出我國(guó)商品房銷售價(jià)格指數(shù)與我國(guó)GDP增長(zhǎng)率雙變量結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變模型存在顯著的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變點(diǎn)。由結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變點(diǎn)可以將總樣本區(qū)間劃分為4個(gè)子樣本區(qū)間，我們采用子樣本區(qū)間參數(shù)估計(jì)方法分別對(duì)4個(gè)子樣本區(qū)間分別進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，發(fā)現(xiàn)截距估計(jì)值在第一個(gè)子樣本區(qū)間內(nèi)最大，在第四個(gè)子樣本區(qū)間內(nèi)最小，隨時(shí)間發(fā)展呈現(xiàn)出逐級(jí)遞減的趨勢(shì)，斜率估計(jì)值在第一個(gè)子樣本區(qū)間和第四個(gè)子樣本區(qū)間為負(fù)數(shù)，而在第二個(gè)子樣本區(qū)間和第三個(gè)子樣本區(qū)

3、間為正數(shù)，而可以看出解釋能力在第三個(gè)子樣本區(qū)間內(nèi)解釋能力最強(qiáng)，在第一個(gè)子樣本區(qū)間內(nèi)我國(guó)商品房銷售價(jià)格指數(shù)對(duì)GDP增長(zhǎng)率解釋能力最弱。接下來(lái)我們應(yīng)用單位根檢驗(yàn)、VAR 模型、Granger 因果關(guān)系檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解等計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的相互關(guān)系，從多方面、多視角進(jìn)行進(jìn)一步的綜合實(shí)證檢驗(yàn)與分析，從而試圖探尋我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)聯(lián)性和影響程度。我們使用 GDP 增長(zhǎng)率和工業(yè)增加值增長(zhǎng)率兩種變量來(lái)表征我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，以商品房銷售額同比增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)表征我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平。通過檢驗(yàn)我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)商品房銷售額增長(zhǎng)率對(duì) GDP 增長(zhǎng)率序列具有較為顯著的影

4、響作用，而 GDP 增長(zhǎng)率對(duì)商品房銷售額增長(zhǎng)率的影響則并不十分顯著。通過我國(guó)商品房銷售額增長(zhǎng)率與 GDP 增長(zhǎng)率的趨勢(shì)成分以及波動(dòng)成分之間的相互影響關(guān)系檢驗(yàn)我們都發(fā)現(xiàn)，我國(guó)商品房銷售額增長(zhǎng)率能夠顯著影響 GDP 增長(zhǎng)率，而 GDP 增長(zhǎng)率對(duì)我國(guó)商品房銷售I額增長(zhǎng)率的影響程度依然相對(duì)較為微弱。而我們以工業(yè)增加值增速來(lái)表征經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)，得到了相同的結(jié)論。其次，我們通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格以及通貨膨脹率的波動(dòng)過程對(duì)比來(lái)了解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及其與我國(guó)通貨膨脹率之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。我們通過利用馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)與我國(guó)通貨膨脹率數(shù)據(jù)分別進(jìn)行計(jì)算檢驗(yàn)，以判別我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和通貨膨脹

5、之間的關(guān)聯(lián)與區(qū)別。估計(jì)結(jié)果表明我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的月度同比增長(zhǎng)率存在明顯的兩區(qū)制特征，即高增長(zhǎng)區(qū)制和低增長(zhǎng)區(qū)制，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格月度同比增長(zhǎng)率在低增長(zhǎng)區(qū)制的平均持續(xù)期為 5.1867 個(gè)月，而在高增長(zhǎng)區(qū)制的平均持續(xù)期為18.1159 個(gè)月。我國(guó)通貨膨脹率滯后 1 階的馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型的估計(jì)結(jié)果也表明我國(guó)通貨膨脹率存在明顯的兩區(qū)制特征，我國(guó)通貨膨脹率在低增長(zhǎng)區(qū)制的平均持續(xù)期為14.8588 個(gè)月，而在高增長(zhǎng)區(qū)制的平均持續(xù)期為 15.2672 個(gè)月?？梢娢覈?guó)通貨膨脹率數(shù)據(jù)區(qū)制轉(zhuǎn)移的次數(shù)較少，而在每個(gè)區(qū)制的持續(xù)期則較長(zhǎng)。然后，我們對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間的相互關(guān)系分別進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)與分析。

6、我們通過檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)通貨膨脹率對(duì)我國(guó)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率的影響較弱，名義利率對(duì)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的影響具有一定程度的滯后性，貸款增長(zhǎng)率對(duì)我國(guó)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率的影響非常顯著，但商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率對(duì)貸款增長(zhǎng)率的影響系數(shù)較小。方差分解結(jié)果表明貸款增長(zhǎng)率對(duì)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率序列的貢獻(xiàn)率始終保持在 28%左右。投資增長(zhǎng)率對(duì)我國(guó)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率的影響較小，Granger 因果關(guān)系檢驗(yàn)表明投資增長(zhǎng)率序列不能 Granger 影響我國(guó)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率序列，方差分解結(jié)果表明我國(guó)投資增長(zhǎng)率序列對(duì)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率序列的貢獻(xiàn)率很小。我國(guó)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)率的影響系數(shù)較小，而消費(fèi)增長(zhǎng)率對(duì)我國(guó)商品

7、房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率的影響較顯著。方差分解結(jié)果表明消費(fèi)增長(zhǎng)率序列對(duì)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率序列的貢獻(xiàn)率在第 10 期為 4.7799%。最后，我們對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與我國(guó)其他主要市場(chǎng)之間的相互關(guān)系分別進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)與分析，從而探尋我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與我國(guó)其他主要市場(chǎng)之間的關(guān)聯(lián)性和影響程度。我們首先檢驗(yàn)我國(guó)商品房銷售價(jià)格與股票市場(chǎng)之間的相關(guān)關(guān)系，發(fā)現(xiàn)滯后一階和滯后二階的股票市場(chǎng)對(duì)我國(guó)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率的影響都非常微弱，股票市場(chǎng)對(duì)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率序列的貢獻(xiàn)率也較小。債券市場(chǎng)對(duì)我國(guó)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率的影響較小，債券市場(chǎng)序列能夠略微 Granger 影響我國(guó)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率序列，方差分解結(jié)果表明債券市場(chǎng)對(duì)

8、商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率序列的貢獻(xiàn)率在第 10 期才上升至 1.9242%。匯率增長(zhǎng)率對(duì)我國(guó)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率具有一定的影響，方差分解結(jié)果表明匯率增長(zhǎng)率對(duì)商品II房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率序列的貢獻(xiàn)率到第 10 期上升為 3.3153%。貨幣增長(zhǎng)率對(duì)我國(guó)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率沒有影響，方差分解結(jié)果表明貨幣市場(chǎng)對(duì)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率序列的貢獻(xiàn)率在第 2 期為 0.0601%，然后逐漸下降。商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率對(duì)汽車產(chǎn)量增長(zhǎng)率的影響系數(shù)非常顯著，而汽車產(chǎn)量增長(zhǎng)率對(duì)我國(guó)商品房銷售價(jià)格增長(zhǎng)率幾乎沒有影響。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)，宏觀經(jīng)濟(jì)，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，區(qū)制轉(zhuǎn)移IIIAbstractThe Correlation betwe

9、en Real Estate Market and Macroeconomic inChinaReal estate market is closely related not only to economic development and thedevelopment of national economy sectors have a vital link. For the real estate marketreal estate prices have a significant impact, not only to the peoples living standards,but

10、 also the stable development of the national economy has a very important role.Chinas real estate investment growth rate is not only much higher than the fixed assetinvestment growth and GDP growth, while accounting for the added value of our realestate economy is also growing proportion of the tota

11、l real estate development andinvestment accounted for in fixed asset investment also showed the proportion of thegrowing trend, real estate has become a pillar industry of China is one of the nationaleconomy.In this paper, a number of dynamic econometric and time series analysis of thereal estate ma

12、rket-related variables and the relationship between macroeconomicissues. We first of our real estate prices in the process of economic growth, structuralchanges to the existing understanding of Chinas real estate market trends andeconomic growth in Chinas correspondence. We constructed two-variable

13、model ofstructural change and found that sales of commercial housing price index for GDPgrowth of two-variable model of structural change is significant, estimated from themodel results show that sales of commercial housing price index and the structure ofChinas GDP growth rate of two-variable signi

14、ficant changes in the structure of modeltransition point. By the structural change point total sample interval can be dividedinto 4 sub-sample interval, we use the sub-sample interval estimation methods aresub-sample interval of 4 to estimate the parameters, respectively, and found that theintercept

15、 estimates range in the first sub-sample of the largest in the The fourthsub-sample of the smallest interval, step by step over time showing a decreasing trend,the slope estimates range in the first and fourth sub-sub-sample of the sample intervalIVis negative, the sample interval in the second and

16、third sub-sub-sample interval ispositive, it can be seen in the third sub-sample explanatory power to explain thestrongest interval, sample interval in the first sub-housing sales price index of GDPgrowth to explain the weakest.Next, we applied unit root test, VAR model, Granger causality test, impu

17、lseresponse function and variance decomposition econometric methods, and therelationship between economic growth and the real estate market, in many ways,multi-angle further Comprehensive empirical testing and analysis, which attempts toexplore the real estate market and the relationship between eco

18、nomic growth andimpact. We use the GDP growth rate and growth rate of industrial added value of twovariables to characterize Chinas economic growth to year growth rate of real estatesales data to characterize the development level of Chinas real estate market.Through testing we found that our rate o

19、f growth of the GDP growth rate of realestate sales sequence has more significant influence, while the growth rate of GDPgrowth rates of real estate sales are not very significant. Through our real estate salestrend growth rate and GDP growth volatility component composition and therelationships bet

20、ween the test we found that growth rates of real estate sales cansignificantly affect the GDP growth rate, while the GDP growth rate of real estatesales in China influence the growth rate is still relatively weak. The growth rate ofindustrial added value to our characterization of economic growth, h

21、ave the sameconclusion.We adopted our real estate prices and the volatility of inflation compared to theprocess of understanding the trend of the real estate market and its relationship withChina the correspondence between the rate of inflation. We use Markov regimeswitching model year growth rate o

22、f house price inflation data and the data of testswere calculated to determine the real estate market and the relationship betweeninflation and difference. Our estimation results show that the monthly house pricegrowth year on year there are obvious characteristics of the two-district system, thatsy

23、stem of high-growth areas and low-growth areas in the system, my monthly houseprice growth in the low-growth year on year, the average duration of the districtsystem was 5.1867 months, high-growth areas in the system, the average duration isV18.1159 months. Chinas inflation rate lagged 1-order Marko

24、v regime switchingmodel estimation results also show that Chinas inflation rate system there areobvious characteristics of the two areas, Chinas inflation rate in the low-growth areas,the average duration of the system was 14.8588 months high-growth areas in thesystem, the average duration is 15.267

25、2 months. Our data shows the rate of inflationless the number of regime switching, and in the duration of each district system islonger.We study our real estate market and the main macroeconomic variables,respectively, the relationship between the empirical test and analysis. We test showedthat the

26、rate of inflation on real estate sales prices of the impact of weaker growth inthe nominal interest rate of commercial housing prices in China have a certain degreeof lag, the loan growth rate of prices of the impact of sales of commercial property isvery significant, but growth rate of commercial h

27、ousing sales price impact of loangrowth coefficient is small. Variance decomposition results show that the loan growthrate of real estate sales prices contributed the sequence is always maintained at about28%. Investment growth rate on real estate sales prices of the impact of lower growth,Granger c

28、ausality test showed that the growth rate of investment is not Grangersequence of growth of commercial housing sales price series, the variancedecomposition results show that the sequence of investment growth rate of real estatesales prices sequence of a small contribution. Growth rate of real estat

29、e sales priceson consumption growth rate of the coefficient is small, while the consumption growthrate of real estate sales prices of the impact of more significant growth. Variancedecomposition results show that the consumption growth rate series of real estatesales prices in the contribution rate

30、of the sequence is 4.7799%.Finally, our real estate market and other major markets of the relationshipbetween the empirical test and analysis were to explore the Real Estate Market andother major markets in China and the relationship between the degree of influence.We first examined the sales price

31、of real estate and stock market correlation betweenthe found behind the first and second lag of stock market prices of real estate sales arevery weak growth rate of the stock market to real estate sales price growth sequencecontribution rate is also smaller. Bond market growth rate of commercial hou

32、singVIsales price less affected, the bond market can be a little Granger sequence of growthof commercial housing sales price series, the variance decomposition results showthat the bond market, the price growth rate series of real estate sales in thecontribution rate was rose to 1.9242 percent. Exch

33、ange rate on the growth ofcommercial housing sales price has some effect, the exchange rate variancedecomposition results show that the rate of growth of real estate sales pricescontributed to the sequence rose to 3.3153%. Money growth rate on the sales price ofreal estate did not affect the varianc

34、e decomposition results show that the moneymarket rate series of real estate sales prices in the contribution rate is 0.0601%, andthen gradually declined. Sales of commercial vehicle production growth rate of pricegrowth in the influence of significant factors, and vehicle production growth rate ofC

35、hinas real estate sales prices had little impact.Keywords:Real Estate Market; Macroeconomic; Structural Change; Regime SwitchingVII目錄第 1 章 緒論.11.1 選題背景與研究意義.11.2 研究思路與研究方法.21.3 文獻(xiàn)回顧.31.4 主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn).13第 2 章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變分析.142.1 結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變模型的構(gòu)建.152.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的實(shí)證檢驗(yàn).162.3 本章小結(jié).22第 3 章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)關(guān)系的實(shí)證研究.243.

36、1 檢驗(yàn)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相關(guān)關(guān)系的模型與方法.253.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)與 GDP 增長(zhǎng)率相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn).313.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)與工業(yè)增加值增速相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn).453.4 本章小結(jié).59第 4 章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與通貨膨脹的區(qū)制轉(zhuǎn)移比較分析.604.1 馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型的構(gòu)建.624.2 商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率與通貨膨脹率的數(shù)據(jù)分析.654.3 商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率與通貨膨脹率的區(qū)制轉(zhuǎn)移分析.694.4 本章小結(jié).73第5章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量關(guān)系的實(shí)證研究.755.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)與通貨膨脹率相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn).775.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)與利率相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn).815.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)與信貸相關(guān)關(guān)系檢

37、驗(yàn).855.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)與投資相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn).90VIII5.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)與消費(fèi)相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn).945.6 本章小結(jié).99第 6 章 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他主要市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證研究.1006.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn).1026.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)與債券市場(chǎng)相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn).1066.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)與外匯市場(chǎng)相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn).1106.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)與貨幣市場(chǎng)相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn).1156.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)與汽車市場(chǎng)相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn).1196.6 本章小結(jié).123結(jié) 論.125參考文獻(xiàn).128后 記.138IX第 1 章 緒論1.1 選題背景與研究意義1.1.1 選題背景自我國(guó)開始城鎮(zhèn)居民住房改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)

38、市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不僅對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了巨大的帶動(dòng)作用，與此同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的方方面面都產(chǎn)生了極為深遠(yuǎn)的影響，直至今日，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是學(xué)術(shù)研究以及社會(huì)各界所熱衷探討的話題。回顧我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展道路，我們不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終伴隨著政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，從住房公有制，到住房分配貨幣化，再到房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也清晰的反應(yīng)出我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和改革開放的發(fā)展歷程。1991 年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，這對(duì)于城鎮(zhèn)住房改革具有深遠(yuǎn)的影響，這一意見對(duì)于房改的各項(xiàng)原則和目標(biāo)進(jìn)行了明確。在 1992 年鄧小平同志發(fā)表

39、南巡講話以后，不僅使得我國(guó)對(duì)外開放的步伐加快，同時(shí)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)也進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期。從此全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格也逐步放開，從這一年開始政府審批權(quán)利下放，金融機(jī)構(gòu)也可以進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)貸款，在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)加快改革開放步伐的帶動(dòng)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)快速擴(kuò)張時(shí)期，具體表現(xiàn)為 1992 年開始我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)勢(shì)頭。由于 1992 年我國(guó)房?jī)r(jià)的大幅度上漲，1993 年我國(guó)開始宣布終止房地產(chǎn)公司上市，并且開始控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)。同年，關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)起到了非常關(guān)鍵的作用。意見正式提出整頓全國(guó)的金融秩序，并加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管并且進(jìn)行宏觀調(diào)控的

40、16 條具體政策措施，從而順利實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)軟著陸。我國(guó)政府也開始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)監(jiān)管措施，進(jìn)行清理和整頓。1994 年，我國(guó)又出臺(tái)了國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定，從此建立住房公積金成為房改的一項(xiàng)重要內(nèi)容，可以認(rèn)為住房公積金制度開始了住房分配的貨幣化，也是新的住房制度的雛形。1997 年 5 月，住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法出臺(tái)，不僅成為按揭業(yè)務(wù)的法律依據(jù)，同時(shí)也進(jìn)一步促進(jìn)了房地產(chǎn)金融的發(fā)展。1998 年，我國(guó)頒布實(shí)施了關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知，這一綱領(lǐng)性文件成為我國(guó)住房體制改革的一次重要分水嶺。從 1998 年起我國(guó)不再進(jìn)行住房實(shí)物分配，改為實(shí)行住房分配貨幣化或者住

41、房供給商品化，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在這項(xiàng)重大改革舉1措之下形成了一個(gè)嶄新的面貌，我國(guó)的福利分房制度也被徹底取消。2001 年北京成功申辦第 29 界奧運(yùn)會(huì)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開啟了“奧運(yùn)時(shí)代”的序幕，在北京奧運(yùn)的帶動(dòng)下中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入了一個(gè)飛速發(fā)展的時(shí)期。2002 年隨著招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的規(guī)定的出臺(tái)，全國(guó)各地均加大了征地和拆遷行為，雖然該政策的主旨為推動(dòng)政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)同時(shí)推進(jìn)我國(guó)的城市化進(jìn)程，但由此也創(chuàng)造了大量的強(qiáng)制性的消費(fèi)需求，也在某種程度上成為房?jī)r(jià)上漲的助推器。從 2004 年 8月 31 日起開始執(zhí)行新的土地出讓制度，即所有六類土地全部實(shí)行公開出讓，采取公開招標(biāo)、公開拍

42、賣、公開掛牌的方式對(duì)土地進(jìn)行出讓。此項(xiàng)規(guī)定導(dǎo)致住宅土地用地價(jià)格掀起上漲高峰，從而推動(dòng)我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的一路走高。1.1.2 研究意義房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，并且與國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門的發(fā)展都有著至關(guān)重要的聯(lián)系。房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)具有顯著影響，不僅關(guān)系到人民生活水平，也對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的作用。我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率不僅遠(yuǎn)高于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和 GDP 增長(zhǎng)率，同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)增加值占國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的比重也在逐年增加，房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也呈現(xiàn)出日益增長(zhǎng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。由于房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，它的運(yùn)行狀

43、態(tài)會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展有著重要影響。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著如此緊密的聯(lián)系，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)也被認(rèn)為是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，能否保證房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，是世界各國(guó)都亟待解決的問題之一，如果處理不慎，將會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響，甚至威脅到國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全。從這個(gè)角度來(lái)說，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的相互關(guān)系進(jìn)行研究，不僅具有重要的理論意義，更具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。1.2 研究思路與研究方法本論文主要采用理論與實(shí)踐相結(jié)合、定性分析與定量分析相結(jié)合、規(guī)范分析與實(shí)證分析相結(jié)合的研究策略，同時(shí)輔以大量的數(shù)據(jù)、圖、表和統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)來(lái)加以說明，不僅能夠增

44、強(qiáng)分析的廣度和深度，而且能夠使研究更具合理客觀性和科學(xué)準(zhǔn)確性。此外，本論文運(yùn)用了許多動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)計(jì)量和時(shí)間序列分析方法研究宏觀經(jīng)濟(jì)變量與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)變量之間的關(guān)聯(lián)性問題。2本文首先采用我國(guó)商品房銷售價(jià)格指數(shù)來(lái)代表我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況，基于Bai和Perron (1998)和Andrew (1993)提出的雙變量結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變模型，通過識(shí)別我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過程中存在的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變來(lái)了解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，并采用子樣本估計(jì)方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各個(gè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變區(qū)間進(jìn)行分析，以獲得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。然后我們將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)行系統(tǒng)分析和比較，通過構(gòu)建VAR模型、Gr

45、anger因果關(guān)系檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)的比較。接下來(lái)我們采用馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型計(jì)算和檢驗(yàn)以我國(guó)商品房銷售價(jià)格月度同比增長(zhǎng)率代表的房地產(chǎn)市場(chǎng)與以我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)代表的通貨膨脹率之間的區(qū)制變遷，比較和分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與通貨膨脹之間的系統(tǒng)關(guān)聯(lián)。在本文的最后兩章，我們將我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與我國(guó)主要宏觀經(jīng)濟(jì)變量以及其他主要市場(chǎng)，分別進(jìn)行分析和檢驗(yàn)。我們考察了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與我國(guó)利率、消費(fèi)、CPI、投資和貸款之間的相互作用關(guān)系，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)與我國(guó)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)、外匯市場(chǎng)和汽車市場(chǎng)之間的相互作用關(guān)系，以期獲得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)

46、運(yùn)行的相互影響關(guān)系，為我國(guó)政府制定相關(guān)政策，規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供參考。1.3 文獻(xiàn)回顧1.3.1 國(guó)外相關(guān)文獻(xiàn)回顧由于房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)具有至關(guān)重要的作用，國(guó)外的許多學(xué)者也對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展予以關(guān)注，我們發(fā)現(xiàn)國(guó)外研究者的主要視角基于房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性研究，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)、宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響以及房地產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)對(duì)于消費(fèi)的影響等方面。很多學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期的相互作用關(guān)系進(jìn)行了分析，大多數(shù)學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期具有非常顯著的關(guān)聯(lián)性。Burns(1935)基于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)周期進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在

47、長(zhǎng)周期，這被認(rèn)為是關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性研究的開端。Long(1940)通過對(duì)美國(guó) 1868 年至 1940 年 29 個(gè)城市的建筑面積進(jìn)行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)美國(guó)建筑周期的平均長(zhǎng)度為 20 年，但是波動(dòng)幅度比較大。美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到短周期和長(zhǎng)周期的共同作用，但是其主要作用的是長(zhǎng)周期。AlanRabinowitz(1980)基于美國(guó) 1795 年至 1973 年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)美國(guó)的房地產(chǎn)周期大約為 18 年。Grebler 和 Burns(1982)對(duì)美國(guó) 1950 年至 1978 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的3變化進(jìn)行了分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)住宅類房地產(chǎn)的周期數(shù)為 6，而非住宅類的房地產(chǎn)周期數(shù)為4，并

48、且經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)波動(dòng)要先于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，約為 11 個(gè)月。Brown(1984)通過對(duì) 1968年至 1983 年美國(guó)住宅銷售的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)美國(guó)住宅市場(chǎng)依然存在周期，并且住宅周期與經(jīng)濟(jì)周期具有重要影響。Pritchett(1984)通過對(duì)美國(guó) 1967 年至 1982 年的經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期波動(dòng)性，并且房地產(chǎn)的空置率最為顯著的波動(dòng)項(xiàng)。Hekman(1985)通過對(duì)美國(guó) 1979 年至 1983 年 14 座城市的寫字樓市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)寫字樓租金與本地經(jīng)濟(jì)，甚至與經(jīng)濟(jì)周期具有十分顯著的相關(guān)關(guān)系，并且同通貨膨脹率數(shù)據(jù)具有一定程度的影響關(guān)系。Whe

49、sten(1994)對(duì)美國(guó)的住宅類房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入的探索和檢驗(yàn)，研究結(jié)果表明相對(duì)于寫字樓類型的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住宅類市場(chǎng)波動(dòng)與經(jīng)濟(jì)周期更為接近。還有一些學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)對(duì)于消費(fèi)的影響進(jìn)行了大量的研究，Henderson和 Ioannides(1983)通過研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于消費(fèi)的影響是不確定的，這是由于房地產(chǎn)具有消費(fèi)品和投資品的雙重屬性，而人們對(duì)于這兩種不同屬性的需求是不同的。Ioannides 和 Rosenthal(1994)通過對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響的因素在于人們對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，而非投資需求。Levin(1998)通過對(duì)美國(guó)

50、1969 年的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)沒有非常明顯的影響。Arrondel 和 Lefebvre(2001)通過對(duì)法國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究，認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響的因素在于人們對(duì)房地產(chǎn)的投資需求，并不是消費(fèi)需求。Bayoumi 和 Edison(2003)通過對(duì) 16 個(gè)國(guó)家的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)具有顯著的促進(jìn)作用。Benjamin 等(2004)基于美國(guó) 1952 年第一季度至 2001 年第四季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究結(jié)果表明房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)的影響系數(shù)為金融資產(chǎn)的 4 倍。Chirinko(2004)基于 13 個(gè)國(guó)家的數(shù)據(jù)構(gòu)建結(jié)構(gòu)向量自回歸模型，結(jié)果發(fā)現(xiàn)

51、房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都具有重要的促進(jìn)作用。Chirinko 等(2004)通過對(duì)日本和美國(guó)等國(guó)家的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究結(jié)果也發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)要顯著強(qiáng)于股票市場(chǎng)。Edelstein 和 Lum(2004)通過對(duì)新加坡1990 年第一季度至 2002 年第四季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果表明公共房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于消費(fèi)的影響顯著大于私有房地產(chǎn)。Attanasio(2005)通過研究得出的結(jié)果是房地產(chǎn)市場(chǎng)與消費(fèi)之間并不存在顯著的相互影響關(guān)系，他認(rèn)為房地產(chǎn)與消費(fèi)呈現(xiàn)出相類似的形態(tài)是因?yàn)槭杖腩A(yù)期的作用。Case (2005)基于 OECD 國(guó)家的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析檢驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)對(duì)居民

52、消費(fèi)具有非常明顯的促進(jìn)作用。Case 等(2005)通過對(duì) 14 個(gè)國(guó)家的數(shù)據(jù)以及對(duì)美國(guó) 1928 年至 1999 年的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)要顯著強(qiáng)于股票市場(chǎng)。Bostic 等(2005)通過對(duì)美國(guó)相關(guān)數(shù)據(jù)的研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地4產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)具有顯著的促進(jìn)作用。Carroll 等(2006)通過對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于消費(fèi)的影響系數(shù)為 0.09。Tang(2006)基于澳大利亞 1998 年第二季度至 2003 年第一季度的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)消費(fèi)的影響顯著強(qiáng)于金融資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)對(duì)于消費(fèi)的影響，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于消費(fèi)的財(cái)富效應(yīng)的影響系數(shù)為

53、0.06。Juster 等(2006) 通過對(duì)股票、消費(fèi)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于消費(fèi)的影響弱于股票價(jià)格對(duì)于消費(fèi)的影響。Campbell 和 Cocco(2007)通過對(duì)英國(guó)家庭居民的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)收入帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)非常顯著。Sierminska 等(2007)基于意大利、芬蘭和加拿大的數(shù)據(jù)進(jìn)行研究結(jié)果也表明房地產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)要顯著大于金融資產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。Calomiris, Longhofer 和 Miles(2009)通過使用工具變量以控制內(nèi)生性的研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)對(duì)消費(fèi)的影響并不十分顯著。在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的問題上，Lillydahl 和 Sin

54、gen(1987)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的內(nèi)在動(dòng)力系統(tǒng)進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，即使能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)需求進(jìn)行控制，也不能起到抑制房地產(chǎn)價(jià)格的作用。Bramley 和 Glen(1992)在對(duì)公共經(jīng)濟(jì)學(xué)分析的基礎(chǔ)上，認(rèn)為政府的宏觀調(diào)控措施對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)至關(guān)重要，不僅能夠規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，從而彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈，并能夠?yàn)榈褪杖胝咛峁┍Ｕ闲宰》?。Evans 和 Alan(1992)基于美國(guó)加州房地產(chǎn)市場(chǎng) 20 個(gè)月的數(shù)據(jù)，對(duì)同一時(shí)段其他尚未進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的州進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行的政府控制將會(huì)導(dǎo)致供需失調(diào)，從而使房?jī)r(jià)上漲更為劇烈，使政府的宏觀調(diào)控措施完全失效。Samuel 和 Landie

55、s(1997)認(rèn)為在房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素中，對(duì)土地資源的合理開發(fā)利用以及房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施更為嚴(yán)格的監(jiān)管具有重要的作用，而政府宏觀調(diào)控對(duì)于抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲作用較為微弱。關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格與利率之間的相互關(guān)系，很多學(xué)者都認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格與利率呈現(xiàn)出反向變動(dòng)的關(guān)系，Atash(1990)認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)與利率密切相關(guān)，并且具有負(fù)向影響關(guān)系，即利率上升將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降，這種房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)所具有的投資品屬性，人們處于保值和增值的需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資。Muellbauer等(1997)基于英國(guó) 1957 年至 1994 年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果發(fā)現(xiàn)利率與房地產(chǎn)價(jià)格之間呈現(xiàn)出顯著的負(fù)

56、向關(guān)系。Kenny(1999)基于愛爾蘭 1975 年第四季度至 1997 年第一季度的數(shù)據(jù)，利用誤差修正模型進(jìn)行研究表明，利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響依賴于利率對(duì)房地產(chǎn)需求和供給的影響。Bemanke 和 Gertler(2001)認(rèn)為貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響效果尚不明確。Iacoviello(2002)基于法國(guó)、意大利、西班牙、德國(guó)、英國(guó)和瑞典的數(shù)據(jù)，構(gòu)建結(jié)構(gòu)向量自回歸模型，研究結(jié)果表明房地產(chǎn)價(jià)格與利率密切相關(guān)，并且呈現(xiàn)出反向變動(dòng)的關(guān)系。Cecchetti 等(2002)通過研究發(fā)現(xiàn)貨幣政策對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格具有顯著影響，有5助于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)以及房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性

57、問題的研究也較為多見，F(xiàn)rench.和 Poterba(1991)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及居民收入水平等相關(guān)因素進(jìn)行研究之后，認(rèn)為居民收入增加所帶來(lái)的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增加將會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲，而人們對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期也會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生波動(dòng)。Clapp 和 Giaccotto(1994)基于回歸分析方法進(jìn)行研究的結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)的變化密切相關(guān)。Campbell 和 Cocco(2005)通過對(duì)自有住房者和租房戶分別進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn)自有住房者相對(duì)于租房者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格更加敏感。Quigley(1999)基于美國(guó) 1986 年至 1994 年 41 個(gè)城市的年度數(shù)據(jù)檢驗(yàn)發(fā)

58、現(xiàn)美國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行可以對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，并且解釋能力在12%至 30%。Goodhart 和 Hofmann(2000)對(duì)通貨膨脹、貨幣、匯率、利率以及房?jī)r(jià)變量進(jìn)行計(jì)量檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的變化與通貨膨脹率之間的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，可以認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲是通貨膨脹的原因。Sing(2000)通過對(duì)新加坡 1978 年至 1998 年的房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹的數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)是抵抗通貨膨脹的良好投資品。Victor(2001)通過對(duì) 1974 年至1999 年加拿大房?jī)r(jià)和通貨膨脹率之間的關(guān)系進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)通貨膨脹的上漲將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲，他認(rèn)為通貨膨脹是房?jī)r(jià)上漲的重要原因，尤其是在高通貨膨脹時(shí)期，房?jī)r(jià)

59、上漲的主導(dǎo)因素即為通貨膨脹。Kontnonikas 和 Montagnoli(2002)通過對(duì) 1992 年至 2003 年英國(guó)股票市場(chǎng)、匯率以及房地產(chǎn)價(jià)格和通貨膨脹進(jìn)行研究，結(jié)果認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)與通貨膨脹之間的關(guān)系較強(qiáng)，可以認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)將最終導(dǎo)致通貨膨脹。Miki(2003)基于結(jié)構(gòu)向量自回歸模型對(duì)日本房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)變量對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格具有重要影響。1.3.2 國(guó)內(nèi)相關(guān)文獻(xiàn)回顧近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，國(guó)內(nèi)許多學(xué)者開始關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)以及與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)變量的研究，我們發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)問題的研究主要集中于房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的相關(guān)研究，房地

60、產(chǎn)市場(chǎng)與通貨膨脹相關(guān)性的研究，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的研究，房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)變量相關(guān)性的研究以及房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他主要市場(chǎng)之間的關(guān)系研究。(1) 房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)我國(guó)很多學(xué)者對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間的相互關(guān)系予以關(guān)注。劉金全和于惠春(2002)通過對(duì)我國(guó)固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)行VAR模型的研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)固定資產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間具有因果關(guān)系，但是在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)于投6資沒有Granger影響。張琳和陳美亞(2002)通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資與GDP增長(zhǎng)率基于誤差修正模型的計(jì)量檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間具有顯著的相互關(guān)系，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有顯著的拉動(dòng)作