東莞某花園開發(fā)可行性研究報(bào)告

1、東莞時(shí)富富花園DDE棟開開發(fā)可行行性研究究報(bào)告（目錄）報(bào)告摘要要1開發(fā)發(fā)企業(yè)2項(xiàng)目目簡介3項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效效益指標(biāo)標(biāo)4結(jié)論論、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及建議議項(xiàng)目概況況1項(xiàng)目目綜述1.11項(xiàng)目位位置2項(xiàng)目目用地2.11用地面面積2.22地塊形形狀2.33地塊現(xiàn)現(xiàn)狀2.44項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)3項(xiàng)目目發(fā)展?fàn)顮顩r3.11項(xiàng)目發(fā)發(fā)展單位位簡介3.22項(xiàng)目法法律手續(xù)續(xù)項(xiàng)目投資資環(huán)境1宏觀觀經(jīng)濟(jì)分分析1.11全國整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境1.22東莞經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境2寮步步鎮(zhèn)概況況2.11寮步鎮(zhèn)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)2.33寮步鎮(zhèn)鎮(zhèn)城鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃區(qū)域地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析1市場場總體特特征2市場場供給分分析2.11住宅供供給2.22商業(yè)供供給3市場場需求分分析3.

2、11住宅需需求3.22商業(yè)需需求項(xiàng)目發(fā)展展定位1項(xiàng)目目SWOOT分析析2發(fā)展展戰(zhàn)略3形象象定位4產(chǎn)品品定位5戶型型定位6客戶戶定位7價(jià)格格定位營銷策略略1營銷銷策劃2營銷銷計(jì)劃3場地地布置4營銷銷費(fèi)用物業(yè)管理理策略1物業(yè)業(yè)管理的的前期介介入2管理理費(fèi)的確確定3具體體對本小小區(qū)的物物業(yè)管理理的建議議項(xiàng)目可行行性研究究1項(xiàng)目目投資估估算及資資金籌借借計(jì)劃1.11投資與與成本費(fèi)費(fèi)用估算算1.22開發(fā)費(fèi)費(fèi)用估算算1.33總成本本費(fèi)用匯匯總分?jǐn)倲偙?.44資金籌籌借、投投資計(jì)劃劃及借款款利息2項(xiàng)目目銷售和和租貸收收入測算算2.11住宅銷銷售單價(jià)價(jià)的確定定2.22商鋪銷銷售單價(jià)價(jià)的確定定2.33車位銷銷售

3、單價(jià)價(jià)的確定定2.44總收入入估算3項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評評價(jià)3.11稅金計(jì)計(jì)算3.22損益表表及靜態(tài)態(tài)盈利分分析3.33現(xiàn)金流流量表及及動(dòng)態(tài)盈盈利分析析3.44資金來來源與運(yùn)運(yùn)用表的的貨款償償還能力力4項(xiàng)目目不確定定分析4.11盈虧不不確定分分析4.22敏感性性分析4.33決策概概率分析析4.44風(fēng)險(xiǎn)規(guī)規(guī)避和控控制措施施5項(xiàng)目目效益評評價(jià)5.11項(xiàng)目社社會效益益評價(jià)5.22項(xiàng)目環(huán)環(huán)境效益益評價(jià)6結(jié)論論與建議議評估結(jié)論論有關(guān)說明明及建議議報(bào)告摘要要開發(fā)企業(yè)業(yè) 東莞市市時(shí)富花花園開發(fā)發(fā)有限公公司是香香港時(shí)富富集團(tuán)下下屬全資資企業(yè),主要從從事房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、銷售售、租貸貸及管理理業(yè)務(wù)，注冊資資本人民民幣3，

4、2000萬元。企業(yè)經(jīng)經(jīng)營狀況況良好，具有較較好的發(fā)發(fā)展?jié)摿αΑｍ?xiàng)目簡介介 本項(xiàng)項(xiàng)目位于于東莞市市莞樟大大道與五五環(huán)路、莞深高高速莞城城出入口口交匯處處東側(cè)，用地面面積7，3977，744平方米米（指EE和D型型），建建筑面積積91，9688，800平方米米，建筑筑密度不不大于229%，建筑高高度控制制在177層以下下。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益指指標(biāo) 項(xiàng)目總總投資：2111,8116,9962元元 項(xiàng)目銷銷售收入入：3009,5548,8866元（別別墅/住住宅銷售售率：995%）；商業(yè)業(yè)銷售率率：1000%稅后利潤潤54,1144,9992成本利潤潤率：225.555%財(cái)務(wù)內(nèi)部部收益率率(FIIRR)：

5、344.277%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值(FFNPVV): 45,5600,2772動(dòng)態(tài)投資資回收期期：1.87年年貸款償還還期：22年結(jié)論、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及建建議 結(jié)論論 本項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)商已合合法取得得本項(xiàng)目目土地使使用權(quán)，各項(xiàng)建建設(shè)手續(xù)續(xù)正在申申辦中。因此，我方在在后面的的分析測測算中假假定本項(xiàng)項(xiàng)目在土土地取得得、立項(xiàng)項(xiàng)、開發(fā)發(fā)建設(shè)、銷售等等方面均均遵照國國家及東東莞市的的房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目開開發(fā)程序序及規(guī)定定。 根據(jù)據(jù)測算，在預(yù)測測的銷售售價(jià)格、銷售率率條件下下，本項(xiàng)項(xiàng)目具備備良好的的可行性性。風(fēng)險(xiǎn)及建建議寮步鎮(zhèn)房房地產(chǎn)市市場規(guī)模模小，具具屬于封封閉型市市場，因因此需要要切實(shí)考考慮市場場容量和和市場銷銷售節(jié)奏奏；

6、本地地塊雖然然土地成成本較低低，但仍仍需要嚴(yán)嚴(yán)格控制制工程成成本和管管理成本本。充分利用用地塊位位置優(yōu)勢勢和地段段資源；與知名名專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)公司司、品牌牌實(shí)力建建筑公司司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)聯(lián)合，打打造小區(qū)區(qū)品牌和和企業(yè)品品牌；制制定合理理的市場場營銷方方案，擴(kuò)擴(kuò)大媒體體宣傳，注重營營銷推廣廣，保證證銷售資資金回款款。項(xiàng)目概況況2.1項(xiàng)項(xiàng)目綜述述2.1.1 項(xiàng)項(xiàng)目位置置 項(xiàng)目目位于東東莞市寮寮步鎮(zhèn)橫橫坑村,東臨三三星、偉偉易達(dá),南望旗旗峰山公公園,西西靠東城城及東城城汽車客客運(yùn)總站站，北向向莞樟大大道。2.2 項(xiàng)目總總規(guī)劃用用地面積積3366,0888平方方米,項(xiàng)項(xiàng)目總建建設(shè)用地地面積22800052平

7、平方米,容積率率不大于于2.55, 建建筑高度度控制在在28層層以下。2.2.2 地地塊形狀狀 地地塊呈四四邊形,整體形形狀較規(guī)規(guī)則。2.2.3 地地塊現(xiàn)狀狀 項(xiàng)項(xiàng)目用地地地勢平平坦,五五通一平平,具備備建設(shè)條條件.圖7：地地塊現(xiàn)狀狀之一 圖圖8：地地塊現(xiàn)狀狀之二 圖2.2.4 項(xiàng)項(xiàng)目用地地經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo) 根根據(jù)委托托方提供供的資料料,本項(xiàng)項(xiàng)目各項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)如下表表所示: 項(xiàng)目目 規(guī)劃劃指標(biāo)建筑占地地面積(只指DD、E型型)7,3997,774m總建筑面面積(只只指D、E型)91,9968,88mm用地性質(zhì)質(zhì)商住用地地土地使用用年限70建筑密度度29%建筑高度度17總戶數(shù)666戶戶綠

8、化率38%2.3項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展?fàn)顩r2.3.1項(xiàng)目目發(fā)展單單位簡介介 東莞莞市時(shí)富富花園開開發(fā)有限限公司 成立立日期:一九九九四年九九月二日日;注冊冊號:00031153;編號:No0006449088;住所所：東莞莞市寮步步鎮(zhèn)橫坑坑金銀嶺嶺開發(fā)區(qū)區(qū);法定定代表人人:朱正正賢;注注冊資本本:32200萬萬元;企企業(yè)類型型:合作作經(jīng)營(港資);經(jīng)營營范圍:建造東東莞時(shí)富富花園商商品住宅宅、商場場及配套套設(shè)施，開展銷銷售、出出租及管管理業(yè)務(wù)務(wù);涉及及許可證證的項(xiàng)目目憑證可可許經(jīng)營營).營營業(yè)期限限:自一一九九四四年九月月二日至至二OOO四年九九月一日日。時(shí)富花園園開發(fā)有有限公司司的土地地儲備情情況：東

9、莞市寮寮步鎮(zhèn)橫橫坑金銀銀嶺5000畝土土地.項(xiàng)目目法律手手續(xù)本項(xiàng)目在在土地取取得、立立項(xiàng)、開開發(fā)建設(shè)設(shè)等方面面均遵照照國家及及東莞市市的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目開發(fā)程程序及規(guī)規(guī)定。項(xiàng)目投資資環(huán)境.宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析.全國國整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境（）20002年國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)良好發(fā)發(fā)展勢頭頭全國國國內(nèi)生生產(chǎn)總值值1022,3998億元元，按可可比價(jià)格格計(jì)算，比上年年增長 8%。其中，第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值 1148883 億億元，增增長2.9%；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增值值 5229822億元，增長 9.99%；第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增值 34,5333億元，增長77.3%。（）全全國地產(chǎn)產(chǎn)市場狀狀況房地產(chǎn)市市場繼續(xù)續(xù)保持增增長勢頭頭。在年

10、，我我國經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)快快速發(fā)展展、城市市化進(jìn)程程加快、居民收收入水平平提高及及政府啟啟動(dòng)內(nèi)需需的政策策，都為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展注入入了新的的活力，在諸多多利好因因素的驅(qū)驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)產(chǎn)市場也也繼續(xù)保保持在高高位運(yùn)行行狀態(tài)。預(yù)計(jì)年的房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展主題，結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整和規(guī)規(guī)范是主主線，市市場體系系將進(jìn)一一步完善善，供求求兩旺，行業(yè)繼繼續(xù)保持持增長勢勢頭。房地產(chǎn)投投資繼續(xù)續(xù)增長，但增幅幅會逐漸漸回落年房地地產(chǎn)投資資增長將將明顯放放慢；房房地產(chǎn)企企業(yè)效益益降幅可可能較小小，但企企業(yè)間的的差異將將很大；產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整步伐加加快，新新型建材材和高科科技廣泛泛應(yīng)用；外資進(jìn)進(jìn)入加速速，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)將加強(qiáng)

11、強(qiáng)聯(lián)盟，在海外外資金加加速進(jìn)入入的同時(shí)時(shí)，國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)也也將會加加強(qiáng)聯(lián)盟盟，以適適應(yīng)發(fā)展展要求和和應(yīng)對來來自各方方面的挑挑戰(zhàn)。房價(jià)地域域分化明明顯，價(jià)價(jià)格走勢勢溫和回回落由國家計(jì)計(jì)委經(jīng)濟(jì)濟(jì)研究所所與北京京新華在在線聯(lián)合合推出的的中國國行業(yè)景景氣分析析報(bào)告指出，年房房價(jià)將呈呈溫和回回落態(tài)勢勢，房地地產(chǎn)業(yè)今今明兩年年將進(jìn)入入回落盤盤整階段段；房改改以及相相關(guān)的政政策效應(yīng)應(yīng)經(jīng)過前前幾年的的充分釋釋放后，正趨于于明顯遞遞減；個(gè)個(gè)人購買買繼續(xù)成成為市場場主流。因區(qū)域域發(fā)展的的不平衡衡，房價(jià)價(jià)發(fā)展趨趨勢呈現(xiàn)現(xiàn)較大的的差異性性，高速速發(fā)展的的中西部部地區(qū)價(jià)價(jià)格將保保持增長長勢頭，發(fā)展成成熟的東東部沿海

12、海地區(qū)房房價(jià)則出出現(xiàn)調(diào)整整回落。品牌化將將成時(shí)尚尚，行業(yè)業(yè)競爭走走向深入入以品牌為為核心來來重組企企業(yè)和配配置資源源的重要要機(jī)制在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市市場中初初露端倪倪，并出出現(xiàn)了一一批像萬萬科這樣樣營造品品牌比較較成功的的企業(yè)，受到市市場的追追捧。年，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)將秉承承品牌化化發(fā)展趨趨勢，個(gè)個(gè)性化、品牌化化繼續(xù)成成為時(shí)尚尚，成為為各個(gè)房房地產(chǎn)企企業(yè)在競競爭中制制勝的重重要策略略。停止出讓讓別墅用用地，調(diào)調(diào)整房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)結(jié)構(gòu)為切實(shí)保保護(hù)土地地資源，維護(hù)土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃和城城市規(guī)劃劃的嚴(yán)肅肅性，規(guī)規(guī)范土地地市場秩秩序，防防止樓市市動(dòng)蕩造造成風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，年年月日，國土資資源部就就“清理各各類園區(qū)

13、區(qū)用地，加強(qiáng)土土地供應(yīng)應(yīng)調(diào)控有有關(guān)問題題”發(fā)出緊緊急通知知。嚴(yán)格格控制土土地供應(yīng)應(yīng)總量，特別是是住宅和和寫字樓樓用地的的供應(yīng)量量，優(yōu)化化土地供供應(yīng)布局局和結(jié)構(gòu)構(gòu)，防止止樓市動(dòng)動(dòng)蕩帶來來風(fēng)險(xiǎn)。停止別別墅類用用地的土土地供應(yīng)應(yīng)。過量量供應(yīng)的的地方，要認(rèn)真真進(jìn)行清清理。普普通住宅宅價(jià)格上上漲過快快的地方方可以適適當(dāng)增加加當(dāng)?shù)鼐泳用褓徺I買并居住住的普通通住宅的的土地供供應(yīng)，但但也要把把握市場場吸納能能力，嚴(yán)嚴(yán)格控制制總量。進(jìn)一步加加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)管管理年月月日，中國人人民銀行行下發(fā)關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)管管理的通通知，通知要要求：加加強(qiáng)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款管管理，引引導(dǎo)規(guī)范范貸款投投

14、向。房房地產(chǎn)開開發(fā)貸款款對象應(yīng)應(yīng)為具備備地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)、信用用等級較較高、沒沒有拖欠欠工程款款的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)；貸款應(yīng)應(yīng)重點(diǎn)支支持符合合中低收收入家庭庭購買能能力的住住宅項(xiàng)目目，對大大戶型、大面積積、高檔檔商品房房、別墅墅等項(xiàng)目目應(yīng)當(dāng)限限制；房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)申請銀銀行貸款款，其自自有資金金（指所所有者權(quán)權(quán)益）應(yīng)應(yīng)不低于于開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總投投資的；對土地地儲備機(jī)機(jī)構(gòu)發(fā)放放的貸款款為抵押押貸款，貸款額額度不得得超過所所收購?fù)镣恋卦u估估價(jià)值的的，貸款款期限最最長不得得超過年；為為減輕借借款人不不必要的的利息負(fù)負(fù)擔(dān)，商商業(yè)銀行行只能對對購買主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)已封頂頂住房的的個(gè)人發(fā)發(fā)放個(gè)人人住房貸貸款；

15、對對借款人人申請個(gè)個(gè)人住房房貸款購購買第一一套自住住住房的的，收付付款比例例仍執(zhí)行行的規(guī)定定；對購購買第二二套以上上（含第第二套）住房的的，應(yīng)適適當(dāng)提高高首付款款比例；借款人人申請個(gè)個(gè)人商業(yè)業(yè)用房貸貸款的抵抵借比不不得超過過，貸款款期限最最長不得得超過年，所購商商業(yè)用房房為竣工工驗(yàn)收的的房屋。對借款款人以“商住兩兩用房”名義申申請銀行行貸款的的，商業(yè)業(yè)銀行一一律按照照個(gè)人商商業(yè)用房房貸款管管理規(guī)定定執(zhí)行。東莞市市宏觀市市場環(huán)境境分析東莞市概概況東莞位于于珠江三三角洲東東北部，東臨惠惠州、博博羅，南南連深圳圳，西與與番禺隔隔海相望望，北距距廣州公里里，南距距香港公里里，地處處穗深港港經(jīng)濟(jì)走走廊的

16、中中間，水水陸交通通極為便便利，廣廣九、京京九廣梅梅汕鐵路路在此交交匯；廣廣深公路路貫穿其其中；距距廣州白白云機(jī)場場和深圳圳寶安機(jī)機(jī)場都只只有公里左左右；主主要港口口虎門門港是國國家一類類口岸，對外國國籍船舶舶開放。當(dāng)?shù)貧鈿夂驕睾秃?，物產(chǎn)產(chǎn)豐富，是著名名的魚米米之鄉(xiāng)。同時(shí)，東莞還還是全國國著名的的僑鄉(xiāng)。祖籍東東莞的海海外僑胞胞有多萬人人，港澳澳臺同胞胞多多人。優(yōu)優(yōu)越的人人文地理理環(huán)境，吸引了了大批外外商前來來投資。東莞莞于年年月撤撤縣設(shè)市市，年年月升升為地級級市，不不設(shè)縣，現(xiàn)直轄轄個(gè)個(gè)鎮(zhèn)區(qū)。全市陸陸地面積積平方方公里，本地戶戶籍人口口萬人，外來暫暫住人口口近萬人人。政策法律律環(huán)境分分析從年至至

17、今，國國家、廣廣東及東東莞市頒頒布執(zhí)行行了一系系列新的的法規(guī)制制度，促促進(jìn)了房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康持持續(xù)發(fā)展展：規(guī)范房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的法法規(guī)關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步加加強(qiáng)房地地產(chǎn)信貸貸業(yè)務(wù)管管理的通通知中國人民民銀行在在今年月中旬旬下達(dá)了了關(guān)于于進(jìn)一步步加強(qiáng)房房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)務(wù)管理的的通知，對房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)的資金金實(shí)力提提出新的的要求，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)申請請開發(fā)貸貸款必須須具備國國有土地地使用證證、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證、建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證和和建設(shè)工工程施工工許可證證；房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)申申請銀行行貸款，其自有有資金（指所有有者權(quán)益益）應(yīng)不不低于開開發(fā)項(xiàng)目目總投資資的；商商業(yè)銀行行只能對對購買主

18、主體結(jié)構(gòu)構(gòu)已封頂頂住房的的個(gè)人發(fā)發(fā)放個(gè)人人住房貸貸款。新的房地地產(chǎn)信貸貸政策從從房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸貸款到消消費(fèi)貸款款等條件件均提高高了門檻檻，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的步伐伐會放慢慢，但會會更加穩(wěn)穩(wěn)健，那那些靠資資金運(yùn)作作，跳躍躍式發(fā)展展的企業(yè)業(yè)將會沒沒有生存存基礎(chǔ)。這將促促成房地地產(chǎn)業(yè)的的優(yōu)勝劣劣汰，有有利于房房地產(chǎn)市市場的健健康發(fā)展展。關(guān)于東東莞房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)管管理的若若干規(guī)定定為了貫徹徹落實(shí)中共東東莞市委委、東莞莞市人民民政府關(guān)關(guān)于促民民營經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的若干意意見的的精神，進(jìn)一步步搞活房房地產(chǎn)市市場，市市建設(shè)主主管部門門按照國國家、省省對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)有有關(guān)規(guī)定定，結(jié)合合東莞房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的實(shí)

19、實(shí)際情況況，制定定了關(guān)關(guān)于東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)管理理的若干干規(guī)定，對房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)設(shè)立、資質(zhì)管管理規(guī)定定進(jìn)行了了重新調(diào)調(diào)整。這這些措施施有效的的提高房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司的素質(zhì)質(zhì)，促進(jìn)進(jìn)了房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)規(guī)范的的發(fā)展。同時(shí)時(shí)，市建建設(shè)房地地產(chǎn)管理理部門還還積極采采取措施施，有效效加強(qiáng)了了對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營資資金的管管理，有有效防止止了諸如如“問題樓樓盤”，“爛尾樓樓盤”的出現(xiàn)現(xiàn)，維護(hù)護(hù)了小業(yè)業(yè)主的利利益，促促進(jìn)了東東莞房地地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定、健健康、持持續(xù)的發(fā)發(fā)展。規(guī)范和整整頓市場場的法規(guī)規(guī)商業(yè)、旅旅游、娛娛樂、金金融、服服務(wù)業(yè)、商品住住宅等經(jīng)經(jīng)營性項(xiàng)項(xiàng)目的用用地，將將在全國國范圍內(nèi)內(nèi)實(shí)行招

20、招標(biāo)、拍拍賣、掛掛牌方式式進(jìn)行出出讓。由由于目前前房地產(chǎn)產(chǎn)市場存存在著多多渠道、多源頭頭供應(yīng)土土地的問問題，使使一些企企業(yè)憑借借關(guān)系可可以得到到廉價(jià)開開發(fā)用地地，嚴(yán)重重?fù)p害了了市場的的公平性性，也大大大降低低了政府府部門宏宏觀調(diào)空空力度。政府在在土地供供應(yīng)上缺缺乏計(jì)劃劃性，加加大了土土地招標(biāo)標(biāo)行為的的投機(jī)性性。此政政策的推推出，使使土地的的供應(yīng)在在一個(gè)公公平的市市場環(huán)境境下，減減少投機(jī)機(jī)行為，促進(jìn)土土地出讓讓市場的的有序發(fā)發(fā)展。年月月日日，國土土資源部部就清理理各類園園區(qū)用地地，加強(qiáng)強(qiáng)土地供供應(yīng)調(diào)控控有關(guān)問問題發(fā)出出緊急通通知。月，國國務(wù)院辦辦公廳下下發(fā)兩道道整頓土土地市場場秩序的的命令：關(guān)于

21、于暫停審審批各類類開發(fā)區(qū)區(qū)的緊急急通知、關(guān)關(guān)于清理理整頓各各類開發(fā)發(fā)區(qū)，加加強(qiáng)建設(shè)設(shè)用地管管理的通通知。其后，國務(wù)院院又在日召召開全國國進(jìn)一步步治理整整頓土地地市場秩秩序電視視電話會會議，新新一輪土土地市場場的整頓頓啟動(dòng)了了，并且且將加大大力度。對于土土地市場場中出現(xiàn)現(xiàn)的違規(guī)規(guī)圈占土土地、低低價(jià)出讓讓土地等等行為進(jìn)進(jìn)行查處處。五部部委高官官聯(lián)合帶帶隊(duì)督辦辦，就是是要從土土地規(guī)劃劃和供應(yīng)應(yīng)、產(chǎn)業(yè)業(yè)政策和和計(jì)劃立立項(xiàng)、建建設(shè)管理理、資金金設(shè)計(jì)、干部監(jiān)監(jiān)督等若若干方面面聯(lián)手整整頓土地地市場，促進(jìn)土土地市場場的健康康發(fā)展。廣東省農(nóng)農(nóng)村集體體建設(shè)用用地使用用權(quán)可上上市流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。廣東東省政府府日前發(fā)發(fā)出關(guān)關(guān)

22、于試行行農(nóng)村集集體建設(shè)設(shè)用地使使用流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)權(quán)的通通知，明確農(nóng)農(nóng)村集體體建設(shè)用用地使用用權(quán)可上上市流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。這是是廣東農(nóng)農(nóng)村集體體用地管管理制度度的重大大創(chuàng)新突突破。年月月，建設(shè)設(shè)部頒布布關(guān)于于房屋建建筑面積積計(jì)算與與房屋權(quán)權(quán)屬登記記有關(guān)問問題的通通知，針對因因開發(fā)商商多算分分?jǐn)偣补彩褂妹婷娣e而引引起的糾糾紛，制制定出計(jì)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，明確確規(guī)定了了計(jì)算商商品房公公攤面積積的辦法法。減輕購房房者負(fù)擔(dān)擔(dān)，吸引引消費(fèi)者者購房的的法規(guī)：年月月，省政政府公布布的關(guān)關(guān)于促進(jìn)進(jìn)我省房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)健康穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展的若干干意見的的通知中有明明確規(guī)定定：“凡在我我省按照照市場價(jià)價(jià)個(gè)人購購買普通通住宅的的，契稅稅按.征收”

23、。之前前，廣東東普通住住宅的購購房契稅稅為.，按這一一政策，個(gè)人購購買普通通住宅，契稅減減半征收收。此項(xiàng)項(xiàng)措施在在一定程程度上減減輕了購購房者的的負(fù)擔(dān)。減免房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商負(fù)擔(dān)擔(dān)的法規(guī)規(guī)：經(jīng)省人民民政府批批準(zhǔn)，廣廣東省物物價(jià)局對對涉及我我省房地地產(chǎn)市場場建設(shè)的的行政事事業(yè)性收收費(fèi)項(xiàng)目目作出了了重大調(diào)調(diào)整，項(xiàng)收收費(fèi)有的的被完全全減免，有的被被大幅降降低收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，此舉旨旨在從政政策上降降低房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的成本本。年月份，國家計(jì)計(jì)委宣布布，取消消包括房房地產(chǎn)開開發(fā)建設(shè)設(shè)在內(nèi)的的投資項(xiàng)項(xiàng)目審批批。從年月日日起，按按照國家家財(cái)政部部的有關(guān)關(guān)規(guī)定，廣東相相應(yīng)統(tǒng)一一調(diào)低城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套費(fèi).個(gè)個(gè)百分點(diǎn)

24、點(diǎn)。此收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)調(diào)低后后，消防防設(shè)施配配套費(fèi)取取消，不不再從城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套費(fèi)中中切塊。5關(guān)于于促進(jìn)城城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)的法規(guī)規(guī)： 220033年8月月，廣東東省政府府出臺了了關(guān)于于加快中中心鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展的意意見，對全省省2700個(gè)中心心鎮(zhèn)的發(fā)發(fā)展給予予一系列列政策和和財(cái)政的的扶持，包括中中心鎮(zhèn)規(guī)規(guī)劃、中中心鎮(zhèn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集約約發(fā)展、拓展中中心鎮(zhèn)建建設(shè)資金金渠道、用地政政策傾斜斜、戶籍籍改革及及管理體體制等方方面都有有創(chuàng)新性性突破.這些措措施將會會加快省省內(nèi)中心心鎮(zhèn)區(qū)的的發(fā)展，也會出出現(xiàn)中心心鎮(zhèn)區(qū)帶帶領(lǐng)周邊邊小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和和建設(shè)發(fā)發(fā)展的局局面.今年是東東莞園區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)全全面增長長的一處處，6月月，東莞莞市

25、政府府出臺了了東莞莞市鼓勵(lì)勵(lì)鎮(zhèn)區(qū)工工業(yè)園區(qū)區(qū)發(fā)展的的優(yōu)惠措措施，市政府府作出了了“園區(qū)內(nèi)內(nèi)可安排排配套經(jīng)經(jīng)營的房房地產(chǎn)用用地不超超過總面面積的88%”的規(guī)定定.如果果按全市市工業(yè)園園的規(guī)劃劃總面積積3955平方公公里計(jì)算算的話，意味著著園區(qū)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營用用地面積積最高可可達(dá)311.6平平方公里里.園區(qū)區(qū)“誰投資資誰受益益”的政策策，帶給給房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)另外外一種商商機(jī).社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境分分析東莞市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展歷程改革開放放以來，東莞市市充分發(fā)發(fā)揮人緣緣、地緣緣和政策策優(yōu)勢，在實(shí)施施“外向帶帶動(dòng)”戰(zhàn)略的的同時(shí)，積極依依靠科技技進(jìn)步，推動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會會快速發(fā)發(fā)展.220022年，全全市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值

26、6772.227億元元，出口口總額2237.36億億美元，財(cái)政收收入555.299億元.成為全全省首個(gè)個(gè)令人矚矚目的成成績，基基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)農(nóng)村工工業(yè)化、城鄉(xiāng)一一體化、科技經(jīng)經(jīng)濟(jì)一體體化的格格局.東東莞市已已成為國國際制造造業(yè)基地地.十一屆三三中全會會以前，東莞市市是一個(gè)個(gè)典型的的農(nóng)業(yè)縣縣，19978年年全市國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值第第一、二二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的比比重為444.66：433.8：11.6，農(nóng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)濟(jì)占主要要成份.改革開開放以后后，東莞莞市抓住住機(jī)遇，大力引引進(jìn)外資資，發(fā)展展外向型型工業(yè)，促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)迅猛猛發(fā)展，使東莞莞市成為為廣東“四小虎虎”之一. 進(jìn)入入九十年年代，由由于粗放放型高速速經(jīng)濟(jì)增增

27、長方式式的局限限，東莞莞市經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會發(fā)發(fā)展正進(jìn)進(jìn)入了升升級轉(zhuǎn)型型的關(guān)鍵鍵階段.市委、市政府府根據(jù)東東莞實(shí)際際，調(diào)整整發(fā)展思思路，提提出了“科技興興市”發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略.119944年，進(jìn)進(jìn)一步提提出推動(dòng)動(dòng)?xùn)|莞“第二次次工業(yè)革革命”，加速速科技進(jìn)進(jìn)步，提提高產(chǎn)業(yè)業(yè)技術(shù)含含量和產(chǎn)產(chǎn)品附加加值，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長方方式，提提高經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展質(zhì)質(zhì)量的戰(zhàn)戰(zhàn)略構(gòu)思思，從總總體上確確立科技技經(jīng)濟(jì)一一體化發(fā)發(fā)展的格格局.為為提高東東莞經(jīng)濟(jì)濟(jì)的國際際競爭力力，從220011年起東東莞市開開始確立立建設(shè)國國際制造造業(yè)名城城的發(fā)展展目標(biāo).東莞市利利用外資資發(fā)展外外向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷歷了起步步、發(fā)展展以及提提高三個(gè)個(gè)階段.在起步步階

28、段（從19978年年至800年代前前期），引進(jìn)的的企業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目多是是小作坊坊式的工工廠，加加工生產(chǎn)產(chǎn)服裝、手袋、玩具、小五金金等低檔檔產(chǎn)品；在發(fā)展展階段（從800年代中中期到990年代代初），由于國國家改革革開放政政策深入入民心以以及國際際產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整，市委委、市政政府抓信信機(jī)遇，不斷改改善水、電、道道路交通通、通訊訊條件等等基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，增增強(qiáng)吸引引外資的的承受能能力，利利用外資資方式從從來料加加工發(fā)展展到“三來一一補(bǔ)”與“三資”并舉，技術(shù)含含量有所所提高.進(jìn)入九九十年代代，市委委、市政政府于119911年確立立了“科教興興市”戰(zhàn)略，尤其是是19994年提提出“第二次次工業(yè)革革命”戰(zhàn)略構(gòu)構(gòu)想

29、之后后，積極極調(diào)整引引資戰(zhàn)略略，確立立“積極合合理有效效地利用用外資”方針，重新明明確了招招商引資資的指導(dǎo)導(dǎo)思想為為“加強(qiáng)對對外資投投向的引引導(dǎo)，優(yōu)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)，在鞏固固香港資資金來源源的同時(shí)時(shí)，把招招商引資資工作的的著眼點(diǎn)點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到歐歐美、日日本、南南韓、臺臺灣等工工業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)國家和和地區(qū)，增強(qiáng)外外向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展后勁勁”，自此此東莞市市的外向向型經(jīng)濟(jì)濟(jì)進(jìn)入了了提高階階段（即即九十年年代初至至今），全市對對外引進(jìn)進(jìn)項(xiàng)目的的科技水水平有了了很大提提高，引引進(jìn)了一一批如杜杜邦、金金霸王、諾基亞亞、三星星等高科科技項(xiàng)目目，而且且積極引引導(dǎo)先期期進(jìn)入東東莞市的的偉易達(dá)達(dá)電子、生益敷敷銅板等等外

30、資企企業(yè)向高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)大大力拓展展.至目目前為止止，一大大批國際際著名企企業(yè)以及及港臺一一批上市市公司落落戶東莞莞，使得得東莞的的外向型型經(jīng)濟(jì)整整體科技技含量得得到一次次歷史性性的飛躍躍. （二二）東莞莞市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展況況1、總體體經(jīng)濟(jì)現(xiàn)現(xiàn)狀及走走勢分析析（1）國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值（圖） 從從上圖可可以看出出，東莞莞近幾年年國內(nèi)生生產(chǎn)總值值持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長長.增幅幅從19999年年以后處處于比較較穩(wěn)定的的比例.說明東東莞的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展在19998年年有限公公司飛速速的變化化，之后后處于穩(wěn)穩(wěn)定的增增長時(shí)期期.（2）人人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值（圖） 由由以上圖圖表可以以清晰地地看到，東莞市市近幾年年來經(jīng)濟(jì)

31、濟(jì)穩(wěn)步增增長，而而且保持持了較高高的增長長率.總總體經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展為房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展提提供了良良好的基基礎(chǔ)和市市場、利利潤的空空間.2、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民收收入與支支出分析析 （1）城鎮(zhèn)居居民收入入與支出出（圖） （2）農(nóng)村居居民收入入與支出出（圖）可以看出出，無論論是城鎮(zhèn)鎮(zhèn)還是農(nóng)農(nóng)村其人人均收入入均呈上上升趨勢勢.同時(shí)時(shí)可支配配收入亦亦隨之增增長，但但用于居居住的消消費(fèi)性支支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其其收入的的比例.這與城城市的發(fā)發(fā)展有關(guān)關(guān)，而且且也是由由于房地地產(chǎn)市場場的引導(dǎo)導(dǎo)及居住住方式的的改變有有關(guān).3、綜合合經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力在全全省及全全國的地地位：改革開放放以來，東莞市市GDPP以年均均22%的速度度持續(xù)

32、快快速健康康發(fā)展，為同期期全國GGDP年年均增速速的1.43倍倍.目前前，東莞莞的綜合合經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力已躋躋身全國國大中城城市前220名，在全省省位居深深圳、廣廣州、佛佛山之后后，列第第四位.20033年上半半年，東東莞經(jīng)濟(jì)濟(jì)繼續(xù)保保持良好好的發(fā)展展態(tài)勢，全市完完成國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值2661.77億元，比去年年同期增增長155.5%，比全全省平均均水平高高出5.5個(gè)百百分點(diǎn)，增速居居廣東城城市第一一位，財(cái)財(cái)政總收收入增長長53.8%，比全省省平均水水平高出出31.8個(gè)百百分點(diǎn)，利用外外資增勢勢良好.4、固定定資產(chǎn)投投資持續(xù)續(xù)增長：（圖）固定資資產(chǎn)投資資持續(xù)增增加，在在20002年增增幅最大大，說明明

33、投資結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)一一步側(cè)重重城市、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的建建設(shè).房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資增長長較快，增幅由由19999年的的9.993%到到20002年880.770%，說明東東莞市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場有有限公司司持續(xù)、高速的的發(fā)展.三、社會會文化環(huán)環(huán)境分析析東莞市十十分重視視文化基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，興建了了一批高高標(biāo)準(zhǔn)、多功能能、現(xiàn)代代化的群群眾文化化設(shè)施.先后投投入數(shù)億億元興建建了“三館一一店”（圖書書館、博博物館、科學(xué)館館、新華華書店）工程；虎門愛愛國主義義教育基基地的海海戰(zhàn)博物物館占地地面積115萬平平方米，總投資資約1.3億元元.據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，全全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)公共文文化設(shè)施施占地面面積1226.112萬平平方米，建筑

34、面面積644.755萬平方方米.20011年，東東莞市的的文化中中心在原原有基礎(chǔ)礎(chǔ)上新增增了4個(gè)個(gè)項(xiàng)目，分別為為東城文文化中心心、萬江江文化中中心完善善工程、石碣鎮(zhèn)鎮(zhèn)文化廣廣播中心心工程和和石龍鎮(zhèn)鎮(zhèn)文化中中心工程程.各鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)大力力修建文文化廣場場，東莞莞市文化化公園建建設(shè)也成成為新的的熱點(diǎn)，如東城城榴花公公園、橋橋頭的蓮蓮湖公園園、萬江江的金鰲鰲洲主題題公園廣廣場等.四、社會會人口環(huán)環(huán)境分析析據(jù)第五次次全國人人口普查查的統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)，東莞市市總?cè)丝诳?444.577萬人，占全省省總?cè)丝诳诘?.46%，是廣廣東省居居廣州和和深圳之之后的第第三大城城市.東莞市戶戶籍人口口1500多萬人人，共441.

35、440萬戶戶；外來來人口約約5000多萬人人，占總總?cè)丝?75%以以上，其其中僅臺臺商就有有近111萬人（常住88萬，流流動(dòng)3萬萬）.對對于東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說說，如何何利用外外來人口口資源，促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)一步步發(fā)展，是需要要進(jìn)一步步考慮的的問題.1、戶籍籍人口（圖）2、外來來暫住人人口（圖）從以上圖圖表可以以看出：東莞市市本地人人口趨于于下降，外來人人口趨于于增加，而且近近年來增增加較快快，這一一方面是是東莞良良好的發(fā)發(fā)展前景景所吸引引，另一一方面也也說明外外的人將將成為東東莞的主主流通消消費(fèi)群體體.第二章 東莞市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析一、東莞莞市房地地產(chǎn)市場場整體分分析1、發(fā)展展階段（圖

36、）東莞市市（20002年年）人均均GDPP及恩格格爾系數(shù)數(shù)反映出出東莞市市的生活活水平處處于富裕裕階段，在全國國屬于較較高水平平.東莞城城鎮(zhèn)居民民的人均均居住面面積大，而居住住支出卻卻處于相相當(dāng)?shù)偷牡乃疁?zhǔn).主要原原因是東東莞居民民有大量量的私房房、房改改房、這這與深圳圳、廣州州的居民民擁有的的大量商商品房相相比，東東莞居民民用于物物業(yè)管理理等各方方面支出出相對較較低.從整體體來講，東莞房房地產(chǎn)與與廣州、深圳一一樣，處處于追求求質(zhì)量和和數(shù)量并并舉的階階段.2、基建建投資對對房地產(chǎn)產(chǎn)的拉動(dòng)動(dòng)（圖）房地產(chǎn)產(chǎn)投資與與基本建建設(shè)投資資比值的的合理區(qū)區(qū)間為00.6-0.88，小于于這個(gè)比比值說明明政府的的

37、基本建建設(shè)投資資發(fā)展較較快，沒沒有對房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展形成成障礙.，反之之，則說說明房地地產(chǎn)投資資會受到到基礎(chǔ)建建設(shè)投送送的限制制，不利利于進(jìn)一一步發(fā)展展.東莞市市從19999年年以來，房地產(chǎn)產(chǎn)投資與與基本建建設(shè)投資資比值低低于合理理區(qū)間，說明基基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)投資沒沒有對房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展形成成障礙.從20000年年開始，東莞市市政府加加大了基基建投資資，以改改善城市市的交通通及居住住條件.現(xiàn)在已已有所改改觀.3、城市市總體結(jié)結(jié)構(gòu)決定定了房地地產(chǎn)發(fā)展展結(jié)構(gòu)東莞經(jīng)經(jīng)濟(jì)以各各鎮(zhèn)發(fā)展展為主，人口分分布平均均，因此此各鎮(zhèn)的的住宅市市場彼此此之間依依從性非非常弱，各鎮(zhèn)對對市區(qū)的的依賴性性也不強(qiáng)強(qiáng).因?yàn)椴徊蛔⒅鼗?/p>

38、投資資，以致致城區(qū)和和鎮(zhèn)區(qū)居居住環(huán)境境差異不不大，城城區(qū)在往往年甚至至不如常常平等較較發(fā)達(dá)的的鎮(zhèn)區(qū)，這對消消化商品品住宅產(chǎn)產(chǎn)生直接接負(fù)面影影響.二、東莞莞市房地地產(chǎn)市場場特征分分析 1、東東莞市房房地產(chǎn)開開發(fā)結(jié)構(gòu)構(gòu)分析（圖）東莞房房地產(chǎn)投投資額呈呈現(xiàn)逐年年上升的的趨勢；自19998年年至20002年年，房地地產(chǎn)年均均投資增增長率為為24.7%，對比同同一時(shí)期期基本建建設(shè)投資資年均增增幅255.1%低0.4個(gè)百百分點(diǎn)，呈現(xiàn)良良性增長長態(tài)勢.由于投投資額整整體基數(shù)數(shù)較低，目前整整體看來來呈現(xiàn)無無序增長長的態(tài)勢勢.20002年和和20003年上上半年，增長率率達(dá)到了了較高的的水平，特別是是20003

39、年上上半年超超過了220011年全年年水平.根據(jù)了了解，119999年時(shí)新新世紀(jì)、光大景景湖的暢暢銷，增增加了房房地產(chǎn)投投資者的的信心，部分項(xiàng)項(xiàng)目開始始動(dòng)工，逐步進(jìn)進(jìn)入市場場后，促促使20000至至20001年投投資增長長速度較較快，帶帶動(dòng)了220022和20003年年投資的的超快速速增長.（圖）進(jìn)入220033年后，房地產(chǎn)產(chǎn)投資出出現(xiàn)超快快速增長長，其中中住宅完完成投資資15.56億億元，占占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的884%.可見住住宅投資資的快速速增長是是帶動(dòng)房房地產(chǎn)投投資增長長的主要要原因.2、東莞莞市房地地產(chǎn)市場場供應(yīng)狀狀況分析析（圖）（圖）歷年施施工面積積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于竣工工面積，施工面面積

40、在119999年達(dá)到到高峰后后，隨后后均保持持平穩(wěn)小小幅度增增長態(tài)勢勢.這同同時(shí)也說說明，東東莞市場場容納開開發(fā)量的的范圍約約在3330萬平平方米左左右.20003年上上半年，東莞全全市共批批準(zhǔn)預(yù)售售項(xiàng)目660個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積1555.033萬平方方米.3、東莞莞市房地地產(chǎn)市場場需求狀狀況分析析（圖）（圖）歷年竣竣工面積積與銷售售面積增增長水平平大致相相當(dāng)，說說明房產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展比較較合理，目前市市場的供供給與需需求量基基本平衡衡.從竣工工面積增增長率與與銷售增增長率開開看，歷歷年起伏伏較大.20000至220011年的房房地產(chǎn)空空置率區(qū)區(qū)間為77.733%10.35%，尚未未達(dá)到通通常的

41、228%的的警戒水水平.但但自20002年年開始大大幅增長長的批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面面積，使使得東莞莞樓市的的整體開開發(fā)面臨臨空置率率快速增增長的壓壓力.20003年上上半年，東莞全全市商品品房屋空空置面積積90.13萬萬平方米米，比去去年同期期增長223.772%.其中空空置一年年以上（含一年年）588.366萬平方方米.商商品房屋屋空置面面積中，住宅空空置面積積65.35萬萬平方米米，寫字字樓空置置面積33.399萬平方方米，商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房空空置面積積15.22萬萬平方米米.隨著房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的逐步步發(fā)展，東莞市市的房地地產(chǎn)需求求結(jié)構(gòu)逐逐步顯現(xiàn)現(xiàn)出變化化，由原原先的“居住型型消費(fèi)”向“享受型型消費(fèi)”

42、轉(zhuǎn)變，由一次次性付款款的觀念念向貸款款購房轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，同同時(shí)二次次及多次次置業(yè)群群體逐步步擴(kuò)大.東莞市市民的房房屋消費(fèi)費(fèi)觀念從從過去的的“居者有有其屋”開始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱哂杏屑盐荨?，置業(yè)業(yè)者較為為注重戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)、環(huán)境境配套、小區(qū)各各項(xiàng)設(shè)施施建設(shè)以以及物業(yè)業(yè)管理等等方面.東莞市市近期商商品住宅宅戶型主主要以三三房、四四房為主主，占到到了總體體的877%，主主要原因因是東莞莞本地居居民以往往的居住住習(xí)慣和和目前的的經(jīng)濟(jì)收收入水平平，使得得他們普普遍傾向向于大房房大廳的的住宅.自20002年年開始，東莞置置業(yè)者主主要以境境外人士士和外來來人口為為主，其其購房占占商品房房成交量量比重達(dá)達(dá)60%以上，而另

43、一一支購房房力量的的后起之之秀為本本地居民民，他們們雖自有有房產(chǎn)，卻心儀儀環(huán)境和和服務(wù)俱俱佳的住住宅小區(qū)區(qū)，購房房數(shù)量逐逐年增加加，大多多以大戶戶型和別別墅等中中高檔住住宅為主主.4、東莞莞市房地地產(chǎn)市場場總體價(jià)價(jià)格水平平分析（1）總總體價(jià)格格目前，東莞市市商品住住宅的均均價(jià)范圍圍為2880040000元平方米米之間，普通住住房的價(jià)價(jià)格大約約在2880032000元平方米米之間，高檔住住宅約在在3600040000元平方米米之間，40000元平方米米的價(jià)格格是普通通類住宅宅的最高高限額.東莞經(jīng)經(jīng)濟(jì)以各各鎮(zhèn)發(fā)展展為主，人口分分布平均均，因此此各鎮(zhèn)的的住宅市市場彼此此之間依依從性非非常弱，各鎮(zhèn)對對

44、市區(qū)的的依賴性性也不強(qiáng)強(qiáng).由此此造成商商品住宅宅的價(jià)格格呈現(xiàn)明明顯的區(qū)區(qū)域性.目前，東莞全全市商品品住宅價(jià)價(jià)格主要要分為以以下幾個(gè)個(gè)層次：一是以常常平和樟樟木頭為為代表的的鐵路沿沿線區(qū)域域.在外外銷市場場的帶動(dòng)動(dòng)下，目目前此區(qū)區(qū)域的在在售樓盤盤價(jià)格屬屬于東莞莞的最高高水平，約在33600040000元平方米米.二是以萬萬江為代代表的市市區(qū).由由于擁有有較好的的規(guī)劃和和發(fā)展前前景，近近一年來來市區(qū)的的住宅價(jià)價(jià)格持續(xù)續(xù)上升，依托強(qiáng)強(qiáng)勁的本本地消費(fèi)費(fèi)能力，市區(qū)的的商品住住宅價(jià)格格在逐步步向一線線的常平平、樟木木頭地區(qū)區(qū)靠近.三是東莞莞的其他他區(qū)域，正如前前文所述述，東莞莞的城市市發(fā)展以以各鎮(zhèn)自自我發(fā)

45、展展為主，因此除除常平、樟木頭頭和市區(qū)區(qū)之外的的其他地地區(qū)，房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展呈無無序狀態(tài)態(tài)，造成成銷售價(jià)價(jià)格不能能同一二二線地區(qū)區(qū)靠近，維持在在2600030000元平方米米的較低低空間內(nèi)內(nèi). （22）價(jià)格格分布由于東東莞本地地的相關(guān)關(guān)機(jī)構(gòu)對對整體樓樓市價(jià)格格未有明明確的統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，因因此為了了能夠更更好的把把握目前前的價(jià)格格分布，我們此此次就以以莞城周周邊地區(qū)區(qū)采集的的數(shù)據(jù)進(jìn)進(jìn)行歸納納分析，結(jié)果如如下：（圖）（3）住住宅市場場進(jìn)程（圖）東莞城城鎮(zhèn)住房房商品化化遠(yuǎn)遠(yuǎn)低低于深圳圳和廣州州，主要要原因是是東莞市市的自建建房和合合作房的的比例非非常高，這對于于商品房房市場有有很大的的沖擊.東莞的的

46、房價(jià)收收入比處處于一個(gè)個(gè)相對比比較合理理的范圍圍，房地地產(chǎn)價(jià)格格沒有脫脫離居民民的承受受能力.從整體體來看，東莞與與深圳和和廣州相相比，房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展有一定定的差距距，主要要的原因因還是住住房的商商品化程程度太低低.三、東莞莞市城市市建設(shè)發(fā)發(fā)展分析析（一）東東莞市整整體發(fā)展展?fàn)顩r1、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)東莞的基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)取取得了顯顯著成就就.20003年年東莞預(yù)預(yù)計(jì)投資資1000億元，加速建建設(shè)市區(qū)區(qū)26項(xiàng)項(xiàng)重點(diǎn)工工程項(xiàng)目目，其中中在20002年年已動(dòng)工工在建的的項(xiàng)目有有14項(xiàng)項(xiàng)，總投投資約773.994億元元，包括括城市功功能配套套類工程程的行政政辦事中中心、展展示中心心、圖書書館、科

47、科學(xué)技術(shù)術(shù)博物館館、青少少年活動(dòng)動(dòng)中心、海關(guān)大大廈、市市區(qū)群眾眾藝術(shù)館館、人民民會堂、東莞大大劇院等等，以及及市政交交通設(shè)施施類的莞莞龍路改改造、五五環(huán)過境境路、東東江大道道、鴻福福西路、東莞運(yùn)運(yùn)河樟村村水質(zhì)凈凈化廠等等.計(jì)劃在今今年動(dòng)工工的項(xiàng)目目有限公公司122個(gè)，投投資277億.包包括城市市中心區(qū)區(qū)廣場建建設(shè)、中中心區(qū)環(huán)環(huán)境完善善工程、黃旗山山城市公公園首期期建設(shè)、東江西西岸岸線線整潔、運(yùn)河兩兩岸景觀觀改造、鴻福西西路景觀觀建設(shè)及及城市交交通設(shè)施施類的改改造等.2、交通通設(shè)施建建設(shè)東莞市路路網(wǎng)交通通發(fā)達(dá)，現(xiàn)區(qū)內(nèi)內(nèi)有：廣廣深公路路（1007國道道）、莞莞惠公路路（省道道）、莞莞龍公路路（省道

48、道）、十十三條聯(lián)聯(lián)網(wǎng)公路路、廣深深珠高速速公路、莞深高高速公路路、虎門門大橋等等干道.隨著20002年年市區(qū)110條道道路改造造的全部部完成和和東江大大道、鴻鴻福西路路將于今今年6月月份建成成通車，加之沿沿路穿衣衣戴帽工工程、夜夜景燈光光工程的的實(shí)施，各條路路段進(jìn)行行綠化、美化、凈化，整個(gè)市市區(qū)道路路交通環(huán)環(huán)境將得得到明顯顯改善.特別是是三環(huán)路路（含東東江大道道、鴻福福西路）的全線線貫通，將為市市區(qū)交通通整治帶帶來十分分便利的的基礎(chǔ)條條件，大大量車輛輛將通過過三環(huán)路路分流，避免了了各種車車輛過度度集中于于舊城區(qū)區(qū)的擁堵堵擠塞狀狀況.同同時(shí)，加加快五環(huán)環(huán)快速路路的建設(shè)設(shè)，將進(jìn)進(jìn)一步改改善路網(wǎng)網(wǎng)結(jié)

49、構(gòu)，市區(qū)交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)將實(shí)現(xiàn)現(xiàn)全面升升級.今明兩年年，東莞莞市將籌籌資311.4億億元，改改造6條條市域主主干公路路，總長長1355公里，涉及東東莞市內(nèi)內(nèi)沿線117個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)，22年內(nèi)全全部改造造完畢.這6條條公路主主干公路路改造完完成后，將加速速珠江三三角洲城城市之間間的客貨貨周轉(zhuǎn)，節(jié)約運(yùn)運(yùn)輸時(shí)間間和成本本.3、重點(diǎn)點(diǎn)工程建建設(shè)改革開放放特別是是市委、市政府府制定“一網(wǎng)兩兩區(qū)三張張牌”的發(fā)展展戰(zhàn)略以以來，全全市園區(qū)區(qū)建設(shè)呈呈現(xiàn)出蓬蓬勃發(fā)展展的態(tài)勢勢，集聚聚效應(yīng)十十分明顯顯，開發(fā)發(fā)層次不不斷提升升.松山山湖科技技產(chǎn)業(yè)園園、虎門門港開發(fā)發(fā)區(qū)和東東部工業(yè)業(yè)園等三三大龍頭頭工業(yè)園園建設(shè)進(jìn)進(jìn)展順利利，園區(qū)

50、區(qū)對于東東莞經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的貢獻(xiàn)分分額逐漸漸增大，其創(chuàng)造造的工業(yè)業(yè)產(chǎn)值占占全市330%以以上，出出口總額額占全市市的半壁壁江山.此外，園區(qū)建建設(shè)對于于推進(jìn)東東莞市城城市化進(jìn)進(jìn)程的作作用也越越來越明明顯，園園區(qū)已成成為東莞莞經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的新新的增長長點(diǎn). 松山山湖科技技產(chǎn)業(yè)園園東莞松山山湖科技技產(chǎn)業(yè)園園是東莞莞市政府府投資開開發(fā)的省省級高新新技術(shù)開開發(fā)區(qū)，是未來來東莞的的經(jīng)濟(jì)和和科技中中心，是是今后東東莞經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的龍頭.該園區(qū)區(qū)位于東東莞市中中部，規(guī)規(guī)劃面積積72平平方公里里，其中中有近88平方公公里的湖湖面，自自然環(huán)境境十分優(yōu)優(yōu)美.園園區(qū)的規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)強(qiáng)調(diào)自自然環(huán)境境與科技技產(chǎn)業(yè)、城市建建設(shè)、

51、社社會事業(yè)業(yè)的協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展，打造“科技共共山水一一色”的城市市形象. 虎門門港開發(fā)發(fā)區(qū)東部工業(yè)業(yè)園區(qū)位位于東莞莞市東部部，常平平、橫瀝瀝、企石石和橋頭頭四鎮(zhèn)的的交匯處處，總面面積達(dá)337.442平方方公里，是東莞莞繼松山山湖高新新科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、虎門港港開發(fā)區(qū)區(qū)之后，又一跨跨鎮(zhèn)區(qū)建建設(shè)的大大型工業(yè)業(yè)園區(qū).工業(yè)園園的定位位是以現(xiàn)現(xiàn)代制造造業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)加工為為主的工工業(yè)基地地，兼有有部分現(xiàn)現(xiàn)化制造造業(yè)的研研發(fā)功能能，同是是具有休休閑度假假、文化化、教育育等功能能.東部工業(yè)業(yè)園的啟啟動(dòng)，將將會形成成一個(gè)以以常平為為核心，橫瀝、企石、橋頭三三鎮(zhèn)為副副中心的的城市格格局，建建成后不不僅輻射射四鎮(zhèn)，同將有有效吸納

52、納東部各各鎮(zhèn)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)強(qiáng)化周邊邊鎮(zhèn)區(qū)的的城市功功能，形形成組團(tuán)團(tuán)式城市市的新格格局.一個(gè)房地地產(chǎn)市場場要想持持續(xù)快速速的發(fā)展展，需要要多元化化的產(chǎn)業(yè)業(yè)做基礎(chǔ)礎(chǔ)，同時(shí)時(shí)還要保保證強(qiáng)大大的市場場消費(fèi)力力.東部部工業(yè)園園對東部部板塊房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展無疑將將起著積積極作用用.4、城市市化發(fā)展展 20003年，東莞的的第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比例例已高達(dá)達(dá)55.2%，城市建建設(shè)成為為進(jìn)一步步提升城城市競爭爭力的瓶瓶頸，因因此加速速城市化化進(jìn)程顯顯得至關(guān)關(guān)重要.現(xiàn)時(shí)的的東莞正正以前所所未有的的熱情進(jìn)進(jìn)行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施方方面的建建設(shè).全全市322個(gè)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)都在進(jìn)進(jìn)行總體體規(guī)劃的的修編，明確提提出打造造新中心心區(qū)的就就有2

53、33個(gè)，可可以看出出與城市市建設(shè)相相生相長長的房地地產(chǎn)業(yè)面面臨著巨巨大的商商機(jī).總結(jié)：政政府投入入巨資打打造東莞莞城市中中心，進(jìn)進(jìn)一步完完善道路路和公交交系統(tǒng)，將會促促進(jìn)東莞莞的城市市化進(jìn)程程，進(jìn)而而帶來房房地產(chǎn)的的飛速發(fā)發(fā)展.（二）東東莞市整整體規(guī)劃劃狀況根據(jù)22000020115年東東莞城市市總體規(guī)規(guī)劃，總體規(guī)規(guī)劃將東東莞全市市域范圍圍，24465平平方公里里全部確確定為城城市規(guī)劃劃區(qū)，實(shí)實(shí)行城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)一的的規(guī)劃管管理.規(guī)規(guī)劃期限限為近期期2000020005年，遠(yuǎn)期為為2000620115年.東莞市將將成為珠珠江三角角洲東岸岸重要的的地區(qū)性性中心城城市，重重要的信信息技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)化化基地，省

54、級歷歷史文化化名城，以國際際制造業(yè)業(yè)名城為為特色的的現(xiàn)代化化中心城城市.強(qiáng)強(qiáng)化中心心城區(qū)的的核心地地位，以以中心城城區(qū)為核核心，加加速發(fā)展展以虎門門為副中中心的西西部城鎮(zhèn)鎮(zhèn)帶和以以常平為為副中心心的東部部廣深鐵鐵路城鎮(zhèn)鎮(zhèn)帶，重重點(diǎn)發(fā)展展石龍、塘廈、長安、樟木頭頭、麻涌涌等中心心城鎮(zhèn).到20015年年，中心心城區(qū)人人口控制制在800萬人左左右，城城鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)用地控控制在770.55平方公公里以內(nèi)內(nèi).積極極貫徹“城鎮(zhèn)進(jìn)進(jìn)圈、工工業(yè)進(jìn)園園、民宅宅進(jìn)區(qū)”的原則則，切實(shí)實(shí)加強(qiáng)生生態(tài)環(huán)境境的保護(hù)護(hù).未來100年，東東莞將圍圍繞建設(shè)設(shè)以國際際制造業(yè)業(yè)名城為為特色的的現(xiàn)代化化中心城城市的發(fā)發(fā)展目標(biāo)標(biāo)，努力力實(shí)現(xiàn)

55、從從國際制制造業(yè)基基地向國國際制造造業(yè)名城城轉(zhuǎn)變；從城鄉(xiāng)鄉(xiāng)一體化化向城市市現(xiàn)代化化轉(zhuǎn)變；全面建建設(shè)小康康社會向向率先基基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化化轉(zhuǎn)變.根據(jù)上述述戰(zhàn)略構(gòu)構(gòu)想及打打造制造造業(yè)為特特色的現(xiàn)現(xiàn)代化中中心城市市的發(fā)展展目標(biāo)，東莞市市政府明明確打出出了“一網(wǎng)兩兩區(qū)三張張牌”的工作作思路.“一網(wǎng)”，即把把東莞224655平方公公里作為為一個(gè)整整體來規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)，構(gòu)筑筑環(huán)繞全全市的水水、電、氣、路路、港等等高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施網(wǎng)，提高城城市承載載能力；“兩區(qū)”，即大大力推進(jìn)進(jìn)城市新新區(qū)和松松山湖科科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)的的建設(shè)，尋求新新的增長長空間，從整體體上提高高東莞的的集聚力力和競爭爭力；“三張牌牌”，即突

56、突出打造造城市牌牌，外資資牌和民民營，形形成新的的增長動(dòng)動(dòng)力和發(fā)發(fā)展優(yōu)勢勢.東莞城城鎮(zhèn)空間間布局結(jié)結(jié)構(gòu)全市分為為四大經(jīng)經(jīng)濟(jì)片區(qū)區(qū)：以市市區(qū)為中中心，包包括石龍龍、茶山山、寮步步、麻涌涌等鎮(zhèn)的的西北經(jīng)經(jīng)濟(jì)片區(qū)區(qū)，是全全市政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化中心，公路樞樞紐，珠珠三角高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)基基地之一一，外向向型加工工貿(mào)易、三高農(nóng)農(nóng)業(yè)基地地；以虎虎門為中中心，包包括長安安、厚街街等鎮(zhèn)的的西南經(jīng)經(jīng)濟(jì)片區(qū)區(qū)，是外外向型港港口工業(yè)和出口口貿(mào)易區(qū)區(qū)，旅游游中心和和愛國主主義教育育基地；以常平平為中心心，包括括大朗、黃江等等鎮(zhèn)的中中北經(jīng)濟(jì)濟(jì)片區(qū)，是全市市鐵路交交通樞紐紐、加工工貿(mào)易區(qū)區(qū)和外貿(mào)貿(mào)倉儲基基地；以以塘廈

57、為為中心，包括樟樟木頭、清溪、鳳崗等等鎮(zhèn)的東東南經(jīng)濟(jì)濟(jì)片區(qū)，是綜合合性加工工工業(yè)基基的和旅旅游度假假區(qū).市域交交通規(guī)劃劃：根據(jù)市的的“一網(wǎng)兩兩區(qū)三張張牌”的工作作思路，對全市市路網(wǎng)建建設(shè)總體體規(guī)劃進(jìn)進(jìn)行了修修改和完完善，將將全市224655平方公公里國土土作為一一個(gè)整體體進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)籌規(guī)劃劃、突出出重點(diǎn)，以高速速公路建建設(shè)為中中心，建建立和完完善與現(xiàn)現(xiàn)代化中中心城市市生活和和知識經(jīng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代代相適應(yīng)應(yīng)的高速速化、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，逐逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施現(xiàn)代代化.初步構(gòu)筑筑“六橫四四縱”高速公公路網(wǎng)，“六橫”是北環(huán)環(huán)高速公公路、莞莞沙高等等級公路路、莞橋橋高等級級公路、清塘高高速公路路、常虎虎高

58、速公公路、深深圳大外外環(huán)高速速公路；“四縱”是沿海海高速公公路、廣廣深高速速公路、莞深高高速公路路、博深深高速公公路.與此同時(shí)時(shí)，完善善國道、省道、聯(lián)網(wǎng)公公路網(wǎng).按“寬、潔潔、綠、美、凈凈、通”的要求求，公路路的安全全配套設(shè)設(shè)施達(dá)到到規(guī)范化化、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，主主干公路路主要路路口實(shí)現(xiàn)現(xiàn)立交化化，創(chuàng)建建“文明路路”、“樣板路路”，建設(shè)設(shè)網(wǎng)絡(luò)化化道路，實(shí)現(xiàn)村村村通公公路.為形成東東、中、西“三線聯(lián)聯(lián)動(dòng)”的經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展格格局，重重點(diǎn)發(fā)展展：中部部松山湖湖科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、東部工工業(yè)園、西部沿沿海產(chǎn)業(yè)業(yè)帶，并并規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)三條條大道聯(lián)聯(lián)接三大大工業(yè)園園區(qū).松山湖大大道：連連接?xùn)|莞莞市區(qū)與與松山湖湖科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的的

59、城市干干道，全全長166.5公公里.近近期規(guī)劃劃的是由由五環(huán)同同沙立交交至松山山湖段，全長88.1公公里.東部快速速路：位位于東北北部地區(qū)區(qū)，起于于五環(huán)快快速路東東南側(cè)松松山湖立立交.沿沿線經(jīng)寮寮步、茶茶山、東東坑、橫橫瀝、石石排、企企石、橋橋頭等77鎮(zhèn)，最最終接入入東部工工業(yè)園環(huán)環(huán)城路，全長221公里里，定位位為快速速干道，道路兩兩側(cè)各220米寬寬的綠化化景觀帶帶.港口大道道：位于于西部，主要用用于集散散莞城與與虎門港港之間的的交通，起點(diǎn)于于東江大大道、鴻鴻福路相相接，沿沿線與西西環(huán)快速速路、廣廣深高速速公路、厚道路路、厚街街大道、厚沙路路、家具具大道、沙太路路、沿海海高速公公路、進(jìn)進(jìn)港大道

60、道、進(jìn)港港南路相相接，經(jīng)經(jīng)道滘、厚街鎮(zhèn)鎮(zhèn)、沙四四鎮(zhèn)，全全長255.6公公里.（三）東東莞市整整體發(fā)展展預(yù)測 1、東東莞中心心市區(qū)的的發(fā)展區(qū)域優(yōu)勢勢：一個(gè)個(gè)城市或或一個(gè)地地區(qū)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)支點(diǎn)點(diǎn)可能有有若干個(gè)個(gè)，但政政治中心心只有一一個(gè)，這這種唯一一性為市市區(qū)帶來來獨(dú)一無無二的府府前經(jīng)濟(jì)濟(jì)，并因因此對周周邊鎮(zhèn)區(qū)區(qū)產(chǎn)生輻輻射效應(yīng)應(yīng).去年年，政府府啟動(dòng)三三個(gè)中心心工程；行政文文化中心心區(qū)、中中央商務(wù)務(wù)區(qū)、中中央生活活區(qū)，標(biāo)標(biāo)志著市市區(qū)開始始重新確確立自身身的中心心地位.將會對對市區(qū)的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有較較大的促促進(jìn)作用用.教育和交交通優(yōu)勢勢：東莞莞市區(qū)目目前是公公辦教育育最發(fā)達(dá)達(dá)的地區(qū)區(qū)，這里里有東莞莞中學(xué)、