某公司大型商業(yè)項目管理整體策劃

1、卓摩營銷策劃機構 長春超達磐谷大型商業(yè)項目整體策劃前 言長春超達國國際商務務港位于于長春西西南版塊塊的國家家級高新新開發(fā)區(qū)區(qū)，項目目已落成成。和項項目相呼呼應的汽汽車4SS店也初初具規(guī)模模。項目目周邊，高高新開發(fā)發(fā)區(qū)范圍圍內(nèi)，大大型購物物中心沃沃爾瑪已已經(jīng)進駐駐，天安安等發(fā)展展商打造造的高檔檔居住區(qū)區(qū)已經(jīng)形形成。我我司根據(jù)據(jù)本項目目的特點點和針對對本地市市場的特特征，將將重新對對項目進進行定位位和確定定目標客客戶，提提出項目目主題：“長春西西南版塊塊，富人人聚集地地?！睆亩鄠€個角度來來詮釋主主題概念念。目 錄第一章：項項目定位位主題定位- 4形象定位-14客戶定位-16第二章：推推廣策略略推廣

2、思路-19招商工作步步驟-255商鋪租金價價格-266賣點挖掘-27推廣步驟-28第三章：產(chǎn)產(chǎn)品改造造建議項目總體布布局-511售樓處包裝裝-554第四章：廣廣告策略略廣告推廣策策略-577廣告推廣目目標-588廣告定位訴訴求-599廣告策略-60廣告創(chuàng)意-67、項目定位位主題定位-定位依依據(jù)：南部“富中中心”概念的的形成 長長春作為為吉林省省的省會會，全國國重要的的汽車工工業(yè)、農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品加加工基地地和科教教文貿(mào)城城市，主主城區(qū)空空間發(fā)展展方向為為“南拓北北優(yōu)、西西控東展展”；主城城區(qū)空間間結構為為“雙心三三翼、多多組團”，“雙心”分別指指人民廣廣場一帶帶主中心心和南部部副中心心，“三翼”分別指

3、指西南、東東南和東東北三個個主要城城市發(fā)展展方向。在在人民大大街南端端建設南南部副中中心、與與現(xiàn)有人人民廣場場中心構構成未來來長春城城市中心心的“雙心”結構。項目周邊目目前已形形成高檔檔住宅聚聚集地，以以天安第第一城、融融創(chuàng)上城城為代表表的高檔檔住宅入入市后均均取得不不錯的銷銷售成績績，說明明客戶對對本地區(qū)區(qū)有一定定的認可可度。天天安第一一城由于于其建筑筑品質(zhì)和和國際品品牌知名名度吸引引了海外外客戶的的入住，本本區(qū)域已已吸引大大量人流流入住，“富中心” 的概念已形成?！案恢行摹钡母拍畹男纬芍饕w現(xiàn)在以下幾方面：本案周邊樓樓盤品質(zhì)質(zhì)較高由于周邊項項目均為為外地品品牌房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開發(fā)，其其開發(fā)理

4、理念比較較成熟，樓樓盤自身身品質(zhì)較較高。均設有會所所、商業(yè)業(yè)配套、成成熟的物物業(yè)管理理、先進進品牌理理念。具具有高檔檔樓盤所所應有的的要素特特征。本案周邊樓樓盤銷售售價位較較高。由于其品質(zhì)質(zhì)較高，在在長春市市場推出出時價格格均高于于其他一一般樓盤盤。天安安第一城城小高層層公寓售售價為：31000元/平方米米起價 ， 融融創(chuàng)上城城售價為為：29960 元 /平方米米起價 。 本案周邊入入住人員員的綜合合素質(zhì)較較高高品質(zhì)的樓樓盤帶來來了高素素質(zhì)的消消費群體體，加上上高新區(qū)區(qū)合資企企業(yè)眾多多，外籍籍管理人人員、技技術人員員均入住住于其中中。使得得本地區(qū)區(qū)入住人人員綜合合素質(zhì)較較高。本案周邊民民用住宅

5、宅銷售業(yè)業(yè)績較好好綜合上述原原因，本本案周邊邊民用住住宅在銷銷售價格格、銷售售周期上上均好于于其他樓樓盤。說說明長春春市場客客戶對本本區(qū)域高高品質(zhì)樓樓盤的消消費意識識已經(jīng)形形成、區(qū)區(qū)域概念念已逐步步深入人人心。2.高新區(qū)區(qū)優(yōu)惠政政策、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基礎礎作為國家級級開發(fā)區(qū)區(qū)，長春春高新技技術開發(fā)發(fā)區(qū)享有有特有的的稅收優(yōu)優(yōu)惠政策策吸引海海內(nèi)外企企業(yè)前來來投資。大大量投資資企業(yè)的的涌入勢勢必帶來來大量的的辦公樓樓需求。區(qū)區(qū)內(nèi)擁有有國家級級光電信信息技術術產(chǎn)業(yè)基基地、國家級級高新技技術產(chǎn)品品出口基基地、國家級級軟件研研發(fā)基地地、國家級級海外留留學人員員創(chuàng)業(yè)示示范基地地、國家中中藥現(xiàn)代代化科技技產(chǎn)業(yè)（吉吉林）

6、基基地、中俄科科技合作作基地等等多種產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地，經(jīng)營營資源豐豐富。3.特色餐餐飲在區(qū)區(qū)內(nèi)成功功的先例例一方面高新新區(qū)自身身大量的的居住、辦辦公人流流需要周周邊配套套休閑、娛娛樂設施施，而本本區(qū)域在在這方面面的配套套設施卻卻寥寥無無幾。另另一方面面，目前前生意紅紅火的大大鵝島、生生態(tài)園等等餐飲設設施利用用其自身身特色吸吸引了大大量市區(qū)區(qū)消費人人流。為生活配套套的休閑閑、餐飲飲、娛樂樂設施發(fā)發(fā)展的滯滯后使本本地區(qū)具具有潛在在的消費費力，本本地區(qū)的的人口素素質(zhì)和收收入均遠遠高于市市區(qū)。這這股潛在在的消費費力目前前以初步步顯現(xiàn)。-項目定定位：根據(jù)上述區(qū)區(qū)域特點點及定位位依據(jù)，我我司將本本項目定定位于

7、長春西南版版塊財富的的發(fā)源地地、富人人商務聚聚集地。 商務之之港、財財富之源源。商務港灣、財財富源頭頭。區(qū)內(nèi)步行街街定位：享有異國風風情之德德國小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，以品品牌特色色休閑餐餐飲為主主、大型型餐飲為為輔的東東北首條條國際品品牌特許許加盟經(jīng)經(jīng)營街。本公司提出出以下幾幾個主題題案名，供供發(fā)展商商定奪。案名一、超超達國際際商務港港釋義：超然然卓群，達達觀天下下我司與貴司司領導討討論認為為：在超超達創(chuàng)業(yè)業(yè)園前期期已進行行一定的的市場推推廣的前前提下，超超達創(chuàng)業(yè)業(yè)園的品品牌已具具有一定定的客戶戶認知度度。高新新區(qū)建設設中心辦辦公樓及及各種宣宣傳資料料中“超達”形象頻頻頻出現(xiàn)現(xiàn)，采用用此案名名具有前前期推廣

8、廣的延續(xù)續(xù)性。將將“創(chuàng)業(yè)園園”改為“國際商商務港”既能體體現(xiàn)本項項目的現(xiàn)現(xiàn)代商務務理念，符符合本項項目的精精神特征征?！俺_國際商商務港”作為超超達創(chuàng)業(yè)業(yè)園“的升級級版。與與原案名名的不同同在于： 原有的居居住功能能已取消消，提升升了樓盤盤的品質(zhì)質(zhì)； 打造國際際性品牌牌，提升升樓盤了了的檔次次； 強化了“商務”特征，起起到畫龍龍點睛的的作用；“港”富有有較大的的包容空空間和內(nèi)內(nèi)涵。易易于與高高新區(qū)同同步宣傳傳。作為高新區(qū)區(qū)的品牌牌，“超達”二字的的保留利利于在將將來的推推廣中與與高新區(qū)區(qū)結合，提提升項目目高度。與與高新區(qū)區(qū)同步宣宣傳。案名二：超超達創(chuàng)業(yè)業(yè)園之-領 SHOOW硅谷谷硅谷：現(xiàn)代代社

9、會科科技、財財富之代代名詞，現(xiàn)現(xiàn)代財富富的發(fā)源源地。硅谷創(chuàng)新精精神-IIt okk too faail （失敗敗是允許許的）。鼓勵開拓、創(chuàng)創(chuàng)新。與與超達創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園前前期推廣廣立意相相符。寓意項目的的所在地地：硅谷谷大街領SHOWW具有雙雙重涵義義： 第一層層涵義：領袖、引引領潮流流、事業(yè)業(yè)顛峰。第二層涵義義：引領領財富， SHOOW出真真我。案名三：超超達創(chuàng)業(yè)業(yè)園之-萬博博國際商商務港釋義：萬萬國（商商）云集集，博世世界之所所長； 萬：寓意意萬國（商商）云集集，財富富滿贏；博：寓意意創(chuàng)業(yè)奮奮斗，博博大精深深；寓意：國國際商務務港內(nèi)精精英璀璨璨，財富富纏繞。案名四：超超達創(chuàng)業(yè)業(yè)園之-磐谷谷國際商商

10、務港釋義：磐谷谷寓意開開天辟地地，天下下第一；大而堅實的的磐谷，象象征穩(wěn)固固的創(chuàng)業(yè)業(yè)平臺；無限想象的的創(chuàng)業(yè)空空間，廣廣闊的財財富領地地；與財富硅谷谷相呼應應。案名五：超超達創(chuàng)業(yè)業(yè)園之-贏通通國際商商務港釋義：贏贏：通解，盈盈，寓意意充實、充充滿，通：通暢，無無障礙寓意意：通贏，前前途坦蕩蕩，財富富滿盈。街鋪案名主薦案名：M800徒徒步區(qū)這里M有五五種含義義：moneyy貨幣, 錢, 金錢錢預示本案的的經(jīng)濟前前景，以以及向受受眾傳達達本徙步步區(qū)定位位于富人人休閑區(qū)區(qū)的訊息息。meterr米, 公尺以最直接的的方式向向受眾告告知：本本條街道道是條長長8000米的街街區(qū)。move移移動, 感動, 鼓

11、動動闡述商與客客、人與與景這間間的錯縱縱動靜，同同時也倡倡導著人人類渴望望自由的的動態(tài)追追求。more更更多金錢更多、利利益更多多、規(guī)模模更大、人人氣更盛盛、前景景更遠與項項目前期期的MOORE超達創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園相相呼應。徒步區(qū)概念念：在全球的城城市里，只只允許允允許行人人行走的的徒步區(qū)區(qū)和商店店街的數(shù)數(shù)目，都都呈現(xiàn)指指數(shù)曲線線的上升升，中國國無疑也也和其它它地區(qū)一一樣。這這樣的徒徒步區(qū)已已經(jīng)成為為一種身身份、品品位的標標志，一一個城市市里，要要是連一一個徒步步區(qū)都沒沒有的話話，就根根本不能能當它是是進步的的城市。城市里流行行的設計計風格與與時尚品品位、商商業(yè)與商商務的資資訊傳播播都在徒徒步區(qū)中中展

12、現(xiàn)著著。徒步步區(qū)的設設置，在在于使人人愉悅，這這就是徒徒步區(qū)廣廣受歡迎迎的簡單單而可靠靠的理由由。在徒徒步區(qū)里里，排氣氣煙霧微微乎其微微，也沒沒有馬路路吵嘈，行行走其間間，不必必受現(xiàn)代代文明象象征的自自動交通通管制、紅紅綠燈左左右，隨隨便你高高興停停停走走。每個國家及及城市的的徒步街街因各個個地域的的文化差差異與特特點不同同，所發(fā)發(fā)揮出來來的特性性也不一一樣。例例如，新新奧爾良良的法人人區(qū)、慕慕尼黑巨巨大的FFusssanggerbbereeit，都都有透過過整體規(guī)規(guī)劃，在在那里什什么都應應有盡有有，讓人人心滿意意足。其它推廣案案名建議議：1、食倒街街本案名應重重點強調(diào)調(diào)的是中中間這個個“倒”

13、字，與與前字“食”相連寓寓意萬國國之美食食匯聚“到”這條街街區(qū)，長長春人可可以在一一條街區(qū)區(qū)內(nèi)，品品嘗世界界美食享享受全球球時尚品品味。另外，“倒倒”在日文文中的同同音字，譯譯意為請請食。也就是邀請請與商務務請食的的意思。表表示商務務往來及及宴請之之場。2、Plaaza999數(shù)字9代表表著長久久，音調(diào)調(diào)又與常常喝的酒酒相同，從從字面上上就直接接傳達了了本街區(qū)區(qū)的經(jīng)營營內(nèi)容。以Plazza冠名名是廣場場一詞說說明了一一個量體體一個規(guī)規(guī)模，二二者結合合體即時時尚，又又合乎本本案的量量體及業(yè)業(yè)態(tài)。形象定位“超達創(chuàng)業(yè)業(yè)園”位于國國家級的的長春高高新開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)，是是高新區(qū)區(qū)政府的的區(qū)域性性主題配配套工程

14、程，原先先的產(chǎn)品品分類定定位比較較混雜，無無法適用用本方案案所定義義的西南南版塊富富人區(qū)的的概念，建建議對產(chǎn)產(chǎn)品進行行專業(yè)細細分后分分別定位位。（專專業(yè)細分分見產(chǎn)品品改造建建議）特色商業(yè)、休休閑餐飲飲街區(qū)A/結合合建筑物物的特色色，在中中心街區(qū)區(qū)營造德德國小鎮(zhèn)鎮(zhèn)氛圍的的休閑餐餐飲娛樂樂步行街街。B/結合合與項目目相呼應應的4SS店特色色，營造造車飾、汽汽車美容容特色街街區(qū)。C/結合合本項目目大體量量商務辦辦公的特特點，營營造金融融街區(qū)。D/建議議命名為為： MM8000徒步區(qū)區(qū)特色商業(yè)街街需滿足足：A/成功功人士和和富人的的休閑、消消費習慣慣；B/商務務人士商商務、洽洽談的氛氛圍；C/長春春時

15、尚消消費的風風向標。商務辦公自自由空間間A/體現(xiàn)高高新區(qū)的的政策優(yōu)優(yōu)惠B/體現(xiàn)現(xiàn)政府職職能部門門細致周周全的服服務C/突現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)孵孵化、科科技孵化化基地給給創(chuàng)業(yè)者者提供的的成功機機會D/表現(xiàn)現(xiàn)高新區(qū)區(qū)內(nèi)良好好的信息息技術和和基礎配配套環(huán)境境我司認為，“超達創(chuàng)業(yè)園”的形象應定位為：長春西南版版塊-財財富的發(fā)發(fā)源地，富富人聚集集區(qū)。理由： 11、長春春高新開開發(fā)區(qū)屬屬國家級級開發(fā)區(qū)區(qū)，享有有國家和和省市級級多級政政府優(yōu)惠惠政策。2、商務辦辦公中心心給創(chuàng)業(yè)業(yè)者提供供創(chuàng)造財財富的平平臺。3、高新區(qū)區(qū)的優(yōu)惠惠政策，體體現(xiàn)孵化化功能。4、異國風風情特色色商業(yè)街街引導長長春市的的生活、消消費習慣慣。 5、整

16、整體形象象提升長長春市的的國際地地位。通過對長長春西南南版塊的的調(diào)查和和對長春春消費娛娛樂習慣慣的調(diào)查查，長春春缺乏專專業(yè)頂級級的商務務樓，缺缺乏引領領消費的的時尚休休閑場所所，沒有有適合外外籍人士士生活休休閑的場場所 。 重新對對本項目目進行改改造定位位旨在提提升長春春商業(yè)、商商務氛圍圍，以產(chǎn)產(chǎn)品的獨獨特性和和差異性性來創(chuàng)造造出項目目的品牌牌，提升升發(fā)展商商的品牌牌，樹立立高新區(qū)區(qū)政府的的形象?？蛻舳ㄎ划a(chǎn)品定位和和形象定定位都是是根據(jù)市市場細分分得來的的，依據(jù)據(jù)項目的的功能定定位，我我們的目目標客戶戶主要來來自于： 大企業(yè)在東東北或長長春的辦辦事處；中小企業(yè)的的辦公總總部；看好高新區(qū)區(qū)各項優(yōu)

17、優(yōu)勢的新新辦企業(yè)業(yè)；對高新區(qū)發(fā)發(fā)展?jié)摿α春玫牡母鞣N投投資客戶戶；相關品牌餐餐飲業(yè)業(yè)業(yè)主。按行業(yè)分類類可分為為“五大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)“和為之之配套的的相關行行業(yè)：a) 金融融證券業(yè)業(yè)主要有銀銀行、證證券公司司、保險險公司、投投資公司司，他們們將在這這里設立立分支機機構和開開設對外外營業(yè)窗窗口。 ITT行業(yè)主要有軟件件公司、網(wǎng)網(wǎng)頁制作作公司、通通訊等現(xiàn)現(xiàn)代高科科技企業(yè)業(yè)。 C） 電訊訊企業(yè)主要有有各大電電訊公司司，及與與之合作作的代理理企業(yè)。園區(qū)企業(yè)長春高新區(qū)區(qū)內(nèi)原有有的企業(yè)業(yè)。私營小企業(yè)業(yè)各個行業(yè)的的創(chuàng)業(yè)者者開辦的的小型企企業(yè)。 投資資客戶看好本區(qū)域域的升值值潛力，購購買物業(yè)業(yè)用于出出租的。第二章、推推

18、廣策略略一、推廣思思路依托開發(fā)商商政府優(yōu)優(yōu)惠政策策，利用用自身商商業(yè)品牌牌資源，從從商業(yè)招招商入手手，運用用整體規(guī)規(guī)劃、統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理的的方法先先帶動整整個步行行街的商商業(yè)人氣氣，從而而吸引商商務辦公公客戶，促促進辦公公樓的銷銷售。商商務辦公公人氣的的增加反反作用于于商業(yè)步步行街，提提高商鋪鋪價值。針針對投資資客和已已租賃客客戶將商商鋪帶租租約出售售，完成成整個銷銷售過程程。代理過程中中的重點點商業(yè)業(yè)招商商業(yè)招商理理念商業(yè)孵孵化在商業(yè)推廣廣中注入入“利保利利”全程理理財方案案，推廣廣步驟如如下：通過軟文介介紹“國際品品牌特許許經(jīng)營商業(yè)業(yè)發(fā)展新新模式您的的優(yōu)雅致致富之選選”。已概念吸引引客戶關

19、關注，使使客戶急急切向了了解此概概念的具具體內(nèi)容容及如何何實施等等相關信信息。為為在后期期推出本本項目打打下基礎礎。推出本案的的“利保利利”全程理理財方案案，推出出我司掌掌握的品品牌商家家，根據(jù)據(jù)客戶的的不同財財務狀況況及自身身特點向向客戶推推廣理財財方案。我我司銷售售員以理理財顧問問的形象象用一對對一的全全程理財財服務跟跟蹤客戶戶。在客戶對本本案有了了一定了了解，并并開始對對具體品品牌產(chǎn)生生意向之之時，銷銷售員幫幫助客戶戶根據(jù)我我司提供供之投資資計劃書書的數(shù)據(jù)據(jù)測算投投資回報報，分析析投資前前景。必必要時邀邀請品牌牌商代表表協(xié)助共共同說服服客戶。銷售員在取取得客戶戶信任之之后，協(xié)協(xié)同品牌牌商

20、確定定最終合合作的各各項商務務條件并并落實具具體商鋪鋪位置。“利保利”全程理理財方案案初步樣樣本：上島咖啡投投資加盟盟計劃書書加盟品牌： 上島島咖啡品牌介紹：上島咖咖啡食品品有限公公司于119688年成立立于寶島島臺灣，主主要從事事各類咖咖啡產(chǎn)品品的生產(chǎn)產(chǎn)與經(jīng)營營，時至至今日，已已積累了了30年年的經(jīng)驗驗與實力力。上島島咖啡源源于臺灣灣，香聞聞世界。加盟費用： 店面面面積要要求： 4000平方米米 加加盟金： 12000000元（三年年商標使使用權） 保保證金： 200000元元（合同同終止時時無息退退還） 經(jīng)經(jīng)營管理理費： 30000元/月 培培訓費： 600000元元 首首次備料料： 10

21、000000元 裝裝潢費： 40000000元（10000元元/m22） 廚廚房，吧吧臺設備備：13000000元 家家具設備備： 750000元元 招招牌工程程： 500000元元空調(diào)工程： 900000元元（300p計，每每p*330000元。以以實際現(xiàn)現(xiàn)場圖紙紙報價） 周周轉(zhuǎn)金： 6660000元 消消防工程程： 300000元元 前前期投入入合計： 114410000元品牌商負責責項目： 1、提提供資深深骨干六六名，吧吧臺長，領領班，廚廚師長，領領班、外外場領班班，組長長各一名名。人員名單，工工資書面面通知加加盟商，回回復后即即派人。以上人員有有重大違違紀、因因病不能能勝任工工作，公公

22、司無條條件補派派人。公司調(diào)換所所派人員員，提前前一個月月通知加加盟商。裝潢設計由由公司承承作（費費用10000-12000元/m2之之間）投資商負責責項目： 1、 提供會會計一名名，收銀銀員兩名名，廚房房人員三三名，吧吧臺人員員三名，外外場人員員十二名名，到公公司參加加短期（330天）培培訓。 人員往返返費用，旅旅途中的的食宿，制制服工資資有加盟盟商支付付。注：培訓期期間食宿宿，耗材材、教材材、師資資、水電電等包含含在培訓訓費中。 須提供月月營業(yè)報報表。菜菜單增加加內(nèi)容及及價格改改動須報報送公司司。支付商標使使用許可可證備案案費11150元元（商標標局收）三個月后需需加派工工作人員員，駐店店最

23、短一一個月（包包含路程程時間）。每每人月支支付公司司50000元。往往返費用用（旅費費、食宿宿費）由由加盟商商支付，加加派人員員工資由由公司支支付。商鋪租金：240000元元/月背景條件：國際知名品品牌在國國家開發(fā)發(fā)東北的的政策背背景下，看看好東北北的商機機，著眼眼于東北北發(fā)展，而而目前采采取的策策略大多多為加盟盟經(jīng)營。本地及看好好東北的的外地投投資客，手手頭握有有資金，缺缺乏投資資經(jīng)驗及及好的投投資項目目。代理商與品品牌商良良好的業(yè)業(yè)務關系系，利用用本項目目物業(yè)資資源幫助助品牌商商與投資資人建立立加盟經(jīng)經(jīng)營關系系。營銷模式：承諾三年原原價回購購，創(chuàng)新新營銷思思路給客客戶以信信心。對對開發(fā)商商

24、來說房房地產(chǎn)市市場走勢勢決定回回購可行行性。強化政府支支持力度度，以高高新區(qū)政政府為后后盾。制制訂利于于本項目目的優(yōu)惠惠政策。政府在銷售售價格上上讓利。在在前期制制造銷售售氣氛。給給價格以以提升空空間，給給客戶投投資信心心。特許經(jīng)營模模式在步步行街營營銷中的的引入。商業(yè)孵化網(wǎng)網(wǎng)絡示意意圖：二、招商規(guī)規(guī)劃實施施步驟特色中西簡簡餐區(qū)、酒酒吧娛樂樂區(qū)：采取特許經(jīng)經(jīng)營加盟盟的方式式，引入入上海餐餐飲及其其它知名名品牌。構構筑休閑閑餐飲區(qū)區(qū)作為步步行街特特色在開盤之初初主打特特許經(jīng)營營加盟模模式，結結合本項項目各項項項優(yōu)惠惠政策吸吸引投資資客前來來投資。目前我司在在上海已已掌握大大量品牌牌加盟企企業(yè)。前

25、前期接受受意向客客戶預訂訂，在客客戶意向向基礎之之上，有有我公司司同意規(guī)規(guī)劃布局局，確定定各意向向客戶的的具體位位置。2大型餐餐飲娛樂樂區(qū) 在長春春本地、及及周邊大大型城市市如：大大連、沈沈陽等地地展開招招商活動動，針對對東北本本地品牌牌餐飲、娛娛樂企業(yè)業(yè)，結合合本項目目各項優(yōu)優(yōu)惠政策策吸引其其來本項項目直營營。我公公司在大大連、沈沈陽設立立招商處處。擴大大招商渠渠道，提提供項目目知名度度。前期接受意意向客戶戶預訂，在在客戶意意向基礎礎之上，由由我公司司統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃布局局，確定定各意向向客戶的的具體位位置。確確保整條條步行街街的合理理規(guī)劃布布局。商鋪租金價價格 周邊其他樓樓盤商鋪鋪租金樓盤天安第

26、一城城融創(chuàng)上城晨光國際花花園租金報價23元/M2/天2元/ MM2/天1.2元/ M22/天建議最終租租金價格格：0.8元/平方米米/天2.00元/平平方米/天建議在前期期招商過過程中針針對投資資客戶采采取較低低的租金金入市，吸吸引投資資客加盟盟我司提提供品牌牌，盡早早營造步步行街的的商業(yè)氛氛圍。在在后期步步行街的的招商中中可適當當提高租租金，有有利于對對商家的的選擇。四、賣點挖挖掘高新區(qū)政府府政策支支持，周周邊高檔檔住宅區(qū)區(qū)業(yè)已形形成，著著名跨國國公司紛紛紛入駐駐高新區(qū)區(qū)大型高高新技術術企業(yè)，配配套經(jīng)營營資源豐豐富。城市中心南南移，帶帶來更多多商機。專業(yè)物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理公司統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營管理。

27、小面積辦公公，低起起點創(chuàng)業(yè)業(yè)，高標標準設施施配套，豪豪華辦公公大堂，智智能化辦辦公滿足足現(xiàn)代企企業(yè)發(fā)展展需求。國際品牌的的引入，帶帶來更多多人氣。五、推廣步步驟第一階段 醞釀期期（20005年年1月 220055年2月月底） 本本階段為為對外公公開前醞醞釀期，整整體改造造成招商商工程進進度基本本就位，各各加盟品品牌商也也進一步步了進入入狀態(tài)，考考慮到前前期期間間恰逢春春節(jié)，不不宜作為為對外大大規(guī)模公公開時機機，期間間主要工工作在于于完成售售樓處、銷銷售道具具準備、人人員強化化培訓、市市場試探探，這一一期的廣廣告主要要以戶外外廣告、大大量的軟軟廣告、房房展會宣宣傳應用用為主，為為正式公公開作媒媒

28、體逐步步烘托。（一）企劃劃部分售樓處 現(xiàn)場售樓處處改建、裝裝潢、現(xiàn)現(xiàn)場布置置完成?；举Y料準準備案名、LOOGO確確認及其其應用, 樓書書、建筑筑說明書書、銷平平銷海確確認制作作、投資資加盟計計劃書?，F(xiàn)場包裝包括橫幅、現(xiàn)現(xiàn)場圍板板、售樓樓處重新新布置等等，營造造現(xiàn)場銷銷售氣氛氛，吸引引更多的的客戶到到現(xiàn)場。銷售人員培培訓銷售技巧、項項目銷售售條件、銷銷售流程程等業(yè)務務知識培培訓。售樓處樣板板布置現(xiàn)場全景布布置、樣樣板街鋪鋪及售樓樓處PUUB示范范區(qū)工程程完成。戶外燈箱廣廣告作為特定區(qū)區(qū)域明顯顯的引導導廣告，吸吸引目標標客源。售樓處頂巨巨型燈箱箱項目沿硅谷谷大街人人行道燈燈箱（沿沿項目并并排設置

29、置）項目東面入入口處精精神堡壘壘展銷會參加省市的的區(qū)域房房展會，多多方位增增加知名名度，吸吸引更多多消費者者的注意意，樹立立本案在在受眾及及投資客客心中的的良好形形象。針針對本案案鎖定客客層的特特征，充充分利用用目標客客層對時時尚投資資與尊貴貴品位的的渴望，以以強有力力產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃、吸吸引力價價格吸引引客戶，起起到耳語語廣告?zhèn)鱾鞑サ男Ч?。未未開盤已已有七分分熱度。軟廣告在此階段大大量應用用軟廣告告，突出出政府背背景，用用高新區(qū)區(qū)政府的的名義在在報刊或或電臺上上設立專專題欄目目，以推推介創(chuàng)業(yè)業(yè)項目、品品牌商以以及各種種投資理理念等，為為商務港港提升人人氣、商商氣宣傳傳品位與與品牌優(yōu)優(yōu)勢、地地段發(fā)

30、展展、產(chǎn)品品規(guī)劃、行行銷企劃劃理念，增增強客戶戶對個案案了解、信信心。在在宣傳上上應策略略性的把把握好廣廣告節(jié)奏奏，通過過大量應應用戶外外廣告、展展銷會，輔輔以大量量的軟廣廣告，的的在于針針對性的的在目標標區(qū)域進進行宣傳傳，起到到廣告?zhèn)鱾鞑バ畔⑾⒌淖饔糜茫瑸楝F(xiàn)現(xiàn)場百分分百的引引爆式銷銷售活動動作鋪墊墊。廣告告強度上上也是一一個逐步步增強的的過程。內(nèi)部認購面對現(xiàn)有積積累之客客戶推出出23#、166#、117#樓樓進行內(nèi)內(nèi)部認購購，。223#保保留原來來建筑方方案，116#為為大面積積辦公、117#為為小面積積辦公?？涂蛻舾妒资灼诳詈蠛箝_始改改造樓盤盤，消化化一部分分辦公樓樓。附表一： 醞釀釀期廣

31、告告預算表表項目單價數(shù)量費用預算樓書10元/套套100000套1000000元DM0.5元/張200000張100000元引導燈箱制制作300元/平方米米130平方方米390000元引導燈箱發(fā)發(fā)布費0.7元/平方米米/天2個月5460元元售樓現(xiàn)場包包裝1000元元/平方方米400平方方米4000000元精神堡壘15000001個1500000元多媒體動畫畫制作5分鐘2500000元小計9544660元附表二： 醞釀釀期報紙紙軟廣告告投放計計劃及主主題項目時間主題費用預算（8800字字計）長春日報2005/1月第第1周高新區(qū)的重重要地位位八大富富高新區(qū)商機機的顯露露品牌特許經(jīng)經(jīng)營國際商商業(yè)發(fā)展展

32、趨勢高新區(qū)品牌特特許經(jīng)營營特區(qū)2400元元長春日報2005/1月第第2周2400元元新文化報2005/1月第第3周2800元元新文化報2005/1月第第4周2800元元小計10400000元元附表三、醞醞釀期戶戶外廣告告計劃項目地點時間主題費用預算戶外廣告11長吉高速長長春收費費口一年項目整體形形象50萬/年年/面戶外廣告22新民大街、文文化廣場場一年項目整體形形象40萬/年年/面戶外廣告33前進大街、衛(wèi)衛(wèi)星路一年項目方向指指示項目整體形形象價格不詳小計9000000元（二）業(yè)務務部分 由由于個案案周邊地地產(chǎn)市場場尚處在在起步中中，各項項配套內(nèi)內(nèi)容未完完全落實實，地段段認同感感不強。階階段內(nèi)業(yè)

33、業(yè)務策略略主要在在于強調(diào)調(diào)市郊邊邊緣區(qū)的的便捷、休休閑、健健康、環(huán)環(huán)保、智智能生活活概念，通通過各項項政府的的支持、規(guī)規(guī)劃、榮榮譽認證證的宣傳傳極大增增強客戶戶的信心心。同時時吸引力力價格在在市場上上產(chǎn)生耳耳語效果果的廣告告。銷售售過程試試探攻擊擊市場，以以求業(yè)務務、企劃劃與市場場導向的的最佳契契合。市場主動試試探計劃劃強調(diào)政府全全力支持持3、爭取各各項榮譽譽認證4、參加長長春房展展會等各各類大型型相關活活動，以以提升個個案知名名度客戶追蹤客戶回饋分分析銷售目標：完成55%的銷銷售量（按大訂計）第二階段 開盤期期（20005年年3月 220055年4月月底）（220055年4月月20日日開盤）

34、階段內(nèi)工程程已有良良好進展展，產(chǎn)品品規(guī)劃、各各項賣點點、配套套設施已已經(jīng)落實實確認，通通過第一一階段工工作，市市場尤其其是長春春乃至東東北三省省的目標標市場對對個案有有一定的的認知程程度，宣宣傳上應應突破常常規(guī)，除除必備報報紙外，著著重強調(diào)調(diào)目標市市場的商商場式推推廣、電電子傳媒媒、目標標客戶區(qū)區(qū)DM派發(fā)發(fā)，使個個案在正正式發(fā)售售前已經(jīng)經(jīng)為市場場熟知。積累客戶、開開始預約約推進百百分百引引爆式銷銷售行動動，來人人再生、再再利用，客客戶之間間相互擠擠壓，在在現(xiàn)場造造成旺盛盛的購買買氛圍，確確保引爆爆式銷售售的成功功。（一）企劃劃部分此階段企劃劃應重點點強調(diào)開開發(fā)商良良好品牌牌及政府府背景，在在政

35、府大大力支持持下個案案及周邊邊廣闊的的發(fā)展前前景，加加深市場場對地段段的認同同感。大大力提倡倡邊緣區(qū)區(qū)便捷、健健康、休休閑、自自然的辦辦公、休休閑餐飲飲模式，引引發(fā)客戶戶對時尚尚尊貴概概念以及及投資成成熟品牌牌的向往往。同時時傳播高高質(zhì)價格格訊息，引引起市場場追捧效效應，引引發(fā)現(xiàn)場場人潮。同時對已確確定之政政府支持持內(nèi)容、榮榮譽認證證通過電電子傳媒媒、軟廣廣告廣為為宣傳，繼繼續(xù)強調(diào)調(diào)政府支支持、地地段發(fā)展展、邊緣緣區(qū)新生生活理念念。開盤盤前的廣廣告任務務主要注注重塑造造樓盤整整體氣勢勢、迅速速提升產(chǎn)產(chǎn)品知名名度，樹樹立優(yōu)良良的品牌牌形象，積積累客源源，強化化客戶信信心，并并達成一一定銷售售目標

36、。廣告平面媒媒體主要要使用以以戶外媒媒體、網(wǎng)網(wǎng)頁電臺臺宣傳并并結合報報紙媒體體。以軟軟、硬性性宣傳結結合為主主，輔之之部分大大版面大大氣勢硬硬廣告。主主動拓展展訊息的的傳播范范圍、速速度、有有效性。1. 開盤盤盛典建議邀請各各級領導導、社會會知名人人士、各各大媒體體的記者者和客戶戶代表參參加，屆屆時可以以舉行自自助酒會會、音樂樂表演等等，吸引引公眾的的關注，為為本案的的銷售造造勢?，F(xiàn)現(xiàn)場建議議布置主主題綠化化、空飄飄氣球等等用于烘烘托氣氛氛，以期期一鼓作作氣將本本案推向向銷售高高潮。租用市區(qū)會會場（或或酒店）召召開獨立立的樓盤盤推介會會。邀請請前期積積累客戶戶、高新新區(qū)領導導、長春春規(guī)劃方方面

37、領導導、上海海有關專專家、品品牌商代代表等相相關人員員，在開開盤時制制造人氣氣，提高高樓盤知知名度。2、報紙媒媒體 階段中的的報紙媒媒體必須須策略性性控制好好廣告節(jié)節(jié)奏，發(fā)發(fā)布項目目大版面面大氣勢勢的形象象廣告，輔輔助事件件軟新聞聞發(fā)布，如如商業(yè)孵孵化、商商務孵化化、科技技孵化概概念，為為個案正正式向外外推出做做好充分分的鋪墊墊，也可可在現(xiàn)場場營造足足夠的人人氣。子媒體 配配合報紙紙多方位位宣傳，引引起市場場廣泛關關注，為為個案正正式推出出充分鋪鋪墊。建立樓盤網(wǎng)網(wǎng)頁 宣傳業(yè)業(yè)主品牌牌、地段段發(fā)展、規(guī)規(guī)劃特點點，在各各主要知知名網(wǎng)站站做連接接。電臺、電視視傳媒： 贊助交通電電臺或吉吉林衛(wèi)視視房產(chǎn)

38、節(jié)節(jié)目，重重在多方方位展示示品牌形形象、倡倡導邊緣緣區(qū)便捷捷、休閑閑、健康康、自然然之全新新生活理理念。橫幅、導旗旗 烘烘托現(xiàn)場場熱銷氣氣氛，起起到廣告告、引導導作用。5推廣活活動上海商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點辦公公室及部部分商業(yè)業(yè)品牌企企業(yè)來長長春視察察項目，專專家論證證項目，對對項目規(guī)規(guī)劃提出出建議。 邀請長長春商業(yè)業(yè)負責部部門，對對本地區(qū)區(qū)商業(yè)、辦辦公發(fā)展展做觀點點性論述述，強調(diào)調(diào)商機的的顯露。配配合報紙紙軟文炒炒作，上上海長春聯(lián)聯(lián)手打造造長春休休閑商業(yè)業(yè)第一街街，引起起輿論關關注。國際品牌特特許經(jīng)營營推廣活活動報紙廣告前前期發(fā)布布活動信信息，推推出將要要推廣品品牌，報報紙軟文文配合宣宣傳特許許經(jīng)營模模

39、式。6.DM派派發(fā)派發(fā)范圍： 市區(qū)區(qū)主要商商業(yè)區(qū)、高高檔辦公公集中區(qū)區(qū)派發(fā)方式： 通通過DMM名單、電電話帳單單、特定定客源區(qū)區(qū)專人定定向派發(fā)發(fā)郵寄附表三： 開盤期期廣告預預算表項目地點時間費用預算辦公樓液晶晶媒體（330秒）主要商務樓樓、高檔檔公寓、娛娛樂場所所4月一個月月5000000元戶外廣告西安大路、同同志街跨跨街廣告告3月底開始始一年10000000元元新浪網(wǎng)頁連連接廣告告新浪網(wǎng)首頁頁4月15-19日日1000000元小計16000000元元附表四： 開盤盤期報紙紙廣告投投放計劃劃及主題題媒體時間規(guī)格、內(nèi)容容費用預算新文化報軟軟文2005/3月每每周1次次小型辦公區(qū)區(qū)間的優(yōu)優(yōu)點高新區(qū)

40、配套套服務機機制長春上上海打造造品牌休休閑第一一街高新區(qū)加強強配套環(huán)環(huán)境建設設超達達國際商商務港112000元東亞經(jīng)貿(mào)新新聞軟文文2005/3月每每周1次次8000元元城市晚報軟軟文2005/3月每每周1次次128000元長春日報軟軟文2005/3月每每周1次次9600元元新文化報廣廣告2005/3月每每周1次次通欄945000元東亞經(jīng)貿(mào)新新聞廣告告2005/3月每每周1次次通欄630000元新文化報廣廣告2005/4月前前2周每每周2次次通欄945000元東亞經(jīng)貿(mào)新新聞廣告告2005/4月前前2周每每周2次次通欄630000元城市晚報廣廣告2005/4月前前2周每每周2次次通欄985600元

41、新文化報廣廣告2005/4月117、118、119各一一次通欄（199日整版版）1312550元東亞經(jīng)貿(mào)新新聞廣告告2005/4月117、118、119各一一次通欄（199日整版版）945000元城市晚報廣廣告2005/4月117、118、119各一一次通欄（199日整版版）1478440元小計8287550元二業(yè)務務部分通過廣告增增強市場場對地段段的認同同感、打打造富人人區(qū)開創(chuàng)創(chuàng)財富中中心的理理念為市市場初步步接受。塑塑造項目目商業(yè)、商商務、科科技孵化化基地的的整體氣氣勢，迅迅速擴展展產(chǎn)品知知名度，配配合企業(yè)業(yè)及品牌牌形象宣宣傳樹立立項目良良好概念念；以強強有力的的現(xiàn)場包包裝及表表現(xiàn)給客客戶

42、以巨巨大的產(chǎn)產(chǎn)品沖擊擊力，現(xiàn)現(xiàn)場的來來人氣氛氛逐步增增強，同同時現(xiàn)場場樣板間間也在一一定程度度上抵消消了客戶戶的某些些抗性，各各項賣點點逐步落落實進一一步突出出本案特特點，前前期推出出樓盤以以吸引力力價格給給客戶充充足的賣賣點想象象空間,客戶訂訂購意愿愿增強。吸吸引部分分有強烈烈購買意意愿的客客戶、投投資者購購買。積積累后期期客戶。在在銷售中中以顧問問式銷售售模式，給給客戶以以至上服服務，獲獲得尊重重，引導導消費。推出樓盤推出13#、144#、115#、118#、119#、221#樓樓辦公樓樓部分、整整個步行行街及其其他商鋪鋪部分。落實各項賣賣點，并并由此調(diào)調(diào)整說詞詞DM名單收收集及派派發(fā) 利

43、用開開盤活動動、節(jié)假假日推進進第一輪輪促銷專專案邀請社會知知名人士士、相關關領導、客客戶代表表、各路路記者參參加，開開盤優(yōu)惠惠活動等等措施，展展開媒體體、銷售售攻勢。5、百分百百引爆式式銷售活活動以良好的產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃劃、升值值潛力，大大的選擇擇范圍吸吸引客戶戶，積累累客戶，預預約排順順位購買買，保證證預證取取得后有有一定的的簽約率率，上掀掀起熱銷銷氣氛。6、價格調(diào)調(diào)整根據(jù)預訂排排順位情情況及房房型去化化分析，作作適當價價格調(diào)整整，期使使房型平平均去化化。對預預約良好好房型適適當提高高銷售均均價，確確保后期期均價實實現(xiàn)。吸引、來人人再生、來來人再利利用除媒體、戶戶外推廣廣活動等等配合強強有力產(chǎn)產(chǎn)品

44、規(guī)劃劃、吸引引力價格格吸引客客戶前來來外，建建議對來來人設立立看房有獎活動，來來即送精精美小禮禮品、獲獲得抽獎獎機會，吸吸引客戶戶前來，營營造現(xiàn)場場氣氛。銷售大好情情況、完完善美好好產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃、吸吸引力價價格、良良好客戶戶關系、來來即送等等。 不斷邀請請客戶前前來，產(chǎn)產(chǎn)生客戶戶之間的的相互擠擠壓效應應，來人人再利用用。銷售目標：完成投投放量115%的的銷售量量（按大大訂計）第三階段 強銷期期（20005年年5月 220055年111月底） 經(jīng)過前前期的宣宣傳，客客戶對產(chǎn)產(chǎn)品接受受度日強強。銷售售形勢良良好，借借熱力不不減之機機順勢一一舉向外外正式推推出期使使一炮打打響，迅迅速提高高銷售率率。（

45、一）企劃劃部分本期媒體主主要以報報紙媒體體為主做做轟炸式式宣傳攻攻勢，并并輔以VVCR播播放配合合現(xiàn)場氣氣氛。同時充充分利用用橫幅導導旗、軟軟廣告的的大量發(fā)發(fā)布，電電臺、網(wǎng)網(wǎng)站宣傳傳，做到到軟硬結結合、報報紙戶外外媒體電電臺網(wǎng)站站多種形形式共同同構成立立體化信信息發(fā)布布。以期期創(chuàng)造足足夠的現(xiàn)現(xiàn)場人氣氣，在售售樓處形形成搶購購氣氛。1、 戶外外媒體本階段需要要加強戶戶外媒體體導旗、橫橫幅等，以以配合樓樓盤的整整體造勢勢，并且且攔截更更多的客客戶到現(xiàn)現(xiàn)場，為為本案的的銷售提提供旺盛盛的人氣氣。2、 報紙紙媒體由于上一階階段宣傳傳活動已已經(jīng)為本本案的開開盤和強強銷做了了很充分分的鋪墊墊，創(chuàng)造造了足夠

46、夠的人氣氣。因此此在這一一階段將將重點由由樓盤主主概念轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入產(chǎn)品品力切入入點，以以其良好好之產(chǎn)品品規(guī)劃、完完善配套套設施廣廣大關注注和興趣趣，制造造一波又又一波的的銷售熱熱潮再推推向新一一輪的高高峰。3、電子媒媒體 電臺臺、網(wǎng)站站配合廣廣泛宣傳傳 附表五： 強銷銷期報紙紙廣告投投放計劃劃及主題題媒體時間規(guī)格費用預算新文化報廣廣告2005/5-111月每每月第11周1次次通欄1653775元東亞經(jīng)貿(mào)新新聞廣告告2005/5-111月每每月第22周1次次通欄1102550元城市晚報廣廣告2005/5-111月每每月第33周1次次通欄1724880元長春日報廣廣告2005/5-111月每每月第44周

47、1次次通欄1837550元小計6318555元（二）業(yè)務務部分前期宣傳已已使個案案在房市市中已有有一定的的知名度度，前期期銷售形形勢為市市場所認認同，同同時也積積累相當當數(shù)量有有望客戶戶。因此此此階段段除了消消化前期期客戶，更更應借大大好時機機，通過過良好的的工程形形象，賣賣點展示示釋放風風險，配配合密集集的媒體體投放及及開盤活活動，造造成現(xiàn)場場人氣鼎鼎沸的熱熱銷局面面，以期期迅速提提高銷售售率。推出樓盤 推出9#-112#樓樓辦公樓樓部分分分期開展展百分百百引爆銷銷售活動動（平均均銷售價價格為336000元/平平方米） 商業(yè)街街開街儀儀式 在前前期商業(yè)業(yè)招商初初具規(guī)模模的基礎礎上（大大約在2

48、20055年100月1日日左右），選選定日期期舉行開開街儀式式。邀請請有關領領導人，社社會知名名人士2、抽獎活活動 在在開盤、每每期引爆爆百分百百引爆式式銷售活活動，對對新老客客戶開展展抽獎活活動 對對象：已已簽約、大大訂客戶戶3、事件營營銷 通通過事件件的耳語語效應擴擴展個案案的社會會知名度度，在市市場上形形成良好好的口碑碑作用，也也可起到到一定的的廣告作作用。設計大賽 攝影比賽4、加強介介紹型客客戶成交交率 個個案體量量大，介介紹型客客戶意義義重大，因因此應隨隨時保持持與客戶戶的良好好關系，在在客戶群群中形成成一傳十十，十傳傳百的效效應。5、銷售工工作 強強銷期階階段是個個案整個個銷售周周

49、期中最最重要的的一環(huán)，事事關銷售售目標能能否順利利完成，應應做到：充分利用強強銷期現(xiàn)現(xiàn)場人氣氣鼎沸、炒炒作活躍躍，實現(xiàn)現(xiàn)來人的的再生、再再利用，迅迅速去化化；通過合理的的定價拉拉開差價價，保證證各個房房型去化化均勻；利用百分百百引爆式式銷售行行動營造造現(xiàn)場的的排隊搶搶購氛圍圍，不斷斷造成市市場話題題；理順流程，節(jié)節(jié)約時間間、加快快售簽及及貸款工工作。本階段銷售售目標：達到330%的的銷售率率（指簽簽約、大大訂）第四階段 持續(xù)期期（20005年年12月月 20006年年6月底底） 經(jīng)經(jīng)過強銷銷期階段段，進入入春節(jié)假假期，客客戶購買買熱情相相對減弱弱，同時時個案經(jīng)經(jīng)過前期期長達近近半年的的高節(jié)奏奏

50、強銷期期，此時時個案銷銷售成績績?yōu)槭袌鰣稣J同?？煽梢赞D(zhuǎn)換換媒體方方式，減減少媒體體廣告量量，加強強直效DDM、海海報的派派發(fā)工作作，拓展展媒體渠渠道，同同時也可可節(jié)省廣廣告開支支，為下下一階段段做好準準備。（一）廣告告部分報紙廣告發(fā)布項目銷銷售進展展，已入入住客戶戶行業(yè)類類型分析析直效DM 做為前期廣廣告的延延續(xù)，回回饋分析析前期客客戶，對對目標客客戶集中中區(qū)域做做針對性性媒體攻攻擊計劃劃。海報派發(fā)目標客戶集集中區(qū)域域商場、主主要路口口等人流流密集區(qū)區(qū)的海報報派發(fā)。（二）業(yè)務務部分1、推出樓樓盤（平平均銷售售價格為為37000元/平方米米） 推推出5#-88#樓辦辦公樓部部分2、利用節(jié)節(jié)假日等

51、等節(jié)慶或或慶典之之機對前前期剩余余房源做做新的促促銷專案案。3、媒體主主動攻擊擊，拓展展客源 11）直效效DM寄發(fā)發(fā) 22）目標標消費者者區(qū)域海海報派發(fā)發(fā)4、客戶介介紹活動動與客戶保持持密切聯(lián)聯(lián)系，增增加介紹紹型客戶戶成交率率，建議議對老客客戶每介介紹成功功給以一一定獎勵勵。5、觀望型型客戶攻攻擊賣點落實、銷銷售之良良好業(yè)績績，配合合節(jié)假日日、酬謝謝促銷攻攻勢促進進觀望型型客戶成成交。銷售目標：達到220%的的銷售率率（指簽簽約、大大訂）第五階段 加加強期（220066年7月月 20007年年3月底底） 階階段內(nèi)價價格較前前期進一一步上漲漲，市場場的知名名度較高高，將為為本案的的銷售提提供良好

52、好的條件件。本階階段應增增強媒體體力度，多多種媒體體齊上增增加產(chǎn)品品通路，圍圍繞介紹紹型客戶戶、老客客戶，爭爭取吸引引更多的的外區(qū)域域客戶，再再掀一波波銷售高高潮。（一）廣告告部分1、電視媒媒體 前期期推廣成成效顯著著，加深深品牌知知名度，介介紹項目目銷售火火爆場面面。2、報紙媒媒體 商商業(yè)街外外景、促促銷房型型、地段段潛力、入入駐客戶戶證言式式廣告（品品牌、升升值）、現(xiàn)現(xiàn)房等為為本階段段廣告重重點。3、長春房房展會 拓拓展外區(qū)區(qū)域客源源，加深深品牌認認知度，去去化剩余余房源。 4、網(wǎng)絡推推廣以東北三省省、長春春本市為為主。（二）業(yè)務務部分 經(jīng)過前前四個階階段的銷銷售，前前期推出出的房源源余屋

53、中中存在一一定數(shù)量量樓層、位位置、房房型較差差的單元元難以去去化，后后期推出出房源較較前期價價位有明明顯升高高，利用用底價位位吸引、升升值性去去化難度度較大。銷銷售上仍仍應圍繞繞商業(yè)孵孵化、商商務孵化化、科技技孵化、打打造富人人區(qū)的計計劃推廣廣理念、良良好銷售售業(yè)績、品品牌招商商加盟等等增強產(chǎn)產(chǎn)品附加加值。同同時作輕輕松付款款、加大大折扣、贈贈送禮品品等體現(xiàn)現(xiàn)投資價價值新觀觀，促進進銷售。推出樓盤 推出11#-4#樓樓辦公樓樓部分老客戶回訪訪利用現(xiàn)有賣賣點。對對老客戶戶進行追追蹤掃蕩蕩，以期期回頭購購買、完完成預期期目標。特定客源、區(qū)區(qū)域及特特定單元元、街鋪鋪或品牌牌優(yōu)惠活活動，最最大化去去化

54、剩余余房源回饋分析已已購客戶戶特征，針針對集中中客戶群群體、區(qū)區(qū)域開展展優(yōu)惠活活動；鑒于前期樓樓層，位位置佳的的房子去去化多，余余屋去化化難度增增大的同同時，開開展特定定單元，街街鋪優(yōu)惠惠，作輕輕松付款款、加大大折扣、贈贈送禮品品等方式式加大促促銷。SP活動 在售售樓處舉舉辦業(yè)主主聯(lián)誼會會，聽取取業(yè)主對對物業(yè)管管理的意意見，促促進買賣賣雙方和和諧的購購買氛圍圍。銷售目標：達到220%的的銷售率率（指簽簽約、大大訂）第五階段 收收尾期（220077年4月月 20007年年6月底底）（一）廣告告部分1、報紙媒媒體介紹辦公樓樓入駐企企業(yè)，強強調(diào)樓盤盤規(guī)模及及入駐企企業(yè)質(zhì)量量。體現(xiàn)現(xiàn)項目自自身品質(zhì)質(zhì)。

55、2、電視臺臺采訪以新聞采訪訪的方式式介紹本本項目，在在介紹高高新區(qū)發(fā)發(fā)展的同同時，強強調(diào)本項項目內(nèi)自自身。作作為高新新區(qū)配套套設施建建設的亮亮點（二）業(yè)務務部分1.推出樓樓盤 推出剩剩余樓盤盤經(jīng)過前四個個階段的的銷售，前前期推出出的房源源余屋中中存在一一定數(shù)量量樓層、位位置、的的單元難難以去化化，后期期推出房房源較前前期價位位有明顯顯升高，利利用低價價位吸引引、升值值性去化化難度較較大。銷銷售上仍仍應圍繞繞商業(yè)孵孵化、商商務孵化化、科技技孵化、打打造富人人區(qū)的計計劃推廣廣理念、良良好銷售售業(yè)績、品品牌招商商加盟等等增強產(chǎn)產(chǎn)品附加加值。同同時作輕輕松付款款、加大大折扣、贈贈送禮品品等體現(xiàn)現(xiàn)投資價

56、價值新觀觀，促進進銷售。2.DS策策略 對潛在在有望客客戶直接接登門拜拜訪或電電話拜訪訪，直接接傳遞優(yōu)優(yōu)惠信息息。3.特定客客源、區(qū)區(qū)域及特特定單元元、街鋪鋪或品牌牌優(yōu)惠活活動，最最大化去去化剩余余房源回饋分析已已購客戶戶特征，針針對集中中客戶群群體、區(qū)區(qū)域開展展優(yōu)惠活活動；鑒于前期樓樓層，位位置佳的的房子去去化多，剩剩余物業(yè)業(yè)去化難難度增大大的同時時，開展展特定單單元，街街鋪優(yōu)惠惠，作輕輕松付款款、加大大折扣、贈贈送禮品品等方式式加大促促銷。銷售目標：達到110%的的銷售率率（指簽簽約、大大訂）附表六：銷銷售階段段匯總表表年份2005年年2006年年2007年年月份1234567891011

57、12123456789101112123456銷售階段醞釀期開盤期強銷期 持續(xù)期加強期收尾期推出樓盤23#、116#、17#13#、114#、15#18#、119#、21#9#-112#5#-88#1#-44#剩余樓盤銷售目標5%15%30%20%20%10%銷售價格34003500360037003800/銷售費用18626660元元24287750元元6318555元/說明：1.由于項項目銷售售時間跨跨度較大大，20005年年11月月之后的的廣告費費用按項項目實際際銷售情情況制訂訂。2.上述費費用為暫暫估費用用，具體體執(zhí)行以以市場價價格為準準。3.此費用用為印刷刷品、報報紙廣告告、戶外外廣

58、告、售售樓處改改造等費費用，其其他費用用如房展展會、SSP活動動等費用用按實際際發(fā)生計計。第三章、產(chǎn)產(chǎn)品改造造建議項目總體布布局1.商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃1、東東西向軸軸線大道道1-2層：休閑餐餐飲美食食街軸線大道東東西長8804米米，寬221米，配配套多個個停車場場，設有有24組組立體生生動的超超寫實雕雕塑，其其兩邊112層層設置為為飲食、商商務聚會會的休閑閑餐飲步步行街，包包括：酒酒吧、茶茶座、西西餐簡餐餐等。為為園區(qū)提提供餐飲飲配套。14#155#177#188#樓一一、二層層為特色色中西簡簡餐區(qū)6#7#110#111#樓樓一、二二層為酒酒吧娛樂樂區(qū)2#3#樓樓一、二二層為大大型餐飲飲娛樂區(qū)區(qū)

59、2、樓樓底層及及二層：生活配配套服務務區(qū)項目偏北面面為未來來規(guī)劃的的大型住住宅區(qū)，生生活配套套服務區(qū)區(qū)作為步步行街的的延伸，不不僅滿足足本項目目客戶的的需求，同同時滿足足未來大大型住宅宅區(qū)的生生活需求求。3、44#、88#底層層為汽車車服務、汽汽車銷售售區(qū)4 119#底底層及二二層為銀銀行營業(yè)業(yè)部2.辦公樓樓行業(yè)定定位長春高新區(qū)區(qū)依托自自身優(yōu)勢勢，目前前已形成成了生物物醫(yī)藥、光光電技術術、先進進制造技技術、信信息技術術和新材材料五大大主導產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。圍圍繞主導導產(chǎn)業(yè)，長長春高新新區(qū)創(chuàng)建建了生物物醫(yī)藥園園、光電電技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、汽汽車工業(yè)業(yè)園、計計算機軟軟件園、新新材料園園、海外外學人創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園、高高等

60、教育育產(chǎn)業(yè)園園、吉大大科技園園、中藥藥現(xiàn)代化化科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、龍龍騰國際際科技園園、東高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、農(nóng)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代代化科技技產(chǎn)業(yè)園園、歐洲洲工業(yè)城城、日本本工業(yè)園園、韓國國科技園園、臺灣灣工業(yè)園園等眾多多園區(qū)，形形成一區(qū)區(qū)多園的的發(fā)展格格局。根據(jù)高新區(qū)區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃劃，高新新區(qū)現(xiàn)有有幾大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)，分別別為：吉吉大科技技園、汽車研研發(fā)園、生物醫(yī)醫(yī)藥園、計算機機軟件園園、海外學學人創(chuàng)業(yè)園園、光電技技術產(chǎn)業(yè)業(yè)園 。幾幾大產(chǎn)業(yè)業(yè)基地：出口基基地、光電基基地、軟件基基地、東歐合合作基地地、海外學學人創(chuàng)業(yè)業(yè)基地、中藥現(xiàn)現(xiàn)代化基基地。辦公樓的行行業(yè)定位位圍繞這這些行業(yè)業(yè)進行。1、116#、117#、11