舊房土地增值稅

1、 一、什么叫舊房？財稅字1995號第4七8條關(guān)于新建房與舊房的界定問題：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。蘇財稅2007號45四、土地增值稅中的舊房，是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但已建成并交付使用的房產(chǎn)（依據(jù)蘇地稅規(guī)201號5本8法規(guī)第四條自201年63月1日起廢止），45號文件這一條被8號公告廢止了，公布廢止有點不太把財政廳當(dāng)回事。蘇地稅規(guī)20185號第六條規(guī)定關(guān)于新建房問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房（不含已列入固定資產(chǎn)或作

2、為投資性房地產(chǎn)的房屋），應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建房屋，自房屋竣工之日起3年內(nèi)（含）轉(zhuǎn)讓的，可按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。理解：已列入固定資產(chǎn)或作為投資性房地產(chǎn)的房屋，按舊房土地增值稅政策。改變用途需思量。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建房屋，自房屋竣工之日起3年內(nèi)（含）轉(zhuǎn)讓的，可按照轉(zhuǎn)讓新建房的政策規(guī)定繳納土地增值稅。本來是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)轉(zhuǎn)為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只要竣工3年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的也應(yīng)該適用新建房。二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅部分政策規(guī)定1、中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（四）舊房及建筑物的

3、評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。（財法字19965號）2、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計算其增值額時，允許扣除由稅務(wù)機關(guān)參照評估價格確定的扣除項目金額（即房屋及建筑物的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值），以及在轉(zhuǎn)讓時交納的有關(guān)稅金。房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價格，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格，確定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、扣除項目金額等，及計算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時所要繳納的土地增值稅。對評估價與市場交易價差距較大的轉(zhuǎn)讓項目，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)不予確認(rèn)，

4、要求其重新評估。納稅人交納的評估費用，允許作為扣除項目金額予以扣除。（國稅函發(fā)199511號0）3、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5計%算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5的%基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實行核定征收。（財稅2006號）4、十、關(guān)

5、于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。財稅1995號45、自200年811月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。（財稅200183號7）6、財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200261號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條例第六條第（一）、（三）項規(guī)定

6、的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5計%算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月，但超過6個月的，可以視同為一年。（國稅函201202號0）7、對單位或個人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，按財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅200261號）文件第二條規(guī)定執(zhí)行。即納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，條列第六條第（一）、（二）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5計%算。對納稅人購房時繳納的契稅

7、，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管理法（以下簡稱稅收征管法）第35條的規(guī)定，實行核定征收。對舊房轉(zhuǎn)讓實行核定征收的，按國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)201503號）文件第四條規(guī)定，核定征收率原則上不得低于5。%并應(yīng)按江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（蘇地稅發(fā)201513號）文件第三條規(guī)定，在測算增值率的基礎(chǔ)上，確定核定征收率，計征土地增值稅。三、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅計算公式一、按重置成本價

8、扣除收入按市場交易確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓價或市場評估價孰高原則確定?？鄢椖浚号f房及建筑物的評估價格（不包括土地）、取得土地使用權(quán)所支付的地價款（提供支付土地出讓金的有效票據(jù)和契稅）、在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加）以及舊房評估費用。公式：（計稅價格重置成本價X成新度折扣率地價款（含契稅）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金允許扣除費用）X適用稅率扣除項目金額X速算扣除系數(shù)二、按原購房發(fā)票所載金額扣除收入按市場交易確認(rèn)的轉(zhuǎn)讓價或市場評估價孰高原則確定?？鄢椖堪ǎ喊唇?jīng)稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)的發(fā)票所載金額每年加計5計%算的金額以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加和地方教育附加及納稅人購房時繳納的契稅）。每年的確定按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿1個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。比如，29個月的為兩年，31個月的為三年。公式：計稅價格原購入價乂X與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金X適用稅率扣除項目金額X速算扣除系數(shù)三、測算增值率核定征收收入按市場交