談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及防范

1、 HYPERLINK /lunwen/jingjixue/qita/201004/1272500.html 談商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)及防范中文摘要摘要：隨著我國住房制度改革的不斷推進(jìn)、國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長和城市化進(jìn)程的加快，我國房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)信的增長點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。與此同時(shí)房地產(chǎn)信貸隨之快速發(fā)展，并對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著舉足輕重的作用，成為房地產(chǎn)發(fā)展的重要支撐。有語金融業(yè)資金過度地進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，只是房地產(chǎn)業(yè)將其市場風(fēng)險(xiǎn)向金融業(yè)轉(zhuǎn)移，將造成金融風(fēng)險(xiǎn)，國家出臺政策，提高了房地產(chǎn)商的自有資金比例，將按揭貸款的門檻設(shè)定為30%，就是要將銀行放貸遭遇市場風(fēng)險(xiǎn)的概率納入可控

2、制的范圍之內(nèi)，保護(hù)銀行信貸資產(chǎn)安全，切斷房地產(chǎn)泡沫通往銀行的渠道，因此研究房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是具有較大的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義的。關(guān)鍵詞：房房地產(chǎn)， 銀行行信貸， 風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)防范引言：房地地產(chǎn)業(yè)是是國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的基本本要素，是為生產(chǎn)乃至整個(gè)社會(huì)活動(dòng)提供基礎(chǔ)性條件的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)可帶動(dòng)130多個(gè)不同的行業(yè)，其產(chǎn)值在GDP中占有很大的比重，并且通過回顧效應(yīng)、旁側(cè)效應(yīng)與前瞻效應(yīng)對經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的多方面帶來重要影響。而金融業(yè)尤其是房地產(chǎn)信貸為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)大的資金支持，房地產(chǎn)信貸貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的上、中、下游，房地產(chǎn)的開發(fā)資金大多依賴銀行信貸資金。一、房地產(chǎn)產(chǎn)信貸定定義以及及特點(diǎn)（一）房地地產(chǎn)信貸貸定義

3、房地產(chǎn)信信貸廣義義上主要要是指銀銀行或金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)以房地地產(chǎn)為服服務(wù)對象象，圍繞繞著房地地產(chǎn)再生生產(chǎn)各個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)發(fā)放貸款款的借貸貸活動(dòng)。這這一借貸貸活動(dòng)的的具體實(shí)實(shí)務(wù)，是是指銀行行或金融融機(jī)構(gòu)通通過各種種信用手手段，把把動(dòng)員和和籌集起起來的社社會(huì)閑散散資金和和支配權(quán)權(quán)讓渡給給土地及及房屋的的開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營者和和住房消消費(fèi)者，包包括房地地產(chǎn)存款款和房地地產(chǎn)貸款款。從狹狹義上講講，房地地產(chǎn)信貸貸則指房房產(chǎn)或地地產(chǎn)的開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營、消消費(fèi)活動(dòng)動(dòng)有關(guān)的的信貸活活動(dòng)，即即房地產(chǎn)產(chǎn)貸款。本本文所說說的房地地產(chǎn)信貸貸主要指指狹義的的房地產(chǎn)產(chǎn)貸款。（二）房地地產(chǎn)貸款款具有以以下特點(diǎn)點(diǎn)1、貸款使使用上的的專用性性

4、。房地產(chǎn)服務(wù)務(wù)于房地地產(chǎn)業(yè)，專專門為房房地產(chǎn)開開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營和房房地產(chǎn)消消費(fèi)服務(wù)務(wù)，是銀銀行或金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)信用在在特定產(chǎn)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域域內(nèi)的具具體運(yùn)用用。2、房地產(chǎn)產(chǎn)貸款期期限上的的長期性性。房地產(chǎn)貸款款周期總總體較長長，尤其其是面向向個(gè)人的的住房貸貸款，貸貸款期限限往往在在1030年年；既是是是用于于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的貸款，也也由于房房地產(chǎn)開開發(fā)周期期往往在在1年以以上而導(dǎo)導(dǎo)致貸款款期限比比其他行行業(yè)長，貸貸款期限限往往在在13年。3、資金慣慣例上的的集中性性。房地產(chǎn)貸款款資金必必須堅(jiān)持持?？顚Ｓ玫脑瓌t，房房地產(chǎn)貸貸款資金金都由專專門的機(jī)機(jī)構(gòu)進(jìn)行行集中管管理和監(jiān)監(jiān)督使用用，以保保證住房房建設(shè)資資金

5、的穩(wěn)穩(wěn)定增長長和籌集集渠道的的暢通。二、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與銀銀行信貸貸的關(guān)系系（一）房地地產(chǎn)經(jīng)營營活動(dòng)的的全過程程都需要要銀行信信貸的支支持房地產(chǎn)作為為商品，也也同其他他各種商商品一樣樣，其經(jīng)經(jīng)營的全全過程，也也是一個(gè)個(gè)資金運(yùn)運(yùn)行的全全過程，即即貨幣資資金生產(chǎn)資資金商品資資金貨幣資資金這樣樣個(gè)個(gè)循循環(huán)的、連連續(xù)不斷斷的過程程。而房房地產(chǎn)這這個(gè)商品品對資金金的需要要，又有有一下兩兩個(gè)熱點(diǎn)點(diǎn)：1、需要資資金量大大。一向房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)，少少則需要要幾百萬萬元，多多則需要要幾千萬萬、幾億億元甚至至更多的的資金。而而且在生生產(chǎn)、流流通、消消費(fèi)的過過程中也也都需要要大量資資金。目目前，需需要資金金最多的的是

6、在開開發(fā)建設(shè)設(shè)階段。隨隨著房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展名名字房地地產(chǎn)留用用經(jīng)營階階段和投投入使用用階段所所需的資資金，也也將會(huì)日日益增多多。2、資金周周轉(zhuǎn)期長長。房地產(chǎn)從土土地出讓讓、開發(fā)發(fā)建設(shè)，到到銷售使使用，一一般需要要幾年時(shí)時(shí)間，造造成回收收資金需需要很長長時(shí)間。如如果把房房地產(chǎn)租租賃給使使用者，通通過租金金來回收收，更是是一種更更長時(shí)期期回收投投資的辦辦法。以上兩個(gè)特特點(diǎn)決定定了房地地產(chǎn)業(yè)需需要銀行行業(yè)的大大力支持持。（二）房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展促進(jìn)進(jìn)銀行業(yè)業(yè)發(fā)展1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展將會(huì)會(huì)為擴(kuò)展展銀行提提供條件件。2、住房消消費(fèi)和信信貸的發(fā)發(fā)展有助助于增強(qiáng)強(qiáng)銀行調(diào)調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的范圍圍和能力力。3、房地

7、產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展可以加加快建設(shè)設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)金融體體系的步步伐。三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)貸貸款的主主要風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)我國商業(yè)銀銀行房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生生具有國國慶特色色，主要要分為以以下幾種種類型： （一）宏宏觀政策策風(fēng)險(xiǎn)中國住房貨貨幣化是是一個(gè)漸漸進(jìn)的過過程，在在這一過過程中，中中國特殊殊的政策策環(huán)境使使商業(yè)銀銀行的房房地產(chǎn)貸貸款承受受了較多多的宏觀觀調(diào)控風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。近近年來國國家對房房地產(chǎn)行行業(yè)的各各種政策策的出臺臺，不僅僅有針對對總量調(diào)調(diào)控的貨貨幣政策策、財(cái)政政政策肛肛門的短短期需求求管理措措施，還還又不少少意在調(diào)調(diào)整投資資結(jié)構(gòu)、改改善增長長質(zhì)量的的長期性性制度改改革，特特別是土土地管理理制度的的完善、重重

8、點(diǎn)行業(yè)業(yè)的市場場準(zhǔn)入標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的提提高、資資源性產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格格形成機(jī)機(jī)制調(diào)整整、能耗耗環(huán)保問問責(zé)制度度等。越越來越高高行業(yè)準(zhǔn)準(zhǔn)入門檻檻，越來來越多的的調(diào)控政政策，使使得一批批不合規(guī)規(guī)的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)被被吊銷資資格、項(xiàng)項(xiàng)目被停停工或整整頓。金金融政策策的調(diào)整整導(dǎo)致銀銀根緊縮縮，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)將面臨臨資金斷斷裂的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，大大量的房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目下馬，最最終導(dǎo)致致大量的的銀行貸貸款無法法回收，導(dǎo)導(dǎo)致銀行行不良資資產(chǎn)的增增長，出出現(xiàn)房地地產(chǎn)信貸貸風(fēng)險(xiǎn)。（二）市場場自身風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)從各國的房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展情況來來看，房房價(jià)上漲漲基本上上是與金金融支持持密切相相關(guān)，特特別是房房價(jià)短期期內(nèi)快速速飆升，基基本

9、上都都是銀行行信貸支支持的結(jié)結(jié)果。房房地產(chǎn)信信貸快速速擴(kuò)張，使使得銀行行資金高高度向房房地產(chǎn)市市場聚集集，從而而推高國國內(nèi)房地地產(chǎn)市場場泡沫。（三）企業(yè)業(yè)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資是是以間接接融資為為主，房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)需要一一個(gè)有較較長周期期，項(xiàng)目目的一次次性、不不可重復(fù)復(fù)特點(diǎn)和和過程中中太多的的不確定定因素，構(gòu)構(gòu)成了房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過程具具有較大大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。（四）銀行行操作風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)金金融中存存在的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，最最重要的的風(fēng)險(xiǎn)還還在于銀銀行自身身的操作作風(fēng)險(xiǎn)。銀銀行自身身操作風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)主要要有兩種種，一種種是銀行行房地產(chǎn)產(chǎn)信貸審審批管理理制度的的不完善善，這主主要發(fā)生生于20000年年

10、前，因因?yàn)橹袊鴩你y行行業(yè)體制制存在較較大缺陷陷，項(xiàng)目目信貸審審批委員員會(huì)集體體審批機(jī)機(jī)制還沒沒有建立立，一個(gè)個(gè)支行行行長就有有權(quán)利對對高達(dá)數(shù)數(shù)億資金金貸款作作出審批批，這樣樣很容易易造成房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)放的盲盲目性，也也容易在在成銀行行工作人人員與地地產(chǎn)商勾勾結(jié)，合合伙騙取取銀行資資金，造造成貸款款的損失失。第二二種銀行行房地產(chǎn)產(chǎn)信貸操操作不遵遵循相關(guān)關(guān)的規(guī)章章制度，這這主要發(fā)發(fā)生在220000年以后后。隨著著我過商商業(yè)銀行行股份制制改造成成功，我我國銀行行業(yè)信貸貸審批管管理體制制已有較較大完善善，房地地產(chǎn)信貸貸作為國國家宏觀觀調(diào)控的的重點(diǎn)，已已建立氣氣比較完完整的一一套操作作系統(tǒng)。但但由于發(fā)發(fā)

11、放房地地產(chǎn)貸款款可帶來來客觀的的貸款利利息收入入外，還還有很多多如評估估費(fèi)用收收入、保保險(xiǎn)費(fèi)用用收入、咨咨詢管理理費(fèi)、后后續(xù)的個(gè)個(gè)人住房房按揭貸貸款等很很多附加加效益，因因此各大大商業(yè)銀銀行都將將房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)列列為優(yōu)質(zhì)質(zhì)客戶。一一些商業(yè)業(yè)銀行為為了爭奪奪房地產(chǎn)產(chǎn)客戶，或或?yàn)榱送晖瓿啥唐谄诘臓I銷銷目標(biāo)，往往往對這這客戶言言聽計(jì)從從，對其其貸款違違規(guī)發(fā)放放、管理理，這樣樣就對銀銀行房地地產(chǎn)貸款款埋下了了重大隱隱患。四、房地產(chǎn)產(chǎn)信貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生生的原因因（一）房地地產(chǎn)市場場階段性性波動(dòng)引引發(fā)的房房地產(chǎn)信信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)商業(yè)銀行房房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)務(wù)周期長長、涉及及面廣，可可預(yù)見和和不可預(yù)預(yù)見的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)均存存在，

12、房房地產(chǎn)市市場階段段性波動(dòng)動(dòng)所引發(fā)發(fā)的金融融風(fēng)險(xiǎn)更更是難以以捉摸。鑒鑒于房地地產(chǎn)業(yè)自自身的特特性，引引起房地地產(chǎn)市場場階段性性波動(dòng)的的因素很很多，主主要包括括：1、市場自自身的周周期規(guī)律律任何事物均均有其自自身的周周期性，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)不例外外，自然然有其低低谷期、復(fù)復(fù)蘇期、成成熟期、高高峰期的的出現(xiàn)，尤尤其是在在低谷期期和高峰峰期，所所帶來的的金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)將更更為突出出，如在在低谷期期，表現(xiàn)現(xiàn)為市場場資金緊緊張、商商品房出出現(xiàn)滯銷銷、房價(jià)價(jià)不斷創(chuàng)創(chuàng)新低、投投入資金金無法回回籠，開開發(fā)商很很可能出出現(xiàn)資金金鏈斷裂裂，爛尾尾樓、空空置樓開開始大量量出現(xiàn)，甚甚至一些些實(shí)力差差或攤子子大的開開發(fā)商出出現(xiàn)

13、大額額虧損、甚甚至倒閉閉，嚴(yán)重重危及銀銀行開發(fā)發(fā)性貸款款的收回回；在高高峰期，表表現(xiàn)為市市場資金金寬裕、購購房者踴踴躍、房房價(jià)不斷斷創(chuàng)新高高、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和投機(jī)機(jī)炒作不不斷產(chǎn)生生賺錢效效應(yīng)，這這時(shí)候，商商業(yè)銀行行也可能能被極度度繁榮的的表象沖沖昏頭腦腦，競相相搶市場場、放貸貸款，殊殊不知更更大的潛潛在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)正在悄悄然而至至。2、行業(yè)政政策和當(dāng)當(dāng)?shù)卣{(diào)控措措施的變變化首先是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)資質(zhì)認(rèn)認(rèn)定、行行業(yè)準(zhǔn)入入、行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、以以及土地地政策、房房改政策策等油房房地產(chǎn)管管理部門門出臺的的一些制制度規(guī)定定，這些些規(guī)定在在一定時(shí)時(shí)期、一一定程度度影響房房地產(chǎn)客客戶的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)進(jìn)而波及及金融業(yè)業(yè)的

14、信貸貸風(fēng)險(xiǎn)。其其次是當(dāng)當(dāng)?shù)卣畬κ袌鰣稣{(diào)控的的一項(xiàng)，如如果當(dāng)?shù)氐卣徊活櫘?dāng)?shù)氐氐慕?jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平和實(shí)實(shí)際需要要，搞所所謂的“形象工工程”、“政績工工程”，對投投入開發(fā)發(fā)高檔寫寫字樓、高高級酒店店、高檔檔別墅、“豪宅”等不加以有效控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過量，攤子鋪得太大，土地供應(yīng)過量，土地價(jià)格上漲過快，住房供求失衡，空置房增加，就極有可能形成局部過熱的潛在市場風(fēng)險(xiǎn)。3、金融政政策的調(diào)調(diào)整。4、國際資資本的流流動(dòng)。(二)房地地產(chǎn)對銀銀行信貸貸的依賴賴程度過過大引發(fā)發(fā)的房地地產(chǎn)信貸貸風(fēng)險(xiǎn)據(jù)調(diào)查，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目投投入資金金中約220%30%是銀行行貸款；建筑公公司往往往要墊付付該總投投

15、入300%40%的資金金，這部部分資金金也多是是向銀行行貸款；此外，消消費(fèi)者購購房的預(yù)預(yù)付款除除一部分分個(gè)人儲儲蓄金外外，至少少一半以以上的購購房者申申請了個(gè)個(gè)人住房房貸款。由由此可知知，房地地產(chǎn)項(xiàng)目目中700%以上上的資金金來自于于銀行。這這些數(shù)字字顯示了了房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)對對房產(chǎn)信信貸的依依賴程度度?，F(xiàn)實(shí)實(shí)中，國國家也是是借助調(diào)調(diào)節(jié)與房房地產(chǎn)相相關(guān)的金金融政策策來達(dá)到到宏觀調(diào)調(diào)節(jié)房地地產(chǎn)市場場健康有有序發(fā)展展的目的的。（三）金融融業(yè)內(nèi)在在因素引引發(fā)的房房地產(chǎn)信信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn) 金融融業(yè)內(nèi)在在因素引引發(fā)的房房地產(chǎn)信信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，主要要是指銀銀行業(yè)在在應(yīng)對房房地產(chǎn)信信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)過程中中，因自自身抗風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的能

16、能力超負(fù)負(fù)荷時(shí)，引引發(fā)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。事事實(shí)上，國國內(nèi)商業(yè)業(yè)銀行存存在著資資本充足足率較低低、不良良資產(chǎn)率率較高、抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力不足足的現(xiàn)狀狀。而因因房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)泡沫沫的破滅滅引發(fā)的的大面積積信貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)對金金融業(yè)的的沖擊無無論在國國際、國國內(nèi)均有有著深刻刻的前車車之鑒。（四）商業(yè)業(yè)銀行房房地產(chǎn)貸貸款操作作引發(fā)的的房地產(chǎn)產(chǎn)信貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn) 商業(yè)業(yè)銀行房房地產(chǎn)貸貸款操作作疏漏引引發(fā)的金金融風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，商業(yè)業(yè)銀行在在發(fā)放房房地產(chǎn)貸貸款中如如果沒有有保持必必要的職職業(yè)謹(jǐn)慎慎和遵守守操作規(guī)規(guī)程，每每一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)的疏疏漏都很很容易導(dǎo)導(dǎo)致貸款款出現(xiàn)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)或損損失。（五）抵押押物變現(xiàn)現(xiàn)困難引引發(fā)的的的房地產(chǎn)產(chǎn)信貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)在房地產(chǎn)

17、產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的貸貸款一般般采取以以房地產(chǎn)產(chǎn)作為償償還貸款款的資產(chǎn)產(chǎn)。但是是房地產(chǎn)產(chǎn)本事就就存在變變現(xiàn)性較較差的特特點(diǎn)，而而且在變變現(xiàn)過程程中手續(xù)續(xù)繁多，特特別是當(dāng)當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營不良良破產(chǎn)時(shí)時(shí)，往往往也是本本區(qū)域房房地產(chǎn)不不景氣的的時(shí)候，此此時(shí)，銀銀行也會(huì)會(huì)年林這這抵押物物價(jià)值下下跌，無無人購買買的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，這將將危及整整個(gè)金融融行業(yè)及及相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。（六）法律律不健全全引發(fā)的的房地產(chǎn)產(chǎn)信貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。 此外外，住房房金融業(yè)業(yè)務(wù)從業(yè)業(yè)人員數(shù)數(shù)量不足足、人員員素質(zhì)不不配套、貸貸款管理理水平專專業(yè)化程程度不高高，以及及缺乏更更有效的的貸款風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警警機(jī)制、監(jiān)監(jiān)控機(jī)制制、不良良貸款處處置機(jī)制制等，也也是

18、引發(fā)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的誘誘因。五、加強(qiáng)房房地產(chǎn)信信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的管理理（一）創(chuàng)建建良好的的房地產(chǎn)產(chǎn)金融環(huán)環(huán)境 1、實(shí)實(shí)施建設(shè)設(shè)性的政政策創(chuàng)新新和高效效的政府府管理。 （1）政政府管理理部門應(yīng)應(yīng)不斷創(chuàng)創(chuàng)新政策策制度，為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的健康發(fā)發(fā)展提供供良好的的政策環(huán)環(huán)境、制制度環(huán)境境、市場場環(huán)境等等，為房房地產(chǎn)提提供和多多渠道的的融資方方式，改改變當(dāng)前前房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融融資主要要集中于于銀行信信貸的局局面。 （2）政政府應(yīng)盡盡快確立立房地產(chǎn)產(chǎn)信托和和房地產(chǎn)產(chǎn)投資基基金的角角色和地地位。相相對于股股票融資資和債券券融資方方式，房房地產(chǎn)信信托和房房地產(chǎn)投投資基金金手續(xù)相相對簡單單，無需需政府行行政審批

19、批和額度度控制，是是完全市市場化的的融資方方式，對對于房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)來說操操作性較較強(qiáng)。2、政府應(yīng)應(yīng)當(dāng)建立立有效的的政策措措施，防防止房地地產(chǎn)業(yè)的的系統(tǒng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)向銀銀行系統(tǒng)統(tǒng)的蔓延延。銀行作為全全社會(huì)資資金融通通的中間間機(jī)構(gòu)，其其影響力力和重要要性在社社會(huì)系統(tǒng)統(tǒng)中非同同一般，也也正因?yàn)闉槿绱?，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部門門的任何何波動(dòng)都都將傳遞遞到銀行行，銀行行系統(tǒng)顯顯得較為為脆弱。目目前由于于商業(yè)銀銀行流動(dòng)動(dòng)性過剩剩、經(jīng)營營壓力增增大而引引起的對對房地產(chǎn)產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)的青青睞使得得房地產(chǎn)產(chǎn)貸款仍仍舊每年年以兩位位數(shù)的增增長速度度迅速擴(kuò)擴(kuò)張，信信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在不斷斷積累。為為防范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，推推進(jìn)全社社會(huì)的和和諧發(fā)展展，政

20、府府部門必必須采取取果斷措措施，在在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和商商業(yè)銀行行之間防防火墻，有有效化解解風(fēng)險(xiǎn)在在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和銀銀行之間間的轉(zhuǎn)移移。一是是作為金金融主管管部門的的人民銀銀行和銀銀監(jiān)局等等部門應(yīng)應(yīng)進(jìn)一步步制定針針對房地地產(chǎn)信貸貸的控制制政策；二是作作為土地地管理部部門的國國土資源源管理部部門等機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)加加強(qiáng)對土土地的垂垂直管理理，調(diào)節(jié)節(jié)土地出出讓速度度和數(shù)量量，控制制土地出出讓價(jià)格格的增長長，杜絕絕土地價(jià)價(jià)格虛增增引起的的房地產(chǎn)產(chǎn)抵押擔(dān)擔(dān)保過渡渡融資。三三是作為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場與與產(chǎn)權(quán)主主管部門門的建設(shè)設(shè)部與各各地房地地產(chǎn)管理理局應(yīng)積積極配合合商業(yè)銀銀行把好好商品與與銷售許許可證的的發(fā)放環(huán)環(huán)節(jié)、做做好

21、房地地產(chǎn)抵押押登記工工作，尤尤其是對對在建工工程抵押押的落實(shí)實(shí)和完善善，防范范抵押瑕瑕疵。 33、積極極加強(qiáng)社社會(huì)信用用環(huán)境建建設(shè)。切實(shí)加強(qiáng)對對貸款的的風(fēng)險(xiǎn)管管理，建建立對貸貸款客戶戶的跟蹤蹤調(diào)查制制度，確確保貸款款的安全全性。建建立銀行行同業(yè)自自律體系系，引導(dǎo)導(dǎo)金融機(jī)機(jī)構(gòu)依法法、有序序競爭，強(qiáng)強(qiáng)化相互互監(jiān)督和和自我約約束機(jī)制制，共同同抵制損損害金融融債權(quán)的的行為。建建立銀行行間的逃逃債企業(yè)業(yè)信息披披露制度度，運(yùn)用用信貸登登記系統(tǒng)統(tǒng)、賬戶戶管理系系統(tǒng)及時(shí)時(shí)披露惡惡意逃廢廢債企業(yè)業(yè)信息。進(jìn)進(jìn)一步發(fā)發(fā)揮金融融債券聯(lián)聯(lián)席會(huì)議議的作用用，加強(qiáng)強(qiáng)各金融融機(jī)構(gòu)之之間的合合作，加加大對惡惡意逃債債企業(yè)的的聯(lián)

22、合制制裁力度度，嚴(yán)格格實(shí)行對對逃債企企業(yè)的“不開戶戶、不貸貸款、不不結(jié)算、不不體現(xiàn)”的規(guī)定定，確保保制裁效效果。（二）建立立有效的的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)預(yù)警機(jī)制制 房地產(chǎn)的的行業(yè)發(fā)發(fā)展不是是孤立的的，它與與國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展、居民民收入水水平、國國家的宏宏觀調(diào)控控政策及及房地產(chǎn)產(chǎn)市場自自身發(fā)展展規(guī)律等等眾多因因素密不不可分，只只有正確確分析判判斷房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展形勢勢，建立立起一套套有效的的房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)警機(jī)機(jī)制，如如建立房房地產(chǎn)行行業(yè)預(yù)警警機(jī)制、房房地產(chǎn)信信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)機(jī)制、房房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)務(wù)監(jiān)管機(jī)機(jī)制，這這樣才有有助于商商業(yè)銀行行在做好好房地產(chǎn)產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)同時(shí)時(shí)更有效效地防范范風(fēng)險(xiǎn)。（三）加強(qiáng)強(qiáng)銀行房房地

23、產(chǎn)信信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)管理1、建立健健全科學(xué)學(xué)的商業(yè)業(yè)銀行房房地產(chǎn)企企業(yè)信貸貸風(fēng)險(xiǎn)管管理體系系。建立立完整規(guī)規(guī)范的房房地產(chǎn)企企業(yè)信貸貸管理制制度體系系，做到到權(quán)責(zé)清清晰、職職責(zé)明確確、流程程嚴(yán)謹(jǐn)。完完整的信信貸管理理需要通通過制度度的形式式來明確確責(zé)任權(quán)權(quán)利、交交叉制衡衡、前后后臺分離離以及規(guī)規(guī)范流程程等。房房地產(chǎn)企企業(yè)信貸貸管理制制度主要要包括貸貸款主要要包括喲喲貸款授授權(quán)管理理、手心心管理、審審貸分離離、審查查責(zé)任之之、三級級審批、集集體審議議、貸款款管理責(zé)責(zé)任人制制度以及及貸款檢檢測等。2、加強(qiáng)銀銀行房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款貸貸前審查查。包括括對房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的貸前前審查、對對房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商的貸前前

24、審查、對對抵押物物的貸前前審查。3、加強(qiáng)個(gè)個(gè)人住房房按揭貸貸款管理理，防范范“假按揭揭”風(fēng)險(xiǎn)?！凹侔唇医摇笔且詡€(gè)個(gè)人名義義申請，融融資所得得款項(xiàng)由由房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商歸集使使用的個(gè)個(gè)人按揭揭。主要要表現(xiàn)形形式為房房地產(chǎn)開開發(fā)商串串通無真真實(shí)交易易意愿的的個(gè)人，或或假冒個(gè)個(gè)人，以以虛假的的購房合合同向銀銀行申請請個(gè)人按按揭貸款款，套取取銀行信信貸資金金。建立規(guī)范的的個(gè)人住住房貸款款操作程程序，嚴(yán)嚴(yán)格遵造造執(zhí)行，商商業(yè)銀行行就能有有效的防防止“假按揭揭”。首先先，要做做好對開開發(fā)商及及按揭樓樓盤的審審查把關(guān)關(guān)，全面面了解資資質(zhì)情況況、管理理水平、資資金實(shí)力力、財(cái)務(wù)務(wù)狀況、及及信用記記錄，特特別是要要

25、深入了了解開發(fā)發(fā)商實(shí)際際控制人人的信用用記錄。其其次，商商業(yè)銀行行應(yīng)準(zhǔn)確確掌握借借款人信信息，商商業(yè)銀行行應(yīng)建立立客戶經(jīng)經(jīng)理貸前前與借款款申請人人面談制制度。第第三，建建設(shè)一個(gè)個(gè)良好的的經(jīng)濟(jì)、社社會(huì)和信信用環(huán)境境，完善善個(gè)人征征信系統(tǒng)統(tǒng)，應(yīng)將將個(gè)人各各方面的的信用記記錄如工工商、稅稅務(wù)等信信息共享享，供商商業(yè)銀行行作為放放貸參考考。結(jié)論：商業(yè)業(yè)銀行要要高度重重視房地地產(chǎn)信貸貸風(fēng)險(xiǎn)及及其危害害性，增增強(qiáng)防范范信貸風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的意意識。中中央政府府應(yīng)創(chuàng)建建良好的的房地產(chǎn)產(chǎn)金融環(huán)環(huán)境，建建立起有有效的房房地產(chǎn)預(yù)預(yù)警機(jī)制制，商業(yè)業(yè)銀行必必須對目目前出現(xiàn)現(xiàn)的房地地產(chǎn)熱要要保持清清醒的認(rèn)認(rèn)識，要要積極了了解認(rèn)真

26、真兩會(huì)政政府有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)金融的的政策和和規(guī)定，逐逐步建立立以充分分控制房房地產(chǎn)信信貸風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)為目標(biāo)標(biāo)的經(jīng)營營管理模模式，從從規(guī)范操操作、降降低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、保障障運(yùn)行出出發(fā)，合合理擴(kuò)展展房地產(chǎn)產(chǎn)信貸規(guī)規(guī)模，有有步驟地地推進(jìn)房房地產(chǎn)融融資向多多元化、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、優(yōu)優(yōu)質(zhì)化方方向發(fā)展展。有效效地推出出“住房抵抵押貸款款證券化化”等避險(xiǎn)險(xiǎn)工具，加加強(qiáng)自身身抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力，讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)步入入良性經(jīng)經(jīng)營運(yùn)行行的軌道道。參考文獻(xiàn)：1鹿英英姿論房地地產(chǎn)金融融風(fēng)險(xiǎn)及及其防范范J，黑龍龍江對外外經(jīng)貿(mào)，220055（4）2張龍龍中國建建設(shè)銀行行信貸業(yè)業(yè)務(wù)手冊冊Z，中國國建設(shè)銀銀行，2200003佚名名房地產(chǎn)產(chǎn)金融風(fēng)

27、風(fēng)險(xiǎn)對經(jīng)經(jīng)營的影影響及對對策EEB/001，2200774楊紹紹萍宏觀調(diào)調(diào)控后房房地產(chǎn)金金融市場場形勢分分析JJ，中中國房地地產(chǎn)金融融，20006（44）5楊躍躍昆房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目貸款款營銷、管管理中需需要注意意的幾個(gè)個(gè)問題與與對策J，中中國房地地產(chǎn)金融融，20006（88）6佚名名審慎對對待當(dāng)前前的房地地產(chǎn)熱EB/01，20006英文摘要Abstrractt：Inn a bacckgrrounnd oof ddeveeloppmennt aamonng tthe nattionnal GDPP, uurbaanizzatiion andd hoousiing sysstemm inn Chhinaa, rreallty hass beeen faccingg a rappid devveloopmeent futturee annd bbecoominng aan iimpoortaant facctorr foor nnatiionaal GGDP andd coonsuumpttionn. MMeannwhiile, reeal esttatee crrediit bbusiinesss iin c