物業(yè)管理師考前輔導(dǎo)精講班第13講課件講義

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)管理基本制度與政策精講班第13講講義內(nèi)容提要和考試要求一、內(nèi)容提要1業(yè)主的權(quán)利2業(yè)主的義務(wù)3業(yè)主大會的組成4業(yè)主大會的性質(zhì)5成立業(yè)主大會的限制和選擇6業(yè)主大會的籌備7籌備業(yè)主大會的工作要求8業(yè)主大會的成立9業(yè)主大會的職責(zé)10召開業(yè)主大會臨時會議的三種情況11業(yè)主大會的表決規(guī)則12業(yè)主委員會的性質(zhì)13業(yè)主委員會的職責(zé)14業(yè)主委員會的備案15業(yè)主委員會委員的資格條件16業(yè)主委員會委員的資格終止17業(yè)主委員會會議的規(guī)范18業(yè)主大會、業(yè)主委員會的限制性要求二、考試目的和考試要求（一）考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理

2、招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項維修資金等七項制度的掌握程度，以及對相關(guān)政策必要性和具體內(nèi)容的理解、熟悉程度和應(yīng)用能力。（二）考試基本要求掌握：業(yè)主大會的職責(zé)和表決規(guī)則，業(yè)主委員會的職責(zé)。熟悉：業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。了解：籌備成立業(yè)主大會的工作內(nèi)容和程序，業(yè)主委員會委員的資格條件。業(yè)主大會制度、業(yè)主第三章 物業(yè)管理的基本制度 (一)第一節(jié) 業(yè)主大會制度 業(yè)主大會制度是物業(yè)管理條例規(guī)定的一項重要制度，在條例實(shí)施以前，大多采用業(yè)主委員會制度，從實(shí)踐效果來看，業(yè)主委員會制度對物業(yè)管理的發(fā)展起到過一定的促進(jìn)作用。但在實(shí)踐中，也存在一些問題。如有的住宅小區(qū)業(yè)主委

3、員會與物業(yè)管理企業(yè)相互勾結(jié)，少數(shù)業(yè)主委員會成員侵害大多數(shù)業(yè)主的利益，也隨意解聘物業(yè)管理企業(yè)或不當(dāng)利用公共設(shè)施經(jīng)營的決定，導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。鑒于以上問題，在條例中，確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。這一制度有利于維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進(jìn)行。一、業(yè)主 (一)業(yè)主的概念 條例第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。由于我國實(shí)行房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)歸屬同一個主體的原則，擁有了房屋的所有權(quán)在事實(shí)上就擁有了與房屋相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地的相關(guān)權(quán)利。這一點(diǎn)在新頒布的物權(quán)法體現(xiàn)特別明確。 現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理中，具備業(yè)主身份的情況有三種：一是房屋所有權(quán)證書持有人

4、；二是房屋共有權(quán)證書持有人；三是待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書和房屋共有權(quán)證書的購房人。 (二)業(yè)主的權(quán)利（重點(diǎn)） 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主對房屋擁有所有權(quán)，享有對物業(yè)和相關(guān)共同事務(wù)進(jìn)行管理的權(quán)利。 條例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利包括：1按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)2提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議3提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議4參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)5選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)6監(jiān)督業(yè)主委員會的工作7監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同8對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)9監(jiān)督專項維修資金的管理和使

5、用10法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利總共十項權(quán)利，這些權(quán)利有些由單個業(yè)主享有和行使，有些只能通過業(yè)主大會來實(shí)現(xiàn)，比如說“1接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)” 單個業(yè)主可以享有，“3制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議” 只能通過業(yè)主大會來實(shí)現(xiàn)。 1按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù) 物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)管理企業(yè)負(fù)有向業(yè)主提供合同所約定服務(wù)的義務(wù)，業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用后，享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的權(quán)利。 2提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議 業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。

6、業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員，業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權(quán)利。條例第十三條規(guī)定：經(jīng)20以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關(guān)事項提出建議的權(quán)利，促使物業(yè)管理能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。3提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權(quán)利與義務(wù)關(guān)系和業(yè)主大會內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制的基礎(chǔ)性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力，而且這些規(guī)約的規(guī)定事關(guān)全體業(yè)主的共同利益，因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權(quán)利。當(dāng)業(yè)主認(rèn)為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則

7、，或者認(rèn)為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方，可以提出自己有關(guān)制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。 4參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán) 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的決定權(quán)，是通過參加業(yè)主大會會議，在會議上行使表決權(quán)的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份，就具有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利。在業(yè)主大會會議上，首次業(yè)主大會會議上投票權(quán)的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定，其他則由業(yè)主大會議事規(guī)則約定的辦法，對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進(jìn)行投票，作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。 5選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán) 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，并就物業(yè)管理區(qū)域

8、內(nèi)的一般性日常事務(wù)作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表，即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，作為業(yè)主的代言人履行具體職責(zé)，為全體業(yè)主服務(wù)。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權(quán)利，同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權(quán)利。 6監(jiān)督業(yè)主委員會的工作業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它的工作直接關(guān)系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益，可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責(zé)，有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會作出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權(quán)益情況的發(fā)生，督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責(zé)，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益

9、，應(yīng)當(dāng)保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權(quán)。如業(yè)主有權(quán)對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議；有權(quán)知曉業(yè)主委員會的運(yùn)作情況；有權(quán)了解業(yè)主委員會所作出的各項決定的理由；有權(quán)查詢業(yè)主委員會保存的各項檔案文件；有權(quán)制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權(quán)有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運(yùn)作。 7監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供服務(wù)的經(jīng)營主體，與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關(guān)系的相對方。業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況進(jìn)行監(jiān)督。如業(yè)主有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議；有權(quán)查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合

10、同中形成的有關(guān)物業(yè)管理事項的各項檔案材料；有權(quán)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)情況；有權(quán)要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進(jìn)行改正；等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權(quán)有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務(wù)。 8對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地，與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割，業(yè)主對擁有物業(yè)進(jìn)行占有、使用、收益和處分，不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下，依法對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權(quán)益，因此，每一個業(yè)主對物業(yè)共用部位、

11、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權(quán)利。 9監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權(quán)多元化的情況下，為了保證房屋的維修和正常使用，依照國家規(guī)定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業(yè)主所有（業(yè)主容易忽視對專項維修資金)的管理和使用，其是否完好，運(yùn)行是否正常，不僅關(guān)系到相鄰物業(yè)，整幢樓，甚至整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護(hù)和使用，關(guān)系到全體業(yè)主的共同利益。因此，專項維修資金的使用和管理，必須受到業(yè)主嚴(yán)格的監(jiān)督，以防止專項維修資金被挪用，使其得到合理的使用。業(yè)主在專項維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等

12、各個環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權(quán)。 10法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利 除以上權(quán)利外，業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權(quán)利。如在物業(yè)受到侵害時，有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權(quán)利；有對物業(yè)維護(hù)、使用等方面的規(guī)章制度、各項報告、提案進(jìn)行審議的權(quán)利；有為維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益進(jìn)行投訴和控告的權(quán)利等。 (三)業(yè)主的義務(wù) 權(quán)利就有義務(wù)，業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一定權(quán)利的同時還應(yīng)當(dāng)履行一定的義務(wù)。條例規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)主要有：1遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則2遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度3執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委

13、員會作出的決定4按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金5按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用6法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同制定的對全體業(yè)主具有普遍約束力的規(guī)范，是共同性約定和承諾，。可能有的業(yè)主會說，我沒參加開業(yè)主大會，或者說我本人不同意，是不是可以不遵守業(yè)主公約，哪是不可能的，。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。少數(shù)必須服從多數(shù)業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會運(yùn)行應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則，它應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定5按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用物業(yè)管理服務(wù)行為是一種市場行為，應(yīng)當(dāng)遵循等價有償?shù)氖袌鲈瓌t這

14、句話在第一章講過，書中反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要引起考生注意。注意：業(yè)主十項權(quán)利，六項義務(wù)是大綱中要求熟悉的內(nèi)容，容易也多項選擇題。業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)每一項要記全了，如業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù) “1遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則”“3執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定”。業(yè)主大會的組成、籌備等 二、業(yè)主大會為了維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動的順利進(jìn)行，條例確立了業(yè)主大會制度，由業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的。 (一)業(yè)主大會的組成和性質(zhì) 業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理活動的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，有權(quán)依據(jù)法

15、律法規(guī)的規(guī)定和業(yè)主公約的約定，決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)一切物業(yè)管理事項。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的任何業(yè)主，都必須遵守業(yè)主大會制定的業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，遵守業(yè)主大會制定的各項規(guī)章制度，并執(zhí)行業(yè)主大會作出的決定。 (二)業(yè)主大會的籌備與成立 1成立業(yè)主大會的限制和選擇 一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，而不能成立多個業(yè)主大會。對于由眾多業(yè)主構(gòu)成的物業(yè)管理區(qū)域，只有成立業(yè)主大會才能民主解決物業(yè)管理的公共事項；對于業(yè)主數(shù)量很少的物業(yè)管理區(qū)域，比如一個人或幾個人，業(yè)主共同商討物業(yè)管理問題很方便，業(yè)主大會成立與否并不影響業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理的民主決策，因此，這樣的物業(yè)管理區(qū)域，可以不成立業(yè)主大會。條例規(guī)定：“同

16、一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)?！崩?，有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個或幾個，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會。業(yè)主大會僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，條例規(guī)定業(yè)主大會制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。 2業(yè)主大會的籌備（了解的內(nèi)容） (

17、1)成立業(yè)主大會籌備組 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組。業(yè)主大會籌備組負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作?；I備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 (2)業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； 參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)和業(yè)主公約(草案)； 確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)； 確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； 做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 (3)籌備業(yè)主大會的工作要求 業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告； 公告業(yè)主大會議事規(guī)則(草案)和業(yè)主公約(草案)的同