土地招拍掛詳細(xì)流程梳理

1、土地招拍掛詳細(xì)流程梳理土地招拍掛是國(guó)有經(jīng)營(yíng)性土地出讓的三種方式，即招標(biāo)、拍賣(mài)與 掛牌。國(guó)有經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓采取招拍掛制度可使土地交易更加 公開(kāi)、透明，土地成交價(jià)格更加合理，減少人為干擾因素，也杜絕腐 敗產(chǎn)生。土地招拍掛的共性是公開(kāi)性，但具體操作又存在著差異性， 時(shí)常讓人混淆不清。對(duì)這三個(gè)土地出讓方式進(jìn)行以下詳細(xì)的說(shuō)明。招拍掛流程一、國(guó)有土地使用權(quán)掛牌程序1、國(guó)土局發(fā)布擬掛牌地塊信息；2、競(jìng)買(mǎi)人繳納保證金參加競(jìng)買(mǎi)；中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、 企業(yè)和其他組織，除法律另有規(guī)定者外，均可參加競(jìng)買(mǎi)?？梢元?dú)立競(jìng) 買(mǎi)，也可以聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)。保證金為競(jìng)買(mǎi)底價(jià)的 10%-20%.3、競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)得后，按照合同要求繳

2、納拆遷款，國(guó)土局負(fù)責(zé)拆遷；4、拆遷完畢，繳納土地出讓金；5、競(jìng)買(mǎi)人競(jìng)得后，憑國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓成交確認(rèn)書(shū)、 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同辦理項(xiàng)目審批等有關(guān)手續(xù)。注：對(duì)于聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)的土地，土地使用權(quán)證辦到所有聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)人名 下，對(duì)于該塊土地的開(kāi)發(fā)，在不違犯政府對(duì)該地塊整體規(guī)劃的情況下， 由聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)人自行協(xié)議決定。二、國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)程序1、擬訂招標(biāo)方案市國(guó)土資源局會(huì)同規(guī)劃部門(mén)共同擬訂擬招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)方案；2、報(bào)批報(bào)市政府批準(zhǔn)招標(biāo)出讓方案；3、編制招標(biāo)文件包括：招標(biāo)出讓公告、投標(biāo)須知、宗地圖、土 地使用條件、標(biāo)書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同文本等。4、成立評(píng)標(biāo)小組由市國(guó)土資源局代表、有

3、關(guān)專(zhuān)家組成，人數(shù)為 五人以上單數(shù)。名單保密。5、發(fā)布招標(biāo)公告招標(biāo)開(kāi)始前至少 20 日在當(dāng)?shù)刂饕襟w發(fā)布公 告。公告內(nèi)容包括：出讓人的名稱(chēng)和地址；出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要 求；投標(biāo)人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)資格的辦法；索取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方式；招標(biāo)時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)方式；確定中標(biāo)人的標(biāo)準(zhǔn)和方式；履約保證金；(8)其他事項(xiàng)。6、申請(qǐng)投標(biāo)人報(bào)名并索取拍賣(mài)文件，并提供以下資料：投標(biāo)人有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；股份公司董事會(huì)關(guān)于投標(biāo)事宜的決議 (附全體董事簽字 )及董事會(huì)簽署的委托代理人的授權(quán)文件(附委托代理人的身份證明)；其他需要提供的資料(

4、擬建項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)、資質(zhì)資格證明、投標(biāo) 人基本狀況等)。7、對(duì)報(bào)名投標(biāo)人進(jìn)行資格審查市國(guó)土資源局對(duì)上述資料進(jìn)行審 查，確定投標(biāo)人資格。(地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)責(zé))8、投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)具體程序：投標(biāo)人在截止時(shí)間前將標(biāo)書(shū)投入標(biāo)箱；出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人 參加。由投標(biāo)人或者推選的代表檢查標(biāo)箱密封情況，當(dāng)眾開(kāi)啟標(biāo)箱， 宣布投標(biāo)人名稱(chēng)、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的主要內(nèi)容；評(píng)標(biāo)小組評(píng)標(biāo)；根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果，確定中標(biāo)人。9、向中標(biāo)人頒發(fā)中標(biāo)通知書(shū)。10、簽訂出讓合同中標(biāo)人收到中標(biāo)通知書(shū)后，在規(guī)定的期限 內(nèi)與市國(guó)土資源局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；11、繳納地價(jià)款和契稅中標(biāo)人按出讓合同的規(guī)定繳納成交地價(jià)款 和契

5、稅；12、地塊交付招標(biāo)人即市國(guó)土資源局與中標(biāo)人履行拍賣(mài)地塊交付 手續(xù)。13、頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)。14、辦理相關(guān)手續(xù)到有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)。15、申請(qǐng)土地登記三、國(guó)有土地使用權(quán)出讓拍賣(mài)程序1、發(fā)布拍賣(mài)公告。2、參加竟買(mǎi)人報(bào)名，索取有關(guān)文件，并按規(guī)定提交有關(guān)資格身 份證明。3、按照拍賣(mài)文件要求對(duì)競(jìng)買(mǎi)人資格進(jìn)行審查，符合要求的交付 保證金，發(fā)給競(jìng)買(mǎi)資格證書(shū)。四、公開(kāi)拍賣(mài)。拍賣(mài)應(yīng)在拍賣(mài)文件規(guī)定 的時(shí)間、地點(diǎn)由土地招標(biāo)拍賣(mài)主持人以下程序主持進(jìn)行：拍賣(mài)開(kāi)始前，競(jìng)買(mǎi)人憑競(jìng)買(mǎi)資格證書(shū)領(lǐng)取統(tǒng)一編號(hào)的應(yīng)價(jià)牌；竟買(mǎi)人顯示應(yīng)價(jià)牌，主持人點(diǎn)算竟買(mǎi)人；主持人介紹拍賣(mài)土地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要 求和其他有關(guān)事

6、項(xiàng)；主持人宣布起叫和第一次應(yīng)價(jià)后叫價(jià)遞增幅度；競(jìng)買(mǎi)人按規(guī)定的方式和要求應(yīng)價(jià)；主持人連續(xù)二次宣布最后應(yīng)價(jià)而沒(méi)再應(yīng)價(jià)的，如果最后應(yīng)價(jià)達(dá) 到了拍賣(mài)底價(jià)，主持人在第三次報(bào)出最后應(yīng)價(jià)后落槌，即表示成交， 如果最后應(yīng)價(jià)未達(dá)到拍賣(mài)底價(jià)的，主持人應(yīng)宣布收回拍賣(mài)標(biāo)的，停止 拍賣(mài)；主持人宣布最后應(yīng)價(jià)者為買(mǎi)受人；主管部門(mén)或土地交易中心當(dāng)場(chǎng)與買(mǎi)受人簽訂拍賣(mài)成交確認(rèn) 書(shū)。4、買(mǎi)受人應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂土地使用權(quán)交易合同。 經(jīng)過(guò)激烈的招拍掛競(jìng)價(jià)，如果最終不幸或者有幸中標(biāo)，從中標(biāo)到 取得土地證要經(jīng)過(guò)哪些程序呢？招拍掛競(jìng)價(jià)結(jié)束中標(biāo)后會(huì)拿到一個(gè) 證明性的文件，也就是中標(biāo)通知書(shū)，或者拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、掛 牌成交確認(rèn)書(shū)。拿到這個(gè)證明以

7、后，要在特定的時(shí)間內(nèi)給國(guó)土部門(mén) 交清出讓金，否則拿不到土地出讓合同。目前開(kāi)發(fā)商都是高負(fù)債，借 錢(qián)過(guò)日子，土地出讓金也不是小數(shù)目，很多公司手頭的現(xiàn)金儲(chǔ)備都不 夠交出讓金的。2005 年以前，允許開(kāi)發(fā)商抵押一部分在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目 去銀行貸款，用貸款交出讓金。但是用這種方式，開(kāi)發(fā)商的資金會(huì)很 緊張，稍有差池，就可能誕生爛尾樓，05 年以后，這種方式就被禁止 了。所以，雖然還有很多開(kāi)發(fā)商把各個(gè)項(xiàng)目公司貸款拿到的錢(qián)挪來(lái)挪 去的買(mǎi)地，但是形式上，開(kāi)發(fā)商首先要有錢(qián)支付出讓金。分公司如果不是本地的開(kāi)發(fā)商或者原來(lái)根本就不是個(gè)開(kāi)發(fā)商，首先要在 土地所在的區(qū)縣成立一家全資子公司，如果是聯(lián)合體買(mǎi)的地，就按聯(lián) 合體出資比例

8、成立子公司，然后到國(guó)土部門(mén)辦理土地出讓合同的受讓 人名稱(chēng)變更，把地變到新成立的子公司名下，今后地塊以新公司的名 義進(jìn)行開(kāi)發(fā)。這種做法從政府來(lái)說(shuō)，稅收留在當(dāng)?shù)?，照顧?dāng)?shù)氐睦妗?從開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，稅交給誰(shuí)都一樣，給當(dāng)?shù)卣嘟欢?，以后也好辦事。成立子公司后，去申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，不管母公司是什么資質(zhì)， 新成立的項(xiàng)目公司都需要重新申請(qǐng)資質(zhì)。目前開(kāi)發(fā)資質(zhì)分暫定、四級(jí)、 三級(jí)、二級(jí)、一級(jí)資質(zhì)，一級(jí)最高，需要住建部批，其它只要省一級(jí) 部門(mén)審批，新成立的公司都只能辦暫定。不過(guò)也別小看這個(gè)暫定資質(zhì)， 四級(jí)資質(zhì)只能開(kāi)發(fā)小于10萬(wàn)的建筑面積、二級(jí)資質(zhì)也只能開(kāi)發(fā)25 萬(wàn)以下的建筑面積，但是暫定資質(zhì)能開(kāi)發(fā)的建筑面積是沒(méi)

9、有明確限 制的，開(kāi)發(fā)面積越大要求也越高，在申請(qǐng)資質(zhì)的時(shí)候?qū)徟块T(mén)來(lái)定具 體能開(kāi)發(fā)多少，所以，暫定資質(zhì)不一定就弱，這也是為了照顧很多一 出手就買(mǎi)幾十萬(wàn)平方建筑面積土地的大土豪。立項(xiàng)立項(xiàng)的意思就是讓政府審一審，看看這個(gè)項(xiàng)目是不是適合開(kāi)展， 立項(xiàng)通過(guò)就相當(dāng)于是這個(gè)項(xiàng)目正式獲得了國(guó)家的認(rèn)可，有了戶(hù)口，這 以后才能辦其它手續(xù)。立項(xiàng)有審批、核準(zhǔn)和備案三種方式，審批最難、 備案最簡(jiǎn)單。房地產(chǎn)項(xiàng)目一般投資比較大，之前都是審批，但是現(xiàn)在 搞簡(jiǎn)政放權(quán)，不使用政府資金的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)改成核準(zhǔn)了。申報(bào)立項(xiàng)要編項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告或者可行性研究報(bào)告，核準(zhǔn)制的用申 請(qǐng)報(bào)告、備案制用可行性研究報(bào)告，核準(zhǔn)制的政府投資項(xiàng)目，需要申

10、請(qǐng)報(bào)告加可研報(bào)告。從字面理解，可研報(bào)告更多的從投資人的角度出 發(fā)，是不是適合投資，申請(qǐng)報(bào)告更多從政府角度，看項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影 響。不管是可研還是申請(qǐng)報(bào)告都是以設(shè)計(jì)方案做基礎(chǔ)的。正式申請(qǐng)立項(xiàng)前，需要先做節(jié)能審查、環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批、交通 影響評(píng)價(jià)審批，三個(gè)審批能同時(shí)做，沒(méi)必要一個(gè)完了再干另一個(gè)。節(jié) 能審查的主管部門(mén)是發(fā)改委，按項(xiàng)目類(lèi)型和工程規(guī)模分成登記和審查 節(jié)能審查主要是看設(shè)計(jì)是不是符合節(jié)能相關(guān)的規(guī)范和政策，例如有沒(méi) 有充分利用太陽(yáng)能、保溫措施是不是得當(dāng)、門(mén)窗滿(mǎn)不滿(mǎn)足節(jié)能要求、 有沒(méi)有采用節(jié)水措施、設(shè)置節(jié)水器具、節(jié)電燈具，是不是高耗能項(xiàng)目、 建成以后和建設(shè)過(guò)程中碳排放情況怎么樣等等。環(huán)評(píng)審查的主管

11、部門(mén)是環(huán)保部門(mén)，按項(xiàng)目類(lèi)型和工程規(guī)模分成報(bào) 告書(shū)、報(bào)告表、登記表，其實(shí)跟節(jié)能分成審查和登記的意思是一樣的， 報(bào)告書(shū)最嚴(yán)，登記最容易。環(huán)評(píng)主要是審查項(xiàng)目建設(shè)和使用過(guò)程中對(duì) 環(huán)境的影響和周邊環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響、準(zhǔn)備采取哪些處理和預(yù)防措施 預(yù)計(jì)花多少錢(qián)、花這么多錢(qián)是不是值得。這三項(xiàng)都做完，編項(xiàng)目申請(qǐng) 報(bào)告，申請(qǐng)立項(xiàng)。節(jié)能、環(huán)評(píng)、交評(píng)以及可研、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告最好是找有資質(zhì)、有 經(jīng)驗(yàn)、有路子的咨詢(xún)公司來(lái)做，它們跟各路專(zhuān)家、政府都熟，也知道 哪些地方怎么改能過(guò)。上面我們說(shuō)的是一般流程，如果是使用政府資 金的項(xiàng)目，政府既是投資人又是審批人，形式上要求決策透明，流程 還會(huì)相對(duì)復(fù)雜一些。假設(shè)你在一家企業(yè)工作，你覺(jué)得

12、有個(gè)項(xiàng)目不錯(cuò)，也符合公司的發(fā) 展方向，于是就在一次會(huì)議上跟老板提出來(lái)有這個(gè)想法，希望老板支 持搞下去，這個(gè)過(guò)程相當(dāng)于政府投資項(xiàng)目的建議書(shū)。老板覺(jué)得有搞頭， 就找?guī)讉€(gè)部分負(fù)責(zé)人對(duì)想法進(jìn)行更深入分析，從成本、收益、政策以 及各種方面分析利弊，看看行不行，這個(gè)過(guò)程相當(dāng)于政府投資項(xiàng)目的 可行性研究。評(píng)估完了，大家覺(jué)得能干，就制定更詳細(xì)一些的方案， 算算大概要花多少錢(qián)，請(qǐng)成本部門(mén)預(yù)估費(fèi)用，這個(gè)過(guò)程相當(dāng)于政府投 資項(xiàng)目的概算審批。概算算完，價(jià)錢(qián)老板能接受，就要討論多長(zhǎng)時(shí)間組團(tuán)隊(duì)、多長(zhǎng)時(shí) 間資金到位，什么時(shí)候開(kāi)干，這個(gè)過(guò)程相當(dāng)于政府投資項(xiàng)目的年度投 資計(jì)劃審批。投資計(jì)劃訂好了，在要用錢(qián)的時(shí)候提前申請(qǐng)，拿到錢(qián)趕 緊開(kāi)工，這個(gè)過(guò)程相當(dāng)于政府投資項(xiàng)目的資金申請(qǐng)報(bào)告審批。企業(yè)跟 政府不同的是，企業(yè)的時(shí)間特別寶貴，上面這些個(gè)過(guò)程很多時(shí)候要很 快