房地產企業(yè)涉稅疑難及案例探討

1、房地產企業(yè)涉稅疑難及案例分析北京嘉和信永稅務師事務所開發(fā)流程與稅務處理財務核算與稅務處理疑難問題及案例探討房地產企業(yè)涉稅疑難及案例分析開發(fā)流程與稅務處理開發(fā)流程涉稅情況涉及行政收費相關法律法規(guī)影響稅收的關鍵 開發(fā)流程開發(fā)流程與稅務處理簡化流程圖開發(fā)流程與稅務處理 涉稅稅收房地產行業(yè)各環(huán)節(jié)涉稅情況表 涉及行政收費房地產行業(yè)各環(huán)節(jié)涉及行政收費工程規(guī)劃許可證建安合同備案 開發(fā)流程與稅務處理涉及行政收費行政收費對稅收的影響 判斷開發(fā)成本的真實性 并非所有交給國家的錢都可以稅前扣除 資本化？費用化？開發(fā)流程與稅務處理影響稅收的關鍵序號開發(fā)環(huán)節(jié)關鍵文件發(fā)文單位影響因素1可行性分析可行性分析開發(fā)企業(yè)盈利預測

2、2立項審批立項批復發(fā)改委自有資金、投資規(guī)模、產品性質3項目規(guī)劃規(guī)劃復函規(guī)劃局建設規(guī)模、公共配套4取得土地土地使用證國土局土地計稅成本分攤占地面積法土地出讓合同國土局土地交付條件四至圖國土局界定紅線范圍拆遷文件、合同市政府拆遷補償標準開發(fā)流程與稅務處理影響稅收的關鍵序號開發(fā)環(huán)節(jié)關鍵文件發(fā)文單位影響因素5規(guī)劃設計建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局建設規(guī)模、容積率、清算單位6工程建設建設工程施工許可證建委建設單位、監(jiān)理單位施工圖建委建設標準建設施工合同建委建委備案7工程驗收竣工備案建委完工產品界定資本化終止測繪報告測繪公司可售面積、清算比例8銷售預售許可證房管局可售面積、清算條件銷售合

3、同銷售收入開發(fā)流程與稅務處理相關法律法規(guī)中華人民共和國土地管理法主席令第28號中華人民共和國土地管理法實施條例國務院令第256號土地儲備管理辦法國土資發(fā)2007 277號城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例國務院令第55號招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定國土資源部令第39號中華人民共和國城市房地產管理法主席令第72號城市商品房預售管理辦法建設部令第131號商品房銷售管理辦法建設部令第131號 開發(fā)流程與稅務處理相關法律法規(guī)經營活動業(yè)務性質相關法律法規(guī)定性適用稅種、稅目定量適用稅率、應納稅額稅法開發(fā)流程與稅務處理案例 企業(yè)分立涉及土地、房產過戶，是否需繳納土地增值稅？ A公司（被分立企業(yè)）

4、股東于2013年6月決定實施分立重組業(yè)務，A公司存續(xù)，分立新設B公司。分立過程中，被分立企業(yè)A公司所有股東按原持股比例取得分立新設企業(yè)B公司的股權，B公司和A公司均不改變原來的實質經營活動，A公司的經營業(yè)務由存續(xù)企業(yè)繼續(xù)經營，分割到新設B公司的資產相關的經營業(yè)務由B公司經營。本次分立過程中，由A公司分割出的土地和房屋，不是開發(fā)用地和商品房，屬于企業(yè)經營自用的房屋和土地。（財稅字1995第048號）在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。開發(fā)流程與稅務處理案例 企業(yè)分立涉及房產過戶，是否繳納土地增值稅？征或 征序號地區(qū)征或不征文號1新疆不征（除新設公司為開發(fā)企業(yè)

5、外）地稅局公告2014年第1號2青島不征（再轉讓按原值扣除）青地稅函200947號3廈門不征12366網上答疑4佛山不征土地增值稅若干政策問題研究5安徽不征網站納稅咨詢答復開發(fā)流程與稅務處理核心交易定性1.暫行條例實施細則第二條 有償轉讓征稅2.國稅函發(fā)1995110號 第四條 未發(fā)生轉讓行為的不征土地增值稅。 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（國務院令第55號）第十九條 分立 不屬于轉讓行為3.財稅2005160號 一、重組分立過程中，原中國建設銀行無償劃轉給建銀投資的貨物、不動產，不征收增值稅、營業(yè)稅和土地增值稅。案例 企業(yè)分立涉及房產過戶，是否繳納土地增值稅？財務核算與稅務處理房地產

6、企業(yè)的財務核算開發(fā)成本的構成稅收與會計的差異財務核算與稅務處理房地產企業(yè)的財務核算93.07.01房地產開發(fā)企業(yè)會計制度1997一列系具體會計準則98.01.27股份有限公司會計制度01.01.01企業(yè)會計制度05.01.01小企業(yè)會計制度07.01.01企業(yè)會計準則財務核算與稅務處理開發(fā)成本的構成 土地使用權出讓金1 土地征用及拆遷補償費2 前期工程費3 建安工程費4 基礎設施費5 公共配套設施費6 開發(fā)間接費7？一二級聯動業(yè)務財務核算與稅務處理開發(fā)成本的構成公共配套成本的分攤 未交付、對外出租的幼兒園？ 作為物業(yè)用房的豪華售樓處財務核算與稅務處理稅收與會計的差異非房地產特有稅收與會計的差異

7、收入確認的差異成本費用確認的差異會計利潤與應稅所得的差異稅金確認的差異原則差異財務核算與稅務處理會計確認收入 企業(yè)會計準則14號收入規(guī)定，銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計量；（4）相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（5）相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。稅收與會計的差異收入確認財務核算與稅務處理稅收確認收入營業(yè)稅納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天（細則第

8、二十五條）。預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。（國稅函發(fā)1995156號第十八條）土地增值稅納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅（條例第十條）。房地產企業(yè)執(zhí)行預繳政策，按規(guī)定預征率定期申報。稅收與會計的差異收入確認財務核算與稅務處理稅收確認收入企業(yè)所得稅企業(yè)通過正式簽訂房地產銷售合同或房地產預售合同所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。（國稅發(fā)200931號第六條）企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。（國稅發(fā)200931號

9、第九條）稅收與會計的差異收入確認財務核算與稅務處理案例 預收的訂金、誠意金是否要繳稅？ 某房地產開發(fā)企業(yè)于2009年8月通過拍賣方式獲取土地一宗，土地面積為10萬平方米，土地價款為1億元，約定于2009年11月付清。該公司擬建設電梯公寓20萬平方米、商鋪2萬平方米。2010年2月取得施工許可證開始施工建設，工期為24個月。3月中旬，工程正在進行地下室的施工，開發(fā)商還沒有獲取商品房預售許可證。但為了緩解資金壓力，開發(fā)商采取促銷手段“申請vip會員可以享受優(yōu)惠房價”，很多買房人沒有簽訂購房合同僅憑“vip會員申請書”，紛紛繳付“誠意金”訂購房屋。該房地產公司共收取“誠意金”5000萬元。 那么，對

10、于該房地產開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”5000萬元，應如何進行會計核算和稅務處理？稅收與會計的差異收入確認財務核算與稅務處理案例 預收的訂金、誠意金是否要繳稅？交實質是收入，變相說法而已不交概念不同，稅收沒有明確規(guī)定稅收與會計的差異收入確認開發(fā)商是否取得銷售的權利財務核算與稅務處理案例 預收的訂金、誠意金是否要繳稅？城市商品房預售管理辦法（建設部令131號） 第六條必須取得預售許可證 第十條必須簽訂合同并備案商品房銷售管理辦法（建設部令第88號）第十六條合同法（主席令15號）第一百一十五條稅收與會計的差異收入確認財務核算與稅務處理案例 收入都去哪了？少計或晚計收入多計成本爭取優(yōu)惠政策企業(yè)手段銀行對

11、賬單核對往來款檢查開發(fā)成本核實檢查方法稅收與會計的差異收入確認成本對象利息支出 成本費用確認財務核算與稅務處理稅收與會計的差異成本費用確認財務核算與稅務處理成本對象的差異稅收與會計的差異成本費用確認單位工程的劃分應按下列原則確定：1、具備獨立施工條件并能形成獨立使用功能的建筑物及構筑物為一個單位工程。2、建筑規(guī)模較大的單位工程，可將其能形成獨立使用功能的部分為一個子單位工程。建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準(GB50300-2001)會計核算成本對象財務核算與稅務處理成本對象的差異稅收與會計的差異成本費用確認成本對象確定原則一般開發(fā)項目獨立預算或施工圖群體開發(fā)項目開工、竣工時間接近可合并規(guī)模大工期

12、長分區(qū)、分期會計核算成本對象財務核算與稅務處理成本對象的差異稅收與會計的差異成本費用確認房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法(國稅發(fā)200931號)第二十六條 確定原則可否銷售原則 分類歸集原則功能區(qū)分原則 定價差異原則成本差異原則 權益區(qū)分原則成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。 稅收確認的成本對象-企業(yè)所得稅財務核算與稅務處理成本對象的差異稅收與會計的差異成本費用確認暫行條例實施細則（財法字19956號） 第八條 以最基本的核算項目或核算對象為單位計算。關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清

13、算管理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）一、土地增值稅的清算單位以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位，分別普通住宅和非普通住宅計算。關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知（國稅發(fā)200991號）第十七條 以國家有關部門審批、備案的項目為單位，分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率。稅收確認的成本對象-土地增值稅財務核算與稅務處理利息支出確認的差異稅收與會計的差異成本費用確認會計確認稅種稅收確認資產達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應當停止資本化，之后所發(fā)生的借款費用，應當在發(fā)生時根據其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益（準則第十二條）。土地增值

14、稅據實扣除可按轉讓項目計算分攤提供金融機構證明不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算扣除（取得土地+開發(fā)成本）5%企業(yè)所得稅資本化條件按會計準則，集團分攤利息支出符合條件可扣除（31號文第二十一條）比例限制債權比例限制關聯方債權性投資與其權益性投資比例不超過2：1（財稅2008121）公告2013年第41號財務核算與稅務處理案例 信托利息扣除引發(fā)的考慮稅收與會計的差異成本費用確認信托產品融資成本投資者收益信托收益稅務發(fā)票自制票據財務核算與稅務處理案例 信托利息扣除引發(fā)的考慮稅收與會計的差異成本費用確認稅務發(fā)票財政收據境外收據自制票據合規(guī)票據財務核算與稅務處理序號稅種會計確認稅收確認差異性質1營業(yè)稅

15、符合收入確認條件計入稅金及附加預收款時繳納并可在稅前扣除時間性2土地增值稅根據各期結轉收入情況測算并配比計提清算前預繳并可在稅前扣除時間性清算時補（退）稅款3企業(yè)所得稅根據各期結轉收入成本情況計算完工前按計稅毛利額匯算時間性或永久性完工匯算時調整毛利額差異稅收與會計的差異稅金確認財務核算與稅務處理稅收與會計的差異會計利潤與應稅所得序號時點會計確認稅收確認差異性質1完工前不結轉確認收入、成本按計稅毛利率確認收入不結轉成本時間性其他調整事項時間性或永久性2完工后結轉確認收入、成本確認計稅成本永久性調整毛利額差異時間性其他調整事項時間性或永久性疑難問題及案例探討共性問題探討個案分析疑難問題及案例探討

16、共性問題探討清算單位的劃分清算條件或完工條件的界定計稅收入的確認計稅成本的確認匯算與清算的差異疑難問題及案例探討共性問題探討清算單位的劃分界定清算對象計算增值率確定清算方式成本分攤方法疑難問題及案例探討案例 清算模型項目分期 不分業(yè)態(tài)分樓 分業(yè)態(tài)分樓 不分業(yè)態(tài)分業(yè)態(tài)分占地業(yè)態(tài)銷售收入359,346359,346359,346359,346359,346銷售成本236,906236,906236,906236,906236,906期間費用17,65317,65317,65317,65317,653稅 負營業(yè)稅17,96717,96717,96717,96717,967土地增值稅13,02110,

17、6549,99716,4149,911企業(yè)所得稅24,35326,55825,96923,23325,380小 計55,34155,17953,93357,61553,258利潤49,44649,60850,85447,17251,259共性問題探討清算單位的劃分疑難問題及案例探討土地增值稅暫行條例實施細則財法字19956號第八條 土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知國稅發(fā)2006187號一、土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含

18、普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。關于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知國稅發(fā)200991號第十七條 清算審核時，應審核房地產開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。共性問題探討清算單位的劃分疑難問題及案例探討共性問題探討清算單位的劃分 清算單位發(fā)改委立項批復工程規(guī)劃/施工許可證銷售許可證會計核算單位一個幢號土地增值稅清算單位確定各地政策規(guī)定總結疑難問題及案例探討共性問題探討清算單位的劃分 成本對象劃分方法二分法三分法四分法整體清算土地增值稅成本對象各地規(guī)定總結主動

19、性清算被動性清算土地增值稅清算條件(187號)疑難問題及案例探討共性問題探討清算/完工條件企業(yè)所得稅完工條件（31號）竣工、使用、產權國稅函2010201號實質重于形式原則疑難問題及案例探討共性問題探討計稅收入的確認涉及稅種收入范圍納稅義務發(fā)生時間營業(yè)稅銷售收入+租賃收入+價外費用收到預收款的當天土地增值稅銷售收入（轉讓有產權）轉讓合同簽訂之日起七日內企業(yè)所得稅銷售收入+租賃收入簽訂合同當期并入所得匯算疑難問題及案例探討共性問題探討計稅收入的確認案例 代收費用是否交稅？煤氣（天然氣）集資費暖氣集資費住房維修基金印花稅、契稅疑難問題及案例探討共性問題探討計稅收入的確認案例 代收費用是否交稅？財務

20、處理企業(yè)會計準則第14號收入 第二條企業(yè)代第三方收取的款項，應當作為負債處理，不應當確認為收入。疑難問題及案例探討共性問題探討計稅收入的確認案例 代收費用是否交稅？稅務處理-營業(yè)稅營業(yè)稅暫行條例第五條：營業(yè)額包含價外費用。營業(yè)稅暫行條例實施細則第十三條：條例第五條所稱價外費用，包括手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、罰息、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、待墊款項以及其他各種性質的價外收費，但不包括同時符合條件代為收取的政府性基金和行政事業(yè)性收費。關于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知（國稅發(fā)200469號）開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不計征營業(yè)稅

21、。疑難問題及案例探討共性問題探討計稅收入的確認案例 代收費用是否交稅？稅務處理-土地增值稅關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字1995048號）關于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則的通知（國稅發(fā)2007132號） 1.計入房價向購買方一并收取的，作為轉讓房地產收入計稅。實際支付的代收費用，計算扣除項目時可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數； 2. 在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。疑難問題及案例探討共性問題探討計稅收入的確認案例 代收費用是否交稅？稅務處理-企業(yè)所得稅 國稅發(fā)200931號 第五條 開發(fā)產品銷售收入的范圍為

22、銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。 第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。時間性差異疑難問題及案例探討共性問題探討計稅成本的確認土地增值稅與企業(yè)所得稅差異 成本范圍分攤方法計稅成本疑難問題及案例探討共性問題探討計稅成本的確認土地增值稅與企業(yè)所得稅差異成本范圍 成本項目差異性土地成本

23、有差異前期工程費基本一致建筑安裝工程費基本一致基礎設施費基本一致公共配套設施費原則基本一致，略有差異開發(fā)間接費用有差異利息支出有差異加計扣除有差異預提費用有差異疑難問題及案例探討共性問題探討計稅成本的確認土地增值稅與企業(yè)所得稅差異成本范圍 ？土地成本-土地閑置費用的扣除（滯納金）土地增值稅：國稅函2010220號四、房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。企業(yè)所得稅：國稅發(fā)200931號第二十二條規(guī)定：企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規(guī)定在稅前扣除。第二十七條規(guī)定：開發(fā)產品計稅成本支出土地征用費及拆遷補償費中包含土地使用費、土地閑置費。疑難問題及案例探討共

24、性問題探討計稅成本的確認土地增值稅與企業(yè)所得稅差異成本范圍 ？營銷設施-售樓部、樣板房等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除 1.開發(fā)小區(qū)內、主體外修建臨時性建筑物-銷售費用扣除；售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。2.主體內臨時售樓部、樣板房，建成后有償轉讓的，應計算收入并準予扣除。3.利用規(guī)劃配套設施發(fā)生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用： -產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。 -無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性，其成本、費用可以扣除 -建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。疑難問題及案例探討共性問題探討計稅

25、成本的確認土地增值稅與企業(yè)所得稅差異成本范圍國稅發(fā)200931號 第三十二條 可預提范圍1.出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10。2.公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。3.應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。疑難問題及案例探討共性問題探討計稅成本的確認土地增值

26、稅與企業(yè)所得稅差異分攤方法企業(yè)所得稅 國稅發(fā)200931號 1.第二十六條 確定成本對象的六個原則2.第二十九條 成本歸集和分配的方法 占地面積法 建筑面積法 直接成本法 預算造價法3.第三十條 特定成本對象的分配方法 -土地成本：一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。 -單獨核算的公共配套設施開發(fā)成本：應按建筑面積法進行分配。 -借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。 疑難問題及案例探討共性問題探討計稅成本的確認土地增值稅與企業(yè)所得稅差異分攤方法同時，由于目前國家稅務總局經國務院確認的現行有效的行政許可項目和非許可行政審

27、批項目名錄中均無此項內容，考慮到行政確認和行政許可的緊密聯系性，我司認為國稅發(fā)200931號文件第三十條“應商稅務機關同意”應屬于非嚴格、非傳統(tǒng)意義上的行政確認。因此，應當以書面形式作出。國稅發(fā)200931號文件第三十條所提及的土地成本按何種方法進行分配的問題，符合行政確認的部分概念和部分特征。土地成本按何種方法進行分配，屬于一種管理方式或會計處理方法，從傳統(tǒng)的概念和現有的實踐來看，行政確認沒有或很少有對管理方式確認的案例，一般都是對法律事實、法律關系、權利、資格或法律地位的確認。納稅服務司2012年11月27日答復應商稅務機關同意疑難問題及案例探討共性問題探討計稅成本的確認土地增值稅與企業(yè)所

28、得稅差異分攤方法土地增值稅暫行條例實施細則第九條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。國稅發(fā)2006187號 四、土地增值稅的扣除項目（五）屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。國稅發(fā)2007132號 第二十九條（一）扣除項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。（二）扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規(guī)

29、定合理分攤。土地增值稅分攤方法總結疑難問題及案例探討共性問題探討計稅成本的確認土地增值稅與企業(yè)所得稅差異匯算與清算的差異差異企業(yè)所得稅土地增值稅匯算/清算時間按年計算按項目清算實際征收/預繳預售收入為實際征收預售收入為預繳再銷售成本的調整可重新調整計稅成本原清算單位成本？什么是售后返租兩種處理方式向一般企業(yè)出售資產并回租向融資租賃企業(yè)出售資產并回租是否向融資租賃企業(yè)出售？疑難問題及案例探討個案分析：商鋪售后返租的財稅處理向一般企業(yè)售后租回營業(yè)稅個人所得稅土地增值稅印花稅房產稅企業(yè)所得稅個案分析：商鋪售后返租的財稅處理疑難問題及案例探討 營業(yè)稅：計稅營業(yè)額？關于房地產開發(fā)公司銷售返租有關營業(yè)稅問

30、題的批復（蘇地稅函2008135號）讓利取得其他經濟利益，按營業(yè)稅條例實施細則第十五條、征管法實施細則第四十七條核定關于營業(yè)稅若干政策業(yè)務問題的通知（浙地稅函200862號）第八條開發(fā)商銷售不動產（與正常銷售差額一并征收） 購房者服務業(yè)-租賃業(yè)（按折扣金額）個案分析：商鋪售后返租的財稅處理向一般企業(yè)售后租回疑難問題及案例探討 A房地產開發(fā)公司（以下簡稱A公司）是一家商業(yè)地產公司，采用售后返租方式銷售商鋪。開發(fā)商與購房者同時簽訂房地產買賣合同和租賃合同，約定商鋪按優(yōu)惠價85萬元（即總價100萬元的85%）出售，在未來5年內，該商鋪歸開發(fā)商出租，收益歸開發(fā)商。開發(fā)商在銷售時，將價款和折扣額在同一張

31、發(fā)票上注明，并開具了銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票。開發(fā)商在銷售房產時，對未來5年內轉租房產能收取多少收益并不確定，并假設當年A公司將商鋪轉租取得租金5萬元（不考慮城建稅、教育費附加、土地使用稅）。案例個案分析：商鋪售后返租的財稅處理疑難問題及案例探討向一般企業(yè)售后租回營業(yè)稅銷售不動產應納稅=1005%=5萬服務業(yè)-租賃業(yè)應納稅=55%=0.25萬印花稅產權轉移書據=850.1%=0.085萬財產租賃合同=150.1%=0.015萬案例個案分析：商鋪售后返租的財稅處理疑難問題及案例探討向一般企業(yè)售后租回個人所得稅：關于個人與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協議購買商店征收個人所得稅問題的批復（國稅函200

32、8576號） 購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照“財產租賃所得”項目征收個人所得稅，每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協議規(guī)定的租賃月份數平均計算確定。 15（512）0.0820%60=2.04（萬元）。支付者的扣繳義務案例個案分析：商鋪售后返租的財稅處理疑難問題及案例探討向一般企業(yè)售后租回房產稅：15（512）12%=0.03萬 出租人承擔案例個案分析：商鋪售后返租的財稅處理疑難問題及案例探討山東省地方稅務局關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅若干政策規(guī)定的通知（魯地稅函1999282號）吉林省地方稅務局關于明確房產稅土地使用稅有關政策的通知（吉地稅發(fā)200642

33、號）不征-轉租人不是納稅義務人房產稅是財產稅，不是流轉稅納稅服務司的答疑明確各地方局規(guī)定征征？轉租要不要交房產稅序號地區(qū)文件文號1湖北湖北省地方稅務局關于轉租房產租金收入停止征收房產稅的通知鄂地稅發(fā)20089號2江西江西省地方稅務局關于對轉租房屋不征收房產稅的通知贛地稅發(fā)200095號3海南海南省地方稅務局關于轉租房產租金收入不征收房產稅的通知瓊地稅函2006299號4廣東廣東省地方稅務局關于轉租房產租金收入不征收房產稅的通知粵稅發(fā)1990432號5上海上海市地方稅務局關于轉租房產的租金收入停止征收房產稅的通知滬地稅地199642號6浙江浙江省地方稅務局關于規(guī)范房產稅若干政策問題的通知浙地稅函

34、2002257號7安徽安徽省個人出租房屋稅收征管暫行辦法皖地稅2006146號8江蘇江蘇省地方稅務局關于明確轉租房產有關房產稅政策問題的通知蘇地稅發(fā)2006135號9大連大連市地方稅務局關于明確房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知大地稅函2006號疑難問題及案例探討企業(yè)所得稅：關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知（國稅函2008875號）？收入確認條件之一金額能可靠計量85萬？計稅收入市場公允價格 100萬？收取租金收入時，是否扣除租金成本？土地增值稅:土地增值稅暫行條例第五條納稅人轉讓房地產取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入案例個案分析：商鋪售后返租的財稅處理疑難問題及案例探討向一

35、般企業(yè)售后租回關于融資性售后回租業(yè)務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告(國家稅務總局公告2010年第13號)增值稅和營業(yè)稅不征企業(yè)所得稅 承租人出售資產的行為不確認為銷售收入，按賬面原值計提折舊 承租人支付租金屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務費用在稅前扣除向從事融資租賃企業(yè)出售資產并回租個案分析：商鋪售后返租的財稅處理疑難問題及案例探討？公告對房地產企業(yè)的適用性（/n8136506/n8136563/n8136874/n8137351/11083317.html）向從事融資租賃企業(yè)出售資產并回租個案分析：商鋪售后返租的財稅處理疑難問題及案例探討關于印發(fā)營業(yè)稅問題解答之一的通知（國稅函發(fā)19

36、95156號）第十七條：合作建房，是指有一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。個案分析：合作建房的稅務處理疑難問題及案例探討營業(yè)稅兩種方式疑難問題及案例探討以物易物成立合營企業(yè)個案分析：合作建房的稅務處理營業(yè)稅方式1：以物易物甲以地換房，乙以房換地 交換雙方都交營業(yè)稅（核定營業(yè)額） 再銷售二次征收甲出租土地，乙建房使用，后房、地均歸甲 甲：服務業(yè)-租賃業(yè) 乙：銷售不動產 ？產權辦理疑難問題及案例探討個案分析：合作建房的稅務處理營業(yè)稅方式2：成立合營企業(yè)風險共擔、利潤共享 甲提供土地視同投資，不征營業(yè)稅，售房時征收甲按比例分配或提固定利潤 實質轉讓無形資產

37、建成后按比例分房 甲提供土地轉讓無形資產 分房后各自銷售銷售不動產疑難問題及案例探討個案分析：合作建房的稅務處理營業(yè)稅特別關注 甲提供土地、乙提供資金，以甲名義開發(fā)，不屬于合作建房關于合作建房營業(yè)稅問題的批復國稅函20051003）疑難問題及案例探討個案分析：合作建房的稅務處理營業(yè)稅 關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財稅字1995第048號） 第二條 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。疑難問題及案例探討個案分析：合作建房的稅務處理土地增值稅認定條件 共同向計劃部門辦理立項手續(xù)或合建審批手續(xù)； 通過土地行政管

38、理部門辦理土地使用權的變更登記； 各方以各自的名義分別辦理新建房屋的初始登記， 按約定辦理各自產權。 疑難問題及案例探討個案分析：合作建房的稅務處理土地增值稅首次分配時按計稅成本與投資額之差計入所得；無計稅成本，投資額按視同銷售處理 1.營業(yè)利潤額并入應稅所得統(tǒng)一申報納稅，不得稅前分配利潤 2.且分攤投資方的利息支出不能扣除（因投資額產生的） 3.投資方取得的營業(yè)利潤應視同股息、紅利處理，符合條件免稅分配產品分配利潤國稅發(fā)200931號 第三十六條 合作建房：合資或合作開發(fā)且未成立獨立法人公司疑難問題及案例探討個案分析：合作建房的稅務處理企業(yè)所得稅 乙單位準備以2000萬元人民幣投資甲房地產公

39、司的某住宅開發(fā)項目，雙方約定不成立獨立法人項目公司，由甲房地產公司獨立開發(fā)，投資方案擬定如下： 方案一：項目實現利潤按各自投資資金比例分紅，項目利潤為1500萬元，乙單位享有1000萬元。 方案二：乙單位按照投資比例分配開發(fā)產品，假定該投資項目單位住宅計稅成本45萬元，單位住宅銷售價格75萬元，乙單位享有40套單位住宅。 針對每一種方案進行稅務處理分析。疑難問題及案例探討個案分析：合作建房的稅務處理企業(yè)所得稅案例（1）方案一 乙分回1000萬稅后利潤，無需再計稅 甲支付1000萬 不得稅前列支，相當于稅前支付乙單位1333.33萬元 1000（1-25%）=1333.33（萬元）疑難問題及案例

40、探討個案分析：合作建房的稅務處理企業(yè)所得稅案例（2）方案二乙單位（投資方）應納稅額乙單位分回住宅市場價值=4075=3000萬假設全部銷售，實現利潤=3000-2000=1000萬不考慮其他經營所得，應納所得稅額=1000萬25%=250萬該項目乙單位凈利潤=1000-250=750萬疑難問題及案例探討個案分析：合作建房的稅務處理企業(yè)所得稅案例（2）方案二甲公司應納稅額項目利潤1500萬元分給乙單位住宅計稅成本=4045=1800萬減除分給乙單位部分后剩余利潤=1500-（3000-1800）=300萬調增計稅成本與投資額之間的差額=2000-1800=200萬即當期應納稅所得額=300+20

41、0=500萬不考慮其他經營所得，應納所得稅額=500萬25%=125萬該項目甲公司凈利潤=500-125=375萬疑難問題及案例探討個案分析：合作建房的稅務處理企業(yè)所得稅案例疑難問題及案例探討個案分析：合作建房的稅務處理企業(yè)所得稅案例方案甲乙企業(yè)所得稅凈利潤企業(yè)所得稅凈利潤分配利潤37512501000分配產品125375250750疑難問題及案例探討個案分析：取得政府土地返還款財務處理 企業(yè)會計準則第16號-政府補助（2006） 第二條 政府補助，是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。 第八條 與收益相關的政府補助，應當分別下列情況處理：（一）

42、用于補償企業(yè)以后期間的相關費用或損失的，確認為遞延收益，并在確認相關費用的期間，計入當期損益。（二）用于補償企業(yè)已發(fā)生的相關費用或損失的，直接計入當期損益。疑難問題及案例探討個案分析：取得政府土地返還款稅務處理 營業(yè)稅未發(fā)生應稅行為，不征 土地增值稅作為營業(yè)外收入 沖減土地成本+地方政策 企業(yè)所得稅不征收稅入的適用性？疑難問題及案例探討個案分析：取得政府土地返還款稅務處理 土地增值稅作為營業(yè)外收入-暫行條例實施細則沖減土地成本+地方政策遼寧省大連市地稅局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知（大地稅函2008188號）未實際支付或支付又返還的，不允許計入扣除項目青島市地稅局發(fā)布的房地產開發(fā)項目

43、土地增值稅稅款清算管理暫行辦法（青地稅發(fā)2008100號）取得的補償以及財政補貼款項，抵減房地產開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補償費的金額 企業(yè)所得稅不征稅政策適用？關于專項用途財政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知（財稅201170號）縣級以上政府財政及其他部門取得的且同時符合三個條件：（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項用途的資金撥付文件；（二）財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；（三）企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨進行核算。疑難問題及案例探討個案分析：取得政府土地返還款稅務處理？哪些行為視同銷售職工福利、獎勵對外投資分配給股東或投資人抵償債務換取其他單位

44、和個人的非貨幣性資產疑難問題及案例探討個案分析：視同銷售的處理 營業(yè)稅無償贈送視同應稅行為 土地增值稅不屬于不征稅的贈與行為 企業(yè)所得稅企業(yè)外部視同銷售 個人所得稅低于成本的價差征稅疑難問題及案例探討個案分析：視同銷售的處理-職工福利 營業(yè)稅無償贈送視同應稅行為營業(yè)稅暫行條例實施細則第五條 納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應稅行為：（一）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人；疑難問題及案例探討個案分析：視同銷售的處理-職工福利土地增值稅不屬于不征稅的贈與行為暫行條例實施細則第二條 不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定

45、的通知（財稅199548號）第四條 “關于細則中“贈與”所包括的范圍 贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的 通過中國境內非營利組織捐贈的疑難問題及案例探討個案分析：視同銷售的處理-職工福利 企業(yè)所得稅企業(yè)外部視同銷售國家稅務總局關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）二、企業(yè)將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發(fā)生改變而不屬于內部處置資產，應按規(guī)定視同銷售確定收入。（三）用于職工獎勵或福利；疑難問題及案例探討個案分析：視同銷售的處理-職工福利 個人所得稅低于成本的價差征稅關于單位低價向職工售房有關個人所得稅問題的通知（財稅200713號） 第二條 單位按低于購置或建造

46、成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應稅所得，應按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。 比照國家稅務總局關于調整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知（國稅發(fā)20059號）規(guī)定的全年一次性獎金的征稅辦法，計算征收個人所得稅。疑難問題及案例探討個案分析：視同銷售的處理-職工福利 營業(yè)稅：關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知（財稅2002191號）第一條 土地增值稅：財稅200621號文財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知 企業(yè)所得稅：關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知（國稅函2008828號）第二條疑難問題及案例探討個案分析：視同銷售

47、的處理-對外投資疑難問題及案例探討個案分析：視同銷售的處理-對外投資條件1條件2稅務處理以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的被投資企業(yè)用于房地產開發(fā)對前述土地（房地產）未再轉讓的征收土地增值稅被投資企業(yè)用于房地產開發(fā)對前述土地（房地產）再轉讓的征收土地增值稅（兩次）被投資企業(yè)未用于房地產開發(fā)對前述土地（房地產）未再轉讓的不征收土地增值稅被投資企業(yè)未用于房地產開發(fā)對前述土地（房地產）再轉讓的征收土地增值稅房地產企業(yè)以產品進行投資和聯營的無論是否用于房地產開發(fā)征收土地增值稅土地增值稅/n480462/n501390/n539127/n7629406/7847413.html疑難問題及案例探討個

48、案分析：視同銷售的處理-買一贈一?賣房子送家電、家俱如何交稅？賣房子贈送送家電、家俱，房屋銷售合同價款100萬元，售房合同中說明交房標準送家電、家俱，家電、家俱的購進價格為10萬元，即其公允價值為10萬元，房屋的公允價值可推定為90萬元。成本50萬。案例疑難問題及案例探討個案分析：視同銷售的處理-買一贈一 企業(yè)所得稅國稅函2008875號文件 第三條 企業(yè)以買一贈一（有償）等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分攤確認各項的銷售收入。（1）借：銀行存款100萬 貸：主營業(yè)務收入房屋90萬 主營業(yè)務收入家電、家俱10萬（2）借：主營業(yè)務成本房屋50萬

49、 主營業(yè)務成本家電、家俱10萬 貸：庫存商品 60萬案例疑難問題及案例探討個案分析：視同銷售的處理-買一贈一 家電、家俱交營業(yè)稅/增值稅（混合or兼營）？案例序號差異混合銷售兼營1概念不同一項銷售行為同時涉及兩個稅種同時經營多項業(yè)務2對象差異同一單位或個人一個或多個3業(yè)務關系銷售與勞務密不可分的從屬關系銷售與勞務沒有依附、從屬關系 疑難問題及案例探討個案分析：視同銷售的處理-買一贈一 土地增值稅-家電、家俱能否扣除？土地增值稅暫行條例實施細則（財法19956號）第七條建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管

50、理有關問題的通知（國稅發(fā)2006187號）四、土地增值稅的扣除項目（四）房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。案例疑難問題及案例探討個案分析：視同銷售的處理-買一贈一 土地增值稅-家電、家俱能否扣除？關于印發(fā)建筑安裝工程費用項目組成的通知（建標2003206號）建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成。直接費由直接工程費和措施費組成。直接工程費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。材料費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品的費用。案例疑難問題及案例探討個案分析：視同銷售的處理-買一贈一 土地增值稅-家電、家俱能否扣除？大連地稅網絡答疑轉讓床、沙發(fā)、廚柜等家具不屬于土地