房地產(chǎn)測量-第一講

1、房地產(chǎn)測量課程簡介學(xué)時：32 課程性質(zhì)：考查主要學(xué)習(xí)內(nèi)容：房地產(chǎn)管理中的測繪工作重、難點(diǎn)：房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)圖繪制、面積量算考試：教材：房地產(chǎn)測量.廖元焰 . 參考資料：房地產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù).呂永江第一講 房地產(chǎn)測繪概述房地產(chǎn)測量-概述一、房地產(chǎn)的概念 ： 房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。具體來說，它包括土地、建筑物及固著于土地、建筑物上不可分離的部分，如樹木和水、電、衛(wèi)生、通風(fēng)設(shè)備等。因此，房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。地產(chǎn)： 土地是地球表面的一個特定區(qū)域，包括地面上下一定高度范圍內(nèi)的礦藏、土壤、水文、大氣和植被等要素，以及人類活動參與影響而形成的自然經(jīng)濟(jì)綜合體。 土地在投入了人類勞

2、動后就具備了“雙重性”，既是資源，又是資本。當(dāng)土地作為資產(chǎn)在商品經(jīng)濟(jì)活動中體現(xiàn)其全部價值時，成為地產(chǎn)。因此地產(chǎn)是指法律上認(rèn)可的土地資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的總稱。 房產(chǎn) 房屋是指能供人們居住生活或生產(chǎn)的建筑物，一般由門窗、頂蓋、墻體和承重物構(gòu)成。 房產(chǎn)則是指法律上認(rèn)可的房屋及相關(guān)的各種權(quán)利。 房地產(chǎn) 房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。我國法律對其還沒有明確的規(guī)定，一般都將之看作房屋與土地的合稱。它具有實(shí)物性、經(jīng)濟(jì)性、不動性。房屋、構(gòu)筑物與土地均是有價值的，所以房產(chǎn)和地產(chǎn)都是不動產(chǎn)。（廣義不動產(chǎn)）房地產(chǎn)業(yè) 專門從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、流通、消費(fèi)和服務(wù)管理的行業(yè)。二、房地產(chǎn)測繪定義房地產(chǎn)測繪是采集、表述房屋以及房屋用地的有關(guān)信息

3、的一門技術(shù)。主要是調(diào)查和測定房屋及其用地狀況，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、地籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和資料。 定義：測繪技術(shù)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理相結(jié)合的專業(yè)測繪，運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及房屋附屬物的自然狀況（位置、數(shù)量）質(zhì)量、權(quán)屬狀況、和利用狀況的專業(yè)測繪。1.房地產(chǎn)測量與地籍測量的關(guān)系房地產(chǎn)測量：屬于房地產(chǎn)管理體系，側(cè)重于房屋相關(guān)信息的采集、處理；地籍測量：屬于國土資源管理體系，調(diào)查并測定土地及其地上附著物的位置、權(quán)屬、利用情況等，側(cè)重于土地資源管理、開發(fā)、利用。 二者關(guān)系密切，用地測量之前必須進(jìn)行地籍調(diào)查。2.房地產(chǎn)測量的任務(wù)（1）房屋

4、產(chǎn)權(quán)調(diào)查（2）房屋用地調(diào)查（3）房地產(chǎn)圖集測繪（3）房地產(chǎn)圖件及資料整理3.房地產(chǎn)測量的內(nèi)容（1）平面控制測量 控制網(wǎng)的形式、精度；高程要求（2）房產(chǎn)調(diào)查 房屋調(diào)查、房屋用地調(diào)查；現(xiàn)場（3）房產(chǎn)圖測繪 房產(chǎn)要素；房產(chǎn)圖集（4）房產(chǎn)面積量算 適量尺寸計算；坐標(biāo)計算（5）房產(chǎn)變更測量 日常變更測量；定期變更測量（6）成果資料的整理、檢查與驗收*宏觀上講，房地產(chǎn)測繪包括房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪，房地產(chǎn)項目測繪 。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙-房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)項目測繪是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地

5、產(chǎn)管理過程中，測繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊、簿、數(shù)據(jù)等所開展的各項測繪活動。最大量、最具現(xiàn)實(shí)性、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪4.房地產(chǎn)測量的流程房地產(chǎn)的權(quán)利申請人或利害關(guān)系人申請房產(chǎn)測繪部門審查申請人或利害關(guān)系人提交的各種證明文件（合法性和否齊全）簽訂房地產(chǎn)測繪合同。5.房地產(chǎn)測量的成果（1）房產(chǎn)簿冊：房產(chǎn)調(diào)查表、房屋用地調(diào)查表、有關(guān)產(chǎn)權(quán)狀況的調(diào)查資料和證明及協(xié)議文件；（2）房產(chǎn)數(shù)據(jù)集：房產(chǎn)平面控制點(diǎn)成果表、界址點(diǎn)成果表、房角點(diǎn)成果表、面積測算成果表（3）房產(chǎn)圖集：房產(chǎn)分幅圖、房產(chǎn)分丘圖、分冊分戶圖、房產(chǎn)證附圖、房屋測量草圖、房屋用地測

6、量草圖6、房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)（1）測圖比例尺大 1：1000-1：50（2）測繪內(nèi)容上與地形測量的差別圖面要素、高程（3）測繪成果效力的差別法律效力 （4）測繪成果產(chǎn)品的差別成果多樣（5）精度要求不同（6）修測、補(bǔ)測、變更測量及時復(fù)測周期 （7）房產(chǎn)測繪人員既懂測繪、更懂房地產(chǎn)奴隸制社會:土地、房屋測量開始 封建社會：商鞅土地改革 隋唐：建立戶籍制度 宋元明清：建立一定水準(zhǔn)房產(chǎn)圖 民國時期：土地測量實(shí)施規(guī)則 新中國：開展房產(chǎn)土地登記工作，頒發(fā)土地權(quán)狀 1984-1987年：第一次房產(chǎn)普查，房產(chǎn)登記發(fā)證工作 地籍測量規(guī)范 1991-2000年：房產(chǎn)測量規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、國標(biāo) 現(xiàn)代房產(chǎn)測量：航空攝影、數(shù)

7、字化、GPS、電 子平板測圖系統(tǒng)測繪標(biāo)準(zhǔn)匯編第二次全國土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程三、房地產(chǎn)測繪的歷史沿革50年代初，我國在全國主要城市范圍內(nèi)開展了大規(guī)模房產(chǎn)、土地登記工作，頒發(fā)了土地權(quán)狀，這些土地權(quán)狀就是房地產(chǎn)測繪的結(jié)果。 1984年底，建設(shè)部決定在全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)進(jìn)行第一次房屋普查。1987年，在全國范圍內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)登記發(fā)證工作。1991年，第一部房產(chǎn)測量規(guī)范(行業(yè)標(biāo)準(zhǔn))正式出臺，標(biāo)志著全國房地產(chǎn)測繪標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。2000年2月，國家頒布了房產(chǎn)測量規(guī)范 (GB/T17986-2000)，房地產(chǎn)測繪工作逐步走向規(guī)范化的道路。四、我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度我國房地產(chǎn)登記采用權(quán)利登記制度。強(qiáng)制登記，發(fā)去權(quán)屬證書。未

8、經(jīng)登記不產(chǎn)生效力。登記種類：總登記初始登記轉(zhuǎn)移登記變更登記注銷登記異議登記更正登記他項權(quán)利登記五、房地產(chǎn)測繪中的重要概念房屋面積測量：房屋各層水平投影面積的測量與計算。包括房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積等的測量與計算。房屋建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高在2.20m以上（含2.20m），有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑。由專有建筑面積、共有建筑面積、公有建筑面積組成。專有建筑面積：在結(jié)構(gòu)上能明確區(qū)分，具有排他性，可獨(dú)立使用的單元房屋，是套門范圍內(nèi)單個產(chǎn)權(quán)人占有或使用的建筑面積，一般情況下，對應(yīng)于套內(nèi)

9、建筑面積。共有建筑面積：各幢內(nèi)產(chǎn)權(quán)人共同占有或使用的建筑面積。公有建筑面積：小區(qū)業(yè)主共同占有或共同使用的，不進(jìn)行分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。房屋產(chǎn)權(quán)面積：產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。五、房地產(chǎn)測繪中的重要概念套內(nèi)建筑面積：房屋套門范圍內(nèi)由單個產(chǎn)權(quán)人占有和使用的建筑面積，包括房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺面積。在房地產(chǎn)銷售過程中也稱之為實(shí)用面積。此面積除以本單元建筑面積稱為實(shí)用率或得房率。共有分?jǐn)偯娣e：整幢房屋的共有建筑面積通過分?jǐn)傆嬎惴謹(jǐn)偟礁鳟a(chǎn)權(quán)單元的面積。房屋使用面積：房屋套內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影面積計算。內(nèi)墻

10、面裝飾厚度計入使用面積。套內(nèi)墻體面積：套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體或承重支撐體所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按墻體中線內(nèi)半墻水平投影面積計入套內(nèi)墻體面積；套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺面積：陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積。五、房地產(chǎn)測繪中的重要概念建設(shè)用地面積：經(jīng)市政府行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積?？偨ㄖ娣e：建設(shè)用地范圍內(nèi)單幢或多幢建筑物地面以上以及地面以下各層建筑面積之總和。房屋占地面積：房屋底層外墻（包括柱、廊、門、陽臺）外圍水平投影面積。建筑容積率：在建設(shè)用地范圍內(nèi)，總建筑面積

11、與建設(shè)用地面積的比率。建筑密度：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有房屋占地面積之和與建設(shè)用地面積的比率。（建筑覆蓋率）綠化率：規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠地面積與建設(shè)用地面積的比率。五、房地產(chǎn)測繪中的重要概念預(yù)售測量：房屋竣工前，依據(jù)經(jīng)政府行政主管部門核準(zhǔn)的建筑施工圖紙所進(jìn)行的房屋建筑面積測量。用于房地產(chǎn)項目的預(yù)售審批及銷售。與業(yè)主簽訂預(yù)售合同后即稱為合同約定面積?？⒐y量：房屋竣工后，利用測繪儀器對房屋所進(jìn)行的實(shí)際測量，從而確定房屋建筑面積的工作。用于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初始登記和轉(zhuǎn)移登記、建設(shè)工程的規(guī)劃驗收、低價核算。登記確認(rèn)后即為房屋產(chǎn)權(quán)面積?，F(xiàn)狀測量：為了舊城改造、征地拆遷、土地評估、補(bǔ)辦用地或規(guī)劃手續(xù)的需要，依據(jù)房屋現(xiàn)狀進(jìn)行的房屋建筑面積測量計算，出具的建筑面積為現(xiàn)狀面積。變更測量：一般指一幢建筑在完成第一次房屋