房地產(chǎn)調(diào)控：十年九調(diào),屢調(diào)屢漲

1、專題五 房地產(chǎn)調(diào)控：十年九調(diào)，屢調(diào)屢漲1中國房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制分析一中國房地產(chǎn)調(diào)控歷程回顧二中國房地產(chǎn)調(diào)控效果評(píng)價(jià)三一、中國房地產(chǎn)調(diào)控機(jī)制分析2中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制 中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo) 中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段(一)(二)(三)(一)中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制3（二）中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)4操作目標(biāo)核心目標(biāo)中間目標(biāo)供求總量平衡供求結(jié)構(gòu)合理住房價(jià)格穩(wěn)定“效率”商品住房市場的資源有效配置“穩(wěn)定”商品住房市場的穩(wěn)定健康發(fā)展穩(wěn)定住房價(jià)格變化預(yù)期調(diào)整商品住房供給總量調(diào)節(jié)商品住房需求總量打擊住房投機(jī)需求控制住房投資需求引導(dǎo)住房消費(fèi)需求匹配住房供求結(jié)構(gòu)（三）中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段5房地產(chǎn)調(diào)控傳導(dǎo)機(jī)制金融政策6利

2、率（）購房者借貸成本（）房地產(chǎn)企業(yè)借貸成本（）房地產(chǎn)市場供求房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模（）購房者購房需求 （）信貸政策存款準(zhǔn)備金率信貸資金可得性 （ ）信貸總量 （）房地產(chǎn)調(diào)控傳導(dǎo)機(jī)制稅收政策7保有稅土地使用稅 物業(yè)稅 平抑地價(jià)、打擊土地投機(jī) 抑制投機(jī) 房開商營業(yè)稅及附加提高房價(jià)抑制市場需求購房者契稅購房成本上升需求減少轉(zhuǎn)讓住宅個(gè)人所得稅打擊投機(jī)、穩(wěn)定價(jià)格、緩解房地產(chǎn)供求緊張開發(fā)階段征稅負(fù)面效應(yīng)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者房價(jià)上漲房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)投資規(guī)模和投資結(jié)構(gòu)土地增值稅抑制投資過熱、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)階段房地產(chǎn)流通階段房地產(chǎn)保有階段二、中國房地產(chǎn)調(diào)控歷程回顧8近十年中國房地產(chǎn)調(diào)控周期近期房地產(chǎn)調(diào)控政策

3、回顧 重要期房地產(chǎn)調(diào)控政策簡介(一)(二)(三)（一）近十年中國房地產(chǎn)調(diào)控周期9（2003-2007年）調(diào)控背景：房地產(chǎn)市場過熱調(diào)控措施：2003下半年-2004年底緊縮地根、銀根；2005年出臺(tái)“新八條”；2006年初至今出臺(tái)“國六條”；2007年出臺(tái)二套房貸政策，抑制投機(jī)性購房 第一輪宏觀調(diào)控第二輪宏觀調(diào)控第三輪宏觀調(diào)控（2010年以來）調(diào)控背景：全國房價(jià)快速上漲調(diào)控措施：2010年出臺(tái)“國四條”、“國十條”等政策對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)施綜合性調(diào)控；并新出臺(tái)“限購”和“房產(chǎn)稅”政策兩大政策（2008-2009年）調(diào)控背景：全球金融危機(jī)爆發(fā)調(diào)控措施：2008-2009年采取一系列寬松的財(cái)政、稅收、金

4、融政策；同時(shí)加強(qiáng)住房保障，強(qiáng)化住房保障與穩(wěn)定市場發(fā)展（二）近期房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧102010年新一輪宏觀調(diào)控以來，調(diào)控政策密集。2012年上半年以來貨幣政策略有放松、地方政府剛需政策微調(diào)。在市場略顯回溫之際，中央、上海重申調(diào)控政策不放松。7.6降息上海發(fā)布通知，重申限購令7.27新滬六條3.30 上海國五條實(shí)施意見2.20國五條11。8 信 貸及限購收緊（三）重要政策簡介：限購11北京：2010年4月30日，出臺(tái)落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲文件的通知，規(guī)定自5月1日起，購房人在購買房屋時(shí)，還需要如實(shí)填寫一份家庭成員情況申報(bào)表，同一家庭只能新購買一套商品住房。上海：2010年10月

5、7日上海市政府批轉(zhuǎn)了市住房保障房屋管理局等五部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進(jìn)住房保障工作的若干意見。暫定本市及外省市居民家庭只能在本市新購一套商品住房。深圳：2010年9月30日起，在深圳暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購房套數(shù)政策：深圳市戶籍居民家庭限購兩套住房，非本市戶籍居民家庭限購一套住房。廣州：2010年10月15日出臺(tái)了嚴(yán)格的限購政策。核心內(nèi)容包括四大方面。其中規(guī)定，非常住家庭不準(zhǔn)在廣州購房，未滿18歲不得單獨(dú)購買商品房。（三）重要政策簡介：房產(chǎn)稅12（三）重要政策簡介：信貸政策132013.11.8上海房管局進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相關(guān)措施貸款購買第二套住房的，其首付款

6、比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上三、中國房地產(chǎn)調(diào)控效果評(píng)價(jià)14波動(dòng)周期逐漸縮短，波動(dòng)趨勢逐漸加劇行政政策立竿見影，短期調(diào)控效果明顯經(jīng)濟(jì)政策尚待改善，長期調(diào)控任重道遠(yuǎn)(一)(二)(三)（一）波動(dòng)周期逐漸縮短，波動(dòng)趨勢逐漸加劇15上海商品住房市場短周期周期長度快速上升期長度快速上升期年增長率1999.01-2006.027年28個(gè)月30%2006.03-2009.033年10個(gè)月52% 2009.04-還未結(jié)束8個(gè)月72%上海新建商品住宅價(jià)格指數(shù)變化(2000/8-2014/6)資料來源：搜房研究院（二）行政政策立竿見影，短期調(diào)控效果明顯164月“新國十條”提出限購，5月北京成為首個(gè)

7、實(shí)施城市10月上?！跋拶彙闭叱雠_(tái)上海新建商品住宅月成交量變化(2009/1-2014/6)資料來源：上海市統(tǒng)計(jì)局（三）經(jīng)濟(jì)政策尚待改善，長期調(diào)控任重道遠(yuǎn)17上海住房市場交易年度變動(dòng)率(2002-2012)資料來源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒2002-2011十年間上海新建、存量及整體住房三個(gè)市場的年度平均變動(dòng)率均超過30%。在持續(xù)密集調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)市場需求的波動(dòng)確非常劇烈，供求關(guān)系在共大于求與供不應(yīng)求之間快速轉(zhuǎn)換。距離“供求平衡，價(jià)格穩(wěn)定”的調(diào)控目標(biāo)還很遠(yuǎn)。年份最大變動(dòng)率最小變動(dòng)率平均變動(dòng)率新建住房交易48.94%6.99%23.47%存量住房交易124.95%7.32%44.66%整體住房交易76

8、.33%7.75%30.41%（三）經(jīng)濟(jì)政策尚待改善，長期調(diào)控任重道遠(yuǎn)18上海新建商品住房供給與需求變化(2001-2013)資料來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（三）經(jīng)濟(jì)政策尚待改善，長期調(diào)控任重道遠(yuǎn)19上海存量住房銷售面積變化(1999-2012)資料來源：上海統(tǒng)計(jì)局，2013年數(shù)據(jù)來自CREIS專題五討論題之一樓市十年九調(diào) 房價(jià)屢調(diào)屢高？從2003年的“18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的“國八條”、“國六條”、“國四條”、“國十條”、“新國八條”，再到最新出爐的“國五條”及其細(xì)則10年里，國務(wù)院先后9次常務(wù)會(huì)議專題研究房地產(chǎn)市場調(diào)控，但房價(jià)在十年中均價(jià)上漲約10倍，為什么？20專題五討論題之二“限購”是否飲鴆止渴？2012年3月，地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)預(yù)言，由于限購限貸等嚴(yán)控