正嘉物業(yè)深圳福嘉花園管理方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔正嘉物業(yè)管理有限公司管理方案目錄 TOC o 1-3 h z 一、物業(yè)概況3二、管理模式3三、管理標(biāo)準(zhǔn)3四、管理目標(biāo)3五、管理處組織架構(gòu)與人員配置4六、物業(yè)接管5七、人員培訓(xùn)及管理6八、社區(qū)文化建設(shè)及社區(qū)服務(wù)7九、管理描述7十、管理制度14十一、物業(yè)管理中的系統(tǒng)協(xié)調(diào)16一、物業(yè)概況福嘉花園位于福田保稅區(qū)南臨北接，占地面積8000，同四座住宅塔樓一層商業(yè)裙樓和地下負(fù)一層停一場(chǎng)組成，總建筑面積35658，有我種戶型337套，其中已售309套入住209戶有97個(gè)停車(chē)位，四棟住宅塔樓共配電梯10部，備柴油發(fā)電機(jī)一臺(tái)，對(duì)地下室停車(chē)場(chǎng)，電梯轎廂及小區(qū)重要部位實(shí)行

2、全天24小時(shí)電視監(jiān)控以及火警監(jiān)測(cè)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等先進(jìn)設(shè)施設(shè)備小區(qū)周?chē)行^(qū)綠化面積達(dá)%充分展示了方便生活，舒適安全，高尚住宅小區(qū)這一真正的含義。二、管理模式福嘉花園管理處是深圳市正嘉投資發(fā)展有限公司正嘉物業(yè)管理公司旗下的法人機(jī)構(gòu)。三、管理標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)家及市政府有關(guān)物業(yè)管理優(yōu)秀大廈考核標(biāo)準(zhǔn)“規(guī)范化、制度化、一化”，經(jīng)營(yíng)型的管理路子，努力把福嘉花園建設(shè)成“安全、文明、舒適、優(yōu)美”的物業(yè)小區(qū)。四、管理目標(biāo)接管福嘉花園且在入住率及硬件達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后，力爭(zhēng)二年內(nèi)達(dá)到區(qū)“物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到市城市“物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”標(biāo)準(zhǔn)。轄區(qū)內(nèi)不發(fā)生責(zé)任事故，一年內(nèi)達(dá)到區(qū)級(jí)“安全文明小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，兩年內(nèi)達(dá)到市級(jí)“安全

3、文明先進(jìn)小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到市級(jí)“安全文明標(biāo)兵小區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)。五、管理處組織架構(gòu)與人員配置承包公司清 潔 綠 化崗位設(shè)置隊(duì)長(zhǎng)（兼）班長(zhǎng) 巡邏中控出口固定崗護(hù)衛(wèi)三班護(hù)衛(wèi)二班護(hù)衛(wèi)一班維修運(yùn)行崗位設(shè)置班 長(zhǎng)強(qiáng) 電弱 電電 梯水 工護(hù) 衛(wèi) 隊(duì)機(jī) 電 班財(cái) 務(wù)管理兼收費(fèi)員主任助理主 任承包公司清 潔 綠 化崗位設(shè)置隊(duì)長(zhǎng)（兼）班長(zhǎng) 巡邏中控出口固定崗護(hù)衛(wèi)三班護(hù)衛(wèi)二班護(hù)衛(wèi)一班維修運(yùn)行崗位設(shè)置班 長(zhǎng)強(qiáng) 電弱 電電 梯水 工護(hù) 衛(wèi) 隊(duì)機(jī) 電 班財(cái) 務(wù)管理兼收費(fèi)員主任助理主 任2、管理處人員配置1）管理處：主任1人，主任助理（兼護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng)）1人，小計(jì)2人2）事務(wù)部：管理員（兼收費(fèi)員）1人 小計(jì)1人3）財(cái)務(wù)部：會(huì)計(jì)1人

4、，出納1人 小計(jì)2人4）機(jī)電班：班長(zhǎng)1人，強(qiáng)電1人，弱電（兼消防）1人，水工1人，電梯工1人 小計(jì)5人5）護(hù)衛(wèi)隊(duì)：（隊(duì)長(zhǎng)兼）班長(zhǎng)3人，中控室3人，巡邏3人，工出口6人（前期20人，運(yùn)轉(zhuǎn)正常15人） 小計(jì)15人6）員工食堂：廚師1人，配手1人 小計(jì)2人7）專業(yè)人員要求： 按公司招聘人員標(biāo)準(zhǔn)要求執(zhí)行。六、物業(yè)接管為保障福嘉花園能順利交接和平穩(wěn)過(guò)渡，管理處相關(guān)人員要參與公司接管準(zhǔn)備及接管交接工作，并根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)提出合理化建議，保證不遺漏細(xì)小環(huán)節(jié)，對(duì)于可能出現(xiàn)的不利因素要積極的予消化，使之消失在萌芽狀態(tài)。福嘉花園接管工作計(jì)劃表（略）物業(yè)接管 1）驗(yàn)收 做好驗(yàn)收工作是關(guān)系到日后物業(yè)管理工作正常開(kāi)展的重要

5、環(huán)節(jié)，應(yīng)在交接驗(yàn)收工作嚴(yán)格、認(rèn)真，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)如實(shí)記錄，除對(duì)房屋基本建筑、附屬設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收外，還應(yīng)包括道路、場(chǎng)地、各種管線有線電視天線、環(huán)境、綠化等綜合配置功難的驗(yàn)收。 2）接管 按公司制定的接管方案進(jìn)行接管，接管后要首先對(duì)業(yè)主/用戶闡明本公司的服務(wù)方針和承諾，對(duì)個(gè)別不理解的業(yè)主/用戶，要曉知以理動(dòng)之以情，使之愉快的接納我們。 七、人員培訓(xùn)及管理作為剛成立的物業(yè)管理公司，如何在目前物業(yè)管理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境中生存，要?jiǎng)?chuàng)出品牌、創(chuàng)出名氣，就要有一流的管理，一流的服務(wù)，有賴于一流的人才，要實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)除了要依靠建全的制度，完好的硬件設(shè)施外，還要有高素質(zhì)的管理人才，物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣，專業(yè)技

6、術(shù)很強(qiáng)的服務(wù)工作，建立一支素質(zhì)優(yōu)良，具有較高專業(yè)知識(shí)和技能，良好的責(zé)任心和服務(wù)意識(shí)的員工隊(duì)伍，是物業(yè)管理企業(yè)自己建設(shè)的首要任務(wù)，而隊(duì)伍建設(shè)的根本在于教育和培訓(xùn)。1、培訓(xùn)形式管理處將通過(guò)形式多樣的培訓(xùn)形式對(duì)員工進(jìn)行多層次的培訓(xùn)、教育和繼續(xù)教育，以保證員工素質(zhì)的不煌提高，因此，將進(jìn)行以下幾個(gè)方面的員工培訓(xùn)。2、入職培訓(xùn)1）對(duì)新入職的員工必須進(jìn)行為期2天的入職培訓(xùn)，應(yīng)其對(duì)公司的概況有一個(gè)初步認(rèn)識(shí)和了解，培訓(xùn)內(nèi)容為公司的概況，質(zhì)量目標(biāo)公司基本運(yùn)行情況等。2）上崗培訓(xùn)通過(guò)培訓(xùn)使其盡快熟悉自己的工作職責(zé)，操作規(guī)程及相關(guān)的技術(shù)要求和造應(yīng)工作環(huán)境。3）在崗培訓(xùn)為在職員工學(xué)習(xí)履行職務(wù)所必須的知識(shí)和技能進(jìn)行培訓(xùn)熟

7、練掌握崗位技能。4）專題培訓(xùn)為管理人員了解某一問(wèn)題而組織專題介紹，交流和探討。5）服務(wù)意識(shí)和職業(yè)道德培訓(xùn)物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，總是以滿足服務(wù)對(duì)象的實(shí)際要求為己任。要取得業(yè)主/住戶對(duì)管理處的最大滿意度，沒(méi)有良好的職業(yè)道德和服務(wù)意識(shí)是無(wú)沅讓住戶滿意思的，通過(guò)培訓(xùn)讓員工明確崗位和職業(yè)不僅是為企業(yè)為社會(huì)服務(wù)的手段，也是體現(xiàn)人生價(jià)值和獲得人生幸福的方式，職業(yè)道德培訓(xùn)規(guī)定了員工應(yīng)該怎樣做，不應(yīng)該怎樣做，在工作中應(yīng)以業(yè)主/住戶，公司和國(guó)家的利益為重，不計(jì)較個(gè)人得失，超越自我，體現(xiàn)本公司的真正內(nèi)涵，內(nèi)容吸：職業(yè)道德與個(gè)幸福企業(yè)進(jìn)步、社會(huì)繁榮的關(guān)系，文明禮貌與語(yǔ)言規(guī)范、服務(wù)意識(shí)和服務(wù)禮儀等。6）管理處培訓(xùn)計(jì)劃為

8、保障各項(xiàng)培訓(xùn)工作順利進(jìn)行，管理處每年都將制定各項(xiàng)培訓(xùn)計(jì)劃，采用計(jì)劃與實(shí)際相結(jié)合的辦法按部就班地開(kāi)展每月的培訓(xùn)工作。八、社區(qū)文化建設(shè)及社區(qū)服務(wù)此項(xiàng)內(nèi)在在接管福嘉花園后根據(jù)具體實(shí)際情況制定。九、管理描述1、裝修管理1）嚴(yán)格裝修審批制度每個(gè)業(yè)主裝修前都必須填寫(xiě)福嘉花園裝修審批表，由管理處對(duì)施工隊(duì)的裝修資質(zhì)、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)范、裝修材料等進(jìn)行審核批準(zhǔn)后方可進(jìn)場(chǎng)裝修。2）裝修過(guò)程中管理處各部門(mén)根據(jù)裝修管理規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡查2次以上，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通報(bào)并采取相應(yīng)措施制止違章行為保證大廈整體結(jié)構(gòu)及設(shè)備的安全。3）裝修驗(yàn)收業(yè)主裝修完工后，提前3天向管理處預(yù)約驗(yàn)收時(shí)間，管理處將在2個(gè)工作日內(nèi)派人對(duì)其裝修情況

9、進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，查驗(yàn)合格后10內(nèi)按規(guī)定退還裝修保證金，否則將責(zé)令其限期整改。2、消防管理高層樓宇消防管理的重要性在于高層樓宇火災(zāi)的危害性和復(fù)雜性，高層樓宇火災(zāi)外部救助十分困難，因此管理處對(duì)消防管理要防范于未然，預(yù)防在先并從思想上，措施上回以落實(shí)。1）管理處將以“預(yù)防為主，防消結(jié)合”為原則開(kāi)展消防管理工作。2）制定嚴(yán)格的消防規(guī)章制度。3）每年進(jìn)行一次以上的消防演練，提高消防實(shí)戰(zhàn)能力。4）建立義務(wù)消防渠道進(jìn)行消防安全教育，在全體住戶中樹(shù)立消防安全參與意識(shí)和社會(huì)責(zé)任心。3、治安保衛(wèi)管理高層樓宇治安管理因其客流量大、人員復(fù)雜、車(chē)輛多等特點(diǎn)加之住戶之間聯(lián)系少鄰居互不熟悉，不利于互相照應(yīng)，因此，要把治安保

10、衛(wèi)工作做好管理處必須做好以下工作：1）對(duì)小區(qū)視情況實(shí)行24小時(shí)基本封閉式管理2）建立安全網(wǎng)絡(luò)，以管理處護(hù)衛(wèi)員為主，全體員工為輔，由當(dāng)?shù)嘏沙鏊С郑游瘯?huì)及全體住戶。3）建立高素質(zhì)，運(yùn)作有效的準(zhǔn)軍事化護(hù)衛(wèi)隊(duì)伍。4）嚴(yán)把員工招聘關(guān)按照公司所制定的素質(zhì)要求標(biāo)準(zhǔn)招聘護(hù)衛(wèi)員。5）加強(qiáng)培訓(xùn)除進(jìn)行每周一、三、五的軍體訓(xùn)練及每周二、四的業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)的不間斷培訓(xùn)外，還定期對(duì)護(hù)管員進(jìn)行職業(yè)道德教育與服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)，重點(diǎn)培養(yǎng)隊(duì)員的職業(yè)道德和敬業(yè)精神，同時(shí)建立完善的、行之有效的培訓(xùn)、考核制度，所有隊(duì)員經(jīng)培訓(xùn)考核、合格后方可上崗。6）強(qiáng)化考核定期與隨機(jī)結(jié)合考察護(hù)衛(wèi)員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作情況，從軍事化管理角度出發(fā)，施實(shí)全方位考

11、核，除正常的業(yè)務(wù)考核外，還將增強(qiáng)夜間巡視和查崗考核，護(hù)衛(wèi)員宿舍內(nèi)務(wù)考核，文化素質(zhì)考核等內(nèi)容。7）合理布崗巡邏崗：主要按照既定的巡邏路線對(duì)各塔樓小區(qū)周邊進(jìn)行巡視，查看小區(qū)有無(wú)異常情況；固定崗：主要監(jiān)控人員進(jìn)出情況，對(duì)來(lái)人來(lái)訪進(jìn)行登記按規(guī)定對(duì)搬遷物品進(jìn)行登記放行。機(jī)動(dòng)崗：主要以班長(zhǎng)為主，邦動(dòng)各崗位解決一些日常事務(wù)及務(wù)種難點(diǎn)，疑點(diǎn)問(wèn)題，并協(xié)助管理處，處理各種突發(fā)事件。中控崗：主要負(fù)責(zé)小區(qū)監(jiān)控探測(cè)系統(tǒng)的監(jiān)控，保持與各崗位的通訊暢通，起到指揮中樞及上承下達(dá)的作用。建立來(lái)人來(lái)訪登記，檢查制度，物品搬遷放行制度，人員守留制度成立應(yīng)急分隊(duì)，隨時(shí)撐握小區(qū)人員進(jìn)出情況，便于急時(shí)處理應(yīng)付突發(fā)事件的發(fā)生，利用完整的監(jiān)

12、控系統(tǒng)，將“技防”與“人防”有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，做到小區(qū)各個(gè)角落24小時(shí)都在保安人員的監(jiān)控之中，從而保障小區(qū)各塔樓及業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。向業(yè)主/用戶宣傳治安管理重要和意義，增強(qiáng)廣大業(yè)主/用戶的自我安全防范意識(shí)和遵紀(jì)守法意識(shí)。4、停車(chē)場(chǎng)管理停車(chē)場(chǎng)是大廈的配套設(shè)施，為了給廣大業(yè)主/用戶提供停車(chē)場(chǎng)服務(wù)，為了保障停車(chē)安全，杜絕事故發(fā)生，確保小區(qū)內(nèi)良好的交通秩序，就必須加強(qiáng)停車(chē)管理。1）車(chē)場(chǎng)必須按市停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定，完善各種手續(xù)，制訂出停車(chē)場(chǎng)管理各項(xiàng)規(guī)章制度，及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)必張貼在明顯位置，供用戶了解和監(jiān)督。2）督促用戶服從車(chē)場(chǎng)管理，遵守交通管理規(guī)定，車(chē)輛必須停放有序，通道必須暢通，嚴(yán)禁裝載易燃、易爆、劇毒物品進(jìn)

13、入場(chǎng)內(nèi)。3）有禮有節(jié)的實(shí)施管理，嚴(yán)格按公司的管理規(guī)定做到服務(wù)熱情、周到、方便顧客，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取停車(chē)費(fèi)，嚴(yán)禁舞弊事件發(fā)生。5、清潔綠化管理清潔是物業(yè)管理中最基層的工作，雖然技術(shù)含量最低，但沒(méi)有良好的管理手段及責(zé)任必是很難將清潔工作做好的，良女孩子的綠化環(huán)境不僅具有凈化空氣、減少污染、防止噪音等作用，更可令住戶心曠神怡、心情舒暢，因此做好清潔綠化工作非常重要，如將此項(xiàng)工作進(jìn)行外包管理，管理處則加強(qiáng)監(jiān)管力度，使之達(dá)到文明小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)和住戶滿意。6、維護(hù)房屋外觀及建筑主體完好1）裙樓廣告招牌需經(jīng)管理處批準(zhǔn)后方可制作，以保證大廈外觀的整體美感和協(xié)調(diào)統(tǒng)一。2）防盜網(wǎng)、空調(diào)安裝（略）3）嚴(yán)格裝修程序，避免一次

14、裝修破壞樓宇結(jié)構(gòu)。7、公共設(shè)施，設(shè)備維護(hù)管理1）制定科學(xué)的維護(hù)，保養(yǎng)規(guī)程，完善設(shè)備資料和機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳，登記卡制度合理制定定期維護(hù)計(jì)劃。2）建立完善的三級(jí)保養(yǎng)制度，保證各類公共設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的正常使用和業(yè)主/用戶的生活質(zhì)量。日常維護(hù)保養(yǎng)：由專業(yè)的技術(shù)人員對(duì)各類公共設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)常性的保養(yǎng)，內(nèi)容包括定期的檢查，清潔和潤(rùn)滑及發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)予以排除并做好相應(yīng)的記錄等工作。一級(jí)保養(yǎng)是由專業(yè)的技術(shù)人員按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)維修工作，主要包括對(duì)公共設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行局部解體、清潔、調(diào)整，對(duì)公共場(chǎng)地、部位進(jìn)行粉刷、小修，按設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。二級(jí)保養(yǎng)是指專業(yè)技術(shù)人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清潔解體檢查，局部修理，更

15、換磨損部件，對(duì)公共場(chǎng)地部位進(jìn)行中修、小修，使各類公共設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地達(dá)到完好的使用狀態(tài)。3）建立責(zé)任區(qū)，落實(shí)到人，保證各類公共設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地完好率達(dá)到100%。4）建立定期巡視、檢查制度，加強(qiáng)日檢、周檢、月檢、年檢工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)予以解決。5）自用部分的設(shè)施、設(shè)備的維修為了保證小區(qū)各樓宇住戶的正常生活，為住戶排憂銀難，管理處將提供全天24小時(shí)上門(mén)維修服務(wù)，并鄭重承諾“急修”維修人員接到報(bào)修后10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)并在24小時(shí)內(nèi)完成急修任務(wù)，“小修”維修人員在接到報(bào)修后15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)并在8小時(shí)內(nèi)完成維修任務(wù)，維修合格率達(dá)到100%，維修滿意率達(dá)98%，及時(shí)率達(dá)到98%。6）免費(fèi)

16、維修服務(wù)項(xiàng)目（略）7）有償維修服務(wù)項(xiàng)目（略）8）建立維修回訪制度管理處管理員對(duì)來(lái)主報(bào)修項(xiàng)目中的實(shí)際維修項(xiàng)目（簡(jiǎn)單的更換項(xiàng)目除外）進(jìn)行100%的回訪，同時(shí)保證上門(mén)回訪率不少于30%。以確保維修的質(zhì)量及住戶對(duì)管理處維修服務(wù)的滿意。8、會(huì)所、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理（略）9、宣傳廣告管理用戶為了樹(shù)立企業(yè)形象，追求經(jīng)濟(jì)效益，必然采取許多宣傳和促銷手段，在樓宇主體周邊與樓宇內(nèi)部懸掛醒目、別致的招牌及廣告牌、張貼宣傳品管理處對(duì)此類廣告、張貼應(yīng)嚴(yán)格管理，規(guī)范小區(qū)環(huán)境秩序和整體形象，結(jié)合福嘉花園特點(diǎn)，須采取如下措施進(jìn)行管理：1）小區(qū)內(nèi)的廣告、招牌和宣傳品的擺設(shè)、懸掛、張貼應(yīng)避免參差不齊，要與小區(qū)總體格局相協(xié)調(diào)，總體形象

17、相匹配，保持美觀、大方。2）小區(qū)內(nèi)的廣告、招牌和宣傳品的擺放或懸掛以及宣傳品的張貼統(tǒng)一由管理處監(jiān)督管理，任何單位和個(gè)人不得私自擺放和懸掛，否則一律予以撤除。3）用戶需進(jìn)行廣告、宣傳活動(dòng)、懸掛、張貼時(shí)，須事先按程序申報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可按管理處規(guī)定實(shí)施。4）各類標(biāo)志及產(chǎn)品廣告應(yīng)嚴(yán)格按照中華人發(fā)共和國(guó)廣告法、國(guó)際專利公約和國(guó)家專利法的有關(guān)規(guī)定制作，絕不允許有違法行為。5）對(duì)于過(guò)期、銹爛、模糊不清、歪掛的廣告、招牌、宣傳品管理處應(yīng)責(zé)令客戶及時(shí)清理、糾正或更換。6）用戶合同到期搬出小區(qū)前必須將廣告、招牌及宣傳品全部拆除、清理干凈。10、檔案管理建立“集中統(tǒng)一，科學(xué)管理”的檔案管理制度，將管理處檔案進(jìn)行科學(xué)

18、分類，完善檔案管理體系。1）檔案分類福嘉花園檔案應(yīng)分成基建檔案、管理運(yùn)得檔案、業(yè)主檔案、裝修檔案、創(chuàng)優(yōu)檔案五大類?；n案是指從中海物業(yè)移交過(guò)來(lái)的小區(qū)驗(yàn)收資料和圖紙。管理運(yùn)行檔案是指在日常物業(yè)管理活動(dòng)中形成的各種工作記錄、來(lái)往函件、活動(dòng)資料。業(yè)主檔案是指業(yè)主的入伙通知書(shū)、購(gòu)房合同、身份證復(fù)印件、驗(yàn)樓書(shū)、業(yè)主戶口基本情況一覽表等。裝修檔案是指業(yè)主在申請(qǐng)裝修過(guò)程中所形成的各項(xiàng)資料。創(chuàng)優(yōu)檔案是指小區(qū)在創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)中的各種迎檢資料。應(yīng)用統(tǒng)一美觀的檔案柜、分門(mén)別類、統(tǒng)一編號(hào)便于查找安排兼職檔案員專門(mén)負(fù)責(zé)管理處的檔案工作。十、管理制度沒(méi)有規(guī)矩，不成方園，必要的規(guī)章制度是物業(yè)管理順利運(yùn)行的保證，以國(guó)家的法律、法

19、規(guī)和政府有關(guān)行政管理部門(mén)頒布的相關(guān)文件為依據(jù)，結(jié)合物業(yè)管理的實(shí)踐制定一些必要的，適用的管理制度和管理細(xì)則，既是保證物業(yè)管理逐步走向成熟，并走向規(guī)范化、程序化、科學(xué)化、法制化道路的重要前提，也是實(shí)施和規(guī)范物業(yè)管理行為的當(dāng)務(wù)之急。1、內(nèi)部管理1）制定出內(nèi)部員工手冊(cè)，使每一個(gè)新入職的員工都知道公司的管理規(guī)定，知道應(yīng)該做什么，不應(yīng)該做什么，員工手冊(cè)應(yīng)該包涵如下內(nèi)容：公司簡(jiǎn)介、員工行為規(guī)范、管理原則、勞動(dòng)條例、員工福利待遇、工資、獎(jiǎng)金、獎(jiǎng)懲制度、集體宿舍管理規(guī)定、財(cái)務(wù)管理規(guī)定、保密制度、安全制度、意見(jiàn)和建議等使之完善員工的行為規(guī)范。2）運(yùn)行管理程序作為新成立的物業(yè)管理公司和剛接管的物業(yè)，制定出一系列的內(nèi)

20、部運(yùn)轉(zhuǎn)管理程序是當(dāng)務(wù)之急，使員工一到崗位就知道在崗位上應(yīng)該怎么做，如何做好，運(yùn)行管理程序涵蓋整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程，必須完整和祥細(xì)，其主內(nèi)容如：管理評(píng)審、管理方案編制、合同評(píng)審文件、資料保管、物業(yè)驗(yàn)收、服務(wù)控制、安全管理、險(xiǎn)情處理、財(cái)務(wù)內(nèi)部運(yùn)作、固定資產(chǎn)管理、發(fā)票票據(jù)的管理、會(huì)計(jì)檔案管理等等一系列管理內(nèi)容。3）管理處管理規(guī)程正嘉物業(yè)作為新成立的物業(yè)管理公司和新接管的福嘉花園，制定出一系列的內(nèi)部管理規(guī)章制度，制度是當(dāng)務(wù)之急，使員工一到崗位就知道在崗位上應(yīng)該怎么做，如何做好，管理規(guī)程涵蓋整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程，必須完蓋和祥細(xì)，其主要內(nèi)容如：管理處組織架構(gòu)及崗位職責(zé)，物業(yè)接管工作規(guī)程、用戶投訴處理規(guī)程、回訪、收

21、費(fèi)服務(wù)管理、社區(qū)文化活動(dòng)管理、應(yīng)急分隊(duì)管理、護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)、結(jié)構(gòu)及崗位職責(zé)、護(hù)衛(wèi)隊(duì)管理、護(hù)衛(wèi)隊(duì)儀表、儀容，護(hù)衛(wèi)員培訓(xùn)，盜匪警處理應(yīng)急方案，停車(chē)場(chǎng)管理，護(hù)衛(wèi)考核，電梯操作規(guī)程，消防設(shè)施，設(shè)備運(yùn)行管理，保養(yǎng)管理，火警、火災(zāi)的處理規(guī)程，消防演練處理規(guī)程，清潔綠化管理，消殺管理，綠化養(yǎng)護(hù)管理，清潔工作檢查，房屋、設(shè)施養(yǎng)護(hù)修繕工作規(guī)程，機(jī)電班組織架構(gòu)及崗位職責(zé)，供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程，維護(hù)、保養(yǎng)規(guī)程，柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理規(guī)程，操作規(guī)程，維修保養(yǎng)規(guī)程，機(jī)電值班工作規(guī)程，機(jī)電維修工作規(guī)程，給排水設(shè)備管理規(guī)程（二次供水）（空調(diào)）入住管理規(guī)定、裝修管理，公共場(chǎng)地使用管理，營(yíng)業(yè)、文娛場(chǎng)所使用管理等。4、外部管理外部管理

22、是指在整個(gè)物業(yè)管理過(guò)程中涉及到業(yè)主/住戶及經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的管理，使業(yè)主/用戶了解我們公司的基本管理宗旨，使之養(yǎng)成良好的小區(qū)風(fēng)氣其內(nèi)容包括業(yè)主公約，消防管理規(guī)定，安全用電、水管道煤氣管理規(guī)定，電梯使用管理規(guī)定，環(huán)境和衛(wèi)生管理規(guī)定，房屋裝修管理規(guī)定，小區(qū)停車(chē)管理規(guī)定，文娛場(chǎng)所管理規(guī)定，裙樓營(yíng)業(yè)場(chǎng)所管理規(guī)定，管理處簡(jiǎn)介。5、住戶手冊(cè)住戶手冊(cè)應(yīng)在管理處接管后由管理處工作人員逐戶上門(mén)送達(dá)業(yè)主，內(nèi)容主要有：改業(yè)主、物業(yè)管理人簡(jiǎn)介，福嘉花園概況，服務(wù)承諾，繳費(fèi)服務(wù)，入住服務(wù)，裝修服務(wù)，治安服務(wù)，消防服務(wù)，電梯服務(wù)，車(chē)場(chǎng)管理服務(wù)，公共設(shè)施服務(wù)，環(huán)境管理與清潔服務(wù)，社區(qū)文化，三防需知：家禽、寵物管理規(guī)定，社區(qū)交通圖，常用服務(wù)電話號(hào)碼及引用法律、法規(guī)文件。6、財(cái)務(wù)管理十一、物業(yè)管理中的系統(tǒng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理有著專業(yè)化、社會(huì)化、一體化、經(jīng)營(yíng)型三化一型的特征，其特征決寂靜了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與相關(guān)部門(mén)相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，如果能與各相關(guān)部門(mén)很好地協(xié)調(diào)溝通，就會(huì)有助于物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展，反之，如果缺乏這種系統(tǒng)的協(xié)調(diào)，物業(yè)管理工作往往會(huì)遇到難以想象的因難，在接管以后工作中，管理處將非常重視與相關(guān)部門(mén)的良好協(xié)作關(guān)系，現(xiàn)將物業(yè)管理中需與協(xié)調(diào)關(guān)系各相關(guān)部門(mén)的描述如下：住宅局（規(guī)化局）及時(shí)了解行業(yè)內(nèi)各有關(guān)政策、法規(guī)信息，分析這些變動(dòng)信息對(duì)管理