淺議房地產(chǎn)定價中的目標與方法

1、 淺議房地產(chǎn)定價中的目標與方法 俗話說“沒沒有賣不不出去的的物業(yè)，只只有賣不不出去的的價格”。價格格策劃是是房地產(chǎn)產(chǎn)營銷策策劃的關(guān)關(guān)鍵。隨隨著短缺缺經(jīng)濟結(jié)結(jié)束、集集團購買買力消失失 和房地產(chǎn)市市場的逐逐漸成熟熟，理性性的價格格策劃在在市場搏搏擊要素素中的地地位日益益凸現(xiàn)。本本文將在在對房地地產(chǎn)定價價目標與與方法進進行對比比分 析的基礎(chǔ)上上，尋找找定價策策劃的可可循之規(guī)規(guī)。 一、選選擇定價價目標 定價目目標是整整個價格格策劃的的靈魂。一一方面，它它要服務務于房地地產(chǎn)項目目營銷目目標和企企業(yè)經(jīng)營營戰(zhàn)略；另一方方面，它它還是定定價方法法和 定價策略的的依據(jù)。房房地產(chǎn)定定價目標標一般有有利潤最最大化目

2、目標、市市場占有有率目標標、樹立立企業(yè)形形象目標標等幾種種不同的的形式。 利潤最最大化是是許多企企業(yè)的定定價目標標。當該該宗物業(yè)業(yè)獨特性性較強，不不易被其其他產(chǎn)品品替代時時，可在在邊際利利潤與邊邊際成本本一致的的點位 定價。一方方面靠促促銷激發(fā)發(fā)需求，另另一方面面有計劃劃地供給給，就可可獲得最最大限度度的利潤潤。利潤潤是個綜綜合性很很強的指指標，尤尤其對房房地 產(chǎn)項目而言言，從預預售開始始到銷售售告罄往往往需要要很長時時間。所所以，利利潤最大大化不是是短期定定價目標標，而是是企業(yè)長長期奮斗斗的方向向。由 于房地產(chǎn)定定價受經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境的影響響，繁多多的變量量會增加加定價的的難度，因因此，需需要動

3、態(tài)態(tài)地分析析企業(yè)的的內(nèi)部條條件和外外部環(huán)境境，不能能單 純定位于項項目利潤潤，忽視視市場相相關(guān)因素素和公司司經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略，否否則會欲欲速不達達。 以市場場占有率率為定價價目標是是一種志志存高遠遠的選擇擇方式。市市場占有有率是指指一定時時期內(nèi)某某企業(yè)房房地產(chǎn)的的銷售量量占當?shù)氐丶毞质惺袌鲣N 售總量的份份額。市市場占有有率高意意味著公公司的競競爭能力力較強，說說明公司司對消費費信息把把握得較較準確、充充分，房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)資資金占用用 量極大，規(guī)規(guī)模經(jīng)濟濟現(xiàn)象表表現(xiàn)明顯顯。資料料表明，企企業(yè)利潤潤與市場場占有率率正向相相關(guān)。提提高市場場占有率率是增加加企業(yè)利利潤的有有效途徑徑。 北京城建集集團對北北

4、京望京京小區(qū)的的事實了了進行超超大規(guī)模模的綜合合開發(fā)（入入住 330 萬萬人口，建建筑面積積 8000 萬萬平方米米），可可攤薄 基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、 公共配套等等成本，降降低單位位開發(fā)成成本，擴擴大市場場占有率率，從而而增加企企業(yè)利潤潤。一般般地講，成成長型的的公司適適宜采用用市場占占有率目目 標，通過薄薄利多銷銷的經(jīng)營營方式，達達到以量量換利，提提高市場場地位的的目的。 以穩(wěn)定定的價格格贏得企企業(yè)形象象，有利利于在行行業(yè)中樹樹立長期期優(yōu)勢。房房地產(chǎn)市市場需求求價格彈彈性不大大，但受受其他因因素影響響，需求求量波 動很大。穩(wěn)穩(wěn)定的價價格給人人以產(chǎn)品品信譽高高、公司司經(jīng)營穩(wěn)穩(wěn)健的印印象。良良好的形形象

5、是企企業(yè)無形形的資產(chǎn)產(chǎn)。只有有精心維維護，才才能源源源不斷 地創(chuàng)造產(chǎn)品品附加值值。新鴻鴻基地產(chǎn)產(chǎn)在香港港市場上上采取的的就是穩(wěn)穩(wěn)定高價價策略，其其優(yōu)質(zhì)高高檔物業(yè)業(yè)的定位位也逐漸漸為市場場所認同同。品牌牌競 爭是高層次次的競爭爭，增強強企業(yè)形形象的定定價目標標應該與與企業(yè)的的長期戰(zhàn)戰(zhàn)略相一一致。擁擁有較高高市場占占有率的的行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)導型企企業(yè)適宜宜選用 穩(wěn)定的產(chǎn)品品定位和和穩(wěn)定的的價格策策略。 當然，在在某些特特殊時期期，企業(yè)業(yè)也需要要制定臨臨時性定定價目標標。如：當市場場行情急急轉(zhuǎn)直下下時，企企業(yè)就要要以保本本銷售或或盡快脫脫手變 現(xiàn)為定價目目標；為為了應對對競爭者者的挑戰(zhàn)戰(zhàn)，企業(yè)業(yè)也可能能以犧

6、牲牲局部利利益遏止止對手為為定價目目標。但但是一旦旦出現(xiàn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)機，過過渡性目目標就 應讓位于其其他長遠遠定位目目標。 我國房房地產(chǎn)開開發(fā)模式式的變化化 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商實際際上扮演演著雙重重角色：一是商商人，二二是城市市建設(shè)者者。第一一種角色色要求開開發(fā)商不不可避免免地追求求開發(fā)利利潤的量量大化， 第二種角色色又要求求開發(fā)商商追求開開發(fā)的社社會效應應?；仡欘櫡康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的歷史史，我們們不難看看出，隨隨著房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)法規(guī)的的不斷完完善和 市場自身的的成熟，開開發(fā)商的的城市建建設(shè)意識識在逐步步增強，與與此同時時，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式也也在發(fā)生生著變化化。 短平快快的合作作開發(fā)模模式 “聯(lián)合合開發(fā)”

7、和“項目公公司”是我國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)歷歷程中曾曾有的一一大特色色，造成成這種局局面的直直接原因因是早期期為數(shù)不不少的建建設(shè)項 目用地是以以協(xié)議出出讓方式式取得，某某些取得得開發(fā)權(quán)權(quán)的企業(yè)業(yè)或個人人因種種種原因，不不能在短短時間內(nèi)內(nèi)啟動項項目，致致使開發(fā)發(fā)周期大大大延長長， 甚至使土地地長期閑閑置。而而隨著房房地產(chǎn)市市場的持持續(xù)升溫溫，房地地產(chǎn)業(yè)對對資本的的吸引也也與日俱俱增，一一些擁有有資金或或技術(shù)管管理優(yōu)勢勢的企 業(yè)迫切希望望獲取土土地資源源，于是是合作開開發(fā)這種種形式應應運而生生。 合作開開發(fā)使一一批擱置置已久的的項目進進入開發(fā)發(fā)流程，大大大加快快了項目目開發(fā)進進度，在在一定程程度上緩緩解

8、了一一段時間間相對供供應不足足的矛 盾，一些企企業(yè)也在在項目開開發(fā)的過過程中積積累了經(jīng)經(jīng)驗和資資金，得得以迅速速發(fā)展。 但是這這種模式式的先天天缺陷也也是顯而而易見的的。合作作開發(fā)的的項目公公司存續(xù)續(xù)期與項項目開發(fā)發(fā)周期幾幾乎相同同，項目目完工，公公司的使使命也 結(jié)束了。因因此，項項目公司司通常追追求的是是開發(fā)利利潤的最最大化和和快速實實現(xiàn)，不不可避免免地會采采取一些些短平快快的手法法。再者者，在市市場銷 售形勢持續(xù)續(xù)向好的的情況下下，企業(yè)業(yè)追求的的是產(chǎn)品品的快速速消化和和成本控控制，對對產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新和品品質(zhì)的提提升不會會花費太太多精力力，也不不可能 去完成售后后服務，走走的是合合作、建建設(shè)、銷

9、銷售、結(jié)結(jié)算的路路子。此此外，由由于進入入門檻較較低，一一些不具具開發(fā)經(jīng)經(jīng)驗的企企業(yè)和個個人也挾挾資 本實力強行行進入，使使這類項項目的產(chǎn)產(chǎn)品水準準普遍不不高，且且盛行概概念炒作作，甚至至出現(xiàn)下下部共有有裙樓和和上部塔塔樓分屬屬不同建建設(shè)單位位的 情況，容易易產(chǎn)生產(chǎn)產(chǎn)品交付付后的遺遺留問題題，對整整個市場場發(fā)展來來說，不不足一種種良性的的方向。 小而全全的多項項目開發(fā)發(fā)模式 一些有有相當開開發(fā)經(jīng)驗驗的企業(yè)業(yè)或是因因為取得得項目的的條件限限制，或或是主動動地希望望完善企企業(yè)自身身的產(chǎn)品品層次，開開始注重重后續(xù)發(fā)發(fā)展的 取向上，并并希望多多點出擊擊，四面面開花，擴擴大企業(yè)業(yè)在不同同客戶層層面的影影

10、響力。這這就出現(xiàn)現(xiàn)廠小而而全的多多項目開開發(fā)模式式。 這種開開發(fā)模式式可以在在一段時時間內(nèi)增增加企業(yè)業(yè)的曝光光率和知知名度，以以不同的的產(chǎn)品形形成系列列。但是是除非該該企業(yè)有有足夠的的人力資資源、 管理制度以以及對不不同類型型產(chǎn)品的的深入研研究，否否則很難難要求它它在從普普通住宅宅、高檔檔住宅到到別墅等等不同類類型產(chǎn)品品上均取取得市場場 認 可 ， 稍有閃失，則則可造成成對企業(yè)業(yè)整體印印象的損損害，而而且產(chǎn)品品交叉會會使開發(fā)發(fā)商不自自覺地將將不同產(chǎn)產(chǎn)品概念念混用，造造成產(chǎn)品品個性的的方向性性 透析析房地產(chǎn)產(chǎn)投資策策劃 投資策劃指指的是由由開發(fā)商商或由開開發(fā)商委委托策劃劃顧問公公司，根根據(jù)物業(yè)業(yè)

11、市場環(huán)環(huán)境進行行綜合調(diào)調(diào)查，將將各個方方面獲得得的多種種信息進進行綜 合分析與研研究，從從而形成成項目開開發(fā)的初初步設(shè)想想（項目目選址、資資金籌措措、配套套設(shè)施等等）。然然后根據(jù)據(jù)這一初初步設(shè)想想進一步步進行策策劃， 通過與城市市規(guī)劃、土土地管理理部門以以及建造造商、投投資商（包包括金融融部門）等等的接觸觸，最終終使該項項目設(shè)想想具體化化和目標標化。投投資策 劃的基本內(nèi)內(nèi)容是：項目在在哪里建建？建什什么類型型？賣給給誰？賣賣多少錢錢？什么么時候賣賣？怎么么賣？前前四個問問題則是是投資策策劃的實實現(xiàn)步 驟。究竟能能拿什么么樣的地地塊并不不能完全全由發(fā)展展商決定定，只能能因地制制宜，根根據(jù)可能能獲

12、得的的地塊來來策劃建建什么，賣賣給誰，賣賣多少錢錢， 就成為關(guān)鍵鍵一步，期期望能看看準市場場空隙，揚揚長避短短，發(fā)揮揮出地塊塊的最大大價值。 1、項項目定位位 究竟是是做寫字字樓還是是做商場場，是做做別墅還還是做多多高層住住宅，做做什么檔檔次的住住宅等等等，這么么大的一一件事情情，不能能只靠幾幾個簡單單 建議，要仔仔細分析析市場，不不能簡單單抄襲。同同樣的地地段、同同樣品質(zhì)質(zhì)的樓盤盤，別人人能做成成功，自自己就未未必。諸諸多成功功的經(jīng)驗驗告訴我我 們，要想開開發(fā)成功功，樓盤盤的市場場定位一一定要準準確，因因此，發(fā)發(fā)展商不不妨多找找一些物物業(yè)市場場方面的的專家，經(jīng)經(jīng)過認真真論證之之后才做做市 場

13、定位。 在廣州州，一直直不乏這這樣的類類似例子子：某發(fā)發(fā)展商在在最高檔檔寫字樓樓商圈里里拿到一一塊地，原原計劃是是建造寫寫字樓，可可是等到到準備開開發(fā) 時，發(fā)現(xiàn)已已經(jīng)沒有有寫字樓樓的市場場空間。不不得已之之下惟有有將其改改成住宅宅綜合樓樓，還需需要經(jīng)過過一個非非常痛苦苦的過程程才能贏贏得市場場認 可，利潤無無疑是差差了一大大截。這這反映了了發(fā)展商商當初所所做的市市場調(diào)研研不夠超超前，也也因為發(fā)發(fā)展商對對各類物物業(yè)包括括寫字樓樓的市場場發(fā)展 趨勢欠缺長長期、系系統(tǒng)的研研究，畢畢竟發(fā)展展商所做做的是 2 年年甚至 3 年年以后才才面對市市場的東東西。做做好投資資策劃的的首要前前提就是是要比別別 人

14、站得高一一點，看看得遠一一點，參參考過去去、利用用現(xiàn)在、預預測未來來。 2、市市場需求求 投資策策劃最重重要的一一環(huán)是市市場調(diào)查查研究，目目的在于于了解真真實的供供應量或或需求量量狀況。 要把握握供應不不難，把把所有同同一地區(qū)區(qū)或者有有競爭的的地區(qū)的的樓盤資資料拿過過來，就就可以基基本得出出結(jié)論。但但是，這這里卻要要特別注注意開 發(fā)項目幕后后的事情情：今年年真正要要推出的的數(shù)量包包括成交交數(shù)量、投投資商的的實力、可可信度等等。如果果自己的的項目是是住宅小小區(qū)，是是一個長長 期項目就應應該兼顧顧到近幾幾年的供供應量，如如果只是是單體樓樓，只需需了解這這兩年的的真正供供應量即即可。 了解需需求可以

15、以采用估估算法。但但從有多多少外資資企業(yè)、每每個企業(yè)業(yè)多少員員工等來來推算需需求量，這這很不準準確，不不應忽略略國內(nèi)買買家和集集 團的購買能能力，而而且也要要考慮到到過去已已有多少少購買數(shù)數(shù)量，現(xiàn)現(xiàn)在還有有多少人人打算購購買，將將來有多多少人一一定會買買，以及及他們對對房地 產(chǎn)的認識程程度。也也可以通通過做問問卷調(diào)查查，主要要了解的的內(nèi)容是是目標受受訪者對對項目預預定價格格的認同同程度以以及對物物業(yè)的價價格預期期。這 種工作以前前是交給給房地產(chǎn)產(chǎn)中介代代理公司司來做，現(xiàn)現(xiàn)在，社社會上已已經(jīng)有部部分專業(yè)業(yè)的調(diào)研研公司，通通過他們們的工作作也許能能得到意意想不到到 深圳圳四季花花城郊郊區(qū)的歐歐洲小

16、鎮(zhèn)鎮(zhèn) 1基本概概況 發(fā)發(fā)展商：深圳市市萬科地地產(chǎn)有限限公司 位位置： 位于深深圳市龍龍崗坂田田布龍公公路與五五和大道道交匯處處。 交交通：社社區(qū)配有有住戶專專車往來來市區(qū)。 類類型與規(guī)規(guī)模：四四季花城城占地面面積 ZZI74498.1 平平方米，總總建筑面面積 44074479 平萬米米，規(guī)劃劃總居住住戶數(shù) 30996 戶戶，居住住人數(shù)達達 1.1 萬人左右，是是深圳市市罕有的的超大型型社區(qū)，四四季花城城一期總總建筑面面積為 764427 平方米米，二期期建筑面面積為 10779988 平方方米。綠綠化率為為 40、容容積率 1.887。 社區(qū)配配套： 3000 米商商業(yè)街：華潤超超市、便便利

17、店、診診所、銀銀行、書書店、面面包洗衣衣店、音音景店海海爾專賣賣店、裝裝飾材料料店、布布藝店、沖沖曬鋪 美容美發(fā)、咖咖啡店及及萬店會會精選商商家 會所：泳池、健健身房、桑桑拿室、淋淋浴率、壁壁球室、屬屬于館、 桌球、乒乒乓球、棋棋牌室、麻麻將房、室室外兒童童游樂場場、網(wǎng)吧吧、 按摩池、閱閱覽室 幼兒園園：海麗麗達幼兒兒園。 其他設(shè)設(shè)施：網(wǎng)網(wǎng)球場、緩緩跑田徑徑場、燒燒烤場、風風味食街街。 2戶戶型 四季花花城以兩兩房及三三房戶型型為主，面面積為 45 一 1140 平方米米，頂層層戶型送送閣樓。 3建建筑設(shè)計計特點： 采用低低密度、低低樓層、大大綠洲的的設(shè)計手手法。建建筑呈現(xiàn)現(xiàn)歐式的的田園坡坡屋

18、頂與與現(xiàn)代風風格簡潔潔而明快快。 4特特色及賣賣點 歐洲小小鎮(zhèn)風情情愜意、舒舒適的生生活空間間歐式風風情商業(yè)業(yè)街；四季花花城分為為 100 個街街區(qū)組萬科物物業(yè)管理理除日常常清潔， 家政服務外外，還提提供四點點半學校校等系列列服務。 “ ” “ ” “提案案報告書書”的制制作 營銷公司在在接受代代理樓盤盤時，發(fā)發(fā)展商往往往會要要求其寫寫出“提案報報告書”。根據(jù)據(jù)“提案報報告書”的好壞壞，發(fā)展展商籍以以決定由由哪一家家營銷 公司來代理理其樓盤盤，所以以，“提案報報告書”制作的的好壞，基基本上決決定了營營銷公司司生存的的命運。 一份好好的“提案報報告書”，必須須由營銷銷公司的的研展部部門、企企劃部

19、門門、業(yè)務務部門通通力合作作，才能能很好地地完成。撰撰寫“提案報報告書”來 時，首先必必須要求求發(fā)展商商提供個個案資料料、建筑筑規(guī)劃設(shè)設(shè)計初稿稿或藍圖圖，以及及其他相相關(guān)資料料。在此此基礎(chǔ)上上，再收收集個案案所處區(qū)區(qū)域的 都市計劃圖圖、人口口統(tǒng)計資資料、交交通建設(shè)設(shè)計劃、公公共工程程建設(shè)計計劃及其其他利多多利空資資料。同同時，還還要收集集該個案案區(qū)域市市場的市市場 調(diào)查資料表表，作為為“提案報報告書”的附表表,據(jù)以以作為提提出“價格建建議” 、“產(chǎn)品定定位”的數(shù)據(jù)據(jù)資料。 一般說說來，“提案報報告書”并沒有有統(tǒng)一的的格式和和內(nèi)容，但但是，大大部分的的“提案報報告書”都是針針對發(fā)展展商的需需要而

20、撰撰寫的，通通 常包括下列列內(nèi)容： 一、研研展部分分 1、項項目簡介介。其內(nèi)內(nèi)容包括括開發(fā)商商、基地地面積、總總建筑面面積、住住宅面積積、公建建面積、容容積率、綠綠化率、建建筑密度度、停車車位、自自 行車停放面面積、住住宅總套套數(shù)、地地理位置置等。 2、區(qū)區(qū)域市場場分析。其其內(nèi)容包包括地理理位置、交交通配套套、個案案市調(diào)等等。 3、SSWOTT 分析析。主要要是在區(qū)區(qū)域市場場分析的的基礎(chǔ)上上分析本本案的優(yōu)優(yōu)勢（SStreengtth）、弱弱點（WWeakknesss）、機機會點（OOppoortuunisst） 及存在的問問題（TThreeatss）。 4、客客源分析析。包含含客層分分析、年年

21、齡層分分析、客客戶來源源分析等等。通過過對目標標客戶的的分析，從從而可以以對產(chǎn)品品進行定定位。這這部分內(nèi)內(nèi) 容通?？梢砸杂蔑瀳D圖來顯示示，較直直觀。 5、產(chǎn)產(chǎn)品定位位。包括括產(chǎn)品建建議、價價格建議議及付款款建議。在在產(chǎn)品建建議中必必須羅列列出為什什么這樣樣定論的的理由和和房型配配比建議議，在價價 格建議中也也要羅列列出定價價的理由由和隨工工程進度度和銷售售率可能能達到的的價格。 二、企企劃部分分 包括： 1、廣廣告總精精神。 2、訴訴求重點點。 如何正正確衡量量房地產(chǎn)產(chǎn)價格走走勢 目前人們普普遍用“平均銷銷售價格格”來衡量量房地產(chǎn)產(chǎn)市場中中價格的的變動情情況。所所謂平均均銷售價價格，即即用銷售

22、售額除以以銷售面面積所得得到的價價 格。但是用用“平均銷銷售價格格”來反映映房地產(chǎn)產(chǎn)市場中中的價格格走勢是是存在問問題的。我我們看這這樣一個個例子。根根據(jù)某公公司對北北京市 20002 年年 第三季度的的市場分分析，這這個季度度新開的的 500 多個個樓盤中中，有相相當數(shù)量量是位于于城區(qū)外外圍地段段及城近近郊區(qū)的的普通住住宅，其其售價低低于北 京住宅的平平均價格格水平，這這使得“北京市市住宅平平均價格格水平下下降了”。再看看另一個個例子，假假如某一一年市場場上經(jīng)濟濟適用房房項目較較多， 銷售量很大大，而第第二年經(jīng)經(jīng)濟適用用房項目目減少，而而商品住住宅的銷銷售量又又猛升，這這樣第二二年的住住宅平

23、均均銷售價價格就會會比第一一年要高高。 以上這兩個個例子中中平均銷銷售價格格的上漲漲和下跌跌是否真真實地反反映了市市場供求求關(guān)系的的變化呢呢?顯然然不是。下下面就以以住宅市市場為例例對其 進行探討。 一、用用平均銷銷售價格格度量房房地產(chǎn)市市場中價價格的缺缺陷 “平均均價格”這個指指標的變變化中會會混雜兩兩種因素素的作用用。其一一是市場場因素，即即供求力力量的相相對力量量，供大大于求時時價格下下跌， 供不應求時時價格上上升；其其二是非非市場因因素，例例如供給給結(jié)構(gòu)和和住宅特特征等。當當市場中中的供給給結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生變化化時，即即使供求求關(guān)系不不變， 平均價格也也會變化化，例如如政策性性低價位位住宅的

24、的比例上上升會使使平均價價格下降降。如果果市場上上住宅的的平均質(zhì)質(zhì)量 包包括建造造質(zhì)量、區(qū)區(qū)位、 環(huán)境等 上上升了，那那么在供供求關(guān)系系不變的的情況下下，平均均價格也也會上升升。由此此可見，如如果僅用用平均價價格來度度量房地地產(chǎn)市場場中價格格的 變化情況，就就無法區(qū)區(qū)分它的的上漲或或者下跌跌究竟是是由于市市場因素素引起的的，還是是由于非非市場因因素引起起的，這這顯然不不利于我我們對市市場 走勢的判斷斷。 造成這這個問題題的原因因是由于于我們對對于“價格”的界定定并不清清楚。我我們所說說的“平均銷銷售價格格”實際上上是一種種平均支支出額的的概 念，即這一一階段購購房者的的支出總總額除以以總面積積

25、。而價價格應當當是指某某種具有有固定特特征的商商品 或或稱之為為“標準商商品” 每單單位的市市 場價格，所所以一談談到價格格，必然然對應著著一種標標準商品品。只有有這種含含義的價價格才能能夠真正正反映市市場供求求關(guān)系隨隨時間的的變化情情況。 但是房地產(chǎn)產(chǎn)是一種種產(chǎn)品互互異性很很強的商商品，幾幾乎沒有有任何兩兩宗房地地產(chǎn)的特特征是完完全相同同的。這這里所說說的特征征，包括括房地產(chǎn)產(chǎn)自身 的特征和周周邊環(huán)境境的特征征。以住住宅為例例，自身身的特征征可以是是住宅的的面積、臥臥室或浴浴室個數(shù)數(shù)、設(shè)計計水平、裝裝修程度度等等；周邊環(huán)環(huán) 境的特征可可以是小小區(qū)居民民的文化化層次、小小區(qū)環(huán)境境、購物物便利程

26、程度、公公共設(shè)施施質(zhì)量、學學校質(zhì)量量等等。不不同特征征的房地地產(chǎn)擁有有不同 的支出額，僅僅將它們們平均起起來無法法反映真真正意義義上的價價格。國國外普遍遍的做法法是測算算“同質(zhì)住住宅”的價格格和變動動情況。所所謂“同 質(zhì)住宅”，是是指特征征不隨時時間發(fā)生生變化的的標準住住宅。在在觀察市市場走勢勢時一直直以它為為基準，就就可以排排除非市市場因素素的影響響，而集集 中反映由于于市場供供求關(guān)系系變化導導致的價價格變動動。顯然然，同質(zhì)質(zhì)住宅價價格和平平均銷售售價格之之間的差差距反映映了供給給結(jié)構(gòu)和和房地產(chǎn)產(chǎn)特征 的變化。如如圖 11 所示示： 當然這這并不是是否定平平均銷售售價格的的作用。平平均銷售售

27、價格是是一種平平均支出出額的概概念，因因此能夠夠在一定定程度上上反映這這個階段段居民 的購房支出出水平，可可以在各各個地區(qū)區(qū)之間進進行橫向向?qū)Ρ取５侨绻闷骄N售價價格來分分析某一一地區(qū)住住宅價格格隨時間間的變化化情況， 淺談談房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的戰(zhàn)略定定位 房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是高投投入、高高風險、高高回報的的行業(yè)，開開發(fā)商既既要面對對市場遵遵循經(jīng)濟濟規(guī)律，又又要順應應國家政政策，接接受消費費者的選選擇。 一個成功的的開發(fā)項項目，應應具備天天時、地地利、人人和等要要素。作作為規(guī)避避風險為為已任的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資者，應應將市場場基本狀狀況、國國家 政策、消費費者選擇擇以及項項目的特特點有

28、機機結(jié)合，方方能“投其所所好，適適得其所所”，這就就需要將將開發(fā)項項目首先先進行戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位。 房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成成功與否否最重要要的是戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位，這種種定位是是以適量量的超前前意識，對對項目進進行總體體規(guī)劃。開開發(fā)一個個小區(qū)或或一幢大大廈， 時間時期 255 年不不等，這這期間政政策、環(huán)環(huán)境、消消費行為為和消費費觀念、方方式以及及人們對對房屋的的功能結(jié)結(jié)構(gòu)要求求往往有有較大的的變化，而而 且這種變化化有越來來越快的的趨勢。如如何能適適應這種種變化，符符合新的的消費時時尚，這這就需要要掌握變變化的走走勢。對對開發(fā)商商而言，做做好以 下四個方面面戰(zhàn)略定定位尤其其重要。 一、周周期定位位 我國房房地

29、產(chǎn)開開發(fā)的總總體趨勢勢呈波浪浪周期型型發(fā)展，一一般從市市場啟動動到高潮潮至宏觀觀政策調(diào)調(diào)控以 355 年為為一周期期，這既既是一種種社會 現(xiàn)象也是一一種經(jīng)濟濟規(guī)律。房房地產(chǎn)開開發(fā)要充充分考慮慮這種經(jīng)經(jīng)濟周期期對市場場的揚抑抑作用。筆筆者認為為，開發(fā)發(fā)的建設(shè)設(shè)周期定定位應在在國家啟啟 動房地產(chǎn)消消費，鼓鼓勵開發(fā)發(fā)投資開開始的三三年左右右時間完完成為宜宜。 二、價價格定位位 價格是是項目可可行性研研究中最最具靈魄魄的因素素，它直直接影響響開發(fā)項項目的經(jīng)經(jīng)濟效益益，價格格是價值值的表現(xiàn)現(xiàn)，價格格定位亦亦應是價價值定位位。 價格的的支撐是是價值內(nèi)內(nèi)涵。構(gòu)構(gòu)成開發(fā)發(fā)項目的的價值因因素很多多，項目目的地段

30、段區(qū)位、周周圍環(huán)境境及設(shè)施施配套、規(guī)規(guī)劃設(shè)計計的合理理性、工工程 建造的質(zhì)量量、科技技含量以以及物業(yè)業(yè)管理等等等，共共同構(gòu)成成了產(chǎn)品品的價值值。價值值中也有有一些符符合消費費時尚和和反映時時代潮流流的“亮點”， 反映在價格格上稱之之為“賣點”。通常常我們說說住宅的的特點是是：“八十年年代看功功能、九九十年代代看環(huán)境境，下個個世紀看看智能化化”。從中中 我們看出居居民消費費價值觀觀的不斷斷變化，也也體現(xiàn)出出住宅產(chǎn)產(chǎn)品在滿滿足了人人們“休養(yǎng)生生息”的基本本要求后后進而向向滿足舒舒適型和和享受型型 的要求過渡渡。只要要符合消消費時尚尚，適應應時代潮潮流的房房屋，才才特色鮮鮮明，賣賣點突出出，價值值容

31、易體體現(xiàn)，極極易形成成消費熱熱點。 當然，購購置住房房既是一一種消費費，也是是一種投投資，開開發(fā)商既既要考慮慮購買得得的居住住使用價價值，又又要考慮慮日后的的規(guī)劃發(fā)發(fā)展增值值潛力， 因為購房者者既是消消費者也也是投資資者。所所以，開開發(fā)項目目的價格格定位應應體現(xiàn)特特點，突突出“亮點”，顧及及增值點點。 三、營營銷定位位 營銷定定位包括括市場定定位。開開發(fā)的房房屋賣給給誰，他他們有什什么特殊殊要求，他他們的消消費能力力如何是是營銷策策略中首首先要作作定位的的，它 的定位直接接影響到到開發(fā)項項目的建建設(shè)標準準、配套套標準、銷銷售方式式及價格格定位等等等。 一般講講，開發(fā)發(fā)的小區(qū)區(qū)能兼顧顧不同收收入

32、階層層和不同同家庭結(jié)結(jié)構(gòu)人士士的需求求，主要要反映在在套型和和結(jié)構(gòu)、房房屋座落落區(qū)位以以及建筑筑式樣 啟動動住宅市市場的理理論分析析 我國住宅市市場是一一個需求求潛力大大、供給給能力大大、發(fā)展展前途大大的市場場，但在在這個大大市場中中，卻呈呈現(xiàn)著有有需求無無供給，有有供給無無需 求，供求嚴嚴重脫節(jié)節(jié)的狀況況。這一一狀況當當如何解解決？我我認為應應從住宅宅商品市市場的基基本規(guī)律律結(jié)合市市場當事事人的利利益比較較出發(fā)，深深入 研究選準住住宅市場場主體各各方的利利益“結(jié)合點點”，促使使住宅盡盡快成為為新的經(jīng)經(jīng)濟“增長點點”。 一、突突破“團團轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”的困擾擾 住宅商商品進入入市場，最最明顯的的是受供供

33、求規(guī)律律的制約約。也就就是說，商商品的供供求與價價格，相相互影響響、相互互作用、相相互制約約。如果果 市場上初始始階段呈呈現(xiàn)供不不應求，在在這種情情況下，商商品價格格就會上上漲；當當價格在在上漲的的過程中中，商品品的供給給就會上上升，而而商品的的 需求則會下下降；這這種態(tài)勢勢持續(xù)到到一定時時期，市市場上就就會呈現(xiàn)現(xiàn)供過于于求；此此時的價價格就會會下降；在這種種情況下下，需求求上升，而而供 給下降，持持續(xù)的結(jié)結(jié)果市場場上又呈呈供不應應求。如如此形成成一個“團團轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”。諸多多企業(yè)在在市場上上，都逃逃脫不了了這個“團團轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”的困擾擾。 而住宅宅商品，在在市場上上所形成成的這種種“團團轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”的格局局，

34、就更更加復雜雜。在一一定時期期，如果果社會居居民的收收入是一一定的，那那么住 宅商品的價價格，還還要受住住宅所在在區(qū)位的的影響，受受住宅自自身品位位的影響響，受住住宅區(qū)位位社會、自自然環(huán)境境的影響響。當然然，如果果把環(huán)境境 的因素放在在區(qū)位中中來考慮慮，就形形成奇迷迷的“三位一一體”，即區(qū)區(qū)位、價價位、品品位、這這三者之之間的相相互作用用關(guān)系。為為了表達達得更清清 楚一些，在在此還是是把區(qū)位位與環(huán)境境分開進進行研究究，并把把居民收收入、區(qū)區(qū)位、價價位、環(huán)環(huán)境、品品位，做做一高低低的簡單單劃分。這這樣，就就圍 繞價格，形形成一個個新的“團團轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”。這個個“團團轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)”，要求求精明的的住宅開開發(fā)商必

35、必須對其其進行不不斷的應應變對策策研究。 住宅價價位是住住宅供求求聯(lián)系信信息的一一種方式式，住宅宅價位是是關(guān)系住住宅市場場供求滯滯暢的核核心。 第一，住住宅價位位有著鮮鮮明的區(qū)區(qū)位性。由由于住宅宅的區(qū)位位不同，住住宅商品品的價格格差異極極大，這這種差異異，不僅僅體現(xiàn)在在不同的的城市， 甚至在同一一城市中中的不同同區(qū)位里里，也極極為明顯顯。據(jù)建建設(shè)部和和國家物物價部門門對全國國 2222 個個城市普普通住宅宅價格水水平的抽抽樣調(diào)查查，特 大城市和大大城市、中中小城市市、縣級級城市之之間的商商品住宅宅價格的的差異是是很大的的。一些些小城市市的住宅宅價格每每平方米米在 66008000 元之之 間，

36、而一些些特大城城市市中中心的住住宅價格格每平方方米可高高達 880000 多元元，相差差 100 幾倍倍。就一一個城市市，其市市中心和和市郊邊邊遠地區(qū)區(qū)的住 宅價格差異異，也是是很大的的。比如如以北京京內(nèi)銷房房價為例例：在北北京二環(huán)環(huán)路附近近的西面面、西北北、北面面，其價價位可高高達 885000 元左左右一平平 方米，而近近郊稍偏偏僻一點點的則在在 20000 元左右右一平方方米，相相差 44 倍還還多。住住宅商品品的這種種明顯區(qū)區(qū)位性，決決定了房房地產(chǎn)的的區(qū)域性性。 第二，住住宅價位位與住宅宅品位有有著密切切關(guān)系。住住宅品位位的高低低，不僅僅是住宅宅商品建建筑質(zhì)量量的優(yōu)劣劣標志，同同時也是

37、是住宅用用戶身世世、 地位的一種種顯示。所所以，住住宅品位位的內(nèi)涵涵是極其其豐富的的。它是是在區(qū)位位、環(huán)境境一定的的情況下下從住宅宅的建筑筑設(shè)計造造型、建建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu) 造、建筑裝裝飾材料料、內(nèi)外外裝飾、裝裝修到戶戶型、類類型以及及與周邊邊自然、社社會、人人文景觀觀的和諧諧、協(xié)調(diào)調(diào)配置等等諸多藝藝術(shù)成分分在內(nèi)的的 一種綜合體體現(xiàn)，甚甚至有一一種多被被意會而而難以言言傳的味味道在里里面。如如果在住住宅商品品的開發(fā)發(fā)階段，就就能依市市場需求求的變化化，或市市場 需求所能接接受的情情況來進進行住宅宅品位定定位，或或叫確定定住宅商商品的品品位，這這要比在在住宅建建成以后后所形成成的品位位，硬讓讓用去接接

38、受會 更容易進入入市場。我我們在這這方面不不是忽視視住宅品品位的定定位，就就是把住住宅品位位定位簡簡單化或或凝固化化。比如如，當前前空置住住宅的品品位， 論房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的市場定定位 房地產(chǎn)市場場定位的的概念，是是由市場場營銷學學中的“市場定定位”理論借借鑒而來來的。定定位一詞詞最早是是在 119722 年由由美國兩兩個廣告告經(jīng)理艾艾爾?里 斯和杰克?屈勞勞特在廣廣告時代代雜志志上發(fā)表表文章定定位時代代時提提出，并并慢慢流流行起來來的。之之后他們們在定定位：為為了得到到你的 注意而戰(zhàn)斗斗一文文中指出出：“定位起起始于一一件產(chǎn)品品、一種種商品、一一次服務務、一家家公司、一一個機構(gòu)構(gòu)、甚至至

39、一個人人然而而定位并并不 是你對一件件產(chǎn)品本本身做什什么，而而是你在在有可能能成為顧顧客的人人的心目目中確定定一個適適當?shù)奈晃恢谩薄７康氐禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的的市場定定位就是是在 詳細的房地地產(chǎn)市場場調(diào)研和和分析的的基礎(chǔ)上上，選定定目標市市場，確確定消費費群體，明明確項目目檔次，設(shè)設(shè)計建設(shè)設(shè)標準。 （一一）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目市市場定位位的基本本程序和和內(nèi)容 11房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目市市場定位位的基本本程序 房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的市場場定位包包含項目目區(qū)位的的分析與與選擇、開開發(fā)內(nèi)容容和規(guī)模模的分析析與選擇擇和開發(fā)發(fā)項目租租售價格格的分析析與選擇擇 等。具體來來說，主主要按以以下流程程進行：市場調(diào)調(diào)查土

40、地條條件分析和和確定潛潛在客戶戶群產(chǎn)品定定位（戶戶型、面面積、檔檔次等）租 售價格定位位征詢意意見方案調(diào)調(diào)整成本與與費用測測算預測租租售收入入和租售售進度經(jīng)濟評評價確定最最后方案案。 22市場場定位的的主要內(nèi)內(nèi)容 房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目市場定定位的內(nèi)內(nèi)容主要要包括以以下幾個個方面：確立開開發(fā)理念念?；谟谄髽I(yè)的的價值觀觀，為體體現(xiàn)企業(yè)業(yè)文化，發(fā)發(fā)揮企 業(yè)的競爭優(yōu)優(yōu)勢，確確定開發(fā)發(fā)的指導導思想和和經(jīng)營模模式，使使得項目目定位有有利于企企業(yè)的長長久發(fā)展展，有利利于品牌牌建設(shè)；明確用用途功能能。 在市場定位位時應根根據(jù)城市市規(guī)劃限限制條件件，按照照最佳最最優(yōu)利用用原則確確定開發(fā)發(fā)類型，對對土地資資源進

41、行行綜合利利用，充充分挖掘掘土地潛潛能； 篩選目標標客戶。在在市場調(diào)調(diào)查的基基礎(chǔ)上，以以有效需需求為導導向，初初步確定定項目的的目標客客戶，分分析其消消費能力力，為產(chǎn)產(chǎn)品定位位和價格格 定位做好基基礎(chǔ)工作作；進行項項目初步步設(shè)計。在在市場資資料的基基礎(chǔ)上，根根據(jù)土地地和目標標客戶的的具體情情況，編編制初步步設(shè)計任任務書，委委 托規(guī)劃設(shè)計計部門進進行項目目的初步步設(shè)計，進進一步確確定建筑筑風格、結(jié)結(jié)構(gòu)形式式、房型型、面積積和建筑筑標準等等內(nèi)容；測算租租售價格格。參 照類似房地地產(chǎn)的市市場價格格，運用用適當?shù)牡姆椒?，綜綜合考慮慮房地產(chǎn)產(chǎn)價格的的影響因因素，確確定本項項目的租租售價格格；根據(jù)企企業(yè)經(jīng)

42、濟濟實力 和項目投資資流量，分分析和選選擇適當當?shù)娜胧惺袝r機，充充分考慮慮到風險險和利益益的辯證證關(guān)系，提提出可行行的營銷銷策劃方方案，保保證項目目的順 利進行。 （二二）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目市市場定位位的墓本本原則 11與企企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略相相一致的的原則。這這里的企企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略包包括品牌牌戰(zhàn)略、經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略略和管理理戰(zhàn)略等等。在企企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略的的框架下下 進行項目的的市場定定位，體體現(xiàn)企業(yè)業(yè)的競爭爭優(yōu)勢，發(fā)發(fā)揮企業(yè)業(yè)的核心心競爭力力，構(gòu)建建企業(yè)品品牌和產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌，使得得企業(yè)的的產(chǎn)品具具有延續(xù)續(xù)性 和創(chuàng)新性，實實現(xiàn)企業(yè)業(yè)的發(fā)展展目標。 京城城第一拍拍的昨天天 今今天和明明天 富瑞苑大廈廈超前

43、定定位的體體現(xiàn) 也也許大家家還記得得 19994 年底轟轟動國內(nèi)內(nèi)外的北北京首屆屆房地產(chǎn)產(chǎn)拍賣會會，其場場面之熱熱烈、 氣氛之緊張張、競爭爭之激烈烈、成交交價之高高在國內(nèi)內(nèi)各省市市房地產(chǎn)產(chǎn)拍賣會會中也不不多見，引引 起國內(nèi)外眾眾多媒體體廣泛關(guān)關(guān)注并做做了大量量跟蹤報報道。至至今業(yè)內(nèi)內(nèi)人士回回顧起來來仍津津津樂 道。90000 萬萬元起拍拍的夕照照寺大街街的北京京工業(yè)大大學經(jīng)濟濟管理學學院，經(jīng)經(jīng)過二十十幾輪的的競 拍最終被北北京富華華泰房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司以高高出經(jīng)濟濟日報社社競拍價價 200 萬元元的 113 億 元人民幣競競得。55 年過過去了，今今天的北北京工業(yè)業(yè)大學經(jīng)經(jīng)濟管理理學院舊

44、舊址、今今天的夕夕照寺 街、今天的的崇文區(qū)區(qū)、今天天的內(nèi)城城和昨天天相比發(fā)發(fā)生了翻翻天覆地地的變化化。正像像流行在在崇 文區(qū)的一句句響亮的的口號所所言“新崇文文，新世世界”。 方方莊小區(qū)區(qū)、法華華寺小區(qū)區(qū)、虎背背口小區(qū)區(qū)等居民民區(qū)配套套設(shè)施齊齊全，數(shù)數(shù)十萬人人口安居居 樂業(yè)；崇文文門新世世界廣場場商圈、北北京站商商圈、建建國門商商圈彼此此交融、擴擴展，涵涵蓋范 圍越來越廣廣。位于于這 33 個商商圈交匯匯處在原原北京工工業(yè)大學學經(jīng)濟管管理學院院舊址上上崛起的的富 瑞苑大廈成成為這一一地區(qū)新新的亮點點。繼成成功地推推出東二二環(huán)邊 20 萬平方方米的富富華大廈廈、 美惠大廈后后，北京京富華泰泰房地

45、產(chǎn)產(chǎn)公司又又把目光光投向東東二環(huán)內(nèi)內(nèi)改造的的“重頭戲戲” 富瑞苑。如如今它已已成為連連接建國國門和方方莊商區(qū)區(qū)的紐帶帶。 富富瑞苑大大廈東二二環(huán)內(nèi)的的精品寫寫字樓 155 解密密北京戀戀日嘉園園逆式操操盤 聰明的發(fā)展展商往往往在上半半年推出出樓盤，緣緣于銷售售推廣周周期長，操操盤時間間及空間間均能保保障。一一般而言言，新盤盤如果年年內(nèi)不賣賣出 550 ， 便會自動降降為舊盤盤而導致致人氣受受挫。北北京樓市市 20000 年呼風風喚雨的的強勢項項目，如如陽光 1000、華清清嘉園、百百朗園、圣圣馨大地地等，莫莫 不熱銷于上上半年，而而后舒緩緩回落，余余韻綿長長。 受受種種因因素制約約，一些些項目

46、會會在下半半年面市市，如在在各地秋秋季房展展亮相的的新盤。冬冬日的肅肅殺、人人氣的凋凋零以及及來年春春季新盤盤 的涌出，使使之極易易被市場場視為非非主流項項目。 基基于市場場慣性，所所謂 非非主流 項目如如不采取取 非主主流 的的操盤方方式，斷斷難翻身身。下面面不妨以以 20000 年北京京南城著著名的逆逆勢樓盤盤 -戀日日嘉園為為例，對對其整合合運作做做一番點點評。 北北京城傳傳統(tǒng)上 東富西西貴，南南貧北賤賤 ，對對區(qū)域性性房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)育產(chǎn)產(chǎn)生了深深刻影響響。北城城因亞運運會而人人氣驟升升，甚至至一蹴而而就為 亞 北富人區(qū) 。南城城雖 880 年年代建成成方莊居居住區(qū)、990 年年代修通通南二

47、、三三環(huán)，220000 年修修通南四四環(huán)，但但總體房房價相形形見拙， 家住南南城 主主 題活動僅是是媒體意意識流，未未見實質(zhì)質(zhì)性促動動。 戀戀日嘉園園開盤于于 20000 年 77 月 1 日日，5000 萬萬的密集集式廣告告投入使使之一舉舉成名，三三流區(qū)位位陰影下下的靚麗麗住宅及及環(huán)境設(shè)設(shè)計令人人陡 生 驚艷 之感，一一期 7700 余套住住宅四個個月熱賣賣近 88 成，使使其毫無無爭議地地成為繼繼 清芷芷園 之之后南城城的又一一明星樓樓盤。 該該項目的的成功突突破不禁禁令人再再度審視視區(qū)位與與產(chǎn)品之之間的互互動關(guān)聯(lián)聯(lián)。事實實上，南南城快速速干道的的建成，雖雖盤活了了該地區(qū)區(qū)的路網(wǎng)網(wǎng) 交通，

48、卻并并未使南南城陡然然魅力叢叢生。區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟基礎(chǔ)薄薄弱尚可可修補，觀觀念的頑頑固不化化和城市市重心北北移的不不爭事實實，堪稱稱制約南南城 樓市發(fā)展的的瓶頸。如如此市況況下，戀戀日嘉園園的悲壯壯出擊顯顯然屬于于厚積薄薄發(fā)，其其奪人氣氣勢及不不俗銷售售業(yè)績遠遠非一般般功力可可達，項項目 的 硬啟動動 主要要源于管管理主義義和產(chǎn)品品主義的的完美闡闡述。事事實證明明，產(chǎn)品品差異化化理念適適用于所所有區(qū)域域的產(chǎn)品品競爭，合合理的逆逆向邏 輯和逆向產(chǎn)產(chǎn)品則有有助于消消減弱勢勢區(qū)位和和弱勢市市場所帶帶來的開開發(fā)商心心理弱勢勢。概括括起來，戀戀日嘉園園的管理理及產(chǎn)品品逆向整整合運作作的 精髓，主要要體現(xiàn)在在

49、以下方方面： 一一、宏觀觀區(qū)位逆逆向判斷斷。不良良區(qū)位與與開發(fā)商商的平庸庸操盤使使南城樓樓市鏈接接惡性循循環(huán)，呈呈有樓無無市格局局。但該該區(qū)域及及其外延延人 群對高品質(zhì)質(zhì)個性樓樓盤的潛潛在需求求恰恰是是項目決決策的關(guān)關(guān)鍵。弱弱勢市場場的強勢勢消費力力對戀日日嘉園的的定位構(gòu)構(gòu)成支撐撐，并有有助于木木秀于 林，品牌之之花怒放放，最終終形成所所謂的 無競爭爭空間 。 二二、產(chǎn)品品功能逆逆向設(shè)定定。功能能即產(chǎn)品品的核心心元素。北北京的住住宅項目目因其過過去不注注重功能能而導致致今日過過分強調(diào)調(diào)功能。而而過剩 功能的無效效價值只只會使業(yè)業(yè)主困惑惑。戀日日嘉園因因其地處處房價弱弱勢區(qū)域域，反而而發(fā)憤謀謀求

50、住宅宅功能與與成本的的最佳配配比，其其環(huán)境設(shè)設(shè)計、 智能化系統(tǒng)統(tǒng)及住宅宅設(shè)備的的選用，均均精準定定位于目目標人群群的實際際需求。 三三、住宅宅設(shè)計逆逆向定位位。 創(chuàng)創(chuàng)新風暴暴 等全全國性住住宅設(shè)計計交流活活動的舉舉辦，使使各地住住宅設(shè)計計水平迅迅速提升升，經(jīng)典典套型廣廣為流 購房七七論綠綠景苑現(xiàn)現(xiàn)象剖析析錄 能被稱之為為現(xiàn)象的的，必然然或多或或少地有有不凡之之處。就就拿北京京市 房地產(chǎn)市場場來說，最最近綠景景苑以不不容置疑疑的銷售售數(shù)字，業(yè)業(yè)內(nèi)人士士的良 好口碑和市市場的熱熱情反饋饋而倍受受矚目，并并形成了了“綠景苑苑現(xiàn)象”。綠 景苑和開發(fā)發(fā)商是如如何在房房地產(chǎn)界界不溫不不火現(xiàn)實實中創(chuàng)造造這些

51、業(yè)業(yè)績的？剖 析現(xiàn)象引發(fā)發(fā)思考，也也許能給給房地產(chǎn)產(chǎn)市場提提供一種種啟示。 正牌論 在在房產(chǎn)地地市場中中，一個個成熟的的購房者者不光要要了解項項目自身身的情況況， 更要打探一一下開發(fā)發(fā)商的實實力。這這是因為為，通過過對發(fā)展展商的了了解，能能夠 對其項目的的現(xiàn)狀及及未來有有一個大大概的把把握，有有的時候候開發(fā)商商的實力力背 景、信譽度度、口碑碑效應甚甚至能成成為決定定購房決決定性因因素。 房房地產(chǎn)投投訴的統(tǒng)統(tǒng)計資料料表明，投投訴的問問題項目目大多數(shù)數(shù)由項目目公司 一手操作。由由于項目目公司是是為某個個項目的的運作開開發(fā)而成成立的，這這些公 司大多沒有有土地儲儲備，只只能購買買多次倒倒手的土土地，有有的公司司甚至不不具 備房地產(chǎn)的的開發(fā)資資格。其其次，大大多數(shù)項項目公司司都會遇遇到資金金不夠雄雄厚 的問題。資資金實力力不夠，如如果沒有有很好的的資金來來源，就就會大做做廣告以以 求迅速收回回工程款款，這是是一場賭賭博性的的游戲，稍稍有不慎慎，就有有可能導導 住