【管理】極致分析全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展

1、文檔來源為從絡收集整. 版可編輯歡下載支持【關鍵字】管理來源：中國物業(yè)管理協(xié)會時間 導讀 2015 年全物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告全文由中國物業(yè)管理協(xié)會編寫并發(fā)布，報告由前 言、行業(yè)環(huán)境新變化、行業(yè)發(fā)展新進步、行業(yè)發(fā)展新趨勢、行業(yè)未來新主張五部分構成。一、前言2014 年來，我國經(jīng)濟正在向形態(tài)高級、分工更復雜、結構更合理的階段演化。經(jīng) 濟發(fā)展進入新常態(tài)增速度從速增長轉為中高速增長濟結構不斷優(yōu)化升級第產(chǎn) 業(yè)消費需求逐步成為主體增長動力從要素驅動資驅動轉向創(chuàng)新驅動堅以提高經(jīng)濟 發(fā)展質(zhì)量和效益為中心轉方式調(diào)結構放到更加重要位置進經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展和社會 和諧穩(wěn)定是時期經(jīng)濟工作的基調(diào)濟發(fā)展仍處于重要的戰(zhàn)略機遇

2、期展附加值 的現(xiàn)代服務業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。作為現(xiàn)代服務業(yè)的組成部分業(yè)管理行業(yè)在經(jīng)濟新常態(tài)下呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢到 各方面關注。中國物業(yè)管理協(xié)會大力宣傳現(xiàn)代服務業(yè)科技發(fā)“二五專規(guī)劃廣 萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、長城物業(yè)、彩生活物業(yè)、上房物業(yè)、龍湖物業(yè)、藍光嘉寶、民召物業(yè) 等一批品牌物業(yè)服務企業(yè)在商業(yè)模式務方式管方法上創(chuàng)新與轉型的經(jīng)驗而帶動 更多的企業(yè)認識到行業(yè)向現(xiàn)代服務業(yè)轉型升級的緊迫性極參與到行業(yè)持續(xù)發(fā)展的創(chuàng)新 探索與實踐中，取得了可喜的社會效益和經(jīng)濟效益。然而不能回避的是客上行業(yè)總體還處于低水平運行狀態(tài)業(yè)服務企業(yè)盈利空間 相對狹窄服內(nèi)容和質(zhì)量與廣業(yè)主的需求相比還存在一定差距入技術新態(tài)和 新方式

3、開創(chuàng)新的商業(yè)模式提高物業(yè)管理的技術含量和產(chǎn)品附加值現(xiàn)從傳統(tǒng)服務業(yè)向 集約型現(xiàn)代服務業(yè)的轉變，是物業(yè)管理科學發(fā)展的必然選擇。二、行業(yè)環(huán)境新變化近兩年來，我國物業(yè)管理行業(yè)無論是政策環(huán)境，還是市場環(huán)境，都發(fā)生了深刻變化。 從政策環(huán)境看：2014 年 12 月國家發(fā)展和改革委員會印關于放開部分服務價格意見的通知 求放開非保障性住房物業(yè)服務和住宅小區(qū)停車服務價格行業(yè)在全面深化改革道路上更 進一步，對行業(yè)逐步建立并完善市場引導機制、運作機制和監(jiān)督機制具有重要意義2015 年，李克強總理在政府工作報告中指出深服務業(yè)改革開放促服務業(yè)加快發(fā)展，促1文檔來源為從網(wǎng)絡收集整. 版可編輯歡下載支.文檔來源為從絡收集整

4、. 版可編輯歡下載支持進服務業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)比重提高平提升優(yōu)經(jīng)濟發(fā)展空間格局加培育新的增 長點和增長極，實現(xiàn)在發(fā)展中升級、在升級中發(fā)展。國務院關于積極推“互網(wǎng)行 的指導意見提出，充分發(fā)揮互網(wǎng)對增長、改革、調(diào)結構、惠民生、防風險的重 要作用；推動跨區(qū)域、跨領域的技術成果轉移和協(xié)同創(chuàng)新；發(fā)展便民服務新業(yè)態(tài)區(qū) 經(jīng)濟在飲娛家等領域培育線上線下結合的社區(qū)服務新模式述策所產(chǎn)生的 疊加效應，為物業(yè)管理實“互網(wǎng)提供了有力的政策依據(jù)和發(fā)展空間。物業(yè)管理業(yè)開 始了互網(wǎng)時代的創(chuàng)新旅程。從市場環(huán)境看：一是行業(yè)發(fā)展前景廣闊一方面國房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃推進 實施，為新型城市群建設注入活力。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)

5、顯示 年續(xù)三年國房 屋竣工量高達 億方米左右；部分地區(qū)政府推行物業(yè)管理全覆蓋，大量住宅區(qū)逐步引入 物業(yè)管理增房存量房以及舊住宅區(qū)為物業(yè)管理行業(yè)提供了巨大的市場空間一方 面物服務用戶趨于成熟用對物業(yè)服務尤其是優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務的購買意愿顯著增強 分物業(yè)服務企業(yè)基于用戶多元化化求產(chǎn)生的非主營業(yè)務收入已超過物業(yè)服務主營業(yè) 務收入。國家統(tǒng)計局發(fā)布的2014 年民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示2014 年年勞 動生產(chǎn)率比上年提高 ，均 增速提高；全年全國居民人均可支收入比上年增長 10.1%，同期居民價格消費指數(shù)增勢緩，扣除價格因素，人均可支配收入實際增長 ， 居民購買力持續(xù)增強。二是互網(wǎng)物業(yè)成發(fā)揮資本、互聯(lián)網(wǎng)、

6、物業(yè)管理各自優(yōu)勢，整合線上線下資源的 產(chǎn)業(yè)融合新業(yè)態(tài)?；ヂ?lián)網(wǎng)特別是移動互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，促成網(wǎng)支付消費和社 O2O 消 費兩巨大的服務消費市場。物業(yè)服務企業(yè)處在社會和社區(qū)的節(jié)點上，貼近社區(qū)的資源和 用戶與區(qū)基層組織周商圈關聯(lián)度高，在最后一公里乃至最后一百米內(nèi)為區(qū) 資源的隱形掌握者。三是資本市場改革和完善持續(xù)推進，尤其是新三板的擴容、地方股權交易中心的建立， 促進物業(yè)管理行業(yè)形成了快速發(fā)展的新格局生活物業(yè)在港交所主板上市北京東光浙 江開元、珠海丹田島華仁河南索克、克拉瑪依城投鵬基等物業(yè)服務企業(yè)先后在新三板 上市。物業(yè)服務企業(yè)通過融資，在行業(yè)內(nèi)開展收購、兼并、重組，有力助推了企業(yè)規(guī)模的擴 張和資源的整

7、合。投資型企業(yè)與物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務融合，如中國平安人壽出資 50 億人 民幣收購碧桂園 股權，在社區(qū)金融領域展開合作，滿足住戶金融需求，實了企業(yè)業(yè) 務種類和盈利點的增加。資本已經(jīng)成為促進行業(yè)提速換擋、創(chuàng)新發(fā)展的重要驅動力。三、行業(yè)發(fā)展新進步2文檔來源為從網(wǎng)絡收集整. 版可編輯歡下載支.文檔來源為從絡收集整. 版可編輯歡下載支持近兩年，行業(yè)積極應對管理成本攀升，從業(yè)隊伍人才匱乏，經(jīng)營理念滯后，管理方式粗 放地發(fā)展不平衡市場機制完善等行業(yè)發(fā)展過程中存在的階段性問題以方面取 得了新進步：（一）根底服務取得新提升根底物業(yè)服務是物業(yè)服務企業(yè)生存的核心要素業(yè)處于任何發(fā)展階段都不能忽視 兩年在行業(yè)的共同努力

8、下根服務水平有較大提升。一是服務理念端正，行業(yè)普遍認 識到根底服務的重要性，各地行業(yè)主管部門、協(xié)會和物業(yè)服務企業(yè)紛紛開“物服務質(zhì)量 提升年活，宣傳并實“固本“守正的營理念，認做好物業(yè)管理本職工作。二是服 務技能提升業(yè)來越意識到業(yè)設施設備管理的核心價值重術能力的培訓提升和 先進設備體系的引入；廣東、遼寧等地紛紛開展行業(yè)技能大比武、引導提高根底服務 技能三服務品質(zhì)提高，關注業(yè)服務用戶體驗，增強與用戶的交流互動，精細管理的同 時簡化服務流程。據(jù)調(diào)查顯示 年物業(yè)服務企業(yè)業(yè)主滿意度較 2012 年較提高。扎 實的基本功帶來了經(jīng)濟效益和社會效益的外溢業(yè)管理行業(yè)在協(xié)助維護社會穩(wěn)定理 會突發(fā)事件和抗擊自然災害

9、中所發(fā)揮的重要作用，得到了社會的高度評價。（二）管理規(guī)模取得新增長據(jù)本次調(diào)查 年 31 個市自治區(qū)物業(yè)管理面約為 164.5 億平方米， 相比 年的 億平方米增長了約 在規(guī)模持續(xù)擴大廣河南江三省 物業(yè)管理面積位居前三（見圖 1 從區(qū)域分布來看濟發(fā)達的部地區(qū)在物業(yè)管理規(guī)模方面依然走在全國前列占 全國管理面積的 44.5%較 2012 年降 2.5 個分點中物業(yè)管理規(guī)?？焖僭鲩L占全 國的 23%， 2012 年長 個百分點，地區(qū)間差距呈現(xiàn)收縮態(tài)勢；東北部和西部區(qū)占 比與 年持見 意的是南省和重慶市 2014 年業(yè)管理面積相比 2012 年均有較大幅度的上漲定程度上表明中部崛起部發(fā)等因素對地區(qū)物業(yè)管

10、理行業(yè)發(fā) 展起到了積極作用。（三）企業(yè)數(shù)量取得新增長根據(jù)本次調(diào)查，截至 年，全國物業(yè)服務企業(yè)約 10.5 萬，與我國第三次經(jīng)濟普 查數(shù)據(jù)基本持平，較 2012 年查的企業(yè)數(shù)量 7.1 萬家增長了約 。東、江蘇、山東位 居前三（見圖 33文檔來源為從網(wǎng)絡收集整. 版可編輯歡下載支.文檔來源為從絡收集整. 版可編輯歡下載支持從區(qū)域分布來看東部地區(qū)物業(yè)務企業(yè)數(shù)量仍遠高于其他地區(qū)大區(qū)域里東地 區(qū)物業(yè)服務企業(yè)約 萬，約占全國物業(yè)服務企業(yè)的 44%；中部地區(qū)約 2.5 萬，約占全 國的 22.8%；部地區(qū)約 2.8 萬約占全國的 25.4%；東北部地區(qū) 0.9 萬約全國的 7.8%合來看部區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)

11、數(shù)量增長較快部地區(qū)的差距進一步縮見 圖 4（四）經(jīng)營收入取得新增長原標題2015 全物業(yè)管理行業(yè)發(fā)報告據(jù)本次調(diào)查，全國物業(yè)服務企業(yè) 2014 年營總收入約為 3500 億，較 2012 年國 億左右有較大增幅增了 （圖 5方面物業(yè)在管面積持續(xù)加，主營業(yè)務收入 穩(wěn)步增長另一方面物業(yè)服務企在互聯(lián)時代拓展多元營收渠道業(yè)經(jīng)營總收入實現(xiàn)了較 大程度的上漲。（五）從業(yè)人員數(shù)量取得新增長根據(jù)本次調(diào)查，截至 2014 底，物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)人員約為 711.2 萬，較 2012 年的 612.3 萬增長了約 16.2%，員數(shù)量增長速度較快（見圖 從數(shù)據(jù)中可以看出物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展地域差異仍較為突出部區(qū)物業(yè)管理行業(yè)

12、從 業(yè)人員約 353.2 萬人全從業(yè)人員的 地約 萬全國的 ； 西部地區(qū)約 179.6 萬，約占國的 25.2%東北部地區(qū)約 41.6 萬約全國的 5.9%值得 注意的是從人員數(shù)量反映出西部加快增長的態(tài)勢其以河南陜等省市增速尤為 明顯，區(qū)域間差距有所縮?。ㄒ妶D 7（六）商業(yè)模式創(chuàng)新取得新進展物業(yè)服務企業(yè)一直積極創(chuàng)新商業(yè)模式成功取得新進展最具代表性的是彩活以 3.3 億收購深圳開元國際 100%權并購增強了彩生活在中高端社區(qū)物業(yè)管理方的 實力生社區(qū) 增 30 多萬戶家庭 多萬用戶超過 130 個業(yè)管理項目。 萬科物業(yè)向行業(yè)輸出睿務解方案，先后與金隅集團、北京首創(chuàng)置業(yè)等企業(yè)簽約合作， 全面進入市場

13、化發(fā)展軌道至 2015 年 月長一應云聯(lián)盟伙伴已達到 家企業(yè)覆 蓋全國 多物業(yè)管理項目，服務面積超過 3.3 億平方米，一應云平臺聚合了約 萬 戶家庭，超過 1000 萬口。通過并、聯(lián)盟，擴大管理規(guī)模，增加服務客戶數(shù)量，有利于 發(fā)揮集約和規(guī)模效應，增加經(jīng)營性收入，推動行業(yè)快速發(fā)展。4文檔來源為從網(wǎng)絡收集整. 版可編輯歡下載支.文檔來源為從絡收集整. 版可編輯歡下載支持四、行業(yè)發(fā)展新趨勢從總體看，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展將圍繞著以下六個方面展開：（一經(jīng)理念上，從為物業(yè)售的整個使用過程提供對房屋及其設備底施與周 圍環(huán)境的專業(yè)化管理到依靠高技術和現(xiàn)代管理方法式及組織形式向同消費主體 提供更高質(zhì)量的根底物業(yè)

14、服務及個性化、專業(yè)化的定制式衍生產(chǎn)品和服務。（二）管理手段上，從技術含量較低，生產(chǎn)服務形式單一，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，缺乏 核心競爭能力廣泛應用包括現(xiàn)代信息化技術手段在內(nèi)的高新技術和管理工具現(xiàn)理 升級，提升服務品質(zhì)，降低生產(chǎn)成本，行業(yè)逐步進入大數(shù)據(jù)時代。（三）服務創(chuàng)新上，從產(chǎn)品邊界狹窄，服務功能創(chuàng)新局限，行業(yè)平均利潤率較低，到通 過資產(chǎn)管理、資本經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)鏈上的延伸服務，拓展產(chǎn)業(yè)邊界，實現(xiàn)服務價值創(chuàng)新。（四）人力資源上，從服務生產(chǎn)者以傳統(tǒng)作業(yè)人員為主，不強調(diào)專業(yè)分工，組織結構單 一管水平普遍較低到要務生產(chǎn)者由傳統(tǒng)操作型向專業(yè)復合型轉變專能級不 斷細分，組織結構設計合理完整，人員配置充分有效。（五

15、）管控模式上，從運作模式以勞動密集型和簡單勞動提供為主、投入產(chǎn)出比較低， 到通過服務功能換代和服務模式創(chuàng)新知識密集型企業(yè)轉變實高增值服務產(chǎn)出附加 值高。（六）產(chǎn)業(yè)鏈上，從服務產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)育不夠成熟、專業(yè)化能力較低，到服務產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展呈 集群式特點，產(chǎn)業(yè)融合特征明顯，服務具有差異化。具體而言，物業(yè)管理行業(yè)將主要呈現(xiàn)以下三個發(fā)展趨勢：互網(wǎng)與物業(yè)管理行業(yè)深度融合第三次工業(yè)革命開創(chuàng)了信息時代，云端應用子務物聯(lián)網(wǎng)成為支撐大數(shù)據(jù)智 城市的重要技術應用網(wǎng)傳統(tǒng)物業(yè)的跨界融合了業(yè)管理行業(yè)全新的服務模式， 賦予物業(yè)服務新的內(nèi)涵促了業(yè)的高附加值化為業(yè)發(fā)展帶來新的經(jīng)濟增長點業(yè) 服務企業(yè)順應社會經(jīng)濟的發(fā)展和居民生活消費需求結

16、構的升級方積極借“互聯(lián)網(wǎng) 物業(yè)的式，應用移動互聯(lián)網(wǎng)、云臺等新技術，整合社區(qū)周邊餐飲、房屋經(jīng)紀、物流等 商業(yè)資源透衣食住行等與生活息息相關的領域一方面索物+互聯(lián)網(wǎng)模， 通過手機 APP公眾號等打造一站式綜合服務平臺便的高品質(zhì)物業(yè)服務。物管理行業(yè)集中度穩(wěn)步提升受到政策環(huán)境場競爭和技術水平等因素的影響業(yè)管理行業(yè)集中度有較大程度的 提高政因素方面，新型城鎮(zhèn)部發(fā)和東北振興規(guī)劃實施，國內(nèi)城鄉(xiāng)和區(qū)域發(fā)展趨5文檔來源為從網(wǎng)絡收集整. 版可編輯歡下載支.文檔來源為從絡收集整. 版可編輯歡下載支持于平衡行業(yè)市場競爭日趨激烈批品牌企業(yè)憑借其優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務輸出能力在開拓物業(yè) 市場提市場份額等方面的優(yōu)日益顯現(xiàn)業(yè)結構優(yōu)化和

17、產(chǎn)業(yè)融合加劇業(yè)間兼并重 組等經(jīng)濟行為持續(xù)進行勝劣汰競爭機制作用凸顯模業(yè)投入資金研發(fā)互聯(lián)網(wǎng)技術平 臺，聚合企業(yè)成立發(fā)展聯(lián)盟，規(guī)模效益顯著增加，也將進一步促進行業(yè)集中度的提升。物管理行業(yè)價值逐步兌現(xiàn)伴隨居民不斷增長的多層次質(zhì)生活需求管理行業(yè)的價值日趨凸顯面 技術變革和產(chǎn)業(yè)融合引發(fā)行業(yè)主動謀求變革造管控體系和運行流程新業(yè)和服務模 式，現(xiàn)代服務業(yè)轉型升級趨勢明顯“互+、輕資產(chǎn)等優(yōu)勢吸引資產(chǎn)市場的關注，使得 物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)濟價值升高一面質(zhì)的物業(yè)管理成為提升樓盤居住價值和投資價 值的重要砝碼，如具前瞻性的房產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸意識到物業(yè)服務在房產(chǎn)競爭中的重要性； 在萬科的所有客戶中以的客戶是因萬科的品牌和物

18、業(yè)而來。物業(yè)管理的行業(yè)價值在 市場化過程中逐步得到有效兌現(xiàn)。五、行業(yè)未來新主張（一）順應消費升級趨勢，科學管理用戶需求物業(yè)服務企業(yè)應當在做好保潔、綠化、秩序維護和維修養(yǎng)護等傳統(tǒng)物業(yè)服務的根底上， 科學定位用戶需求層級關用身心健康文化娛樂等內(nèi)在需求整合社區(qū)商業(yè)和電商等 服務資源滿用戶便捷高和有品質(zhì)保障的外在生活需求導用戶參與共建共享高品 質(zhì)服務和品牌價值，增強用戶的歸屬感、幸福感和榮譽感。運用大數(shù)據(jù)技術并結合 CRM 客 戶服務系統(tǒng)實現(xiàn)業(yè)主生活習慣消費行為的數(shù)字化處理蹤業(yè)主服務需求變化從促 進物業(yè)服務產(chǎn)品的改進和提升。（二）充分整合社區(qū)資源，構建社區(qū)生態(tài)圈促進物業(yè)管理行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)的深度結合用互聯(lián)網(wǎng)思維影響企業(yè)管理體制， 倡導去中心化和去中介化的平臺化管理體制通過有效整合相關產(chǎn)業(yè)資源引導 用戶深度參與交互勵員工參與平臺建設等方式物業(yè)管理行業(yè)相關” 聚合在平臺把用戶員工和資源所有者等利益相關者凝聚為收益與風險共擔的 利益共同體，構筑新型物業(yè)服務生態(tài)圈，實現(xiàn)全價值鏈的共享價值。同時，在基 于互聯(lián)網(wǎng)技術的網(wǎng)絡平臺上破傳統(tǒng)電商平臺聚合局限建場景式消費模型， 滿足用戶個性化商品和服務的消費理念。（三）培育專業(yè)人才梯隊，完善人力資源結構物業(yè)管理行業(yè)人力資源結構將趨于專業(yè)化綜合型高端化應通過完善職 業(yè)資格認定制度，建立專業(yè)化職業(yè)經(jīng)理人隊伍；鼓勵人才跨行業(yè)流動，注重 人才在企業(yè)