資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)課件1-14認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估教學(xué)

1、項(xiàng)目一認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目一認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估任務(wù)安排任務(wù)1 認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估任務(wù)2 資產(chǎn)評(píng)估的方法任務(wù)3 資產(chǎn)評(píng)估的程序任務(wù)4 資產(chǎn)評(píng)估的報(bào)告任務(wù)安排任務(wù)1 認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估任務(wù)2 資產(chǎn)評(píng)估任務(wù)一認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估一、資產(chǎn)評(píng)估的概念二、資產(chǎn)評(píng)估的作用三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論四、 資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)任務(wù)一認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估一、資產(chǎn)評(píng)估的概念一、資產(chǎn)評(píng)估的概念資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估做出如下定義：資產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具評(píng)估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。本教材延用資產(chǎn)評(píng)估法對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的概念鑒定。一、資產(chǎn)評(píng)估的概念一、資產(chǎn)評(píng)估的概念資產(chǎn)評(píng)估評(píng)

2、估主體評(píng)估客體：資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定評(píng)估客體包括不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資 產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益。評(píng)估內(nèi)容及成果：資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)定、估算的專業(yè)服務(wù)；評(píng)估的成果是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員出具的評(píng)估報(bào)告。評(píng)估機(jī)構(gòu)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員一、資產(chǎn)評(píng)估的概念資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估主體評(píng)估客體：資產(chǎn)評(píng)估法規(guī)二、資產(chǎn)評(píng)估的作用1.資產(chǎn)評(píng)估引導(dǎo)市場(chǎng)優(yōu)化資源配置2.資產(chǎn)評(píng)估保障資本市場(chǎng)發(fā)展3.資產(chǎn)評(píng)估促進(jìn)經(jīng)濟(jì)秩序規(guī)范發(fā)展4.資產(chǎn)評(píng)估保護(hù)各類資產(chǎn)主體的合法權(quán)益二、資產(chǎn)評(píng)估的作用1.資產(chǎn)評(píng)估引導(dǎo)三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論資產(chǎn)評(píng)估勞動(dòng)價(jià)值論效用價(jià)值論供求理論市場(chǎng)結(jié)構(gòu)（略）有效市場(chǎng)理論(略)三、資產(chǎn)評(píng)估的基

3、本理論資產(chǎn)評(píng)估勞動(dòng)價(jià)值論效用價(jià)值論供求理論市三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（一）勞動(dòng)價(jià)值論勞動(dòng)價(jià)值論認(rèn)為商品與物品，勞動(dòng)產(chǎn)品不同。物品是最大范疇的概念；勞動(dòng)產(chǎn)品是存在勞動(dòng)的物品；商品是存在勞動(dòng)并且可以交換的勞動(dòng)產(chǎn)品。因此，概括而言商品是存在交換價(jià)值的勞動(dòng)產(chǎn)品。商品具有交換價(jià)值的前提條件是商品具有使用價(jià)值。兩種使用價(jià)值完全不同的商品，之所以能按照一定的比例相交換，說(shuō)明這兩種商品存在著一種可以相互比較的共同屬性。商品之間存在的共同屬性就是無(wú)差別的人類勞動(dòng)。三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（一）勞動(dòng)價(jià)值論三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（一）勞動(dòng)價(jià)值論商品的使用價(jià)值和價(jià)值，一方面，二者是統(tǒng)一的，是互相依存、互為條件的。作為商品

4、，必須同時(shí)具有使用價(jià)值和價(jià)值兩個(gè)因素。另一方面，二者又是對(duì)立的，是相互排斥、互相矛盾的。生產(chǎn)者生產(chǎn)商品是為了取得價(jià)值，而購(gòu)買(mǎi)者則是為了取得使用價(jià)值。賣(mài)者必須讓渡使用價(jià)值，買(mǎi)者必須支付價(jià)值。二者不能兼得，要得到一方，必須以放棄另一方為前提，這是商品的內(nèi)在矛盾，只有通過(guò)交換，才能解決。三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（一）勞動(dòng)價(jià)值論三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（一）勞動(dòng)價(jià)值論商品是由勞動(dòng)創(chuàng)造的，勞動(dòng)可以分為具體勞動(dòng)和抽象勞動(dòng)。具體勞動(dòng)是從勞動(dòng)的具體形態(tài)考察的勞動(dòng)。具體勞動(dòng)包括勞動(dòng)目的、勞動(dòng)對(duì)象、勞動(dòng)工具、操作方法、勞動(dòng)成果等。抽象勞動(dòng)是從勞動(dòng)的抽象形態(tài)考察的勞動(dòng)。也就是說(shuō)把生產(chǎn)商品的所有勞動(dòng)抽象化，那么生產(chǎn)商品的

5、所有勞動(dòng)都可以看成是人們的腦力和體力的支出，這就是無(wú)差別的一般人類勞動(dòng)。正是由于商品中所凝結(jié)的都是無(wú)差別的一般人類勞動(dòng)，才使各種不同使用價(jià)值的商品在價(jià)值上可以比較，并能按一定比例相互交換。所以，抽象勞動(dòng)創(chuàng)造了商品的價(jià)值，是價(jià)值的實(shí)體或價(jià)值的唯一源泉，反映著商品生產(chǎn)者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（一）勞動(dòng)價(jià)值論三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（一）勞動(dòng)價(jià)值論抽象勞動(dòng)創(chuàng)造了商品的價(jià)值，商品價(jià)值量的多少由社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定，二者成正比關(guān)系。制造某種商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間越長(zhǎng)，商品的價(jià)值量越大。反之，制造某種商品的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間越短，商品的價(jià)值量越小。商品的價(jià)值規(guī)律：商品的價(jià)值量由生產(chǎn)商品的社會(huì)必要

6、勞動(dòng)時(shí)間決定，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行商品等價(jià)交換。價(jià)值規(guī)律既是價(jià)值量如何確定的規(guī)律，也是價(jià)值量如何實(shí)現(xiàn)的規(guī)律。價(jià)值規(guī)律是商品生產(chǎn)和交換的基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是人類從事一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都必須遵守的客觀規(guī)律。三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（一）勞動(dòng)價(jià)值論三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（二）效用價(jià)值論效用是指商品或勞務(wù)滿足人的欲望的能力或者是指消費(fèi)者在消費(fèi)商品后所感受到的滿足程度。一種商品或勞務(wù)對(duì)消費(fèi)者是否有效用取決于消費(fèi)者是否有消費(fèi)欲望，商品或勞務(wù)是否有滿足欲望的能力。效用不具有客觀性，不是商品或勞務(wù)固有的性質(zhì)，而是只有在與人的需要發(fā)生關(guān)系時(shí)才會(huì)產(chǎn)生。三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（二）效用價(jià)值論三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（二）效用價(jià)值論邊

7、際效用是指在一定時(shí)間內(nèi)消費(fèi)者增加一個(gè)單位商品或者勞務(wù)的消費(fèi)所得到的增加的效用量或增加的滿足，也就是每增加一個(gè)單位商品或勞務(wù)的消費(fèi)所得到的總效用增量。效用價(jià)值論認(rèn)為商品的價(jià)值量大小不是取決于單位物品提供的主觀效用，也不是取決于人對(duì)單位物品的主觀評(píng)價(jià)，而是由我們對(duì)最后單位物品的主觀評(píng)價(jià)決定的。效用價(jià)值論認(rèn)為商品價(jià)值量是由最后單位物品能滿足人的最不重要的欲望即邊際欲望的大小決定的。商品的價(jià)格是由人們對(duì)于商品的主觀價(jià)值和市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。這種邊際對(duì)偶價(jià)格實(shí)際上接近于馬歇爾的均衡價(jià)格論，表明了價(jià)格是由市場(chǎng)中無(wú)數(shù)的買(mǎi)者和賣(mài)者的競(jìng)爭(zhēng)形成的。三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（二）效用價(jià)值論三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（三）

8、供求理論供求理論認(rèn)為商品的價(jià)格是由供應(yīng)和需求共同決定的。需求是指在一定時(shí)期內(nèi)，在每一價(jià)格水平下消費(fèi)者愿意并且有支付能力購(gòu)買(mǎi)某種商品的數(shù)量。消費(fèi)者對(duì)某一商品的需求量由多種因素決定，包括商品的自身價(jià)格，消費(fèi)者的收入水平，消費(fèi)者的選擇偏好等等。一般而言，商品價(jià)格越高，需求量越小。所以商品的需求曲線是一條自左上向右下傾斜的曲線三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（三）供求理論三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（三）供求理論供給指生產(chǎn)者在一定時(shí)期內(nèi)，在各種可能的價(jià)格水平下愿意并且能夠生產(chǎn)銷(xiāo)售的某種商品的數(shù)量。生產(chǎn)者對(duì)某一商品的供給量由多種因素決定，包括商品的自身價(jià)格，生產(chǎn)的成本，生產(chǎn)的技術(shù)水平等等。一般而言，商品價(jià)格越低，供給量

9、越小。所以商品的供給曲線是一條自左下向右上傾斜的曲線。三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（三）供求理論三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（三）供求理論當(dāng)需求和供給兩種力量相互博弈時(shí)，這時(shí)出現(xiàn)了需求曲線和供給曲線的交匯點(diǎn)，這一交匯點(diǎn)被稱為均衡點(diǎn)E。如圖所示。這一均衡點(diǎn)對(duì)應(yīng)的價(jià)格和數(shù)量分別就是均衡價(jià)格和均衡數(shù)量。三、資產(chǎn)評(píng)估的基本理論（三）供求理論四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)當(dāng)事人資產(chǎn)評(píng)估目的資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)評(píng)估范圍評(píng)估基準(zhǔn)日和報(bào)告日價(jià)值類型資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)當(dāng)事人資產(chǎn)評(píng)估目的四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（一）資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)當(dāng)事人根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估法的規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)當(dāng)事人包

10、括委托人和其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員，產(chǎn)權(quán)持有人等。評(píng)估委托人是與資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估合同的當(dāng)事人。產(chǎn)權(quán)持有人是持有資產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)權(quán)的人。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人是指法律、行政法規(guī)明確規(guī)定的，或者資產(chǎn)評(píng)估合同中約定的有權(quán)使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告或評(píng)估結(jié)論的當(dāng)事人。四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（一）資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)當(dāng)事人四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（二）資產(chǎn)評(píng)估目的 資產(chǎn)評(píng)估是以某種特定經(jīng)濟(jì)行為為目的而展開(kāi)的。企業(yè)改制，資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，債轉(zhuǎn)股，擔(dān)保融資，稅收，司法訴訟，會(huì)計(jì)計(jì)量等眾多鄰域需要專業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)。評(píng)估目的實(shí)際是確定資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的使用要求，或者是評(píng)估結(jié)論的具體用途。評(píng)估目的的確定有助于確定評(píng)估對(duì)

11、象，界定評(píng)估范圍，選擇價(jià)值類型等。評(píng)估目的在整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估中具有重要作用，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評(píng)估合同中明確。四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（二）資產(chǎn)評(píng)估目的四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（三）資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象 在資產(chǎn)評(píng)估的定義中，我們認(rèn)為資產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具評(píng)估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。根據(jù)這個(gè)定義，資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象包括不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益等資產(chǎn)。具體評(píng)估對(duì)象的確定是由委托人根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和經(jīng)濟(jì)行為的要求提出，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估專業(yè)人員必要時(shí)提供專業(yè)建議，在評(píng)估合同中明確約定。在不同的評(píng)估

12、業(yè)務(wù)中，資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的組成是不同的。四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（三）資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（四）資產(chǎn)評(píng)估范圍 資產(chǎn)評(píng)估范圍是對(duì)評(píng)估對(duì)象的詳細(xì)描述，具體包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成，物理及經(jīng)濟(jì)權(quán)益邊界，約束條件等內(nèi)容。資產(chǎn)評(píng)估范圍的確定是評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)法律的規(guī)定，評(píng)估目的的要求，評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)確定，并在資產(chǎn)評(píng)估合同中明確界定。比如，當(dāng)評(píng)估對(duì)象是企業(yè)股權(quán)時(shí)，評(píng)估范圍包括企業(yè)的全部資產(chǎn)和負(fù)債；當(dāng)評(píng)估對(duì)象是企業(yè)可用于出資的資產(chǎn)時(shí)，評(píng)估范圍包括企業(yè)可用于出資的資產(chǎn)，但不包括法律不允許出資的資產(chǎn)。四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（四）資產(chǎn)評(píng)估范圍 四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（五）評(píng)估基準(zhǔn)日和報(bào)告日 資產(chǎn)評(píng)估委托人需要根

13、據(jù)評(píng)估目的及相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要確定一個(gè)恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)時(shí)點(diǎn)價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受客戶的評(píng)估任務(wù)委托后，確定評(píng)估對(duì)象在該日的價(jià)值。這個(gè)時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日。 委托人在選擇評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)需要考慮以下因素：是否有利于評(píng)估結(jié)論有效服務(wù)于評(píng)估目的；是否有利于現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，評(píng)估資料收集等工作的展開(kāi)；是否能有效利用會(huì)計(jì)資料；法律法規(guī)等。 四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（五）評(píng)估基準(zhǔn)日和報(bào)告日 四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（五）評(píng)估基準(zhǔn)日和報(bào)告日 評(píng)估報(bào)告日是形成評(píng)估結(jié)論的日期。評(píng)估基準(zhǔn)日到評(píng)估報(bào)告日這一時(shí)段，資產(chǎn)的所有重大變化，評(píng)估機(jī)構(gòu)都需要了解，有必要時(shí)需要披露。評(píng)估報(bào)告日后，評(píng)估機(jī)構(gòu)不再負(fù)有對(duì)這些重大變化的了解和披露義務(wù)。 四、資

14、產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（五）評(píng)估基準(zhǔn)日和報(bào)告日 四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（六）價(jià)值類型 價(jià)值類型是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的價(jià)值屬性及其表現(xiàn)形式，是評(píng)估價(jià)值的具體標(biāo)準(zhǔn)。價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素；不同的價(jià)值類型影響評(píng)估方法的選擇；在表達(dá)評(píng)估結(jié)論時(shí)需要明確價(jià)值類型，避免評(píng)估委托人和其他報(bào)告使用人誤用評(píng)估結(jié)論。主要的價(jià)值類型包括市場(chǎng)價(jià)值，投資價(jià)值，在用價(jià)值，清算價(jià)值，殘余價(jià)值等。 四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（六）價(jià)值類型 四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（七）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè) 任何一門(mén)學(xué)科的建立都離不開(kāi)假設(shè)。相應(yīng)的理論體系和方法體系也都建立在一系列假設(shè)前提基礎(chǔ)之上。和其他學(xué)科一樣，資產(chǎn)評(píng)估作為一門(mén)獨(dú)立的學(xué)科也有自己的假

15、設(shè)。資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是指對(duì)資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中某些未被確切認(rèn)識(shí)的事物，根據(jù)客觀的正常情況或發(fā)展趨勢(shì)所作的合乎情理的推斷。資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論成立的前提條件。 四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)（七）資產(chǎn)評(píng)估假設(shè) 任務(wù)一小結(jié)：一、資產(chǎn)評(píng)估的定義是什么？二、資產(chǎn)評(píng)估的作用有哪些？三、簡(jiǎn)單闡述資產(chǎn)評(píng)估的基本理論 四、資產(chǎn)評(píng)估的基本事項(xiàng)包括哪些？任務(wù)一小結(jié)：任務(wù)二資產(chǎn)評(píng)估的方法（ ）一、市場(chǎng)法二、收益法三、成本法任務(wù)二資產(chǎn)評(píng)估的方法（ ）一、市場(chǎng)法 一、市場(chǎng)法市場(chǎng)法：基于市場(chǎng)上同類或類似產(chǎn)品的近期交易價(jià)格，經(jīng)過(guò)直接比較或類比分析達(dá)到估算資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估目的。資產(chǎn)法應(yīng)用的前提包括：一是具有活躍的公開(kāi)市場(chǎng)；二是公開(kāi)市場(chǎng)上具

16、有可比的資產(chǎn)或交易活動(dòng)。 一、市場(chǎng)法市場(chǎng)法：基于市場(chǎng)上同類或類似產(chǎn)品的近期交易價(jià) 一、市場(chǎng)法基本步驟： 一、市場(chǎng)法基本步驟： 一、市場(chǎng)法第一步：選擇參照物。市場(chǎng)法基于市場(chǎng)上同類或類似產(chǎn)品的近期交易價(jià)格估算資產(chǎn)價(jià)值，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)首先要確定參照物。運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，參照物的選擇對(duì)評(píng)估結(jié)果有著重要影響。事實(shí)上，參照物的成交價(jià)格不僅僅是參照物自身價(jià)值的體現(xiàn)，還會(huì)受到買(mǎi)賣(mài)雙方交易地位，交易動(dòng)機(jī)，交易時(shí)限等因素的影響。因此，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)盡可能選擇多個(gè)參照物以減少交易中的特殊因素和偶然因素對(duì)成交價(jià)格以及評(píng)估值的影響。 一、市場(chǎng)法第一步：選擇參照物。市場(chǎng)法基于市場(chǎng)上同類或類 一

17、、市場(chǎng)法第二步：在評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間選擇比較因素。影響資產(chǎn)價(jià)值的因素包括資產(chǎn)性質(zhì)、功能、規(guī)模、市場(chǎng)條件等。不同資產(chǎn)的價(jià)值對(duì)于這些影響因素的敏感度不一樣。比如食品的價(jià)格受到口味，營(yíng)養(yǎng)等因素的影響；手機(jī)的價(jià)格受到功能，外觀等因素的影響。所以，用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，我們需要選擇那些對(duì)資產(chǎn)價(jià)值有重要影響的因素作為對(duì)比指標(biāo)。 一、市場(chǎng)法第二步：在評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間選擇比較因素。 一、市場(chǎng)法第三步：指標(biāo)對(duì)比和量化差異。根據(jù)第二步確定的對(duì)比指標(biāo)，評(píng)估專業(yè)人員將參照物和被評(píng)估資產(chǎn)的指標(biāo)進(jìn)行比較，并量化兩者的差異。例如，影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的指標(biāo)包括地理位置，交易時(shí)間，建筑特征，交易情形等。參照物和被評(píng)估資產(chǎn)處

18、于同一地理位置，但是交易時(shí)間，建筑特征，交易情形不同。此時(shí)，評(píng)估專業(yè)人員需要將參照物和被評(píng)估資產(chǎn)在交易時(shí)間，建筑特征，交易情形上的不同進(jìn)行數(shù)量化和貨幣化。 一、市場(chǎng)法第三步：指標(biāo)對(duì)比和量化差異。根據(jù)第二步確定的 一、市場(chǎng)法第四步：分析確定已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)之間的差異。市場(chǎng)法基于市場(chǎng)上同類或類似產(chǎn)品的近期交易價(jià)格估算資產(chǎn)價(jià)值。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)第三步中數(shù)量化和貨幣化的指標(biāo)差異對(duì)參照物的價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，得到被評(píng)估資產(chǎn)的初步評(píng)估結(jié)果。 一、市場(chǎng)法第四步：分析確定已經(jīng)量化的對(duì)比指標(biāo)之間的差異 一、市場(chǎng)法第五步：綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。如前文所述，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值時(shí)盡可能選擇多個(gè)參照物以減少交易中的

19、特殊因素和偶然因素對(duì)成交價(jià)格以及評(píng)估值的影響。在運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估專業(yè)人員會(huì)選擇多個(gè)參照物，對(duì)各個(gè)參照物進(jìn)行指標(biāo)對(duì)比和量化差異后，會(huì)形成多個(gè)初步評(píng)估結(jié)果。接下來(lái)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)對(duì)參照物的把握和被評(píng)估資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，確定最后的評(píng)估值。 一、市場(chǎng)法第五步：綜合分析確定評(píng)估結(jié)果。如前文所述，運(yùn)一、市場(chǎng)法市場(chǎng)法現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法功能價(jià)值類比法價(jià)格指數(shù)法成新率價(jià)格調(diào)整法一、市場(chǎng)法市場(chǎng)法現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法功能價(jià)值類比法價(jià)格指數(shù)法 一、市場(chǎng)法（一）現(xiàn)行市價(jià)法當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)本身具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格或者參照物具有現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)候，此時(shí)，可以用被評(píng)估資產(chǎn)和參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格作為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)

20、值。比如，黃金、白銀等貴金屬具有公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，所以可以用評(píng)估基準(zhǔn)日的收盤(pán)價(jià)作為評(píng)估價(jià)值。 一、市場(chǎng)法（一）現(xiàn)行市價(jià)法 一、市場(chǎng)法（二）市價(jià)折扣法市價(jià)折扣法以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，結(jié)合被評(píng)估資產(chǎn)與參照物在銷(xiāo)售條件，銷(xiāo)售時(shí)間，銷(xiāo)售數(shù)量等方面的差異后，按照評(píng)估專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)，設(shè)定一個(gè)價(jià)格折扣率來(lái)估算被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。按照市場(chǎng)折扣法，被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算公式如下：評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=參照物成交價(jià)格（1-折扣率） 一、市場(chǎng)法（二）市價(jià)折扣法 一、市場(chǎng)法（三）功能價(jià)值類比法功能價(jià)值類比法以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，結(jié)合被評(píng)估資產(chǎn)與參照物在使用功能上的差異后估算被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。資產(chǎn)的價(jià)值與其功能之間的關(guān)系可以分為線

21、性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系。 一、市場(chǎng)法（三）功能價(jià)值類比法 一、市場(chǎng)法（三）功能價(jià)值類比法資產(chǎn)的價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系通常是由于兩者生產(chǎn)能力不同，因此在這種情況下，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算公式如下：評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格是100萬(wàn)，年生產(chǎn)能力是100噸。評(píng)估對(duì)象的年生產(chǎn)能力是120噸。在不考慮其他因素的情況下，此時(shí)評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=100120/100 =120萬(wàn)。 一、市場(chǎng)法（三）功能價(jià)值類比法 一、市場(chǎng)法（三）功能價(jià)值類比法資產(chǎn)的價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系通常是因?yàn)橐?guī)模經(jīng)濟(jì)效益的原因，因此在這種情況下，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算公式如下：評(píng)估資產(chǎn)價(jià)

22、值=參照物成交價(jià)格（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）X，在本公式中，X是功能價(jià)格指數(shù)。比如，參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格是100萬(wàn)，年生產(chǎn)能力是100噸。評(píng)估對(duì)象的年生產(chǎn)能力是120噸。該類資產(chǎn)的功能價(jià)格指數(shù)是0.7。在不考慮其他因素的情況下，此時(shí)評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=100（120100）0.7=113.61萬(wàn)。 一、市場(chǎng)法（三）功能價(jià)值類比法 一、市場(chǎng)法（四）價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，基于參照物的成交時(shí)間和被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日的時(shí)間間隔引起的價(jià)格變化對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響，利用價(jià)格變動(dòng)指數(shù)或價(jià)格指數(shù)調(diào)整參照物成交價(jià)格，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。按照價(jià)格指數(shù)法，評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算公

23、式如下所示。被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=參照物交易價(jià)格（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=參照物交易價(jià)格價(jià)格指數(shù) 一、市場(chǎng)法（四）價(jià)格指數(shù)法 一、市場(chǎng)法（四）價(jià)格指數(shù)法例如，某資產(chǎn)在2020年6月底進(jìn)行評(píng)估，該類資產(chǎn)在2020年1月份的正常成交價(jià)格是100萬(wàn)元，2020年上半年該類資產(chǎn)價(jià)格上漲了10%。被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=參照物交易價(jià)格（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）=100（1+10%）=110比如，某資產(chǎn)在2020年6月底進(jìn)行評(píng)估，該類資產(chǎn)在2020年1月份的正常成交價(jià)格是100萬(wàn)元，2020年上半年1-6月份，該類資產(chǎn)的環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別是101%，103%，104%，102%，99%。被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=參照物交易價(jià)格

24、價(jià)格指數(shù)=100101%103%104%102%99%=109.25 一、市場(chǎng)法（四）價(jià)格指數(shù)法 一、市場(chǎng)法（五）成新率價(jià)格調(diào)整法成新率價(jià)格調(diào)整法以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，結(jié)合被評(píng)估資產(chǎn)與參照物在新舊程度上的差異后估算被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=參照物成交價(jià)格評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率其中，資產(chǎn)的成新率=資產(chǎn)的尚可使用年限/(資產(chǎn)的已使用年限+資產(chǎn)的尚可使用年限)比如，參照物在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格是100萬(wàn)，成新率是9成。評(píng)估對(duì)象的成新率是8成。在不考慮其他因素的情況下，此時(shí)評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=100(80%)/(90%) =88.89萬(wàn)。 一、市場(chǎng)法（五）成新率價(jià)格調(diào)整法 一、市場(chǎng)法（六）市

25、場(chǎng)售價(jià)類比法市場(chǎng)售價(jià)類比法以參照物成交價(jià)格為基礎(chǔ)，結(jié)合被評(píng)估資產(chǎn)與參照物在功能、市場(chǎng)條件和銷(xiāo)售時(shí)間上的差異后估算被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的差異不僅僅體現(xiàn)在一個(gè)方面時(shí)，我們可以用市場(chǎng)售價(jià)類比法。評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=參照物售價(jià)+功能差異值+時(shí)間差異值+交易情形差異值 一、市場(chǎng)法（六）市場(chǎng)售價(jià)類比法 二、收益法收益法通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值估算資產(chǎn)價(jià)值。前提條件包括：1.合理預(yù)測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的收益； 2.估計(jì)折現(xiàn)率； 3.確定資產(chǎn)取得收益的時(shí)限。 二、收益法收益法通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值估算 二、收益法基本步驟： 二、收益法基本步驟： 二、收益法收益法通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)

26、未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值估算資產(chǎn)價(jià)值。前提條件包括：1.合理預(yù)測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的收益； 2.估計(jì)折現(xiàn)率； 3.確定資產(chǎn)取得收益的時(shí)限。 二、收益法收益法通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值估算 二、收益法（一）收益額資產(chǎn)評(píng)估中的收益額有兩個(gè)比較明確的特點(diǎn)：1.收益額不是資產(chǎn)的歷史收益或現(xiàn)時(shí)收益而是資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益。2.收益額是未來(lái)收益，不一定是資產(chǎn)的實(shí)際收益，而是一種客觀收益。 二、收益法（一）收益額 二、收益法（一）收益額一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)的預(yù)期收益額有三種類型：凈利潤(rùn)，凈現(xiàn)金流量和利潤(rùn)總額。凈利潤(rùn)是指企業(yè)一段時(shí)間的利潤(rùn)總額減去所得稅后的余額，也就是企業(yè)的稅后利潤(rùn)。凈現(xiàn)金流量指企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)，現(xiàn)金及現(xiàn)金

27、等價(jià)物的流入減去流出后的余額，反映了企業(yè)本期內(nèi)凈增加或凈減少的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)數(shù)額。利潤(rùn)總額指企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)通過(guò)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所實(shí)現(xiàn)的最終財(cái)務(wù)成果。 二、收益法（一）收益額 二、收益法（二）折現(xiàn)率通俗的講，折現(xiàn)率是將資產(chǎn)預(yù)期未來(lái)收益額折算成現(xiàn)值的比例。從本質(zhì)上講，折現(xiàn)率是在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，投資者對(duì)投資所期望的回報(bào)率，折現(xiàn)率是一種期望投資回報(bào)率。折現(xiàn)率是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的。無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是任何投資者都可以投資并且都能夠獲得的投資報(bào)酬率。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的一種補(bǔ)償，指超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的投資回報(bào)率。 二、收益法（二）折現(xiàn)率二、收益法折現(xiàn)率加和法資本資產(chǎn)定價(jià)模型資本成本加權(quán)法市場(chǎng)

28、法二、收益法折現(xiàn)率加和法資本資產(chǎn)定價(jià)模型資本成本加權(quán)法市場(chǎng)法 二、收益法（二）折現(xiàn)率1.加和法加和法：因?yàn)檎郜F(xiàn)率是由無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率組成的，所以可以分別求得無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的數(shù)值，然后將兩者相加計(jì)算折現(xiàn)率。實(shí)務(wù)中，我們以政府債券收益率作為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率的替代值。風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率包含兩部分風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和被評(píng)估資產(chǎn)的特定風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)務(wù)中， 量化被評(píng)估資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率非常困難，需要評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)資產(chǎn)的具體情況確定。 二、收益法（二）折現(xiàn)率 二、收益法（二）折現(xiàn)率2.資本資產(chǎn)定價(jià)模型資本資產(chǎn)定價(jià)模型通過(guò)系數(shù)量化風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。其計(jì)算公式是：R=RF+（RM-RF）R被評(píng)估對(duì)象所在行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

29、也就是折現(xiàn)率RF無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率RM市場(chǎng)平均收益率風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)RM-RF系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 二、收益法（二）折現(xiàn)率 二、收益法（二）折現(xiàn)率3.資本成本加權(quán)法資本成本加權(quán)法以企業(yè)的各種資本在企業(yè)全部資本中所占的比重為權(quán)數(shù)，對(duì)各種長(zhǎng)期資金的資本成本加權(quán)平均計(jì)算出資本總成本。折現(xiàn)率=長(zhǎng)期負(fù)債占資產(chǎn)總額的比重長(zhǎng)期負(fù)債利息率（1-所得稅稅率）+所有者權(quán)益占資產(chǎn)總額的比重投資報(bào)酬率 二、收益法（二）折現(xiàn)率 二、收益法（二）折現(xiàn)率4.市場(chǎng)法市場(chǎng)法通過(guò)尋找與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，用該資產(chǎn)的收益率倒求出被評(píng)估資產(chǎn)的折現(xiàn)率。被評(píng)估資產(chǎn)的折現(xiàn)率=（_(i=1)n樣本資產(chǎn)的收益率/樣本資產(chǎn)價(jià)格）n 二、收益法（

30、二）折現(xiàn)率 二、收益法（三）收益期限收益期限是資產(chǎn)具有獲利能力并能夠產(chǎn)生凈收益的持續(xù)時(shí)間，通常以年為時(shí)間單位。收益期限由評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)資產(chǎn)效能，獲利能力，損耗情形，以及其他條件加以確定。收益期限可以分為有限期和無(wú)限期兩類。通常情況下，資產(chǎn)使用較正常，沒(méi)有對(duì)資產(chǎn)的使用年限進(jìn)行限定，并且資產(chǎn)可以通過(guò)延續(xù)方式永續(xù)使用，此時(shí)可以假定收益期限為無(wú)限期。如果資產(chǎn)的收益期限受到法律、合同等規(guī)定的限制，則應(yīng)以法律、合同規(guī)定的年限為收益期限。 二、收益法（三）收益期限 三、成本法成本法是通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)已經(jīng)存在的各種貶值，并將各種貶值從重置成本中扣除而得到被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

31、評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值 三、成本法成本法是通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，然后估測(cè)被 三、成本法使用成本法的前提條件包括三個(gè)：1.被評(píng)估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)；2.被評(píng)估資產(chǎn)必須是可再生，可復(fù)制的資產(chǎn)；3.具備可利用的歷史資料。 三、成本法使用成本法的前提條件包括三個(gè)： 三、成本法具體步驟： 三、成本法具體步驟： 三、成本法（一）重置成本重置成本重置核算法價(jià)格指數(shù)法功能價(jià)值類比法 三、成本法（一）重置成本重置成本重置核算法價(jià)格指數(shù)法功能價(jià) 三、成本法1重置核算法 重置核算法也稱為細(xì)節(jié)分析法、核算法，是按照資產(chǎn)成本的構(gòu)成，重新計(jì)算取得資產(chǎn)所需的各項(xiàng)成本費(fèi)用，累加

32、這些成本費(fèi)用，最后得到資產(chǎn)價(jià)值的方法。（一）重置成本 三、成本法1重置核算法（一）重置成本 三、成本法2價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)法是將被評(píng)估資產(chǎn)的歷史成本利用價(jià)格變動(dòng)指數(shù)調(diào)整為重置成本的一種方法。重置成本=資產(chǎn)的歷史成本價(jià)格指數(shù)或者重置成本=資產(chǎn)的歷史成本（1+價(jià)格變動(dòng)指數(shù)）價(jià)格指數(shù)法適用于無(wú)法獲得被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)或者參照物的現(xiàn)行市價(jià)的情形。（一）重置成本 三、成本法2價(jià)格指數(shù)法（一）重置成本 三、成本法3功能價(jià)值類比法功能價(jià)值類比法通過(guò)估測(cè)資產(chǎn)的功能與價(jià)格之間的線性關(guān)系或指數(shù)關(guān)系，利用這種關(guān)系，基于被評(píng)估資產(chǎn)的功能從而確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。（一）重置成本 三、成本法3功能價(jià)值類比法（一）重置成

33、本 三、成本法3功能價(jià)值類比法資產(chǎn)的價(jià)值與其功能呈線性關(guān)系通常是由于兩者生產(chǎn)能力不同，因此在這種情況下，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算公式如下：評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力比如，重新購(gòu)買(mǎi)一臺(tái)機(jī)器設(shè)備其市場(chǎng)價(jià)格是100萬(wàn)，年生產(chǎn)能力是100噸。評(píng)估對(duì)象的年生產(chǎn)能力是120噸。在不考慮其他因素的情況下，此時(shí)評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=100120/100 =120萬(wàn)。（一）重置成本 三、成本法3功能價(jià)值類比法（一）重置成本 三、成本法3功能價(jià)值類比法資產(chǎn)的價(jià)值與其功能呈指數(shù)關(guān)系通常是因?yàn)橐?guī)模經(jīng)濟(jì)效益的原因，因此在這種情況下，被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算公式如下：評(píng)估資產(chǎn)重置成本=參照物重

34、置成本（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力）X，在本公式中，X是功能價(jià)格指數(shù)。比如，重新購(gòu)買(mǎi)一臺(tái)機(jī)器設(shè)備其市場(chǎng)價(jià)格是100萬(wàn)，年生產(chǎn)能力是100噸。評(píng)估對(duì)象的年生產(chǎn)能力是120噸。該類資產(chǎn)的功能價(jià)格指數(shù)是0.7。在不考慮其他因素的情況下，此時(shí)評(píng)估資產(chǎn)的重置成本=100（120100）0.7=113.61萬(wàn)。（一）重置成本 三、成本法3功能價(jià)值類比法（一）重置成本 三、成本法（二）實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值，也被稱為有形損耗貶值，指資產(chǎn)由于運(yùn)行中的磨損和暴露在自然環(huán)境中，造成資產(chǎn)實(shí)體形態(tài)發(fā)生損耗，引起貶值。實(shí)體性貶值的計(jì)算方法主要包括觀察法、使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法。 三、成本法（二）實(shí)體性貶值 三、成本法

35、（二）實(shí)體性貶值1.觀察法觀察法是由工程技術(shù)人員對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，結(jié)合工程技術(shù)人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，確定資產(chǎn)的成新率從而估計(jì)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值的方法。實(shí)體性貶值=重置成本實(shí)體性貶值率例，某被評(píng)估資產(chǎn)于2018年1月1號(hào)購(gòu)入，購(gòu)置成本為10萬(wàn)元。2020年1月1號(hào)，同型號(hào)的資產(chǎn)全新購(gòu)置價(jià)格為14萬(wàn)。經(jīng)過(guò)工程技術(shù)人員鑒定，被評(píng)估資產(chǎn)由于磨損造成的貶值率是10%。在不考慮其他因素的條件下，該資產(chǎn)的實(shí)體性貶值計(jì)算如下：實(shí)體性貶值=重置成本實(shí)體性貶值率=1410%=1.4萬(wàn)元 三、成本法（二）實(shí)體性貶值 三、成本法（二）實(shí)體性貶值2.使用年限法使用年限法是通過(guò)計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限與其總使用

36、年限的比值確定實(shí)體貶值率，從而估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限總使用年限實(shí)體性貶值=重置成本實(shí)體性貶值率例，某被評(píng)估資產(chǎn)已使用2年，預(yù)計(jì)尚可使用8年。目前，該型號(hào)的資產(chǎn)全新的市場(chǎng)價(jià)值是100萬(wàn)。在不考慮其他因素的條件下，該資產(chǎn)的實(shí)體性貶值計(jì)算如下：實(shí)體性貶值率=實(shí)際已使用年限總使用年限=210=20%實(shí)體性貶值=重置成本實(shí)體性貶值率=10020%=20萬(wàn) 三、成本法（二）實(shí)體性貶值 三、成本法（二）實(shí)體性貶值3.修復(fù)費(fèi)用法費(fèi)用修復(fù)法通過(guò)確定恢復(fù)資產(chǎn)功能所需要的修理費(fèi)用金額估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。 三、成本法（二）實(shí)體性貶值 三、成本法（二）實(shí)體性貶值3.修復(fù)費(fèi)用法費(fèi)用修復(fù)法通過(guò)

37、確定恢復(fù)資產(chǎn)功能所需要的修理費(fèi)用金額估測(cè)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值。 三、成本法（二）實(shí)體性貶值 三、成本法（三）功能性貶值功能性貶值指由于技術(shù)進(jìn)步而引起原有資產(chǎn)的功能相對(duì)落后造成的資產(chǎn)價(jià)值損失。資產(chǎn)功能性貶值的計(jì)算步驟如下所示：第一步：比較被評(píng)估資產(chǎn)和功能相同的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本；第二步：計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)和新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本差額，確定凈超額運(yùn)營(yíng)成本；第三步：估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余使用壽命；第四步：以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余使用年限中的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)。被評(píng)估資產(chǎn)功能性貶值額=（被評(píng)估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)系數(shù)） 三、成本法（三）功能性貶值 三、成本法（四）經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值是設(shè)備外部因素引起的

38、設(shè)備價(jià)值貶值，如設(shè)備所生產(chǎn)的產(chǎn)品滯銷(xiāo)、原材料價(jià)格上升、競(jìng)爭(zhēng)加劇等，其最終表現(xiàn)為設(shè)備的利用率下降、收益額減少。經(jīng)濟(jì)性貶值的估算方法包括直接計(jì)算法和間接計(jì)算法。 三、成本法（四）經(jīng)濟(jì)性貶值 三、成本法（四）經(jīng)濟(jì)性貶值1.直接計(jì)算法直接計(jì)算法計(jì)算因收益額減少所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值。直接計(jì)算法下，我們需要估算在資產(chǎn)預(yù)計(jì)使用年限內(nèi)各年度的經(jīng)濟(jì)性貶值，并將其按一定的折現(xiàn)率折現(xiàn)。 三、成本法（四）經(jīng)濟(jì)性貶值 三、成本法（四）經(jīng)濟(jì)性貶值2.間接計(jì)算法間接計(jì)算法計(jì)算因資產(chǎn)利用率下降所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值率=【1-（資產(chǎn)預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）X】X規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)，實(shí)踐中一般采用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，

39、數(shù)值選取在0.6-0.7之間。成本法是資產(chǎn)評(píng)估的基本方法，充分考慮了資產(chǎn)的損耗，使得評(píng)估結(jié)果能更客觀的反映出投資者愿意為其付出的平均價(jià)格。但是使用成本法需要估算三種貶值，有一定的主觀性，并且成本法不能從未來(lái)的角度反應(yīng)資產(chǎn)能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)的收益。 三、成本法（四）經(jīng)濟(jì)性貶值任務(wù)二小結(jié)任務(wù)二小結(jié)任務(wù)三資產(chǎn)評(píng)估的程序一、明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)二、訂立業(yè)務(wù)委托合同三、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃四、進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查五、收集整理評(píng)估資料六、評(píng)定估算形成結(jié)論七、編制出具評(píng)估報(bào)告八、整理歸集評(píng)估檔案任務(wù)三資產(chǎn)評(píng)估的程序一、明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)五、收集整理評(píng)估一、明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)分析和評(píng)價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)承接

40、業(yè)務(wù)的專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一、明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)分析和一、明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)分析和評(píng)價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)的專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（1）委托人、產(chǎn)權(quán)持有人和委托人以外的其他評(píng)估報(bào)告產(chǎn)權(quán)持有人；（2）評(píng)估目的； (3）評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍；（4）價(jià)值類型；（5）評(píng)估基準(zhǔn)日；（6）評(píng)估報(bào)告使用范圍；（7）評(píng)估報(bào)告提交期限和方式；（8）評(píng)估服務(wù)費(fèi)及支付方式；（9）其他需要明確的事項(xiàng)一、明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)分析和一、明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)分析和評(píng)價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)承接業(yè)務(wù)的專業(yè)能力、獨(dú)立性和業(yè)

41、務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（1）專業(yè)能力；（2）獨(dú)立性； (3）業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；一、明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)分析和二、訂立業(yè)務(wù)委托合同資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托人訂立的，明確評(píng)估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)，約定雙方的權(quán)力、義務(wù)、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決方式等內(nèi)容的合同。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同一般采用書(shū)面形式。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在確定受理評(píng)估業(yè)務(wù)之后與委托人訂立評(píng)估委托合同。資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人簽字并加蓋資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)印章。簽訂資產(chǎn)評(píng)估委托合同后，發(fā)現(xiàn)合同事項(xiàng)存在異議或者合同中約定的條款發(fā)生變化時(shí)，在法律允許的范圍內(nèi)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可以與委托人簽訂補(bǔ)充合同或者變更合同或者重新簽訂合同。二

42、、訂立業(yè)務(wù)委托合同資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)委托合同是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委二、訂立業(yè)務(wù)委托合同合同內(nèi)容：1.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人的名稱、住所、聯(lián)系人及聯(lián)系方式；2.評(píng)估目的；3.評(píng)估對(duì)象和范圍；4.評(píng)估基準(zhǔn)日；5.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍；6.資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告提交期限和方式；7.評(píng)估服務(wù)費(fèi)相關(guān)的內(nèi)容，包括金額，支付方式，支付時(shí)間等；8.資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托人的權(quán)力和義務(wù)；9.簽約各方的違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等；10.合同當(dāng)事人簽字或蓋章的時(shí)間；11.合同當(dāng)事人簽字或蓋章的地點(diǎn)。二、訂立業(yè)務(wù)委托合同合同內(nèi)容：三、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃編制的總體要求包括兩個(gè)方面：1.根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況如評(píng)估目的、評(píng)估基準(zhǔn)日等編

43、制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；2.根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的內(nèi)容確定資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃的繁簡(jiǎn)程度，大型的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目涉及的工作量大，人員多，所以需要編制詳盡的資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，簡(jiǎn)單的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目也應(yīng)簡(jiǎn)化資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃。三、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃編制的總體要求包括兩個(gè)方面：三、編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃一般情況下，資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃包括評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施的主要過(guò)程，時(shí)間進(jìn)度和人員安排等內(nèi)容。實(shí)施過(guò)程包括現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、收集評(píng)估資料、評(píng)定估算、編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告等。時(shí)間進(jìn)度安排需要考慮評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施過(guò)程，評(píng)估業(yè)務(wù)的難易程度，以及評(píng)估報(bào)告的提交期限等因素。人員安排需要考慮評(píng)估項(xiàng)目的資產(chǎn)狀況，評(píng)估業(yè)務(wù)的實(shí)施步驟，評(píng)估人員的技能水平等因素確定。三、編制資產(chǎn)

44、評(píng)估計(jì)劃一般情況下，資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃包括評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)施四、進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是在法律允許的范圍內(nèi)，由評(píng)估專業(yè)人員通過(guò)勘察、詢問(wèn)、核對(duì)等手段，收集資產(chǎn)狀況信息，對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行全面了解，客觀評(píng)價(jià)?，F(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是了解資產(chǎn)狀況的重要方法，不能由其他方法替代。四、進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查是在法律允許的范圍內(nèi)，由評(píng)估專四、進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的方法包括逐項(xiàng)調(diào)查和抽樣調(diào)查兩種。逐項(xiàng)調(diào)查是逐項(xiàng)核實(shí)、勘查資產(chǎn)評(píng)估范圍內(nèi)的所有資產(chǎn)和負(fù)債的方法。逐項(xiàng)調(diào)查這種方法適用于資產(chǎn)數(shù)量少，單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值大，存在管理不善風(fēng)險(xiǎn)，并且無(wú)法從其他途徑獲得評(píng)估證據(jù)的情形。抽樣調(diào)查是按照一定的程序，從全體研究對(duì)象中選取一部分進(jìn)行調(diào)查獲取數(shù)據(jù)，

45、并以此對(duì)全體研究對(duì)象做出推斷的方法。對(duì)于無(wú)條件采用逐項(xiàng)調(diào)查的資產(chǎn)和負(fù)債，可以采用抽樣調(diào)查。四、進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的方法包括逐項(xiàng)調(diào)查和抽樣調(diào)查兩五、收集整理評(píng)估資料 為了從眾多的資料中篩選出合格的資料，保證評(píng)估結(jié)果的合理性，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員需要查驗(yàn)評(píng)估過(guò)程中獲得的資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估 資料的特點(diǎn)選擇合適的方法對(duì)評(píng)估資料進(jìn)行核查驗(yàn)證。對(duì)評(píng)估資料進(jìn)行核查驗(yàn)資的方法包括觀察、詢問(wèn)、書(shū)面審查、實(shí)地調(diào)查、查詢、函證、復(fù)核等。 對(duì)于超出資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員能力范疇的事項(xiàng)，評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)委托或要求委托人委托其他專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜页鼍咭庖?jiàn)；對(duì)于其他客觀原因?qū)е聼o(wú)法核實(shí)和查驗(yàn)

46、的事項(xiàng)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)在工作底稿中說(shuō)明，并且分析該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。五、收集整理評(píng)估資料 為了從眾多的資料中篩選六、評(píng)定估算形成結(jié)論 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在明確業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，訂立業(yè)務(wù)委托合同，編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃，進(jìn)行評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，收集整理評(píng)估資料之后，需要對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)定估算并形成結(jié)論。本程序包括選擇評(píng)估方法和形成評(píng)估結(jié)論等具體工作。 資產(chǎn)評(píng)估的方法包括收益法、市場(chǎng)法和成本法及衍生方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)選擇適合的評(píng)估方法。 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在運(yùn)用合適的評(píng)估方法評(píng)估資產(chǎn)形成初步評(píng)估結(jié)論之后，需要對(duì)初步評(píng)估結(jié)論進(jìn)行分析，確定評(píng)估結(jié)論的合理性。綜合考慮評(píng)估目的、價(jià)值類型、評(píng)估對(duì)象等因素，確定最終的評(píng)估結(jié)論。 六、評(píng)定估算形成結(jié)論 資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在明確業(yè)七、編制出具評(píng)估報(bào)告編制評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核評(píng)估報(bào)告與委托人或相關(guān)當(dāng)事人溝通提交評(píng)估報(bào)告七、編制出具評(píng)估報(bào)告編制評(píng)估報(bào)告內(nèi)部審核評(píng)估報(bào)告與委托人或八、整理歸集評(píng)估檔案 整理歸集評(píng)估檔案是資產(chǎn)評(píng)估程序的重要組成部分，是評(píng)估工作中不可忽視的環(huán)節(jié)。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日后90天內(nèi)整理工作底稿，并與其他相關(guān)資料形成評(píng)估工作檔