某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件

1、某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件 為北城建造一座品質(zhì)居所！【既巨隆真諦營銷策略創(chuàng)意提案】 為北城建造一座品質(zhì)居所！六、大事盤點七、商業(yè)空間八、鎖定目標客戶九、項目定位十、項目營銷策略目 錄一、項目概述二、應市而出三、生活配套四、項目Swot分析五、市場分析六、大事盤點目 錄一、項目概述【一 項目概述】【一 項目概述】【巨隆真諦】 Loft公寓 + 時尚配套 【巨隆真諦】 Loft公寓 + 時尚配套 【 項 目 名 稱 】：巨隆真諦（暫定名）【 項 目 位 置 】：項目位于西安市北城未央?yún)^(qū)龍首村，西臨未央 大道，東依大明宮遺址公園?！?項目所在區(qū)域】：項目地處未央?yún)^(qū)核心位置。

2、【 占 地 面 積 】：13畝8658平米【 容 積 率 】：5.5【 建筑規(guī)劃面積】：總建筑面積47669.05平米 公寓38669.05平米，占總面積81%。 補償面積：12400平米 實際可銷售面積：26269平米。 商業(yè)9000平米，占總面積19%?！?建 筑 規(guī) 劃 】：塔樓，兩棟高層，共17層， 公寓4-17層loft。 商業(yè)1-3層?！?項 目 名 稱 】：巨隆真諦（暫定名）項目經(jīng)濟概算【 項目建安成本 】：3.52612299億元【項目住宅部分銷售】：3.6677667億元（銷售均價按1.4萬元概算）【項目商業(yè)部分銷售】：1.95億元（銷售均價按2.5萬元概算）【 項目銷售額總

3、計 】：5.627667億元【 項目純利潤 】：2.10154401億元【 項目投資回報率 】：59.6%項目經(jīng)濟概算【 項目建安成本 】：3.52612299億【二 應市而出】 -Join the market【二 應市而出】 近幾年西安市的投資項目表明，不論是商業(yè)入住還是樓盤發(fā)展，不論是道路建設還是大型項目集中，未央新城即將和皇城并列，成為西安最重要的城市中心。市政府北遷西咸一體化加速經(jīng)濟開發(fā)區(qū)戰(zhàn)略地位提升北城 未來城市發(fā)展的方向 近幾年西安市的投資項目表明，不論是商業(yè)入住還是樓本案臨近區(qū)域板塊未央商圈遺址改造建材經(jīng)濟大明宮遺址公園本案本案臨近區(qū)域板塊未央商圈遺址改造大明宮遺址公園本案本案

4、所在商圈板塊本案本案所在商圈板塊本案雄踞地鐵2號線沿線 坐擁龍首村 北關雙站臺雄踞地鐵2號線沿線 坐擁龍首村 北關雙站臺【三 生活配套】【三 生活配套】 項目位于西安市龍首村，西臨未央大道，東臨大明宮國家遺址公園，坐擁龍首和北關雙商圈。我們以項目為原點， 看看現(xiàn)在有什么？ 未來有什么！ 項目位于西安市龍首村，西臨未央大【巨隆公寓】位于龍首、北關商圈中心生活配套非常完善【巨隆公寓】位于龍首、北關商圈中心生活配套非常完善遺憾的是：項目周邊缺少特色店遺憾的是：項目周邊缺少特色店中心位置本項目 龍首商圈西安老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 但是！ 這里地理位置十分優(yōu)越！不可復制 中心位置本項目 龍首商圈西安老城經(jīng)濟開發(fā)

5、區(qū) 但是！ 這里地【未來】令人向往的生活！購物天堂城市中心 大明宮遺址公園地鐵2號線 高檔社區(qū)文化中心【未來】令人向往的生活！購物天堂城市中心 大明宮遺址公園【四 項目Swot分析】【四 項目Swot分析】優(yōu)勢（Strength）交通便利 1商業(yè)、市政配套完善 2商、用、投一體化5國家級遺址公園近在咫尺 4發(fā)展較早，目標客戶穩(wěn)定 3優(yōu)勢（Strength）交通便利 1商業(yè)、市政配套完善 2商劣勢（Weakness）項目自身配套簡陋 1周邊景觀尚需時日3老的商業(yè)區(qū)，人群混雜 2品牌知名度、美譽度需打造4劣勢（Weakness）項目自身配套簡陋 1周邊景觀尚需時日機會（Opportunity）區(qū)域

6、配套完善 1項目升值潛力無限 2地理位置優(yōu)越 3區(qū)域戰(zhàn)略地位居高 4產(chǎn)品市場需求大 5機會（Opportunity）區(qū)域配套完善 1項目升值潛力無威脅（Threaten）大盤沖擊 1期房與現(xiàn)房之間的較量 2配套與公共設施的對比 3 總體來說，本項目位于重點區(qū)域的核心位置，因此在建設規(guī)劃符合需要市場需求的前提下，市場前景將非常廣闊。威脅（Threaten）大盤沖擊 1期房與現(xiàn)房之間的較量 2【五 市場分析】【五 市場分析】數(shù)字瞰市 數(shù) 據(jù) 公布值同比增長CPI.消費者物價指數(shù)2.6（上半年） PPI.生產(chǎn)者物價指數(shù)6% (上半年)GDP.國內(nèi)生產(chǎn)總值172840億元11.1%PMI.綜合性經(jīng)濟檢

7、測指數(shù)52.1（6月）-1.80%固定投資114187（億元）25.0%房價105.06（6月）5.06%貨幣供應663400億18.45%出口1374億美元18.45%外儲24542.75億美元15.14%FDI.對外直接投資81.32億元（5月）27.48%財政7917.66億（5月）20.5新增信貸6034億元（6月）-60.602010年上半年，國內(nèi)各類經(jīng)濟發(fā)展概況以上表明：國家城市經(jīng)濟實力穩(wěn)步增長，城市潛力日益彰顯。數(shù)字瞰市 數(shù) 據(jù) 公2010年上半年，西安各類經(jīng)濟發(fā)展概況數(shù)字瞰市 以上數(shù)據(jù)充分說明西安正處于消費結構加速升級的新階段，作為西部經(jīng)濟中心，并定位為“國際化大都市”及“一城

8、五軸八條生態(tài)帶”的城市規(guī)劃，經(jīng)濟增長的內(nèi)生動力在不斷增強，居民消費將從溫飽型向小康型升級，步入享受型、發(fā)展型，經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動了房屋的剛性需求，也促使了西安房地產(chǎn)市場發(fā)展的上升空間。這一切將對2011年西安經(jīng)濟的快速發(fā)展起到強有力的支撐。指 標公布值增 長固定資產(chǎn)投資1596.84億元 29.0%國有經(jīng)濟完成投資679.22億元97%商品房銷售面積608.2萬平方米37.2%商品房銷售額288.42億元49.4%全市進出口總值47.43億美元37%農(nóng)民人均純收入4046元16.4%生產(chǎn)總值（GDP）1372.44億元16.8%2010年上半年，西安各類經(jīng)濟發(fā)展概況數(shù)字瞰市 數(shù)字瞰市20092

9、010西安市年商品房銷售走勢圖數(shù)字瞰市20092010西安市年商品房銷售走勢圖數(shù)字瞰市 2010年最后一周，西安商品房市場概況 城 區(qū)數(shù) 量（套）面積區(qū)間（平米）在售均價（元/平米）城 東293136-1466288城 南714932-4437937城 西416936-1905819城 北558820-1906221城 內(nèi)32138-10610383高 新469730-3386697長 安435230-3305430 2010年即將收官，西安樓市既上演了一出“讓銷量飛”的劇目。本年度的最后一周，西安住宅銷量環(huán)比攀升3.77%。以上一切事實表明西安房地產(chǎn)市場基本健康。 剛性需求占據(jù)比重仍然較大。

10、 數(shù)字瞰市 2010年最后一周，西安商品房市場概況 城 區(qū)數(shù) 數(shù)字瞰市2010年第三季度，西安寫字樓市場概況 從西安市場走勢來看，自3季度開始西安樓市成交量逐步回暖，而房價在數(shù)次調(diào)控中并未應聲而降，反現(xiàn)持續(xù)增長之勢，推動了購房者入市的速度。在房價高位運行的情勢下，高端住宅項目成交量回落明顯，而適中價位房源更受市場追捧，政策調(diào)控難擋樓市交易繼續(xù)增長的勢頭分 項公布值增 長施工面積100710平方米36.19%竣工面積112178平方米96.21%新開工面積89327平方米18.18%數(shù)字瞰市2010年第三季度，西安寫字樓市場概況 從西安市數(shù)字瞰市 2010年第三季度，西安土地市場概況 類 別掛牌

11、宗數(shù)土地出讓面積住 宅221076250平方米商 業(yè)11256482.6平方米工 業(yè)5233461.9平方米綜 合483131.9平方米合 計421649326平方米 在土地供應方面，2010年西安土地供應增長19.2%。單從土地供應來看，預計明年住宅市場供應量充足。西安房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，吸引著眾多企業(yè)拿地熱情高漲，眾多央企、國企、上市企業(yè)等大型房企陸續(xù)謀地，將會進一步推動地價漲幅加快，企業(yè)拿地成本增加，一定程度決定著未來房價向上趨勢。數(shù)字瞰市 2010年第三季度，西安土地市場概況 類 別掛牌宗西安住宅市場概況 西安20092010年住宅比例 熱點板塊大明宮區(qū)域 重點區(qū)域城北區(qū) 成熟區(qū)域高

12、新區(qū) 西安住宅市場概況 西安20092010年住宅比例 熱西安住宅市場概況 西安住宅市場概況 西安住宅市場概況北城 城北在售樓盤分布區(qū)域圖西安住宅市場概況北城 城北在售樓盤分布區(qū)域圖項目名稱總建面容積率主力戶型主力面積銷售均價元/車位數(shù)量車位售價盛隆廣場10000006.5兩室、三室90-12056503000個13萬元時代家園37113.493.8兩室70-906400262個未定圣地亞哥1200004.0兩室906500200個12萬元偵祥寶庫700006.2兩室、一室45-906800200個未定頤鑫花園1600002.94兩室1206198270個13萬元唐樾六和坊1000002.73

13、三室、兩室90-130未定價450個未定宮園壹號4200006.3兩室8575001800個12萬元添景明居123264.2兩室88.84624055個未定市政馨苑940135.36兩室956600460個未定凱玄大廈56592.203.0兩室1106800314個15萬元大明宮寓56070.3714一室50-806600300個未定龍御花園500007.5兩室905800300個租賣未定城北在售重點樓盤分析 價格的攀升并沒有使得銷售額有所削減，一是剛需依舊旺盛，再是以房產(chǎn)保值增值的消費目的依然保持強勢盡頭。作為熱點區(qū)域，城北樓盤賣相極好。項目名稱總建面容積率主力主力銷售均價車位數(shù)量車位盛隆廣

14、場10A、供需方面，北城板塊市政府經(jīng)濟開發(fā)區(qū)供應量居首，消化情況亦良好；B、價格方面，受高檔住宅物業(yè)影響，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)較高，板塊整體價格出現(xiàn) 一定的波動，但幅度不大；C、戶型供應方面，兩房仍是主流，居家型特征明顯；D、本項目處于“西線一體”+關水經(jīng)濟+經(jīng)渭新區(qū)核心地段，片區(qū)形象高端， 配套完善，交通便利，同時周邊市場經(jīng)營戶眾多，為本項目奠定了良 好的客戶基礎。北城住宅市場小結 目前城北在售樓盤中，七成以上適合新生代們置業(yè)投資，這些項目的共同特點是：戶型面積較小、總價低、月供低、購房負擔較輕、以小戶型平層居多、具有基本的樓盤配套和環(huán)境。A、供需方面，北城板塊市政府經(jīng)濟開發(fā)區(qū)供應量居首，消化情況亦西

15、安住宅市場概況 2010年7月西安商業(yè)類物業(yè)成交為5.41萬，環(huán)比下滑22.47%，同比上漲53.53%與上半年月均成交量5.59萬基本持平。 以上說明，西安商業(yè)仍處于發(fā)展階段，也因此商業(yè)市場份額較大，同時升值空間也較大。 西安住宅市場概況 2010年7月西安商業(yè)類物城北關注度在日益提高成交均價相對有所提升 小 結 銷售面積在六城區(qū)中同比增長幅度最大 通過上述數(shù)據(jù)顯示城北關注度在日益提高成交均價相對有所提升 小 結 銷售面積【六 大事盤點】【六 大事盤點】1、市政府北遷以鳳城八路中央行政軸，形成以市級行政中心為核心，集商業(yè)、商務、辦公、居住為一體的“新城市”功能軸；1、市政府北遷以鳳城八路中央

16、行政軸，形成以市級行政中心為核心2、地鐵2號線即將開通2、地鐵2號線即將開通3、大明宮改造落成大明宮遺址公園大明宮建材家具城本案3、大明宮改造落成大明宮遺址公園大明宮建材家具城本案4、亞洲最大火車站 北客站落成4、亞洲最大火車站 北客站落成5、政策變遷時間人物及地點相關政策及關鍵領導人表態(tài)2010.1.15國十一條重申二套房貸首付不得低于40%、房源需一次性全部公開并明碼標價等。2010.4.14新國四條 一是抑制不合理住房需求；二是增加住房有效供給；三是加快保障性安居工程建設；四是加強市場監(jiān)管。2010.9.29 新國五條標志著二次調(diào)控大幕的拉開，顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)決心之堅定。2010.1

17、0.19 央行加息金融機構一年期存款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.56%；其他各檔次存貸款基準利率據(jù)此相應調(diào)整。2010.10.20西安實施首套房最低利率8.5折從2010年10月20日起，上年結轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.2個百分點，由現(xiàn)行的1.71%調(diào)整為1.91%。從政策角度來看，一方面國家對房地產(chǎn)行業(yè)嚴格的控制，對遏制房價過快上漲有一定的影響。另一方面作為地方經(jīng)濟支柱，地方政府對房地產(chǎn)的態(tài)度較曖昧，整體的宏觀環(huán)境對西安樓市利好因素較多，剛需力量依然有力，因此2010年的西安樓市

18、也和全國很多其他城市一樣，在樓市量價走高中，始終保持著“微笑曲線”。5、政策變遷時間人物及地點相關政策及關鍵領導人表態(tài)2010.6、靜觀北城西安開發(fā)重心逐步向東、向北轉(zhuǎn)移。高新區(qū)未央商圈大明宮遺址商圈 西安市行政中心的北遷，將為西安城市新中心的形成起到引領帶頭作用，西安的城市中心也將從“單中心”發(fā)展成為“雙中心”。 6、靜觀北城西安開發(fā)重心逐步向東、向北轉(zhuǎn)移。高新區(qū)未央商圈大大明宮規(guī)劃方案今日城北城北總體規(guī)劃西安市行政中心北遷、大明宮改造、地鐵2號線（龍首村）、火車北客站四大熱點匯集；城北房地產(chǎn)開發(fā)在眾多利好因素推動下，成為西安的焦點區(qū)域之一；區(qū)內(nèi)經(jīng)開區(qū)、行政區(qū)、大明宮三大板塊處在快速發(fā)展階段

19、； 眾多利好對該板塊的整體價值起到了直接拉升作用，同時并推動著城北房地產(chǎn)進入快速發(fā)展期！ 大明宮規(guī)劃方案今日城北城北總體規(guī)劃西安市行政中心北遷、大明宮城北板塊高新板塊曲江板塊浐灞板塊長安板塊西咸板塊成 熟 預 熱 發(fā) 展 高新板塊：高新區(qū)CBD、二次創(chuàng)業(yè)區(qū)；曲江板塊：旅游帶動、上風上水 ；城北板塊：北客運站、市政府、地鐵2號線、大明宮；浐灞板塊：生態(tài)濕地公園；長安板塊：大學城、科技園；世紀大道板塊：西咸一體化推進；城北總體規(guī)劃1 城市化加速推進，將帶動城北成為西安城市未來3-10年內(nèi)的熱點板塊；城高曲浐長西咸板塊成 熟 預 熱 發(fā) 展 西安新城市中心；西安市政府北遷；國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)；大興

20、新區(qū)形成互動促進投資和發(fā)展新的增值；西安的輕工業(yè)商貿(mào)走廊西安國際貿(mào)易中心所在地城市升級帶來商業(yè)的升級配套建設不斷完善升級漢長安城遺址公園建設城市大型配套工程建設千億市政配套建設；亞洲第一大火車站；地鐵2號線穿城而過；國家遺址公園大明宮。產(chǎn)業(yè)進行全面的轉(zhuǎn)型；由老居民區(qū)轉(zhuǎn)型為商貿(mào)新區(qū)；由棚戶區(qū)轉(zhuǎn)型為新居住區(qū)。人群全市化、西北化；區(qū)域的升級帶來人士的轉(zhuǎn)型商貿(mào)的發(fā)展形成全西北化商業(yè)建設規(guī)劃產(chǎn)業(yè)人群配套北城城北總體規(guī)劃2 在未來5年內(nèi)，城北將成為西安新的生活、投資、商業(yè)、經(jīng)濟的新城市中心；西安新城市中心；投資和發(fā)展新的增值；配套建設不斷完善升級千億城北市場綜述 市場發(fā)展情況：從整個西安樓市來看，城北板塊

21、的房地產(chǎn)具備較為鮮明的特征,屬于待開發(fā)區(qū)域，周邊配套不夠完善，作為城市中心開發(fā)區(qū)，本案具備很高的發(fā)展?jié)摿?，具備成為區(qū)域明星項目的潛質(zhì)，將是城北一張矚目的名片；中小面積暢銷：從2010年城北市場成交情況來看，60-110平米成為絕對主流；城北市場主力銷售戶型為兩房。其面積集中在60-90平米之間；中心價格高企：城北區(qū)市場均價在7000-8500價格段的銷量表現(xiàn)較為突顯。小戶型公寓未來稀缺：未來三年，片區(qū)內(nèi)住宅供應量約數(shù)百萬平米?？梢灶A見，未來5-10年，將有近20萬人陸續(xù)遷入該區(qū)域生活、工作，一個商業(yè)繁榮、文化勃興、人氣齊聚、生活配套完善、居住氛圍濃厚的中央政務區(qū)將會在這片活力充沛的土地上迅速崛

22、起。城北市場綜述 市場發(fā)展情況：從整個西安樓市來看，城北板塊的房從市場角度看待小戶型的現(xiàn)在和未來理性：購房者有沖動型轉(zhuǎn)向理智型，對產(chǎn)品的要求及其苛刻，如交通、周邊配套、公共空間裝修、環(huán)境、商業(yè)繁華等。產(chǎn)品：產(chǎn)品單一，周邊項目雖多，但loft公寓獨特，更多人去追求產(chǎn)品實用性及自由度 。致命因素：規(guī)模小，配套不完善。熱點：小戶型一直是年輕人和投資人的焦點，其滿足了自由空間又能帶來巨大投資價值，故受到一次置業(yè)群體及投資客的青睞。從市場角度看待小戶型的現(xiàn)在和未來理性：購房者有沖動型轉(zhuǎn)向理【七 商業(yè)空間】【七 商業(yè)空間】商業(yè)分析前提：商業(yè)定位與項目整體定位發(fā)展方向相符合； 商業(yè)定位與周邊規(guī)劃或周邊經(jīng)濟業(yè)

23、態(tài)相符合； 概念定位和商業(yè)形態(tài)上進一步提升；主題：提供重要商業(yè)展示、生活體驗型展示平臺； 注入休閑、時尚等多種元素，營造創(chuàng)意氛圍；作用：與周邊規(guī)劃的商業(yè)設施形成互補。范圍：點未央路、二環(huán)沿線所有入住企業(yè)、居住人士； 面龍首板塊及城北。目的：板塊中特有經(jīng)濟商圈。商業(yè)分析前提：商業(yè)定位與項目整體定位發(fā)展方向相符合；主題：提業(yè)態(tài)選擇 根據(jù)以上選擇標準我們建議可選擇的業(yè)態(tài)有：特色餐飲：茶餐廳、韓國料理、冰激凌；商務休閑會所：酒吧、水療、健身房、咖啡；品牌產(chǎn)品旗艦店：圖書、視像、音響產(chǎn)品體驗店、宜家家居；業(yè)態(tài)選擇 根據(jù)以上選擇標準我們建議可選擇的業(yè)態(tài)有：【八 鎖定目標客戶】【八 鎖定目標客戶】目標客戶詮

24、釋性格素描時尚元素行為特征行業(yè)預測1234目標客戶詮釋性格素描時尚元素行為特征行業(yè)預測1234性格素描獨立自主思維超前成熟穩(wěn)重信息時代奮斗激情崇尚簡約實用主義緊跟潮流性格素描獨立自主奮斗激情時尚元素電子產(chǎn)品時尚雜志動感地帶酒吧KTV網(wǎng)絡時代科技產(chǎn)品時尚元素電子產(chǎn)品行為特征創(chuàng)業(yè)奮斗旅游纖體娛樂購物品位消費泡吧K歌戶外運動熱愛自然現(xiàn)實主義行為特征創(chuàng)業(yè)奮斗泡吧K歌行業(yè)預測廣告?zhèn)髅浇鹑谧C券商業(yè)藝術網(wǎng)絡/IT機關公務員自由職業(yè)者服務行業(yè)旅游、酒店行業(yè)預測廣告?zhèn)髅綑C關公務員找對目標！購買者投資客自住客戶商務客戶看好高端服務式管理運營帶來的長期、穩(wěn)定收益；看好地段潛力，買入產(chǎn)品升值前瞻；對高端式服務理念住宅

25、前景充滿信心的投資者； 2535歲年輕夫妻或單身青年；有經(jīng)濟實力的都市白領；潮流生活引領者，講究生活情趣、自 由空間；擁有未來憧憬，享受區(qū)域環(huán)境帶來的便利性。外地駐西安的分支機構（駐西安主管居住用房）；以公司名義購買（私營企業(yè)主），作接待用途；部分自由職業(yè)人士，家庭辦公兼居住。找對目標！購買者投資客自住客戶商務客戶看好高端服務式管理運核心客戶定位自住客戶2535歲年輕夫妻或單身青年；城市中高收入的“白領”和“金領”；潮流生活引領者，講究生活情趣、追求自由空間；擁有未來憧憬，享受區(qū)域環(huán)境帶來的便利性；包括部分投資客戶，投資及暫時居住兩用。主要用途：過度自住，長線考慮投資升值前景！核心客戶定位自住

26、客戶2535歲年輕夫妻或單身青年；主要重要客戶定位投資客和商務性客戶投資客看好公寓前景（租客素質(zhì)高，支付能力強）；看好項目位于大明宮區(qū)域的投資者；其它部分機構投資者。用途：投資使用，追求未來的長久收益商務型客戶小型專業(yè)公司、企業(yè)辦事處、咨詢公司 ；五金建材、律師、教育機構等；外地企業(yè)及公司駐西安的分支機構；公司客戶（作為接待用途）；自由職業(yè)人士，家庭辦公兼居住。用途：追求高品質(zhì)、高便利性的生活空間。重要客戶定位投資客和商務性客戶投資客看好公寓前景（租客小 結小型企業(yè)商務占5%投資者占35%自住者占60%優(yōu)勢地段，過渡為投資者據(jù)本章節(jié)上述觀點得出地理位置優(yōu)越看好發(fā)展及升值空間小 結小型企業(yè)商務投

27、資者占35%自住者占60%優(yōu)勢地段，【九 項目定位】【九 項目定位】精裝loft公寓時尚配套商業(yè)精裝時尚品質(zhì)、尊貴、潮流、時尚生活家居館項目開發(fā)主體品質(zhì)、尊貴、潮流、時尚項目開發(fā)主體【項目目標】時尚潮流文化 + 創(chuàng)業(yè)投資基地年輕人階層聚集的 “城市主場”，全新生活方式；一個峰領全城的“品質(zhì)、 時尚生活” 空間，一個具有開放性和私享性的生活高地。【項目目標】時尚潮流文化 + 創(chuàng)業(yè)投資基地年輕人階層聚集項目案名建議巨隆真諦推廣語： 締造品質(zhì) 珍藏生活 表現(xiàn)點：生活態(tài)度釋 義：真，本源、真情；諦，精細。真諦一詞又做真實道理的講解。本案作為巨隆開山之作，用最真誠的心態(tài)、最精雕細琢的技術、和傾力為西安市

28、民打造居住珍品的決心去創(chuàng)作，此乃巨隆真諦也。在廣義上，以生活態(tài)度為訴求點，用產(chǎn)品的細節(jié)設計傳達現(xiàn)代高尚的生活方式，此乃生活真諦也。并且通過此項目傳達巨隆精益求精的企業(yè)文化，鑄造巨隆品牌。項目案名建議巨隆真諦推廣語： 締造品質(zhì) 珍藏生活 表現(xiàn)點：核心價值鎖定A：實用小戶型B：北城中心C：大明宮遺址公園毗鄰D：8090潮流，自由空間 E：商、用、投一體化F：產(chǎn)品特性租房不如買房存錢不如投資1、大明宮遺址公園近鄰2、地鐵2號線3、市政府北移4、火車站北移5、未來社區(qū)商業(yè)集中地6、交通便利7、未來國際化商業(yè)中心 （規(guī)劃中）核心價值核心賣點升值指數(shù)核心價值鎖定A：實用小戶型租房不如買房1、大明宮遺址公園

29、近【十 項目營銷策略】【十 項目營銷策略】整體推盤策略推盤方式 自由組合、銷售控制推廣策略 深入營銷、點式營銷為主，面市營銷為輔認籌方式 逐批認籌、集中開盤引爆價格策略 入市居中，小幅快跑整體推盤策略推盤方式 自由組合、銷售控制推廣策略 深價格定位 精裝小公寓價格分析：同等地段精裝公寓價格在10000-13000元/，項目品質(zhì)、配套及區(qū)位對銷售價格的影響巨大。項 目類 型均 價宮園壹號龍首村10000東道主東大街11000領匯樂城西門10500皇城壹號解放路14000御覽長安南門13000凱旋大廈南稍門9800（未開盤）價格定位 精裝小公寓價格分析：同等地段精價格預測銷售價格的預判 根據(jù)對20

30、10年政策變動及片區(qū)市場價格走勢的預判，結合本項目的核心價值、產(chǎn)品打造、精細化營銷，集合對本項目的銷售均價定位為：類型價格預測（元/）住宅部分總收入公寓類14000元/26269*14000元=3.677667億元開盤價格預 測價格預測銷售價格的預判 根據(jù)對2010年政策變動準備期1、進一步溝通2、銷售部選址3、圍墻、宣傳品平面制作4、宣傳方式的擬定5、銷售道具準備 開盤期1、開盤日期確定2、媒體戰(zhàn)略 3、開盤活動，4、媒體持續(xù)，告知市場熱銷。 強銷期+品牌宣傳1、營銷策略 4、后期項目預熱2、品牌宣傳； 5、品牌鞏固及深化。3、生活品鑒活動； 蓄水期1、認購方案 4、品牌宣傳2、客戶梳理 5

31、、市場信息收集3、開盤方案 6、方案調(diào)整1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 產(chǎn)品宣傳期1、銷售部裝修方案 5、推廣鋪墊2、銷售部落成 6、品牌初期建立3、沙盤制作 7、價格策略4、參展房展會項目營銷推盤節(jié)奏 持續(xù)期+清盤期1、營銷策略； 2、品牌宣傳3、生活品鑒活動；4、后期項目預熱；5、品牌鞏固及深化。準備期 開盤期 項目住宅部分銷售目標方案一：推廣期銷售時間段銷售周期實現(xiàn)銷售量銷售面積（）合同回款（萬元）蓄客期2011年4月1日2011年7月30日4個月認籌客戶約240360組開盤期2011年8月1日-2011年8月30日1個月2

32、5.51%38.26%6701100509381.400014070.0強銷期2011年9月1日-2011年11月30日3個月35%30%91947880.712871.611032.98持續(xù)期2011年12月1日-2012年1月30日2個月25%20%6567.2552539194.157355.32清盤期2012年2月1日-2012年3月30日2個月14.49%11. 74%3806.37813083.985328.92934717.5728按照人員配備計算項目住宅部分銷售目標方案一：推廣期銷售時間段銷售周期實現(xiàn)銷售項目住宅部分銷售目標方案二：推廣期銷售時間段銷售周期實現(xiàn)銷售量銷售面積（）

33、合同回款（萬元）蓄客期2011年4月1日2011年7月30日4個月認籌客戶約480720組開盤期2011年8月1日-2011年8月30日1個月51%77%13397.1920227.1318756.06628317.982強銷期2011年9月1日-2011年11月30日3個月25%10%6567.252626.99194.153677.66持續(xù)期2011年12月1日-2012年1月30日2個月19%8%4991.112101.526987.5542942.128清盤期2012年2月1日-2012年3月30日2個月5%15%1313.453940.351838.83-5516.49項目住宅部分銷

34、售目標方案二：推廣期銷售時間段銷售周期實現(xiàn)銷售價格策略1、選房完成價格漲幅2%； 2、簽約完成價格漲幅3%； 3、銷售過80%價格漲幅5%； 付款方式1、一次性付款；2、分期付款；3、按揭付款；優(yōu)惠措施1、一次性付款享受96折優(yōu)惠；2、分期付款享受97折優(yōu)惠；3、按揭付款享受98折優(yōu)惠；價格策略1、選房完成價格漲幅2%； 付款方式1、一次性付款傳博渠道面式傳播 品牌建立主要媒體：戶外廣告+影視傳媒+報紙廣播職 能：信息發(fā)布+形象包裝 點式傳播 抓住客戶主要方式：針對目標客戶群的定向宣傳職 能：零距離鎖定客戶群傳博渠道面式傳播 品牌建立主要媒體：戶外廣告+影視傳媒+點式營銷渠道戶外路牌專業(yè)雜志通

35、訊客戶行業(yè)俱樂部銷售推薦焦點事件營銷 品鑒活動點式營銷渠道戶外路牌專業(yè)雜志通訊客戶行業(yè)俱樂部銷售推薦焦點事媒體選擇結合西安房地產(chǎn)市場的受眾媒體，我們選擇一下媒體1、網(wǎng)絡（搜房網(wǎng)、西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)等）；2、報紙（華商報、西安晚報、三秦都時報、房周刊）；3、電視（新居時代）；4、DM單、樓書、彩頁、手提袋；5、戶外廣告（項目售樓部外包裝）媒體選擇結合西安房地產(chǎn)市場的受眾媒體，我們選擇一下媒體媒體推廣文案各銷售期宣傳主題蓄客期主標：用虔誠的信仰 建筑生活副標：巨隆真諦 鼎力巨獻主標：生活主場 即將開啟副標：巨隆真諦 現(xiàn)正接受預約開盤期主標：巨隆真諦 濃情綻放副標：邀您親臨品鑒主標：歷盡非凡而來副標：

36、巨隆真諦 萬眾矚目強銷期主標： 向上 是一種生活態(tài)度副標：小戶型 雙面積 loft我的尚層空間主標：重新定義價格尺度與居住品質(zhì)的關系副標：低總價 高品質(zhì) 我的幸福生活媒體推廣文案各銷售期宣傳主題蓄客期主標：用虔誠的信仰 建媒體推廣文案各銷售期宣傳主題持續(xù)期主標：生活的藝術 源于對個性的激情釋放副標：全功能 高尺寸 生活不打折主標：巨隆真諦 高尚生活的締造者副標：別樣生活 別樣體驗清盤期主標：巨隆真諦 演繹現(xiàn)代人居典范副標：不能錯過的精彩媒體推廣文案各銷售期宣傳主題持續(xù)期主標：生活的藝術 源于媒體推廣文案宣傳單頁封面巨隆真諦：締造品質(zhì) 珍藏生活P1 地段：鑒賞 城市繁華P2 地鐵生活：咫尺繁華寧

37、靜 瞬間轉(zhuǎn)換P3 奢裝：尊榮源自細節(jié)P4 Loft：多一種空間與生活封底Logo 巨隆真諦 尚層社會 等你開啟媒體推廣文案宣傳單頁封面巨隆真諦：締造品質(zhì) 珍藏生活P1項目人員配置銷售經(jīng)理置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問銷售秘書項目人員配置銷售經(jīng)理置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問置業(yè)顧問人員薪資制度銷售經(jīng)理銷售主管銷售秘書業(yè)務主管置業(yè)顧問35001800150012001200底薪標準傭金計算辦法 任務總額人 員100%以下100%以上130%以上銷售經(jīng)理 0.80.91銷售主管 0.20.30.4業(yè)務主管銷售業(yè)務345銷售秘書 0.150.2 0.3置業(yè)顧問23

38、4人員薪資制度銷售經(jīng)理銷售主管銷售秘書業(yè)務主管置業(yè)顧問3500【巨隆真諦 視覺欣賞】【巨隆真諦 視覺欣賞】銷售部裝修效果圖面積：300平米裝修造價：36.7758萬元銷售部裝修效果圖某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件戶型裝修效果圖建筑面積：40平米裝修造價：6.9165萬元戶型裝修效果圖某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件戶型裝修效果圖建筑面積：50平米裝修造價：7.2366萬元戶型裝修效果圖某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件戶型裝修效果圖建筑面積：60平米裝修造價：8.7498萬元戶型裝修

39、效果圖某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件戶型裝修效果圖建筑面積：90平米裝修造價：10.5935萬元戶型裝修效果圖某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件某公寓營銷策略創(chuàng)意提案課件1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少。口里不說多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚

40、的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!25、你不能拼爹的時候，你就只能去拼命！26、如果人生的旅程上沒有障礙，人還有什么可做的呢。27、我們無法選擇自己的出身，可是我們的未來是自己去改變的。勵志名言：比別人多一點執(zhí)著，你就會創(chuàng)造奇跡28、偉人之所以偉大，是因為他與別人共處逆境時，別人失去了信心，他卻下決心實現(xiàn)自己的目標。29、人生就像一道漫長的階梯，任何人也無法逆向而行，只能在急促而繁忙的進程中，偶爾轉(zhuǎn)過頭來，回望自己留下的蹣跚腳印。30、時間，帶不走真正的朋友；歲月，留不住虛幻的擁有。時光轉(zhuǎn)換

41、，體會到緣分善變；平淡無語，感受了人情冷暖。有心的人，不管你在與不在，都會惦念；無心的情，無論你好與不好，只是漠然。走過一段路，總能有一次領悟；經(jīng)歷一些事，才能看清一些人。31、我們無法選擇自己的出身，可是我們的未來是自己去改變的。32、命好不如習慣好。養(yǎng)成好習慣，一輩子受用不盡。33、比別人多一點執(zhí)著，你就會創(chuàng)造奇跡。50、想像力比知識更重要。不是無知，而是對無知的無知，才是知的死亡。51、對于最有能力的領航人風浪總是格外的洶涌。52、思想如鉆子，必須集中在一點鉆下去才有力量。53、年少時，夢想在心中激揚迸進，勢不可擋，只是我們還沒學會去戰(zhàn)斗。經(jīng)過一番努力，我們終于學會了戰(zhàn)斗，卻已沒有了拼搏

42、的勇氣。因此，我們轉(zhuǎn)向自身，攻擊自己，成為自己最大的敵人。54、最偉大的思想和行動往往需要最微不足道的開始。55、不積小流無以成江海，不積跬步無以至千里。56、遠大抱負始于高中，輝煌人生起于今日。57、理想的路總是為有信心的人預備著。58、抱最大的希望，為最大的努力，做最壞的打算。59、世上除了生死，都是小事。從今天開始，每天微笑吧。60、一勤天下無難事，一懶天下皆難事。61、在清醒中孤獨，總好過于在喧囂人群中寂寞。62、心里的感覺總會是這樣，你越期待的會越行越遠，你越在乎的對你的傷害越大。63、彩虹風雨后，成功細節(jié)中。64、有些事你是繞不過去的，你現(xiàn)在逃避，你以后就會話十倍的精力去面對。65

43、、只要有信心，就能在信念中行走。66、每天告訴自己一次，我真的很不錯。67、心中有理想 再累也快樂68、發(fā)光并非太陽的專利，你也可以發(fā)光。69、任何山都可以移動，只要把沙土一卡車一卡車運走即可。70、當你的希望一個個落空，你也要堅定，要沉著！71、生命太過短暫，今天放棄了明天不一定能得到。72、只要路是對的，就不怕路遠。73、如果一個人愛你、特別在乎你，有一個表現(xiàn)是他還是有點怕你。74、先知三日，富貴十年。付諸行動，你就會得到力量。75、愛的力量大到可以使人忘記一切，卻又小到連一粒嫉妒的沙石也不能容納。1、這世上，沒有誰活得比誰容易，只是有人在呼天搶地，有人在默默努力。2、當熱誠變成習慣，恐懼和憂慮即無處容身。缺乏熱誠的人也沒有明確的目標。熱誠使想象的輪子轉(zhuǎn)動。一個人缺乏熱誠就象汽車沒有汽油。善于安排玩樂和工作，兩者保持熱誠，就是最快樂的人。熱誠使平凡的話題變得生動。3、起點低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一場馬拉松比賽，拼的不是起點，而是堅持的耐力和成長的速度。只要努力不止，進步也會不止。4、如果你不相信努力和時光，那么時光