世聯(lián)-西安城市進(jìn)入性研究課件

1、謹(jǐn)呈青島海爾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。西安城市進(jìn)入性研究項(xiàng)目研究的工作階段劃分整體戰(zhàn)略及定位（中期匯報(bào)）整體戰(zhàn)略及定位（終稿匯報(bào)）市場(chǎng)調(diào)研階段基礎(chǔ)資料整理區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究西安房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研海爾地產(chǎn)高層訪談專業(yè)人士訪談一線銷售人員訪談?wù)L談2007/09/072007/09/182007/08/04客戶目標(biāo)與問(wèn)題解析西安市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀研究西安市場(chǎng)潛力分析西安進(jìn)入性策略研究根據(jù)前期匯報(bào)意見(jiàn)進(jìn)行修改圍繞上述問(wèn)題，工

2、作小組在一個(gè)月時(shí)間里進(jìn)行了大量調(diào)查和研究進(jìn)行的研究政府及專業(yè)人士訪談實(shí)地調(diào)研與踏勘調(diào)研內(nèi)容：交通可達(dá)性產(chǎn)業(yè)分布和發(fā)展現(xiàn)狀自然資源、重大設(shè)施城市意向建成區(qū)現(xiàn)狀項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研48個(gè)調(diào)研區(qū)域：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)曲江新區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)秦嶺別墅區(qū)雁塔區(qū)、碑林區(qū)、未央?yún)^(qū)各部門政府官員高新區(qū)管委會(huì)經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)浐灞生態(tài)區(qū)管委會(huì)曲江管委會(huì)西安市土地儲(chǔ)備中心西安市規(guī)劃院陜西省設(shè)計(jì)院房地產(chǎn)專業(yè)人士經(jīng)發(fā)地產(chǎn)總經(jīng)理方元市場(chǎng)研究公司總經(jīng)理房周刊楊主編西交大房地產(chǎn)研究所楊所長(zhǎng)華商報(bào)房地產(chǎn)投資部記者城市宏觀經(jīng)濟(jì)研究城市建設(shè)規(guī)劃研究城市產(chǎn)業(yè)研究城市人口研究城市土地市場(chǎng)研究城市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究城市輻射力研究4客戶目標(biāo)海爾地

3、產(chǎn)制定快速擴(kuò)張、全國(guó)布局，兩年內(nèi)達(dá)到100億銷售額的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。在進(jìn)入城市選擇中，以能夠戰(zhàn)略性進(jìn)入、根植性強(qiáng)，滿足長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展為優(yōu)選。海爾地產(chǎn)以住宅開(kāi)發(fā)為主。目標(biāo)提出背景海爾地產(chǎn)確定進(jìn)入西安市場(chǎng)，并在5個(gè)區(qū)域有意向地塊；希望世聯(lián)根據(jù)市場(chǎng)情況，確定意向區(qū)域選擇進(jìn)入策略。客戶目標(biāo)問(wèn)題研判的基礎(chǔ)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀判斷城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段指標(biāo)體系宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)GDP、人均GDP及增長(zhǎng)率住宅消費(fèi)支出水平投資指標(biāo)：房地產(chǎn)投資額、固定資產(chǎn)投資與GDP占比供求指標(biāo)：施工與銷售價(jià)格指標(biāo)：商品房?jī)r(jià)格變化可支配收入與消費(fèi)能力7從GDP總量與人均GDP值看，西安房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期2006年西安市

4、GDP為1450.02億元，按可比價(jià)比上年增長(zhǎng)14.20% ；宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。 2006年西安市人均GDP超2000美元，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期 快速發(fā)展期 平穩(wěn)發(fā)展期 減緩發(fā)展期人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以

5、質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2006年，西安的GDP增速為14.20，宏觀經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展期。西安的人均GDP超2000美元，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展期。西安人均可支配收入及人均消費(fèi)性支出雙向增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)維持在較低水平，居民購(gòu)買能力強(qiáng)2000-2006年西安人均可支配收入（元）及增長(zhǎng)率2000-2006年西安人均消費(fèi)性支出（元）及增長(zhǎng)率2000-2005年西安恩格爾系數(shù)情況西安人均可支配收入近三年連年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，2006年更是突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到10905元。西安2006年人均消費(fèi)性支出8987元，同比上年增長(zhǎng)13.76%，增長(zhǎng)迅猛。西安恩格爾系數(shù)連年維持在較低水平，根據(jù)聯(lián)合

6、國(guó)糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，西安處于富裕階段 。恩格爾系數(shù)59%以上 50-59% 40-50% 30-40% 低于30% 貧困 溫飽 小康 富裕 最富裕 聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織恩格爾系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)年鑒近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，但處于合理水平，市場(chǎng)上升勢(shì)頭明顯全市固定資產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)占比逐年提升，房地產(chǎn)投資額所占GDP比重及固定資產(chǎn)投資額比重增長(zhǎng)較猛，基本處于合理狀態(tài)。2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，全年在高新區(qū)、曲江、浐灞等熱點(diǎn)區(qū)域完成投資289.44億元，比上年增長(zhǎng)35.9，占全市投資總額的29.8。資料來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)年鑒房地產(chǎn)投資額（億元）與對(duì)GDP及固定資產(chǎn)投資占比異常

7、基本正常正常運(yùn)行基本正常異常2006年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅0.250.27適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)投資/GDP0.20.20反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資0.370.29反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)體系重點(diǎn)區(qū)域固定資產(chǎn)投資占比（單位：億元）資料來(lái)源：房周刊資料西安市場(chǎng)自03年以來(lái)，銷售竣工面積比出現(xiàn)上升拐點(diǎn)，呈現(xiàn)供需兩旺趨勢(shì)2000-2006年西安商品房竣工量、銷售量變化03年之前，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平緩穩(wěn)定，03年以后，西安商品房銷

8、售面積與竣工面積比例逐年上升，市場(chǎng)需求旺盛資料來(lái)源：西安市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)從05年開(kāi)始價(jià)格提升速度加快，07年各類房屋價(jià)格均有上漲，其中高檔住宅價(jià)格漲幅尤為明顯01-07年西安商品房住宅均價(jià)變化西安房地產(chǎn)市場(chǎng)從05年開(kāi)始價(jià)格加速上漲，僅07年上半年住宅價(jià)格同比上漲5.5%。別墅、高檔公寓等高檔住宅同比上漲6.1%，普通住宅同比上漲5.8%，上漲幅度均高于市場(chǎng)上漲平均幅度資料來(lái)源：西安市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料來(lái)源：西安市統(tǒng)計(jì)局基于客戶目標(biāo)確定本報(bào)告研究的核心問(wèn)題14明確處于快速發(fā)展階段的西安在海爾企業(yè)戰(zhàn)略中的地位，確定西安城市進(jìn)入戰(zhàn)略，從而指導(dǎo)城市區(qū)域進(jìn)入策略問(wèn)題一：如何進(jìn)西安？根據(jù)西安住宅

9、市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Y(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)，確定西安在海爾企業(yè)戰(zhàn)略中的地位與作用。問(wèn)題二：進(jìn)入哪些區(qū)域？根據(jù)西安城市進(jìn)入戰(zhàn)略，以及西安住宅市場(chǎng)區(qū)域未來(lái)格局分析，確定具體進(jìn)入?yún)^(qū)域。15如何進(jìn)西安進(jìn)入哪些區(qū)域西安住宅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿σ庀騾^(qū)域選擇策略戰(zhàn)略層面策略層面需求潛力行業(yè)潛力供應(yīng)潛力外部需求潛力內(nèi)部需求潛力城市影響力需求市場(chǎng)表現(xiàn)經(jīng)濟(jì)影響力區(qū)位影響力交通影響力資源影響力產(chǎn)業(yè)人口剛性需求拆遷剛性需求改善型需求存量供應(yīng)過(guò)往城市建設(shè)增量供應(yīng)城市規(guī)劃產(chǎn)品潛力營(yíng)銷潛力政策影響力開(kāi)發(fā)商狀況報(bào)告研究思路1通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大基本要素：需求、供給、行業(yè)水平三方面判斷西安住宅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^(qū)域?qū)傩詣澐指鲄^(qū)域進(jìn)入建議區(qū)域現(xiàn)狀與潛力

10、分析與其他中部省會(huì)城市相比，西安的GDP與人口在各省所占比例，均高于其他省會(huì)城市，經(jīng)濟(jì)輻射力強(qiáng)05年各中部省會(huì)城市人口占各省比例05年各中部省會(huì)城市GDP占各省比例西安城市人口在省內(nèi)聚集度19.95%，經(jīng)濟(jì)聚集度34.56%，均高于中部其他省會(huì)城市聚集度。06年，西安市GDP總量占到陜西省的34.13%，相當(dāng)于排名第二位咸陽(yáng)的3倍。資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局西安作為西北部地區(qū)的門戶，吸引了大量的外來(lái)人口，人口的機(jī)械增長(zhǎng)是西安人口增長(zhǎng)的主要方式06年，西安人口達(dá)到753萬(wàn)人，其中市區(qū)人口541萬(wàn)人，外來(lái)人口89.2萬(wàn)，占到總?cè)丝跀?shù)的12%。西安人口增長(zhǎng)方式以機(jī)械增長(zhǎng)方式為主，外來(lái)人口的增長(zhǎng)率達(dá)到自然增

11、長(zhǎng)率的3倍左右。西安人口增長(zhǎng)年率及方式從區(qū)位上看，西安地處中國(guó)中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北地區(qū)通往西南、中原、華東和華北的門戶和樞紐。資料來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)年鑒西安便利的航空、鐵路、公路交通，優(yōu)化了西安大都市圈城市功能基礎(chǔ)，為西安的外部需求提供了基礎(chǔ)條件關(guān)中環(huán)線鐵路樞紐中心：西安鐵路樞紐是西北地區(qū)最大的鐵路樞紐，現(xiàn)在每天始發(fā)和通過(guò)80對(duì)旅客列車，到2010年，將達(dá)到105對(duì)。航運(yùn)樞紐中心：西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)有90多條國(guó)內(nèi)航線和27條國(guó)際航線，是僅次于北京、上海、廣州的最大航空樞紐城市，到2011年將滿足年吞吐量2600萬(wàn)人次，飛機(jī)25萬(wàn)架次。關(guān)中環(huán)線中的西安路段即沿山一級(jí)公路是陜西省公路次骨架

12、的重要組成部分，該路建成后將與國(guó)道主干線二（連浩特）河（口）線，西部大通道包（頭）北（海）線、西（安）合（肥）線及國(guó)道108、210、312相連接，有利于進(jìn)一步完善西安公路網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)陜西省內(nèi)的米字公路交通系統(tǒng)，大大縮短了周邊城市到西安的距離，陜北路段已經(jīng)通車，更加強(qiáng)化了西安與陜北及其他周邊城市的聯(lián)系“十一五”期間，陜西省將全面建成由國(guó)道主干線和西部大通道組成的“米”字型高速公路主骨架，與周邊的太原、石家莊、鄭州、武漢、合肥、重慶、成都、蘭州、銀川和包頭等10個(gè)中心城市直接快速聯(lián)通，形成了“一日交通圈”?！懊住弊中凸肥沟藐P(guān)中地區(qū)已經(jīng)達(dá)到東西貫通、南北伸展，為“一線兩帶”的建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。“一線兩

13、帶”地區(qū)聚集了陜西省73的城鎮(zhèn)人口、80的科技力量和73的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，是陜西經(jīng)濟(jì)的主體。 目前北段已經(jīng)通車，西安到達(dá)延安的時(shí)間由過(guò)去的5小時(shí)縮短到2小時(shí)。西安強(qiáng)勢(shì)的高等教育資源，使其成為吸引外來(lái)高素質(zhì)人口進(jìn)入的重要因素，提供了由教育資源帶動(dòng)外來(lái)人口置業(yè)的需求西安是中國(guó)重點(diǎn)高等院校最為集中的城市之一，在校學(xué)生人數(shù)與教育綜合質(zhì)量?jī)H次于北京、上海，居全國(guó)第三位。西安現(xiàn)有普通高等院校37所，民辦及其他高等教育機(jī)構(gòu)36所，其中全國(guó)前百名大學(xué)就有6所。博士點(diǎn)334個(gè)，碩士點(diǎn)826個(gè)，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)學(xué)科60個(gè)，省部級(jí)重點(diǎn)學(xué)科385個(gè)，46名兩院院士，各類專業(yè)技術(shù)人員40萬(wàn)人，密度在全國(guó)城市中名列前茅；民辦高校

14、規(guī)模和實(shí)力居全國(guó)第一。西安的人均受教育水平較高，平均每6人中就有1人接受過(guò)大學(xué)本科以上教育，居西部地區(qū)之冠，在全國(guó)也處于領(lǐng)先地位。211工程院校全國(guó)排名學(xué)校名稱總分科學(xué)研究人才培養(yǎng)綜合聲譽(yù)11西安交通大學(xué)36.8933.4329.6751.9724西北工業(yè)大學(xué)23.4922.9116.1746.1640西北大學(xué)13.818.1112.6922.8951西北農(nóng)業(yè)科技大學(xué)11.247.065.9340.3460西安電子科技大學(xué)10.555.297.4829.4680陜西師范大學(xué)6.983.424.6114.28108長(zhǎng)安大學(xué)4.473.52.5921.39124西安理工大學(xué)3.652.643.07

15、14.26159西安建筑科技大學(xué)2.440.481.9515.01211陜西科技大學(xué)1.340.660.757.88227西安科技大學(xué)1.210.111.137.13229西北政法學(xué)院1.180.210.917.13260西安石油大學(xué)0.850.020.38.63273西安工業(yè)學(xué)院0.760.020.357.13西安工程科技學(xué)院0.7600.377.13297西安美術(shù)學(xué)院0.6400.127.13西安外國(guó)語(yǔ)學(xué)院0.6400.137.13資料來(lái)源：中科院統(tǒng)計(jì)排名西安依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)與航天產(chǎn)業(yè)基地的強(qiáng)勢(shì)科技資源，吸引了大量的外來(lái)產(chǎn)業(yè)人口西安是我國(guó)科學(xué)研究、國(guó)防科技和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的重要基地，綜合

16、科技實(shí)力居全國(guó)第三位。 西安有市級(jí)以上科研機(jī)構(gòu)672家，國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室93個(gè)，有各類技術(shù)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)3000多家，每年有3000多項(xiàng)科技成果產(chǎn)生，其中重大成果1000項(xiàng)左右，科技進(jìn)步對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到50%。西安高新區(qū)創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)力排名在全國(guó)107個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)位于第三位，僅次于北京中關(guān)村、上海張江科技園。高新區(qū)現(xiàn)有從業(yè)人員34.6萬(wàn)人，博士后科研工作站18個(gè)，參與創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的院士累計(jì)達(dá)33人，留學(xué)回國(guó)人員2000余名，博士3000多人，碩士萬(wàn)余人，西安研發(fā)人員穩(wěn)定性好，流動(dòng)性小。陜北、深滬回流以及教育資源帶來(lái)的外來(lái)性需求，在西安市場(chǎng)需求中嶄露頭角西安強(qiáng)勢(shì)的城市輻射力增加了外來(lái)人口的置業(yè)需求市場(chǎng)已出現(xiàn)

17、部分投資客戶延安、榆林等陜北客戶深滬回流客戶教育資源客戶需求類型原因分析典型項(xiàng)目多為批量購(gòu)買，自住較多陜北自然條件惡劣，煤、石油、天然氣等能源行業(yè)的財(cái)富人群多在西安置業(yè)北郊、高新區(qū)等高端項(xiàng)目：白樺林居、西安印象、蘭喬圣菲等，占到項(xiàng)目的15%投資或買給父母在深圳、上海工作的西安人，看好西安的投資性曲江板塊的總價(jià)較低產(chǎn)品：曲江城市花園、曲江蘭亭等，占到項(xiàng)目的10%左右小戶型，投資+ 自住省內(nèi)在西安上大學(xué)的外地學(xué)生，一般畢業(yè)會(huì)留在西安，有支付能力的家庭會(huì)為孩子提前置業(yè)南部高校附近：陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際、藍(lán)山國(guó)際公寓等，占到項(xiàng)目的10%左右外部需求潛力結(jié)論：西安的經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、交通、資源帶動(dòng)的外來(lái)需求潛力增強(qiáng)，是西

18、安住宅市場(chǎng)發(fā)展的一大動(dòng)力城市輻射力：西安在經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、交通及資源各方面都具有較強(qiáng)潛力，將有力的促進(jìn)住宅市場(chǎng)外部需求的產(chǎn)生及持續(xù)。經(jīng)濟(jì)輻射力：西安屬外向型城市，經(jīng)濟(jì)輻射力強(qiáng)，城市首位度高。區(qū)位輻射力：作為西北地區(qū)的門戶及中心城市，西安吸引了大量外來(lái)人口進(jìn)入。交通輻射力：西安對(duì)外交通承載能力極強(qiáng)，省內(nèi)高速公路的貫通更是加強(qiáng)了對(duì)周邊城市的吸引力。資源輻射力：西安具有強(qiáng)勢(shì)的歷史文化資源，極大的提升了城市美譽(yù)度；同時(shí)居全國(guó)前列的科教人文資源也為西安的城市及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了動(dòng)力。西安年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比情況西安00-06年各產(chǎn)業(yè)同比上年增幅圖示 西安近幾年第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，但仍以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 第三產(chǎn)

19、業(yè)中高附加值產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的GDP占比逐年增加第二產(chǎn)業(yè)以較高的速度增長(zhǎng)，產(chǎn)值占比逐年增加，與第三產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，帶動(dòng)西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展。02年至今，西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，三種產(chǎn)業(yè)占比無(wú)明顯變化。信息服務(wù)業(yè)、科學(xué)技術(shù)業(yè)、金融業(yè)等高附加值的第三產(chǎn)業(yè)GDP占比逐年升高資料來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)年鑒04-05年高附加值產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP比例情況第二產(chǎn)業(yè)中高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員數(shù)量增長(zhǎng)迅猛，高收入從業(yè)人員比例較高，為大量產(chǎn)業(yè)人口的置業(yè)需求提供支撐近年來(lái)，高新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都保持在30%以上的高速增長(zhǎng)，以電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥、新材料等四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)占高新區(qū)全部營(yíng)業(yè)收入的86%。高新區(qū)從業(yè)人員學(xué)歷結(jié)構(gòu)圖高新區(qū)

20、06年新增從業(yè)人員5萬(wàn)多人?，F(xiàn)有34.6萬(wàn)高科技從業(yè)人員（軟件及相關(guān)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員2萬(wàn)多人），保證了高新區(qū)成為西安人才最密集、整體素質(zhì)最高、消費(fèi)能力最強(qiáng)的區(qū)域。崗位薪水（元/月）藍(lán)領(lǐng)工人600 1,000一般技術(shù)人員和高級(jí)技工800 1,800中級(jí)技術(shù)人員和管理人員1,500-3,000高級(jí)技術(shù)人員和高級(jí)管理人員3,000-8,000IT行業(yè)中級(jí)技術(shù)人員3,000-6,000IT行業(yè)高級(jí)技術(shù)人員5,000-10,000高新區(qū)人員薪金水平高新區(qū)從業(yè)技術(shù)人員比例注：西安市在崗職工2006年月平均工資為1706.25元根據(jù)“十一五”規(guī)劃，到2010年，高新區(qū)要吸納就業(yè)人口50萬(wàn)人，相當(dāng)于新增就業(yè)人口1

21、5萬(wàn)人。西安市到2010年規(guī)劃新增就業(yè)人口40萬(wàn)人。高新區(qū)占整個(gè)城市新增就業(yè)人口的比重為37.5%。高新技術(shù)從業(yè)人員數(shù)量增長(zhǎng)迅猛。高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)占比：高新區(qū)產(chǎn)業(yè)人口增長(zhǎng)情況：高新區(qū)高收入人群比例：資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研西安第三、第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口數(shù)量與占比均逐年增加，第三產(chǎn)業(yè)中現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、教育科研的從業(yè)人口數(shù)量增長(zhǎng)迅速，為大量產(chǎn)業(yè)人口的置業(yè)需求提供支撐各產(chǎn)業(yè)從業(yè)人口數(shù)量西安第三產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量增長(zhǎng)迅速，第二產(chǎn)業(yè)人口數(shù)量從03年開(kāi)始穩(wěn)步增長(zhǎng)，第一產(chǎn)業(yè)人口逐年下降。從行業(yè)劃分上看，以從事教育科研、房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)等高附加值行業(yè)為例，其從業(yè)人口快速增加。西安重點(diǎn)行業(yè)從業(yè)人數(shù)（萬(wàn)人）資料來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)年鑒5年內(nèi)

22、20萬(wàn)戶的棚戶區(qū)改造力度，將支撐西安市場(chǎng)拆遷剛性需求的持續(xù)增長(zhǎng)“新城區(qū)區(qū)委書記晏朝昨日接受記者采訪時(shí)表示，全市23的棚戶區(qū)都集中在新城區(qū)，目前全區(qū)還有20多處低洼棚戶區(qū)需要改造，我們將盡最大努力，爭(zhēng)取用4到5年時(shí)間，基本完成棚戶區(qū)改造?！?西安晚報(bào)“北城墻與北二環(huán)之間正在進(jìn)行棚戶區(qū)改造，力度很大，5年內(nèi)要改造20萬(wàn)戶。” 經(jīng)發(fā)地產(chǎn)總經(jīng)理艾晨城市舊城改造力度巨大，平均每年4萬(wàn)戶的改造力度，為市場(chǎng)帶來(lái)了巨大的剛性置業(yè)需求。大明宮區(qū)域大明宮區(qū)域熱點(diǎn)區(qū)域的大戶型銷售狀況良好，反映了改善性置業(yè)的市場(chǎng)需求旺盛項(xiàng)目名稱主力戶型總價(jià)銷售速度綠地世紀(jì)城多為120平米以上大戶型，只有兩幢小高層針對(duì)產(chǎn)業(yè)人口的小戶型

23、60萬(wàn)以上月銷售速度140套，銷售額1億富力城130平米以上60萬(wàn)以上160套/月白樺林居130平米以上50-60萬(wàn)左右200套/月曲江華府150平米以上80萬(wàn)左右100套/月曲江蘭亭130平米以上60萬(wàn)以上60-70套/月中海華庭126平米以上60萬(wàn)左右60-70套/月針對(duì)改善型需求，以130平米三居以上大戶型為主力的項(xiàng)目，項(xiàng)目銷售平均速度100套左右，市場(chǎng)改善型需求旺盛資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研32產(chǎn)業(yè)人口剛性需求：第三、第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及高附加值產(chǎn)業(yè)逐年強(qiáng)化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，帶來(lái)的有支付能力的產(chǎn)業(yè)人口需求增加，且需求增長(zhǎng)存在可持續(xù)性拆遷剛性需求：政府舊城改造力度大，未來(lái)5年產(chǎn)生的拆遷剛性需求量大改善型

24、需求：改善型需求旺盛，針對(duì)改善型需求的項(xiàng)目，市場(chǎng)反應(yīng)良好內(nèi)部需求潛力：城市存在充足的產(chǎn)業(yè)人口需求、拆遷需求和改善性需求內(nèi)部需求潛力結(jié)論：西安的產(chǎn)業(yè)人口需求、拆遷需求與改善型需求，帶動(dòng)的內(nèi)在需求潛力增強(qiáng)，是西安住宅市場(chǎng)發(fā)展的另一大動(dòng)力需求潛力結(jié)論：西安城市住宅需求復(fù)合性強(qiáng)，外部需求與內(nèi)在需求共同優(yōu)化市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)33城市住宅市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)復(fù)合，內(nèi)外部需求存在良好的可持續(xù)增長(zhǎng)性34世聯(lián)模型：房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力主要包括需求潛力、供應(yīng)潛力以及行業(yè)潛力三大方面需求潛力供應(yīng)潛力行業(yè)潛力住宅市場(chǎng)潛力第一部分：如何進(jìn)西安？西安住宅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ治龃媪抗?yīng)城市建設(shè)增量供應(yīng) 城市規(guī)劃土地供應(yīng)存量熱點(diǎn)區(qū)域增量供應(yīng)潛力總結(jié)“

25、四區(qū)兩基地”的城市功能建設(shè)，明確了城市產(chǎn)業(yè)南北向的發(fā)展方向，拉大城市縱向骨架“四區(qū)”：西安高新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新區(qū)域西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)代制造業(yè)和加工出口業(yè)區(qū)域曲江新區(qū)人文旅游的居住新城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)生態(tài)居住第三代新城區(qū)。“兩基地”：閻良航空高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地航天關(guān)鍵技術(shù)的自主研發(fā)基地正在建設(shè)的西安航天產(chǎn)業(yè)基地以航天技術(shù)推廣移植為主的產(chǎn)業(yè)基地四區(qū)作為熱點(diǎn)區(qū)域，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時(shí)序按照高新、曲江、北郊、浐灞的順序發(fā)展，城市熱點(diǎn)區(qū)域建設(shè)由南向北發(fā)展四區(qū)07年上半年固定資產(chǎn)投資（億元）及同比增幅92年高新區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)配套小企業(yè)進(jìn)入商住樓95年03年寫字樓建設(shè)，城市面貌提升05年城市面貌成熟，核心區(qū)內(nèi)大規(guī)模房地產(chǎn)

26、開(kāi)發(fā)07年核心區(qū)飽和，管委會(huì)南遷擴(kuò)張02年曲江成立管委會(huì)，大面積拆遷整改建成北廣場(chǎng)大唐芙蓉園、海洋世界建成06年04年鳳城二路以南中心區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市政府北遷的確定地鐵2號(hào)線開(kāi)工，火車站北遷的確定北郊浐灞廣運(yùn)潭生態(tài)治理歐亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會(huì)址建設(shè)、萬(wàn)畝濕地森林建設(shè)、浐河、灞河的集中治理資料來(lái)源：房周刊資料南北西安土地市場(chǎng)在05年集中放量，之后受國(guó)家宏觀政策影響，嚴(yán)格土地市場(chǎng)秩序，出讓方式以掛牌為主，土地價(jià)格快速上漲，現(xiàn)有存量預(yù)計(jì)消化1-2年05年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，土地市場(chǎng)供應(yīng)集中放量。06年，隨著“國(guó)六條”的出臺(tái)影響，西安嚴(yán)格了市場(chǎng)的土地出讓規(guī)范，政府專門設(shè)立土地儲(chǔ)備信息網(wǎng)站，公開(kāi)土

27、地供應(yīng)信息。西安住宅類土地價(jià)格逐年穩(wěn)步上漲，07年每畝均價(jià)149萬(wàn)，熱點(diǎn)片區(qū)地價(jià)可達(dá)300萬(wàn)/畝。05年土地出讓方式拍賣、招標(biāo)各有2宗，05年之后均為掛牌方式出讓。資料來(lái)源：中國(guó)土地網(wǎng)西安市場(chǎng)土地供應(yīng)量資料來(lái)源：中國(guó)土地網(wǎng)存量供應(yīng)：從05-07年7月統(tǒng)計(jì)，土地總供應(yīng)量為1719萬(wàn)平米，以容積率2.0估算，3438萬(wàn)平米的供應(yīng)面積，期間消化量為2320萬(wàn)平米，存量最大限值1000萬(wàn)平米左右，以現(xiàn)有年600萬(wàn)平米左右的消化計(jì)算，預(yù)計(jì)1-2年消化完畢。38世聯(lián)模型：房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力主要包括需求潛力、供應(yīng)潛力以及行業(yè)潛力三大方面需求潛力供應(yīng)潛力行業(yè)潛力住宅市場(chǎng)潛力第一部分：如何進(jìn)西安？西安住宅市場(chǎng)發(fā)展?jié)?/p>

28、力分析存量供應(yīng)城市建設(shè)增量供應(yīng) 城市規(guī)劃土地供應(yīng)存量熱點(diǎn)區(qū)域增量供應(yīng)潛力總結(jié)西安十一五城市規(guī)劃為拉大城市骨架，5年時(shí)間主城外擴(kuò)75%，規(guī)劃建設(shè)增加面積224平方公里西安十一五規(guī)劃指出要拉開(kāi)城市骨架，形成東接臨潼，西連咸陽(yáng)，南拓長(zhǎng)安，北跨渭河的格局，是為城市的大九宮格局；城市三環(huán)之內(nèi)以主城為核心，實(shí)現(xiàn)各城區(qū)的功能區(qū)分，形成小九宮格局；到2010年，規(guī)劃中心市區(qū)面積605平方公里，其中主城區(qū)524平方公里； 直至2006年，西安主城區(qū)規(guī)模僅有300平方公里，即5年間主城外擴(kuò)224平方公里，相當(dāng)于現(xiàn)有主城區(qū)規(guī)模的75。西安土地增量供應(yīng)主要集中在高新、曲江、北郊、浐灞和大明宮五個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域高新區(qū)曲江北郊

29、浐灞大明宮曲江板塊280萬(wàn)/畝雁塔區(qū)板塊長(zhǎng)安區(qū)板塊浐灞板塊85萬(wàn)/畝漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)高新板塊 300萬(wàn)/畝，核心區(qū)無(wú)后續(xù)供應(yīng)老城區(qū)板塊西郊板塊東郊板塊大明宮板塊北郊板塊210萬(wàn)/畝品牌開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入拿地，核心區(qū)土地基本已經(jīng)飽和，土地供應(yīng)高峰期已過(guò)，供應(yīng)的土地多在西南部二次核心區(qū)內(nèi)，地價(jià)領(lǐng)跑西安土地市場(chǎng)高新區(qū)板塊的核心區(qū)內(nèi)住宅與商業(yè)項(xiàng)目多已入住，區(qū)域建設(shè)成熟，已無(wú)大規(guī)模土地供應(yīng)。板塊土地出讓權(quán)歸高新區(qū)管委會(huì)所有。最新供應(yīng)的土地在高新區(qū)的二次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)，50畝工業(yè)用地。二次核心區(qū)內(nèi)多規(guī)劃為工業(yè)用地，居住用地規(guī)模較少。04年，核心區(qū)地價(jià)130-150萬(wàn)/畝，07年已超過(guò)300萬(wàn)/畝。已建成區(qū)域工業(yè)

30、用地50畝工業(yè)用地居住用地二次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)05年大規(guī)模供應(yīng)一期核心區(qū)土地06年一期核心區(qū)土地供應(yīng)飽和07年開(kāi)始供應(yīng)二期核心區(qū)土地中海綠地和記黃埔融僑大華資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研品牌開(kāi)發(fā)商大規(guī)模拿地，西部區(qū)域土地多已出讓，現(xiàn)集中供應(yīng)南湖東部土地，土地價(jià)格快速上漲曲江板塊已出讓土地主要集中在西南部，已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也集中于此。板塊土地出讓權(quán)歸曲江管委會(huì)所有。曲江板塊依托大雁塔、大唐芙蓉園、唐城墻遺址帶等歷史文化資源與旅游公建設(shè)施，土地價(jià)格大幅上漲。目前受政府行政控制，曲江板塊以及市場(chǎng)地價(jià)均在200萬(wàn)以上，若放諸公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)核心片區(qū)地價(jià)可達(dá)到330-350萬(wàn)/畝。文化遺址區(qū)域已供出土地區(qū)域土地可供應(yīng)區(qū)域北湖南湖

31、曲江土地價(jià)格變化資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研大唐芙蓉園中海金地中海融僑富力金地土地可供應(yīng)區(qū)域未來(lái)23年供應(yīng)5000畝北郊板塊沿未央路兩側(cè)、鳳城七路以南土地供應(yīng)基本飽和，眾多建設(shè)利好促進(jìn)了區(qū)域土地價(jià)值的提升與區(qū)域發(fā)展北郊板塊沿未央路兩側(cè)、鳳城七路以南，住宅與商業(yè)項(xiàng)目多已入住，區(qū)域建設(shè)成熟，已無(wú)大規(guī)模土地供應(yīng)。板塊土地出讓權(quán)歸經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)所有。現(xiàn)可供應(yīng)土地多集中在鳳城七路以北地區(qū)，大規(guī)模地塊集中在鳳城912路之間，約2000畝，鳳城79路之間均為5060畝的零星地塊。北郊板塊依托政府北遷、地鐵建設(shè)等利好消息，自05年開(kāi)始地價(jià)大幅上漲，07年臨未央路兩側(cè)南部地價(jià)可達(dá)到300萬(wàn)/畝。未央路開(kāi)發(fā)區(qū)用地土地可供應(yīng)區(qū)

32、域北郊土地價(jià)格變化資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研綠地未來(lái)23年供應(yīng)4000畝06年開(kāi)始土地的集中供應(yīng)，地價(jià)門檻較低，供應(yīng)量較大，重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域集中在浐灞三角區(qū)域，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入和記黃埔浐灞已出讓地塊集中在三角區(qū)域周邊，已供應(yīng)土地規(guī)模5000-6000畝06年新加坡吉寶以85萬(wàn)元/畝的價(jià)格拿地新加坡吉寶已出讓地塊香江中新1號(hào)地塊為聯(lián)通集團(tuán)和煙草公司的辦公地點(diǎn)廣廈待出讓地塊未來(lái)23年供應(yīng)2800畝資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研大明宮板塊依托規(guī)劃利好，開(kāi)始積極供應(yīng)土地招商，現(xiàn)階段僅中海斥資參與大明宮遺址公園周邊改造建設(shè)工程07.5月，將大明宮區(qū)域定位為大明宮特區(qū)，屬于曲江新區(qū)下轄特區(qū)。大明宮特區(qū)占地29萬(wàn)平方公里，遺址公

33、園占地3.2平方公里，建材市場(chǎng)也為保留用地，區(qū)域內(nèi)可建設(shè)用地共19.3平方公里，全部需要拆遷整改。拿地方式：開(kāi)發(fā)商參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，招牌掛保證開(kāi)發(fā)商能拿到“七通一平”的地。建設(shè)時(shí)間：今年9.10月份動(dòng)工，遺址公園建設(shè)預(yù)計(jì)在3年內(nèi)完成，國(guó)家、管委會(huì)各出20億作基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，需開(kāi)發(fā)商拿出5個(gè)億以上的土地保證金，尚可參加土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。土地供應(yīng)：區(qū)域現(xiàn)狀多為老城區(qū)，城市拆遷改造力度大，達(dá)到“七通一平”程度土地，一期工程規(guī)劃為商貿(mào)旅游區(qū)，二期2010年之后動(dòng)工，未來(lái)23年的短期內(nèi)住宅土地?zé)o法實(shí)現(xiàn)大規(guī)模供應(yīng)。一期二期土地未來(lái)23年年均新增供應(yīng)量260萬(wàn)平米左右，土地市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)有序，預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)消化量與土

34、地存增量總合持平新增供應(yīng)：城市未來(lái)23年內(nèi)土地供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在曲江、北郊、浐灞等區(qū)域。年均供應(yīng)量260萬(wàn)平米左右，與06年土地供應(yīng)量持平。存量供應(yīng)：從05-07年7月統(tǒng)計(jì)，土地總供應(yīng)量為1719萬(wàn)平米，以容積率2.0估算，3438萬(wàn)平米的供應(yīng)面積，期間消化量為2320萬(wàn)平米，存量最大限值1000萬(wàn)平米左右消化量：以06.07年消化量預(yù)測(cè)，未來(lái)2-3年年消化量為620萬(wàn)平米，恰與土地供應(yīng)存量增量總和持平。曲江5000畝北郊4000畝北郊2800畝未來(lái)23年供應(yīng)量11800畝，平均每年260萬(wàn)平米左右城市建設(shè)：供應(yīng)集中在四區(qū)兩基地等城市熱點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，城市建設(shè)由南向北推進(jìn)土地供應(yīng)存量：05年后

35、土地供應(yīng)有序平穩(wěn)，現(xiàn)有土地存量預(yù)計(jì)消化1-2年城市規(guī)劃：城市規(guī)劃明確產(chǎn)業(yè)空間布局，拉大南北骨架，5年內(nèi)主城外擴(kuò)224平方公里面積熱點(diǎn)區(qū)域增量：未來(lái)2-3年土地供應(yīng)集中在城市建設(shè)的幾個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域，共800萬(wàn)平米左右的增量西安市場(chǎng)供應(yīng)有序，土地供應(yīng)與年消化量基本平衡，市場(chǎng)未來(lái)2-3年仍會(huì)保持快速上升勢(shì)頭供應(yīng)潛力：西安未來(lái)2-3年內(nèi)土地供應(yīng)量與年消化量基本平衡，市場(chǎng)持續(xù)快速上升勢(shì)頭48世聯(lián)模型：房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力主要包括需求潛力、供應(yīng)潛力以及行業(yè)潛力三大方面需求潛力供應(yīng)潛力行業(yè)潛力住宅市場(chǎng)潛力營(yíng)銷潛力產(chǎn)品潛力開(kāi)發(fā)商狀況政策影響力第一部分：如何進(jìn)西安？西安住宅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ψ治鍪袌?chǎng)多數(shù)產(chǎn)品整體素質(zhì)較低，建筑密

36、度過(guò)高，影響了居住的舒適度和私密性多數(shù)項(xiàng)目采取行列式的布局，在做足容積率的要求下，致使單體間距過(guò)小訪談客戶對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目單體間距表示不滿，認(rèn)為過(guò)于密集。樓間距過(guò)小，給人壓抑感獨(dú)棟產(chǎn)品未體現(xiàn)低密度感建筑外觀設(shè)計(jì)缺乏創(chuàng)新，外立面較為粗糙，品質(zhì)感差，創(chuàng)新力度不夠，質(zhì)素趨同開(kāi)發(fā)商為了博取更高價(jià)值，將容積率做滿，產(chǎn)品品質(zhì)感較差。產(chǎn)品本身在產(chǎn)品創(chuàng)新上做的不夠精細(xì)化，造成品質(zhì)感較差。市場(chǎng)上所謂創(chuàng)新產(chǎn)品也沒(méi)有做到位，曲江華府是天地源做的，第一個(gè)引入入戶花園的概念，但也沒(méi)有退臺(tái)，我們做的白樺林居，電梯花園洋房也沒(méi)有退臺(tái)。 經(jīng)發(fā)地產(chǎn)總經(jīng)理艾晨景觀園林主題不鮮明，缺乏軟景，規(guī)劃欠缺層次感，缺少綠地、廣場(chǎng)等公共開(kāi)放空間，

37、從而造成了社區(qū)感和宜居性的缺失航天御苑溪園湖濱花園曲江華府曲江公館皇家花園戶型設(shè)計(jì)上浪費(fèi)大量空間，人性化不足，缺乏創(chuàng)新，實(shí)用性較差樓梯設(shè)計(jì)不合理浪費(fèi)大量面積大面積的空間被浪費(fèi)正上方即為書房，客廳無(wú)挑高出現(xiàn)異型房間，空間難利用暗房長(zhǎng)進(jìn)深，窄面寬西安市場(chǎng)化程度較低，營(yíng)銷展示缺乏沖擊力和系統(tǒng)性，市場(chǎng)上的代理策劃公司多為本地公司，無(wú)強(qiáng)勢(shì)品牌力營(yíng)銷中心展牌破舊，空置現(xiàn)象較多西安市場(chǎng)未見(jiàn)品牌策劃代理公司進(jìn)入，當(dāng)?shù)夭邉澊砉径酂o(wú)強(qiáng)勢(shì)品牌力政府對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策執(zhí)行較為寬松，市場(chǎng)對(duì)政策變化反應(yīng)不敏感，調(diào)控政策影響力較小西安房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是實(shí)行“區(qū)域”的“9070”政策，即在區(qū)域內(nèi)部達(dá)到平衡即可。 經(jīng)發(fā)地產(chǎn)總

38、經(jīng)理艾晨西安房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)2006年出臺(tái)的相關(guān)國(guó)家政策“90平方米以上首付三成”關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知中國(guó)人民銀行提高貸款利率建設(shè)部公布了關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案的通知西安房地產(chǎn)竣工銷售量比較2006年，國(guó)家相關(guān)政策出臺(tái)對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系與價(jià)格走勢(shì)影響不大。資料來(lái)源：西安統(tǒng)計(jì)局資料來(lái)源：西安市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)品牌開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入西安，并追隨城市熱點(diǎn)區(qū)域發(fā)展，持續(xù)投資取地，看好西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿M(jìn)入品牌開(kāi)發(fā)商高新區(qū)曲江北郊浐灞大明宮中海03.11，80畝（地價(jià)293萬(wàn)/畝地王）06年，1300畝07.7，參與大明宮遺址公園建設(shè)與周邊地區(qū)改造工程07年

39、，200畝金地06年，103畝07年，200畝07.8，1000畝綠地03年，1200畝07年，257畝和記黃埔04年， 727畝（138萬(wàn)/畝）07年，900多畝融僑05年底，432畝07.7，224畝富力05.10，670畝（65萬(wàn)畝）中新05年，3850畝廣廈06年，1200畝03年起，品牌開(kāi)發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入西安市場(chǎng)拿地，規(guī)模多在幾百畝甚至上千畝。各品牌開(kāi)發(fā)商看好西安市場(chǎng)的持續(xù)性，均進(jìn)行持續(xù)性投資，跟隨城市熱點(diǎn)區(qū)域的發(fā)展，不斷拓展項(xiàng)目。資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研西安市場(chǎng)行業(yè)集中度高，8家品牌開(kāi)發(fā)商拿地規(guī)模占年度總供應(yīng)量的60%以上，品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入西安市場(chǎng)程度深03年，品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入西安市場(chǎng)拿地。

40、05年開(kāi)始，西安市場(chǎng)行業(yè)集中度大幅提升，僅8家品牌開(kāi)發(fā)商的拿地規(guī)模就占到市場(chǎng)年度供應(yīng)總量的61%，06年更是高達(dá)69%。資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)品牌項(xiàng)目市場(chǎng)反應(yīng)明顯好于同區(qū)域同總價(jià)的其他非品牌項(xiàng)目，品牌開(kāi)發(fā)商得到市場(chǎng)認(rèn)可，產(chǎn)品受到市場(chǎng)追捧以品牌開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目聚集的高新區(qū)與曲江板塊來(lái)看，品牌項(xiàng)目銷售速度在150套/月以上，而同等總價(jià)的非品牌項(xiàng)目在100套/月以下。消費(fèi)者看好品牌開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目，認(rèn)同其產(chǎn)品質(zhì)量與品牌效應(yīng)。產(chǎn)品銷售速度（套/月）融僑.紫薇馨苑綠地.世紀(jì)城紫薇.臻品利君明天富力城曲江蘭亭春曉苑品牌項(xiàng)目非品牌項(xiàng)目“雖然這個(gè)位置不是曲江的核心區(qū)，但是開(kāi)發(fā)商很有名氣，在北京好多地方都有項(xiàng)目，在這里買

41、房子品質(zhì)放心，也有面子。 富力城成交客戶訪談資料來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研行業(yè)潛力結(jié)論：行業(yè)水平提升空間較大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度較低，市場(chǎng)被眾多品牌開(kāi)發(fā)商看好58行業(yè)成熟度：市場(chǎng)產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷水平較低，競(jìng)爭(zhēng)程度較低政策影響力：市場(chǎng)受政策影響力度較小，前景比較明朗開(kāi)發(fā)企業(yè)狀況：西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Ρ槐姸嗥放崎_(kāi)發(fā)商看好，且多為持續(xù)進(jìn)入行業(yè)潛力：西安房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)成熟度較低，政策影響力度較小，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)反應(yīng)存在優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)潛力結(jié)論：西安房地產(chǎn)市場(chǎng)需求復(fù)合，供應(yīng)合理有序，正步入快速上升通道59行業(yè)潛力：西安房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)成熟度較低，政策影響力度較小，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)反應(yīng)存在優(yōu)勢(shì)供應(yīng)潛力：土地供應(yīng)有序，西安未來(lái)2-3

42、年內(nèi)土地供應(yīng)量與年消化量基本平衡，市場(chǎng)持續(xù)快速上升勢(shì)頭需求潛力：城市住宅市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)復(fù)合，內(nèi)外部需求存在良好的可持續(xù)增長(zhǎng)性市場(chǎng)潛力：由于需求結(jié)構(gòu)復(fù)合、存在良好的可持續(xù)增長(zhǎng)性；土地供應(yīng)有序；同時(shí)行業(yè)市場(chǎng)化程度較低，提升空間較大，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)2-3年內(nèi)將保持目前的快速上升勢(shì)頭，市場(chǎng)價(jià)格及消化量將快速增長(zhǎng)西安城市進(jìn)入戰(zhàn)略近期市場(chǎng)存在持續(xù)快速增長(zhǎng)的情況下，西安對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的貢獻(xiàn)體現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張、完成100億銷售額以及實(shí)現(xiàn)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略上。以能夠?qū)崿F(xiàn)多層布局、全面進(jìn)入為原則，選擇市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域、具有明顯市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域以及立足長(zhǎng)遠(yuǎn)區(qū)域，戰(zhàn)略性進(jìn)入西安市場(chǎng)“問(wèn)題一：如何進(jìn)入西安？”的解答由西安市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?/p>

43、分析對(duì)照企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，確定西安城市進(jìn)入戰(zhàn)略60企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)快速擴(kuò)張、全國(guó)布局，09年達(dá)到100億銷售額。優(yōu)先進(jìn)入市場(chǎng)發(fā)展前景好，能夠長(zhǎng)期根植的城市。西安市場(chǎng)潛力未來(lái)2-3年內(nèi)保持現(xiàn)狀市場(chǎng)快速上升狀態(tài)，價(jià)格及消化量快速增長(zhǎng)。需求復(fù)合、供應(yīng)有序，市場(chǎng)存在良好的可持續(xù)增長(zhǎng)性。61如何進(jìn)西安進(jìn)入哪些區(qū)域西安住宅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿σ庀騾^(qū)域選擇策略戰(zhàn)略層面策略層面市場(chǎng)熱點(diǎn)明顯機(jī)會(huì)立足長(zhǎng)遠(yuǎn)多層進(jìn)入全面布局報(bào)告研究思路2在城市進(jìn)入戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，通過(guò)城市及市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)判定區(qū)域進(jìn)入策略區(qū)域?qū)傩詣澐指鲄^(qū)域進(jìn)入建議區(qū)域現(xiàn)狀與潛力分析62我們分別從城市功能布局、房地產(chǎn)板塊格局現(xiàn)狀與區(qū)域價(jià)值、人口流向等方面說(shuō)明各區(qū)域現(xiàn)狀與

44、潛力第二部分：進(jìn)入哪些區(qū)域？意向區(qū)域選擇策略城市功能布局區(qū)域現(xiàn)狀與價(jià)值判斷城市人口流向區(qū)域現(xiàn)狀與潛力分析根據(jù)十一五規(guī)劃得到西安城市各區(qū)域功能定位西安市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要摘要：北郊板塊：以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為中心的現(xiàn)代制造業(yè)區(qū)和圍繞交通樞紐的綜合發(fā)展區(qū)，以鐵路北客站為依托，增強(qiáng)區(qū)域性中心城市的集散輻射功能大明宮板塊：建設(shè)保護(hù)大明宮遺址浐灞板塊：綜合治理渭、灞、涇河生態(tài)環(huán)境，形成城市功能區(qū)與自然環(huán)境統(tǒng)一協(xié)調(diào)的格局東西郊板塊：東部調(diào)整紡織、軍備制造工業(yè)區(qū)；西部建立工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，發(fā)展居住和無(wú)污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū)老城區(qū)板塊：逐步弱化行政功能，強(qiáng)化文化、旅游、商貿(mào)、金融、娛樂(lè)功能，形成以人文

45、旅游、文化服務(wù)、商業(yè)零售業(yè)為主的格局高新板塊：拓展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)，做精、做強(qiáng)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。 長(zhǎng)安板塊：南部文教科研區(qū)，發(fā)展大學(xué)園區(qū)、高尚住區(qū)和旅游休閑度假區(qū)曲江板塊：旅游休閑度假區(qū)和高尚住區(qū)另：秦嶺沿線：休閑旅游區(qū)漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)北郊新城中心產(chǎn)業(yè)新城大明宮旅游居住區(qū)浐灞生態(tài)自然旅游區(qū)西郊老工業(yè)改造區(qū)老城區(qū)旅游商貿(mào)服務(wù)區(qū)東郊老工業(yè)改造區(qū) 曲江文化旅游區(qū)秦嶺休閑旅游區(qū)距市區(qū)20公里高新科技新城區(qū)長(zhǎng)安城市配套生活區(qū)漢長(zhǎng)安城遺址保護(hù)區(qū)北郊新城中心產(chǎn)業(yè)新城大明宮旅游居住區(qū)浐灞生態(tài)自然旅游區(qū)西郊老工業(yè)改造區(qū)老城區(qū)旅游商貿(mào)服務(wù)區(qū)東郊老工業(yè)改造區(qū) 曲江文化旅游區(qū)秦嶺休閑旅游區(qū)高新科技新城區(qū)長(zhǎng)安城市配套生活區(qū)

46、北郊板塊均價(jià)：3800元速度：120套/月總價(jià)：4080萬(wàn)根據(jù)依托資源、板塊特征的區(qū)別，將西安房地產(chǎn)現(xiàn)狀市場(chǎng)劃分為10大板塊浐灞板塊均價(jià)：2900元老城區(qū)板塊高新曲江北郊浐灞老城區(qū)長(zhǎng)安西郊東郊雁塔秦嶺老城區(qū)板塊西郊板塊均價(jià)：2900元速度：50套/月總價(jià)：3050萬(wàn)高新板塊 均價(jià)：4700元速度：140套/月總價(jià)：5080萬(wàn)雁塔區(qū)板塊均價(jià)：4000元速度：50套/月總價(jià)：3070萬(wàn)曲江板塊均價(jià)：5500元速度：120套/月總價(jià)：60300萬(wàn)東郊板塊均價(jià)：3600元速度：50套/月總價(jià)：2540萬(wàn)長(zhǎng)安區(qū)板塊均價(jià)：3300元，速度：40套/月，總價(jià)：2040萬(wàn)秦嶺板塊均價(jià)：6500元，速度：4套/

47、月，總價(jià)：220400萬(wàn)距市區(qū)20公里依托高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，呈現(xiàn)成熟、現(xiàn)代的城市面貌，形成城市中高端產(chǎn)業(yè)人口聚居板塊，均價(jià)在4700左右強(qiáng)勢(shì)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，成熟的現(xiàn)代化城市意向，良好的區(qū)域認(rèn)知以高層為主，非品牌項(xiàng)目多為60-120平小戶型，品牌項(xiàng)目多為120平以上大戶型產(chǎn)業(yè)人口為主，品牌項(xiàng)目的客戶以全市客戶為主，部分陜北客戶，且多為批量購(gòu)買區(qū)域價(jià)格水平高于其他區(qū)域，非品牌項(xiàng)目均價(jià)4500左右，總價(jià)40-60萬(wàn)，品牌項(xiàng)目可達(dá)5000，總價(jià)60萬(wàn)-80依托資源產(chǎn)品形式客戶特征價(jià)格平臺(tái)典型樓盤綠地世紀(jì)城蘭喬圣菲融僑.紫薇馨苑規(guī)模占面80萬(wàn)平方米，建面120萬(wàn)平方米占地80畝，建面18萬(wàn)平米，容

48、積率3.1占地22萬(wàn)平方米，建面80萬(wàn)平方米，容積率2.7 產(chǎn)品形式高層 小高層 小高層，高層小高層/高層均價(jià)（元/平）4500-50005100-5200復(fù)式5100，高層4500戶型面積多為120平以上大戶型，有兩幢針對(duì)產(chǎn)業(yè)人口的60平米小戶型均為大戶型，170300多平，三室四室各占一半從一室到三室都有，面積從50-150平米銷售狀況07年3月開(kāi)盤，4800套，月銷售140套左右06年11月開(kāi)盤， 共540套，開(kāi)盤當(dāng)天銷售160套，銷售率90%，月銷售40套左右2006年4月開(kāi)盤，總戶數(shù)5500戶，銷售率50%，月銷售速度160套產(chǎn)品特色完善的配套設(shè)施大戶型的稀缺性，高端定位，西班牙風(fēng)格

49、，一梯一戶，電梯入戶主打中產(chǎn)社區(qū)，大型社區(qū)，配套完備客戶特征高新區(qū)中高層，陜北客戶外地客戶為主，本地老板，追求居住生活享受，二次以上置業(yè)為主區(qū)域性客戶明顯，也有部分市內(nèi)及陜北客戶高新板塊高新板塊居住價(jià)值為城市中產(chǎn)階級(jí)聚集的高端公寓居住區(qū)，一期土地供應(yīng)基本飽和，07年開(kāi)始，人口向南部長(zhǎng)安與西南部高新二期方向外溢07年，高新區(qū)管委會(huì)南遷至二次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)，帶動(dòng)高新區(qū)西南部發(fā)展07年，長(zhǎng)安區(qū)西部子午大道年底貫通，到高新區(qū)一期核心CBD僅3公里07年區(qū)域人口開(kāi)始外溢人口流出時(shí)間已建成區(qū)域工業(yè)用地居住用地中海綠地和記黃埔融僑大華現(xiàn)有項(xiàng)目多集中在太白南路兩側(cè)品牌開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始在南三環(huán)以南拿地長(zhǎng)安區(qū)子午大道3k

50、m二次創(chuàng)業(yè)核心區(qū)城市功能定位發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的科技新城區(qū)居住價(jià)值定位高端公寓居住區(qū)板塊特征分析智力型人才、資金聚集區(qū)，都市意向感強(qiáng)烈區(qū)域人口界定城市中產(chǎn)階級(jí)依托濃厚的文化氛圍與歷史沉淀，形成高檔人文居住板塊，有部分低密度產(chǎn)品，城市住宅均價(jià)在5000左右，低密度產(chǎn)品均價(jià)10000以上依托大雁塔、大唐芙蓉園、海洋世界等歷史人文資源，形成知富階層的首選置業(yè)區(qū)域產(chǎn)品形式豐富，小高層、多層、疊拼、聯(lián)排、獨(dú)棟，100平二居、130平三居等大戶型全市高端客戶，均為多次置業(yè)者，有20%的深圳、上?；亓骺蛻?，自住兼投資小高層5000；高層4300，總價(jià)60萬(wàn)左右；電梯多層6500；疊拼8000；聯(lián)排12000；

51、獨(dú)棟20000，總價(jià)800萬(wàn)依托資源產(chǎn)品形式客戶特征價(jià)格平臺(tái)典型樓盤曲江華府航天御苑富力城規(guī)模占地206.742畝，建面約22萬(wàn)平方米 占地80畝，建面5萬(wàn)3千平方米 建面1134090平方米，容積率2.29，一期占地647畝產(chǎn)品形式小高層 多層（電梯花園洋房） 獨(dú)棟、連排、疊拼小高層，高層均價(jià)（元/平）洋房：6400，小高層：5300獨(dú)棟：20000，聯(lián)排：12000，疊拼：88004800戶型面積（平）150以上230-67080200銷售狀況洋房售罄，月銷售100多套獨(dú)棟共28棟，還剩下2棟月銷售160套左右產(chǎn)品特色主打新中式風(fēng)格北美風(fēng)格，簡(jiǎn)約別墅精裝修，小區(qū)內(nèi)建水景中心客戶特征以西安本

52、地人為主，也有一部分陜西籍深圳人高端客戶，部分陜北客戶中高端客戶：市區(qū)；復(fù)式：陜北曲江板塊曲江板塊自06年起，隨著區(qū)域利好建設(shè)的成熟，作為財(cái)富階層的中央居住區(qū)的區(qū)域價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，大量財(cái)富人群涌入此區(qū)域06年開(kāi)始人口流入05年，隨著大唐芙蓉園、海洋世界等區(qū)域建設(shè)利好，區(qū)域旅游價(jià)值進(jìn)一步提升，品牌開(kāi)發(fā)商大局進(jìn)入曲江拿地06年開(kāi)始，區(qū)域內(nèi)部大規(guī)模高檔住宅項(xiàng)目入市市場(chǎng)價(jià)格與消化速度均領(lǐng)跑西安市場(chǎng)城市功能定位唐文化為主的文化旅游區(qū)居住價(jià)值定位中央居住區(qū)板塊特征分析人文歷史資源，高檔居住環(huán)境區(qū)域人口界定財(cái)富階層依托眾多的科研教育機(jī)構(gòu)，形成成熟的生活配套與居住氛圍，多為小規(guī)模項(xiàng)目尾盤，新開(kāi)項(xiàng)目少，普通住宅3

53、600，公寓均價(jià)4400成熟的生活配套與居住氛圍，周邊多為高校、醫(yī)院與科研機(jī)構(gòu)，鄰近小寨商圈高層塔樓，小戶型公寓，面積多在80平以下；普通住宅多為大戶型地緣性客戶為主，周邊科研、醫(yī)院等機(jī)構(gòu)改善性需求客戶，部分教育投資客戶，還有部分高新區(qū)的客戶公寓均價(jià)4400左右，總價(jià)30萬(wàn)左右；普通住宅3600，總價(jià)40萬(wàn)以上依托資源產(chǎn)品形式客戶特征價(jià)格平臺(tái)典型樓盤陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際藍(lán)山國(guó)際公寓啟航029規(guī)模占地37畝，建面13萬(wàn)平米 建面30300平方米占地37333.33平方米，建面104670平方米，容積率2.75產(chǎn)品形式高層，住宅、公寓、辦公、商業(yè)一體綜合樓高層高層均價(jià)（元/平）460043003580戶型面積

54、（平）從77平米到160平米多為4380平米小戶型100-200平米大戶型銷售狀況住宅賣了一年的時(shí)間已售出170多套，每個(gè)月40套左右總套數(shù)725套，銷售現(xiàn)場(chǎng)冷清產(chǎn)品特色主打方便，超市，公司，住宅都在一起純投資性小戶型公寓南朝向是定向大戶型不為銷售。地段寬景house，啟航幼兒園，水幕電影，1萬(wàn)平米水景，靠近地鐵，交通方便 客戶特征30%高新區(qū)客戶，20%陜北客戶，部分附近的醫(yī)生、學(xué)生部分投資客戶，多為自住多為二次置業(yè)雁塔板塊曲江高新雁塔區(qū)域東接曲江，西聯(lián)高新，區(qū)域內(nèi)部無(wú)后續(xù)供應(yīng)，且生活配套成熟，未來(lái)將保持現(xiàn)有區(qū)域性質(zhì)，無(wú)明顯人口流入與流出隨著政府北遷等利好，成為城市熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)區(qū)域，城市面貌

55、及生活配套趨于完善，未央大道兩側(cè)形成新興中檔居住區(qū)，均價(jià)在3800左右市政府、火車站北遷、地鐵2號(hào)線貫通等規(guī)劃利好，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等日趨成熟的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)鳳城二路以南商住樓、高層為主，戶型130平以下；以北高層、小高層，戶型130平以上以地緣性客戶為主，長(zhǎng)慶油田、紅旗廠等國(guó)企中高層，部分陜北客戶，也有市內(nèi)的部分分流客戶商住樓均價(jià)4000左右，總價(jià)40-50萬(wàn)；非品牌住宅項(xiàng)目3400左右，總價(jià)40萬(wàn)；品牌項(xiàng)目4300，總價(jià)50萬(wàn)以上依托資源產(chǎn)品形式客戶特征價(jià)格平臺(tái)典型樓盤白樺林居賽高國(guó)際（二期）廣豐花園規(guī)模占地537畝，建面65萬(wàn)平方米占地74608平方米，建面145000平方占地20余畝，總建筑面積約

56、8萬(wàn)平米 產(chǎn)品形式多層，小高層 高層高層均價(jià)（元/平）430031003400戶型面積（平）主力戶型130以上最大面積140左右一室、二室、三室面積從50到120多，小戶型比重較大銷售狀況共3612套，05年10月開(kāi)盤，銷售率80%，月銷售速度200套左右已售罄，月銷售100套左右總戶數(shù)765套，僅剩2套較大戶型，銷售周期較長(zhǎng)產(chǎn)品特色緊挨城市花園，小區(qū)內(nèi)園林綠化品質(zhì)優(yōu)良 商住混合交通便利客戶特征主體是北郊客戶，西北建筑設(shè)計(jì)院團(tuán)購(gòu)12棟，也有部分陜北客戶，多數(shù)二次置業(yè)有私家車。 地緣性客戶為主，也有部分城區(qū)客戶地緣性客戶為主北郊板塊北郊板塊依托政府北遷、城市運(yùn)動(dòng)公園等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)利好，形成中產(chǎn)階

57、級(jí)聚集的高尚居住區(qū)，人口從07年開(kāi)始流入 06年底，城市運(yùn)動(dòng)公園建成 07.3，國(guó)家正式批準(zhǔn)西安市政府北遷 07年開(kāi)始人口流入未央路開(kāi)發(fā)區(qū)用地土地可供應(yīng)區(qū)域未來(lái)23年供應(yīng)4000畝城市運(yùn)動(dòng)公園北遷后市政府陜北全市范圍客戶城市功能定位經(jīng)開(kāi)區(qū)為中心的城市產(chǎn)業(yè)新城居住價(jià)值定位高尚居住區(qū)板塊特征分析政府北遷、新火車客運(yùn)站區(qū)域人口界定城市中產(chǎn)階級(jí)未來(lái)北郊板塊由于城市功能不同，現(xiàn)狀的北郊板塊分化為西側(cè)未來(lái)北郊板塊與東側(cè)大明宮板塊大明宮板塊依托遺址公園修復(fù)工程，形成中產(chǎn)階級(jí)、準(zhǔn)財(cái)富階層聚集的高尚居住區(qū)，預(yù)計(jì)在2010年，二期中央居住區(qū)工程開(kāi)始后，人口開(kāi)始流入以大明宮遺址公園為核心的二期中央居住區(qū)規(guī)劃，發(fā)展城

58、市公園居住區(qū)政府力爭(zhēng)在3年內(nèi)，加快完成大明宮遺址公園建設(shè)預(yù)計(jì)2010年開(kāi)始人口流入一期二期規(guī)劃可建設(shè)用地19.3平方公里，后續(xù)供應(yīng)充足，為人口流入?yún)^(qū)域未來(lái)大明宮板塊城市功能定位以大明宮遺址公園為核心的旅游居住區(qū)居住價(jià)值定位高尚居住區(qū)板塊特征分析歷史文化遺產(chǎn)、高品質(zhì)居住區(qū)定位區(qū)域人口界定城市中產(chǎn)階級(jí)、準(zhǔn)財(cái)富階層由于城市功能不同，現(xiàn)狀的北郊板塊分化為西側(cè)未來(lái)北郊板塊與東側(cè)大明宮板塊依托浐河、灞河的治理工程與歐亞經(jīng)濟(jì)論壇永久會(huì)址的利好，全力打造生態(tài)人居板塊，現(xiàn)仍處于初期建設(shè)階段，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少?zèng)汉?、灞河治理工程?萬(wàn)畝濕地森林公園、F1摩托賽艇比賽場(chǎng)地等規(guī)劃利好一期為高層、小高層、少量多層，低密度預(yù)計(jì)

59、在后期推出，戶型40平一居-130平三居全市范圍客戶，由于現(xiàn)在的低總價(jià)與區(qū)域的未來(lái)規(guī)劃利好，出現(xiàn)部分投資客戶現(xiàn)在在售一期，小高層均價(jià)2900左右，總價(jià)12萬(wàn)至40多萬(wàn)左右依托資源產(chǎn)品形式客戶特征價(jià)格平臺(tái)浐灞板塊浐灞板塊依托原生態(tài)的自然資源，形成中產(chǎn)階級(jí)與準(zhǔn)財(cái)富階層聚集的生態(tài)居住區(qū)，預(yù)計(jì)09年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成熟后，開(kāi)始人口大規(guī)模流入城市功能定位城市功能與自然環(huán)境協(xié)調(diào)一體的生態(tài)自然旅游區(qū)居住價(jià)值定位生態(tài)居住區(qū)板塊特征分析生態(tài)環(huán)境集中優(yōu)化區(qū)域人口界定城市中產(chǎn)階級(jí)、準(zhǔn)財(cái)富階層05-08年，完成浐灞河城市段的堤防整治、道路建設(shè)和浐灞三角洲約8平方公里的開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)預(yù)計(jì)09年開(kāi)始人口流入市政設(shè)

60、施建設(shè)初具規(guī)模和記黃埔新加坡吉寶已出讓地塊香江中新廣廈待出讓地塊未來(lái)23年供應(yīng)2800畝2萬(wàn)畝原生態(tài)濕地森林城市意向?yàn)槌墒斓呐f城區(qū)，旅游商業(yè)區(qū)，對(duì)住宅處于“只拆不建”階段，著力開(kāi)發(fā)為旅游業(yè)配套的商鋪老城區(qū)板塊老城區(qū)現(xiàn)狀城市功能定位人文旅游、文化服務(wù)、商業(yè)零售業(yè)為主的旅游商貿(mào)服務(wù)區(qū)居住價(jià)值定位傳統(tǒng)居住區(qū)板塊特征分析區(qū)域內(nèi)住宅規(guī)劃“只拆不建”區(qū)域人口界定傳統(tǒng)居住區(qū)內(nèi)各階層人群老城區(qū)板塊的居住價(jià)值為傳統(tǒng)居住區(qū)，其大量的舊改力度，使其內(nèi)部居住人口將在5年內(nèi)外溢流出十一五規(guī)劃規(guī)定：老城區(qū)內(nèi)“只拆不建”，無(wú)后續(xù)土地供應(yīng)棚戶區(qū)改造，平均每年4萬(wàn)戶的改造力度，大量人口流出政府規(guī)劃5年內(nèi)改造20萬(wàn)戶的棚戶區(qū)改造