2011年湖北省武漢市南太子湖項目提案報

1、2011年湖北省武漢市南太子湖項目提案報第一頁，共167頁。第 2 頁12345目錄 本體認(rèn)知核心問題價值研究定位思路產(chǎn)品建議第二頁，共167頁。第 3 頁目錄123451區(qū)域位置交通條件配套環(huán)境用地特點 本體認(rèn)知核心問題價值研究定位思路產(chǎn)品建議第三頁，共167頁。第 4 頁第 4 頁沌口板塊南靠長江，西交京珠高速公路，北倚后官湖，318國道、滬蓉高速公路縱貫全境；擁有優(yōu)美的自然環(huán)境，座落于三角湖、南太子湖、北太子湖、后官湖等七個湖泊間。四新板塊由墨水湖、龍陽湖、三角湖、南太子湖和長江等“四湖一江”圍合地區(qū)，中環(huán)線、四新大道、二環(huán)線和318國道、江城大道、攔江大道構(gòu)筑的“三縱三橫”骨干交通路網(wǎng)

2、使得交通極為便利。區(qū)域位置：位于四新新區(qū)南側(cè)，沌口北部龍頭位置。項目本體認(rèn)知項目地塊所在位置第四頁，共167頁。第 5 頁項目本體認(rèn)知區(qū)域位置：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)后花園，內(nèi)部企業(yè)神龍東風(fēng)等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)勁。武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于武漢市區(qū)西南，瀕臨長江，地處市區(qū)中環(huán)線和外環(huán)線之間。規(guī)劃面積31平方公里，已開發(fā)20平方公里，遠(yuǎn)期控制規(guī)劃面積90.7平方公里，發(fā)展腹地廣闊，區(qū)位優(yōu)勢明顯；后發(fā)片區(qū)：項目地塊與經(jīng)開區(qū)沒有連接，有南太子湖間隔，內(nèi)部經(jīng)濟(jì)發(fā)展比周邊地區(qū)相對較快；神龍東風(fēng)企業(yè)：汽車產(chǎn)業(yè)在武漢不斷發(fā)展壯大，做成全市唯一的一個千億元大產(chǎn)業(yè)。神龍、東風(fēng)本田和東風(fēng)自主品牌三個整車廠產(chǎn)能達(dá)到100萬輛，如三足鼎立，

3、支撐起汽車工業(yè)架構(gòu)項目地塊所在位置第五頁，共167頁。第 6 頁項目本體認(rèn)知交通條件：項目位于江城大道，未來的武漢南路金街，地鐵4號，6號線交匯處，其中6號線設(shè)有站口。項目地塊位于江城大道西側(cè)，南太子湖北路南側(cè)，交通便利；全長9.4公里的江城大道原規(guī)劃名為梅子路，是武漢新區(qū)首條快速主干道，也是新區(qū)規(guī)劃“六縱六橫”路網(wǎng)的主骨架之一。道路沿線出現(xiàn)很多城市綜合體項目，例如金地瀾菲溪岸，綠地新都會等，規(guī)劃為未來武漢南路金街；武漢地鐵4號線和6號線經(jīng)過本項目地塊東南角，現(xiàn)已經(jīng)開始動工，規(guī)劃中6號線會在地塊附近設(shè)置站口，出行便利。三 環(huán) 線南 太 子 湖 北 路江 城大道芳草路軌道交通6號線軌道交通4號線

4、金地瀾菲溪岸綠地新都會第六頁，共167頁。第 7 頁項目本體認(rèn)知用地特點：項目周邊交通便利，位于南太子湖沿岸，東方高爾夫東側(cè)，環(huán)境宜人，生活愜意。地塊位于江城大道與南太子湖北路交界處，地理位置優(yōu)越，交通便利，南側(cè)為南太子湖，景色優(yōu)美，環(huán)境宜人，適合發(fā)展商業(yè)及住宅一體化產(chǎn)品，例如酒店，商業(yè)中心等。武漢東方高爾夫俱樂部地理位置卓越，位于武漢市漢陽區(qū)西端，與武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)隔湖相望，球場西鄰318國道，北接中環(huán)線，是武漢市二十一世紀(jì)新城區(qū)中心，交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 南 太 子 湖東方高爾夫俱樂部第七頁，共167頁。用地面積 9.50公頃總建筑面積 33.25萬平方米容積率 3.50建筑密度 25.

5、4%綠化率 40.7%配建停車位 2100個第 8 頁項目本體認(rèn)知用地特點：項目定位為中等體量，高密度，具備綜合體物業(yè)開發(fā)條件，有機(jī)會成為南部城區(qū)復(fù)合生長項目。三 環(huán) 線江 城大道南 太 子 湖K2地塊9.50公頃K1地塊8.0公頃用地面積 8.00公頃總建筑面積 26.63萬平方米公建建筑面積 15.98萬平方米容積率 3.33建筑密度 23.2%綠化率 42.5%配建停車位 2390個K2地塊規(guī)劃K1地塊規(guī)劃第八頁，共167頁。第 9 頁項目整體認(rèn)知與界定項目整體認(rèn)知項目界定周邊交通便利擁有4號線和6號線兩條地鐵位于東方高爾夫俱樂部東側(cè)位于南太子湖北岸復(fù)合生長物業(yè)開發(fā)地塊優(yōu)勢條件需要思考因

6、素四新新區(qū)的競爭地鐵與項目開發(fā)實效性問題甲方需求K1地塊公建等先行開發(fā)共建開發(fā)與區(qū)域氛圍融合太子湖畔高爾夫球場地鐵沿線高端生態(tài)城市綜合體項目第九頁，共167頁。第 10 頁目錄345 價值研究定位思路產(chǎn)品建議122 本體認(rèn)知核心問題第十頁，共167頁。第 11 頁項目核心問題問題1：如何區(qū)隔四新新區(qū)對本案競爭，挖掘自身價值區(qū)域及市場發(fā)展研究問題2：政策影響下，置業(yè)需求的變化方向政策研究問題4：高爾夫、湖景觀與本案綜合體物業(yè)的融合產(chǎn)品特色研究問題3：項目體量中等，綜合物業(yè)開發(fā)，開發(fā)節(jié)奏如何開發(fā)策略研究偉業(yè)4+2分析體系項目整體定位及產(chǎn)品建議第十一頁，共167頁。第 12 頁目錄45 價值研究定位

7、思路產(chǎn)品建議12 本體認(rèn)知核心問題33城市及區(qū)域價值研究政策研究市場研究 價值研究第十二頁，共167頁。第 13 頁武漢概況武漢市地理位置優(yōu)越，歷史政治文化悠久，城市化發(fā)展迅速。武漢位于中國中部，距離北京，上海，廣州，成都，西安等中國大城市都在 000公里左右，是中國經(jīng)濟(jì)地理的“心臟”，具有承東啟西、溝通南北、維系四方的作用。武漢是湖北省省會和政治、經(jīng)濟(jì)及文化中心。武漢城市圈，是以武漢為中心100公里半徑內(nèi)的城市群落，是湖北人口、產(chǎn)業(yè)、城市最為密集的地區(qū)。 世界第三大河長江及其最長支流漢江橫貫市區(qū)，將武漢一分為三，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局。 全市轄 13 個區(qū)、3 個國家級開發(fā)

8、區(qū)（武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、吳家山臺商投資區(qū)）。 城市價值研究第十三頁，共167頁。第 14 頁武漢特色文化武漢市自然及人文資源豐富，兼具工業(yè)城市、旅游與學(xué)府城市。資 源水武漢有長江及其支流漢江等，以城區(qū)為中心，以長江為主干構(gòu)成的龐大水網(wǎng)，保證了良好的森林植被以及生態(tài)環(huán)境。武漢水資源及其豐富，有“百湖之城”的美譽(yù)，在城市面積中，水域面積占了約四分之一，湖泊數(shù)量達(dá)到170個，而武漢東湖是中國最大的城中湖。礦藏武漢已發(fā)現(xiàn)礦藏38種，其中已探明儲量的礦種有24種（不含地下水），占全省已探明儲量礦種的30.38%。非金屬礦產(chǎn)資源主要有建筑材料用石英砂巖、磚瓦用粘土、制灰用灰?guī)r、熔劑用灰

9、巖和冶金用白云巖等，其中膨潤土、冶金白云巖、玻璃石英砂巖的儲量居全省首位，石膏的儲量規(guī)模居全省的第三位。旅 游教 育武漢擁有高等院校82所，高校數(shù)量全國第二，其中211工程建設(shè)大學(xué)有七所。在校大學(xué)生規(guī)模達(dá)104萬人，居全國首位。武昌區(qū)因高校云集，文化底蘊(yùn)濃厚。武漢是國家歷史文化名城。景觀多集中在城區(qū)，郊區(qū)較少，著名的景點有天下第一樓黃鶴樓、萬里長江第一橋武漢長江大橋、中國最大城中湖東湖、佛教圣地歸元寺、亞洲民主之門紅樓、百年老街江漢路、全國聞名的小商品市場漢正街商品集散地。城市價值研究第十四頁，共167頁。第 15 頁武漢交通發(fā)展武漢市整體交通綜合實力發(fā)達(dá)，是中國內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐城市3

10、16國道、318國道、106國道、107國道以及16條省道在此交匯。京珠高速、滬蓉高速、滬渝高速、漢宜高速、天河機(jī)場高速、武漢繞城高速等近二十條高速公路，以及正在建設(shè)中的武漢內(nèi)環(huán)線、二環(huán)線等城市快速路，將使出行提速。公 路鐵 路武漢是中國四大鐵路樞紐之一，位于京廣鐵路、漢丹鐵路、長荊鐵路、武九鐵路、武麻鐵路、滬漢蓉鐵路、京港高鐵交匯處?，F(xiàn)與七個城市有動車組往返，滬漢蓉鐵路客運專線、京港鐵路客運專線南線（武廣鐵路客運專線）已于2009年通車，現(xiàn)武漢至廣州僅3小時，至上海僅5小時。航 空天河機(jī)場是華中地區(qū)最大的航空港，第二航站樓投入使用后，它將邁入全國四大樞紐機(jī)場的行列。目前擁有二十余條國際航線。

11、機(jī)場距離市中心約16公里，由機(jī)場高速公路相連。水 運已形成“干支一體，通江達(dá)?！钡目拓涍\網(wǎng)絡(luò)。武漢有漢南紗帽港、楊泗港、武漢港、陽邏港等港口。武漢港是中國長江流域重要的樞紐港和對外開放港口，也是長江“黃金水道”的中轉(zhuǎn)站。武漢新港擴(kuò)建工程正在建設(shè)中，建成后將成為中國最大內(nèi)港，方便武漢大小企業(yè)的運輸服務(wù)。 城市價值研究第十五頁，共167頁。第 16 頁武漢高鐵發(fā)展武漢市高速鐵路的發(fā)展打破了傳統(tǒng)的空間概念對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約和限制，提升城市價值以武廣高鐵的開通運營為標(biāo)志,武漢市開啟了進(jìn)入高鐵時代的大門。隨著將于今明兩年貫通的京漢、漢蓉等數(shù)條高鐵項目相繼落成，武漢作為全國高鐵網(wǎng)絡(luò)中重要節(jié)點城市和樞紐中心的

12、地位更加鞏固，由縱橫交錯的高鐵網(wǎng)絡(luò)催生和拉動的高鐵經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步加快武漢市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐,推動武漢市在高鐵時代駛?cè)氚l(fā)展的快車道。面對方興未艾、欣欣向榮的高鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，武漢地區(qū)金融業(yè)必須要盡早做好充分的準(zhǔn)備，深入分析高鐵時代金融服務(wù)的新要求，理性思考金融支持高鐵經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路和措施，為制定和實施高鐵時代金融服務(wù)戰(zhàn)略奠定基礎(chǔ)。著眼于武漢市而言，“十二五”期間高鐵將會在加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、推進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略方面發(fā)揮不可替代的重要作用。 城市價值研究第十六頁，共167頁。第 17 頁各省市與武漢市經(jīng)濟(jì)對比武漢經(jīng)濟(jì)整體實力顯著提升，增速略快于一線城市，人均GDP和第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重橫向

13、相比處于中等水平。*注：圓圈大小代表地區(qū)GDP規(guī)模2010年各大城市人均GDP和三產(chǎn)產(chǎn)值比重的對比*排名城市GDP總值（億元）1上海市14901 2北京市11866 3廣州市9113 4深圳市8201 5天津市7501 6蘇州市7400 7重慶市6529 8杭州市5099 9無錫市5000 10青島市4850 11佛山市4815 12武漢市4560 13成都市4503 城市價值研究第十七頁，共167頁。第 18 頁武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度武漢目前正處于第二輪高速發(fā)展期內(nèi)，GDP增長高于全國平均水平4-5個百分點單位：億元*第一輪高速增長期*第二輪高速增長期【武漢1990-2010年GDP（億元）】根

14、據(jù)武漢市政府“十二五”規(guī)劃綱要提出的目標(biāo)，到2015年，武漢市GDP將超過1萬億元，年均增12%以上；城市居民人均可支配收入達(dá)到3.2萬元以上，年均增長10%以上。城市價值研究第十八頁，共167頁。第 19 頁武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀武漢市GDP總量在中部六省省會城市中繼續(xù)保持第一，發(fā)展迅速。經(jīng)濟(jì)實力日益增強(qiáng)，人民生活不斷改善；工業(yè)實現(xiàn)跨越發(fā)展，老工業(yè)基地逐步向先進(jìn)制造業(yè)基地轉(zhuǎn)型；服務(wù)業(yè)層次逐步提升，城市服務(wù)功能不斷增強(qiáng)；基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市面貌明顯改觀；改革開放不斷深化，市場化、國際化程度逐步提高；現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)加快發(fā)展，新農(nóng)村建設(shè)積極推進(jìn)；社會建設(shè)和管理不斷加強(qiáng)，和諧武漢建設(shè)有序推進(jìn)；2010全

15、年實現(xiàn)生產(chǎn)總值5515.76億元，同比增長14.7%。GDP總量在中部六省省會城市中繼續(xù)保持第一。社會消費品零售總額2523.2億元，增長19.5%。地方一般預(yù)算收入390.19億元，增長23.4%。城鄉(xiāng)居民收入分別達(dá)到20806元和8295元，同比分別增長13.2%和15.8%。居民消費價格總水平上漲3%。城市價值研究第十九頁，共167頁。第 20 頁武漢市人口分析武漢市人口基數(shù)增大，置業(yè)群體持續(xù)增加，2020年預(yù)計達(dá)到1180萬。1999年以來，武漢戶籍人口年均增長10萬人左右，年均增長1.38預(yù)計2020年武漢常住人口將達(dá)到1180萬，其中戶籍人口約940萬。由圖表得知城市價值研究第二十

16、頁，共167頁。第 21 頁武漢市人口年齡構(gòu)成武漢市處于人口紅利階段，剛需置業(yè)潛在需求大。根據(jù)武漢市人口年齡來看，20-34歲青年人口多。從人口年齡與置業(yè)關(guān)系考量，得出武漢房地產(chǎn)正處于人口紅利階段，能夠催生改善置業(yè)、投資置業(yè)的需求潛力。人口紅利階段，20-55歲占總?cè)丝诘?1.3%未來10年，20-55歲占總?cè)丝诘?8.2%武漢在現(xiàn)在及未來10年將享受人口紅利期帶來的城市高速發(fā)展 。享受人口紅利的主要人群（45-55歲）占15.8%，10年后將增長為16.4%。城市價值研究第二十一頁，共167頁。第 22 頁武漢市人口住房需求預(yù)計武漢市未來10年，年均住宅需求量為1300萬平方米。根據(jù)人口統(tǒng)計

17、模型測算住宅需求量，預(yù)計武漢市未來10年，年均住宅需求量為1300萬平方米,其中中心區(qū)約為1000萬平方米。預(yù)測基礎(chǔ)：2009年武漢市常住人口910萬，人均住房建筑面積30.88平方米；未來發(fā)展：2020年武漢市常住人口1180萬，人均住房建筑面積35平方米；統(tǒng)計模型：多項式回歸模型預(yù)測結(jié)果： 2011年-2020年，住宅需求量約為12900萬平方米，10年內(nèi)，平均每年需要1300萬平方米滿足規(guī)劃目標(biāo)要求(統(tǒng)計口徑為武漢全市,含農(nóng)村)城市價值研究第二十二頁，共167頁。城市價值研究中國地理心臟，便捷的外部交通，促進(jìn)武漢城市化，吸引外地人口！人口逐年遞增，衍生出大量潛在置業(yè)需求！高鐵加速武漢形成

18、4小時經(jīng)濟(jì)圈，市內(nèi)軌道交通推動城市化進(jìn)程！小 結(jié)第二十三頁，共167頁。第 24 頁武漢市“十二五”規(guī)劃武漢市“十二五”定位方向：重振武漢雄風(fēng)，努力建設(shè)國家中心城市 “十二五”時期，武漢經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的總體目標(biāo)是：著力打造全國重要的先進(jìn)制造業(yè)中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心和綜合性國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、全國性綜合交通樞紐基地，加快建設(shè)全國兩型社會綜合配套改革試驗區(qū)和國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，鞏固提升中部地區(qū)中心城市地位和作用，努力建設(shè)國家中心城市，全面完成小康社會建設(shè)的目標(biāo)任務(wù)，為把武漢建成現(xiàn)代化國際性城市奠定堅實基礎(chǔ)。 區(qū)域價值研究第二十四頁，共167頁。第 25 頁武漢市城市規(guī)劃東部、東南、西南三個方向為武漢市

19、未來的主要擴(kuò)展方向，項目處在重點發(fā)展片區(qū)武漢城市總規(guī)（2010-2020）指出，武漢市將采取“圈層式發(fā)展，組團(tuán)式布局”，未來將以東部、東南、西南三個方向為城市未來的主要擴(kuò)展方向。按照規(guī)劃，武漢的主城區(qū)將劃分為15個城市綜合組團(tuán)，武漢主城區(qū)人口密度，也將從每平方公里1.28萬人降至1.13萬人，“中央活動區(qū)”人口將逐步向周邊的15個生活組團(tuán)外遷，規(guī)劃期內(nèi)將疏散50萬人口。同時，規(guī)劃進(jìn)一步優(yōu)化完善主城區(qū)，規(guī)劃建設(shè)四新、魯巷、楊春湖3個城市副中心。據(jù)以上綜合判斷，武漢市未來城市發(fā)展仍將以東部，東南部，西南部三個方面為主要擴(kuò)展方向。區(qū)域價值研究第二十五頁，共167頁。第 26 頁武漢市交通建設(shè)規(guī)劃武漢

20、市交通投資是未來基礎(chǔ)項目投資的重點，本案緊鄰兩條規(guī)劃軌道交通線路，未來升值潛力較大。武漢市城市建設(shè)未來5年，武漢鐵路、航空、港口、軌道交通項目總投資將達(dá)3390億元，占武漢基礎(chǔ)設(shè)施項目投資總額的65.8%。今年僅地方交通固定資產(chǎn)投資規(guī)模將達(dá)133.2億元，包括中央和省在漢的投資，今年武漢交通建設(shè)資金將突破400億元。2010年一批重點交通項目將完工，包括二環(huán)線東湖隧道、珞獅路高架橋、三環(huán)線、武漢大道岳家嘴至梨園段、輕軌1號線二期等。2010年還將新開工一批重點項目，包括鸚鵡洲長江大橋、二環(huán)線漢陽段及武昌段、江漢六橋、江漢二橋改造等。預(yù)計二七大橋于2011年7月底建成通車，鸚鵡洲大橋于2012年

21、底建成通車，江漢六橋也將于2012年通車。武漢市城市圈交通建設(shè)武漢城市圈交通一體化將取得突破性進(jìn)展，總里程200公里的7條高速出口路全部建成，高速公路主骨架基本形成。武漢市今年還將興建天河機(jī)場北門連續(xù)線、機(jī)場第二通道、硚孝高速等一批重點交通工程。區(qū)域價值研究第二十六頁，共167頁。第 27 頁武漢市軌道交通發(fā)展武漢市未來軌道交通發(fā)展迅猛，加快打造現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐，帶動本案發(fā)展2006年2010年2012年1號線2期完工通車，8號線開建1號線2期、2號線、3號線、4號線相繼開建2號線完工2013年4號線1期完工2015年8號線完工2017年6號線完工7號線完工武漢市軌道文通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃分為總體規(guī)劃

22、和實施規(guī)劃兩個部分?？傮w規(guī)劃的任務(wù)是基本確定線網(wǎng)總體規(guī)模、線網(wǎng)結(jié)構(gòu)和線路走向。實施規(guī)劃是對總體規(guī)劃的深化和落實，重點是對相關(guān)城市用地調(diào)整的落實和對近期建設(shè)規(guī)劃的深化。46157832項目所在位置區(qū)域價值研究第二十七頁，共167頁。第 28 頁武漢市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局產(chǎn)業(yè)集群形成合力，促進(jìn)武漢產(chǎn)業(yè)升級，各大版塊已初步形成特色產(chǎn)業(yè)群，本項目所處的沌口板塊武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為武漢典型經(jīng)濟(jì)支柱片區(qū)。武漢市主要產(chǎn)業(yè)為鋼鐵石化汽車光電子生物技術(shù)金融等。產(chǎn)業(yè)布局側(cè)重于東部、東南及西南方向，各個板塊已初步形成特色產(chǎn)業(yè)群。武漢積極打造產(chǎn)業(yè)集群，主城區(qū)傳統(tǒng)工業(yè)“退二進(jìn)三”，外遷至遠(yuǎn)城區(qū)，各產(chǎn)業(yè)集群形成合力，促進(jìn)武

23、漢產(chǎn)業(yè)升級。東湖高新沌口板塊硚口板塊東西湖板塊青山板塊集中發(fā)展金融商貿(mào)、行政管理、科學(xué)文化、信息咨詢、旅游休閑等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以重化工和港口運輸?shù)葹橹鲗?dǎo)，紡織業(yè)和其它制造業(yè)相配套的武漢重型工業(yè)發(fā)展區(qū)以光電子、生物醫(yī)藥和機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)教育科研產(chǎn)業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代物流基地術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)汽車及零配件、電子信息、家電和包裝印刷產(chǎn)業(yè)區(qū)重型工業(yè)發(fā)展區(qū)以食品加工、現(xiàn)代物流和輕工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)食品工業(yè)加工區(qū)航空運輸和臨空產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展的武漢航空城區(qū)域價值研究第二十八頁，共167頁。第 29 頁武漢市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)部支柱型企業(yè)東風(fēng)神龍，經(jīng)濟(jì)實力雄厚，帶動區(qū)域發(fā)展。沌口開發(fā)區(qū)東風(fēng)汽車有限公司總

24、部神龍汽車有限公司總部東風(fēng)本田汽車有限公司總部20世紀(jì)90年代，武漢建立了位于漢陽沌口的武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、位于武昌的武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、位于東西湖的武漢吳家山臺商投資區(qū)，以及位于新洲陽邏的陽邏開發(fā)區(qū)。中國三大鋼鐵集團(tuán)公司之一的武漢鋼鐵、中國三大汽車制造廠之一的東風(fēng)汽車公司總部都位于武漢。武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)聚集著以東風(fēng)汽車有限公司總部、東風(fēng)本田汽車有限公司總部、神龍汽車有限公司總部等一批知名的汽車企業(yè)總部和以東風(fēng)汽車技術(shù)中心、康明斯東亞研發(fā)中心等一批頂尖汽車研發(fā)機(jī)構(gòu)以及神龍汽車、東風(fēng)本田、東風(fēng)自主品牌和東風(fēng)渝安等整車企業(yè)，已經(jīng)成為中國最集中的汽車產(chǎn)業(yè)基地之一。區(qū)域價值研究第二十九頁，共16

25、7頁。第 30 頁武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“十二五”期間，將明確四大戰(zhàn)略定位定位為以制造業(yè)為主，以節(jié)能低碳為目標(biāo)，興業(yè)宜居的綜合性區(qū)域一是武漢先進(jìn)制造業(yè)的重要基地 二是中國的汽車之都 三是中部地區(qū)的集約經(jīng)濟(jì)和低碳經(jīng)濟(jì)示范區(qū) 四是興業(yè)宜居的城市新區(qū) 區(qū)域價值研究第三十頁，共167頁。第 31 頁武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)形成開發(fā)區(qū)第一個千億元產(chǎn)業(yè)武漢開發(fā)區(qū)“十二五”規(guī)劃未來五年，武漢開發(fā)區(qū)將打造四個千億元產(chǎn)業(yè)，到2015年，實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1300億元、完成工業(yè)總產(chǎn)值3500億元，四個千億元產(chǎn)業(yè)分別是汽車整車、汽車零部件、電子電器、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)有開發(fā)區(qū)將“再孕育”一個武漢

26、開發(fā)區(qū)，這在各地區(qū)國家級開發(fā)區(qū)也非常罕見。據(jù)悉，2010年武漢開發(fā)區(qū)預(yù)計完成工業(yè)總產(chǎn)值1500億元，地區(qū)生產(chǎn)總值450億元，財政收入175億元。 2010年，武漢開發(fā)區(qū)已經(jīng)形成第一個千億元產(chǎn)業(yè)汽車整車產(chǎn)業(yè)。未來5年，許多整車項目早已板上定釘。前不久，東風(fēng)本田第二工廠開建，投產(chǎn)后，預(yù)計產(chǎn)值500億元，年產(chǎn)轎車24萬輛；2011年初，神龍第三工廠也將開建，計劃年產(chǎn)轎車60萬輛。 區(qū)域價值研究第三十一頁，共167頁。第 32 頁武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況區(qū)域價值研究第三十二頁，共167頁。第 33 頁武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)介紹由于開發(fā)區(qū)的成熟，將會衍生出多重客戶群，對本案的后續(xù)開發(fā)存在較大客戶支

27、撐1236547891011141615絲寶工業(yè)園2112221323晨鳴集團(tuán)海爾工業(yè)園武塑集團(tuán)食品企業(yè)14可口可樂飲料有限公司15武漢頂津食品有限公司16武漢頂益食品有限公司化工企業(yè) 19絲寶集團(tuán)20武漢塑料工業(yè)集團(tuán)有限公司21武漢晨鳴漢陽紙業(yè)有限公司 行政事業(yè)單位22武漢體育發(fā)中心有限公司23武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會以絲寶、晨鳴紙業(yè)為代表的化工企業(yè)以康師傅、可口可樂為代表的食品企業(yè)開發(fā)區(qū)行政事業(yè)單位汽車行業(yè)（整車企業(yè)7家）1神龍汽車有限公司2東風(fēng)本田汽車有限公司3東風(fēng)汽車股份有限公司4東風(fēng)電動車股份有限公司5東風(fēng)乘用車有限公司6東風(fēng)設(shè)計研究院有限公司 電子電器行業(yè)7武漢海爾電器有限公司8武

28、漢海爾熱水器有限公司9武漢海爾電冰柜有限公司10美的空調(diào)武漢有限公司11冠捷顯示科技有限公司12麥克維爾空調(diào)制冷有限公司13武漢普天通訊設(shè)備有限公司7家整車生產(chǎn)企業(yè)、180家零部件企業(yè)以海爾、冠捷為代表的電子電器企業(yè)；區(qū)域內(nèi)存在高檔物業(yè)購買力的高端客群，據(jù)統(tǒng)計約有6800名中高端客戶區(qū)域價值研究第三十三頁，共167頁。第 34 頁四新新區(qū)介紹 “四湖一江”圍合組成四新新城，位于項目地塊北側(cè)。四新新區(qū)的組成及定位：在武漢新區(qū)的四新地區(qū)（由墨水湖、龍陽湖、三角湖、南太子湖和長江等“四湖一江”圍合地區(qū)）規(guī)劃建設(shè)的“武漢四新新區(qū)”，著力將其打造成為中部乃至全國未來城市建設(shè)的樣板，為資源節(jié)約型、環(huán)境友好

29、型社會建設(shè)提供典型示范。四新新城南太子湖三角湖龍陽湖墨水湖長 江區(qū)域價值研究第三十四頁，共167頁。第 35 頁區(qū)位優(yōu)勢四新地區(qū)緊鄰武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，沿中環(huán)線到中國光谷15公里，到城市圈出行最快，輻射能力極強(qiáng)武漢四新新城具備的基礎(chǔ)和優(yōu)勢 生態(tài)優(yōu)勢四新地區(qū)東臨長江，并擁有龍陽湖、墨水湖、南太子湖和三角湖等四座自然湖泊，水域面積達(dá)8.5平方公里，有利于生態(tài)城的建設(shè)和開發(fā)。交通優(yōu)勢中環(huán)線、四新大道、二環(huán)線和318國道、江城大道、攔江大道構(gòu)筑的“三縱三橫”骨干交通路網(wǎng)使得交通極為便利，為投資者興業(yè)宜居創(chuàng)造了條件?？臻g優(yōu)勢四新地區(qū)空間廣闊，近20平方公里區(qū)域基本是農(nóng)村，地面建筑物少，土地平整，開發(fā)成本

30、小，適宜整體性建設(shè)人口約20-40萬的規(guī)模性新城。項目優(yōu)勢作為武漢新區(qū)的核心區(qū)，武漢國際博覽中心、六湖連通生態(tài)修復(fù)工程和鳳凰島等一批重大項目布點和建設(shè)，投資考察者絡(luò)繹不絕，有利于生態(tài)城在短期內(nèi)取得建設(shè)成效。武漢四新新城具有的基礎(chǔ)及優(yōu)勢明顯，帶動武漢經(jīng)濟(jì)及城鄉(xiāng)發(fā)展區(qū)域價值研究第三十五頁，共167頁。第 36 頁武漢四新新城開發(fā)規(guī)劃武漢四新新城開發(fā)規(guī)劃符合“十二五”規(guī)劃整體的發(fā)展方向，目前正大興土木。武漢四新新城作為新區(qū)建設(shè)的主要組織部分和獨有亮點，將運用生態(tài)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)人居、生態(tài)文化、和諧社會和科學(xué)管理理念，構(gòu)筑高層次的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，著重培育展覽、會議、總部、金融、商貿(mào)、培訓(xùn)、專業(yè)服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)新功

31、能，力爭在會展物流、科技信息、生產(chǎn)生活服務(wù)、文化旅游、節(jié)能環(huán)保、企業(yè)總部、生態(tài)居住、生態(tài)景觀等八大產(chǎn)業(yè)形成集聚發(fā)展態(tài)勢，打造46個百億產(chǎn)業(yè)集群，構(gòu)建國際一流生態(tài)型產(chǎn)業(yè)體系和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系，并在此基礎(chǔ)上努力形成武漢經(jīng)濟(jì)的又一“千億板塊”。規(guī)劃通過10年左右時間的建設(shè)，使之成為國內(nèi)生態(tài)環(huán)保技術(shù)的策源地、總部基地和引領(lǐng)可持續(xù)發(fā)展的示范區(qū)，使之成為集中反映武漢“兩型社會”建設(shè)成果，展示新型宜居生態(tài)城區(qū)形象的主要載體和形象標(biāo)志，為湖北乃至全國其他城市可持續(xù)發(fā)展提供樣板。四新新城區(qū)域價值研究第三十六頁，共167頁。第 37 頁高起點和定位，著力打造國際化名片，本案得到此片區(qū)輻射受益。以四新新城為核心的武漢

32、新區(qū)規(guī)劃發(fā)展武漢國際新城規(guī)劃體量160平方公里影響力武漢新城華中中心世界之窗四大功能國際博覽中心行政辦公中心方島生態(tài)景觀中心市級商業(yè)副中心商業(yè)功能頂級寫字樓會議中心海洋樂園超五星級洲際酒店國際要務(wù)多國家領(lǐng)事館區(qū)以四新新城為核心的武漢新區(qū)，規(guī)劃依托長江、漢水、京珠高速公路形成一個扇形的區(qū)域，整個面積達(dá)到160平方公里。相當(dāng)于上海浦東、天津濱海，四新新城及武漢新區(qū)的建設(shè)，前景非常遠(yuǎn)大。區(qū)域價值研究第三十七頁，共167頁。第 38 頁武漢國博會展中心武漢市國博會展中心發(fā)展將衍生出大量會展經(jīng)濟(jì)，對片區(qū)的成熟起到加速作用。國博位于武漢新區(qū)四新片區(qū)核心區(qū)域，由展館、會議中心、洲際酒店、海洋樂園、假日酒店、

33、寫字樓等組成。展館主體工程總投資約45億元，總建筑面積46萬平方米，可提供7400個國際標(biāo)準(zhǔn)展位，室內(nèi)凈高達(dá)17.5米。就單體面積而言，中部最大，全國第四，僅次于北京、上海和廣州。由12扇“翅膀”合圍而成的展館主體結(jié)構(gòu)氣勢恢宏。 其相關(guān)配套道路包括國博大道（博覽中心三環(huán)路）、四新南路、四新北路（博覽路鸚鵡大道）、濱江大道（楊泗路四新南路）和漢陽港區(qū)鐵路專用線。區(qū)域價值研究第三十八頁，共167頁。第 39 頁武漢重要城市發(fā)展主導(dǎo)方向，周邊城市更新進(jìn)程加快；四新新城的發(fā)展帶動大片區(qū)發(fā)展，本案借勢發(fā)展遠(yuǎn)大于造勢；武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)實力雄厚，本案擁有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)購買基礎(chǔ)；小 結(jié)區(qū)域價值研究第三十九頁，共

34、167頁。第 40 頁政策研究政策解析2010武漢新政回顧利率提高，限購限貸，開發(fā)貸款武漢三套房首付5成以上，利率1.2倍； 1、房地產(chǎn)開發(fā)商閑置土地超過一年不得發(fā)放新貸款；2、土地閑置超2年和有炒地行為的，對已發(fā)放貸款調(diào)減并采取保全；3、嚴(yán)格把握開發(fā)貸款成數(shù)，不允許超過在建工程的5成；4、售樓資金優(yōu)先歸還貸款降低廉租房門檻申請條件從人均可支配收入400元以下、人均住房建面10平米以下提高到600元與12平米以下停發(fā)酒店式公寓貸款啟動認(rèn)房又認(rèn)貸停止對明顯屬于投資型的商用房發(fā)放貸款，凡在房產(chǎn)登記系統(tǒng)和購房合同備案系統(tǒng)中，名下登記有房產(chǎn)的，都將被視為二套房而不能享受低首付和利率折扣。限貸限外武漢市

35、家庭購買二套以上住房按3%征收契稅：1、堅決暫停發(fā)放居民家庭購買3套及以上住房貸款；2、不能提供1年納稅或社保證明的外地居民暫停發(fā)放購房貸款；3、首套房貸款比例不低于30%，2套房嚴(yán)格執(zhí)行首付款不低于50%，貸款利率1.1倍的規(guī)定土地拆遷不得實施強(qiáng)制拆遷，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)程序，尊重被拆遷人意愿公積金限貸1、提高二套公積金貸款門檻；2、二套房公積金貸款首付比例不得低于50%，利率不得低于首套公積金貸款利率的1.1倍，最高額度不超過50萬元；3、3套及以上公積金貸款停貸。5月6月8月9月10月11月12月國家出臺4.15政策后，武漢細(xì)則緊跟出臺打擊投資抑制房價過快增長，但執(zhí)行力度并不嚴(yán)格第四十頁，共1

36、67頁。第 41 頁政策解析2011武漢新政分析1月2月3月第一次漢版限購令限購，限貸，稅費，取消首套房利率優(yōu)惠；第二次漢版限購令細(xì)則房價調(diào)控目標(biāo)出臺1、本市戶籍及能提供納稅或社保的外地客戶可在中心城區(qū)新購一套住房；2、不能提供納稅或社保證明的外地客戶，暫停在本市中心城區(qū)購房；3、違規(guī)購房不予辦理相關(guān)登記手續(xù)。繼光大銀行、民生銀行后，四大國有銀行及交行、招行、廣發(fā)等銀行跟進(jìn)，取消首套房利率優(yōu)惠，全部按照基準(zhǔn)利率。限貸：二套房首付60%，利率1.1倍營業(yè)稅：購買買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅，稅率為5.8%，目前武漢七大主城區(qū)已經(jīng)開始執(zhí)行限購：所有住房（包括郊區(qū)與二手房）統(tǒng)一實

37、行1+1購房政策新房價格增幅低于GDP和居民人均可支配收入增長水平。注：2011年武漢市政府工作報告提出，今年我市生產(chǎn)總值增長12%以上，城市居民人均可支配收入年均增長與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步。（房價07年漲幅17%，08年漲幅8%，09年漲幅6%，10年漲幅19%）限購、限貸、房價調(diào)控目標(biāo)等，延續(xù)2010年底政策基調(diào)，將目標(biāo)對準(zhǔn)多改和投資客戶2010年國十條，國五條兩次調(diào)控政策落空，各地地王頻現(xiàn)，房價漲幅較大，房地產(chǎn)回暖趨勢明顯，政府調(diào)控壓力大增。武漢政府1月與2月接連出臺限購令，調(diào)控加碼，力度空前，樓市觀望氛圍再現(xiàn)，銷量大跌，價格下行預(yù)期強(qiáng)烈。政策研究第四十一頁，共167頁。第 42 頁1月2月3月

38、4月上調(diào)存款準(zhǔn)備金率加息上調(diào)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)存款準(zhǔn)備金率加息上調(diào)0.5個百分點，調(diào)整后比例達(dá)到19%上調(diào)0.25個百分點，由2.25%提高到3%上調(diào)0.5個百分點，調(diào)整后比例達(dá)到19.5%上調(diào)0.5個百分點，調(diào)整后比例達(dá)到20%上調(diào)025個百分點。調(diào)整后，一年期存款利率達(dá)到3。25，一年期貸款利率達(dá)到631一個季度內(nèi)，3次上調(diào)準(zhǔn)備金率，2次加息，進(jìn)入加息通道，收緊流動性，抑制通脹。銀行房貸規(guī)模縮減，開發(fā)商融資成本與客戶購房成本增加政策解析2011年貨幣政策分析政策研究第四十二頁，共167頁。第 43 頁政策解析政策目地及方向政府近期的一系列政策，旨在收緊資金，調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，為保障房上市爭取

39、時間。國家調(diào)控方向與方法：調(diào)整供求關(guān)系，收緊開發(fā)資金促供給緊資金保障房收土地限貸限購分流部分剛性需求減少回款加速開發(fā)增加供給加速資金緊張通過信貸、稅收和行政手段暫時抑制投資，減少成交加息提升融資成本上調(diào)準(zhǔn)備金率減少開發(fā)貸，回收流動性加息上調(diào)準(zhǔn)備金率商業(yè)地產(chǎn)不在限購之列圈定投資范圍控制外資流入新政僅限制住宅市場，將多改投資客戶擠入商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控并不是孤立存在的，而是國家宏觀調(diào)控的一個重要組成部分。政策研究第四十三頁，共167頁。第 44 頁有購買力無資格買；有購買資格的，無購買能力；有購買能力的，不得不買，持續(xù)觀望;政策帶來的導(dǎo)向，造成的客戶量硬性減少，市場熱度降溫。政策解析關(guān)鍵影響政策研究第四十

40、四頁，共167頁。第 45 頁政策小結(jié)目的方法結(jié)果影響政策研究第四十五頁，共167頁。第 46 頁市場環(huán)境研究宏觀市場現(xiàn)狀武漢市場成交量價比分析武漢市住宅成交量價表新國十條影響9.29新政影響價格基本與成交量走勢趨同，成交量上升帶動價格上升，成交量下降則價格上升趨緩。新國八條影響1、新國十條以來的幾輪調(diào)控力度空前，對樓市的影響比較顯著，新國八條扭轉(zhuǎn)了前兩輪調(diào)控越調(diào)越漲的局面；2、從成交量來看，4.15調(diào)控造成全國市場持續(xù)低迷3個月，影響大于9.29調(diào)控的低迷1個月，而新國八條的目的在于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，爭取時間確保保障房的大量上市，影響時間應(yīng)會較4.15更長；3、從成交價格來看，9.29新政反而起

41、到推動作用，而新國八條引發(fā)了市場大范圍觀望，房價下行預(yù)期強(qiáng)烈。第四十六頁，共167頁。第 47 頁市場環(huán)境研究宏觀市場現(xiàn)狀漢陽市場供需比分析2011.1-2月份供應(yīng)量基本持平，都在7-8萬方之間*漢陽片區(qū)供求走勢0246810121416182022242628從圖表來看，08年新增供應(yīng)量逐漸增加，到09年開始下降，造成供不應(yīng)求，進(jìn)入2010年下半年之后持續(xù)增長，新增供應(yīng)量的加大，使得區(qū)域市場競爭更為激烈。 漢陽區(qū)域呈現(xiàn)階段性供大于求狀態(tài)第四十七頁，共167頁。第 48 頁市場環(huán)境研究宏觀市場現(xiàn)狀產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析1、08年57%，09年59%，10年62%，120平米以下首置首改客戶購房比例呈現(xiàn)逐

42、年上升的趨勢，剛需強(qiáng)勁；2、從2011年限購情況來看，銷量嚴(yán)重下降的為120平米以上多改與投資比例（下降一半極有可能），因此雖然120平米以下剛需購房總量可能會有一定減少，但其所占總體購房比例將會大幅提升，甚至有可能達(dá)到80%以上；3、考慮到33%的90-120平米客戶中，除首改主力外，仍有相當(dāng)部分的首置客戶，加上29%的絕對首置主力客戶，因此判斷首置客戶仍是占比例最多的，可能達(dá)到40%左右。多改及投資客戶離場后，首置首改產(chǎn)品銷量占比可能由6成增加到8成第四十八頁，共167頁。第 49 頁市場環(huán)境研究宏觀市場現(xiàn)狀市場周期表武漢市場即將進(jìn)入下行周期，調(diào)控大大加快周期性演變第四十九頁，共167頁。

43、第 50 頁市場環(huán)境研究宏觀市場小結(jié)市場觀望情緒嚴(yán)重，房價下行預(yù)期強(qiáng)烈；從區(qū)域供需比來看，未來呈現(xiàn)供大于求；多改和投資客萎縮，首置首改大幅度增加。第五十頁，共167頁。第 51 頁市場環(huán)境研究競爭格局品牌房企一線品牌開發(fā)商對于武漢的關(guān)注度不斷提升 從已經(jīng)進(jìn)駐武漢的萬科、保利、華潤、到持續(xù)關(guān)注武漢的聯(lián)發(fā)、中鐵、綠地，開發(fā)商對于二線城市尤其是可以作為二線城市龍頭的武漢的關(guān)注度不斷提升，土地的激烈競爭將會導(dǎo)致未來房地產(chǎn)市場的白熱化。本土開發(fā)商聲音越來越弱 武漢本地的大型開發(fā)商除福星惠譽(yù)具有一定綜合實力外，本土開發(fā)商在規(guī)模、實力、經(jīng)驗、產(chǎn)品等方面均顯落后，因此未來房地產(chǎn)市場必將形成大牌企業(yè)成為競爭主流

44、、本土和小企業(yè)為配角的格局。2010年武漢新進(jìn)外地開發(fā)商中國遠(yuǎn)洋招商地產(chǎn)上海綠地南京朗詩華僑城九龍倉萬科萬達(dá)華潤置地武漢原有知名開發(fā)企業(yè)保利金地集團(tuán)武漢品牌競爭時代來臨，地產(chǎn)大鱷爭相進(jìn)入：一線品牌開發(fā)商搶灘武漢，凸顯其二線城市龍頭地位，同時將進(jìn)一步提升市場開發(fā)水平，激發(fā)高端居住需求。福星惠譽(yù)第五十一頁，共167頁。第 52 頁市場環(huán)境研究競爭格局區(qū)域競爭繼華潤、世茂之后，萬科、萬達(dá)、金地、綠地、朗詩、九龍倉等知名品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)駐漢陽，形成群雄割據(jù)局面；品牌開發(fā)商項目的開發(fā)給區(qū)域市場帶來的激烈的競爭，同時也帶來了新的理念和產(chǎn)品，對漢陽市場的需求產(chǎn)生積極的引導(dǎo)作用。綠地新都會華潤中央公園世茂錦繡

45、長江金地瀾菲溪岸中大水墨蘭軒朗詩萬科金域藍(lán)灣經(jīng)開萬達(dá)中煙集團(tuán)地塊九龍倉控股地塊金地瀾菲溪岸綠地新都會漢陽、四新、沌口已成為武漢品牌開發(fā)商最集中的區(qū)域，產(chǎn)品形象不斷提升的同時，競爭強(qiáng)度也將進(jìn)一步加大第五十二頁，共167頁。第 53 頁市場環(huán)境研究已監(jiān)控的漢陽土地市場招拍掛信息匯總地塊編號土地使用權(quán)人位置土地面積（平方米）用途容積率成交價格 （萬元）樓面地價 （元/平方米）可建面積 （萬平方米）成交時間P（2009）055號金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)四新地區(qū)J5地塊113386居住1.5128300220558.172009.10.12漢陽區(qū)四新地區(qū)J6地塊50050居住2漢陽區(qū)四新地區(qū)

46、J7地塊15784居住2漢陽區(qū)四新地區(qū)J8地塊126973居住2.2P（2009）056號武漢鐵橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)漢陽大道642號1399居住兼容商業(yè)2.564018710.352009.10.12P（2009）068號武漢市廣電房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)江堤村A地塊35764居住、商業(yè)3.5106100180312.532009.11.3漢陽區(qū)江堤村B地塊122177居住2.935.467漢陽區(qū)江堤村C地塊41358居住2.49.936P（2009）119號武漢市京楚置業(yè)有限公司漢陽區(qū)十里新村151號14086居住3.71191022835.2172010.1.29P（2009）139

47、號湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)龍陽村A包153646居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施3.4-5.6106930153186.12010.2.5武漢世紀(jì)龍陽置業(yè)有限公司漢陽區(qū)龍陽村B包233866居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施1.9-5.3115580151584.272010.2.5 第五十三頁，共167頁。第 54 頁市場環(huán)境研究已監(jiān)控的漢陽土地市場招拍掛信息匯總地塊編號土地使用權(quán)人位置土地面積 （平方米）用途容積率成交價格 （萬元）樓面地價 （元/平方米）可建面積 （萬平方米）成交時間P（2010）030號河南和昌置業(yè)發(fā)展有限公司漢陽區(qū)江城大道與四新南路交叉口西北部46753公共設(shè)施與居住混合3

48、24600175414.042010.6.2P（2010）050號武漢市鑄久置業(yè)有限公司漢陽區(qū)夾河路5號8391居住2.662502873.82.1842010.7.29P(2010) 096號綠地地產(chǎn)集團(tuán)武漢置業(yè)有限公司漢陽區(qū)梅子南一街與江城大道交叉口西南部49950公共設(shè)施與居住31280002790.98152010.9.27漢陽區(qū)梅子西路與梅子南一街交叉口西南部82117居住2.218.11 2010.9.27漢陽區(qū)四新南路與梅子西路交叉口西北部58042居住2.212.78 2010.9.27P(2010) 111號朗詩集團(tuán)股份有限公司漢陽區(qū)龍陽大道與龍陽湖南路交叉口51049居住與

49、商業(yè)混合2.38343502824.6612.16 2010.10.29第五十四頁，共167頁。第 55 頁市場環(huán)境研究已監(jiān)控的漢陽土地市場招拍掛信息匯總地塊編號土地使用權(quán)人位置土地面積（平方米）用途容積率成交價格 （萬元）樓面地價 （元/平方米）可建面積 （萬平方米）成交時間P（2010）147號湖北東湖投資有限公司漢陽區(qū)馬鸚小路與馬滄湖小路東南處20109居住、公園綠地3892014796.032010.12.07 P（2010）148號湖北中創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)馬鸚小路與馬滄湖小路相交西北處 15055居住31800039854.62010.12.07 P（2010）149號湖北中

50、創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)馬鸚小路與馬滄湖小路西南處19076居住、公園綠地32260039495.72010.12.07 P（2010）154號武漢譽(yù)天紅光置業(yè)有限公司漢陽區(qū)五里墩村162007商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施與居住混合、居住、公共設(shè)施3.51-5.4623380134188.52010.12.07P（2010）175號武漢臥龍墨水湖置業(yè)有限公司 漢陽區(qū)紅衛(wèi)村（鯉魚洲組團(tuán)A包）154030居住2.8、2.991600208743.902010.12.28漢陽區(qū)紅衛(wèi)村（鯉魚洲組團(tuán)B包）132278居住3.15、3.6778700174545.10漢陽區(qū)紅衛(wèi)村（鯉魚洲組團(tuán)C包）100216居

51、住3.459700175234.07P（2010）237號武漢楓星置業(yè)開發(fā)有限公司漢陽區(qū)馬鸚路27900居住兼容公共設(shè)施4.549860397112.5552011.2.1P（2011）029號武漢錦杭置業(yè)有限公司武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)西臨318國道，東臨北太子湖18388居住兼商業(yè)2.51300028284.5972011.4.15總計611萬方第五十五頁，共167頁。第 56 頁市場環(huán)境研究已監(jiān)控的漢陽土地市場招拍掛信息匯總以招拍掛土地可建面積計算，區(qū)域潛在供應(yīng)量約611萬方（不包括協(xié)議和城中村改造），競爭壓力巨大。第五十六頁，共167頁。第 57 頁市場環(huán)境研究競爭格局強(qiáng)度分析115.3萬34.

52、8萬2011年2012年2013年2014年58萬62萬2015年2016年2017年在售項目待售項目2010年46萬11萬70萬主力競爭項目約200萬南國明珠水墨清華華潤中央公園世茂錦繡長江萬科金域藍(lán)灣金地瀾菲溪岸綠地新都匯中大項目20萬經(jīng)開萬達(dá)44萬觀瀾御苑80萬朗詩項目12萬在本項目面市內(nèi)，將面臨區(qū)域內(nèi)主力競爭體量高達(dá) 200 萬（不包含城中村改造的項目），未來競爭巨大。第五十七頁，共167頁。第 58 頁市場環(huán)境研究競爭格局面積區(qū)間南國明珠金地瀾菲溪岸綠地新都會朗詩人信太子灣觀瀾御苑華潤中央公園世茂錦繡長江 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 14

53、0 150 160 170180 190 200（）目前所選取競爭項目的面積區(qū)間分布較大，為保證推導(dǎo)結(jié)果的準(zhǔn)確度，我們將選取各戶型面積區(qū)間中的集中段兩房三房市場供應(yīng)兩房面積區(qū)間集中： 80-90；三房面積區(qū)間集中：100-130 第五十八頁，共167頁。第 59 頁市場環(huán)境研究競爭格局面積戶型去化比項目名稱萬科金域藍(lán)灣南國明珠華潤中央公園世茂錦繡長江戶型配比去化率房面積 58-879.47%56.15%套數(shù) 382去化 339兩房面積65-7984-9291-10587-11844.58%80.19%套數(shù)29850914761270去化29832812031087三房面積90-105107-1

54、43115-145126-159 34.31%81.55%套數(shù)2061027386767去化206785240683四房面積 147-164165-177 164-187 7.61%79.75%套數(shù) 10772323去化 8856279數(shù)據(jù)2011年1月在漢陽區(qū)域，兩房和三房供應(yīng)為主，在售項目統(tǒng)計只有萬科金域藍(lán)灣去化100%，戶型面積兩房和小三房，因戶型面積受首置首改青睬；整體來看兩房和三房去化率較高。第五十九頁，共167頁。第 60 頁個案分析綠地市場環(huán)境研究項目信息物業(yè)地址四新大道與江城大道交匯處開發(fā)商上海綠地集團(tuán)占地面積19萬建筑面積46萬容積率2.41建筑類型別墅、高層、公寓總套數(shù)37

55、04 建筑風(fēng)格新古典裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯開盤時間2011年5月綠地新都會選址四新國際新城中心，規(guī)劃為綜合體項目，由香頌別墅、高層國際花都、SOHO公寓、大都會商業(yè)四大產(chǎn)品構(gòu)成，構(gòu)建武漢首個10萬方世界級無時差商業(yè)，華潤萬家、星美國際影院、美格菲健身、匯佳幼兒園4家主力店正式簽約入駐。第六十頁，共167頁。第 61 頁個案分析綠地市場環(huán)境研究推盤節(jié)奏聯(lián)排別墅開盤，50套，價格17000-20000元/ m2；高層住宅，256套左右，價格6500-8000元/m2產(chǎn)品香頌別墅135平米（按1:1比例贈送面積）國際花都高層（有贈送面積）70/90/110平米SOHO樂高國際級智趣公寓綜合體商業(yè)高層住宅占比6

56、1%，其次別墅占比17%，SOHO占16%綠地采用高層及別墅組合開發(fā)形式，樹立高端品質(zhì)，更多吸引改善型客戶，價格創(chuàng)區(qū)域新高。第六十一頁，共167頁。第 62 頁個案分析綠地市場環(huán)境研究3室2廳1衛(wèi) 112m22室2廳1衛(wèi) 76m23室2廳1衛(wèi) 94m2進(jìn)深大，開間小交通動線不合理，客廳浪費面積大主臥南向陽臺，次臥落地窗次臥過于緊湊廚衛(wèi)窗口相對戶型方正，結(jié)構(gòu)緊湊，空間實用性強(qiáng)南北通透南向超大觀景陽臺，臥室落地窗布局不夠緊湊，兩個房間朝北廚衛(wèi)窗口相對戶型方正，南北通透客廳連接超大觀景陽臺雙臥室落地窗第六十二頁，共167頁。第 63 頁個案分析綠地市場環(huán)境研究第六十三頁，共167頁。第 64 頁個案

57、分析綠地市場環(huán)境研究認(rèn)可漢陽區(qū)生活質(zhì)量的人群，剛性需求的人群，企業(yè)中層以上領(lǐng)導(dǎo)；置業(yè)次數(shù)：一次以上，自住剛需兼有；付款方式：大部分為貸款。購買人群分布較廣，自住兼投資的占大多數(shù)，經(jīng)濟(jì)實力有限。第六十四頁，共167頁。第 65 頁個案分析綠地市場環(huán)境研究核心優(yōu)勢：1、自身商業(yè)配套完善2、別墅產(chǎn)品有較大贈送面積3、定價較低重點問題：1、目前區(qū)域無配套設(shè)施2、公共交通不方便3、周邊多為荒地，未來很長時間內(nèi)配套難以改善做為競爭對手之一的綠地項目，對于本案來說存在城區(qū)客戶截留特征，因此本案后續(xù)開發(fā)應(yīng)立足自身片區(qū)，同時結(jié)合產(chǎn)品定位差異化規(guī)避風(fēng)險。第六十五頁，共167頁。第 66 頁個案分析金地市場環(huán)境研究

58、項目信息物業(yè)地址漢陽三環(huán)線和江城大道交匯處開發(fā)商金地集團(tuán)占地面積30萬建筑面積58萬容積率1.9建筑類型疊拼別墅、洋房、高層總套數(shù)5000建筑風(fēng)格意大利風(fēng)格裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝開盤時間2011年5月金地瀾菲溪岸，位于四新新區(qū)的核心地段，整個項目由創(chuàng)新的雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房及高層等多種物業(yè)類型組合而成。小區(qū)景觀以意大利威尼斯為創(chuàng)作背景，將外部的六湖聯(lián)通總港水渠直接引入社區(qū)，與項目內(nèi)水系進(jìn)行了完美結(jié)合。第六十六頁，共167頁。第 67 頁個案分析金地市場環(huán)境研究產(chǎn)品觀瀾美墅精裝182、192、237、239水樣洋房精裝135、144、179、189、192泊景公館精裝高層，89、130雙

59、會所推盤節(jié)奏5月：疊拼別墅，3棟，20套，價格16000元/m2； 洋房，3棟，30套，價格13000元/m2； 高層住宅下半年推出，預(yù)計9000元/m2 左右。第六十七頁，共167頁。第 68 頁個案分析金地市場環(huán)境研究金地瀾菲溪岸D1水漾洋房179-地下室1室1廳1衛(wèi)179.00地下室一層二層送地下室，戶型結(jié)構(gòu)清晰合理，功能齊全，花園面積較大，舒適度強(qiáng)第六十八頁，共167頁。第 69 頁個案分析金地市場環(huán)境研究金地瀾菲溪岸D5戶型5室2廳2衛(wèi)1廚193.00金地瀾菲溪岸D3戶型3室2廳2衛(wèi)1廚144.00送地下室，戶型結(jié)構(gòu)緊湊，功能齊全，空中花園面積大較舒適；第六十九頁，共167頁。第 7

60、0 頁個案分析金地市場環(huán)境研究第七十頁，共167頁。第 71 頁個案分析金地市場環(huán)境研究政府或者企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，武漢及周邊省市人士，客戶年齡以四十歲左右客戶為主；年薪在二十萬以上；置業(yè)次數(shù)：一次以上，自住、改善和投資；付款方式：貸款及全款兼有。客戶以政府及企業(yè)高管，武漢及周邊省市人群為主，具備一定經(jīng)濟(jì)實力。第七十一頁，共167頁。第 72 頁個案分析金地市場環(huán)境研究核心優(yōu)勢：1、武漢首個意大利風(fēng)情風(fēng)格居住區(qū)2、高配置裝修標(biāo)準(zhǔn)3、六湖聯(lián)通總港水渠引入社區(qū)，打造原生態(tài)水岸重點問題：1、短期內(nèi)周邊配套難以完善2、目標(biāo)客群被重點打壓3、定價偏高距本案最近的名企開發(fā)項目，定位更為高端，打造純居住社區(qū)，通過產(chǎn)品