(修改)房地產金融概述課件

1、第一章房地產金融概述第一章房地產金融概述第一節(jié)房地產金融一、房地產金融的涵義（一）房地產房地產：具一定的權屬關系的房屋與土地的總和。包括：、土地：包括地表及有限向上和向下延伸的空間及其范圍內的物質。、附著物：以房屋為主體的附于土地之上的人類創(chuàng)造及自然生成物。、附屬物：房地社會存在形式，即社會通過法律或習慣形成的附屬于房地之上的各項權利。第一節(jié)房地產金融一、房地產金融的涵義（二）房地產金融房地產金融：以房地產為特定對象，圍繞房地產開發(fā)、經營和消費而進行的資金融通活動。基本任務：運用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產開發(fā)、流通和消費，促進房地產再生產過程中資金的良性循環(huán)。具體業(yè)務：吸

2、收房地產業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產貸款，房地產投資、信托、保險、典當和貨幣結算，代理房地產有價證券的發(fā)行與交易等。（二）房地產金融二、房地產金融的分類（一）按經營性質分為政策性房地產金融和自營性（商業(yè)性）房地產金融、政策性房地產金融：按政策規(guī)定辦理的與房地產有關的各種貨幣資金的籌集、融通和結算等信用活動。、自營性房地產金融：銀行與非銀行金融機構在國家政策允許的范圍內辦理的與房地產有關的資金的籌集、融通和結算等信用活動。 二、房地產金融的分類（一）按經營性質分為政策性房地產金融和、區(qū)別：政策性房地產金融自營性房地產金融主要目的非盈利，政策性盈利資金來源強制性自主性資金運用專向性，優(yōu)惠性自主

3、性、區(qū)別：政策性房地產金融自營性房地產金融主要目的非盈利，政（二）按融通方式分為直接金融和間接金融、直接金融：不經金融中介機構作媒介而由資金供給者和房地產資金需求者雙方直接協商進行的融資。、間接金融：經金融中介機構參與的資金融通活動。、區(qū)別：是否經金融中介機構參與作媒介（二）按融通方式分為直接金融和間接金融（三）按放款形式分為信用放款和擔保放款、信用放款：憑借款人的信譽，無須提供任何擔保的融資活動。、擔保放款：借款人需提供第三人擔保，或提供財產作擔保的融資活動，即人和物的擔保。、區(qū)別：是否需要擔保（三）按放款形式分為信用放款和擔保放款三、房地產金融的特點、集中性房地產是特大商品，其內在特殊性決

4、定了其在再生產過程中必須有巨額資金投入，必須有專門金融機構的參與和穩(wěn)定充裕的信貸資金來源。三、房地產金融的特點、信貸周轉期長房地產開發(fā)建設周期長房地產資金回收周期長、資金運動固定性、信貸周轉期長、資金增值性GW P W(W+ W) G (G+ G) PMA 購買階段：即投入資金，購置土地，建筑材料，組織勞動力生產階段：組織生產要素，進行建設施工，形成新的房地產售賣階段：將形成的房地產投入流通，實現房地產的使用價值和價值、資金增值性PMA 購買階段：即投入資金，購置、風險性政策風險決策風險自然風險財務風險、風險性四、房地產金融的作用、有效地籌集社會資金，促進房地產業(yè)發(fā)展、合理分配和引導資金，促進

5、房地產業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展、執(zhí)行國家房地產業(yè)政策，有效調節(jié)房地產業(yè)發(fā)展四、房地產金融的作用、有效地籌集社會資金，促進房地產業(yè)發(fā)第二節(jié)房地產金融市場一、房地產金融市場的界定（一）房地產金融市場的概念傳統定義：房地產金融市場：進行房地產資金融通活動的場所。房地產金融市場：指以各種房地產金融工具為對象而發(fā)生的交易。內容：、資金的籌措、資金的運用（房地產貸款）、資金的融通（金融手段和工具）、政府對市場的調控第二節(jié)房地產金融市場一、房地產金融市場的界定綜上：房地產金融市場的定義：房地產金融市場是為保證房地產的健康發(fā)展，圍繞房地產的開發(fā)、經營、消費而開展的金融工具的交易，以及由此而形成的借貸、信用、供求等關系

6、。 綜上：（二）房地產金融市場的分類、按融資期限劃分：（）房地產貨幣市場：融資期限在年以下的房地產金融市場。包括：短期證券市場、貼現市場、拆借市場（）房地產資本市場：融資期限在年以上的房地產金融市場。包括：股票市場、中長期債券市場、余額抵押市場（二）房地產金融市場的分類、按融資期限劃分：、按地域空間劃分：（）國內房地產金融市場（）國際房地產金融市場、按經營性質劃分：（）政策性房地產金融市場：專門進行政策性房地產金融活動的市場。（）商業(yè)性房地產金融市場：以盈利為目的的商業(yè)原則進行房地產資金交易活動的市場。、按地域空間劃分：、按實物形態(tài)劃分：（）房產金融市場：圍繞房屋的再生產發(fā)生的資金的資本融通活

7、動所形成的市場。（）地產金融市場：圍繞地產的再生產發(fā)生的資金的資本融通活動所形成的市場。（）房地產金融市場：圍繞整體房地產的再生產發(fā)生的資金的資本融通活動所形成的市場。、按實物形態(tài)劃分：、按運行結構劃分：（）一級市場：房地產金融資產的初始交易市場。（基礎部分）包括：金融機構存貸款業(yè)務、房地產證券的發(fā)行業(yè)務等（）二級市場：房地產資產的再交易、再融通的市場。（核心部分）包括：房地產金融機構向其它銀行的貸款、拆借活動，銀行、企業(yè)、個人出售持有的房地產證券等、按運行結構劃分：房地產金融一級市場房地產金融二級市場借款人居民個人房地產開發(fā)企業(yè)建筑企業(yè)其它經濟機構金融中介商業(yè)銀行儲蓄銀行抵押銀行商業(yè)銀行儲蓄

8、銀行抵押銀行其它金融機構金融市場的機構和個人投資者金融市場保險公司養(yǎng)老基金退休基金銀行個人金融市場的機構和個人投資者房地產抵押住房抵押貸款住房抵押證券資金抵押或信用資金證券股票資金證券股票資金房地產金融一級市場房地產金融二級市場借款人居民個人、按融資工具劃分：（）房地產借貸市場零星貨幣存款市場：為廣泛籌集群眾手中零星貨幣而開辦的自愿儲蓄存款市場。住房儲蓄存款市場：專為居民購房而積累貨幣的合同存款市場。房地產貸款市場：非抵押貸款以內的其它貸款。：信用貸款、合同貸款、住房儲蓄貸款等、按融資工具劃分：（）房地產借貸市場（）房地產抵押貸款市場：企業(yè)或個人以具有合法產權的房地產作為歸還借款的保證的抵押，

9、向房地產金融機構融通資金的市場。（）房地產證券市場：專指從事房地產股票和債券交易的場所。：股票市場、債券市場、投資基金市場等（）房地產抵押貸款市場：企業(yè)或個人以具有合法產權的房地產作（）房地產保險市場：經營與房地產業(yè)有關的保險業(yè)務的市場。（）房地產信托市場房地產信托：房地產所有者授托委托他人代辦房地產的買賣、收租、保險等代管代營業(yè)務。（）房地產保險市場：經營與房地產業(yè)有關的保險業(yè)務的市場。（）房地產典當市場房地產典當：房地產所有者為融通資金在不改變房地產所有權的前提下，將房地產交給他人使用，到期歸還，轉移的是房屋的實住形式，所有權不發(fā)生變動。（）房地產典當市場（三）房地產金融市場的特點、單項融

10、資數額巨大、專業(yè)性較強、有比較明顯的短存長貸性、證券化要求較高（三）房地產金融市場的特點二、房地產金融市場要素 （一）市場主體市場主體：指房地產金融市場的參與者?？煞譃椋壕用?、企業(yè)、政府和金融機構、居民：房地產金融市場的資金供給者房地產金融市場的最大資金需求者二、房地產金融市場要素 （一）市場主體、企業(yè)：房地產金融市場的資金供給者房地產金融市場的資金需求者、政府：房地產金融市場的資金供給者房地產金融市場的資金需求者房地產金融市場的監(jiān)管者、企業(yè)：、金融機構（市場中介）（）專營性房地產金融機構以政府房地產金融機構為主 作用： 為政府制定房地產金融政策和制度服務 開辦政策性房地產金融業(yè)務、金融機構（

11、市場中介）（）兼營性房地產金融機構商業(yè)銀行：我國的建行、工行、招行等都設立了房地產信貸部，開展房地產業(yè)務其中，建行、工行、農行接受國家委托辦理政策性業(yè)務證券公司：專門從事各種有價證券的代理發(fā)行轉讓及證券經紀業(yè)務的金融機構。初級市場：房地產開發(fā)商委托證券公司發(fā)行房地產證券。二級市場：代理或自營買賣有價證券，證券轉移達到資金融通?？蛻敉顿Y顧問（）兼營性房地產金融機構信托投資公司：以盈利為目的，并以受托人身份辦理信托投資業(yè)務的金融機構。保險公司房地產保險：包括財產保險，從業(yè)人員的人身保險信托投資公司：以盈利為目的，并以受托人身份辦理信托投資業(yè)務（二）市場客體市場客體：指在房地產金融市場上用于交易的金

12、融工具。、共同內容： 面額 都要付息 都要求償還 融通資金的目的都是為了促進房地產業(yè)發(fā)展（二）市場客體市場客體：指在房地產金融市場上用于交易的金融工、分類：一般金融市場所共有 ：股票、債券、商業(yè)票據房地產金融市場所特有 ：房地產企業(yè)或房地產金融機構所發(fā)行的債券、股票、住房抵押貸款契約等、分類：（三）市場信號市場信號：能反映為房地產金融市場各種價格及其變動的信息。 房地產金融市場價格的表現形式是利率（利率利息/本金）利息包括：.借出者因推遲消費遭受的損失 .借出者的資金在借出期限內因通貨膨脹的侵蝕而預期發(fā)生的購買力損失其中，實際利率名義利率（三）市場信號市場信號：能反映為房地產金融市場各種價格及

13、其變1、市場利率由市場供求自發(fā)決定作用：調節(jié)資金合理配置、政府管制利率由政府采取政策決定內容：對市場利率進行調節(jié)、修正、限制.調節(jié)：政府通過向市場投入或吸收資金以迅速調節(jié)市場供求。.修正：政府通過利率補貼的低收入者利用住房信貸買房，一般會規(guī)定一個優(yōu)惠的利率標準，其差額由政府以補貼方式對金融機構以補償。.限制：對政策性房地產金融業(yè)務中的利率作出低于市場利率的硬性規(guī)定。作用：指導性效果指令性效果1、市場利率（四）市場規(guī)則市場規(guī)則：指在經濟的運行過程中，進入市場的市場主體從事交易活動所應共同遵循的行為規(guī)范。包括：1、進出規(guī)則：市場主體和客體進入或退出市場的法律規(guī)范和行為。作用：規(guī)范市場主體進入市場的

14、資格規(guī)范市場主體的經營規(guī)模與范圍規(guī)范市場主體退出市場的行為（四）市場規(guī)則市場規(guī)則：指在經濟的運行過程中，進入市場的市場、競爭規(guī)則：國家依法確立的維護市場主體之間平等交換、公平競爭的規(guī)則。根本任務和目標：消除特權及市場壟斷，使各市場主體有機會均等的從市場獲得資金，禁止使用非法和不合理的競爭的手段，禁止人為的壟斷。、交易規(guī)則：各市場主體進行市場交易活動所必須遵守的社會準則和規(guī)范。作用：規(guī)范市場交易方式和市場行為、仲裁規(guī)則：協調和解決各市場主體在開展競爭及交易過程中產生的矛盾和糾紛而形成的規(guī)則。、競爭規(guī)則：國家依法確立的維護市場主體之間平等交換、公平競三、房地產金融市場功能及運行機制（一）房地產金融市場功能、聚集和分配資金功能、轉化和融通資金功能、優(yōu)化資源配置功能、分散和轉移風險功能、信號系統功能通過證券價格的漲跌反映反映國家貨幣供應量的變動專業(yè)人才對企業(yè)的研究現代化的通訊網絡三、房地產金融市場功能及運行機制（一）房地產金融市場功能（二）房地產金融市場的運行機制 兩大矛盾房地產開發(fā)企業(yè)資金量少開發(fā)經營房地產資金量大房屋購買價值較大居民年收入較少（二）房地產金融市場的運行機制 兩大矛盾房地產開發(fā)企業(yè)資金量金融市場的運行原理企業(yè)政府收入家庭企業(yè)政府借款直接投資中介人金融機構間接投