房地產(chǎn)項目定位報告(格式)

1、項目定位報告目的：通過市場分析，確定項目目標客戶、發(fā)展主題、產(chǎn)品組合等，指導(dǎo)項目發(fā)展方向，為規(guī)劃設(shè)計工作的開展提供支持。第一部分：市場分分析與客客戶定位位一、城市及及片區(qū)房房地產(chǎn)供供求狀況況1、簡評項項目所在在城市近近三年房房地產(chǎn)市市場供求求走勢；基礎(chǔ)資資料參照照該項目目發(fā)展“可可行性報報告”。2、市場典典型樓盤盤綜述（分分片區(qū)、分分檔次、分分產(chǎn)品類類型）；重點分分析項目目所在片片區(qū)樓盤盤特點。包包括各項項目規(guī)模模、開發(fā)發(fā)主題、產(chǎn)產(chǎn)品類型型、戶型型面積及及配比、均均價及走走勢、目目標客戶戶、銷售售簡評等等。3、項目所所在片區(qū)區(qū)樓盤集集合特征征總結(jié)。二、市場細細分及選選擇目標標客戶1、項目概概況

2、及SSWOTT分析（1）項目目控規(guī)、邊界界條件和和地質(zhì)特特征簡述述；（2）項目目SWOOT分析析：結(jié)合項目邊邊界條件件和地質(zhì)質(zhì)特征深深入分析析優(yōu)劣勢勢。如地地段、周周邊配套套、景觀觀或自然然環(huán)境、歷歷史形象象、規(guī)模模、容積積率等；結(jié)合項目優(yōu)優(yōu)劣勢分分析，提提出項目目可能面面臨的機機會和威威脅。如如區(qū)內(nèi)外外競爭格格局、消消費者置置業(yè)意向向、發(fā)展展時機等等。2、市場消消費群體體細分（1）經(jīng)濟濟有效群群體細分分。通過過對項目目可能輻輻射范圍圍的客戶戶調(diào)查，按按照可承承受價格格細分現(xiàn)現(xiàn)有購房房人群；（2）意向向有效群群體細分分。按照照對片區(qū)區(qū)和項目目的偏好好程度繼繼續(xù)細分分購房人人群；（3）客戶戶需求

3、細細分。在在經(jīng)濟和和意向細細分的基基礎(chǔ)上，對對客戶需需求進行行再細分分。具體體細分標標準可依依綜合項項目規(guī)模模、容積積率、邊邊界條件件等因素素確定。建建議采用用客戶購購房動機機和居住住需求為為細分標標準。3、競爭爭項目消消費群特特點調(diào)查查競爭項目消消費群年年齡、身身份、工工作、原原居住情情況、價價格承受受力等背背景資料料；主要消化戶戶型及面面積、購購買競爭爭項目原原因。4、選擇目目標消費費群體（1）可能能目標消消費群體體圈定。綜綜合項目目SWOOT分析析、競爭爭項目客客戶特點點，判斷斷并選擇擇適合該該項目的的且經(jīng)濟濟和意向向皆有效效的客戶戶作為該該項目的的可能目目標消費費群體。（2）選擇擇目標

4、客客戶。結(jié)結(jié)合開發(fā)發(fā)商利益益要求、項項目規(guī)模模和以上上客戶需需求細分分，確定定項目的的目標客客戶。（3）目標標客戶特特征描述述。（4）目標標客戶需需求描述述。5、目標客客戶特征征與需求求匯總表表目標客戶特特征匯總總表客戶來源（標明各區(qū)區(qū)域來源源所占百百分比）客戶置業(yè)類類型（標明首次次置業(yè)、換換房客戶戶或是活活躍長者者及其百百分比）客戶購房用用途（標明自住住或投資資及其百百分比）客戶描述人口特征年齡區(qū)間（標明各年年齡區(qū)間間所占百百分比）家庭結(jié)構(gòu)（標明各種種家庭結(jié)結(jié)構(gòu)所占占百分比比）社會特征文化程度（標明各種種文化程程度所占占百分比比）職業(yè)類型（標明各種種職業(yè)所所占百分分比）目前居住狀狀況目前居住

5、性性質(zhì)（標明租屋屋、與父父母同住住、單位位分房或或是商品品房及比比例）目前居住面面積（標明各種種車輛擁擁有情況況所占百百分比）交通出行方方式（標明各種種狀態(tài)所所占百分分比）經(jīng)濟特征家庭年收入入（標明各種種年收入入?yún)^(qū)間所所占百分分比）客戶購房需需求匯總總表客戶購房關(guān)關(guān)注點排排序?qū)r格、地地段、周周邊環(huán)境境、發(fā)展展商品牌牌、社區(qū)區(qū)園林、戶戶型、朝朝向、生生活配套套、教育育配套等等客戶購購房關(guān)注注點按照照關(guān)注度度進行排排序（突突出方面面標明所所占百分分比）。總價可承受受區(qū)間（標明總價價可承受受區(qū)間及及各區(qū)間間比例）園林景觀要要求及偏偏好（標明客戶戶對園林林景觀的的基本要要求和偏偏好）車位需求（標明客

6、戶戶對車位位的需求求比例，包包括總體體車位配配比和分分產(chǎn)品類類型配比比）樓型偏好（標明客戶戶對樓型型的偏好好比例）戶型及面積積需求（標明客戶戶對各種種戶型及及面積的的需求比比例）戶內(nèi)交樓標標準偏好好（標明全裝裝修、精精裝修或或是毛坯坯及其百百分比）付款方式偏偏好（標明一次次性、按按揭的比比例）配套基本需需求及偏偏好商業(yè)設(shè)施教育設(shè)施文體設(shè)施交通出行郵政金融醫(yī)療衛(wèi)生第二部分：產(chǎn)品定定位一、項目開開發(fā)主題題1、項目主主題及開開發(fā)理念念闡明項目開開發(fā)主題題和理念念：如生生態(tài)社區(qū)區(qū)、體育育主題、山山水城主主題、濱濱海主題題等，表表現(xiàn)出符符合市場場需求和和客戶偏偏好的項項目的獨獨特性或或差異化化，并符符合

7、項目目地塊及及規(guī)模的的自身特特點?；陧椖块_開發(fā)主題題的明確確，提出出對建筑筑風格和和園林景景觀的要要求。2、項目檔檔次定位位結(jié)合項目規(guī)規(guī)劃設(shè)計計要求，說說明本項項目的檔檔次定位位。并對對該檔次次定位提提出設(shè)計計上的具具體支撐撐建議。如：“高品質(zhì)中高檔”定位,需要從市場認識角度提出高品質(zhì)的具體標準，如：高綠化率、高檔建筑用材、高車位配比、大樓間距等。二、項目開開發(fā)節(jié)奏奏及價格格建議項目分期建建議根據(jù)細分市市場歷年年供求水水平和公公司經(jīng)營營要求，明明確本項項目開發(fā)發(fā)節(jié)奏。主主要包括括分期數(shù)數(shù)、各期期開發(fā)時時間、開開發(fā)位置置、規(guī)模模和主力力產(chǎn)品（包包括商業(yè)業(yè)、會所所、車位位等安排排）等。2、項目價

8、價格建議議項目整整體均價價及分期期價格走走勢建議議。包括括住宅產(chǎn)產(chǎn)品(分產(chǎn)品品類型)和其他他可售型型物業(yè)（商商業(yè)、會會所、車車位等）銷銷售均價價。首期整整體均價價及分產(chǎn)產(chǎn)品建筑筑形式均均價建議議。包括括多層、小小高層、別別墅等住住宅產(chǎn)品品,及商業(yè)業(yè)、會所所、車位位等其他他可售物物業(yè)。三、產(chǎn)品建建議1、建筑形形式選擇擇及構(gòu)成成建議(結(jié)合設(shè)設(shè)計的可可行性研研究方案案說明)結(jié)合市場供供求狀況況、地塊塊容積率率要求和和客戶偏偏好，選選擇項目目整體的的建筑形形式及構(gòu)構(gòu)成比例例。并重重點明確確首期開開發(fā)產(chǎn)品品的建筑筑形式和和構(gòu)成。對建議方案案的規(guī)劃劃和指標標進行說說明。建議在市場場、設(shè)計計均可行行的前提提

9、下，選選擇3種產(chǎn)品品配比方方案（分分相同容容積率與與不同容容積率兩兩種情況況）進行行經(jīng)濟策策略，并并說明確確定其中中一種方方案的原原因。2、首期住住宅戶型型及面積積選擇結(jié)合市場現(xiàn)現(xiàn)狀和目目標客戶戶需求，明明確項目目首期戶戶型及面面積配比比。如下下表：（分分產(chǎn)品類類型列）戶型面積區(qū)間預(yù)計單價戶數(shù)比例面積比例總價區(qū)間目標客戶總戶數(shù)戶均面積3、商業(yè)設(shè)設(shè)施建議議明確商業(yè)和和住宅的的關(guān)系，確確定商業(yè)業(yè)設(shè)施的的功能和和經(jīng)營模模式。并并初步提提出商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、面面積及價價格（或或租金）建建議。重點說明首首期商業(yè)業(yè)位置、規(guī)規(guī)模、經(jīng)經(jīng)營模式式、經(jīng)營營內(nèi)容和和經(jīng)營計計劃等。4、會所設(shè)設(shè)施建議議分析細分市市場會所所供

10、應(yīng)和和經(jīng)營情情況，結(jié)結(jié)合目標標客戶偏偏好及本本項目開開發(fā)要求求，提出出會所設(shè)設(shè)施的經(jīng)經(jīng)營模式式，以及及位置、規(guī)規(guī)模、檔檔次、建建筑風格格、功能能設(shè)置等等建議。5、車位設(shè)設(shè)置建議議分析細分市市場車位位供應(yīng)和和經(jīng)營情情況，結(jié)結(jié)合目標標客戶車車位實際際需求及及本地塊塊車位規(guī)規(guī)劃要求求，提出出本項目目車位配配置數(shù)量量及車位位/戶數(shù)比比；并說說明車位位配置形形式（如如：地面面臨停、地地下車庫庫、架空空層停車車等）。5、其他配配套建議議主要說明配配套類別別、面積積及到位位時間等等。如：教育配配套、交交通配套套、醫(yī)療療或健康康設(shè)施、銀銀行、郵郵局等。注：其中對對項目開開發(fā)起決決定性作作用的配配套設(shè)施施需重點

11、點說明解解決方案案。四、首期賣賣場建議議 1）售售樓處與與樣板房房售樓處位置置、大小小；外部售樓通通道（人人行、車車行）位位置；內(nèi)部售樓通通道與樣樣板房、會會所及園園林等區(qū)區(qū)位的連連接；售樓處與項項目發(fā)展展后期關(guān)關(guān)系。2）售樓示示范區(qū)說明售樓示示范區(qū)位位置、大大小及作作用等。五、經(jīng)濟測測算1、成本與與盈利A、說明在在擬定容容積率情情況下、擬擬定產(chǎn)品品組合情情況下的的獲利情情況，并并以其它它容積率率、其它它產(chǎn)品組組合獲利利情況分分析來輔輔助說明明擬定容容積率、產(chǎn)產(chǎn)品組合合的合適適性。（如如：當容容積率為為XX、產(chǎn)產(chǎn)品組合合為XXX時，獲獲利情況況如何。）分分析時可可參照以以下表格格：功能多層小高

12、層高層別墅商業(yè)車位合計容積率面積（平方方米）比例100%開發(fā)成本（元元/平米）*銷售均價（元元/平米）*項目利潤（萬萬元）可研報告開開發(fā)成本本（元/平米）*可研報告銷銷售均價價（元/平米）*總?cè)莘e率：；基準地地價：。B、參照項項目發(fā)展展“可行行性報告告”有關(guān)關(guān)經(jīng)濟效效益評估估內(nèi)容，著著重分析析在擬定定容積率率及產(chǎn)品品類型下下的項目目整體獲獲利情況況，可參參照下列列表格：經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元元/m2）項目總額（萬萬元）可研報告總總額（萬萬元）銷售收入開發(fā)成本總投資項目利潤凈利潤內(nèi)部收益率率銷售凈利率率（注：銷售售費用以以 %計取。）C、同時說說明項目目開發(fā)各各期的利利潤體現(xiàn)現(xiàn)（參照照下列表表格）經(jīng)濟指標年20年年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）凈利潤(萬萬元)可研報告結(jié)結(jié)算面積積可研報告凈凈利潤D、成本控控制要求求基于售價說說明整個個項目的的成本控控制范圍圍，使之之可滿足足項目效效益要求求。六、附項目目市場定定位匯總總表（參參考）1、用地經(jīng)經(jīng)濟指標標總用地面積