某第五城個案課件

1、萬科第五城萬科第五城目錄/INDEX/第一篇：“城”在何方第二篇：一“城”之主第三篇：謀篇布局第四篇：計(jì)劃實(shí)施第五篇：“城市”之臣目錄/INDEX/第一篇：“城”在何方1：區(qū)域概述2：區(qū)域配套第一篇：“城”在何方1：區(qū)域概述第一篇：“城”在何方“城”在何方區(qū)域概述項(xiàng)目位于雙流九江星空路三段香榭大道與星空路交匯處，區(qū)域待開發(fā)地塊聚集，具有“遠(yuǎn)、荒、差”的城市郊縣形象，市場認(rèn)知形象普遍較低。項(xiàng)目位置：雙流九江星空路三段香榭大道與星空路交匯處區(qū)位定義：所在區(qū)域?yàn)殡p流九江版塊，蛟龍工業(yè)港旁（主要以工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主），周邊環(huán)境和呈現(xiàn)均較差；項(xiàng)目將其區(qū)位定義為雙楠國際新城，為了提升項(xiàng)目的版塊價值。區(qū)位現(xiàn)狀：該

2、區(qū)域整體較為落后，大片區(qū)域待開發(fā)。區(qū)域環(huán)境資源豐富，如永康森林公園（已投入使用，離項(xiàng)目約300米）、江安湖（規(guī)劃中）?！俺恰痹诤畏絽^(qū)域概述項(xiàng)目位于雙流九江星空路三段香榭大道與區(qū)域配套交通區(qū)域交通主干道呈兩縱兩橫格局，項(xiàng)目進(jìn)城主要依靠香榭大道、繞城高速為主，公共交通較缺乏，短期內(nèi)未規(guī)劃有地鐵。主干道：香榭大道（通向市中心，可上繞城高速） 、雙楠大道（連接武興路，可到達(dá)市中心）、繞城高速、星空路（通向雙流區(qū)東升片區(qū)）次級干道：成環(huán)路雙九段支路：星空路公共交通：雙流6路 、840路、 844路、818路。地鐵：17號線九江北站（規(guī)劃中，預(yù)計(jì)2020年開始修建、距離項(xiàng)目約400M）3號線奧特萊斯站交通

3、區(qū)域配套交通區(qū)域交通主干道呈兩縱兩橫格局，項(xiàng)目進(jìn)城主要依幼兒園：貝貝幼兒園、九江幼兒園小學(xué)：九江小學(xué)、千子門小學(xué)中學(xué)：九江中學(xué)、五星學(xué)校初中部項(xiàng)目內(nèi)部：規(guī)劃內(nèi)部引進(jìn)兩所公立幼兒園，同時引進(jìn)雙流中學(xué)，實(shí)現(xiàn)從幼兒園到高中一體化直讀，提高“城”區(qū)教育質(zhì)量。區(qū)域內(nèi)高質(zhì)量教育資源缺乏，但“城”區(qū)引進(jìn)雙流中學(xué)徹底改變了其教育短板九江小學(xué)九江幼兒園四川愛華學(xué)院千子門小學(xué)武侯外國語學(xué)校貝貝幼兒園九江中學(xué)五星學(xué)校初中部第五城教育區(qū)域配套教育幼兒園：區(qū)域內(nèi)高質(zhì)量教育資源缺乏，但“城”區(qū)引進(jìn)雙流中學(xué)徹底綜合醫(yī)院：蛟龍港醫(yī)院（2級重點(diǎn)醫(yī)院、距離3KM）雙流中醫(yī)院（3級乙等、距離6.8KM）雙流第一人民醫(yī)院（2級甲等、

4、距離5.8KM）“城”區(qū)規(guī)劃：項(xiàng)目內(nèi)部，打造面積約1000的醫(yī)療診所，保障居民健康無憂醫(yī)療配套缺失，現(xiàn)有醫(yī)療配套設(shè)施均在3公里以外，但“城內(nèi)”醫(yī)療規(guī)劃彌補(bǔ)了不足蛟龍港醫(yī)院雙流中醫(yī)院雙流區(qū)第一人民醫(yī)院萬科第五城區(qū)域配套醫(yī)療醫(yī)療綜合醫(yī)院：醫(yī)療配套缺失，現(xiàn)有醫(yī)療配套設(shè)施均在3公里以外，但“美國城海濱城雙流萬達(dá)城南優(yōu)品道廣場時代奧特萊斯海濱城，體量27萬方，包含浩海立方海洋館、直升機(jī)俱樂部、模擬飛行體驗(yàn)、歐悅真冰場、海濱美食匯等特色業(yè)態(tài)，離項(xiàng)目3.2KM，2014年12月已經(jīng)開業(yè)，檔次較高。城南優(yōu)品道廣場，體量約15萬方，包含精品商業(yè)、時尚百貨、特色餐飲，高檔影院，離項(xiàng)目3.8KM，2015年已開業(yè)，

5、檔次較高.時代奧特萊斯，集購物、休閑為一體的國際名品折扣中心。主要有名牌衣飾、配飾、箱包、運(yùn)動用品等。離項(xiàng)目3.2KM，2015年已經(jīng)開業(yè).區(qū)域內(nèi)2KM范圍內(nèi)無大型綜合商業(yè)體，但其自建4萬的商業(yè)步行街滿足了居民生活需求萬科第五城美國城，主題性城市商業(yè)綜合體，總建筑面積38萬平米，總投資額近30億元包括全新一代主題型SHOPPING MALL、加州風(fēng)情商業(yè)街、花園式寫字樓、精品主題酒店集群、美式商務(wù)公館等五大板塊。離項(xiàng)目2.5KM，2014年8月已開業(yè)，檔次較高。雙流萬達(dá)，總投資20億元，總建筑面積12.6萬平方米，主要為餐飲、服飾、體驗(yàn)業(yè)態(tài)等。離項(xiàng)目3.8KM,預(yù)計(jì)2016年12月17日開業(yè)。

6、2.8km區(qū)域配套商業(yè)商業(yè)美國城海濱城雙流萬達(dá)城南優(yōu)品道廣場時代奧特萊斯海濱城，體量2區(qū)域配套公園項(xiàng)目臨近永康森林公園和江安湖，生態(tài)資源較佳，但是離項(xiàng)目最近的江安湖生態(tài)區(qū)要2020年才能投入使用。 項(xiàng)目旁邊有兩大濕地公園，步行15分鐘可達(dá)4500畝江安湖公園，2300畝永康森林公園，同時項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃有200畝親子主題公園（內(nèi)部規(guī)劃公園預(yù)計(jì)2020年可以投入使用），以及政府規(guī)劃的7畝市政公園。第五城2000畝永康森林公園，永康森林公園作為武侯區(qū)江安河生態(tài)休閑帶上的主題公園之一，以內(nèi)河濕地水文化、蜀漢三國文化、川西民居、民俗文化為特色，打造成集會議、度假、休閑、娛樂、觀光為一體的綠色生態(tài)城市功能服

7、務(wù)區(qū)。離項(xiàng)目約3KM，已投入使用，乘公交或私家車可前往。成都最大的環(huán)城濕地公園4500畝江安湖生態(tài)區(qū)，政府規(guī)劃，目前在施工，預(yù)計(jì)2020年可投入使用。公園區(qū)域配套公園項(xiàng)目臨近永康森林公園和江安湖，生態(tài)資源較佳，對比總結(jié)分析優(yōu)勢1：所屬區(qū)域配套更為成熟；2：進(jìn)城交通更為便利；3：區(qū)域內(nèi)的教育質(zhì)量更高；4：距離雙流人民醫(yī)院等綜合性高質(zhì)量醫(yī)療配套更近；5：項(xiàng)目附近無垃圾站等較大不利因素影響劣勢1：公園配套較為奇缺，生活環(huán)境相對較差；2小學(xué)就讀學(xué)校質(zhì)量相對較差；對比總結(jié)分析優(yōu)勢劣勢1：解密萬科第二篇：一“城”之主1：解密萬科第二篇：一“城”之主1：基本信息2：項(xiàng)目四至3：“城市”規(guī)劃4：戶型分析第三篇

8、：謀篇布局1：基本信息第三篇：謀篇布局萬科解密2010年，萬科代表中國房地產(chǎn)企業(yè)參展上海世博會。2015年，萬科館再次登上米蘭世博會的舞臺，向世界宣揚(yáng)萬科倡導(dǎo)的“綠色建筑，綠色生活”國際理念。第一個國內(nèi)銷售額突破千億的房地產(chǎn)企業(yè)第一個全球房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年銷售額超200億美元的公司第一個中國住宅行業(yè)專利產(chǎn)品及專利發(fā)明的締造者第一個在深交所上市的地產(chǎn)公司第一個海外獨(dú)立建館參展世博會的中國企業(yè)地產(chǎn)31年，足跡遍布65座城市、4個國家/地區(qū)，享譽(yù)全球萬科解密2010年，萬科代表中國房地產(chǎn)企業(yè)參展上海世博會。萬科解密萬科天琴灣 將建筑種在土地之中，自然生長王石的私人會客廳萬科17英里上萬年原生礁石，海上漂流

9、的方盒子章子怡御用私邸深圳萬科中心漂浮的地平線，躺著的摩天樓馬化騰的事務(wù)大宅萬科產(chǎn)品受各行業(yè)大佬認(rèn)可，品牌形象好萬科解密萬科產(chǎn)品受各行業(yè)大佬認(rèn)可，品牌形象好基本信息項(xiàng)目地址雙流星空路三段所屬板塊九江板塊開發(fā)商萬科地產(chǎn)物管公司萬科物業(yè)代理公司正合，匯合，自銷占地面積（畝）880建筑面積（萬）54.65萬物業(yè)類型住宅、商業(yè)（底商、獨(dú)棟商業(yè)）建筑類別高層、聯(lián)排層高高層25-27層；別墅3層容積率3綠化率30%總戶數(shù)（戶）4091建筑風(fēng)格新古典建筑風(fēng)格車位配比別墅1:2，高層1:1.2開發(fā)周期6年交房標(biāo)準(zhǔn)別墅清水，高層精裝（1200元/）基本信息項(xiàng)目地址雙流星空路三段所屬板塊九江板塊開發(fā)商萬科地產(chǎn)項(xiàng)目

10、四至五顯廟路觀莊路空地空地空地空地+廠房空地第五城居住區(qū)+廠房居住+空地+廠房廠房星空路香榭大道觀莊路五顯廟路香榭大道星空路區(qū)域待開發(fā)用地多，人氣不足；北側(cè)有一座垃圾焚燒發(fā)電廠對項(xiàng)目存在較大影響。垃圾焚燒發(fā)電廠項(xiàng)目四至五顯廟路觀莊路空地空地空地空地+廠房空第五城居住區(qū)+“城市”整體規(guī)劃小學(xué)、中學(xué)（呈現(xiàn)時間不確定）萬科生活廣場（預(yù)計(jì)2018年呈現(xiàn)）4500畝江安湖公園（政府規(guī)劃）200畝兒童主題樂園（預(yù)計(jì)2018年呈現(xiàn)）公園綠道幼兒園（呈現(xiàn)時間不確定）4萬方獨(dú)棟商業(yè)（預(yù)計(jì)2020年呈現(xiàn)）高層住宅高層聯(lián)排別墅一期三期二期四期項(xiàng)目占地615畝，分為四期進(jìn)行開發(fā)，一期270套別墅，497套高層、二期高

11、層2850套，三期別墅160套+497套高層、四期規(guī)劃為25-27層的高層住宅+別墅因項(xiàng)目地塊較大配套齊全，帶有一體式教育（公立幼兒園*2、引進(jìn)雙流中學(xué)，小學(xué)到高中全學(xué)齡覆蓋）、醫(yī)療（1000社區(qū)衛(wèi)生站）、商業(yè)（萬科生活廣場、4萬方獨(dú)棟商業(yè)）、公園（4500畝江安河公園）。“城市”整體規(guī)劃小學(xué)、中學(xué)（呈現(xiàn)時間不確定）萬科生活廣場（預(yù)戶型分析戶型位置房號建面套型U1（純剛套三）臨路4、578三室單衛(wèi)U2（明星戶型）朝中庭1、291三室雙衛(wèi)U3（純剛套四）端頭3、6116四室兩衛(wèi)一期二期戶型分析戶型位置房號建面套型U1（純剛套三）臨路4、578戶型分析建筑面積：78，實(shí)得：90 ，3室2廳1衛(wèi)優(yōu)：

12、戶型方正；衛(wèi)生間功能分區(qū)；部分戶型朝南，采光較好劣：過道狹長，面積浪費(fèi)；臥室正對客廳和臥室，私密性差；部分戶型臨路，存在噪音污染。U1戶型分析建筑面積：78，實(shí)得：90 ，3室2廳1衛(wèi)U1戶型分析建筑面積：91，實(shí)得：104 ，3室2廳2衛(wèi)優(yōu)：正面中庭，景觀面較佳；戶型方正，動靜分區(qū)；戶型通透；劣：客廳過于狹長，且無通窗，飯廳采光較差；主臥門對客廳，私密性差舒適度低；U2戶型分析建筑面積：91，實(shí)得：104 ，3室2廳2衛(wèi)U2戶型分析建筑面積：116，實(shí)得：138 ，4室2廳2衛(wèi)優(yōu)：戶型方正、動靜分區(qū)；大橫廳設(shè)計(jì)，大陽臺采光觀景佳；劣：過道較多，面積浪費(fèi)；次臥開門對客廳，私密性差；干濕不分區(qū)，

13、水線不集中，生活成本增加；U3戶型分析建筑面積：116，實(shí)得：138 ，4室2廳2衛(wèi)U精裝體系八大一體化裝飾系統(tǒng)，讓裝修成為一種藝術(shù)U1、星級感受的公共空間系統(tǒng)U2、趣味玄關(guān)空間系統(tǒng)U3、神奇的廳房空間系統(tǒng)U4、愉快的廚房空間系統(tǒng)U5、享受型衛(wèi)浴空間系統(tǒng)U6、功能強(qiáng)大的收納空間系統(tǒng)U7、獨(dú)具創(chuàng)意的家政空間區(qū)域U8、更加人性化的家居智能化系統(tǒng)每戶植入除霾新風(fēng)系統(tǒng)，對工業(yè)型的九江板塊客戶來說比較有吸引力。精裝標(biāo)準(zhǔn)：1200元/精裝體系八大一體化裝飾系統(tǒng)，讓裝修成為一種藝術(shù)每戶植入除霾新對比總結(jié)分析優(yōu)勢1：戶型產(chǎn)品較多，客戶選擇更為靈活；2：項(xiàng)目附近無垃圾焚燒廠等較大不利因素影響；劣勢1：開發(fā)商無品

14、牌背書，直接影響客戶對項(xiàng)目的信賴度；2：項(xiàng)目內(nèi)部配套規(guī)劃相對單調(diào)，物業(yè)增值能力相對較低；3：缺乏標(biāo)桿性代表建筑，形象展示力較弱;對比總結(jié)分析優(yōu)勢劣勢1：推盤策略2：渠道打造3：宣傳之道4：銷售策略第四篇：計(jì)劃實(shí)施1：推盤策略第四篇：計(jì)劃實(shí)施推盤策略先推別墅，稀缺市場，實(shí)現(xiàn)首開熱銷，進(jìn)而打造區(qū)域價格標(biāo)桿，后推高層，主流產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品走量聯(lián)排別墅133實(shí)得300平，四層空間精裝高層78、91、116平精裝高層小面積高贈送稀缺別墅物業(yè)形態(tài)，引爆市場開盤熱銷，形成第五城價格標(biāo)桿78-116平主流面積段，同等面積更多功能空間品牌精裝差異化優(yōu)勢，制造第五城熱銷現(xiàn)象推盤策略先推別墅，稀缺市場，實(shí)現(xiàn)首開熱銷，

15、進(jìn)而打造區(qū)域價格標(biāo)渠道打造商場擺展：不定期派置業(yè)顧問與行銷一起到環(huán)球中心，世豪廣場，海濱城等中大型商場進(jìn)行擺展介紹和帶客競品攔截：周一至周五日派約10個行銷；周末20人到華潤公元九里，遠(yuǎn)大林語城，北京城建龍樾灣等進(jìn)行客戶攔截電話銷售：售樓部二類專設(shè)電銷辦公室，與成都佳宇科技有限公司進(jìn)行合作點(diǎn)位鋪排設(shè)計(jì)雙流，城南核心區(qū)域，鋪蓋范圍廣，線上線下并行渠道打造商場擺展：不定期派置業(yè)顧問與行銷一起到環(huán)球中心，世豪宣傳之道以品牌、大盤為主導(dǎo)，配套跟進(jìn)，再落產(chǎn)品。母品牌第五城萬科品牌配套跟進(jìn)按階段推產(chǎn)品800畝大盤宣傳之道以品牌、大盤為主導(dǎo)，配套跟進(jìn)，再落產(chǎn)品。母品牌萬科品銷售策略活動配合：氛圍打造：優(yōu)惠包

16、裝：前期按揭9.2 %、 一次性11.2%，當(dāng)前按揭4.2 %、 一次性5.2%，通過優(yōu)惠點(diǎn)數(shù)的收縮來達(dá)到產(chǎn)品的溢價，調(diào)控靈活。地貼+包柱商業(yè)氛圍包裝圣誕狂歡趴大城與你17費(fèi)禮品區(qū)新春游園會氛圍濃厚，活動鮮明，優(yōu)惠刺激三項(xiàng)齊發(fā)，以此來促進(jìn)現(xiàn)場銷售銷售策略活動配合：氛圍打造：優(yōu)惠包裝：前期按揭9.2 %、 1：客戶到訪情況2：銷售情況3：客戶分析第五篇：“城市”之臣1：客戶到訪情況第五篇：“城市”之臣客戶到訪情況周均成交88套周均有效來訪155組周均到訪售樓部465組客戶轉(zhuǎn)化率基本維持在50-60%之間客戶有效率為基本32%-35%之間周均到訪客戶指除工作人員外所有進(jìn)出售樓人員的總和售樓部人氣充

17、足，客戶有效率高和轉(zhuǎn)化率客戶到訪情況周均成交88套周均有效來訪155組周均到訪售樓部銷售情況期數(shù)一期二期三期四期建筑形態(tài)別墅高層高層別墅高層別墅高層總套數(shù)270497 2850160497規(guī)劃中去化2704972198未售422余房0065216975均價220萬/棟6500元/7900/打算溢價7800元/打算溢價狀態(tài)售罄一標(biāo)段售罄，二標(biāo)段4#4、5號位在售，3和5#待推未售1、2#在售規(guī)劃中當(dāng)前別墅去化270套，未推160套；高層去化3117套，余727套；四期當(dāng)前產(chǎn)品規(guī)劃中，預(yù)計(jì)以高層產(chǎn)品為主銷售情況期數(shù)一期二期三期四期建筑形態(tài)別墅高層高層別墅高層別墅客戶分析隨著限購政策的出臺，第五城附近地緣性客戶逐漸變少，城南和武侯區(qū)的客戶受其區(qū)域價格和政策的擠壓，以及對項(xiàng)目開發(fā)商品牌的認(rèn)可，開始較大幅度流進(jìn)項(xiàng)目?？蛻魜碓聪鄬^均衡分布在城南，雙流以及武侯區(qū)，占比分別為30%，28%和22%；其次為室內(nèi)其他區(qū)域的外溢客戶，占比16%客戶分析隨著限購政策的出臺，第五城附近地緣性客戶逐漸變少，城客戶分析客戶的認(rèn)知途徑主要為老帶新（業(yè)主及品牌粉絲），占比29%；其次為戶外廣告，占比20%客