市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理方法

1、20/20北京市都市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓治理方法第一章總則第一條為了規(guī)范都市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，保障當事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康進展，依照中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法和都市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理條例等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，制定本方法。第二條本市國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，適用本方法。本市城鎮(zhèn)職工依照城鎮(zhèn)住房制度改革政策購買公有住房、安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房的，不適用本方法。第三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織，依法將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人是指擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織。房地產(chǎn)受讓人能夠是中華人民共和國境內(nèi)外的自然

2、人、法人和其他組織，國家和市人民政府另有規(guī)定的從其規(guī)定。第四條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括下列方式：（一）買賣；（二）贈與；（三）交換；（四）以房地產(chǎn)作價入股或者作為合作條件與他人成立法人或者其他組織，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（五）因法人或者其他組織合并、分立，使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（六）以房地產(chǎn)清償債務的；（七）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他方式。第五條市國土資源和房屋治理局（以下簡稱市國土房管局）主管本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓治理工作。區(qū)、縣國土資源和房屋治理局（以下簡稱區(qū)、縣國土房管局）負責本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓治理工作。有關(guān)行政治理部門應當按照各自職責，依法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實施監(jiān)督和治理。第六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當遵循自愿

3、、公平、老實信用的原則。第七條本市逐步建立房地產(chǎn)交易信息披露制度。市國土房管局應當會同有關(guān)部門定期公布本市房地產(chǎn)交易指導信息。第二章一般規(guī)定第八條轉(zhuǎn)讓房屋的，該房屋占用范圍的國有土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。第九條在依法取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋，必須在辦理房屋所有權(quán)和相應的土地使用權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，方可轉(zhuǎn)讓。第十條出讓土地上的房屋在建工程轉(zhuǎn)讓的，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定差不多支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成開發(fā)投資總額的25%以上。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，按照國家和本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第十一條下列房地產(chǎn)

4、，不得轉(zhuǎn)讓：（一）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（二）依法收回土地使用權(quán)的；（三）登記為共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（四）權(quán)屬有爭議的；（五）未經(jīng)依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。第十二條按照房屋建筑設(shè)計為獨立成套（單元）的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓。第十三條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，相應的共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓；按照國家和本市規(guī)定能夠單獨轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。第十四條共有房地產(chǎn)買賣，在同等條件下，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。出賣已出租

5、的房地產(chǎn)的，出賣人應當提早3個月通知承租人。在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。出賣人未履行通知義務的，應當承擔相應的民事責任。第十五條轉(zhuǎn)讓已出租的房地產(chǎn)的，受讓人應當接著履行原租賃合同。但房地產(chǎn)出租前已依法抵押，為實現(xiàn)該抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，受讓人不承擔接著履行原租賃合同的義務。第十六條已購公有住房轉(zhuǎn)讓時，能夠不征得原售房單位同意。已購公有住房轉(zhuǎn)讓后，原售房單位不再承擔該房屋的供暖、物業(yè)治理等費用。第十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，除本方法第四條第（四）項、第（五）項規(guī)定的情形外，當事人應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應當包括下列內(nèi)容：（一）轉(zhuǎn)讓人和受讓人的名稱或者姓名、住宅；（二）房地產(chǎn)的坐落位置、

6、四至范圍和面積；（三）房地產(chǎn)用途；（四）房地產(chǎn)權(quán)屬證書編號；（五）買賣的價格或者交換的差價金額、清償債務的金額；（六）房地產(chǎn)交付的條件和日期；（七）違約責任；（八）爭議解決方式；（九）轉(zhuǎn)讓人和受讓人約定的其他內(nèi)容。第十八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人應當如實告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的抵押、租賃等有關(guān)情況。轉(zhuǎn)讓人不履行告知義務的，應當承擔相應的民事責任。第十九條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格由轉(zhuǎn)讓人和受讓人協(xié)商量定，但實行政府指導價的除外。第二十條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當依法納稅。第二十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應當在簽訂轉(zhuǎn)讓合同或者取得與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件生效后90日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣國土房管局申請辦理房地產(chǎn)

7、權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，并提交下列文件：（一）房地產(chǎn)權(quán)屬證書；（二）轉(zhuǎn)讓當事人的身份證明，轉(zhuǎn)讓當事人是法人或者其他組織的，還應當出具對具體承辦人員的授權(quán)托付書；（三）轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件；（四）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他文件。境外法人、組織辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記時提交的文件，應當按規(guī)定經(jīng)公證、認證，并提交經(jīng)公證的中文譯本。第二十二條市或者區(qū)、縣國土房管局應當審核轉(zhuǎn)讓當事人的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請，對當事人提交的文件不齊備的，應當一次性告知當事人需補充提交的全部文件；對當事人提交的文件齊備的，應當即時受理。對符合登記條件的，自受理之日起20個工作日內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；對不符合登記條件的，應當

8、書面告知當事人不予登記的理由。第二十三條房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的日期，以市或者區(qū)、縣國土房管局登記的日期為準。第二十四條房地產(chǎn)滅失、損毀的風險責任自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起由受讓人承擔，但轉(zhuǎn)讓當事人另有約定的除外。第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對其出售的新建商品房承擔質(zhì)量保修責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與受讓人在轉(zhuǎn)讓合同中約定保修范圍、保修期限和保修責任。約定的保修期限不得低于國家規(guī)定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計算。新建商品房在保修期限內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當接著承擔對該商品房的保修責任。第二十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人能夠托付律師和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者提供中介服務。受托人應當忠實、勤勉

9、地履行職責。因受托人過錯給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人造成損失的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人能夠要求受托人承擔賠償責任。第二十七條市國土房管局應當歸集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在從事商品房銷售經(jīng)營活動中的有關(guān)信用信息，并按照規(guī)定公布。第三章商品房預售第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可后，方可預售商品房。預售商品房，應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得國有土地使用權(quán)證，屬于預售經(jīng)濟適用住房的，應當取得城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準書；（二）取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和施工許可證件；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)的建設(shè)資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上；（四）已確定竣工日期，且滿足市國土房管局公布的預售最長期限。第二

10、十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可的，應當向市國土房管局提交下列文件：（一）本方法第二十八條第二款第（一）項至第（四）項規(guī)定的證明文件；（二）工商營業(yè)執(zhí)照和企業(yè)資質(zhì)等級證書；（三）工程施工合同；（四）商品房預售方案和分層平面圖。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理經(jīng)濟適用住房預售許可的，還應當提交經(jīng)濟適用住房銷售價格的批準文件。第三十條市國土房管局應當審核商品房預售申請，對申請人提交的文件不齊備的，應當一次性告知需補充提交的全部文件；對提交文件齊備的，應當即時受理。對符合本方法第二十八條規(guī)定的，市國土房管局應當自受理商品房預售申請之日起10個工作日內(nèi)核發(fā)商品房預售許可證；對不符合預售條件的，應當作出不同

11、意預售的決定并講明理由。市國土房管局應當將核發(fā)預售許可證的情況予以公布。第三十一條商品房預售許可證應當載明下列內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；（二）預售許可證編號；（三）預售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號；（四）預售商品房的坐落位置、幢號或者樓層、面積；（五）土地的用途和使用期限；（六）發(fā)證機關(guān)和發(fā)證日期。第三十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品房預售許可證核準的內(nèi)容預售商品房。預售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人出示商品房預售許可證。任何單位和個人不得偽造、涂改、租借、轉(zhuǎn)讓、冒用商品房預售許可證。第三十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證后，方可公布商品房預售廣告、參加房地產(chǎn)交易展示活動。房地產(chǎn)

12、開發(fā)企業(yè)公布商品房預售廣告，應當在廣告中明示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名稱、商品房坐落位置、商品房預售許可證編號。第三十四條商品房預售能夠按照套內(nèi)建筑面積計價，也能夠按照建筑面積計價或者按照套（單元）計價。但預售商品住宅的，應當按照套內(nèi)建筑面積計價。第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售商品住宅之前，應當公示有資質(zhì)的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術(shù)報告書和下列分攤情況：（一）被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；（二）參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數(shù)；（三）不分攤的共用部位。共用建筑面積的分攤情況經(jīng)公示并與第一個預購人簽訂預售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得更改。房地產(chǎn)開

13、發(fā)企業(yè)與預購人簽訂的預售合同中應當附有上述經(jīng)公示的共用建筑面積分攤的內(nèi)容。其他商品房預售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當明示共用建筑面積分攤情況。第三十六條預售商品房的，當事人應當簽訂書面合同。商品房預售合同應當包括下列內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預購人名稱或者姓名、住宅；（二）商品房預售許可證編號；（三）商品房的坐落位置、結(jié)構(gòu)、層高、建筑層數(shù)、陽臺封閉情況；（四）商品房的用途；（五）土地使用權(quán)取得方式和期限；（六）預售的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分攤的共用建筑面積；（七）預售的面積和實測面積誤差的處理方式；（八）商品房附屬設(shè)備和裝修標準；（九）交付條件和日期；（十）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠

14、化等配套設(shè)施的交付承諾；（十一）申請辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的約定；（十二）違約責任；（十三）爭議解決方式；（十四）當事人約定的其他內(nèi)容。第三十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂合同前收取預付款性質(zhì)的費用的，在簽訂預售合同時，所收費用應當?shù)肿鞣績r款；未能簽訂預售合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向預購人返還所收費用。第三十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與預購人依法解除預售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預售合同。第三十九條預售已抵押的商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當通知抵押權(quán)人并將抵押情況告知預購人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將已預售的商品房進行抵押。第四十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內(nèi)，向市或者區(qū)、縣國

15、土房管局申請商品房預售登記，并提交下列文件：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和授權(quán)托付書；（二）預購人身份證明復印件；（三）商品房預售合同；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在前款規(guī)定的期間內(nèi)未申請預售登記的，預購人能夠申請預售登記。預售的商品房已抵押的，預售登記應當由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預購人雙方共同申請。第四十一條市或者區(qū)、縣國土房管局應當審查預售登記申請，對符合下列條件的，在5個工作日內(nèi)辦理預售登記：（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱與核準預售許可的預售人名稱一致；（二）該商品房在預售許可核準的范圍內(nèi)；（三）該商品房未經(jīng)預售登記；（四）該商品房未被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利；（五）商品

16、房預售合同上有當事人的簽字或者蓋章，當事人是自然人的應當簽字，當事人是法人或者其他組織的應當蓋章。第四十二條商品房預售登記后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預購人變更預售標的物或者解除預售合同的，應當簽訂合同變更或者解除預售合同的協(xié)議，并依照本方法第四十條規(guī)定，由雙方共同到原登記機關(guān)辦理變更或者解除預售登記手續(xù)。第四十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)商品房，不得擅自變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應當書面征得受阻礙的預購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給預購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當給予相應的補償。第四十四條預購人在預

17、售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預購的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一）未付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；（二）已付清預售商品房預售合同約定的總價款的，預購人應當將其轉(zhuǎn)讓預購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預購的商品房的，預購人與受讓人應當簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本方法第四十條的規(guī)定到原登記機關(guān)申請變更預售登記。第四十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時設(shè)置樣板間的，在簽訂預售合同前沒有告知預購人實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修標準、布局結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施等與樣板間是否一致的，實際交付的商品房應當與樣板間一致。第四十六條商品房竣工后，房地產(chǎn)開

18、發(fā)企業(yè)應當托付有資質(zhì)的測繪單位對每套房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分攤的共用建筑面積進行測繪，并提供下列文件：（一）商品房預售面積測繪技術(shù)報告書；（二）商品房共用建筑面積分攤情況的講明文件。屬于商品住宅的，講明文件的內(nèi)容應當與依照本方法第三十五條規(guī)定公示的內(nèi)容一致；依照本方法第四十三條第二款規(guī)定變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證內(nèi)容，致使分攤的共用建筑面積情況發(fā)生變更的，還應當提供相應的批準規(guī)劃變更的文件。受托付的測繪單位應當按照國家和本市有關(guān)技術(shù)規(guī)范進行實測，并出具商品房面積實測技術(shù)報告書和每套房屋的面積實測數(shù)據(jù)表。測繪單位對測繪成果質(zhì)量承擔責任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當同意購房人查詢商品房面積實測技術(shù)報告書

19、。第四十七條預售商品房按照套內(nèi)建筑面積計價的，預售合同中載明的預售的套內(nèi)建筑面積與實測的套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同中未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，依照實測面積結(jié)算房價款。（二）面積誤差比絕對值超出3%的，預購人有權(quán)退房。預購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預購人已付房價款及其利息。預購人不退房的，實測面積大于合同約定的，面積誤差比在3%以內(nèi)（合3%）部分的房價款由預購人補足；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸預購人。實測面積小于合同約定的，面積誤差比絕對值在3

20、%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還預購人；超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還預購人。本方法所稱的面積誤差比等于實測面積與合同約定面積之差除以合同約定面積乘以100%。第四十八條預售商品房按照建筑面積計價的，預售合同中載明的預售建筑面積、套內(nèi)建筑面積與實測面積發(fā)生誤差時，按照合同約定的方式處理。合同未作約定或者約定不明的，按照下列規(guī)定處理：（一）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)（含3%）的，依照實測面積結(jié)算房價款；（二）建筑面積誤差比絕對值超出3%的，依照本方法第四十七條第一款第二項的規(guī)定執(zhí)行；（三）建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）、套內(nèi)建筑面積誤差

21、比絕對值超出3%的，購房人有權(quán)退房。預購人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在預購人提出書面退房要求之日起30日內(nèi)退還預購人已付房價款及其利息；購房人不退房的，依照實測面積結(jié)算房價款。第四十九條預售商品房按照套（單元）計價的，商品房預售合同中應當約定商品房的套型、詳細尺寸和誤差范圍及處理方式并附平面圖。按照套（單元）計價的預售商品房實際交付時，房屋的套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸在預售合同約定的誤差范圍之內(nèi)的，總價款不變。套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍的，按照合同約定的方式處理；合同未作約定的，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，能夠依法申請仲裁或者提起民事訴訟。第五十條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付預售商品房，應當符合下列條件：（一）取得建筑工程竣工驗收備案表；（二）取得商品房面積實測技術(shù)報告書；（三）預售合同約定的其他交付條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續(xù)的時刻、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企