房地產(chǎn)方案階段設計要點

1、房產(chǎn)方階段計點方案階段（建筑、機電、結構）目的：將各專設計和審圖程中必須關注問題進行匯總形成各專業(yè)階段各業(yè)態(tài)計要點，設院需以設要點為基礎設計成果 自審，實提升圖紙計質(zhì)量。說明：1.本計要點適于地產(chǎn)未完成工圖的在建、建項目；2.本計要點中詞“應”和“應”條文，需設計中強制行。2 / 項目名稱/版本設計單位事業(yè)部項目類型設計院自審時間事業(yè)部審核人設計院項目總負責人、專業(yè)負責人自審說明簽字設計院章項目總負責人建筑機電結構事業(yè)部項目負責人審核說明簽字項目負責人建筑機電結構3 / 01-1-1 筑專業(yè) 方 住宅序號管控分項設計要點設計院自審 不滿足管控要點情況說明12345678910111213141

2、5161718192021222324252627（一）圖紙（二）總平面（三）一般規(guī)定（四）入口（五）立面（六）衛(wèi)生間（七）空調(diào)（八）電梯設計成果應滿足設計任務書要求。設計成果內(nèi)容完整，設計深度滿足建筑工程設計文件編制深度規(guī)定和要求。方案成果滿足政府部門報審文件的要求。規(guī)劃布局盡量規(guī)整對稱，建筑南北向布置，南低北高。園區(qū)主出入口應設置專用人行出入口和門禁系統(tǒng)。園區(qū)主出入口的保安亭應在規(guī)劃設計階段予以整體考慮，建筑設計應充分考慮保安亭的遮風避雨功 能及夏熱冬冷防護措施，保安亭視線應通透無遮擋。主入口寬度，園區(qū)內(nèi)道路為 雙車道，消防車專用通道 。電業(yè)站、垃圾站應位于對住宅影響最小的位置。地庫坡道應

3、為園區(qū)主入口附近，但不應正對園區(qū)主入口和住宅單元入口。園區(qū)設中心綠地景觀，應有兒童游戲場地及老人健身活動區(qū)域。中心綠地景觀內(nèi)不可出現(xiàn)出地面的井道和樓梯間。配電箱和垃圾收集點位置應便于使用，不對住戶和景觀產(chǎn)生不利影響。園區(qū)出入口附近需考慮快遞自動存取柜位置。戶型符合標準型 3 月、4 月）。滿足基礎審圖點住宅及地庫部分要求。建造標準符合產(chǎn)住宅產(chǎn)品標準 年 6 月）。住宅附加值設計合提升住宅附加值設計指（ 年 1 月。戶內(nèi)走道凈寬 。住宅首層室內(nèi)外高差 以上。如采用外天井式分核連廊布局，連廊距離最近戶型外窗間距不得小于 。住宅單元入口門口取消臺階及殘坡，改做緩坡進入方式。入口需考慮高空墜物，可做凸

4、出的門斗，不得采用內(nèi)凹、無雨蓬造型。立面造型（如單元門頭）、線腳等不影響戶內(nèi)視線、采光等。立面強調(diào)對稱，不采用錯位窗洞、錯位陽臺設計。衛(wèi)生間門不應正對馬桶、梳妝鏡?？照{(diào)機位布置不得影響建筑外立面效果。垂直電梯設計參數(shù)：提升速度：4 / 序號管控分項設計要點設計院自審 不滿足管控要點情況說明282930313233（九）機房（十）地下車庫（十一）物管用房20m 以下：1m/s，載重量，；20-55m載重量 ；55 以上至 100m：2m/s，載重量 ；當?shù)匾?guī)定有特殊要求的（如擔架梯），按規(guī)定設計。電梯井道和機房不應緊鄰臥室、起居室和書房。配電機房： 凈面積 110-120 ，位置應預先設計。地下

5、車庫應與地上住宅主體相連，避免雙墻。地下車庫主動線應設置為環(huán)形；主動線規(guī)劃可滿足單進單出的使用要求；車道應避免過多十字交叉 出現(xiàn)。塔樓投影范圍內(nèi)地下自行車庫應可改為獨立空間，贈送一層住戶使用。物業(yè)用房、居委會及其他公共用房位置應預先設計。5 / 01-1-2 建筑專業(yè)方案商業(yè)序號管控分項設計要點設計院自審 不滿足管控要點情況說明1234567891011121314151617181920212223242526（一）圖紙（二）總平面（三）一般要求（四）主入口（五）垂直電梯、扶梯（六）消防疏散（七）衛(wèi)生間（八）地下車庫（九）貨運和垃圾設計成果應滿足設計任務書要求。設計成果內(nèi)容完整，設計深度滿足

6、建筑工程設計文件編制深度規(guī)定和要求。方案滿足政府部門報審文件的要求。應充分保證購物中心的可視性和可達性。應設計主要道路上的出租車進出匝道及?？扛蹫常＼嚫蹫抽L度不小于 。購物中心如設有大型超市，應在總平面中規(guī)劃超市班車?？奎c、停車位和候車區(qū)。項目用地范圍內(nèi)新增道路時，雙車道不應小于 6m，如有人行需要，必須設置人行專用道，不得與車 道共用?？偲矫婕捌矫嬖O計應考慮閉店后部分延長營業(yè)商家和人員的疏散功能。滿足基礎審圖點商業(yè)及地庫部分要求。柱網(wǎng)尺寸：。主入口應醒目，不宜內(nèi)凹過深、不應被柱子、喬木遮擋，外立面主入口形象高度不應低于 1.5 層。 室內(nèi)外高差 100-120mm；商業(yè)主入口和商鋪入口不應

7、出現(xiàn)臺階。購物中心應設置雙道門，兩扇門之間距離 。購物中心出入口不應橫穿中庭、面對面開設。購物中心內(nèi)所有垂直電梯1-2 處扶梯應直達地下車庫并在地下車庫設玻璃候梯廳設備房不應直 接向電梯廳內(nèi)開門。大型超市應設專用貨梯。公共疏散樓梯應采用剪刀梯（除當?shù)叵酪?guī)定不允許外）。防火分區(qū)的劃分、防火卷簾和防火門的位置及做法不應對商鋪產(chǎn)生不利影響。必須完成樓梯及疏散寬度計算表。單層面積 0.4-0.8 萬應設 處衛(wèi)生間單層面積 0.8-1.5 萬應設 處衛(wèi)生間單層面積 萬應設 3 處生間。嚴寒地區(qū)、寒冷地區(qū)項目地庫進出口坡道應設雨蓬和防滑措施。地下車庫主動線宜設置為環(huán)形；主動線規(guī)劃可滿足運營時單進單出的使

8、用要求；車行通道盡量避免 過多十字交叉出現(xiàn)。購物中心應單獨設置垃圾房、污水處理間。垃圾房應設置在地下貨梯附近，并靠近貨運出入口。超市垃圾房應與其他業(yè)態(tài)分開，可獨立管理。購物中心、超市應預留卸貨區(qū)，卸貨區(qū)應設置在垂直貨梯附近，且應設有卸貨平臺。6 / 序號管控分項設計要點設計院自審 不滿足管控要點情況說明2728（十）LED 屏告、店招需結合立面考慮 LED 屏、立面廣告位、店招、 logo 位置 LED 屏保證寬高比應為 16：9 或 4：3。7 / 01-1-3 建筑專業(yè) 管控序號分項方案寫字樓（店式公、 LOFT、SOHO 辦公設計要點設計院自審 不滿足管控要點情況說明1234567891

9、0（一）圖紙（二）總平面（三）一般要求（四）電梯廳設計成果應滿足設計任務書要求。設計成果內(nèi)容完整，設計深度滿足建筑工程設計文件編制深度規(guī)定和要求。方案滿足政府部門報審文件的要求。建筑出入口前應有回車場地和停車位，車形流線順暢。建筑平面規(guī)則，宜為矩形或方形。場地的車輛出入口應設在次要道路上。項目用地范圍內(nèi)新增道路時，雙車道不應小于 6m，如有人行需要，必須設置人行專用道，不得與車 道共用。符合集團第五代產(chǎn)品標準。非改居項目應提供改造前預留和改造后狀態(tài)完整圖紙，并提供改造技術預留專項說明；參照非改 居工程研究設計。所有垂直電梯應直達地下車庫各層，地下車庫應設玻璃客梯廳。11（五）消防疏散和核心筒核

10、心筒應做到最為經(jīng)濟，圖紙中所有管井和機房需布置管線和設備，以供審核。 121314151617（六）衛(wèi)生間（七）地下車庫不應每層均設殘衛(wèi)。公共衛(wèi)生間不應正對戶門。滿足基礎審圖點地庫部分要求。應盡量整體抬高場地標高，減少地庫埋深。嚴寒地區(qū)、寒冷地區(qū)項目地庫進出口坡道應設雨蓬和防滑措施。地下車庫主動線宜為環(huán)形；主動線規(guī)劃可滿足單進單出的使用要求；車行通道盡量避免過多十字交 叉出現(xiàn)。18（八）物業(yè)配套管理用房按當?shù)匾?guī)定設計物業(yè)配套管理用房，位于價值最差的位置。 8 / 01-2 機電專業(yè)方案序號設計要點設計院自審 不滿足管控要點情況說明12345678910完成市政工程條件1的資料集，并完成室外機電

11、管線走向方案圖?？照{(diào)方案確定，與業(yè)主溝通，結合當?shù)卣叻ㄒ?guī)，確定經(jīng)濟合理的空調(diào)冷熱源方案及空調(diào)系統(tǒng)形式。 供電方案的確定，設計方案階段與供電部門充分溝通，確定最經(jīng)濟、合適的供電方案。供水方案的確定，與當?shù)毓┧块T協(xié)商，選擇合理經(jīng)濟節(jié)能的供水方式。在總圖規(guī)劃階段，統(tǒng)一考慮變配電站用房、燃氣調(diào)壓站房以及化糞池等地下構筑物的位置，通過與各部門 和相關專業(yè)協(xié)調(diào)將其放在最經(jīng)濟、合適的位置。并結合總體，完成室外降板區(qū)域的初步規(guī)劃。確定機電綜合安裝初步高度要求、給確定建筑層高提供依據(jù)。確定各專業(yè)主要機房2的致位置、數(shù)量及面積要求，機房盡量靠近負荷中心，機房面積經(jīng)濟合理。確定機電各專業(yè)主要管井面積、設置原則，

12、位置及尺寸經(jīng)濟合理，特別需要關注地下室通風的出地面 井布局合理、美觀；同時在方案階段要規(guī)劃屋頂主要設備的擺放區(qū)域。確定核心筒管井4致區(qū)域、面積要求，位置及尺寸經(jīng)濟合理 針對辦公、酒店、公寓等塔樓 。對于有綠建要求的項目、方案階段要規(guī)劃綠建的策略，滿足國家及項目當?shù)鼐G建星級評審要求，滿足公司 綠建投入成本最低原則。說明：1 市政配套資料包括市政電源、市政弱電管線、給排水、燃氣等市政管線接駁方向、市政電源電壓等級、市政給水管壓力、燃氣壓力等級、地方各主管部門的特殊要求等。2 各專業(yè)主要機房指冷凍機房、鍋爐房、車庫送排風機房、樓層空調(diào)機房、生活泵房、消防泵房、熱交換機房、水處理機房、隔油間、屋頂水箱間、屋頂冷卻塔、變電所、開關站、發(fā)電機房、 電信機房、安保消控中心以及各專業(yè)性功能配套機房如水景機房、泳池水處理機房等。3 各專業(yè)主要管井指送排風井、