房地產成本管理控制體系

1、置業(yè)本控制系隨著房地產行業(yè)高度的成熟化,再加上市場和政策促使這個行業(yè)沿著規(guī)范化的 路線發(fā)展,供需關系由原來的賣方市場轉化為買方市場競爭激烈,銷售壓力增大,產 出與投入比例不斷減小,使這個行業(yè)的利潤率不斷降低基本上進入微利時代,這樣 使得在保證品質和競爭力的情況下控制合理的成本投入顯得尤為重要針對我們公 司的現狀和未來發(fā)展趨勢,特建立如下適合我們企業(yè)發(fā)展和不斷精進的成本控制體 系:一、房地產企業(yè)的成本概念,房地產企業(yè)成本的構成房地產企業(yè)成本概念:是指企業(yè)從立項到房屋交付維保全過程發(fā)生的為取得銷 售收入而發(fā)生的需要補償和可以控制的各種耗費房地產企業(yè)的全費用成本構成(完全成本法:土地獲得價款、開發(fā)前

2、期準備 費、工程費(主體建筑工程費、主體安裝工程費、小區(qū)園林與配套工程費、配套設 施費)、開發(fā)間接費、期間費用(銷售費用、管理費用、財務費用、開發(fā)期稅費。 (詳細構成見附件 1)二、成本控制的目的:進行合理的成本控制(避免省錢就是成本控制的誤解,提高價值來實現企業(yè)利 潤收益(分四種情況:減低成本,功能品質不變提高價值;成本不變,功能品質提高, 提高價值;成本降低,功能品質提高,提高價值成本適當增加,功能和品質得到很大 提高,提高價值。)三、成本控制應遵循的原則:1、全過程控制原則(從項目可行性研究及拿地階段、規(guī)劃設計階段、施工圖 設計階段、招投標及合同簽訂階段、施工銷售階段、竣工驗收決算階段、

3、產品交付維保 階段全過程的成本控制);2、全員參與原則;3、原則(可通過價值工程 V=F(可用單位平米售價或總預期收入代替/C(可用單位平米投入或總投入代替),在產品定位方案初選階段設定合理的總目標 成本);4、目標成本控制原則(根據設定的總目標成本進行分解,制定項目目標成本 及控制責任書并實時進行控制);5、作業(yè)成本和牽頭控制成本分開控制原則6、以項目為單位進行考核原則;7、信息化管理原則(最終建立成本控制信息化管理系統(tǒng)。四、總目標成本設定:方法一:根據預期的售價和預期利潤率反推出總目標成本(適用于前期決策階 段粗略估算)每平米總目標成本=銷售預期價格(1+預期利潤率);方法二:利用項目成本

4、測算表(見附件 測算出總目標成本;(用于規(guī) 劃設計階段較為準確的概算,需要經驗數據支撐)方法三:利用投報分析模板(見附件 通過調整相應的售價和成本投入 達到預期的利潤率而獲得總目標成本。(適用于規(guī)劃設計階段較為準確的概算需要 經驗數據支撐)五、全過程成本控制要點(見附件 4)六、項目目標成本及控制責任書(總控責任書和年度責任書(見附件 5)并對 目標成本進行分解。七、全過程成本實時控制的控制措施、相應的支撐制度、測算表格(一)、項目立項及征地階段及各項報批報建費用控制1、項目可行性研究費用支出控制措施:通過招投標選擇價低質優(yōu)的項目可研評估機構。2、新征土地成本控制措施:(1)征地費用:招拍掛取

5、得,應形式上走招拍掛,但實質采用協(xié)議出讓方式拿地盡可能勸退競 爭對手。拿地時機選擇在市場形勢相對不景氣階段儲備土地土地費用繳納應少交或晚交,繳納時間可分批分階段繳納。(2)拆遷安臵費用:嚴格按照政府拆遷安臵政策執(zhí)行,避免不必要的支出利用上海公司,通過招商 引資的方式進入異地土地市場,爭取政策優(yōu)惠。(3)規(guī)劃條件:在前期規(guī)劃階段,采取詳細分析和評估,在滿足土地出讓條件的情況下做到事 前控制,盡可能優(yōu)化各項指標,滿足公司利益最大化降低土地成本;3、五證及各項報批報建費用控制措施:合理利用政策優(yōu)惠爭取少交和減免。(二)、規(guī)劃設計階段:1、規(guī)劃設計費用控制措施:通過招投標選擇價低、質優(yōu)的規(guī)劃設計單位主

6、要 通過對報價和方案的比選擇優(yōu)選擇。2、有效控制設計限額,主要通以下策略進行控制(1)策略一:實行設計方案招投標,優(yōu)化設計(2)策略二:實行限額設計,有效控制造價(3)策略三:加強對設計圖紙的會審與審查(4)策略四:深入價值工程原理的應用(價值功能(可用售價代替)/成本);(5)策略五:采用合同措施,有效控制造價應在設計合同經濟條款上增加設計變更及修改的費用額度限制條款,如設計變更超出施工合同價的目一比例 比如 5%,則扣罰一定比例的設計費。)3、考慮項目全壽命周期費用,從設計一開始就處理好一次性投入和后期使用 費用間的關系,使全壽命周期成本達到最小;4、此階段應注意:總成本在建筑主體、配套工

7、程、景觀工程等方面的比例分配同時注意戶型、 功能、環(huán)境配套、結構、內外裝修設計優(yōu)選對比修訂和調整總目標成本,使之達到 最優(yōu);5、在符合各項規(guī)范的前提下盡量控制地下建筑面積及人防面積根據建筑密 度和綠地率,合理分配地下車位和地上車位的比例6、充分熟悉利用地形地貌、市政設施、人文景觀資源減少成本重復支出;7、產品定位時提出兩套以上的方案進行價值工程對比分析從單體形態(tài)、標 準層布局、層高、立面風格、規(guī)范外面積(入戶花園、陽臺、內庭院、飄窗、落地 窗、挑空空間、露臺等)、景觀綠化、公共空間標準等各個方面提出詳細建議預估 可實現的銷售價格,選擇性價比最佳方案;8、加強方案評審,增加頻次和深度,避免草草了

8、事。(三)、施工圖設計階段:1、施工圖設計費用控制措施:通過招投標選擇價低、質優(yōu)的施工圖設計單位 主要通過對報價和設計經驗和能力進比較控,過了解業(yè)績,選擇設計負責任、設計 細節(jié)和深度到位的設計單位為中標單位。2、施工圖設計階段成本控制措施:(1)建筑基礎及結構盡量采用低成本結構形式合理控制建筑開間、進深、層 高,降低單位平米的成本投入;(2)控制主體配筋量及砼標號;(3)選擇低成本效果好的外立面造型,在不影響產品品質的情況下盡量選擇性價比高的部品材料,并形成部品材料清單以供實施階段更好的做到有效控 制;(4)控制合理窗地(墻)比;(5)提前設定合理的交房標準,要求設計標準與交房標準基本一致(6

9、)加強對施工圖的過程跟蹤審查,并增加評審頻次和深度同時設定專人負責全局把控,統(tǒng)籌協(xié)調各設計專業(yè)間的對接減少施工期間設計變更的出現;(7)材料、設備、構配件的選擇:結合產品特點選擇性價比高的材料、設備、構配件,并形成清單,作為招標階段的參考依據(8)對地下管網材料的選擇應盡量選擇經久耐用、不易損壞的材料避免交叉施工對其破壞,造成重復維修而增加成本。(四)、工程招投標及合同簽訂階段成本控制措施1.供方篩選、評價、使用管理辦法(見成本控制配套制度文件夾進行篩選 評價,選擇優(yōu)質合作供方入圍,不斷更新供應商信息庫2、加強招標文件編制的細節(jié),詳盡描述技術質量標準、安全文明要求標準、 付款方式、質保金等內容

10、,盡量采用工程量清單綜合報價法3、建立大宗材料和大型設備戰(zhàn)略合作伙伴采購模式加強料源控制,避免不合 格材料流入;4、嚴格執(zhí)行分包工程、材料、設備招投標管理辦法見成本控制配套制 度文件夾),注意在開標過程中對投標文件的澄清和評標方法的選擇降低評標風險;5、采用規(guī)范化的合同示范文本,嚴格合同條款規(guī)避合同風險;6、招標前對重大、特殊合同標的委托第三方咨詢機構編制標底合理評估,做 到事前控制。7、對材料、設備、構配件的招標采購:對影響質量品質或使用安全的應有甲 方直供或甲方指定,對質量和價格做有效控制避免質量不合格而返工或維修,從而 造成成本增加,避免價格不合理而提高成本;8、對于地下污雨水管網的管材

11、,建議甲方直供或指定對材料質量進行嚴格控 制,避免材料質量問題而出現返工或維修,從而造成成本增加。(五)、施工階段成本控制措施:1、施工前應對施工圖紙做全面深入審核并由總工或規(guī)劃設計部)組織圖紙會 審,詳細列示圖紙中存在的問題,結合設計院形成圖紙會審紀要其中對成本有影響 的問題進行分析,避免不必要的成本增加,達到性價比最優(yōu)方案2、施工組織設計及施工方案關于成本方面的控制認真做好施工組織設計的 審查工作,通過方案比選,選擇性價比最優(yōu)方案或對方案中影響成本的因素進行剖 析,避免不必要的成本增加;3、設計變更控制 按設計變更管理審批流程 (見成本控制配套制度文件 ) 執(zhí)行;4、現場簽證控制 按工程現

12、場簽證管理流程 (見成本控制配套制度文件 ) 執(zhí)行;5、強化施工合同和索賠的管理;6、加強材料、設備、構配件進場前到貨源地的跟蹤摸底提前預防,避免不合 格出現,同時做好進場檢查檢驗,避免不合格材料流入現場從而造成返工返修而增 加成本;7、加強材料在使用過程中的管理,通過限額領料控制材料的浪費8、總分包配合費控制:通過招標確定配合費應避免在施工過程中修改分包方 式、分包內容、范圍而增加工程成本;9、水、電、氣、暖等壟斷性配套工程設計及施工費控制嚴格審查,避免設計 浪費;通過比價、詢價控制材料價格;在條件允許的情況下通過招標選擇價低、質 優(yōu)隊伍;10、加強對地下管網材料進場的驗收,同時做好工程監(jiān)督

13、檢查做好施工組織 安排,避免交叉作業(yè)造成破壞,回填前做隱蔽檢查合格后再行回填土,回填時嚴格按 設計和規(guī)范要求實施,并做好旁站,完工后做通球試驗通過以上一系列的管控,避免 成品后再次開挖維修,從而增加成本;11、質量事故成本控制:加強全過程質量控制依據規(guī)范標準以及質量管理 體系(見成本控制配套制度文件夾)通過各種途徑的質量管控避免質量事故的出 現,從而減少因質量事故造成成本的增加;12、安全事故成本控制:項目開工前擬定具體可執(zhí)行的安全文明實施方案 (范本見成本控制配套制度文件夾),施工前事先做好安全技術交底過程中加強監(jiān)管 和控制,做好安全措施和防護,并督促落實到位勤檢查,發(fā)現問題及時整改,將安全

14、 問題消滅在萌芽狀態(tài),避免安全事故的發(fā)生,從而減少因安全事故造成成本的增加。(六)、竣工驗收決算階段成本控制措施:1、嚴格控制決算資料的審核,按結算申請管理辦法見成本控制配套制度 文件夾)執(zhí)行;2、加強分包(零星)工程項目現場工程量認定辦法見成本控制配套制度 文件夾)的執(zhí)行;3、加強決算審計工作;4、嚴格按合同中約定的違約條款(質量、工期、安全文明、水電費等扣罰或 獎勵)執(zhí)行,結合現場管理資料,對違約金、獎罰款、扣款等進行核對確認并嚴格執(zhí) 行;5、通過成本分析,建立并不斷更新成本數據庫為以后項目開發(fā)積累經驗數 據。(七)、產品交付維保階段成本控制措施:1、嚴格按工程質量維修管理辦法(見成本控制

15、配套制度文件夾執(zhí)行,合 理控制維修成本,避免不必要的支出;2、事前控制,維修一次性達標,避免二次維修而重復支出費用3、合理控制維保階段增設新設施而造成成本增加4、加強物業(yè)管理部門職能;5、對樣板間(區(qū))、售樓部、未售的商品房、商業(yè)、車位及其他資產與物業(yè)公 司簽訂委托管理協(xié)議,明確責權利。(八)、期間費用:1、營銷費用控制措施:(1)媒體組合及廣告發(fā)布費用;制定經濟實效的廣告宣傳計劃,掌控廣告的發(fā)布時機和目標客戶群對媒體效 果作動態(tài)監(jiān)控和后評估,保證廣告效果。(2)廣告設計制作費用:嚴格按公司相關制度執(zhí)行。(3)現場包裝費用;對售樓部選址、現場包裝、景觀體驗區(qū)、樣板房、現場包裝各種物料等作充 分研討論證,保證再回收利用,發(fā)揮最大營銷價值。(4)營銷方式選擇控制銷售傭金:根據項目