高層住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

1、高層住宅小區(qū)物業(yè)管理方案高層住宅小區(qū)物業(yè)管理方案高層住宅小區(qū)物業(yè)管理方案V:1.0精細(xì)整理，僅供參考 高層住宅小區(qū)物業(yè)管理方案日期：20 xx年X月僑城豪苑物業(yè)管理方案【僑城豪苑住宅小區(qū)，位于深圳市南山區(qū)白石洲沙河街17號。由深圳祥祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，深圳祥祺世紀(jì)物業(yè)管理有限公司管理的高尚高層住宅小區(qū)。2棟18層、2棟26層，占地面積平方米，建筑面積68000平方米，共608戶?！侩S著城市化的不斷發(fā)展和土地使用的現(xiàn)實情況,高層住宅逐漸成為城市居住建筑的主趨勢以及有效利用土地資源的結(jié)果。而建立與此相匹配的高層住宅物業(yè)管理尤為必要。一、僑苑住宅物業(yè)管理的特點和難點：1、僑苑住宅建筑高度大

2、、層數(shù)多、居住人口稠密，要管理好，確保各部分正常運作，保證住宅和樓內(nèi)居民的生命、財產(chǎn)安全，物業(yè)管理任務(wù)較為艱巨。2、住宅設(shè)備多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜、管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質(zhì)要求較高。在實際物業(yè)管理中，必須要運用先進(jìn)的管理手段、方法，對住宅各系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)。住宅能源、動力消耗大，管理服務(wù)人員多，管理成本高。 二、僑苑住宅物業(yè)管理的原則：1、早期介入原則：早期介入的作用有兩方面：一是熟悉高層住宅基本情況；二是可提出便于日后物業(yè)管理的整改意見。 2、統(tǒng)一管理原則：首先，整個高層住宅是一個整體，各系統(tǒng)都是為整體服務(wù)的，多頭管理勢必影響整體的正常運行；其次，多頭管理易造成

3、職責(zé)不清，使出現(xiàn)的問題和故障無法及時解決；第三，多頭管理會造成管理死角。因此，本住宅小區(qū)應(yīng)堅持統(tǒng)一的管理。 3、收費合理原則。 這一原則最通俗的說法便是物業(yè)管理的收費要與所提供的服務(wù)相符。不論如何，物業(yè)管理隊伍都應(yīng)采取公平、合理、協(xié)調(diào)一致的原則。 4、依法管理原則。 物業(yè)管理須堅持依法辦事、信守合同、協(xié)議、按規(guī)章制度辦事的原則。 5、經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益兼顧的原則。 物業(yè)管理要通過科學(xué)的物業(yè)管理、良好的服務(wù)、優(yōu)美的環(huán)境、合理的收費，樹立自身的良好形象，增強知名度，贏得住戶的信任。 6、公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)并重的原則。 針對高層住宅的實際情況物業(yè)管理不僅要做好供電、供水等服務(wù)項目

4、，也可以做好住戶需要做好專項服務(wù)與特約服務(wù)，為住戶提供最大的方便。 三、僑苑住宅物業(yè)管理的內(nèi)容： 1、小區(qū)房屋建筑主體應(yīng)有的維修管理。物業(yè)管理應(yīng)定期掌握房屋的基本情況，對樓面、樓道等房屋要進(jìn)行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對住戶的房屋裝修進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督管理，不因裝修而影響壽命和危及他人安全。2、小區(qū)住宅各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對供電、供水及排水、電梯、消防、公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行維護(hù)檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設(shè)備完好的運行狀態(tài)。 3、清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應(yīng)全面負(fù)責(zé)各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。4、綠化

5、管理。綠化人員應(yīng)對高層住宅周邊及內(nèi)部的花草樹木和景點進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，為住戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。 5、停車場、車輛及交通管理。物業(yè)管理人員要對住戶以及外來人員的車輛進(jìn)行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。 6、消防及治安管理。保安人員對高層住宅及其范圍內(nèi)進(jìn)行全天候保安值勤，設(shè)立固定保安崗位和流動巡邏崗。確保住戶人身財產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時值班監(jiān)控。做好消防器材的維護(hù)，對違法違紀(jì)行為要及時處理。 7、收費管理。要嚴(yán)格按照協(xié)議或合同當(dāng)?shù)匚飪r部門核定的物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，及時、 定期收取租金及管理費用，并接受住戶監(jiān)督。 8、全方位服務(wù)。物業(yè)管理應(yīng)對住戶提供全方位

6、、多層次、有效且經(jīng)濟的服務(wù)，使用戶、住戶更為舒適便利。可開設(shè)常規(guī)性服務(wù)，如：機車船票代辦、辦設(shè)儲蓄所等；委托性服務(wù)，如：代住戶訂送報刊、代訂牛奶、代住戶接送兒童、雇傭保姆等；經(jīng)營性服務(wù)，如：開設(shè)餐飲、娛樂場所、開設(shè)健身房等。并根據(jù)住戶需要，提供特約服務(wù)。 四、僑苑住宅物業(yè)管理實際可行性操作：1、深度推行“人性化物業(yè)管理模式”1）關(guān)注不同層次的住戶需求；2）環(huán)境建設(shè)中人性化要素的融入；3）物業(yè)管理與服務(wù)中人文要素的植入；4）對住戶“深度關(guān)懷” ；5）現(xiàn)代文明項目精神的塑造。簡而言之，就是在小區(qū)住宅物業(yè)管理、環(huán)境、空間各個層次和環(huán)節(jié)營造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序

7、的舒暢環(huán)境和文化氛圍。2、實施零距離 “隱性物業(yè)管理與服務(wù)” 模式在住宅物業(yè)的管理與服務(wù)中，住戶的私密空間與物業(yè)公司所提供的全方位服務(wù)往往容易發(fā)生沖突，在實際物業(yè)管理中，物業(yè)管理零距離與零干擾相結(jié)合的“隱性服務(wù)與彈性服務(wù)” 模式和物業(yè)管理理念。 所謂 “零距離”，就是對住戶的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解，注重服務(wù)的快捷性和住戶的滿意度，除了保證在住戶需要幫助時提供及時滿意的服務(wù)，更要體現(xiàn)對住戶服務(wù)的前瞻性， 滿足住戶深層次的服務(wù)訴求。3、 建立治安聯(lián)動快速反應(yīng)系統(tǒng)安全防范是物業(yè)管理第一要素，高層住宅的治安工作由中央監(jiān)控中心統(tǒng)一指揮調(diào)度，并建立起戰(zhàn)斗力強的治安快速反應(yīng)系統(tǒng)，該系統(tǒng)既強調(diào)迅速快

8、捷，又強調(diào)多重結(jié)合，迅速快捷即要求保安員在接到快速支援的命令后120秒內(nèi)趕到現(xiàn)場，其它崗位人員也會相繼趨前援助；多重結(jié)合即治安工作要做到流動崗、固定崗相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合、全面防范與重點防范相結(jié)合，確保治安防范萬無一失。五、僑苑小區(qū)日常性物業(yè)管理與服務(wù) 完善的物業(yè)管理管理構(gòu)想，專業(yè)的物業(yè)管理團(tuán)隊，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈飿I(yè)管理制度以及高速、有效的運作機制都必須在物業(yè)管理實務(wù)的實施中才能得到充分的檢驗，才能以持之以恒的、高品位的服務(wù)品質(zhì)展現(xiàn)于住戶面前。 日常性的物業(yè)管理與服務(wù)最能凸顯管理水平與服務(wù)品質(zhì)的一個重要環(huán)節(jié)。在日常管理中，除了要求物業(yè)管理企業(yè)自身具備高度的控制與執(zhí)行能力外，在如何合理利用有效資源滿足

9、住戶服務(wù)需求方面更要勇于創(chuàng)新。在統(tǒng)一管理的前提下，必須從安全、環(huán)境、客戶服務(wù)、工程服務(wù)等四個方面的常規(guī)日常服務(wù)分別體現(xiàn)相應(yīng)的高層物業(yè)管理模式。（一）安全管理 安全工作是物業(yè)管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，安全工作具有第一位的意義，只有安全有了切實的保證，住戶才能放心地工作。因而安全管理也是物業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 針對高層住宅布局、功能的特點，可以采取技防與人防相結(jié)合、固定崗與流動崗相結(jié)合，設(shè)置多重靜動態(tài)相結(jié)合的安全防范體系 ，切實保障高層住宅24小時安全無憂。對公共區(qū)域采取主要依靠技防與流動巡邏相結(jié)合的方式實施安全管理，

10、技防方面主要依靠項目本身的智能化報警系統(tǒng)、 巡更系統(tǒng)及監(jiān)控系統(tǒng)實現(xiàn)，流動巡邏方面將增加巡邏頻次，加強巡邏治安員的在崗管理與崗前培訓(xùn)，提高治安員的崗位與服務(wù)意識。1、公共區(qū)域24小時閉路監(jiān)控系統(tǒng)及24小時消防預(yù)警及聯(lián)動控制系統(tǒng)；2、24小時固定安全護(hù)衛(wèi)崗設(shè)置；3、24小時流動巡邏崗設(shè)置；4、分片圍合管理與整體聯(lián)動的應(yīng)急反應(yīng)系統(tǒng)；5、智能化報警系統(tǒng)；6、出入刷卡、登記設(shè)置。治安工作的特點及主要任務(wù)特點：以預(yù)防為主。無論是治安也好，消防也好，都應(yīng)貫徹預(yù)防為主的指導(dǎo)思想。不出事故，避免隱患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)性強。從本質(zhì)上看，保安就是服務(wù)，即提供保安服務(wù)。作

11、為保安員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，即要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；即要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。軟件與硬件同時抓。保安工作的好壞，即要靠軟件也要靠硬件，一方面要不斷提高保安隊伍的素質(zhì)，另一方面要抓好保安設(shè)施的建設(shè)，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。制作緊急事件處理預(yù)案，包括火警、匪警、自然災(zāi)害、重大疫情等事件的防范以及出現(xiàn)情況后的處理辦法，做到“事前預(yù)防、遇事不亂”。主要任務(wù)：固定崗工作。統(tǒng)一著裝，維持秩序，疏導(dǎo)交通車輛，應(yīng)注意防范進(jìn)出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生；安全巡邏。 定時和不定時的對項目內(nèi)外各個部位進(jìn)行巡視檢查， 發(fā)現(xiàn)不安全

12、的因素及時進(jìn)行解決；停車場管理。 疏導(dǎo)車輛出入，檢查停車證件，收取臨時停車費， 進(jìn)行停車場消防和安全管理；相應(yīng)的治安防范措施異?，F(xiàn)象的緊急處理程序 通過攝像頭發(fā)現(xiàn)項目內(nèi)有異?，F(xiàn)象時，將按下圖進(jìn)行緊急處理（二）環(huán)境管理住宅物業(yè)管理養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標(biāo)志。高質(zhì)量的環(huán)境養(yǎng)護(hù)為客戶提供整潔、舒適、賞心悅目的生活環(huán)境與工作環(huán)境。而且物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護(hù)物業(yè)的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周期，及經(jīng)濟又能保持物業(yè)美觀。針對高層住宅不同區(qū)域的環(huán)境清潔、綠化等項目提供無差別的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，努力營造一個舒適、整潔、明亮的項目

13、環(huán)境，并切實做好以下幾項工作：1、主要任務(wù)：A、負(fù)責(zé)小區(qū)各個樓層和各部位公共用具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求；B、負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費用的支出；C、負(fù)責(zé)對清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；D、負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。2、保潔制度每日的衛(wèi)生全面清掃盡量減少對住戶的影響，實現(xiàn)彈性服務(wù)。3、垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)客戶環(huán)境意識的基礎(chǔ)上，對高層住宅的垃圾實施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。 項目垃圾 垃圾分類收集箱 項目垃圾 垃圾分類收集箱 有害物 集中處理 可回收資源 廢棄物品收購站 無害物環(huán)

14、保部門運出項目垃圾回收資源化：通過垃圾箱，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費。4、消殺消殺工作主要包括以下幾個方面的內(nèi)容：主要消殺對象是老鼠、白蟻、蒼蠅、蟑螂及蚊子。聘請專業(yè)隊伍進(jìn)行消殺工作。1、專業(yè)消殺公司應(yīng)出示營業(yè)執(zhí)照許可證，保證所用藥物在正常操作條件下對人體不構(gòu)成危害。2、雙方簽定合同，明確各自的責(zé)任、義務(wù)、消殺范圍、要求和標(biāo)準(zhǔn)。3、定期進(jìn)行二次防滅蟲藥、三次防滅鼠藥的工作，如發(fā)現(xiàn)或出現(xiàn)問題，消殺公司應(yīng)保證隨叫隨到。4、實現(xiàn)重點防治，配電房、消防控制中心、總機房、電梯機房等部位一防鼠為主，其他設(shè)施與場所殺蟲為主。小區(qū)清潔工作標(biāo)準(zhǔn) 場所 作業(yè)內(nèi)容實施 次數(shù) 日常清掃外圍部分正門

15、前面及便門前面去污清掃外圍四周去污清掃金屬類用清潔劑擦拭要隨時檢查，對玷污嚴(yán)重的部分要及時清掃干凈貨物裝卸場要在貨物搬進(jìn)搬出后進(jìn)行檢查清掃2次/日1次/日1次/日隨時隨時正門大廳電 梯 間各 種 門走 廊樓 梯正門進(jìn)出口的門扇、玻璃清掃及后門（便門）的門扇、玻璃的清掃。正門大廳的大理石地面打磨拋光硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細(xì)小灰塵。玷污嚴(yán)重的地方要用清洗劑擦拭干凈，用注油地推進(jìn)行地面保養(yǎng)。粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)地清除掉，不能損傷表面光澤下雨天雨傘上的雨滴及食品的湯水、油等撒在地上時應(yīng)隨時用拖布擦凈。雨雪天應(yīng)鋪上雨天用的擦腳墊子，傘上流下來的雨滴應(yīng)隨時用拖布

16、擦去。當(dāng)天晴天后，要立即去掉雨天用的擦腳墊子上的污垢，把它存放在規(guī)定的地方。對于擦鞋墊子之物品，應(yīng)用真空除塵器清掃。關(guān)于報紙箱、郵件箱、摟內(nèi)指南、金屬部件、內(nèi)部電話、公共電話，應(yīng)干抹。金屬及金屬部件，應(yīng)用適當(dāng)?shù)那鍧崉┎潦?。扣板墻面用中性洗劑去污。大理石墻面及其周遍的擦拭并注油保養(yǎng)。踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。開關(guān)盤用干（濕）毛巾去污隨時隨時2次/日隨時隨時2次/日1次/日2次/日2次/日隨時隨時隨時隨時電 梯 間走 廊附屬房間樓 梯地毯要用吸塵器吸除粘在絨毛上的灰塵。要使倒?fàn)罱q毛豎立起來。在區(qū)內(nèi)巡回進(jìn)行地毯的去污工作根據(jù)地毯玷污情況，將玷污部分替換下來

17、用適當(dāng)?shù)那逑磩┤ス浮５靥罕幌銦煙箷r，應(yīng)將該部分替換下來進(jìn)行修補。硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細(xì)小灰塵。玷污嚴(yán)重的地方要用清潔劑擦拭干凈。粘在硬地面上的口香糖渣滓、油漆等，要用刮油灰刀和化學(xué)藥品仔細(xì)的清除掉，留意不可損傷地面。花崗巖或大理石地面、墻面用涂油地拖或毛巾保養(yǎng)。腰壁、巾木、門扇、各種揭示板對其玷污嚴(yán)重部分，應(yīng)用清潔劑擦拭干凈。樓梯扶手、墻面及臺階腰進(jìn)行擦拭。金屬部分的污點要用適當(dāng)?shù)南礈靹┎敛涓蓛簟Ｌ吣_線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。消火栓、金屬閥用干毛巾擦拭。涂料墻面用細(xì)紗布去污除漬。（含開關(guān)、按紐）1次/日1次/日隨時隨時2次/日隨時隨時隨時2次/日1次/日隨時 場所 作業(yè)

18、內(nèi)容 實施 次數(shù)電梯用吸塵器清除地面灰塵，并清理掉地面碎紙屑等物。雨雪天膠墊的清洗。電梯轎箱內(nèi)之金屬、指示器、按鈕，各層電梯門、框及樓層表示燈要用干抹布擦拭，根據(jù)需要適當(dāng)清洗劑擦拭干凈。電梯轎箱內(nèi)部壁面及各層電梯開閉門扉之里外面要用去塵布擦拭。各層電梯溝槽，容易引起故障，用真空吸塵器將灰塵雜物清除干凈1次/日隨時2次/日1次/日隨時車場經(jīng)常檢查，發(fā)現(xiàn)有不干凈情況隨時清掃墻面去污隨時隨時 外圍地面日常性清掃用掃帚清掃。（泥沙、垃圾、樹葉等）臟污嚴(yán)重地面用水沖洗。1次/日隨時 區(qū)內(nèi) 綠化部分清除綠化地之落葉及雜物。1次/日標(biāo)志扶手等標(biāo)志、扶手要擦拭干凈。1次/日 其他暴風(fēng)雨雪天時的清理等，要及時進(jìn)

19、行，保證人車通行無阻。（包括前面大道路面）下過雨的地面，要做到能安全通行，無積水。迅速處理掉回收的垃圾、落發(fā)、枯草，以免發(fā)生害蟲、火災(zāi)，防范于未然。外面范圍內(nèi)出現(xiàn)的垃圾及贓污現(xiàn)象，要做到適時清掃處理。隨時小區(qū)清潔工作檢查標(biāo)準(zhǔn)和方法分類 項目 檢驗標(biāo)準(zhǔn)檢驗方法公共區(qū)域衛(wèi)生地面無廢棄雜物、紙屑，無污跡，無泥沙，大理石地面有光澤，地毯平整、干凈，無污漬。抽查墻面理石墻面用紙巾擦拭50CM，無明顯灰塵，乳膠漆墻面無污跡，目視無明顯灰塵。踢腳線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標(biāo)牌表面干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點。抽查電梯廳墻面、地面、門框、電梯指示牌表面干凈，無油跡、無灰塵。抽查電梯內(nèi)干凈、

20、無污跡、無積塵、無臟雜物抽查垃圾桶外表干凈，無積垢、無臭味目測各種設(shè)施外表包括大堂前臺、廣告牌、燈箱、消防栓箱、摟層分布牌燈；表面干凈，無積塵、無污跡、無斑點。抽查樓梯及門樓梯所管區(qū)域內(nèi)的樓梯、防火梯、電扶梯、欄桿：無灰塵及雜物。抽查扶手、欄桿光潔、物積塵，玻璃無污跡。抽查樓梯走廊及其墻面上各種設(shè)施如應(yīng)急燈、水管、出入指示燈、凸物等：無積塵、無污跡、無臟雜物。抽查門干凈，無灰塵、無污跡。檢查外部衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)地面和道路路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無贓物，無積水（指臟、臭水）、青苔全面檢查小區(qū)綠化工作檢查標(biāo)準(zhǔn)和辦法分類序號 項目 標(biāo)準(zhǔn) 檢查辦法 頻率修剪 1喬木無枯枝，樹不阻車輛

21、和行人通過，主側(cè)枝葉分布均勻 目視，抽查4次/年 2成型灌木成型，整齊，新長枝不超過30厘米目視抽查5次以上/年 3綠籬綠籬成型、造型美觀，新長枝不超過30厘米目視抽查6-8次/年 4草路牙、井口、水溝、散水坡邊整齊、草坪目視平整目視抽查2-3次/年施肥 1 喬木、灌木采用穴施或溝施，十分、澆水及時，覆土平整，肥料不露出土面目視檢查4次/年 2草地播施和噴施，不傷花草目視檢查1次/年 3花卉保證基施，追施化肥，少量多次，不傷花草目視檢查視長勢而定防病治蟲不明顯枯枝、死杈，有蟲害枝條20%以下目視檢查防治1次/月；發(fā)現(xiàn)病蟲及時噴射澆灌 1花卉、苗泥土不染花葉，土不壓苗心，水不沖倒苗目視檢查2次/

22、日 2樹木、草地冬季早晚不澆水，夏季中午不澆水，澆水時不遺漏，澆水透土深度為：樹木3厘米，草地2厘米，無枯死、旱枯的現(xiàn)象抽查5次2次/周；（雨后濕度大除外）日常維護(hù) 1中耕、除雜草無明顯雜草，臺灣草地純度在90%以上，樹木底下土層不板結(jié)，透氣良好抽查草地50平方米3處，取平均制施肥前和下暴雨后進(jìn)行松土，全年不少于6次 2補載補種無明顯黃土裸露最大裸露塊在平方米，裸露面積在總面積的%以下；缺株在%以下抽查5處，匯總計算按花草樹木在栽種季節(jié)，及時補栽補種 3防風(fēng)、排澇、巡視看管暴風(fēng)雨過后12小時，草地?zé)o1平方米的積水，樹木無倒斜，斷枝落葉在半天內(nèi)處理目視檢查每天巡視責(zé)任區(qū)1次綠化工作包括：花木租擺

23、，草坪、綠籬、樹木、花卉的澆水、施肥、打藥、修剪、病蟲害防治及防凍。1、綠化帶無雜草、不缺水、不死苗；2、根據(jù)花、草、樹的不同特性定期修剪；摟道幾公共區(qū)域，室內(nèi)擺放陰生植物，室種植花期較長、掉葉較少的植物，定期修剪；重要場所應(yīng)常年擺放花卉；滅蟲消殺時間選擇不影響行人及公共活動，同時注意風(fēng)向，以免農(nóng)藥隨風(fēng)飄散到各處。(三）工程管理小區(qū)工程系統(tǒng)運行方案 系統(tǒng)名稱 實施方案變配電系統(tǒng)每日對項目的變壓器、高低壓柜及控制箱、公共區(qū)域照明進(jìn)行巡視檢查，保證供電系統(tǒng)正常。每日對項目的總電量進(jìn)行計量，每月統(tǒng)計項目的總電量、動力電量及照明電量。對項目總電量進(jìn)行匯總分析。給排水系統(tǒng)每日對中水系統(tǒng)及污水井進(jìn)行巡視檢

24、查，無溢冒現(xiàn)象。每年對水箱進(jìn)行清洗，達(dá)到北京市化驗標(biāo)準(zhǔn)。保證生活熱水供水正常。電梯系統(tǒng)每月對項目電梯進(jìn)行全面的檢查保養(yǎng)，保證電梯安全運行。保安監(jiān)控系統(tǒng)每月對監(jiān)控、巡更系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查。每周對鏡頭進(jìn)行清掃，使圖象清晰，信號正常。保安人員對監(jiān)控區(qū)域進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)可疑情況派專人跟蹤檢查。對電梯轎箱做重點監(jiān)控。消防安全系統(tǒng)消防監(jiān)控設(shè)施（包括手報、煙感、溫度探頭）、滅火設(shè)施（噴淋、消火栓、特殊滅火設(shè)施、送風(fēng)、排煙、放火門、防火卷閘門）和消防主機。對消防系統(tǒng)逐點測試驗收。每月對消防主機及相關(guān)模塊、設(shè)施進(jìn)行檢查。每月對滅火設(shè)施進(jìn)行檢查，保證消防系統(tǒng)時刻處于完好狀態(tài)。小區(qū)工程設(shè)備養(yǎng)護(hù)方案 項目 方式 方案標(biāo)準(zhǔn)

25、及實施效果周期 內(nèi)容 變壓器日常維護(hù)每天監(jiān)控溫度和電磁噪音達(dá)到絕緣要求、設(shè)備運行正常定期維護(hù)半年清潔絕緣子和器身、檢測高壓對地、高壓對低壓數(shù)據(jù)（停電）高壓開關(guān)柜日常維護(hù)每日柜體清潔高壓斷路器工作正常，接地刀正常每周檢查接地線定期維護(hù)1年維護(hù)斷路器和接地刀低壓配電柜日常維護(hù)每日檢查母排接線和空氣開關(guān)溫度及動作狀態(tài)使用正常，安全無故障定期維護(hù)半年更換配件，清潔柜體無功補償柜日常維護(hù)每周調(diào)整功率因數(shù)，清潔柜體功率因數(shù)能達(dá)到以上定期維護(hù)半年測試功率因數(shù)和更換配件給排水管日常維護(hù)每周及時維修和補漏暢通無滴漏定期維護(hù)一年檢修閥門和管道、刷漆生活泵日常維護(hù)每天檢查水封是否漏水，電機同軸度和運行狀態(tài)水泵機組使用正常，安全無故障定期維護(hù)半年更換水封和電機軸承并加潤滑油閉路電視監(jiān)控日常維護(hù) 每周檢查鏡頭和電路圖象清楚、工作正常定期維護(hù)半年更換配件及檢測消防監(jiān)控智能系統(tǒng)日常維護(hù)每天每天抽查煙感總數(shù)量5%測試消防系統(tǒng)煙感溫度達(dá)到溫度設(shè)定要求定期維護(hù)1年測試系統(tǒng)聯(lián)動功能更換配件消防加壓泵日常維護(hù)每周點動一次、檢查水封和電動軸以及滿載電流啟動正常、無故障定期維護(hù)半年更換水封及軸承消防噴淋系統(tǒng)日常維護(hù)每周測濕式報警器和檢查閥門報警運作正常、系統(tǒng)聯(lián)動正常定期維護(hù)半年油漆管道和末端放水測試滅火系統(tǒng)日常維護(hù)每日檢查氣壓、聯(lián)動電路