項(xiàng)目各個(gè)階段成本控制的關(guān)鍵

1、項(xiàng)目各個(gè)階段成本控制的關(guān)鍵項(xiàng)目各個(gè)階段成本控制的關(guān)鍵項(xiàng)目各個(gè)階段成本控制的關(guān)鍵V:1.0精細(xì)整理，僅供參考 項(xiàng)目各個(gè)階段成本控制的關(guān)鍵日期：20 xx年X月項(xiàng)目各個(gè)階段成本控制的關(guān)鍵 項(xiàng)目成本編制、控制與實(shí)施會(huì)直接關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和利潤(rùn)空間，如何做好成本編制到控制至實(shí)施關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，這是所有房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制的關(guān)鍵點(diǎn)，下面就對(duì)在建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)階段如何進(jìn)行成本分析和控制談?wù)勛约旱目捶?。關(guān)鍵點(diǎn)一、可行性研究階段可行性研究階段需要對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段工作實(shí)施所需投資進(jìn)行測(cè)算、分析，即投資估算，主要包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、占地或青苗賠償和其他的行政性收費(fèi)，各項(xiàng)費(fèi)

2、用具體內(nèi)容不再詳細(xì)闡述，成本管理人員可以根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)資料，結(jié)合當(dāng)前的成本市場(chǎng)的趨勢(shì)和影響成本的其他因素，估算費(fèi)用成本及可行性研究報(bào)告，作為判定是否可行的重要依據(jù)。關(guān)鍵點(diǎn)二、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和審查階段成本管理人員在施工圖設(shè)計(jì)結(jié)算介入并審查各關(guān)鍵部位的設(shè)計(jì)指標(biāo)，將會(huì)大大降低項(xiàng)目成本，因設(shè)計(jì)階段對(duì)造價(jià)控制就是事前控制，這個(gè)階段是決定占項(xiàng)目投資比重較大的建安費(fèi)用的重要環(huán)節(jié)，通常占項(xiàng)目總成本的70%左右。設(shè)計(jì)決定了工程造價(jià)，一旦設(shè)計(jì)方案敲定，預(yù)算、結(jié)算等等只能是計(jì)量過(guò)程而不能改變?cè)靸r(jià)，因此設(shè)計(jì)不僅要做到滿足功能要求還要經(jīng)濟(jì)合理、最大限度的降低成本，設(shè)計(jì)單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把工程造價(jià)放在首位，主要追求

3、設(shè)計(jì)的安全可靠、美觀耐用，現(xiàn)階段走在重視成本前端的房地產(chǎn)企業(yè)已將“限額設(shè)計(jì)”納入與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同中，例如列出建安成本中影響較大的鋼筋、砼具體數(shù)字指標(biāo)，并施行獎(jiǎng)勵(lì)制度。首先，在滿足生活環(huán)境、使用功能和符合法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，要求設(shè)計(jì)單位提高現(xiàn)有土地的利用率，主要從以下幾方面實(shí)施：壓縮建筑的間距，在規(guī)劃部門(mén)允許的范圍內(nèi)最大限度的提高容積率；提高住宅層數(shù)或高低層搭配；適當(dāng)?shù)脑黾臃课蓍L(zhǎng)度；提高公共建筑的層數(shù)，減少公共設(shè)施的占地面積；合理的進(jìn)行道路布置和綠化景觀設(shè)計(jì)；最有效的建筑物方案；減少地下車(chē)庫(kù)的擴(kuò)建度；其次，成本管理人員通過(guò)對(duì)建安成本的分析，確定各分部分項(xiàng)的概算指標(biāo)，將建安部分的投資嚴(yán)格控制在投

4、資估算的范圍以內(nèi)，不發(fā)生超額現(xiàn)象。成本管理人員依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，以完整、準(zhǔn)確地反映設(shè)計(jì)內(nèi)容和意圖，確切反映當(dāng)?shù)剡m時(shí)價(jià)格水平的原則，提出新材料、新工藝、新技術(shù)對(duì)工程造價(jià)的影響和使用限制，編制出初步設(shè)計(jì)概算，其組成內(nèi)容應(yīng)包括各單位工程的費(fèi)用指標(biāo)，盡量避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)中不影響結(jié)構(gòu)及使用安全，但會(huì)嚴(yán)重影響項(xiàng)目成本的情況（例如：針對(duì)地區(qū)不同，設(shè)計(jì)的地下抗浮水位應(yīng)不相同，每的抗浮水位，影響結(jié)構(gòu)成本約20-40元/m2；巖土承載力，提高10%，基礎(chǔ)優(yōu)化10%左右）。設(shè)計(jì)單位依據(jù)上述的概算指標(biāo)進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，擇優(yōu)選擇，編制施工圖預(yù)算，確保工程造價(jià)在設(shè)計(jì)概算范圍以內(nèi)。由于各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)人員不可能做到

5、百分之百的準(zhǔn)確銜接，甚至可能出現(xiàn)某些錯(cuò)誤，這就要求審圖機(jī)構(gòu)對(duì)圖紙進(jìn)行審查，對(duì)圖紙上的一些錯(cuò)誤和疏漏進(jìn)行修改和補(bǔ)充，作為圖紙文件的一部分提交建設(shè)單位，這樣可以減少很多圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，減少圖紙問(wèn)題引發(fā)不平衡報(bào)價(jià)所帶來(lái)的損失，尤其成本管理人員要明確專(zhuān)家提出的意見(jiàn)，理清意圖。關(guān)鍵點(diǎn)三、工程招標(biāo)、施工單位選擇和合同簽訂階段這個(gè)階段是建筑安裝工程成本控制的核心，也是成本控制的重要環(huán)節(jié)，招標(biāo)文件的起草對(duì)以后所有工程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場(chǎng)情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、零時(shí)用工、水電使用與結(jié)算方法、措施費(fèi)用、安全文明施工費(fèi)用、勞保統(tǒng)籌、質(zhì)保等都應(yīng)做出最清晰的說(shuō)明；對(duì)甲供、甲指乙供材料要明確并寫(xiě)明各自的結(jié)算方式；對(duì)

6、變更索賠、簽證洽商的處理方法要明確時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定等級(jí)要合理，工期推算要準(zhǔn)確，獎(jiǎng)懲條款要實(shí)際，合約付款比例支付要合理、計(jì)價(jià)條款符合市場(chǎng)行情。工程項(xiàng)目的質(zhì)量好壞決定開(kāi)發(fā)公司的社會(huì)地位、口碑、市場(chǎng)賣(mài)價(jià)、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和后續(xù)開(kāi)發(fā)，所以選擇一個(gè)好的施工單位非常重要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目首選邀請(qǐng)招標(biāo)，建立長(zhǎng)期合作伙伴，知己知彼、互利共贏；在合同中要明確計(jì)價(jià)條款、風(fēng)險(xiǎn)范圍、責(zé)任、獎(jiǎng)懲、結(jié)算調(diào)整范圍及方法、分包中配合費(fèi)、甲供材保管費(fèi)、工程量計(jì)算方式及原則等問(wèn)題以及政府調(diào)價(jià)文件的執(zhí)行使用情況。關(guān)鍵點(diǎn)四、施工組織方案設(shè)計(jì)、圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)優(yōu)化施工組織方案設(shè)計(jì)的審定，成本管理人員應(yīng)積極地參與，因?yàn)樵?/p>

7、施工組織方案設(shè)計(jì)中，施工單位總會(huì)隱藏一些結(jié)算時(shí)可能發(fā)生索賠的內(nèi)容，如挖土方式、運(yùn)土距離、模板攤銷(xiāo)周轉(zhuǎn)、電線電纜、橋架等；另外，還要注意施工組織方案設(shè)計(jì)中提出的施工方法與國(guó)家強(qiáng)制實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范是否矛盾沖突；在施工階段投入的人員和機(jī)械是不是和施工組織方案設(shè)計(jì)中預(yù)期的一致；施工單位采取的趕工措施是不是與施工組織設(shè)計(jì)吻合；這個(gè)階段雖然控制成本的難度較大，方法比較難于把握，需要成本管理人員具有良好的施工經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)能力，但是一旦疏漏可能會(huì)造成較大的損失。圖紙會(huì)審是由各專(zhuān)業(yè)的具體實(shí)施人員對(duì)圖紙上的錯(cuò)漏進(jìn)行核對(duì)，對(duì)圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，并由設(shè)計(jì)單位出具正式的設(shè)計(jì)變更文

8、件，作為對(duì)工程造價(jià)的一種事前控制，避免因設(shè)計(jì)不周或失誤帶來(lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失，這個(gè)階段對(duì)成本控制和限額設(shè)計(jì)同等重要，而且對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更加實(shí)際，可以修正審圖時(shí)未發(fā)現(xiàn)的錯(cuò)誤，對(duì)預(yù)算的正確性有很大的幫助；另外要慎重的看待施工單位提出的設(shè)計(jì)變更建議，因?yàn)槭┕挝煌鶑淖陨淼睦娉霭l(fā)，提出對(duì)其有利的建議和變更，作為成本控制人員必須判斷是否會(huì)對(duì)本公司造成損失，圖紙會(huì)審紀(jì)要必須仔細(xì)核查計(jì)算，確認(rèn)無(wú)誤后方可出具正式文本，給各相關(guān)單位、部門(mén)報(bào)送。設(shè)計(jì)優(yōu)化就是在甲方的立場(chǎng)上，從技術(shù)層面上考慮提出的設(shè)計(jì)變更或現(xiàn)場(chǎng)簽證，大致有兩種情況，一種就是在滿足使用功能、符合法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)和安全可靠的前提下，保證質(zhì)量、節(jié)約成本，另一

9、種就是保證成本不變或略有增加，但是可以大幅提高房產(chǎn)售價(jià)、社會(huì)效益和開(kāi)發(fā)層次等，這就要求成本管理人員去分析判斷設(shè)計(jì)變更的優(yōu)劣和對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響程度，更好的把握成本?，F(xiàn)場(chǎng)不同施工單位交錯(cuò)施工的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及各專(zhuān)業(yè)的不同專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求也是設(shè)計(jì)優(yōu)化必須考慮的。關(guān)鍵點(diǎn)五、施工階段首先，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)技術(shù)越來(lái)越密集，開(kāi)發(fā)商從節(jié)約成本的角度考慮，幾乎所有的工程都存在分包，尤其是專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的分項(xiàng)工程，對(duì)于分包的管理要嚴(yán)格把關(guān)，要選擇具有專(zhuān)業(yè)承包資質(zhì)的單位，最好在行業(yè)內(nèi)具有很強(qiáng)實(shí)力的公司，并做好責(zé)任延續(xù)、協(xié)調(diào)配合和工期銜接等，劃清責(zé)任界限，以免出現(xiàn)問(wèn)題找不到責(zé)任單位的現(xiàn)象；另外分包工程要避免發(fā)生窩工、機(jī)械停滯、工

10、期拖延等造成經(jīng)濟(jì)損失的情況，這就要求分包工程必須做很長(zhǎng)時(shí)間的提前量，配合總包的工序節(jié)點(diǎn)及計(jì)劃安排，根據(jù)施工組織計(jì)劃安排，提前做好招標(biāo)工作，確定各擬分包分項(xiàng)的施工單位，及時(shí)安排進(jìn)場(chǎng)施工配合，以保證工程連續(xù)有序的進(jìn)行。其次，施工階段做好動(dòng)態(tài)成本臺(tái)賬，便于及時(shí)查詢、分析及成本的有效控制，進(jìn)度審核要求準(zhǔn)確細(xì)致，每個(gè)進(jìn)度周期的報(bào)量審核都要嚴(yán)格以成本計(jì)劃來(lái)控制，發(fā)生超限要及時(shí)尋找原因，上報(bào)決策層，提出切實(shí)可行的措施進(jìn)行整改，盡量避免目標(biāo)值與實(shí)際值的偏離，實(shí)施有效主動(dòng)地控制；施工階段增減合同造價(jià)部分的管理也是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，主要就是對(duì)現(xiàn)場(chǎng)資料的收集完善，包括工程變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、施工索賠、經(jīng)濟(jì)洽商、技術(shù)聯(lián)系單

11、、工程驗(yàn)收資料等，定額或投標(biāo)綜合單價(jià)沒(méi)有的分項(xiàng)工程單價(jià)的確定要及時(shí)合理。另外，材料設(shè)備市場(chǎng)價(jià)的掌握也是影響工程造價(jià)控制的重要因素，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，材料價(jià)格在這個(gè)周期中會(huì)波動(dòng)較大，造價(jià)管理部門(mén)出臺(tái)的建筑工程材料信息價(jià)周期長(zhǎng)、品種不全、時(shí)效不及時(shí)，而且主要以材料供應(yīng)商的報(bào)價(jià)刊登，與實(shí)際市場(chǎng)采購(gòu)價(jià)有很大的脫節(jié)，不能真實(shí)準(zhǔn)確的反映材料的實(shí)際價(jià)格，成本管理人員不能依靠信息價(jià)來(lái)進(jìn)行成本分析核算，應(yīng)該做到自己走訪市場(chǎng)，了解各種材料參數(shù)，建立材料信息與價(jià)格的數(shù)據(jù)庫(kù)；深入施工現(xiàn)場(chǎng)，了解市場(chǎng)人工單價(jià)和工日消耗量，確定某些分項(xiàng)工程的市場(chǎng)承包價(jià)；聯(lián)系誠(chéng)實(shí)守信的商家，多做對(duì)比分析；掌握第一手的材料市場(chǎng)行情信息，對(duì)做好成本測(cè)算、分析與控制非常重要。關(guān)鍵點(diǎn)六、竣工結(jié)算階段竣工結(jié)算是成本管理人員對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程所有成本的匯總，要真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的反映出工程費(fèi)用，成本管理人員要秉承以下原則：1)、合同協(xié)議和變更簽證資料的時(shí)效性(國(guó)家文件、法規(guī)失效或變動(dòng))、合法性(是否合同風(fēng)險(xiǎn)范圍)、完整性(簽字蓋章等)；2）、矛盾問(wèn)題解釋的一致性(所有文件資料對(duì)于同一問(wèn)題的解釋是否統(tǒng)一)；3）、明確總包、分包單位的施工范圍、工藝標(biāo)準(zhǔn)，防止重復(fù)計(jì)算；4）、分析計(jì)價(jià)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強(qiáng)制性條文的執(zhí)行情況，防止施工單位無(wú)中生有，虛報(bào)、冒報(bào)；5）、確保問(wèn)題的責(zé)任清晰，施工單位若