房地產金融基礎知識培訓課件

1、房地產金融基礎知識Real Estate Finance引言：貨幣、信用、金融什么是貨幣？貨幣 所謂貨幣，就是固定充當商品交換中的一般等價物的特殊商品。現代貨幣有5項基本職能：價值尺度、流通手段、貯藏手段、支付手段、世界貨幣；而價值尺度和流通手段是最基本的職能，二者的統(tǒng)一就是貨幣?，F代貨幣最主要的是由國家發(fā)行并強制流通的符號式象征物貨幣。因此國家的權威式現代貨幣的重要基礎?，F代社會，貨幣是分層次的，如在我國，貨幣有4個層次：M0 =現金M1 = M0 +企業(yè) 、單位支票存款+基本建設存款M2 = M1 +儲蓄存款+企業(yè)、單位定期存款+財政金庫存款M3 = M2 +商業(yè)票據+短期融資債券其中M

2、1 就是通常所說的狹義貨幣供應量，M2 是廣義貨幣供應量引言：貨幣、信用、金融什么是信用？信用 信用是現代經濟的重要基礎，體現了權益與貨幣交換的一種關系：借款方將某種權益若干時間后歸還借貸的承諾給予貸款方，貸款方將一定的貨幣使用權給予借款人。因此，信用體現了借貸和權益的雙向運動。事實上，信用就是債權債務的法律關系通過貨幣來體現或者實現。引言：貨幣、信用、金融什么是金融？金融 金融是提供信用服務的專門領域。市場經濟條件下，資金盈余者與資金短缺者之間的債權債務關系，是通過金融市場和金融機構來確立的。 在一個發(fā)達的信用經濟體系中，中央銀行、商業(yè)銀行和非銀行金融機構組成了完整的金融機構體系。隨著社會經

3、濟的發(fā)展，金融涉及的經濟活動范圍越來越廣闊，金融服務的種類（所謂金融產品）越來越多，金融（所謂符號經濟或象征經濟）對實體經濟（生產和消費）的影響越來越大、越來越密切、越來越不可捉摸。房地產金融房地產金融的概述房地產金融（Real Estate Finance）作為經濟學的一個分支，是一門應用性很強的學科它主要研究房地產經濟領域內信貸資金運動及其規(guī)律性，有別于一般工商業(yè)資金的融通。 在我國，房地產金融是一門新興的學科，內容豐富，主要有：房地產信貸資金的籌集與運用、房地產股票與債券、房地產信托投資、房地產保險、房地產租賃、房地產典當、房地產金融機、房地產金融市場等。當前，我國金融體制改革正面臨進一

4、步深化，同樣房地產金融體制也正處于逐步探索和建立之中，許多業(yè)務還不配套，房地產金融體系尚未完全建立，房地產金融亟待深化。房地產金融房地產金融的概念及其構成 所謂金融，是指以銀行為中心的各種形式的信用活動以及在信用基礎上組織起來的貨幣流通。與房地產相聯系的房地產金融，則是指圍繞房地產業(yè)的開發(fā)、經營，消費而展開的籌資、融資、結算等各種金融活動。房地產金融就是房地產資金的融通，是房地產業(yè)與金融業(yè)密切結合的產物。廣義的房地產是土地與房屋的合稱，因而房地產金融也可以進一步分為房產金融和地產金融。房地產金融房產金融 指房屋或建筑物在生產、流通、消費過程中的各種資金融通活動。嚴格他說它不同于住房金融。住房金

5、融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款。住房儲蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費過程中的融資活動?？梢姡》拷鹑谥皇欠慨a金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內容外，房產金 融還應包括房地產開發(fā)與經營公司在房產商品的生產與流通中的資金融通。房地產金融房地產金融的類型 按照融資途徑，房地差金融可以分為房地產直接金融和房地產間接金融。房地產直接金融是指直接從投資者手中籌集資金用于房地產開發(fā)或取得；房地產間接金融是指通過銀行等金融機構取得取得資金用于房地產開發(fā)或取得。按照房地產的使用目的，可以分為經營性房地產金融與非經營性房地產（居民自住、非經營性單位自用等

6、）金融。房地產金融居民（非經營性企業(yè)）投資房地產融資方式1、公積金貸款；2、銀行或專業(yè)機構的抵押貸款；3、組合貸款；4、住房儲蓄貸款。無論是房地產開發(fā)商企業(yè)還是居民，房地產商品開發(fā)或購置的主要融資方式是抵押貸款。房地產金融房地產金融的作用及特點房地產金融的特點1.安全性房地產具有位置固定、耐耗、價值高、可保值等特性，對貸款機構來講具有很高的安全可靠性。2.長期性房地產投資價值巨大，使用期限長，其投資價值的回收需要相當長的時間，貸款融資的償還期限時間較長。3.政策性國家通過房地產金融政策來調控房地產業(yè)的發(fā)展，給居民的住房消費以政策性優(yōu)惠和支持。4.多樣性房地產金融的形式，除了一般的生產性建設貸款

7、、消費性抵押貸款、還在房地產證劵、信托投資、房地產保險等多種形式。房地產金融房地產金融制度的模式1.以證劵融資為主導（美國式）2.以社會福利基金融資為主導，如新加坡的公積金制度3.以儲蓄融資為主導（歐洲大陸國家）4.以財政融資為主導（以日本為代表）房地產金融我國房地產金融面臨的主要風險1房地產市場過熱存在市場風險 房地產市場過熱主要表現為房地產投資增速過快和房地產市場價格上漲過快。房地產業(yè)投資需求急增，房價迅猛上漲的現象，不僅直接導致鋼鐵、水泥等行業(yè)的過度投資，以及水電煤油等能源供應緊張，還使房地產信貸總額大幅增長。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫。而房地產業(yè)

8、的發(fā)展對宏觀經濟形勢極為敏感，一旦宏觀經濟進入周期波動的衰退階段或受到某些未預期事件負面影響，民眾收入下降，就極易導致泡沫破滅。房地產金融我國房地產金融面臨的主要風險2房地產開發(fā)企業(yè)高負債經營隱含財務風險 房地產開發(fā)企業(yè)高負債經營的問題較為嚴重。房地產企業(yè)自有基金不足，房地產開發(fā)項目開發(fā)資金、企業(yè)流動資金嚴重依賴銀行信用，企業(yè)企業(yè)負債率高。而且房地產企業(yè)普遍采用分階段連續(xù)開發(fā)的經營模式，這種經營模式對產品的及時銷售以回籠資金的依賴很大，一但銷售強棵不如預測理想，其資金供應鏈將斷開，造成經營困難。墊資承包和拖欠工程款的問題比較嚴重，擾亂了房地產市場的經濟次序，形成了房地產開發(fā)的虛假繁榮，不利于市

9、場的穩(wěn)定。房地產金融我國房地產金融面臨的主要風險3.房地產企業(yè)違規(guī)套資凸現道德風險 部分房地產企業(yè)由于自有資金少，大部分資金依賴銀行貸款，在進行信貸過程中為了追求利益，隱瞞信息沒，挪用貸款資金等現象時有發(fā)生，甚至會采取“假按揭”違規(guī)手段套貸，或要求施工單位墊資承包，以減輕資金不足的壓力等。開發(fā)商把“假按揭作為一種融資渠道，既可降低財務成本，又可緩解資金周轉困難。有的開發(fā)商在出售房屋獲得資金后償還銀行貸款，也有開發(fā)商因無法將房屋全部賣出而攜款潛逃。這些投機行為嚴重擾亂了市場秩序，對金融安全構成威脅。房地產金融我國房地產金融面臨的主要風險5銀行土地開發(fā)貸款存在較大的信用風險銀行土地開發(fā)貸款面臨四方

10、面風險：一是：土地儲備中心資產負債率較高；二是：銀行難以對土地儲備中心進行有效監(jiān)管；三是：銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔保措 施；四是：土地儲備中心的運營風險。房地產金融制約我國房地產金融業(yè)發(fā)展的主要因素1商品房房價太高，經濟適用房政策不完善 多年來，與其他商品大打價格戰(zhàn)的經營策略不同，商品房價格居高不下直接影響著人們的購房傾向。而經濟適用房政策不明確，造成大量高收入階層涌入經濟房市場。據了解，目前，國內絕大多數地方經濟適用房已成為住房供應的主渠道。應當說，經濟適用房的發(fā)展平抑了過高的商品房價格，適應了停止住房實物分配后個人購房的需求，對拉動經濟增長起到了重要作用。但由于政策方面

11、的不完善，在各地還普遍存在著諸如中低收入家庭的收入界限、購買對象的條件、購買程序、價格確立辦法等方面的問題。房地產金融制約我國房地產金融業(yè)發(fā)展的主要因素3缺乏風險轉移機制、貸出款項沒有保障,抵押貸款 形式單一、限制條件多的狀況并存 目前，我國住房貸款的形式主要是職工抵押貸款，形式單一，且限制條件非常嚴格，束縛了購房者消費貸款的選擇性和自由度。住宅抵押貸款二級市場至今尚未形成。二級市場的缺乏造成證券化程度低，融資工具缺乏，銀行不能通過轉讓貸款債權的方式來轉移資金風險。房地產金融制約我國房地產金融業(yè)發(fā)展的主要因素4. 住房金融法規(guī)不夠健全，對住房資金的籌集、運用缺乏有效的管理與監(jiān)督 目前，雖然涉及

12、房地產抵押的法律已出臺了一些，如民法、城市房地產管理法、城市房地產抵押管理辦法等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環(huán)境尚不夠完善，表現為有些法規(guī)缺乏可操作性，特別是作為住房消費貸款的重要形式住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于住房金融的進一步健康發(fā)展。此外，融資結構的不合理，住房消費信貸地域分布的不平衡，住房金融配套服務體系發(fā)展的滯后也都是我國房地產金融發(fā)展的制約因素。房地產金融政府在房地產金融中的作用及其宏觀調控 政府扶持和干預市場有兩種方式，一種是直接干預，政府不僅直接出巨資來參與住宅融資活動，而且通過制定利率等措施來對住房金融市場實行多方面的干預。另一種是間接干預，主要有兩種形

13、式：一是制定詳盡的法律法規(guī)來規(guī)范和引導市場的發(fā)展；二是通過為抵押貸款提供保險和發(fā)起設立若干準政府機構，并通過它們的市場活動來影響抵押貸款市場的發(fā)展。從我國經濟改革目標和政府定位來看，我國政府干預市場應該采取第二種方式，即轉變一成不變的指令性的監(jiān)管為積極的引導，通過完善市場的基礎設施和體制建設來促進改革的深化，并盡可能避免扭曲市場信息和破壞市場在資源配置方面的基礎功能。房地產市場金融中的資本流及資金來源房地產金融中的資本流 隨著社會經濟的發(fā)展，房地產交易也由簡單變得比較復雜，形成了有多種主體參與的交易體系和過程，特別是形成了復雜的資本流現金與信貸的轉移過程。在現代房地產交易中，資本流通包括了三個

14、方面的參與者：A、資本的使用者：開發(fā)商，房屋預購者B、資本的供應者：家庭、銀行、保險公司、政府C、服務中介組織：銀行、經濟、信托公司房地產市場金融中的資本流及資金來源房地產金融中的資本流商業(yè)銀行保險公司養(yǎng)老金房地產信托投資政府家庭外國投資者投資銀行抵押貸款銀行房地產經紀人資本-債務開發(fā)商家庭商業(yè)資本家土地所有者資本供應者服務機構資本使用者權益資金權益資金房地產市場金融中的資本流及資金來源我國房地產開發(fā)資金來源及運作目前，我國金融業(yè)管理制比較嚴格，籌資、融資都有相應的法規(guī)規(guī)管，但渠道在不斷變化和擴大。當地產資金開發(fā)的來源和運作的基本模式可以用圖示來作簡單描述房地產市場金融中的資本流及資金來源國營

15、公司各類公司股份公司各類公司特定城市政府與居民資金來源各類公司國營公司各類公司股份公司各類公司特定城市政府與居民資金來源各類公司政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場企業(yè)自籌（資本金）集體集資預收款股票證劵住房公積金住宅合作社住房公積金住宅合作社用戶影響房地產金融市場的社會經濟因素 資金的融通是房地產開發(fā)與交易最基本的金融保證，房地產金融活動對房地產市場的活躍起著至關重要的作用，影響房地產金融的社會經濟因素必然影響房地產本身。影響房地產金融市場的社會經濟因素通過膨脹的變化 在市場經濟條件下，所謂通貨膨脹是指社會整體物價水平持續(xù)上漲的過程，而通貨緊縮則是指社會整體物價水平持續(xù)下降的過程。社會整體物價水

16、平的變化必然會影響到房地產價格的變化，但一般而言，房地產的價格水平與社會整體物價水平的運行周期可能不是同步的，二者的關系非常復雜。 描述房地產周期的指示性指標除房地產平均價格（一般為指數指標）外，還有房屋空置率空置房屋占房屋總量的比重。我國還有“房地產景氣指數”。影響房地產金融市場的社會經濟因素銀行利率的變化 利率是現代經濟體系中進行宏觀調控最主要的控制變量，利率變化對房地產的影響一般式反方向作用；即銀行利率下降，有利于房地產發(fā)展；銀行利率上升，不利于房地產發(fā)展。影響房地產金融市場的社會經濟因素貨幣匯率的變化 匯率就是一國貨幣對別國貨幣的匯兌比率。匯率變化的運行機制非常復雜，匯率的變動對實體經

17、濟的影響也非常復雜。 一般而言，匯率對房地產的影響主要體現為在一個較長的穩(wěn)定變動趨勢中，匯率上升產生資本流出，使得國內的房地產價格下降；匯率下降產生資本流入，使本國地產價格上升。之所以會形成這樣的規(guī)律，最主要的原因在于房地產是不動產，其流動性差，變現比較困難，當資金流向發(fā)生變化時，價格的變化幅度會很大，造成的后果也令人難以接受，甚至“崩盤”。影響房地產金融市場的社會經濟因素日用品價格的變化 日用品價格的變化對房地產價格的變化影響相對較小，只有形成長期穩(wěn)定的變化趨勢時，特別是與消費結構的變化整合起來時，日用品價格變化對房地產的影響才會顯現出來。影響房地產金融市場的社會經濟因素房地產證劵和其他投資

18、工具回報率的變化 當房地產成為投資工具時，其回報率與其他各種投資工具回報率之間的比較是影響房地產價格的重要因素。流動性較差的特點，是的房地產投資的回報率應該比其他投資工具更有吸引力時，才會被更多的投資者選擇。影響房地產金融市場的社會經濟因素金融政策 國家的金融政策是宏觀調控的重要措施，必然對房地產發(fā)展形成重大影響，而房地產市場融資量巨大的特性，更進一步強化了金融政策的影響效應，使得房地產對金融政策的變動也別敏感。如銀根的松緊、利率升降、貨幣供應的增減、貸款審查的寬嚴等。都對房地產發(fā)展產生巨大影響。甚劣惺焙蚧崾狗康夭晌降“政策市”。隨著金融市場的不斷發(fā)展，國家對金融的管制逐漸放松，直接的政策影響

19、也回逐步下降。但其間接作用（特別是心理影響）仍然是重要的、不可忽視的。影響房地產金融市場的社會經濟因素社會福利制度 社會福利制度對房地產的影響是：福利條件越好，個人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低：福利條件越差，個人買房就越踴躍在同等社會經濟發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。 我國福利制度的改革，正是最近10多年我國房地產產業(yè)迅猛發(fā)展的重要原因之一。利率、貼現率和現值 金融市場是對資金的使用和各種權益的調配進行交易，資金使用的價格如何，是人們最關心的問題之一。 利息對借款人來說就是資金占用的成本，而對放款人來講就是借出資金獲得的補償即收益；利率就是資金占用的單位成本即價格。利息

20、或利率與占用資金的時間長短關系非常密切。利率、貼現率和現值利率1.名義利率和現值名義利率：名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時共同約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時間價值，實際上利率就是到期收益率。例如：甲向乙借款100萬，約定一年為期，到期一次性還本金100 萬并付利息10萬，則在這個合同中的名義利率就是： 利率i=利息/本金=10%/年貼現率：由于資金具有時間價值，一筆資金若干時間之后的價值（購買力）與現在的價值（購買力）是不同的，二者的比值就是貼現率?，F值：資金的未來收益通過貼現的辦法換算成現在的價值量就是其現值，即時間為零時的價值量。利率、貼現率和現值利率 2

21、.利率集 所謂利率集就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事實上就是資金使用的成本來源。一般來講包括：無風險短期實際利率通漲溢價期限溢價差價利率、貼現率和現值利率3.實際利率定義 實際利率是名義利率經實際或預測的貨幣購買力變化校正后的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。物價指數校正 90年代前期，我國的保值定期儲蓄的保值利率就是經通貨膨脹校正之后的利率，即所謂的保值率就是通漲溢價。 在個別的借貸合

22、同中如何確定雙方都認同的校正水平，通常需要較多的談判，達成協議也需要雙方較多的理性判斷。利率、貼現率和現值利率4.利率的期限結構貸款期限不同，利率水平當然就不同，這種因期限差異造成的利率差異，可以叫做期限結構溢價。期限結構的成因有以下解釋：期限越長，貸款人失去的其他投資機會可能越多，為了彌補未來更高收益投資機會的損失，貸款人會提高長期貸款利率；借款人為了保證自己在較長期限內穩(wěn)定地使用資金，愿意付出較高的成本；期限越長，貸款人承擔的風險和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當的補償；期限越長，借款人越有機會在放款人不愿意的時候還款，從而對放款人不利，這種損失需要借款人作出適當的補償期權溢價。

23、利率、貼現率和現值利率5.利率和可貸資金 商品的市場價格是由商品的供給和需求共同決定的，金融市場上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價格利率。 因此，在平衡的金融市場中，一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯系?？梢酝ㄟ^圖23來解釋。利率、貼現率和現值未來值 未來值就是存款經過一段時間后的價值，包括本金和利息。利息計算通常有兩種方法：單利和 利率、貼現率和現值未來值1.單利的計算單利是指僅計算本金的生息或時間價值。例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%,以單利計息，到期一次還本付息，則其計算如下：本金=100萬，利息=100*10%*2=20萬，到期借款人應還

24、本付息共120萬。利率、貼現率和現值未來值2.復利的計算復利則是根據利息計算周期，將每個周期的利息都作為下一期的本金的組成來計算下一個生息周期的利息。例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%，以復利計息，到期一次還本付息，則其計算如下： 本金=100萬， 第一年的利息為100*10%=10萬， 第二年的利息為（100+10）*10%=11萬，到期應還本金為100萬，付利息為21萬，共還本付息121萬。利率、貼現率和現值未來值3.不同計息周期的復利計算一般地，某筆貸款的年利率是i，本金是PV0，計息周期為每年計息一次，則其各年的未來值的計算公式為：FVn= PV0（1+i）n 在

25、現實生活中，貸款的計息周期經常可以有不同的安排，如年、半年、季度、月、日（即連續(xù)計息）等，其未來值的計算也有不同的公式。利率、貼現率和現值未來收益的貼現 未來值是資金未來價值的計算，同樣地，我們也可以計算未來某個時候的收益的貼現，也就是將未來的收益價值轉變?yōu)楝F在的價值，這種計算稱為未來收益的貼現，其計算參數是貼現率。利率、貼現率和現值未來收益的貼現1.一年未來收益的貼現一年期的未來收益的貼現公式為： PV0=FV1/(1+i)這里i是貼現率，1/(1+i)是貼現因子。事實上是現值的一年未來值的逆運算。利率、貼現率和現值未來收益的貼現2.多年未來收益的貼現如果一筆收益是在第n年實現的，那么其貼現

26、值的計算就是：PV0=FVn/(1+i)n 如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5CFn，則這些收益的總的貼現值就是：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5CFn/(1+i)n這里的貼現率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n為各年的貼現因子。利率、貼現率和現值未來收益的貼現3.通過未來收益的貼現值與投資初值的比較判斷房地產的投資價值未來收益的貼現計算為我們對房地產投資的決策提供了便利的分析工具，通過比較在一定的貼現水平基礎上未來收益的貼現值與初始投資的大小，我們就能進行簡單的價值判

27、斷，從而得到某項投資是否合理的結論。 各期未來收益貼現值總和與初始投資的差，稱為凈現值。若凈現值為正，就是未來收益的貼現大于初始投資額，這項投資是可行的；若凈現值為負數，則可以斷定該項投資無利可圖，是不可行的；若凈現值為零，說明該項投資在不考慮風險因素時，還是基本可行的。信貸、擔保貸款和抵押貸款 信貸、擔保貸款和抵押貸款是房地產金融最主要的基本業(yè)務內容，涉及的主體包括貸款者商業(yè)銀行，即資金的借出方；借款人房地產開發(fā)商和購房者，即資金的借入方；第三方擔保人或保證人，即借款人的關系人，即為借款人提供償還貸款保證的責任方，對貸款負有連帶責任。信貸、擔保貸款和抵押貸款信貸和擔保貸款的定義與區(qū)別1.信貸

28、 信貸就是借款人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數量的貸款的融資活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關系。2.擔保貸款 擔保貸款是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴格的條件的借貸活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關系。在實踐中，擔保貸款有4種基本形式：信貸、擔保貸款和抵押貸款3.擔保貸款的4種基本形式保證貸款（狹義的擔保貸款）在借款人出現違約時，由第三人（擔保方）提供保證和代償的貸款方式；質押貸款是指借款人或第三方將等價的各種權益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產生的借貸關系；抵押貸款抵押貸款是指房屋所

29、有人或購買人將房屋或預售房屋作為自己償還貸款或履行合同的擔保而進行的借貸關系，是擔保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（mortgage）。質押（或抵押）+保證貸款指質押貸款或抵押貸款與保證貸款的結合。信貸、擔保貸款和抵押貸款4.信貸與抵押貸款的關系信貸與抵押貸款都是借貸關系，但二者有著重要的區(qū)別：信貸以借款人的信譽和經濟實力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證；抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易；房屋的不可移動性、價值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務成為普遍的住房

30、消費的實現手段。信貸、擔保貸款和抵押貸款抵押貸款 抵押貸款是房地產金融業(yè)務中最主要的內容，牽涉面廣，需注意的細節(jié)多，貸款周期較長，管理比較復雜。信貸、擔保貸款和抵押貸款抵押貸款抵押貸款的操作程序抵押貸款的操作流程抵押房屋實物認定產權證書的驗證售房公司資質審定所有權驗證產權證書 同實物的核驗所有權歷史變化共有人、租賃人調查其他產權調查土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷售許可證房屋價值評估確定抵押價值信貸、擔保貸款和抵押貸款抵押貸款的操作流程填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設抵押物使用房屋產權登記 按約還款歸還抵押房屋產權證違約處置拍賣抵押物清償信貸、擔保貸款和抵押貸款

31、抵押貸款合同管理流程選擇借款合同格式流動資產類借款合同的書寫審核借款申請書抵押合同借款合同審批資料借款合同報審單借款合同簽章借款人簽章擔保人簽章經辦行簽章固定資產類信貸、擔保貸款和抵押貸款抵押貸款合同管理流程借款人及抵押合同公證借款合同抵押合同編號分發(fā)借款合同變更借款合同解除借款合同終止借款合同違約抵押合同借款合同保管法院裁決信貸、擔保貸款和抵押貸款抵押貸款設定抵押的條件可設定為抵押物的房地產包括：依法通過出讓、轉讓方式獲得的國有土地使用權；企業(yè)、公司、經濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；依法獲得的房屋期權；依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物；

32、依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權。信貸、擔保貸款和抵押貸款抵押貸款不可設定抵押的房地產權屬有爭議或不清的房地產；已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內的房地產；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產；列為文物保護的古建筑，有重要紀念意義的建筑物；被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產；未依法登記領取權屬證書的房地產；未經中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產；行政機構所有的房地產，政府所有、代管的房地產；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律允許抵押的除外；劃撥土地使用權。信貸、擔保貸款和抵押貸款抵押貸款設定抵押貸款時

33、應注意的事項目前我國房地產的產權結構復雜，在產權多元化或產權不全的房屋設定抵押時應注意以下問題： 共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需經其他共有人書面同意。出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估價受到較大限制；不同類型的房改房，其評估價差異較大。新增添附物問題房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。在需要拍賣時添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權人無權優(yōu)先受償。信貸、擔保貸款和抵押貸款抵押貸款抵押期限房屋的抵押期限應與借款期限一致。抵押物的權益期限不能低于抵押期限。信貸、擔保貸款

34、和抵押貸款抵押貸款抵押權的物上請求權貸款人對自己的抵押權有物上請求權，即當抵押物受到非法侵害時，抵押權人可以以權利人的名義獨立請求法律保護。物上請求權包括：停止侵害請求權；請求恢復原狀或提供額外擔保；消除危險請求權；排除妨礙請求權；損害賠償請求權。信貸、擔保貸款和抵押貸款抵押貸款拍賣抵押房屋的注意事項當抵押人違約不按時償還借款時，抵押權人可以依法進行處置，包括折價、拍賣和變賣等，其中拍賣是最常用的公開處置方式，是一個嚴格的法律過程。信貸、擔保貸款和抵押貸款抵押貸款期房抵押貸款的辦理期房是尚未竣工的預售房屋，其抵押應做二次登記：一是簽訂抵押貸款合同時的期樓抵押登記；二是房屋竣工在通過質量檢查和驗

35、收后的房屋抵押登記。質押貸款 質押也稱質權。質權是債權人享有的通過占有債務人或第三人移交的質物而使其債權優(yōu)先受償的權利。 設立質權的人為出質人，享有質權的人為質權人。質押貸款質押的基本特征質權人對質押財產享有占有權；質權人對質押物所生孳息享有收益權；質權人有決定拍賣或變賣質押財產的權利；質權人享有妥善保管質押財產的義務。質押貸款質押與抵押的異同質押與抵押的共同點A都屬于物權的擔保方式；B都以取得所押財產的價值為目的；C質權或抵押權都因債權而存在，與債權不可分離；D都以所押財產的價值優(yōu)先受償。質押貸款質押與抵押的異同質押與抵押的區(qū)別A質權人對質押財產享有占有權，質押在質物轉移給債權人時生效；抵押

36、不需轉移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。B質押中質物的孳息由質權人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C質押中，在債務人期滿未履行其還本付息義務的，質權人可以獨立做出決定依法處置質物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權人享有請求權，無權直接處置抵押物。D質押中質權人對質物有保管的義務，并對此承擔相關的法律責任。質押貸款質押的參與人及其權利與義務質押的參與人質押的參與人包括：債權人，享有債權和質權者；債務人，對債權人應承擔償還債務的義務人；出質人，對債務人的債務以出質物提供擔保者，可以是債務人自己，也可以是第三方。質物按其性質可分為動產質押和權利質押。法律對出質人有嚴格的資格規(guī)定。出質人與

37、質權人的權利和義務法律上對出質人的權利與義務、質權人的權利與義務都有嚴格的規(guī)定，應得到相應的保證和執(zhí)行。隨著我國法律體系建設的逐步完善，具體的安排還會更加清晰、嚴格。質押貸款權利質押合同根據擔保法第65條的規(guī)定，權利質押合同應包括如下內容：被擔保的主債權的種類和數額債務人履行債務的期限質物的名稱、數量、質量、狀況質押擔保的范圍質物移交的時間當事人認為應當約定的其他事項補正 擔保法第64條規(guī)定，出質人與質押權人簽訂質押合同時應當采用書面形式，口頭約定質押合同是無效的。質押貸款權利質押的效力對個人住房質押貸款的質押標的主要為各種債券和存款單，其標的范圍的效力包括：憑證書、存款利息或債券利息、違約金

38、和損害賠償請求權及其他權利。同時，還應特別注意如下方面：優(yōu)先受償的效力對出質人權利的限制質權人占有權利證書的權利質權人必須履行應盡的義務權利質押權的消滅保證貸款 保證是債務當事人以外的第三人對債務人履行債務負保證責任，如果債務人在債務期限不履行償還債務的義務，則由保證人代為履行或承擔責任。 保證債務履行的第三方為保證人，其債務被擔保履行的債務人為被保證人。保證貸款參與人及其關系保證是為擔保債權的實現而設立的，參與人包括債權人、債務人和第三方（保證人），他們的關系如下：債權人與主債務人的主債權債務關系，是保證關系成立和存在的前提，在三方關系中處于基礎性和主導性地位；主債務人與保證人之間的委托保證合同關系，這是主債務人與第三方的內部關系，與債權人無直接關系。保證人與債權人的之間保證關系，保證人向債權人保證履行債務應與債權人訂立書面合同，確定對主債務的保證范圍和保證期限等。保證貸款保證的特征及其性質保證的特征保證是以保證人的全部資產提供的擔保，因此：A保證人負無限責任，