房地產(chǎn)投資社會(huì)影響評(píng)價(jià)

1、房地產(chǎn)投資社會(huì)影響評(píng)價(jià)第一頁，共26頁。11-1 概述一、房地產(chǎn)投資社會(huì)影響評(píng)價(jià)的概念與特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)投資社會(huì)影響評(píng)價(jià)的概念房地產(chǎn)投資社會(huì)影響評(píng)價(jià)的含義是識(shí)別、監(jiān)測(cè)和評(píng)估房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的各種社會(huì)影響，分析當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境對(duì)擬建房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度。評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的可行性，其目的是促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的利益相關(guān)者對(duì)項(xiàng)目投資活動(dòng)的有效參與，優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施方案，規(guī)避投資項(xiàng)目社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)的應(yīng)用是基于貫徹和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的需要。新的發(fā)展觀強(qiáng)調(diào)以人為本，強(qiáng)調(diào)發(fā)展是一個(gè)綜合的、內(nèi)在的、持續(xù)的過程，強(qiáng)調(diào)人的參與在發(fā)展中的重要性，這就要求在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的評(píng)級(jí)中，必須充分考慮社會(huì)的、人

2、文的因素，進(jìn)行投資項(xiàng)目的社會(huì)評(píng)價(jià)。（二）房地產(chǎn)投資社會(huì)影響評(píng)價(jià)的特點(diǎn)1. 宏觀性和長期性2. 目標(biāo)的多樣性和復(fù)雜性3. 評(píng)價(jià)指標(biāo)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的差異性第二頁，共26頁。二、房地產(chǎn)投資社會(huì)影響評(píng)價(jià)的作用與范圍（一）房地產(chǎn)投資社會(huì)評(píng)價(jià)的作用1. 有利于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)與社會(huì)發(fā)展目標(biāo)協(xié)調(diào)一致2. 有利于項(xiàng)目與所在地區(qū)利益協(xié)調(diào)一致3. 有利于避免或減少項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)（二）社會(huì)評(píng)價(jià)范圍界定1. 社會(huì)評(píng)價(jià)的項(xiàng)目范圍2. 社會(huì)評(píng)價(jià)重點(diǎn)關(guān)注的人群范圍（1） 貧困人口。（2） 非自愿搬遷。第三頁，共26頁。三、社會(huì)影響評(píng)價(jià)的步驟（一）調(diào)查社會(huì)資料（二）識(shí)別社會(huì)因素分析社會(huì)調(diào)查獲得的資料，對(duì)項(xiàng)目涉及的各種社

3、會(huì)因素進(jìn)行分類。一般可分成三類：（1 影響人類生活和行為的因素。（2） 影響社會(huì)環(huán)境變遷的因素。（3） 影響社會(huì)穩(wěn)定與發(fā)展的因素。（三）論證比選方案1. 確定評(píng)價(jià)目標(biāo)與評(píng)價(jià)范圍2. 選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)3. 確定評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)4. 列出備選方案5. 進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)6. 專家論證7. 編制“項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)報(bào)告”第四頁，共26頁。11-2 房地產(chǎn)投資社會(huì)影響評(píng)價(jià)的內(nèi)容與方法一、社會(huì)評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容（一）房地產(chǎn)投資社會(huì)影響分析（1）房地產(chǎn)投資對(duì)所在地居民收入的影響。（2）房地產(chǎn)對(duì)所在地區(qū)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響。（3）房地產(chǎn)對(duì)所在地區(qū)居民就業(yè)的影響，分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)、運(yùn)營對(duì)當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)結(jié)構(gòu)和就業(yè)機(jī)會(huì)的正面影

4、響與負(fù)面影響。（4）房地產(chǎn)投資對(duì)所在地區(qū)不同利益群體的影響，分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營使哪些人受益或受損，以及對(duì)受損群體的補(bǔ)償措施和途徑。（5）房地產(chǎn)投資對(duì)所在地區(qū)弱勢(shì)群體利益的影響。（6）項(xiàng)目對(duì)所在地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響，分析預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營期間是否可能引起當(dāng)?shù)匚幕逃?、衛(wèi)生健康程度的變化以及對(duì)當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境的影響，提出減小不利影響的措施建議。（7）房地產(chǎn)投資對(duì)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程等的影響，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營期間，是否可能增加或者占用當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施，包括道路、橋梁、供電、給排水、供汽、服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，以及產(chǎn)生的影響。第五頁，共26頁。（二）互適性分析（1

5、） 分析預(yù)測(cè)與項(xiàng)目直接相關(guān)的不同利益群體對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的態(tài)度及參與程度，選擇可以促使項(xiàng)目成功的各利益群體的參與方式，對(duì)可能阻礙項(xiàng)目存在與發(fā)展的因素提出防范措施。（2）分析預(yù)測(cè)與項(xiàng)目所在地區(qū)的各類組織對(duì)項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營的態(tài)度，可能在哪些方面、在多大程度上對(duì)項(xiàng)目予以支持和配合。（3）分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目所在地區(qū)現(xiàn)有技術(shù)、文化狀況能否適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和發(fā)展。主要為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、改善當(dāng)?shù)鼐用裆a(chǎn)生活條件。第六頁，共26頁。（三）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)可能影響項(xiàng)目的各種社會(huì)因素進(jìn)行識(shí)別和排序，選擇影響面大、持續(xù)時(shí)間長，并容易導(dǎo)致較大矛盾的社會(huì)因素進(jìn)行預(yù)測(cè)，分析可能出現(xiàn)這種風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)環(huán)境和條件。第七

6、頁，共26頁。圖11-1 社會(huì)評(píng)價(jià)的分析內(nèi)容示意圖社會(huì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資社會(huì)影響分析社會(huì)互適性分析社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)居民收入的影響對(duì)居民生活水平和生活質(zhì)量的影響對(duì)居民就業(yè)的影響對(duì)不同利益相關(guān)者得的影響對(duì)脆弱群體的影響對(duì)地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響對(duì)少數(shù)民族風(fēng)俗、習(xí)慣的影響不同利益相關(guān)者的態(tài)度當(dāng)?shù)厣鐣?huì)組織的態(tài)度當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境條件移民安置問題政府支持問題弱勢(shì)群體支持問題受損補(bǔ)償問題正面影響反面影響適應(yīng)性不適應(yīng)性風(fēng)險(xiǎn)分析第八頁，共26頁。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)估的方法（一）按照使用用途分類1. 確定評(píng)估的基準(zhǔn)線調(diào)查法基準(zhǔn)線法，是指對(duì)擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目開工前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況及

7、其在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)在可能變化的情況進(jìn)行預(yù)測(cè)、調(diào)查、估計(jì)和確定，核實(shí)項(xiàng)目實(shí)施前預(yù)期的目的、投資、效益和風(fēng)險(xiǎn)，查清項(xiàng)目擬建地區(qū)的人文、自然資源和社會(huì)環(huán)境狀況，預(yù)測(cè)有無項(xiàng)目時(shí)對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)可能帶來的效益和影響，作為項(xiàng)目實(shí)施后個(gè)階段社會(huì)評(píng)估的對(duì)比基準(zhǔn)。2. 有無對(duì)比分析法有無對(duì)比分析法是指“有項(xiàng)目”情況與“無項(xiàng)目”情況的對(duì)比分析。“有項(xiàng)目”情況就是擬建項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營中引起各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)變化后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況；而“無項(xiàng)目”情況就是確定評(píng)估的基準(zhǔn)線情況。第九頁，共26頁。3. 邏樣框架分析法項(xiàng)目社會(huì)評(píng)估運(yùn)用邏輯框架分析法，可以明確項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)層次及相關(guān)聯(lián)的考核指標(biāo)、驗(yàn)證方法和假設(shè)條件之間的因果關(guān)系，從而使人們

8、能在總體上明確把握投資項(xiàng)目的輪廓概念。4. 綜合分析評(píng)估法項(xiàng)目社會(huì)評(píng)估的綜合評(píng)估法可采用矩陣分析總結(jié)法和多目標(biāo)分析綜合評(píng)估法兩類，前者適用于定性總結(jié)分析，后者適用于定量指標(biāo)分析。 矩陣分析總結(jié)法。 多目標(biāo)分析綜合評(píng)價(jià)法。第十頁，共26頁。（二）按照使用階段劃分1. 快速社會(huì)評(píng)估法 識(shí)別主要社會(huì)因素。 確定利益相關(guān)者。 估計(jì)接受程度能力。 2. 詳細(xì)社會(huì)評(píng)估法識(shí)別社會(huì)因素并排序。 識(shí)別利益相關(guān)者并排序。 論證當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的適應(yīng)程度。 比選優(yōu)化方案。3. 參與式評(píng)價(jià) 咨詢式參與。 邀請(qǐng)式參與。 委托式參與。第十一頁，共26頁。三、房地產(chǎn)投資社會(huì)影響評(píng)價(jià)信息調(diào)查（一）房地產(chǎn)投資社會(huì)評(píng)價(jià)所需信息

9、及調(diào)查步驟1. 投資項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)所需信息（1）信息分類為了敘述方便，我們信息分為如下四類：A 類：房地產(chǎn)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)所需的一般統(tǒng)計(jì)信息；B類：為制定項(xiàng)目目標(biāo)及實(shí)施方案所需的有關(guān)因果關(guān)系及動(dòng)態(tài)趨勢(shì)的信息；C類：房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)影響評(píng)價(jià)所需的極限信息；D類：房地產(chǎn)項(xiàng)目監(jiān)督與評(píng)價(jià)所需的受項(xiàng)目影響人群信息（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目周期不同階段所需要的信息在進(jìn)行投資項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)不同階段的需要來收集不同類別的信息。按照世界銀行的項(xiàng)目管理，其項(xiàng)目周期中不同階段的社會(huì)評(píng)價(jià)投入及所需信息有如下關(guān)系，如表 11-4 所示。第十二頁，共26頁。第十三頁，共26頁。2. 社會(huì)信息收集的基本程序和步驟（1）確定調(diào)查對(duì)象（

10、2）調(diào)查方案的設(shè)計(jì)調(diào)查一般包括以下步驟： 擬定調(diào)查提綱。 設(shè)計(jì)調(diào)查表。 根據(jù)調(diào)查目的、要求以及對(duì)象范圍等情況，決定調(diào)查研究的方式和方法。 制訂工作計(jì)劃，明確時(shí)間分配、人員配備、財(cái)務(wù)預(yù)算等。 （3）收集整理資料 按照調(diào)查提綱和調(diào)查表的問題全面地收集資料。 注意談話技巧。 應(yīng)區(qū)別對(duì)象和場(chǎng)合決定采用記錄方式或使用錄音等工具，應(yīng)以不影響被訪者 為了克服語言和理解的差異，復(fù)答案以得到對(duì)方的確認(rèn)或否定。（4）分析總結(jié)第十四頁，共26頁。（二）社會(huì)信息的調(diào)查與收集方法1. 個(gè)人訪談與項(xiàng)目的參與者及其他一些重要信息提供者的個(gè)人訪談，有助于了解項(xiàng)目所涉及的生態(tài)其他有關(guān)問題，理解目標(biāo)人群的觀點(diǎn)、態(tài)度以及行為模式等

11、。（1）個(gè)人訪談的類型 非正式會(huì)話式訪談。 重點(diǎn)問題訪談。 半封閉型的訪談。（2）個(gè)人訪談應(yīng)注意的問題應(yīng)注意一下幾個(gè)問題： 初始印象。 提問順序。 提問方式。 訪談引導(dǎo)。 訪談立場(chǎng)。 訪談?dòng)涗洝５谑屙?，?6頁。2. 小組討論社會(huì)信息可以借助調(diào)查者和被調(diào)查者之間的討論和交流來獲?。?）社區(qū)會(huì)議第一，為了收集系統(tǒng)的、具有可比性的信息，并使討論的重點(diǎn)突出，在會(huì)前應(yīng)該準(zhǔn)備一個(gè)討論提綱。第二，如果社區(qū)會(huì)議不能覆蓋項(xiàng)目擬建地的所有社區(qū)或村莊居民，則應(yīng)當(dāng)從中細(xì)心地選擇幾個(gè)社區(qū)，以使他們能較大程度地代表目標(biāo)人群的意見。第三，與社區(qū)會(huì)議舉辦的時(shí)間和規(guī)模是影響會(huì)議成功效果的兩個(gè)重要因素。第四，社區(qū)會(huì)議可以由一

12、個(gè)人或一個(gè)由若干人組成的小組負(fù)責(zé)，效果會(huì)更佳。第五，會(huì)議之后，給個(gè)別的談話留下時(shí)間和機(jī)會(huì)是非常重要的，讓每個(gè)參與者均能清晰地表述出自己的觀點(diǎn)和意見。 （2）專題討論會(huì)第十六頁，共26頁。3. 問卷調(diào)查 （1）問卷種類半封閉式問卷要求被調(diào)查人員用自己的語言和方式來回答所提出的問題。全封閉式問卷則給出一系列預(yù)先規(guī)定的答案，被調(diào)查者只需勾畫出自己認(rèn)為適當(dāng)?shù)倪x項(xiàng)。（2）問卷設(shè)計(jì)原則 盡以避免使用不確定的、歧義性的、相互重疊和技術(shù)性過強(qiáng)術(shù)語，答案應(yīng)盡可能的簡短，問題的用詞獲取準(zhǔn)確的、有價(jià)值的信息很重要。如果在問題中出現(xiàn)用詞不當(dāng)，則被調(diào)查者可能誤解問題。 盡可能地避免導(dǎo)向性問題。導(dǎo)向性問題是指被調(diào)查者在回

13、答這些問題時(shí)，似乎感覺到調(diào)查人員可能期望得到某種答案。 注意問題的排序具有邏輯性和流暢性。問題的設(shè)計(jì)通常應(yīng)由簡單到復(fù)雜，從一般到具體，從容易到困難，從令人舒適的到令人敏感的。開始提出的問題應(yīng)是概括性的、令人悅目和容易回答的。 對(duì)于敏感性問題，應(yīng)注意其提問時(shí)機(jī)和提出方式。通常應(yīng)在調(diào)查人和被調(diào)查之間的融洽關(guān)系基本形成之后，當(dāng)談到相關(guān)問題時(shí)相機(jī)提出。如果不宜于直接提出，則可以變換方式，間接和含蓄地提出。 第十七頁，共26頁。（3）問卷檢驗(yàn)對(duì)于一個(gè)新設(shè)計(jì)的問卷，應(yīng)當(dāng)先在小范圍內(nèi)進(jìn)行試驗(yàn)，以便在發(fā)出正式問卷調(diào)查之前，能夠發(fā)現(xiàn)問卷存在的不足。重點(diǎn)檢查一下內(nèi)容： 問題的用詞。結(jié)構(gòu)是否恰當(dāng)，是否所有的被調(diào)查者

14、對(duì)問題意思的理解都相同，有無產(chǎn)生模糊的理解。 問題的形式是否合適。如果有半封閉式的問題，是否被調(diào)查者感到變化較大而難于處理，全封閉式問題答案的選擇范圍是否適當(dāng)。 疑難性問題。有沒有被調(diào)查者感到難以回答的問題。 同樣的答案。有沒有這種問題，即所有的被調(diào)查者是否都給出同樣的答案。 拒絕率。有沒有這種趨向，即被調(diào)查者拒絕回答個(gè)別問題。 時(shí)間要求。完成問卷需要的恰當(dāng)時(shí)間是多長，被調(diào)查者在最后是否感到厭倦。 介紹，調(diào)查者的方便程度。調(diào)查者是否發(fā)現(xiàn)一部分問卷比較難操作，是否需要額外調(diào)查方式是否合適。 資料編碼有無問題。 問卷有效性。問卷能否最終收集到社會(huì)評(píng)價(jià)所希望收集到的信息。第十八頁，共26頁。4. 參

15、與觀察（1）參與觀察及其特點(diǎn)與其他方法相比，參與觀察有一些顯著的優(yōu)點(diǎn)。第一，參與觀察者可以觀察到某個(gè)現(xiàn)象或過程各個(gè)層面的真實(shí)情況；第二，參與觀察有助于揭示行為模式、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)進(jìn)程，以及那些信息提供者本身也未意識(shí)到或不能加以適當(dāng)描述的環(huán)境因素；第三，參與觀察有助于了解社區(qū)中貧困人口和其他容易被忽略的人群的需要、行為摸式和環(huán)境條件，而往往這些人不能明確反映他們所處的困境和面臨的問題。 （2）參與觀察應(yīng)遵循的規(guī)則 明確觀察的主要問題。 合理安排觀察的地點(diǎn)和日程。 在觀察活動(dòng)中，觀察者在項(xiàng)目擬建社區(qū)應(yīng)擔(dān)當(dāng)適當(dāng)?shù)穆毮堋?觀察者應(yīng)避免兩種偏見：一是調(diào)查人員對(duì)被觀察環(huán)境的影響，二是被觀察環(huán)境對(duì)調(diào)查人員的影響

16、。第十九頁，共26頁。5. 文獻(xiàn)資料的收集（1）文獻(xiàn)資料的種類 文獻(xiàn)調(diào)查法也叫二手資料查閱法，就是通過收集有關(guān)的各種文獻(xiàn)資料，摘取其中對(duì)社會(huì)評(píng)價(jià)有用的信息。常用的文獻(xiàn)資料包括：社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、人文學(xué)理論研究資料；項(xiàng)目所在地和影響區(qū)域的年度國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展報(bào)告、財(cái)政收支報(bào)告以及統(tǒng)計(jì)年鑒；經(jīng)濟(jì)普查、人口調(diào)查等資料；地方志；當(dāng)?shù)貓?bào)刊、地圖、電話號(hào)碼簿等； 其他相關(guān)資料。 （2）運(yùn)用文獻(xiàn)資料應(yīng)注意的問題無論是進(jìn)行短期調(diào)查還是進(jìn)行長期的研究，社會(huì)評(píng)價(jià)人員都希望盡可能全面收集已有的信息和資料，但應(yīng)注意資料的有效性。不追求面面具到，避免無效果的資料。第二十頁，共26頁。四、利益相關(guān)者分析1. 識(shí)別利益相關(guān)

17、者房地產(chǎn)項(xiàng)目利益相關(guān)者一般劃分為：項(xiàng)目受益人；項(xiàng)目受害人；項(xiàng)目受影響人；其他利益相關(guān)者，包括項(xiàng)目的建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、咨詢單位、與項(xiàng)目有關(guān)的政府部門與非政府組織。2. 分析利益相關(guān)者的利益構(gòu)成在對(duì)項(xiàng)目的利益相關(guān)者進(jìn)行識(shí)別 之后，還需要對(duì)他們從項(xiàng)目實(shí)施中可能獲得的利益以及可能對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響進(jìn)行分析。3. 分析利益相關(guān)者的影響能力主要利益相關(guān)者，是指項(xiàng)目的直接收益者和項(xiàng)目的直接受到損害的人；次要利益相關(guān)者，是指與項(xiàng)目的方案規(guī)劃設(shè)計(jì)、具體實(shí)施等相關(guān)的人員或機(jī)構(gòu)，如銀行機(jī)構(gòu)。4. 制定參與方案在一獲得利益相關(guān)者得的相關(guān)信息。明晰了不同利益群體之間的關(guān)系之后，重點(diǎn)關(guān)注主要利益相關(guān)者，制訂主要利益相關(guān)者

18、參與項(xiàng)目方案制訂、實(shí)施及管理等的方案。第二十一頁，共26頁。11-3 社會(huì)評(píng)價(jià)報(bào)告的編寫規(guī)范一、編寫要求（一）社會(huì)評(píng)價(jià)報(bào)告的內(nèi)容深度要求（1）社會(huì)評(píng)價(jià)報(bào)告總體上應(yīng)做到內(nèi)容全面，重點(diǎn)圖突出，實(shí)用性強(qiáng)，全面回答了有關(guān)各方所關(guān)注的涉及社會(huì)評(píng)價(jià)的各方面問題。（2）項(xiàng)目背景的社會(huì)信息以及相關(guān)社會(huì)層面的項(xiàng)目收益人群范圍應(yīng)界定清楚，包括對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人口統(tǒng)計(jì)特征、社會(huì)組織和社會(huì)服務(wù)、文化接受程度和融合能力、受益人群參與項(xiàng)目相關(guān)活動(dòng)的可能性等方面的闡述。 （3）解釋在所選定的需要進(jìn)行社會(huì)調(diào)查和評(píng)價(jià)的受影響范圍及特定社會(huì)環(huán)境條件下所開展的社會(huì)評(píng)價(jià)工作的過程、目的及效果，包括為開展相關(guān)社會(huì)評(píng)價(jià)工作所采用的策略和方法。（4）確認(rèn)主要利益相關(guān)者的需