物業(yè)管理法規(guī)培訓

1、物業(yè)管理及法規(guī)基礎知識主要內(nèi)容容一、物業(yè)業(yè)管理的的產(chǎn)生與與發(fā)展二、物業(yè)業(yè)管理基基本概念念三、物業(yè)業(yè)管理的的性質(zhì)和和特點四、物業(yè)業(yè)管理的的作用五、物業(yè)業(yè)、物業(yè)業(yè)管理的的分類六、物業(yè)業(yè)管理的的基本內(nèi)內(nèi)容七、物業(yè)業(yè)管理的的基本環(huán)環(huán)節(jié)涉及法規(guī)規(guī)1、物業(yè)管理理條例國務院379號令2003年9月1日實施2、住宅室內(nèi)內(nèi)裝飾裝裝修管理理辦法建設部110號令2002年5月1日實施3、機關、團團體、企企業(yè)、事事業(yè)單位位消防安安全管理理規(guī)定公安部61號令2002年5月1日實施4、中華人民民共和國國安全生生產(chǎn)法2002年11月1日實施業(yè)主委員員會由業(yè)業(yè)主大會會選舉產(chǎn)產(chǎn)生，是是業(yè)主大大會的執(zhí)執(zhí)行機構構。履行下列列職責：

2、1、召集業(yè)業(yè)主大會會會議，報告物物業(yè)管理理的實施施情況；2、代表業(yè)業(yè)主與業(yè)業(yè)主大會會選聘的的物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)簽訂物物業(yè)服務務合同；3、及時了了解業(yè)主主、物業(yè)業(yè)使用人人的意見見和建議議，監(jiān)督督和協(xié)助助物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)履行物物業(yè)服務務合同；4、監(jiān)督業(yè)業(yè)主公約約的實施施；5、業(yè)主大大會賦予予的其他他職責。概念五：業(yè)主委委員會概念六：業(yè)主公公約業(yè)主公約約是指由由全體業(yè)業(yè)主承諾諾的，對對全體業(yè)業(yè)主具有有約束力力的，有有關業(yè)主主在使用用、維護護物業(yè)及及其管理理等方面面的權利利義務的的行為守守則。應當對有有關物業(yè)業(yè)的使用用、維護護、管理理，業(yè)主主的共同同利益，業(yè)主應應當履行行的義務務，違反反業(yè)主公公約應當當

3、承擔的的責任等等事項依依法作出出約定。概念七、房屋本本體維修修基金：來源：住宅區(qū)竣竣工交付付使用在在一年以以上的，由業(yè)主主自保修修期滿后后第一個個月起按按月向住住宅區(qū)管管理處繳繳納住宅宅維修基基金用途：房屋共用用部位包包括承重重結構、抗震結結構、外外墻面、樓梯間間、公共共通道、門廳、屋面、本體共共用排煙煙道、電電梯、機機電設備備、本體體消防設設施等的的維護概念八、公用設設施專用用基金：來源：在住宅區(qū)區(qū)移交時時，按住住宅區(qū)總總投資除除地價以以外的建建設總投投資百分分之二的的比例，一次性性向業(yè)主主委員會會劃撥住住宅區(qū)的的公用設設施專用用基金用途：用于購買買管理用用房和住住宅區(qū)公公用設的的重大維維修

4、工程程項目概念九、管理用用房來源：按條例規(guī)規(guī)定向業(yè)業(yè)委會提提供。以以建造成成本價提提供住宅宅區(qū)物業(yè)業(yè)管理用用房，其其產(chǎn)權屬屬住宅區(qū)區(qū)全體業(yè)業(yè)主計算公式式：人均管管理用房房規(guī)劃指指標（0.06）X住宅區(qū)房房屋的總總套數(shù)（固定）X戶均人口口數(shù)（3.75）包括：辦辦公、生生活和庫庫房等用用房。機機電值班班室概念十、商業(yè)用用房：來源：以同期市市政府微微利房價價格向業(yè)業(yè)主委員員會提供供部分商商業(yè)用房房，其產(chǎn)產(chǎn)權屬于于全體業(yè)業(yè)主共用用計算公式式：多層總建建筑面的的千分之之三高層總建建筑面積積的千分分之二概念十一一、物業(yè)業(yè)管理服服務費來源：1、向業(yè)主主收取的的管理費費2、公用設設施、設設備和公公共場所所的經(jīng)

5、營收入入3、部分商商業(yè)用房房的租金金4、住宅區(qū)區(qū)的其它它合法收收入三、物業(yè)業(yè)管理的的性質(zhì)和和特點：1、物業(yè)管管理的性性質(zhì)社會化：有利提提高整個個城市管管理的社社會化程程度物業(yè)的所所有權、使用權權與物業(yè)業(yè)的經(jīng)營營管理權權相分離離是物業(yè)業(yè)管理社社會化的的必要前前提。專業(yè)化：設備、環(huán)境、安全、租售等等企業(yè)化：物業(yè)管管理行為為是一種種企業(yè)行行為經(jīng)營型：物業(yè)業(yè)管理的的屬性是是經(jīng)營，提供的的是勞務務與服務務，推行行有償服服務、合合理收費費。討論：物物業(yè)管理理企業(yè)開開源節(jié)流流方面應應有哪些些新舉措措？2、物業(yè)管管理的基基本特點點業(yè)主自治治自律（業(yè)主公公約和業(yè)業(yè)主委員員會）業(yè)主自治治：業(yè)主對自自己的財財產(chǎn)負責

6、責，具有有和行使使管理權權；業(yè)主自律律：單個業(yè)主主利益服服從公眾眾利益。物業(yè)管理理企業(yè)的的專業(yè)化化管理業(yè)主委員員會與物物業(yè)管理理企業(yè)是是平等的的合同關關系四、物業(yè)業(yè)管理的的作用確保物業(yè)業(yè)功能的的正常發(fā)發(fā)揮，并并且延長長物業(yè)的的使用壽壽命能夠為業(yè)業(yè)主和用用戶提供供優(yōu)美、舒適、安全的的環(huán)境（怎樣樣理解予予管理于于服務之之中？具具體應當當怎樣做做）使物業(yè)保保值、升升值（消消費者注注重長期期效應）促進政府府部分職職能的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，減減輕政府府的財政政補貼負負擔（花園城城市有賴賴于物業(yè)業(yè)管理）五、物業(yè)業(yè)、物業(yè)業(yè)管理的的分類1、物業(yè)的的分類按使用功功能分為為：居住物業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)物業(yè)、工業(yè)物物業(yè)、其其他按產(chǎn)權分

7、分為：公有產(chǎn)權權、私有有產(chǎn)權、單位產(chǎn)產(chǎn)權按結構層層次分為為：單層、多多層、高高層、超超高層2、物業(yè)管管理的類類型 住宅區(qū)管管理（廣州四四季花城城）工業(yè)區(qū)管管理（廠廠區(qū)管理理）寫字樓管管理（中中信大廈廈）商貿(mào)樓管管理（深圳福福景大廈廈）六、物業(yè)業(yè)管理的的基本內(nèi)內(nèi)容1、房屋的的使用、維修、養(yǎng)護2、消防設設施設備備、電梯梯、機電電設備、路燈、連廊、自行車車庫、園園林綠化化地、溝溝、渠、池、井井、道路路、停車車場等公公用設施施、公共共場所的的使用、維修、養(yǎng)護和和管理3、清潔衛(wèi)生生（外包體體現(xiàn)專業(yè)業(yè)化分工工）4、車輛行使使及停泊泊5、公共秩序序（業(yè)主家家中失竊竊是否應應由管理理公司賠賠償）6、市住宅宅主

8、管部部門規(guī)定定和委托托管理合合同規(guī)定定的其他他物業(yè)管管理事項項：如房房屋本體體維修基基金管理理規(guī)定、公用設設施專用用基金管管理規(guī)定定等相關案例例分析之之一犬在給人人類帶來來樂趣的的同時也也給社區(qū)區(qū)帶來不不安（咬人、擾擾人、嚇嚇人）！深圳經(jīng)濟濟特區(qū)限限制養(yǎng)犬犬規(guī)定有時我也也很乖！養(yǎng)犬證件件：犬類免疫疫證、養(yǎng)犬許可可證犬只戶外外活動須須遵守：1、佩帶號號牌；2、戴防護護口罩；3、佩帶犬犬鏈、成成人牽領領看管；4、即時清清除糞便便。相關案例例分析之之二停車場車車輛被撞撞、被盜盜1、認真作好好記錄，車輛檢檢查、放放行到位位（制度度）2、安全防防范、風風險意識識的造就就3、尋求第第三方進進行幫助助以某大

9、廈廈住戶車車被一外外來車刮刮傷的案案例以小區(qū)的的停車小小票在另另一小區(qū)區(qū)出現(xiàn)為為例以小區(qū)車車輛丟失失為例入世了，我也更更貼近您您的生活活，有關關我的安安全也越越來越被被人關注注了相關案例例分析之之三小區(qū)發(fā)生生被盜的的處理以送東西西為由入入室，搶搶劫、勒勒索、綁綁架事主主1、定期調(diào)整整巡邏路路線，加加強對安安全盲區(qū)區(qū)的警戒戒2、強化安安全員主主動獲得得信息的的能力2、保留好好現(xiàn)場記記錄3、尋求第第三方協(xié)協(xié)助再高的檻檻也攔不不住我，我時常常惦記著著你您哪哪！相關案例例分析之之四鄰里利益益的處理理1、上下層層滲水，各自不不管。2、上下層層水管堵堵塞，下下家不予予支持。1、參照條條例中相相關的條條款進

10、行行說服（房屋毗連連部位：房屋本本體中中中不屬于于共用和和自用部部位的部部位、設設施設備備）2、適時運運用下層層業(yè)主一一同進行行協(xié)商相關案例例分析之之五禁止行為為1、破壞承承重結構構、拆、鑿、搭搭2、破壞防防水層3、增加負負載4、使用不不符消防防要求裝裝修材料料5、超時等等違章裝裝修巡查關鍵鍵點：崗崗位？記錄；停停水停電電停工要要慎重裝修單位位：承建資格格證書、上崗證證入住前您您必須先先過我這這關！深圳市家家庭居室室裝修管管理規(guī)定定配套說明明房屋的五五分法：1、自用部位位：責任任人為業(yè)業(yè)主2、毗連部部位：責責任人為為毗連業(yè)業(yè)主3、本體（共用部部位）：本體內(nèi)內(nèi)的全體體業(yè)主4、公用設設施：責責任人

11、為為業(yè)委會會5、居民生生活供應應部門（供水、供氣、供電等等）責任人為為有關部部門住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)禁止的的行為1、踐踏、占用綠綠化地；2、占用樓樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場場、自行行車房等等公用設設施而影影響其正正常使用用功能；3、亂拋垃垃圾、雜雜物；4、影響市市容觀瞻瞻的亂搭搭、亂貼貼、亂掛掛等；5、損毀、涂畫園園林藝術術雕塑；6、聚眾喧喧鬧；7、隨意停停放車輛輛和鳴喇喇叭；8、發(fā)出超超出規(guī)定定標準的的噪音；9、排放有有毒、有有害物質(zhì)質(zhì)；10、經(jīng)營業(yè)業(yè)主公約約所禁止止的行業(yè)業(yè)；11、法律法法規(guī)及市市政府規(guī)規(guī)定禁止止的其他他行為。相關案例例分析之之六高空拋物物問題的的處理1、住戶家中中拋出物

12、物品2、樓體附附作物脫脫落3、高空作作業(yè)1、加強宣傳傳（事故故實物展展）2、加強樓樓附著物物的檢查查巡視3、加強高高空作業(yè)業(yè)的保護護監(jiān)視4、明確安安全生產(chǎn)產(chǎn)責任誰總是這這樣討厭厭？相關案例例分析之之七商戶管理理中容易易出現(xiàn)的的一些問問題1、違章、占道經(jīng)經(jīng)營2、不按消消防要求求或不按按管理處處的要求求執(zhí)行1、溝通、教育；2、政府部部門協(xié)調(diào)調(diào)3、文明經(jīng)經(jīng)商戶評評比活動動、商會會4、通過其其它方式式（拍照照、曝光光）引以以自律它需要綜綜合治理理深圳經(jīng)濟濟特區(qū)消消防管理理條例、機關、團團體、企企事業(yè)單單位消防防安全管管理規(guī)定定要求：1、防火重重點日檢檢查：用用火用電電、通道道出口、指示標標志、設設施器

13、材材、防火火門、防防火卷簾簾等2、其他單單位月、季度檢檢查：隱隱患整改改及防范范措施落落實、消消防水源源、滅火火器材配配置有效效、人員員消防知知識掌握握、危險險品防火火防爆、控制室室值班記記錄等相關案例例分析之之八對小區(qū)內(nèi)內(nèi)發(fā)廣告告人員的的管理1、封閉小小區(qū)派發(fā)發(fā)廣告、2、非封閉閉小區(qū)3、派發(fā)廣廣告的位位置：信信箱、戶戶內(nèi)1、可以聯(lián)系系公安城城管2、平時進進行宣傳傳和監(jiān)控控3、采取其其它方式式的處分分措施玩的就是是你不注注意相關案例例分析之之九遇有家居居報警的的處理方方法1、家居報報警時破破門而入入的損失失2、家居報報警時袖袖手旁觀觀的損入入什么樣的的情況下下可以破破門而入入？能否否破門而而入？私私闖民宅宅？火災、煤煤氣泄漏漏、刑事事案件以以及其它它嚴重的的情況（如泡水水）正當當防衛(wèi)、緊急避避險。最最好現(xiàn)場場有第三三人，帶帶相機，破門前前后均要要進行拍拍照難過的僅僅僅只是是這道門門？七、物業(yè)業(yè)管理的的基本環(huán)環(huán)節(jié)1、策劃階階段早期介入入：項目目決策、可行性性研究、規(guī)劃設設計制定管理理