某廣場項目可行性報告2

1、東方置業(yè)發(fā)展金輝廣場項目可行性報告 一一、項目目的基本本情況 （一一）項目目概況 金金輝廣場場居住區(qū)區(qū)由東方方置業(yè)發(fā)發(fā)展有限限公司組組織開發(fā)發(fā)。某市市城市規(guī)規(guī)劃局已已批準(zhǔn)了了項目的的建設(shè)用用地，同同意征用用土地4496.2666畝（333.008公頃頃），并并出了紅紅線圖。市市國土局局發(fā)出了了該地塊塊的建設(shè)設(shè)用地通通知書。有有關(guān)該項項目的征征地工作作，東方方置業(yè)有有限公司司已著手手進(jìn)行。自自19995年77月起，已已停耕填填土的地地塊面積積為3112.004畝，現(xiàn)現(xiàn)已被公公司征用用，屬于于規(guī)劃建建設(shè)用地地紅線范范圍內(nèi)。未未停耕而而交由原原土地所所在村繼繼續(xù)耕用用的地塊塊面積為為1799.222

2、6畝，另另有5畝畝為農(nóng)村村留用地地。 金金輝廣場場項目位位于該市市東南部部，距市市中心區(qū)區(qū)30多多千米，該該區(qū)的西西面和北北面為香香蕉園和和自然村村用地，南南面隔河河為經(jīng)濟濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)的的東基工工業(yè)區(qū)，東東面緊鄰鄰的2220KVVA開發(fā)發(fā)區(qū)變電電站；金金輝廣場場居住區(qū)區(qū)規(guī)劃總總用地為為33.08公公頃。其其中居住住區(qū)用地地為244.777公頃，地地上總建建筑面積積39992600，建建筑密度度為200.766%，容容積率為為1.661（詳詳見規(guī)劃劃設(shè)計要要點）。 （二二）可行行性研究究的主要要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo) 本本項目研研究主要要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟參數(shù)數(shù)： 總總建筑面面積：33992260 其其中：

3、住住宅面積積：35514776 公公建面積積：4777844 總總投資：12661088萬元（不不含貸款款利息） 自自有資金金投入：252222萬萬元 經(jīng)經(jīng)分析研研究，本本項目主主要經(jīng)濟濟指標(biāo)為為： 多多層住宅宅得房成成本：332755/ 高層層住宅得得房成本本：39925元元/ 稅稅后利潤潤：1447477萬元 全全部投資資凈現(xiàn)值值：14430萬萬元 自有資資金凈現(xiàn)現(xiàn)值：331722萬元 全全部投資資內(nèi)部收收益率：10.86% 自有資資金內(nèi)部部收益率率：177.055% 總總投資利利潤率：25.1% 自有資資金投資資利潤率率：588.5% 二二、項目目投資環(huán)環(huán)境與市市場研究究（略） 三三、項

4、目目開發(fā)條條件及技技術(shù)設(shè)計計方案的的分析 （一一）項目目現(xiàn)狀概概括 11、自然然條件 規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)土地大大部分已已被平整整，地勢勢平坦，東東北角部部分土地地地勢較較低洼。地地塊北面面為郭尾尾村涌，流流向由東東向西，南南面為橫橫窖河，流流向由西西向東，東東面有條條小河涌涌連接郭郭尾村涌涌和橫窖窖河，流流向由北北向南。整整個用地地未發(fā)生生雨季積積水現(xiàn)象象。本地地區(qū)常年年主導(dǎo)風(fēng)風(fēng)向為北北風(fēng)及東東南風(fēng)，夏夏季主導(dǎo)導(dǎo)風(fēng)向為為東南風(fēng)風(fēng)、東風(fēng)風(fēng)及南風(fēng)風(fēng)，平均均相對濕濕度833%，為為多雨潮潮濕區(qū)。 22、地物物情況 規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)以東的的夏利大大道紅線線寬600M，北北接高速速公路，是是該地區(qū)區(qū)的進(jìn)出出口干道

5、道。東面面地鐵專專用線一一條至新新沙港，一一條至黃黃海新港港，新沙沙港是該該市總體體規(guī)劃確確定的重重點建設(shè)設(shè)項目之之一，將將有較多多的鐵路路運輸，而而至黃海海新港的的鐵路交交通量不不會太大大。 占占地3.26公公頃的變變電站是是對本區(qū)區(qū)規(guī)劃影影響最大大的地物物。其目目前已基基本建成成，擔(dān)負(fù)負(fù)著對該該地區(qū)的的供電，現(xiàn)現(xiàn)有兩條條高壓線線由東向向西橫穿穿本區(qū)，北北邊一條條是1110KVVA碧開開線，南南邊是2220KKVA黃黃開線，另另有一條條1100KVAA高壓線線至該區(qū)區(qū)，在用用地紅線線內(nèi)邊緣緣由北向向南穿過過。該市市總體規(guī)規(guī)劃確定定的該變變電站的的進(jìn)出線線路還不不止這些些，已有有一些線線路在規(guī)

6、規(guī)劃設(shè)計計之中，經(jīng)經(jīng)過有關(guān)關(guān)各方的的協(xié)商之之后確定定所有進(jìn)進(jìn)出高壓壓線盡量量集中設(shè)設(shè)置，使使得占地地最少，確確定的該該變電站站的進(jìn)出出線有四四組。 本本規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)以南南開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)已建建有自來來水、污污水處理理廠等市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施。 （二二）項目目發(fā)展條條件 11、優(yōu)勢勢分析 （11）區(qū)位位優(yōu)勢。 本本規(guī)劃區(qū)區(qū)位于該該市東南南部，符符合該市市總體規(guī)規(guī)劃確定定的城市市建設(shè)用用地向東東南、東東北兩個個方向發(fā)發(fā)展為主主的發(fā)展展方向。該該市經(jīng)濟濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)經(jīng)經(jīng)過十幾幾年的建建設(shè)，已已形成具具有一定定規(guī)模、較較高檔次次的集居居地、工工業(yè)、港港口、倉倉儲為一一體的綜綜合區(qū)，本本規(guī)劃區(qū)區(qū)與經(jīng)濟濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)

7、緊緊鄰，將將成為開開發(fā)區(qū)的的有機組組成部分分，開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)的的水、電電、污水水等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施為為本區(qū)的的建設(shè)提提供了保保障，并并為本區(qū)區(qū)居民提提供就業(yè)業(yè)和購物物、醫(yī)療療等公共共服務(wù)。本本區(qū)東北北面的云云海工業(yè)業(yè)區(qū)、西西北面的的大沙地地綜合城城市副中中心區(qū)都都將與其其發(fā)生相相互促進(jìn)進(jìn)，共同同發(fā)展的的關(guān)系。 （22）自然然條件優(yōu)優(yōu)勢。 本本規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)原有有較好的的果園現(xiàn)現(xiàn)以被平平整，周周圍仍有有不少果果園，植植被條大大，水質(zhì)質(zhì)較好，便便于營造造良好優(yōu)優(yōu)美的濱濱河居住住環(huán)境。 22、劣勢勢及對策策分析 （11）變電電站和高高壓線 已已建成的的2200KVAA變電站站對本規(guī)規(guī)劃區(qū)的的環(huán)境和和景觀造造成一定

8、定影響，現(xiàn)現(xiàn)有及規(guī)規(guī)劃的高高壓線既既占去不不少用地地又對本本規(guī)劃區(qū)區(qū)的居住住環(huán)境和和景觀形形成較大大影響。為為了減低低變電站站和高壓壓走廊的的不良外外觀和對對人們威威脅感的的影響。應(yīng)應(yīng)在變電電站周圍圍設(shè)置防防護(hù)綠化化帶，而而高壓走走廊穿過過的地方方更應(yīng)有有寬闊的的防護(hù)綠綠地，且且建筑物物距變電電站或高高壓線的的距離都都應(yīng)在118M以以上。 （22）鐵路路。 規(guī)規(guī)劃區(qū)東東面的至至新沙港港鐵路專專用線對對居住環(huán)環(huán)境也有有一些影影響，但但鐵路專專用線運運輸量不不太大，可可在規(guī)劃劃中采取取一些防防護(hù)措施施，如：在靠近近鐵路處處設(shè)置隔隔聲墻和和防護(hù)綠綠化帶以以及沿過過境道路路設(shè)防護(hù)護(hù)綠化帶帶等方法法，使

9、鐵鐵路對本本區(qū)的噪噪音干擾擾減低到到最低限限度。 （三三）地塊塊征用情情況 因因金輝廣廣場建設(shè)設(shè)用地需需要，根根據(jù)有關(guān)關(guān)文件規(guī)規(guī)定由市市經(jīng)濟技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)管委委會出面面征用了了位于夏夏利大道道以西、橫橫窖河以以北、夏夏園新河河?xùn)|南面面的果基基地3445.0066畝畝、河灘灘地1551.22畝。在在該征地地紅線范范圍的4496.2666畝地以以內(nèi)，實實際征地地面積為為4911.2666畝，其其中已填填土面積積3122.044畝，未未填土面面積1779.2226畝畝，劃給給原土地地所在村村自留地地面積為為5畝。 本本地塊的的征地總總費用初初步估算算為1558211萬元。目目前征地地情況進(jìn)進(jìn)展順利利

10、。 （四四）項目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計構(gòu)思思方案 根根據(jù)本市市城市勘勘測設(shè)計計研究院院對本項項目的規(guī)規(guī)劃方案案，其設(shè)設(shè)計構(gòu)思思要點說說明如下下： 11、規(guī)劃劃目標(biāo) （11）以具具有211世紀(jì)初初葉居住住水準(zhǔn)的的文明小小康型城城市住宅宅為目標(biāo)標(biāo)，滿足足居住生生活環(huán)境境和條件件的居住住性、舒舒適性和和安全性性的要求求，為住住戶提供供多樣化化、可選選擇的、適適應(yīng)性強強的小康康型住宅宅，創(chuàng)造造具有良良好居住住環(huán)境、有有完善基基礎(chǔ)設(shè)施施的文明明衛(wèi)生的的示范小小區(qū)。 （22）依靠靠科技進(jìn)進(jìn)步，推推廣新材材料、新新產(chǎn)品、新新技術(shù)，提提高住宅宅功能質(zhì)質(zhì)量水平平和小區(qū)區(qū)與住宅宅的節(jié)能能、節(jié)地地、節(jié)材材效果，使使小區(qū)和和住

11、宅具具有較高高的科技技含量。 （33）合理理組織綠綠化、交交通體系系，完善善公建布布局和高高、多層層住宅分分布，使使整個小小區(qū)具有有良好的的空間布布局形態(tài)態(tài)。 （44）吸收收優(yōu)秀的的地方居居住規(guī)劃劃特點，創(chuàng)創(chuàng)造具有有本市特特色的滿滿足居住住生活需需要的環(huán)環(huán)境功能能。 22、規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)和和空間布布局 （11）規(guī)劃劃結(jié)構(gòu) 本本規(guī)劃區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)可可概括為為“三片、兩兩中心、兩兩軸、兩兩帶”。 “三片片”。整個個規(guī)劃區(qū)區(qū)被橫貫貫東西的的高壓線線及其控控制走廊廊分為南南北兩片片，北片片又被規(guī)規(guī)劃河涌涌分為東東西兩片片。 “兩中中心”。北片片設(shè)小區(qū)區(qū)公建中中心，南南片設(shè)小小區(qū)公建建次中心心。 “兩軸軸

12、”。由南南至北規(guī)規(guī)劃一條條綠化步步行系統(tǒng)統(tǒng)軸，東東西向沿沿高壓線線規(guī)劃一一條防護(hù)護(hù)綠化軸軸，兩條條綠化軸軸交叉呈呈“十”字形。 “兩帶帶”。沿郭郭尾村涌涌和橫窖窖河都規(guī)規(guī)劃了沿沿河游覽覽休息綠綠帶，以以改善居居住環(huán)境境。 （22）空間間布局形形態(tài)。 北面的的高層住住宅是整整個小區(qū)區(qū)的至高高點，起起到本小小區(qū)和北北面自然然村視覺覺上的隔隔離作用用，往南南接近水水體和綠綠帶的住住宅層數(shù)數(shù)和密度度降低，起起到逐步步接近自自然的空空間效果果。 小區(qū)公公建中心心基本位位于小區(qū)區(qū)用地的的幾何中中心，結(jié)結(jié)合小區(qū)區(qū)公園布布局且位位于綠化化軸兩側(cè)側(cè)，加強強了軸線線感，形形成嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)向心的的空間布布局。 三條相相對

13、獨立立的曲折折形小區(qū)區(qū)道路呈呈發(fā)散狀狀布局，分分別為小小區(qū)的三三片服務(wù)務(wù)。 “十”字形的的兩條綠綠化軸位位于小區(qū)區(qū)中央，使使小區(qū)空空間變得得疏密有有致，并并把水體體、濱河河綠化的的自然氣氣息滲入入居住空空間；兩兩條濱河河綠化帶帶把水景景、綠化化、居住住空間融融為一體體，創(chuàng)造造了優(yōu)美美的空間間景觀。 33、公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施規(guī)劃劃 規(guī)規(guī)劃配置置的公共共服務(wù)設(shè)設(shè)施見表表421。公 共 服服 務(wù) 設(shè) 施施 表（4421）編號項 目目建筑面積/用地面積/數(shù)量1幼兒園1500+180001800+2000022小學(xué)4500850013中學(xué)900014000014衛(wèi)生站45035文化活動中中心40016球類

14、場地255027糧油店30018肉菜市場200019副食品店400210飲食店500211飯店500112小吃店300313綜合百貨店店500114日用雜品店店260115五金交電建建材店120116理發(fā)店100117廢品收購店店100118書報銷售店店60119公共電話亭亭40520中西藥店80121水果店90122綜合修理店店260123儲蓄所200124郵政所200125電訊營業(yè)所所200126汽車停車場場（庫）540000（18800個個車位）1727自行車（摩摩托車）停停車場（庫庫）147900（98860個個車位）3928變電房300529路燈配電室室30700130凈化石油氣氣站

15、40131公共廁所150332垃圾集散點點150333小區(qū)綜合管管理處400134居民委員會會4206 44、道路路交通 規(guī)規(guī)劃道路路紅線和和斷面見見表422道 路 紅紅 線 和 斷斷 面 表（4422）序號道路紅線/M道路斷面/M備 注1385（8）205括為線化帶236510（6）105括為線化帶3305205城市道路4205105城市道路5153933小區(qū)道路6154744小區(qū)道路7122.5772.55小區(qū)道路83434組團(tuán)道路92.52.5宅間小道 55、主要要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo) （11）土地地使用指指標(biāo)。 本本區(qū)的土土地使用用情況見見表423，其其中高壓壓線控制制用地內(nèi)內(nèi)包括防防護(hù)綠

16、化化地、道道路停車車場。用 地 平平 衡 表（4423）項 目用地面積/公頃所占比重/%人均面積/（/人）居住區(qū)規(guī)劃劃總用地地33.088其 中居住用地24.77710019.388其 中住宅用地12.32249.7449.64公建用地4.4618.0113.49道路用地3.7215.0222.91公共綠地4.2717.2443.34河涌用地0.71高壓線控制制用地4.18城市道路用用地3.42 （22）密度度指標(biāo)。 本本區(qū)的密密度指標(biāo)標(biāo)詳見表表424。主 要 經(jīng)經(jīng) 濟 技 術(shù)術(shù) 指 標(biāo) 表表424居住套數(shù)3652套套居住人口127822人總建筑面積積3992660其 中住宅建筑面面積3514

17、776公共建筑面面積477844住宅平均層層數(shù)8.47層層人口毛密度度516人/公頃住宅面積毛毛密度141900/公公頃住宅面積凈凈密度285299/公公頃容積率1.61總建筑密度度20.766%綠地率43.266% 四四、項 目 開開 發(fā) 建 設(shè)設(shè) 及 經(jīng) 營營 的 組 織織 與 實 施施 計 劃 （一一）建設(shè)設(shè)方式 建建議采用用公開招招標(biāo)方式式選擇施施工單位位，并聘聘請工程程監(jiān)理，有有效地控控制項目目的工期期、成本本、質(zhì)量量。 （二二）開發(fā)發(fā)方案設(shè)設(shè)想與分分析 考考慮到市市場推廣廣計劃及及小區(qū)成成片建設(shè)設(shè)的需要要，擬將將整個項項目分為為四期開開發(fā)。 第第一期首首先完成成樣板樓樓展示工工程、

18、修修建跨橫橫窖河11號橋（含含引道）一一座，主主干道東東西向、南南北向各各一條，并并配備管管網(wǎng)。同同時開發(fā)發(fā)南片多多層住宅宅666609。這樣樣可以在在小區(qū)內(nèi)內(nèi)部配套套尚未完完成的情情況下使使首期買買家享受受到對面面開發(fā)區(qū)區(qū)已成熟熟的公建建配套設(shè)設(shè)施。本本期個別別樓宇接接近變電電站和高高壓走廊廊，因此此防護(hù)綠綠地和綠綠化帶的的建設(shè)顯顯得尤為為重要。綠綠地建設(shè)設(shè)甚至應(yīng)應(yīng)先于住住宅建設(shè)設(shè)，盡力力減低變變電設(shè)施施對人們們心理的的威脅感感。本期期推出的的樓盤售售價不宜宜太高，以以略高于于成本價價甚至與與成本價價持平即即可，志志在吸引引買家，樹樹立金輝輝廣場形形象，創(chuàng)創(chuàng)立小區(qū)區(qū)知名度度。 第第二期可可開

19、發(fā)東東片兩組組團(tuán)和北北片右下下組團(tuán)，多多層住宅宅面積5555993。該該區(qū)臨近近夏利大大道，便便于市場場推廣。 第第三期將將建北片片左下組組團(tuán)及中中部3棟棟高層，住住宅建筑筑面積11012296（其中中多層2264771，高高層7448255）。本本期有利利于小區(qū)區(qū)成型及及公建配配套設(shè)施施的落實實建設(shè)，對對銷售有有利。 第第四期建建北左上上組團(tuán)及及余下44棟高層層，建筑筑面積11279977（其中中多層3332110，高高層9447677）。這這期是本本區(qū)位置置較好的的組團(tuán)，加加上小區(qū)區(qū)的成型型，配套套設(shè)施完完善，“人氣”聚集，銷銷售價此此時可提提高一個個檔次，獲獲得較好好的利潤潤。 （三三）

20、建設(shè)設(shè)進(jìn)度 項項目建設(shè)設(shè)擬共八八年，分分四期進(jìn)進(jìn)行。 第第一期（二二年） 19998年110月20000年99月 第第二期（二二年） 20000年110月20002年99月 第第三期（二二年） 20002年110月20004年99月 第第四期（二二年） 20004年110月20006年99月 詳詳見項目目實施計計劃表（表表425）。 五五、項目目投資估估算、資資金籌措措計劃 （一一）開發(fā)發(fā)成本 11、土地地成本（征征地費、土土地有嘗嘗使用費費） （11）征地地費。 征地補補償費：4966.2666畝19萬萬/畝=94229.005（萬萬元） （注注：征地地補償單單價按119萬元元/畝，由由夏園

21、村村委會包包干。包包干范圍圍包括：a、土地地、青苗苗補償、水水利設(shè)施施維修分分?jǐn)偅瑒趧趧恿Π舶仓醚a助助等四項項費用的的基本補補償基價價16.5萬元元/畝；b、黃海海區(qū)收大大區(qū)配套套費1萬萬元/畝畝；c、南港港鎮(zhèn)、黃黃海區(qū)收收取征地地補償金金額8%，即：17.5萬元元/畝8%=1.44萬元/畝） 填土工工程費：4966.2666畝399950.20元元/畝=19882.559（萬萬元） （注注：填土土工程單單價按225.55元/.m，由由夏園村村委會包包干。經(jīng)經(jīng)計算，實實際填土土高度為為2.335m,故每畝畝面積的的填土包包干價為為6666.677/畝畝2.335元/25.5元/=3399550

22、.22元/畝畝）。 工程立立項初期期工作補補償費：4966.2666畝399950.20元元/畝12.8%=2533.777（萬元元）。 耕地占占用稅：4966.2666畝53333元/畝=2264.66（萬萬元）。 （注注：按88元/計征，6666.67/畝8元/=553333元/畝畝，交市市財局）。 耕地墾墾復(fù)基金金：4996.2266畝畝80000元/畝=3397.01（萬萬元）。 （注注：按112元/計征征，6666.667/畝12元元/=80000元/畝，交交市國土土局，可可申請減減免）。 新菜地地、魚塘塘開發(fā)基基金：4496.2666畝315581元元/畝=15667.226（萬萬

23、元）。 （注注：按每每畝前三三年平均均產(chǎn)值的的9倍計計征，即即為：335099元/畝畝9=3315881元/畝，交交市蔬菜菜辦公室室，可申申請減免免）。 征地管管理費：4966.2666畝19萬萬/畝2%=1888.588（萬元元）。 （注注：按征征地補償償總金額額的2%計征，交交市國土土局）。 土地登登記費：約為22.422（萬元元）。 （注注：首110000收2200元元，每超超過5000加加收400元）。 已支付付利息：到19998年年7月止止，東方方公司已已支付給給夏園村村委會土土地補償償及填土土費的利利息共計計：17735.91（萬萬元） 合合計：1158221.225（萬萬元）。

24、（22）土地地有嘗使使用出讓讓金。 根根據(jù)該市市國有土土地使用用權(quán)出讓讓金的計計算標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，住宅宅基準(zhǔn)地地價為6697元元/8200元/不等（依依樓層而而定），結(jié)結(jié)合黃海海區(qū)夏園園村一帶帶具體的的調(diào)節(jié)系系數(shù)，可可將本地地塊土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金標(biāo)準(zhǔn)定定在2000元/，則則其土地地使用權(quán)權(quán)出讓金金總價合合計為：35147762000元/=70029.52（萬萬元） （33）合計計土地成成本為：228850.77（萬萬元）。 將將以上各各項匯總總表426所示示：土 地 成成 本 匯 總總 表（4426）序號項 目金 額/萬元1征地補償費費9429.052填土工程費費1982.593工程立項初初期工作

25、作補償費費253.7774耕地占用稅稅264.6665耕地墾復(fù)基基金397.0016新菜地、魚魚塘開發(fā)發(fā)基金1567.267征地管理費費188.5588土地登記費費2.249已付利息1735.9110土地有嘗使使用出讓讓金7029.5211合計228500.777 22、建安安工程費費 （11）多層層住宅建建安費（4427）。多 層 住住 宅 建 安安 費（4427）序號項 目單價/元/工程量/金額/萬元元1土建及裝修修工程費費12501818883227355.3882水電安裝工工程費10018188831818.833小 計13501818883245544.211 （22）高層層住宅建建

26、安費（表表428）。高 層 住住 宅 建 安安 費（表表428）序號項 目單價/元/工程量/金額/萬元元1土建及裝修修工程費費15801695993267955.72水電安裝工工程費22016959933731.053電梯15016959932543.94消防501695993847.9955小計20001695993339188.6 （33）建安安工程費費合計：584472.81（萬萬元） 33、前期期工程費費 （11）籌建建開辦費費：5884722.8112.55%=114611.822（萬元元）。 （22）可行行性研究究費：5584772.8811.55=877.711（萬元元）。 （3

27、3）規(guī)劃劃勘測設(shè)設(shè)計費：584472.813%=17554.118（萬萬元）。 （44）三通通一平費費：（即即填土工工程費，已已在第一一項“土地成成本”中列出出，故此此處不再再計算）。 （55）合計計前期工工程費用用為：333033.711（萬元元）。 44、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套費（紅紅線內(nèi)外外工程費費，表4429）基 礎(chǔ) 設(shè)設(shè) 施 配 套套 費（4429）序號項 目目計 算 依依 據(jù)金額/萬元元道路工程42.133萬元/公頃33.08公公頃=113933.666萬元1393.60排水管道工工程37.6萬萬元/公公頃33.08公公頃=112433.800萬元1243.80河涌改造工工程8.58萬萬

28、/公頃頃33.08公公頃=2283.83萬萬元283.883跨橫窖河工工程一座約9881.112萬元元981.112中小橋5座約5001。996萬元元501.996污水泵站一座約2887.339萬元元287.339公共廣場250000（高高壓線下下的公園園、車場場）3200元/=8000萬元元800公共車站、站站場費用已列入入“公共廣廣場”中橫窖河堤岸岸450m12000元/m=54（萬萬元）54綠化工程5.4萬元元/公頃頃33.08公公頃=1178.63萬萬元178.66供水工程15萬元/公頃33.08公公頃=4496.20萬萬元496.220供電工程65萬元/公頃33.08公公頃=2215

29、00.2萬萬元2150.2電信工程7萬元/公公頃33.08公公頃=2231.56萬萬元231.556煤氣工程7萬元/公公頃33.08公公頃=2231.56萬萬元231.556合 計8833.90 5、公公建配套套費（見見表4210）公 建 配配 套 費（44210）序號項 目目建筑面積/單價/元/金額/萬元元幼兒園1500115小學(xué)4500900405中學(xué)9000900810衛(wèi)生站45060027文化活動中中心400100040球類場地2550（用用地面積積）784200糧油店30060018肉菜市場2000600120副食品店40060024飲食店50060030飯

30、店50060030小吃店30060018綜合百貨店店50070035日用雜品店店26060015.6五金交電建建材店1206007.2理發(fā)店1006006廢品收購店店1005005書報銷售店店606003.6公共電話亭亭405002中西藥店806004.8水果店906005.4綜合修理店店26060015.6儲蓄所20060012郵政所20060012電訊營業(yè)所所20060012汽車停車場場（庫）540000（18000個車位位）12006480自行車（摩摩托車）停停車場（庫庫）147900（98600個車位位）9001331.1變電站30050015路燈配電室室305001.5凈化石油氣氣站

31、406002.4公共廁所1506009垃圾集散點點1503004.5小區(qū)綜合管管理處40060024居民委員會會42060025.2合計9904.05 6、不不可預(yù)見見配套費費 （770299.522+5884722.811+33303.71+88333.990+999044.055）5%=43777.220（萬萬元） 7、開開發(fā)期間間稅費（表表4211）開 發(fā) 期期 間 稅 費費（4211）序號項 目計算依據(jù)金額/萬元元1配套設(shè)施建建設(shè)費584722.811（萬元元）6%3508.372投資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅584722.811（萬元元）5%2923.643工程質(zhì)量與與施工安安全監(jiān)督督費58472

32、2.811（萬元元）4233.8894供水管網(wǎng)補補償費住宅按0.3噸/人，6600元元/噸計計，12278人人0.33噸/人人6000元/噸噸230.0085供電用電負(fù)負(fù)荷費住宅按4KKVA/戶，4480元元/KVVA計，336522戶4KVVA/戶戶4800元/KKVA701.1186其他稅費584722.811（萬元元）2%1169.467合計8766.62 88、開發(fā)發(fā)成本 為為以上77項之和和，共計計為：11165509.06（萬萬元） （二二）開發(fā)發(fā)費用（表表4212）開 發(fā) 費費 用 匯 總總 表（44212）序號項 目計 算 依依 據(jù)金額/萬元元1管理費用開發(fā)成本3%=11665

33、099.0663%3495.272銷售費用（2.1）+（2.2）+（2.3）6103.872.1廣告及市場場推廣費費銷售收入0.55%872.002.2銷售代理銷售收入2%3487.912.3銷售手續(xù)費費銷售收入1%1743.963貸款利息詳見“貸款款還本付付息表”另計4合計9599.14 銷售收收入來源源詳見“銷售收收入預(yù)測測表”。 (三)投投資成本本費用估估算匯總總表（表表4313）投 資 成成 本 費 用用 估 算 匯匯 總 表（表表4313）成本項目總額/萬元元得房成本（萬萬元/）多層（18818883）高層（16695993）（一）土地地成本228500.7776506501、征地補

34、補償費158211.2554504502、土地使使用權(quán)出出讓金7029.52200200（二）建安安工程費費584722.81113502000（三）前期期工程費費3303.719494（四）基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套費8833.90251251（五）公建建配套費費9904.05282282（六）不可可預(yù)見費費4377.20125125（七）開發(fā)發(fā)期間稅稅費8766.62250250（八）開發(fā)發(fā)費9599.14273273（九）投資資總額合合計1261008.2232753925 (四)資資金籌措措與投入入計劃及及貸款利利息 11、資金金籌措與與投入計計劃 本本項目開開發(fā)投資資的資金金來源有有三個渠渠道

35、：一一是自有有資金，二二是向銀銀行貸款款，三是是預(yù)售收收入用于于投資部部分。資資金運作作方式如如下：自自有資金金全部用用于投資資；預(yù)售售收入扣扣除與銷銷售有關(guān)關(guān)稅費后后用于投投資；此此外若還還缺資金金，則向向銀行貸貸款。本本項目開開發(fā)總投投資（不不含貸款款利息）共共計12261008萬元元，按規(guī)規(guī)定資金金投入不不少于總總投資的的20%，由此此計算可可需自有有資金2252222萬元元，需貸貸款額合合計3553000萬元，預(yù)預(yù)售房收收入用于于投資合合計6555866萬元。其其中自有有資金可可通過招招商引資資籌集。 本本項目投投資計劃劃與資金金籌措情情況詳見見表4214“投資計計劃與資資金籌措措表”

36、。 22、貸款款本金的的償還及及利息支支付銷售收入扣扣除有關(guān)關(guān)銷售稅稅費后，作作為可運運用資金金，用于于投資及及還本付付息。投投資后余余額按先先付息后后還本的的原則支支用直至至本息償償還完畢畢。本項項目貸款款利息采采用中央央銀行最最新公布布的中長長期貸款款利率77.655%。具具體還本本息計劃劃詳見表表4215“貸款還還本目付付息估算算表”。投資計劃與與資金籌籌措表（44214）序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期期1234567891投資總額143066813913318535520151120944417690018760017268814669911381.1建設(shè)投資12610081362221775

37、221878441878441482991548991445661239221.2貸款利息16960029178313672160286132712812227711382資金籌措143066813913318535520151120944417690018760017268814669911382.1自有資金2522226022600037603760284028402.2 借款52260078915483103677111600786132712812227711382.3銷售收入再再投入6558667025602460246989126499144566123922貸 款 還還 本 付

38、息息 估 算 表表（4215） 單單位：萬萬元序號項目合計建設(shè)經(jīng)營期期12345678917891133744237411349011427622367622297622148811235300076004700900090005000316960029178313672160286132712812227711384息52260092719812171588160199578911337442374113490114276223676222976221488116本源522600927198121715881601996.1522600927198121715881601996.2 注注：1

39、、貸貸款利率率為7.65% 2、當(dāng)當(dāng)年利息息=（年年初借款款本息+當(dāng)年借借款/22）年利率率。 六六、項目目銷售收收入及利利潤的估估算 （一一）住宅宅銷售單單價的確確定 根根據(jù)成本本估算及及市場研研究結(jié)果果，確定定第一期期多層住住宅售價價均價為為33000元/（分分兩批推推出，第第一批推推出500%，售售價為332000元/，第二二批再推推出余下下50%售價為為34000元/，以以后各期期同）；第二期期多層住住宅售價價均價為為37000元/；第第三期多多層住宅宅售價均均價41100元元/，高高層住宅宅售價均均價為553000元/；第四四期多層層住宅均均價為445000元/，高層層住宅售售價均價

40、價為57700元元/。 車車位售價價初步定定為8萬萬元/個個，這是是根據(jù)目目前市場場上同類類型住宅宅小區(qū)車車位售價價決定的的。 本本項目可可行性研研究中暫暫不考慮慮出租，若若開發(fā)商商有出租租打算，則則建議的的住宅出出租價格格為多層層均價330元/.月月,高層層均價440元/.月月。 （二二）銷售售收入的的確定根據(jù)上述確確定的住住宅及車車位單價價，計算算出實際際的銷售售總收入入如表44216所所示。銷 售 收收 入 預(yù) 測測 表44216分 類可銷售面積積/建議銷售面面積/銷售收入/萬元多 層層 住 宅 第一期第一批3330553200106588第二批3330443400113233第二期第一

41、批2779773600100077第二批2779773800105622第三期第一批13236640005294第二批13235542005559第四期第一批16605544007306第二批16605546007638高層住宅第三期第一批3741335200194555第二批3741225400202022第四期第一批4738445600265355第二批4738335800274822車 位1800（個個）8（萬元/個）144000合 計1764221 （三三）銷售售收入分分期比例例的測算算 根根據(jù)即將將出臺的的有關(guān)預(yù)預(yù)售新規(guī)規(guī)定，商商品房應(yīng)應(yīng)建至第第四層方方可開始始預(yù)售（但但此規(guī)定定尚未

42、出出臺，目目前仍按按“商品房房完成基基礎(chǔ)后即即可預(yù)售售”的規(guī)定定執(zhí)行）。在在本項目目預(yù)計88年共計計四期的的開發(fā)過過程中，應(yīng)應(yīng)貫徹“分片開開發(fā)，滾滾動發(fā)展展，建成成一片，完完善一片片，管好好一片”的指導(dǎo)導(dǎo)思想，分分期銷售售，爭取取資金盡盡早回籠籠，滾動動運轉(zhuǎn)，所所有樓盤盤在小區(qū)區(qū)完工一一年后全全部售完完。 根根據(jù)計算算結(jié)果，銷銷售收入入按比例例測算如如表4217所所示，各各年銷售售收入?yún)R匯總?cè)绫肀?218所所示。 （注注：下表表中，AA1一一期多層層，A22二期期多層；A3三期多多層；AA4四四期多層層；B33三期期高層；B4四期高高層；CC車位位）銷 售 收收 入 分 期期 按 比 例例 測

43、 算 表表4217銷售計劃分年度銷售售金額/萬元年份銷售比例銷售面積/23456789合 計250%A11A1：3333055106588120188C：1700（個）1360350%A11A1：3333044113233126833C：1700（個）1360450%A22A2：2777977100077111433C：1422（個）1136550%A22A2：2777966105622116988C：1422（個）1136650%A33A3：1332366529426821150%B33B3：3774133194555C：2599（個）2072750%A33A3：13323555559278

44、33350%B33B3：3774122202022C：2599（個）2072850%A44A4：1666055730636473350%B44B4：4773844265355C：3299（個）2632950%A44A4：1666055763837752250%B44B4：4773833274822C：3299（個）2632合計100%12011268331114331169882682112783333647333775221764221各 年 銷銷 售 收 入入 與 預(yù) 測測 匯 總 表表4218項 目合 計建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期123456789多層住宅683477106588113233

45、1000771056225294555973067638高層住宅936744194555202022265355274822車 位14400013601360113611362072207226322632合 計1764221120188126833111433116988268211278333364733377522 （四四）項目目利潤估估算 項項目土地地增值稅稅估算表表如表44219所所示，增增值率00，增值值稅率00； 項項目可運運用資金金估算表表如表44220所所示； 項項目稅后后利潤測測算如表表4221所所示，項項目稅后后利潤總總額為1147447萬元元。土 地 增增 值 稅 計計

46、 算 表4219序號項目金額/萬元元備注1扣除項目金金額17771141.1+11.2+1.33+1.41.1開發(fā)成本1165009詳見“開發(fā)發(fā)成本構(gòu)構(gòu)成表”1.2開發(fā)費用265599銷售費用+管理費費用+財財務(wù)費用用1.3及113444銷售收入6.443%1.4加扣20%2330221.1220%2銷售收入17642213增值額129332 114增值率05增值稅率06增值稅免交項 目 可可 運 用 資資 金 估 算算 表44220序 號項 目合 計建 設(shè)設(shè) 經(jīng) 營 周周 期1234567891銷售收入176422112018812683311143311698826821127833336

47、47333775222銷售稅金及及附加11343377381571675017241791234724272.1營業(yè)稅882160163455758513411392182418872.2教育專項基基金35224252223545673752.3教育附加費26518191717404255572.4城市維護(hù)建建設(shè)稅6174244394094981281322.5防洪工程維維護(hù)費31822232021485066682.6印花稅及交易管理費970667061641471532012083土地增值稅4可運用資金金（123）16507781124551186881042771094882509772

48、60422341266353255稅 后 利利 潤 測 算算 表44221序 號項 目合 計建 設(shè)設(shè) 經(jīng) 營 周周 期1234567891銷售收入17642211201881268331114331169882682112783333647333775222總成本費用14306689746102855903694862175002257222957883061553營業(yè)稅882160163455758513411392182418874教育專項基基金35224252223545673755教育附加費26518191717404255576城市維護(hù)建建設(shè)稅61742443940949812813

49、27防洪工程維維護(hù)費31822232021485066688印花稅及交交易管理理費970667061641471532012089土地增值稅稅10利潤總額2201001499158313911462334734704548471011所得稅7263495523459482110511451500155412稅后利潤147477100410609329802242232530483156 （注注：總成成本費用用按銷售售計劃及及開發(fā)建建設(shè)總投投資進(jìn)行行測算）。 七七、項目目經(jīng)濟效效益評價價 對對本項目目進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟效益益分析評評價的主主要依據(jù)據(jù)是國家家計委、建建設(shè)部頒頒發(fā)的建建設(shè)項目目經(jīng)濟評評價方法

50、法與參數(shù)數(shù)（第第二版），參參照我國國新的財財會制度度，結(jié)合合房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的實際情情況，我我們分別別計算了了全部投投資和自自有資金金的經(jīng)濟濟效益。選選取的計計算指標(biāo)標(biāo)為財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益（FFIRRR）、財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FFNPVV）及投投資利潤潤。由于于本項目目并非長長期經(jīng)營營項目，因因此計算算其投資資回收期期和年利利潤率沒沒有實際際意義，故故沒有選選取上述述兩項指指標(biāo)。評評價指標(biāo)標(biāo)的計算算過程詳詳見表44222、表表4223所所示。 （一一）財務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率（FIRR） 財財務(wù)內(nèi)部部收益率率（FIIRR）是是指項目目整個計計算期內(nèi)內(nèi)各年凈凈現(xiàn)金流流量現(xiàn)值值累計等等于零時時的折現(xiàn)現(xiàn)率。它它反

51、映項項目所占占用資金金的盈利利率，是是考察項項目盈利利能力的的主要動動態(tài)評價價指標(biāo)。當(dāng)當(dāng)FIRRR大于于基準(zhǔn)收收益率時時，則認(rèn)認(rèn)為其盈盈利能力力已滿足足最低要要求。由由項目現(xiàn)現(xiàn)金流量量表（表表4222及及表4223）（全全部投資資及自有有資金）計計算可得得： 11、全部部投資的的財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率為：10.86% 22、自有有資金的的財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率為：17.05% 基基準(zhǔn)收益益率I的的大小取取決于銀銀行的利利率高低低、項目目經(jīng)營的的風(fēng)險程程度以及及經(jīng)營的的目標(biāo)和和要求等等。一般般意見趨趨于選取取“稍大于于銀行同同期貸款款利率”作為基基準(zhǔn)收益益率。本本項目貸貸款利率率為7.65%，故基基準(zhǔn)收

52、益益率I取取10%，由表表4222及及表4223計計算結(jié)果果可知，本本項目全全部投資資及自有有資金內(nèi)內(nèi)部收益益率均高高于基準(zhǔn)準(zhǔn)收益率率。財 務(wù) 現(xiàn)現(xiàn) 金 流 量量 表44222序 號項 目合 計建 設(shè)設(shè) 經(jīng) 營 周周 期1234567891現(xiàn)金流入17642211201881268331114331169882682112783333647333775221.1銷售收入17642211201881268331114331169882682112783333647333775221.2其他收入2現(xiàn)金流出14471141362221902002012221995991606111831881739

53、2216239939812.1建設(shè)投資12610081362221775221878441878441482991548991445661239222.2銷售稅金及及附加11343377381571675017241791234724272.3土地增值稅稅2.4所得稅726349552345948211051145150015543凈現(xiàn)金流量量317077-136222-70022-74399-88166-4363385031044112023443377114折現(xiàn)現(xiàn)金流流量1430-123883-57877-55899-60211-27099480053589439143222 財務(wù)務(wù)內(nèi)部收

54、收益率：10.86% 動態(tài) 計算算指標(biāo) 財務(wù)凈凈現(xiàn)值（II=100%）：14330萬元元 靜態(tài) 全部投投資利潤潤率=（3317007/11261108）100%=25%現(xiàn) 金 流流 量 表（自自有資金金）表44223序 號項 目合 計建 設(shè)設(shè) 經(jīng) 營 周周 期1234567891現(xiàn)金流入17642211201881268331114331169882682112783333647333775221.1銷售收入17642211201881268331114331169882682112783333647333775221.2其他收入2現(xiàn)金流出161677460221432001112221095

55、991106112758992720443339772000002.1自有資金2522226022600037603760284028402.2銷售收入再再投入65586670526024602469891264991445661239222.3銷售稅金及及附加11343377381571675017241791234724272.4土地增值稅稅2.5所得稅726349552345948211051145150015542.6貸款本息償償還522600927198121715881601993凈現(xiàn)金流量量147477-60222-230221561184637-7686293076177522

56、4折現(xiàn)現(xiàn)金流流量3172-54744-190221173126396-43432314357529 財務(wù)內(nèi)內(nèi)部收益益率：117.005% 動動態(tài) 計算算指標(biāo) 財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（II=100%）：31772萬元元 靜靜態(tài) 全部投投資利潤潤率=（1147447/2252222）1000%=558.55% （二二）財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值（FNNPV） 財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值（FFNPVV）按事事先規(guī)定定的基準(zhǔn)準(zhǔn)貼現(xiàn)率率I將項項目計算算期內(nèi)各各年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量折現(xiàn)到到建設(shè)期期的現(xiàn)值值之和。它它是考察察項目在在計算期期內(nèi)贏利利能力的的動態(tài)評評價指標(biāo)標(biāo)，凈現(xiàn)現(xiàn)值大于于或等于于零的項項目是可可以考慮慮接受的的。 本本項目選選

57、取的基基準(zhǔn)貼現(xiàn)現(xiàn)率為110%，由由此計算算可得（表表4222，表表4223）。 11、全部部投資的的財務(wù)凈凈現(xiàn)值為為：14430萬萬元 22、自有有資金的的財務(wù)凈凈現(xiàn)值為為：31172萬萬元 本本項目財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值全部部大于零零。 （三三）投資資利潤率率 投投資利潤潤率指的的是項目目投資利利潤（即即凈現(xiàn)金金流量累累計）與與項目投投資餓比比值。是是靜態(tài)指指標(biāo)。由由表4222及及表4223計計算結(jié)果果為： 11、總投投資利潤潤率=225.11% 22、自有有資金利利潤率=58.5% （四四）項目目經(jīng)濟效效益評價價指標(biāo)匯匯總 項項目經(jīng)濟濟效益指指標(biāo)匯總總?cè)绫?4224所所示：項 目 經(jīng)經(jīng) 濟 效 益

58、益 評 價 指指 標(biāo) 繪 總總 表44224計算基礎(chǔ)動 態(tài) 指指 標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收收益率（FIRRR）財務(wù)凈現(xiàn)值值（FNPVV）投資利潤率率全部投資10.866%1430（萬萬元）25.100%自有資金17.055%3172（萬萬元）58.500% （五五）資金金來源與與運用表表的貸款款償還分分析 資資金來源源與運用用表集中中體現(xiàn)了了項目自自身平衡衡的生存存能力，是是財務(wù)評評價的重重要依據(jù)據(jù)，本項項目資金金來源與與運用表表4225所所示。從從表中可可以看出出，本項項目具有有很強的的貸款償償還能力力和自身身平衡能能力。貸貸款償還還估算表表詳見表表4225。資 金 來來 源 與 運運 用 表（

59、財財務(wù)平衡衡表）44225序 號項 目合 計建 設(shè)設(shè) 經(jīng) 營 周周 期1234567891資金來源25390031391332350112681002606332239993293223064553875003889001.1銷售收入17642211201881268331114331169882682112783333647333775221.2自有資金2522226022600037603760284028401.3貸款含利息）52260078915483103677111600786132712812227711381.4其他收入2資金運用213933413913319803321489

60、92211991892223086003001663567442113882.1建設(shè)投資12610081362221775221878441878441482991548991445661239222.2建設(shè)期借款款利息16960029178313672160286132712812227711382.3銷售稅金及及附加11343377381571675017241791234724272.4土地增值稅稅2.5所得稅726349552345948211051145150015542.6償還借款本本息522600927198121715881601993盈余資金39969903698532139