物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護費用的測算

1、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護費用的測算一、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)費用測算的總體情況在對外邀標發(fā)包或環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)公司投標承接某一物業(yè)項目的環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)之前，均應(yīng)對該物質(zhì)業(yè)項目的環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)及管理費用進行摸底測算，以便各方在招投標過程中做到心中有數(shù)，并定出一個雙方均能接受又能保證服務(wù)質(zhì)量的價格。目前國內(nèi)尚未有較科學、成熟的測算方法，只能根據(jù)各地的生活水平、管理檔次及質(zhì)量要求大概估算，目前深圳市建設(shè)工程造價管理站已出臺了較為成熟的環(huán)境衛(wèi)生維護費用計算標準，但暫時還處于試用階段，因各地生活水平差異較大，導致各地的物業(yè)管理費收費標準（一般來講要經(jīng)過當?shù)匚飪r局的聽證并批準）也存在很大差異，故深圳的方法在其他

2、地方難以套用，但可以參考借鑒。深圳的物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)費用的綜合價格計費辦法為：綜合價格（G）=人工費（A）材料費（B）機械費（C）管理費（E）利潤（F）管理費（E）=人工費（A）管理費率利潤（F）=（人工費A材料費B機械費C管理費E）利潤率其中的人工費A、材料費B、機械費C分別按不同的清潔養(yǎng)護級別套用相應(yīng)的計價標準收費，管理費率及利潤率則按清潔養(yǎng)護級別分別取15%及16%，即最終計算公式為：工程綜合價格（G1）=A（115%）BC（116%）如果是環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)公司投標某物業(yè)項目的環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)，則在上述基礎(chǔ)上再增加相應(yīng)的稅費（H），稅率存在地域差異，一般為5%6%，通常按6%計，即稅

3、費（H）=工程綜合價格（G1）稅率，那么環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)公司的物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護工程綜合價格為：工程綜合（G2）=G1（16%）由于不同城市的物價水平的差異，上述測算辦法不能全部套用。故通常情況下，物業(yè)管理公司在承接某地產(chǎn)項目的物業(yè)管理時，有一個大概的環(huán)境衛(wèi)生維護費用的估算。這個估算的辦法，一般是通過幾家環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)公司提供物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護方案或投標書，根據(jù)他們的費用預算進行平均統(tǒng)計得出相應(yīng)的數(shù)據(jù)，并結(jié)合物業(yè)管理公司自身管理經(jīng)驗得出一個費用標準，進一步確定出該物業(yè)在環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)方面的報價，并以此價格進行物業(yè)管理的競標活動。一般來講，若單一針對普通物業(yè)項目，最終環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)費用的測算數(shù)

4、據(jù)占該項目的物業(yè)管理費用的五分之一至六分之一是比較合理的，一旦物業(yè)管理收費標準已經(jīng)確定，任何一家環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)公司所呈報的服務(wù)方案中的環(huán)境衛(wèi)生維護費用報價高于此比例，就顯得不合常理，物業(yè)管理公司可以不予考慮。但也有例外，如某物業(yè)是一個綜合性業(yè)態(tài)，而且定期環(huán)境衛(wèi)生維護及專業(yè)清潔的要求非常高，環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)商還要提供衛(wèi)生間的紙品等耗材，同時物業(yè)性質(zhì)決定了該物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)必須是全天24小時環(huán)境衛(wèi)生維護，那么該物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生維護費用測算將高于物業(yè)管理費用的五分之一，這種情況也是合理的。所以說，物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)費用的測算沒有固定的模式，只要物業(yè)管理公司與開發(fā)商或與環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)商均認為

5、可以接受并能保證服務(wù)品質(zhì)，雙方即可展開合作。二、物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護費用的構(gòu)成一般來說，環(huán)境衛(wèi)生維護費用可由環(huán)境衛(wèi)生費、工具購置費、勞保用品費、衛(wèi)生防疫消殺費、化糞池清理費、垃圾外運費、環(huán)境衛(wèi)生維護所需的其它費用組成。在實際測算時，除了這些費用之外，還應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及分包商的資格情況，在總數(shù)外加一定百分比的稅率（一般為5%左右）和利潤（一般為3%7%，清潔服務(wù)供應(yīng)商資格越高比例越高）。此外，環(huán)境衛(wèi)生維護中的活性費用、改造費用及設(shè)施的維護費用等，可按實際發(fā)生的情況單獨劃撥，一般不計入管理費用，無需測算或按使用計劃測算。其中活性費用一般指節(jié)慶日的臨時布置、會場布置、噴泉水電費以及園林燈光費用等。改造費用

6、一般指的是一些較大型的改造項目費用。另外按工程造價標準計價辦法計算時，可按人工費、材料費、機械費及其他費用組成，其中材料費包括環(huán)境衛(wèi)生維護藥劑、機器配件、水及其他材料費用。三、環(huán)境衛(wèi)生維護費測算的依據(jù)及方法在環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)費用測算中，要首先確定環(huán)境衛(wèi)生費。一般來說人工成本費、水費、電費是決定不同地域城市的環(huán)境衛(wèi)生維護費之差異的重要因素。因此在環(huán)境衛(wèi)生維護費測算中，習慣性的做法是將每平方米每月的人工費為環(huán)境衛(wèi)生維護費用的測算基數(shù)，并由此基數(shù)而攤出衛(wèi)生費，再由衛(wèi)生費而攤出其他費用，進而測算出整個環(huán)境衛(wèi)生維護費用。常規(guī)的表述方式是以“￥：元/月”，這種方式便于物業(yè)管理公司或開發(fā)商一目了然地知道該物

7、業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)的成本；也有另外一種“￥：元/月”即包月制，這種表述方式在內(nèi)地城市出現(xiàn)較多。由于沒有通行的法則和參考辦法，具體的環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)費測算時，一些經(jīng)驗性的數(shù)字便成為其測算的主要依據(jù)之一。例如，在不同城市每個環(huán)境衛(wèi)生維護員可管多少平方米左右的清潔面積，管理人員的的管理幅度，當?shù)囟惵剩袠I(yè)的利潤率等。其中環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)人員的精確編制顯得尤為重要，它的基數(shù)直接影響到整個物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生維護費用的綜合測算。下面是不同業(yè)態(tài)的物業(yè)項目的環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)的一般性經(jīng)驗數(shù)據(jù)，掌握它們有利于環(huán)境衛(wèi)生維護費用的測算（詳見下表），當然它不是一成不變的，實際測算時可根據(jù)各種情況做出相應(yīng)調(diào)整。不同物業(yè)的環(huán)境

8、衛(wèi)生維護服務(wù)的經(jīng)驗性數(shù)據(jù)寫字樓 商業(yè)賣場 住宅 工廠、學校 辦公室 備注1 班次設(shè)置 早班、中班 早、中、夜班 白班 白班、夜班 早班、中班 每班按8小時計2 管理人員配置 20000/人 10000/人 50000/人 30000/人 代管 物業(yè)建筑總面積3 操作層員工配置 2500/人 1200/人 6000/人 5000/人 600/人 物業(yè)建筑總面積4 樓層環(huán)境衛(wèi)生維護人員配置 14層 4860層 5 衛(wèi)生間環(huán)境衛(wèi)生維護員配置 68個 12個 68個 男、女衛(wèi)分開，間隔樓層不超過5層6 停車場環(huán)境衛(wèi)生維護員配置 6000/人 3000/人 10000/人 10000/人 7 固定崗位設(shè)置 大堂、會議廳 出入口衛(wèi)生間 樣板間 黨政、外資高管、領(lǐng)事館 8 機動人員配置 20000/人 500/人 9 替休人員本配置 周末能輪休 7000/人 30000/人 周末休 周末休 10 必備清洗機器 加重單擦機、液壓升降機、自動洗地機、 自動洗地機 自動洗地機、液壓升降機 地毯抽洗機、吸塵器 其它常用清洗機具如單擦機、吸塵吸水機、高壓清洗機、拋光機、洗衣機應(yīng)按需求配置11 必備環(huán)境衛(wèi)生維護藥劑 石材及金屬養(yǎng)護類產(chǎn)品及光亮劑 衛(wèi)生間環(huán)境衛(wèi)生維護藥劑、除污劑 除重油劑、蠟