東莞橋頭鎮(zhèn)春日電子廠三舊改造項(xiàng)目發(fā)展思路探討

敬呈：東莞橋頭鎮(zhèn)春日電子廠“三舊”改造開發(fā)商?hào)|莞橋頭鎮(zhèn)春日電子廠“三舊”改造項(xiàng)目——發(fā)展思路探討2012年11月4日方案說(shuō)明1本次報(bào)告目的：闡述我司對(duì)該項(xiàng)目發(fā)展的理解，就相關(guān)問(wèn)題做進(jìn)一步溝通；2對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品屬性、區(qū)域?qū)傩赃M(jìn)行分析，提出相應(yīng)的操盤思路。總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積㎡37314總建筑面積㎡108300其中商業(yè)建筑面積㎡60700住宅建筑面積㎡47600毛容積率2.9綠地率（%）25建筑覆蓋率（%）45項(xiàng)目初探商業(yè)體量大商業(yè)對(duì)外依存度高小型城市綜合體特征明顯住宅價(jià)值潛力大問(wèn)題一：

6萬(wàn)余㎡商業(yè)體量，未來(lái)將發(fā)展為集中商業(yè)？還是多元化商業(yè)？問(wèn)題二：綜合體的開發(fā)招商與銷售，如何操作才能將價(jià)值利益最大化？問(wèn)題三：商業(yè)與住宅的產(chǎn)品組合如何搭配？問(wèn)題匯總區(qū)域宏觀分析方案大綱市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目本體解讀項(xiàng)目操作思路城市商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)商住市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)地理交通區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域人口優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)區(qū)域資源地塊屬性四至分析動(dòng)線分析市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位租售模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作模式第一部分區(qū)域宏觀分析地理交通區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域人口優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)橋頭鎮(zhèn)博羅縣惠州市增城市廣州市香港深圳市東莞市橋頭鎮(zhèn)位于東莞市東北部，東江河畔，穗、深、港經(jīng)濟(jì)走廊之間，北隔東江分別與惠州市的惠陽(yáng)、博羅2市(縣)相望，東南、西北和西南分別與謝崗、企石、常平三鎮(zhèn)相鄰。距離莞城48公里，深圳60公里。全鎮(zhèn)面積56平方公里；是“國(guó)家衛(wèi)生鎮(zhèn)”、“廣東省教育強(qiáng)鎮(zhèn)”、“廣東省重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)”。一小時(shí)交通圈從整體上看，橋頭鎮(zhèn)具備不錯(cuò)的工業(yè)、設(shè)施建設(shè)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、地理?xiàng)l件地理交通區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域人口優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)橋頭鎮(zhèn)東莞市企石鎮(zhèn)橫瀝鎮(zhèn)東坑鎮(zhèn)大朗鎮(zhèn)樟木頭鎮(zhèn)瀝林鎮(zhèn)潼僑鎮(zhèn)潼湖鎮(zhèn)龍溪鎮(zhèn)從整個(gè)東莞市看，橋頭鎮(zhèn)位于東部核心位置，承擔(dān)著周邊9鎮(zhèn)交互發(fā)展的功能，這為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不僅奠定了區(qū)位條件，也指明了綜合體項(xiàng)目的方向。地理交通區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域人口優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)2012年上半年，全鎮(zhèn)國(guó)民生產(chǎn)總值36.2億元，同比增長(zhǎng)8.3%；工業(yè)生產(chǎn)總值76億元，同比增長(zhǎng)20.8%2011年橋頭鎮(zhèn)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)從經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)上看，橋頭鎮(zhèn)搶先擺脫低谷，經(jīng)濟(jì)發(fā)展高于全市平均水平，特別是工業(yè)發(fā)展迅猛，為本區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)大量常住人口。。地理交通區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域人口優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)紅色道路名稱為橋頭鎮(zhèn)（2004-2020）總體規(guī)劃道路虎崗高速?gòu)V惠高速東深路莞深高速橋東大道橋常公路從交通規(guī)劃上看，橋頭鎮(zhèn)將與周邊城鎮(zhèn)、城市的聯(lián)系大大加強(qiáng)，這將促進(jìn)城市商業(yè)迎來(lái)大發(fā)展。地理交通區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域人口優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)橋頭鎮(zhèn)以“工業(yè)進(jìn)園、居住進(jìn)區(qū)”的集中發(fā)展策略，規(guī)劃“一大三小”四個(gè)城市組團(tuán)；其中中心組團(tuán)為綜合服務(wù)中心，東部組團(tuán)北部組團(tuán)西部組團(tuán)則定位為工業(yè)園區(qū)。從城鎮(zhèn)人居規(guī)劃上看，橋頭鎮(zhèn)未來(lái)商業(yè)人居中心是以鎮(zhèn)政府所在區(qū)域?yàn)楹诵牡闹行慕M團(tuán)。本項(xiàng)目正處于該區(qū)域，擁有廣闊的發(fā)展前景！地理交通區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域人口優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)中心組團(tuán)（項(xiàng)目所在區(qū)域）各類居住用地商業(yè)金融用地從城鎮(zhèn)用地規(guī)劃上看，項(xiàng)目所在的中心組團(tuán)集中了大量的居住、商業(yè)金融、行政用地，這意味著城市基礎(chǔ)設(shè)施重點(diǎn)投入、商業(yè)集中、消費(fèi)人群充足的市場(chǎng)條件。為項(xiàng)目中高端定位發(fā)展策略奠定基礎(chǔ)！行政用地地理交通區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域人口優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)廣東省東莞市2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)：全鎮(zhèn)人口為166774，占全市人口的2.03%；戶籍人口為35887人，外來(lái)人口130887人；人居消費(fèi)人口統(tǒng)計(jì)2012年上半年，全鎮(zhèn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額8億元人民幣，同比增長(zhǎng)8.2%從人口和消費(fèi)上看，橋頭鎮(zhèn)外來(lái)務(wù)工人員占較大比例，隨著工業(yè)進(jìn)一步發(fā)，外來(lái)人口增加，社會(huì)消費(fèi)能力將進(jìn)一步提升，對(duì)地產(chǎn)的租售市場(chǎng)也將產(chǎn)生影響。地理交通區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域人口優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)2011年，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額78.8億元，增長(zhǎng)9.1%，農(nóng)村居民人均純收入15067元，增長(zhǎng)9.1%。從消費(fèi)水平上看，橋頭鎮(zhèn)是全國(guó)明星城鎮(zhèn)，居民的消費(fèi)能力較強(qiáng)；橋頭鎮(zhèn)農(nóng)村居民人均純收入年份橋頭鎮(zhèn)（元）全國(guó)（元）2011年150766977地理交通區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域人口優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)2011年橋頭鎮(zhèn)三大產(chǎn)業(yè)比例圖類比城市橋頭鎮(zhèn)東莞中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)51.8%49.4%43.1%“十二五”期間，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繼續(xù)壯大傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)、培育現(xiàn)代物流業(yè)和信息、中介等新興服務(wù)業(yè)，特別要發(fā)揮我鎮(zhèn)酒店服務(wù)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)資金、信息、人流、物流向我鎮(zhèn)集聚，有效發(fā)揮服務(wù)業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的支撐作用。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上看，橋頭鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展好于全國(guó)和東莞市的平均水平，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)具有一定的成熟基礎(chǔ)，商業(yè)服務(wù)業(yè)升級(jí)是趨勢(shì)。地理交通區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃區(qū)域人口優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)2012年上半年工業(yè)數(shù)據(jù)民營(yíng)企業(yè)新增190（家）累計(jì)2025（家）外資企業(yè)新簽增資32宗（全市前五）累計(jì)500多家個(gè)體工商戶累計(jì)9000多工業(yè)園區(qū)規(guī)劃橋新工業(yè)園電子信息、彩印包裝、汽車零配件橋東工業(yè)園五金塑膠、制衣家具橋頭現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園觀光、休閑、效益農(nóng)業(yè)“廣東省中心鎮(zhèn)”“廣東省重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)”“廣東省技術(shù)創(chuàng)新專業(yè)鎮(zhèn)”“全國(guó)綜合實(shí)力千強(qiáng)鎮(zhèn)”從優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)上看，橋頭鎮(zhèn)工業(yè)會(huì)集了2000家的民營(yíng)企業(yè)和大量外資企業(yè)，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐娜巳合M(fèi)有一定偏向性，項(xiàng)目有多元化商業(yè)規(guī)劃的可能。1區(qū)域宏觀總結(jié)有一定商業(yè)基礎(chǔ)，發(fā)展前景看好2外來(lái)務(wù)工人員大量增加，市場(chǎng)需求呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)3商業(yè)服務(wù)業(yè)將迎來(lái)升級(jí)4城市綜合體開發(fā)潛力巨大第二部分市場(chǎng)環(huán)境分析城市商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)商住市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)東莞“”一主八副“商業(yè)中心規(guī)劃圖“一主”以莞城、東城、南城和萬(wàn)江主要商圈為核心“八副”松山湖、虎門、常平、厚街、塘廈、長(zhǎng)安、樟木頭、石龍八個(gè)商業(yè)副中心。從東莞整個(gè)商業(yè)環(huán)境看，城鎮(zhèn)商業(yè)相距較為分散，核心商圈對(duì)周邊城鎮(zhèn)的吸引有一定的阻礙。這給了并不處于第一梯隊(duì)的橋頭鎮(zhèn)專營(yíng)轄區(qū)商業(yè)的機(jī)會(huì)。城市商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)商住市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)商業(yè)街和豐百貨嶺頭商業(yè)街東歐百貨華爾登國(guó)際酒店宏達(dá)步行街萬(wàn)和百貨商場(chǎng)恒豐酒店三正半山酒店電子數(shù)碼街從商圈環(huán)境看，橋頭鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)有零售業(yè)態(tài)主要是中低端百貨，高端商業(yè)項(xiàng)目較少；該區(qū)域擁有兩大五星級(jí)酒店，充分說(shuō)明了潛在的發(fā)展?jié)摿?。大和百貨森鴻商業(yè)廣場(chǎng)萬(wàn)事發(fā)百貨廣場(chǎng)城市商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)商住市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)培育出“電子數(shù)碼”“服裝服飾”特色商業(yè)街零售業(yè)以中低端百貨為主，缺少高端商業(yè)商業(yè)形象欠佳，極需提升整體商業(yè)質(zhì)量商業(yè)集中度明顯，居民目的性消費(fèi)較強(qiáng)凱達(dá)華庭舊商業(yè)城商業(yè)步行街石竹山水園富盈御荷藍(lán)湖半島寶安山水江南高端消費(fèi)人群中高端消費(fèi)人群城市商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)商住市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)凱達(dá)華庭二三期二手商住項(xiàng)目現(xiàn)售商住項(xiàng)目待售商住項(xiàng)目二手房源10項(xiàng)目商圈覆蓋9在售項(xiàng)目3項(xiàng)目商圈覆蓋2待售項(xiàng)目1項(xiàng)目商圈覆蓋1城市商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)商住市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)從商住市場(chǎng)看，目前在售、待售項(xiàng)目中絕大多數(shù)位于2公里核心消費(fèi)圈內(nèi)；項(xiàng)目具備充足的中高端消費(fèi)人群。從市場(chǎng)供應(yīng)看，目前在售、待售項(xiàng)目較少；項(xiàng)目具備相對(duì)較好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。城市商業(yè)市場(chǎng)特點(diǎn)商住市場(chǎng)市場(chǎng)機(jī)會(huì)1商住項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較少，有較大的操作空間2電子、紡織、家私等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為商業(yè)規(guī)劃提供基礎(chǔ)3高端零售商業(yè)是當(dāng)前的市場(chǎng)缺口4小型城市綜合體較為可行第三部分項(xiàng)目本體解讀區(qū)域資源地塊屬性四至分析動(dòng)線分析項(xiàng)目鎮(zhèn)政府中心組團(tuán)景觀資源生活配套休閑商務(wù)教育資源橋頭小學(xué)橋頭中學(xué)文德中學(xué)田新小學(xué)新聯(lián)小學(xué)體育中心博雅畫廓文明商業(yè)城高虹電器商場(chǎng)東莞市橋頭醫(yī)院宏達(dá)步行街三余百貨裕華百貨田新文化廣場(chǎng)電子數(shù)碼街大和百貨森鴻商業(yè)廣場(chǎng)萬(wàn)事發(fā)百貨蓮湖公園橋頭公園鳳凰山莊三正半山酒店華爾登國(guó)際酒店恒豐酒店從區(qū)域資源看，項(xiàng)目擁有較好的景觀體閑商務(wù)教育資源；項(xiàng)目所屬區(qū)域價(jià)值居橋頭鎮(zhèn)較高位，具備高端商住項(xiàng)目的基本條件。區(qū)域資源地塊屬性四至分析動(dòng)線分析地塊用途1商住混合用地2商業(yè)金融用地3商住混合用地4二類居住用地從地塊屬性看，項(xiàng)目外圍大面積商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位及規(guī)劃有一定影響；項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃具有多元化、綜合性的特點(diǎn)。區(qū)域資源地塊屬性四至分析動(dòng)線分析北至：工業(yè)路、大和百貨、淘寶數(shù)碼等；南至：宏達(dá)路、鴻豐酒店、恒源酒店等；西至：橋光大道、宏達(dá)步行街、森鴻商業(yè)廣場(chǎng)、萬(wàn)事發(fā)百貨等；東至：碧蓮路、蓮湖公園、杉杉酒店、恒豐酒店等。項(xiàng)目從項(xiàng)目周邊看，兩面緊臨城市主干道，具備較好的昭示性；同時(shí)擁有較好的景觀、商務(wù)資源，如何結(jié)合周邊資源打造本案是關(guān)鍵；區(qū)域資源地塊屬性四至分析動(dòng)線分析本案工業(yè)路文明路橋光大道東江大道往博羅、惠城往東莞從道路交通看，項(xiàng)目外部交通條件較好，滿足了高端商住項(xiàng)目對(duì)車流、人流的要求。1本體分析總結(jié)地處商業(yè)核心商圈和高尚居住區(qū)輻射范圍，發(fā)展價(jià)值較好。2用地周邊景觀資源豐富，周邊配套成熟，為項(xiàng)目發(fā)展提供有力的條件3良好的外部交通條件使項(xiàng)目具備了商住發(fā)展的良好的通達(dá)性條件。在了解區(qū)域環(huán)境和項(xiàng)目本體情況后——我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？——我們?nèi)绾未_定項(xiàng)目定位？——我們?cè)撝贫ㄔ鯓拥拈_發(fā)步驟？第三部分項(xiàng)目操作思路由于項(xiàng)目商業(yè)部分是項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的難點(diǎn)，故我司在此重點(diǎn)探討商業(yè)部分，將通過(guò)以下幾個(gè)方面進(jìn)一步判斷和論證商業(yè)的發(fā)展。商家需求驗(yàn)證項(xiàng)目整體定位操盤思考發(fā)展商愿景商圈人口商圈消費(fèi)水平商業(yè)市場(chǎng)研究消費(fèi)者研究市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位租售模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作模式根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，一般商業(yè)項(xiàng)目80%消費(fèi)群來(lái)自項(xiàng)目3公里范圍之內(nèi)，故消費(fèi)群主要選取項(xiàng)目三公里范圍之內(nèi)，同時(shí)對(duì)周邊的消費(fèi)群做一定的了解：研究對(duì)象研究范圍研究方式主要消費(fèi)群3公里商圈本地人群及在長(zhǎng)安經(jīng)商或工作的人群消費(fèi)者問(wèn)卷+訪談次要消費(fèi)群周邊鎮(zhèn)區(qū)消費(fèi)者問(wèn)卷+訪談偶得消費(fèi)群其他消費(fèi)群消費(fèi)者問(wèn)卷+訪談具體調(diào)研地點(diǎn)待定研究?jī)?nèi)容主要目的基本特征研究主要對(duì)消費(fèi)者年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、收入水平等做詳細(xì)了解；消費(fèi)習(xí)慣研究通過(guò)對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)地點(diǎn)、消費(fèi)頻率、消費(fèi)層次等研究，判斷消費(fèi)者對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展的看法；消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究通過(guò)對(duì)消費(fèi)者不同業(yè)態(tài)的需求狀況結(jié)合商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀判斷不同業(yè)態(tài)在橋頭鎮(zhèn)未來(lái)的發(fā)展空間；消費(fèi)實(shí)力研究通過(guò)對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)實(shí)力的研究，為項(xiàng)目發(fā)展定位提供數(shù)據(jù)支持；對(duì)本項(xiàng)目的看法進(jìn)一步了解消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目定位的看法。市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位租售模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作模式項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)源商圈人口主要/次要/邊緣商圈人口隆源市場(chǎng)調(diào)研及官方數(shù)據(jù)長(zhǎng)安人均消費(fèi)額官方數(shù)據(jù)/隆源市調(diào)數(shù)據(jù)隆源數(shù)據(jù)主要來(lái)源消費(fèi)者問(wèn)卷本項(xiàng)目吸引度隆源市調(diào)數(shù)據(jù)隆源數(shù)據(jù)主要來(lái)源消費(fèi)者問(wèn)卷商業(yè)坪效橋頭鎮(zhèn)代表性商家坪效及商業(yè)發(fā)展規(guī)律隆塬市調(diào)判斷計(jì)算公式：面積體量判斷=（商圈人口X人均消費(fèi)額X項(xiàng)目吸引度）/商業(yè)坪效市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位租售模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作模式市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位租售模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作模式市場(chǎng)及客戶研究案例研究項(xiàng)目分析商家研究項(xiàng)目定位下一步明確市場(chǎng)定位：項(xiàng)目定位是突破市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，獲得項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)最重要的環(huán)節(jié)。項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位客戶群定位通過(guò)對(duì)項(xiàng)目主題、檔次、業(yè)態(tài)等各方面的系統(tǒng)性定位，才能最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位租售模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作模式市場(chǎng)需求案例借鑒宗地條件業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)定位依據(jù)驗(yàn)證依據(jù)業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)支付能力分析業(yè)態(tài)聚客能力分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度分析步驟1步驟2步驟3市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位租售模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作模式項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位模型對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目定位，我司還將通過(guò)對(duì)商家需求訪談加以驗(yàn)證，確定本項(xiàng)目正確的商業(yè)定位：從經(jīng)營(yíng)者角度看本項(xiàng)目發(fā)展有針對(duì)性地測(cè)試商家需求情況充分了解商家選址及對(duì)店面要求前期接洽主力商家，測(cè)試項(xiàng)目的定位及擬定業(yè)態(tài)的可操作性是否正確商家進(jìn)駐意向研究

商家物業(yè)要求

項(xiàng)目發(fā)展要求

商家租金條件要求

驗(yàn)證定位是否合理？市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位租售模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作模式商家類型代表商家項(xiàng)目目標(biāo)商家餐飲類、服飾類、主力店、休閑娛樂(lè)、其他商家（根據(jù)項(xiàng)目定位具體判斷）橋頭鎮(zhèn)現(xiàn)有商家有待進(jìn)一步調(diào)研商家研究對(duì)象的選取方面，結(jié)合本地現(xiàn)有的商家品牌及未來(lái)項(xiàng)目所定向的目標(biāo)商家進(jìn)行研究。主要是對(duì)不同層次、不同業(yè)態(tài)等多方位立體性的研究，綜合考慮判斷商家的看法及需求：市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位租售模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作模式市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位租售模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作模式發(fā)展模式模式一：只租不售模式二：只售不租模式三：租售結(jié)合

能給開發(fā)商帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定收益；開發(fā)商資金壓力較大，面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；能夠塑造開發(fā)商品牌形象。開發(fā)商快速回收資金；對(duì)主力商家的招商難度較大；影響商家對(duì)項(xiàng)目的信心。

該模式能夠平衡開發(fā)商資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；開發(fā)商損失部分長(zhǎng)期穩(wěn)定收益。市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位租售模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算操作模式經(jīng)濟(jì)測(cè)算思路：需明確的問(wèn)題評(píng)估內(nèi)容商業(yè)銷售價(jià)格及售價(jià)系數(shù)主力店/次主力店租金水平本項(xiàng)目基準(zhǔn)租金測(cè)算本項(xiàng)目各樓層各業(yè)態(tài)租金參考租金收益…市場(chǎng)售價(jià)水平及銷售速度市場(chǎng)租金水平評(píng)估項(xiàng)目的租金建議通過(guò)市