粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場月報

·粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場月報

5月第1頁[1]新房篇——成交升溫、量價齊漲第2頁三大城市群新房市場對比長三角、珠三角、京津冀城市群新房市場概覽（1-4月）1-4月，珠三角城市群總體來說量跌價升，表現(xiàn)介于長三角和京津冀之間。成交均價方面，按省數(shù)據(jù)計算，珠三角城市群新房成交均價同比漲幅16%；按重點城市數(shù)據(jù)計算，珠三角城市群均價漲幅僅2%。二者間差異說明，1-4月，珠三角城市群中一二線大城市價格表現(xiàn)穩(wěn)定，而三四線小城市熱度較高。成交量方面，珠三角城市群省數(shù)據(jù)和重點城市數(shù)據(jù)漲跌幅較為靠近，跌幅在15%左右，排名三大城市群第二。京冀城市群重點城市成交均價上漲10%，按省計算則下跌2%，說明京津冀城市群中，一、二線大城市價格表現(xiàn)很好，三、四線小城市價格回落。成交量方面，京津冀城市群跌幅40%，是三大城市群中跌幅最大。長三角城市群是前4月量價綜合表現(xiàn)最好城市群。其省數(shù)據(jù)量價漲跌幅與重點城市表現(xiàn)靠近，說明城市群內(nèi)部差異較小。注：氣泡大小代表累計成交面積注2：京津冀城市群包含北京、天津、唐山、石家莊、秦皇島、廊坊、滄州、張家口、衡水；長三角城市群包含上海、南京、杭州、寧波、蘇州、無錫、常州、南通、紹興、揚州、湖州、泰州；珠三角城市群包含廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、惠州、中山、江門、肇慶。成交均價同比按重點城市數(shù)據(jù)計算按省數(shù)據(jù)計算注：京津冀城市群包含北京、天津、河北；長三角城市群包含江蘇、上海、浙江；珠三角城市群包含廣東。第3頁大灣區(qū)概覽——各城市月度量價改變對比灣區(qū)9城新建住宅成交量除中山外均顯著增加。廣州、惠州、深圳、肇慶有超出30%漲幅，其中肇慶漲幅到達52%。成交均價方面，除佛山和中山各有7%和9%漲幅外，其余7城表現(xiàn)穩(wěn)定。整體來看5月灣區(qū)9城新建住宅成交量環(huán)比、同比皆上漲。圖2：灣區(qū)九城新建住宅成交均價（左）及成交面積月度走勢（右）（1月-年5月）備注：橫軸為銷售面積環(huán)比漲跌幅，縱軸為銷售均價漲跌幅，圓大小表示銷售金額圖1：灣區(qū)九城新建住宅成交情況環(huán)比（5月）江門22億元元/平米第4頁整體概覽——新開盤認購率圖4：灣區(qū)八城推售套數(shù)及認購率（11-年5月）圖3：灣區(qū)五城開盤認購率（第1周—年第22周）本月灣區(qū)五城整體推盤量較上月大幅增加，五城都有新開盤，漲幅都到達五成以上。本月灣區(qū)五城開盤認購率為63%，較上月小幅上升2%，但仍遠低于19城平均水平。在灣區(qū)八城有開盤城市中，深圳、珠海、佛山、東莞表現(xiàn)較差，其余各城認購率依然保持在70%以上。注：灣區(qū)五城包含：廣州、深圳、中山、珠海、惠州第5頁整體概覽——庫存消化周期及供求比圖5：灣區(qū)九城庫存消化周期（3月-5月）本月灣區(qū)9城中，珠海、肇慶庫存消化周期有小幅縮短。其余各城有不一樣幅度增加，其中東莞增幅達26%。本月8城月度供需比上漲城市有廣州、深圳、佛山、惠州，其中惠州漲幅為95%。其余各城均下降?？傮w來看，4季度至今，廣州、中山、惠州、江門供需比上升，東莞、佛山、珠海有所下降，深圳基本持平。圖6：灣區(qū)八城新建住宅月度供需比（1月-年5月）注：肇慶數(shù)據(jù)缺乏。第6頁市場預(yù)測——中原領(lǐng)先指數(shù)圖8：灣區(qū)七城新建住宅經(jīng)理指數(shù)走勢圖7：灣區(qū)四城中原二手住宅報價指數(shù)走勢本月，深圳二手住宅指數(shù)顯著回升，廣州、珠海基本持平。珠海報價指數(shù)因為房源量較少，數(shù)據(jù)波動較大，暫停更新。本月灣區(qū)7城經(jīng)理指數(shù)僅深圳有小幅上升，廣州保持穩(wěn)定，其余各城有不一樣程度回落，回落幅度在1%-13%不等，市場信心總體減弱。第7頁各城市整體活躍度對比綜上，5月灣區(qū)7城成交量除中山小幅下降外，其余城市都有不一樣程度上升?；葜輥碓L指數(shù)有大幅增加，東莞、中山、佛山來訪顯著降低。成交價格和經(jīng)理指數(shù)方面則相對穩(wěn)定，沒有大起伏。圖：灣區(qū)七城新房市場概覽（5月）注：江門、肇慶經(jīng)理指數(shù)、來訪指數(shù)暫缺第8頁本月熱銷樓盤表：灣區(qū)七城熱銷項目對比分析（5月）廣州熱銷項目碧桂園云頂奧園譽峯招商雍華府區(qū)位增城增城天河簽約金額（億元）/簽約套數(shù)7.42/2765.44/4044.25/80主力戶型95-205㎡三至五房97-119m2二至三房86-139㎡三至五房，111㎡復(fù)式四房簽約均價（元/㎡）簽約均價20997（雙協(xié)議），當前售價33000簽約均價14523，當前售價21000（雙協(xié)議）簽約均價43350（單協(xié)議）周圍項目均價（元/㎡）019000-044000-48000周圍樓面地價（近1年內(nèi)成交地塊）———開發(fā)商碧桂園奧園集團招商地產(chǎn)代理商開發(fā)商、易居、中原開發(fā)商開發(fā)商項目點評碧桂園云頂是碧桂園集團全新高端產(chǎn)品系－云系。項目占地面積約400畝，總建筑面積約110萬㎡。首期總建面約39.6萬㎡，共規(guī)劃16棟高層住宅。項目鄰近碧桂園鳳凰城大型住宅小區(qū)，可共享碧桂園鳳凰城成熟大城配套，緊鄰廣州東部交通樞紐TOD國際新城。奧園譽峯項目占地5.5萬㎡，總建筑面積20萬㎡，共有8幢洋房和8000㎡商業(yè)街，總戶數(shù)有1398戶，車位配比高達1:1.5。全部樓棟均采取邊緣點式布局，使中心園林景觀面積最大化，確保每戶視線100米以上。項目位于天河區(qū)奧體板塊，板塊內(nèi)有金地、華潤、龍湖項目。項目占地約5.6萬方，建筑面積約16.9萬方，容積率為3.0，當前規(guī)劃有11棟高層洋房、23棟型MINI墅產(chǎn)品。MINI別墅建筑131㎡及145㎡，贈予率可高達三倍，實際使用率高達480%；高層洋房建筑面積約為88-165㎡。第9頁本月熱銷樓盤深圳中山珠海熱銷項目京基御景中央合生帝景城灝怡·天攬區(qū)位龍崗中心城中山南區(qū)（中心片區(qū)）橫琴簽約金額（億元）/簽約套數(shù)194套/9.63億元1.5億元/83套21.7億/約270套主力戶型80-140平3-5房96㎡三房，114㎡三房（主力），128㎡四房1-4層商鋪簽約均價47200元/平米15500元/㎡毛坯5-25萬/m2周圍項目均價43500元/平米15000元/㎡橫琴商鋪均價6.5萬/m2周圍樓面地價（近1年內(nèi)成交）近1年區(qū)域內(nèi)無住宅用地供給11818元/㎡（離項目僅1公里遠）8100元/m2（綜合體）開發(fā)商京基合生創(chuàng)展珠海橫琴灝怡房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)代理商中原、開發(fā)商聯(lián)合銷售中山中原中原項目點評項目總建面20萬平方米，容積率3.2，分南北兩區(qū)。項目位于龍崗大運中心，片區(qū)規(guī)劃為國家級戰(zhàn)略規(guī)劃國際大學(xué)城，升值潛力大；周圍教育、體育配套、公園配套等設(shè)施完善；項目產(chǎn)品戶型方正實用。合生帝景城，綠奢百畝大盤，5A級森林公園旁，三面環(huán)山，背靠萬畝金鐘湖，盡攬三山兩園一湖；

兩梯三戶，一字樓，戶戶朝南，南北對流項目區(qū)域位置好（口岸上蓋物業(yè)，3分鐘通關(guān)），未來升值潛力大，受投資客青睞表：灣區(qū)七城熱銷項目對比分析（5月）第10頁本月熱銷樓盤惠州東莞佛山熱銷項目當代MOMA上品灣萬科云城萬科美西江悅區(qū)位大亞灣虎門鎮(zhèn)體育路（萬達廣場旁）高明西江新城簽約金額（億元）/簽約套數(shù)金額67.32億、套數(shù)1115套4.96億元/220套4億/493套（網(wǎng)簽）主力戶型60-12030-60㎡公寓、77-125㎡精裝三至四房89-121㎡三四房簽約均價12130.93元/m2230758366元/㎡（網(wǎng)簽）周圍項目均價12852元/m2213406800-9600元/㎡（網(wǎng)簽）周圍樓面地價（近1年內(nèi)成交）

15199.993486710元/㎡開發(fā)商廣深置業(yè)萬科地產(chǎn)萬科美代理商中原中原地產(chǎn)、自銷合富、經(jīng)緯、匯誠項目點評當代MOMA上品灣項目位于惠州大亞灣澳頭安惠大道上，屬于澳頭綜合體建筑。項目總建筑面積約25萬平米，整體分兩期開發(fā)，共計8棟住宅，產(chǎn)品以住宅，酒店式公寓及2.8萬平米集中式商業(yè)為主，主力戶型為49-110平米一至三房。項目以打造連接深惠雙城，實現(xiàn)雙城生活無代差生活方式為關(guān)鍵理念，引入當代旗下第一商業(yè)SO餐廳，愛助家精選超市，第一體育，魔法課堂等成品生活配套，意在打造區(qū)域品質(zhì)全成品生活住區(qū)。萬科云城位居中國南部灣，莞深融城橋頭堡，以萬億國家灣區(qū)CBD價值輻射前海-蛇口自貿(mào)區(qū)、虎門、南沙關(guān)鍵區(qū)域。占據(jù)虎門中心價值制高點，與萬達廣場一路之隔，緊鄰城市主軸濱海大道，R2線、中虎龍城際、穗莞深城際三條軌道交匯于此，瞬間互通廣深港高鐵以及廣深、佛莞、?；⒏咚?，構(gòu)筑城市軌道交通樞紐。

1、概況：占地面積為100000㎡，建筑面積為390000㎡；

2、品牌優(yōu)勢：為佛山萬科及美地產(chǎn)攜手重點打造標桿性項目，致力提升高明生活新標準

3、區(qū)位優(yōu)勢：位于西江新城關(guān)鍵位置，項目享受一系列市政民生配套，教育、醫(yī)療、消費、政府服務(wù)等一應(yīng)俱全；4、交通優(yōu)勢：位于西江新城明國路旁，東側(cè)面朝西江，緊鄰廣佛地鐵2號線和城市軌道2號線，與城市干道和廣明調(diào)整接駁。表：灣區(qū)七城熱銷項目對比分析（5月）第11頁本月熱銷樓盤表：灣區(qū)七城熱銷項目對比分析（5月）江門江門江門肇慶熱銷項目珠江御景山莊恒大御景半島美公園天下保利愛樂小鎮(zhèn)區(qū)位蓬江區(qū)——濱江新區(qū)板塊江海區(qū)——禮樂板塊蓬江區(qū)——濱江新區(qū)板塊大旺高新區(qū)簽約金額（億元）/簽約套數(shù)3.06億元/206套2.51億元/245套2.29億元/131套5.5億/640套主力戶型106-242㎡91-128㎡93-141㎡95-143㎡

(三~四房)簽約均價11,30310,49014,3338650（帶裝修）周圍項目均價12,14710,36312,1478500周圍樓面地價（近1年內(nèi)成交）6,8954,1636,8952695元/㎡（信業(yè)地產(chǎn)）開發(fā)商珠江地產(chǎn)恒大集團美地產(chǎn)保利華南代理商自銷合富/開發(fā)商自銷經(jīng)緯（中原合富房鑰匙騰訊裕豐布吉鏈家金禺總共8家渠道平臺拉動外區(qū)客戶導(dǎo)入）項目點評位于江門市濱江新城南端（五邑高爾夫西側(cè)），是同時擁有西江和高爾夫雙景觀原生態(tài)坡地別墅樓盤。珠江御景山莊是珠江地產(chǎn)在江門開發(fā)第二個項目，占地面積為1000畝，規(guī)劃有大約9000個單位，小區(qū)內(nèi)配置有8000平方米會所、400米歐陸風(fēng)情商業(yè)街。是世界500強企業(yè)恒大集團進駐江門城區(qū)之作。項目位于江門船廠舊址，規(guī)劃總用地約278畝，總建筑面積約40萬㎡，地處蓬江、江海、新會三區(qū)交匯地段，交通路網(wǎng)成熟。有江門人輝煌記憶中船廠文化公園，規(guī)劃有船廠記憶館、印象公園、主題酒吧、海鮮酒樓、咖啡廳等，打造江門罕有含文化、休閑、娛樂、購物于一體特色濱江商業(yè)體驗區(qū)。小區(qū)內(nèi)更規(guī)劃有風(fēng)情商業(yè)街，雙語幼稚園，規(guī)劃豐富多彩，江灣大盤，致敬江門大時代。位于江門市濱江新區(qū)關(guān)鍵區(qū)域，與山為鄰與江為伴，旁擁天沙河、鵝蛋山、天沙河公園、龍舟山公園、碧煉公園、市政公園，景觀資源豐富，飽攬自然天籟之美。貴為江門高價地項目，擁有百億配套、有當前江門好地理位置，一河一山四公園圍繞、江門濱江地段，美傾力將該項目打造成江門安居置業(yè)首選5M健康智慧小區(qū)。①進入肇慶大旺高新區(qū)首個項目，保利央企大品牌效應(yīng)，增加了客戶對項目標認同感；

②項目所在區(qū)域為肇慶高新區(qū)，地處佛肇交界區(qū)域，臨近廣佛肇輕軌站及大旺南部商圈，得到廣州、佛山外溢客戶。

③首開高傭金（5.5%）開啟渠道中介聯(lián)動上客，現(xiàn)場輔以簡單暖場活動配合銷售劈客。當日客戶到場約人，其中大旺當?shù)厝思s7%，佛山5%，廣州88%。

第12頁灣區(qū)9城購房客戶起源及組成由異地客戶購房數(shù)據(jù)能夠看到：第一個季度，灣區(qū)9城異地購房現(xiàn)象依然很普遍，其中廣州、深圳外溢需求最大。二線城市中中山、佛山及珠海相對外溢需求更大。佛山和惠州異地客戶購房占比最高，均超出50%。數(shù)據(jù)起源：中原地產(chǎn)第13頁[2]土地篇——成交分化、總體穩(wěn)定第14頁整體概覽——各城市量價改變對比圖1：灣區(qū)九城全部用地成交情況累計同比（1-5月）圖2：灣區(qū)九城含住用地成交面積月度走勢（1月-年5月）年1-5月，灣區(qū)9城土地成交量同比大幅上漲15%。成交量方面，肇慶佛山、江門、惠州、東莞、中山同比上升，其中肇慶漲幅較高；廣州、珠海、深圳則不一樣程度下降。從成交樓面價看，深圳、惠州、中山、東莞下跌，其余城市樓面價都有所上漲，其中珠海、肇慶、江門漲幅較高。從月度成交走勢來看，本月灣區(qū)9城含住用地成交量環(huán)比稍有下降，但仍遠高于同期。備注：橫軸為建筑面積同比漲跌幅，縱軸為地價同比漲跌幅，圓大小表示成交金額第15頁市場整體概覽圖3：灣區(qū)七城土地成交平均溢價率及流標率（1月-年5月）圖4：灣區(qū)九城累計購地銷售比數(shù)據(jù)從平均溢價率和流標率數(shù)據(jù)來看，本月灣區(qū)7城土地溢價率下跌至30%。流標率為4%，較上月小幅下降。本月累計購地銷售比數(shù)據(jù)顯著高于，除東莞、佛山外，其余各城均高于前兩年值。注：江門、肇慶數(shù)據(jù)缺乏。第16頁土地市場整體熱度對比圖：灣區(qū)九城土含住用地市場概覽（1-5月）綜上，年1-5月灣區(qū)9城含住用地總體熱度較高。從成交量看，除東莞、深圳大幅降低外，珠海相比去年小幅降低，其余各城土地成交量普遍顯著高于均值。各城土地樓成交樓面價除深圳、東莞、中山、江門顯著上升外，其余各城市與均值相比改變不大。溢價率表現(xiàn)不一，肇慶、肇慶顯著高于均值，佛山、惠州、珠?；境制剑溆喑鞘酗@著回落。購地銷售比均無大改變。第17頁本月熱點含住地塊（成交）城市地塊名稱土地面積

（萬平米)建筑面積

(萬平米)成交價

(億元)成交樓面價

(元/㎡)溢價率(%)競得人成交時間佛山市佛山市禪城區(qū)季華路北側(cè)、禪秀路東側(cè)地塊8.249.232.6661838龍光地產(chǎn)-05-29佛山市佛山市順德區(qū)大良碧桂路以東、澄海東路以北地塊6.218.520.31100038深圳市龍光房地產(chǎn)有限企業(yè)-05-24佛山市佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)樂一路南側(cè)、縱一路以西地塊8.120.419.8972356旭輝地產(chǎn)-05-03佛山市佛山市高明區(qū)西江新城荷富大道以西、麗景東路以北8.124.314.9612149廣州恒展企業(yè)-05-04江門市蓬江區(qū)華盛路與鴻飛路交叉口西北側(cè)6.115.310.668956深圳市綠建騰科技有限企業(yè)聯(lián)合體-05-23惠州市龍門縣永漢鎮(zhèn)七份村5.310.76.96461282惠州南昆恒福置業(yè)有限企業(yè)-05-18肇慶市廣寧縣南街鎮(zhèn)星平村委會莫二村地段3.216.11.064295廣東百盈花園房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)-05-22東莞市東莞市謝崗鎮(zhèn)眼口工業(yè)區(qū)1.63.93.5881683東莞市長裕富澤園建造有限企業(yè)-05-28江門市江海區(qū)府西小區(qū)地段五邑路與科迅路交界東南側(cè)地塊3.48.56.4747665江門市達駿投資有限企業(yè)-05-16佛山市佛山市高明區(qū)更合鎮(zhèn)（合水）蛇塘村以北、更合大道以南7.315.62.5158513佛山市中策高速公路投資有限企業(yè)-05-16肇慶市端州區(qū)151區(qū)學(xué)院路東側(cè)地段6.115.29.8644319中梁地產(chǎn)-05-29珠海市斗門區(qū)湖心路以西、騰逸路南側(cè)2.84.64.7101303中國鐵建投資集團有限企業(yè)-05-30江門市新會區(qū)會城街道文華路西側(cè)、源新路南側(cè)1.94.94.3880438新隆置業(yè)-05-16江門市蓬江區(qū)華盛路與鴻飛路交叉口西北側(cè)6.115.310.668956深圳市綠建騰科技有限企業(yè)聯(lián)合體-05-23江門市蓬江區(qū)豐樂大道與陳垣路交叉口東南側(cè)2.67.45.1689430圳市綠建騰科技有限企業(yè)、恒大地產(chǎn)集團（深圳）有限企業(yè)-05-23數(shù)聽說明：統(tǒng)計范圍僅包含公開市場招拍掛第18頁[3]附錄第19頁各城市房企當月銷售排名廣州在售項目銷售套數(shù)(套)銷售面積(㎡)銷售金額(萬元)金額市占率保利167948823117174112%碧桂園136597787515377111%越秀641143807919686%萬科1251648400680165%金地324428555602804%深圳在售項目銷售套數(shù)(套)銷售面積(㎡)銷售金額(萬元)金額市占率萬科32463955235451925%鴻榮源22052324513967910%佳兆業(yè)2243241331171718%京基117017925846426%龍光29210617658865%東莞在售項目銷售套數(shù)(套)銷售面積(㎡)銷售金額(萬元)金額市占率萬科810269812918147617%碧桂園1714006801411514511%保利648250998880298%金地536538103754297%卓越550323968503925%佛山在售項目銷售套數(shù)(套)銷售面積(㎡)銷售金額(萬元)金額市占率時代556359732783167%碧桂園2062470837731697%美1074081708667956%保利華南1245149994598386%恒大1252758529576825%第20頁各城市房企當月銷售排名中山在售項目銷售套數(shù)(套)銷售面積(㎡)銷售金額(萬元)金額市占率遠洋6328339033358514%萬科517920924180397%保利520321875167767%融創(chuàng)311411692102044%萬領(lǐng)182841775753%惠州在售項目銷售套數(shù)(套)銷售面積(㎡)銷售金額(萬元)金額市占率中海235337141464072%佳兆業(yè)149950723422282%中洲222625558306371%深業(yè)223923062232751%碧桂園312615968219051%珠海在售項目銷售套數(shù)(套)銷售面積(㎡)銷售金額(萬元)金額市占率華發(fā)11371383528166020%萬科3909872257876%時代61401