物業(yè)公司組建方案

v1.0 可編輯可修改物業(yè)公司的組建方案及管理辦法根據(jù)公司建設(shè)開發(fā)項目的總體發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)公司研究決定，擬組建物業(yè)管理公司，現(xiàn)擬定組建方案及管理辦法如下 ：一、組建物業(yè)公司的目的 ：、遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠信、周到、全程、真情演繹“精心管理，全心呵護”的服務理念。以“為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務，滿足和超越社會、客戶對物業(yè)管理不斷再增長的需求”為企業(yè)使命，形成“團結(jié)、務實、嚴謹、高效”的企業(yè)作風。、建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務、肯奉獻、高素質(zhì)、服務優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。樹立八個意識：集體意識、服務意識、競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意識。具備八心：安心、事業(yè)心、責任心、誠心、細心、信心、耐心、愛心。制定設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護計劃，使物業(yè)“保值”、“增值”。根據(jù)物業(yè)項目的設(shè)備、設(shè)施來制定不同階段的養(yǎng)護計劃，結(jié)合設(shè)備、設(shè)施特性，以日常養(yǎng)護為基礎(chǔ)，維護好所有的設(shè)備、設(shè)施，確保日常的正常運轉(zhuǎn)。、開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務質(zhì)量。圍繞業(yè)主舉辦各種各樣、豐富多彩的聯(lián)誼活動，通過多種方式展現(xiàn)具有特色的 開發(fā)公司企業(yè)文化和 物業(yè)管理的新理念，增進與業(yè)主之間的交流和溝通， 贏得業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持，促使物業(yè)管理服務水平的持續(xù)提高。1v1.0 可編輯可修改二、組建物業(yè)公司的思路（一）、組建前準備1、擬定物業(yè)公司名稱2、擬定注冊資本3、股權(quán)結(jié)構(gòu)及出資方式4、擬定經(jīng)營范圍（二）、物業(yè)管理公司的組建條件、企業(yè)名稱的確定;、企業(yè)住所;、法定代表人;、注冊資本;、公司章程;、公司從業(yè)人員。（三）、物業(yè)公司的設(shè)立程序在組建條件具備以后 ,申請物業(yè)管理公司的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請設(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告 ,連同相關(guān)申請資料送交當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準文件后 ,再按有關(guān)規(guī)定向當?shù)毓ど绦姓芾頇C關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù) ,領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 ,即可對外營業(yè) ,并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書 ,還要向稅務機關(guān)辦理稅務手續(xù)。2v1.0 可編輯可修改（四）、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)申報在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后 ,按照規(guī)定申報企業(yè)資質(zhì) ,物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級資質(zhì)一級企業(yè):注冊資本500萬元以上;具有中級以上職稱的人員不少于30人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基數(shù)的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。資質(zhì)二級企業(yè):注冊資本300萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。3v1.0 可編輯可修改資質(zhì)三級企業(yè):注冊資本50萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于 8人,經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書 ,50%以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書;有委托的物業(yè)管理項目 :具有比較健全企業(yè)管理制度和財務管理制度 ;建立了維修基金管理和使用制度。三、物業(yè)公司的組織形式（一）、公司構(gòu)架：董事長總經(jīng)理物業(yè)管理部 工程管理部 安全保衛(wèi)部 環(huán)境管理部（二）、人員編制總經(jīng)理：人財務部：人物業(yè)管理部： 人工程管理部： 人安全保衛(wèi)部： 人環(huán)境清潔部： 人4v1.0 可編輯可修改（三）、職責、服務內(nèi)容與工作程序：物業(yè)管理部：、職責：

為物業(yè)管理和服務配套配置適合的人力資源

負責日常辦公行政事務

管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案

接受和處理業(yè)主報修、投訴、委托服務事宜

協(xié)調(diào)各部門日常運作

檢查服務質(zhì)量，對不合格服務采取糾正和預防措施

負責日常物業(yè)管理費用收取、服務內(nèi)容：

建立客戶服務中心，接受業(yè)主報修、投訴、熱線服務

根據(jù)業(yè)主需求和實際情況及時處理各種問題，指令和協(xié)調(diào)各部門為業(yè)主提供服務

按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案

按內(nèi)部管理要求，做好物業(yè)管理日常行政、后勤工作

按培訓計劃，組織和落實培訓事宜，并記錄考察結(jié)果

做好與業(yè)主的溝通、回訪工作

按服務質(zhì)量評定要求和不合格服務控制，做好服務質(zhì)量控制工作

按財務制度，做好管理費收繳和日常費用開支工作5v1.0 可編輯可修改

做好業(yè)主裝修管理3、程序：內(nèi)部管理工作流程圖根據(jù)工作計劃和業(yè)主需求下達指令 財 務 按工作指令實施客戶服務員 工作結(jié)果文 員根物 進行檢查 據(jù)業(yè) 實管 際理 效部 果進行根據(jù)實際情況 實施過程中信息反饋和新的需求擬 質(zhì)量分析改正定新的工作計劃 擬定糾正/預防措施對外服務工作流程圖6v1.0 可編輯可修改各種渠道 下達指令 部門主管業(yè)主需求 客戶服務中心 或相關(guān)人員征求業(yè)主意見根據(jù)客戶需求下達指令 實施物 評定 過業(yè) 業(yè) 主 程管 監(jiān)督有關(guān)部門 進行檢查 服務結(jié)果理 各相關(guān)部門主管 服部 務質(zhì)量控制制定新的管理制度 服務質(zhì)量改進 信息反饋/分析改進滿足業(yè)主要求 擬定糾正/預防措施服務質(zhì)量控制圖各種服務信息反饋結(jié)果 各種質(zhì)量記錄7v1.0 可編輯可修改服務質(zhì)量評定會議進行分析、討論 業(yè)主信息反饋擬定糾正/預防措施 服務結(jié)果有效性驗證改進和提高服務質(zhì)量為業(yè)主提供服務業(yè)主意見問卷調(diào)查 達到業(yè)主需求和滿意樓宇交付工作程序為保障業(yè)主（住戶）和開發(fā)公司的合法權(quán)益，按售、租合同有關(guān)條款順利進行交付工作，特制定下列工作程序：、業(yè)主（住戶）憑有效、合法的租售合同和入住通知書在物業(yè)管理部客戶服務中心辦理入伙手續(xù)。8v1.0 可編輯可修改

工程部相關(guān)人員陪同業(yè)主（住戶）前往交接。

檢查室內(nèi)建筑情況（如墻面、頂面、門、窗等）；

檢查室內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施（室內(nèi)燈、鎖、地坪、天花等）；

查對水電表的當前讀數(shù)并記錄。、將上述三項內(nèi)容的檢查結(jié)果填寫在《交房驗收記錄表》中，由業(yè)主（住戶）與物業(yè)管理公司代表雙方簽字確認。、對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題及時通報給開發(fā)公司，在確認處理意見后安排落實整修、調(diào)換、清潔、打掃等服務工作。由業(yè)主（住戶）認證并填寫《樓宇維修記錄》。物業(yè)移交管理程序物業(yè)公司進行接管準備工作成立項目管理處組織驗收小組相關(guān)記錄及表格工程等部門物業(yè)資料移交產(chǎn)權(quán)資料政府部門驗收合格資料工程技術(shù)資料9v1.0 可編輯可修改開發(fā)公司通知物業(yè)管理，準備驗收符合接管驗收條件物業(yè)公司復函，進行驗收的準備工作物業(yè)公司、開發(fā)公司共同進行驗收 《房屋接收驗收標準》開發(fā)公司移交鑰匙，物業(yè)公司接管 工程質(zhì)量遺留問題 施工單位整改加強對業(yè)主裝修管理為了維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，確保物業(yè)的安全和整體形象，按照有關(guān)規(guī)定，結(jié)合物業(yè)項目的實際情況， 編制《裝修手冊》，加強對業(yè)主的裝修管理工作，規(guī)范裝修管理、裝修審批、建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系、處理違規(guī)裝修。A、 裝修管理組織：

物業(yè)管理部負責裝修管理事宜

安全保衛(wèi)部、工程管理部、清潔部負責日常裝修檢10v1.0 可編輯可修改查B、 裝修管理：

受理業(yè)主裝修申請并辦理有關(guān)手續(xù)

審核裝修者的相關(guān)資料，宣傳《裝修手冊》及裝修管理規(guī)定

跟蹤施工情況，做好巡視檢查工作，確保安全施工

辦理施工人員出入登記

監(jiān)管施工隊按規(guī)定及時清運裝修垃圾

裝修安全管理

發(fā)現(xiàn)隱患及時與業(yè)主溝通、交流，杜絕違章裝修

發(fā)現(xiàn)緊急事故，按緊急處理程序及措施進行物業(yè)項目檔案資料管理檔案是物業(yè)管理的重要組成部分，管理好檔案是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，應按檔案管理要求建立完善的檔案管理體系，使檔案管理工作在物業(yè)的使用、維修、改造、擴建以及住戶裝修等方面發(fā)揮重要作用。A、 建檔要求：

按建檔流程，完善檔案管理制度

明確建檔內(nèi)容，實行系統(tǒng)收集、集中管理

對使用率高的檔案實行受控制管理

推行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、規(guī)范化、經(jīng)常化管理B、 建檔流程：11v1.0 可編輯可修改收集 整理 分類 編號 登記檢查 使用 入柜 輸入電腦C、 檔案分類：

物業(yè)公司管理文件檔案

房屋結(jié)構(gòu)、建筑工程檔案

設(shè)備、設(shè)施檔案

住戶檔案

各項服務檔案D、 檔案資料受控管理：為避免檔案資料損壞、遺失，使重要檔案能長期保存，而又方便經(jīng)常使用，對使用頻率高的檔案實行嚴格控制管理。E、 相應文件、資料：

物業(yè)管理服務合同

管理公約

業(yè)主公約

住戶手冊

裝修手冊

有關(guān)政策法規(guī)資料

崗位職責

員工手冊12v1.0 可編輯可修改

行政管理制度

報修、投訴、熱線服務受理有關(guān)規(guī)定

報修、投訴、熱線服務處理及回訪制度

檢查制度

服務質(zhì)量評定、不合格服務控制有關(guān)規(guī)定

相關(guān)費用收取的財務管理制度F、 質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)管理和服務的實際需要具體制定。工程管理部1、職責：

確保物業(yè)項目各種公用設(shè)備、設(shè)施正常運轉(zhuǎn)及完好

按照計劃對物業(yè)設(shè)備、設(shè)施進行日常維修保養(yǎng)

為業(yè)主提供無償或有償?shù)膱笮薹?、內(nèi)容：

供電系統(tǒng)

弱電系統(tǒng)

消防系統(tǒng)

電梯系統(tǒng)

給排水系統(tǒng)

監(jiān)控系統(tǒng)

房屋維修養(yǎng)護

業(yè)主報修服務13v1.0 可編輯可修改3、程序：工程管理部工作流程圖下達工作指令 組織實施 實施各設(shè)備、設(shè)施主管 各崗位領(lǐng)班及員工工程 工作結(jié)果管 使用效果理 檢部 業(yè)主評定 查各崗位領(lǐng)班信息反饋綜合檢查擬定各設(shè)備、設(shè)施主管新的業(yè)主意見或建議抽工查作質(zhì)計維修、保養(yǎng)質(zhì)量分析改進量劃維修、保養(yǎng)過程信息反饋結(jié)果擬定糾正/預防措施14v1.0 可編輯可修改設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)流程圖根據(jù)年計劃、月計劃下達指令 組織實施 實施各設(shè)備、設(shè)施主管 各崗位領(lǐng)班及員工維修保養(yǎng)結(jié)果檢工程查管理各崗位領(lǐng)班部按實 綜合 抽查 各設(shè)備、設(shè)施主管際15v1.0 可編輯可修改情況驗調(diào)收整質(zhì)年量月計維修、保養(yǎng)質(zhì)量分析改進劃維修、保養(yǎng)過程信息反饋結(jié)果擬定糾正/預防措施，保存記錄業(yè)主報修工作流程業(yè)主報修各種方式16v1.0 可編輯可修改物管部客服中心登記、指令工程管理部核實處理、開維修單維 修 班檢查驗收 上門提供服務（維修）維修領(lǐng)班服務結(jié)果 業(yè)主驗收質(zhì)量，確認費用維修主管 抽查服務結(jié)果17v1.0 可編輯可修改物業(yè)管理部業(yè) 主 財 務收 款4、工程管理部應急預案

發(fā)生停電事故時應急預案

發(fā)生漏水事故時應急預案

供電所一路供電斷開時應急預案

發(fā)生停水事故時應急預案

發(fā)生電梯系統(tǒng)故障時應急預案5、工程管理部相應文件

崗位職責

各種設(shè)備、設(shè)施操作程序

各崗位交接班規(guī)定

設(shè)備、設(shè)施管理總則18v1.0 可編輯可修改

設(shè)備、設(shè)施巡檢制度

各種設(shè)備、設(shè)施臺帳

年度維修保養(yǎng)計劃

安全操作規(guī)程

裝修工程管理制度

報修服務規(guī)程

各項抽查制度

不合格服務控制有關(guān)規(guī)定6、 質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)項目設(shè)備、設(shè)施管理和服務實際具體制定。安全保衛(wèi)部：1、 職責：

負責物業(yè)項目的安全保衛(wèi)工作

負責物業(yè)項目的消防安全工作

負責物業(yè)項目的車輛進出、停放的管理工作

負責物業(yè)項目內(nèi)業(yè)主施工裝修安全的管理工作2、 內(nèi)容：

物業(yè)項目內(nèi)、外安全

停車場、停放車輛安全

設(shè)備、設(shè)施區(qū)域安全

消防設(shè)備、設(shè)施正常使用

業(yè)主二次裝修安全19v1.0 可編輯可修改3、 程序：安全保衛(wèi)工作流程圖下達指令 安保領(lǐng)班 執(zhí)行指令 安保工作范圍安排工作 及操作程序安保部 安保員抽查 抽查 檢查擬定糾正/預防措施、計劃 操作實施服務過程的 服務業(yè)績 服務結(jié)果 服務過程信息反饋 分析和改進 檢查20v1.0 可編輯可修改安全管理組織示意圖公司分管安全副總安全保衛(wèi)部 各部門安全小組 消防專員義務消防隊 突發(fā)事件搶險隊全體員工21v1.0 可編輯可修改消防應急方案試圖●消防中心報警●巡邏人員發(fā)現(xiàn)火警，采取最快最有效的辦法邊滅火邊報警根據(jù)報警數(shù)據(jù)確定報警地址消防中心解誤報值班人員除報警信號，查明誤報呼叫領(lǐng)班，暫時封閉煙原因巡邏人員感探頭告到現(xiàn)場查看消防中心向119報警;打

火警苗子， 總值班領(lǐng)班急赴確定情況， 現(xiàn)場指揮，呼叫向消防中 機動保安、值班心總值班報 電工急赴現(xiàn)場開應急廣播系確定火災消控中心向119統(tǒng);通知相應情況,向消報警，打開應急樓層有序撤離控中心總火警廣播通知相應樓;通知機動人員值班報告層有序撤離，向急赴現(xiàn)場;向有關(guān)領(lǐng)導報告司公領(lǐng)導報告.各值班安安排值班電 保堅守崗 救火完畢， 動用大樓22v1.0 可編輯可修改工切斷失火、位，其余保護現(xiàn)場，消防設(shè)施安排值班電工切房間電源人員搶救維持秩序，自救滅火，斷失火房間電源，關(guān)閉煤氣生命，向協(xié)助調(diào)查。組織維持關(guān)閉煤氣。公司領(lǐng)導秩序。匯報突發(fā)事件應急方案在發(fā)生突發(fā)事件時，以最快的速度、最短的時間內(nèi)掌握事態(tài)狀況，控制事態(tài)的發(fā)展，保證管轄區(qū)域內(nèi)的正常工作，確保業(yè)主的人身安全和財產(chǎn)安全。處理程序：A、一旦發(fā)生突發(fā)事件，當班保安應立即趕往現(xiàn)場了解情況、確定事態(tài)狀況，然后與中控室聯(lián)系，講清地點、原因及目前狀況。必要時中控室應向110報警，報清地點、路名、聯(lián)系電話、目前狀況。B、應立即通知總值班領(lǐng)導及各部門有關(guān)人員趕赴現(xiàn)場。C、在崗保安堅守崗位，其他保安在主管或值班的帶領(lǐng)下前往現(xiàn)場，在不傷害他人和財產(chǎn)不受損的情況下，以最快的速度控制事態(tài)的發(fā)展，將突發(fā)事件的損失減少到最低。D、 成立突發(fā)事件指揮部，由現(xiàn)場最高職位者任指揮。E、 根據(jù)事件狀況及時組織力量，執(zhí)行任務。F、 配合公安人員和有關(guān)部門對事件予以控制和調(diào)查取證。23v1.0 可編輯可修改G、采取外圍警戒：保護現(xiàn)場，維持秩序，確?，F(xiàn)場勘察。H、事件結(jié)束后，分析原因，制定糾正/預防措施，填寫《突發(fā)事件記錄表》。I、物業(yè)管理部、安保主管負責驗證糾正/預防措施的落實結(jié)果。4、相應文件：

崗位職責

各崗位交接班規(guī)定

各崗位服務程序

日常工作規(guī)定

中控室管理規(guī)定

巡更保安工作規(guī)定及處理問題操作程序

消防安全“三級”工作管理制度

消防安全檢查制度

消防報警操作及滅火應急方案

突發(fā)事件時的應急方案

停車場管理規(guī)定

各級抽查制度5、質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)項目安保管理和服務實際具體制定。環(huán)境管理部：1、 職責：24v1.0 可編輯可修改

負責物業(yè)項目區(qū)內(nèi)公共場所、公共區(qū)域的環(huán)境清潔

負責物業(yè)項目綠化養(yǎng)護工作

負責物業(yè)項目區(qū)內(nèi)蟲害消滅工作

負責物業(yè)項目區(qū)內(nèi)日常垃圾清運工作（不包括建筑垃圾、裝修垃圾）2、內(nèi)容：

公共場所、公共區(qū)域清潔

設(shè)備、設(shè)施區(qū)域清潔

停車場清潔

周邊衛(wèi)生“三包”區(qū)域清潔

區(qū)域綠化

區(qū)域滅蟲3、程序：

按有關(guān)規(guī)定的清潔標準進行規(guī)范程序清潔

按有關(guān)的綠化標準進行規(guī)范程序綠化養(yǎng)護

按垃圾房管理規(guī)定進行規(guī)范程序垃圾清運

按有關(guān)的無蟲害標準進行規(guī)范程序滅蟲25v1.0 可編輯可修改環(huán)境清潔部工作流程圖下達指令安排工作環(huán)境清潔部員工綠化養(yǎng)護清潔工環(huán)境清潔部作業(yè)指導書實施環(huán)操境作清服務結(jié)果潔部工作 公司服務 業(yè)主（住戶）計 質(zhì)量評定 評定劃服務業(yè)績分析改進服務過程信息反饋 環(huán)境清潔部主管26v1.0 可編輯可修改擬定糾正/預防措施4、相應文件：

崗位職責

環(huán)境清潔工作標準

垃圾房管理制度

垃圾處理及清運服務

綠化管理制度

滅蟲工作操作規(guī)范

各級抽查制度、質(zhì)量記錄：根據(jù)物業(yè)項目環(huán)境管理和服務實際具體制定。培訓實施根據(jù)制定的管理目標， 結(jié)合 項目的要求，將對員工進行不同階段的崗前、崗內(nèi)、日常培訓，提高員工素質(zhì)，使其能夠滿足 項目物業(yè)管理和業(yè)主的要求，達到預期的目的。崗位培訓：上崗前組織對管理和服務員工進行的針對性培訓，主要內(nèi)容包括：企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理服務理念、質(zhì)量方針和目標、物業(yè)特點、崗位職責等，經(jīng)考試合格者方能正式入崗。崗內(nèi)培訓：上崗后針對不同的工作崗位進行專題培訓，27v1.0 可編輯可修改主要內(nèi)容包括：專業(yè)技能、工作技巧等，不斷提高員工的工作技能。日常培訓：根據(jù)實際工作需要，組織員工參加不同的專題培訓，其中：管理人員側(cè)重學習企業(yè)管理知識、管理技巧、管理理念及管理知識，并組織參觀、考察、學習先進的物業(yè)管理項目，交流經(jīng)驗，取長補短；工程技術(shù)人員參加特種崗位培訓和專業(yè)培訓；其他員工根據(jù)崗位需要，參加不同的培訓。培訓后跟蹤：員工進行培訓后，由管理層進行跟蹤，建立個人培訓檔案，日常檢查員工是否按培訓后的要求和標準進行工作，并將實際工作能力狀況和工作表現(xiàn)與績效考核內(nèi)容結(jié)合起來。四、物業(yè)管理費核算項目：

員工工資

員工福利（四金）

員工餐費

勞保用品費

培訓費

辦公費

日常通訊費

正常