XX年8月上海市寶山區(qū)典型個案研究報告

朗詩·綠島(科技住宅)區(qū)位介紹朗詩綠島屬屬于滬太路路美丹路羅羅店鎮(zhèn)美蘭蘭湖板塊位于月羅路、滬滬太路相交交處，是規(guī)規(guī)劃和在建建中的美蘭蘭湖北歐新新鎮(zhèn)總體規(guī)規(guī)劃一部分分。離軌道交通通7號線美蘭湖湖站400米，步行5分鐘以內(nèi)，，共享區(qū)域域內(nèi)的規(guī)劃劃設(shè)施。樓盤基礎(chǔ)信信息銷售代理：：上海朗華華置業(yè)有限限公司開發(fā)商：朗朗詩地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計：：上海聯(lián)創(chuàng)創(chuàng)建筑設(shè)計計有限公司司投資商：上上海朗華置置業(yè)有限公公司景觀設(shè)計：：泛亞園林林設(shè)計有限限公司物業(yè)管理：：朗詩物業(yè)業(yè)開盤日期：：2010.12.30交房日期：：2011.12公開日期：：2008.11規(guī)劃戶數(shù)：：740預(yù)計人口：：2500占地面積:6.3萬㎡總建筑面積積：7.5萬㎡本期開發(fā)面面積：2.08萬㎡剩余面積：：0㎡建筑密度：：25%容積率：1.2綠化率：35%工程進度：：3期已封頂入住率：一一、二期約約25%空置率：一一、二期約約75%電話：65881999戶型及面積積配比形態(tài)房型（n/n/n）面積（㎡）戶數(shù)（套）所占比例（%）多層3/2/2

1382833.33/2/1

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8967.1戶型圖3房2廳2衛(wèi)建筑面積138㎡戶型圖3房2廳1衛(wèi)建筑面積：：93㎡戶型圖2房2廳1衛(wèi)建筑面積89㎡價格及銷售售情況開盤價：21000元/㎡成交價：19700元/㎡價格范圍：：18000-22000元/㎡總價范圍：：170-252萬物業(yè)費：2.2元/㎡*月折扣：每平平米單價減減1300銷售去化情情況總套數(shù)：740推出套數(shù)：：84已售套數(shù)：：36可售套數(shù)：：48銷售周期：：2個月去化速度：：18套/月（開盤2個月）去化特征：：約20%剛性需求，，其他為改改善性住房房需求去化抗性：：房價、物物業(yè)費高，，沿滬太路路、月羅路路，灰塵大大；美蘭湖湖板塊塊配套設(shè)施施不夠完善善客戶分析區(qū)域來源：：市區(qū)核心心區(qū)域（長長寧、徐匯匯）、南京京、蘇州職業(yè)特征：：企事業(yè)單單位中高層層人士年齡層：約約20%年輕白領(lǐng)、、40歲左右職務(wù)特征：：企事業(yè)中中高級管理理者、白領(lǐng)領(lǐng)置業(yè)用途：：改善性住住房、婚房房建筑分析建筑形態(tài)：：多層建筑風格：：北歐風格格建筑用材：：外墻：涂涂料、面磚磚幾梯幾戶：：1梯2戶單元門：可可視通話防防盜門窗：高效節(jié)節(jié)能隔熱外外窗系統(tǒng)裝修情況：：精裝修電梯：大理理石廳項目配套會所所：：由由售售樓樓處處改改造造，，具具體體實實施施待待定定休閑閑娛娛樂樂：：無無景觀觀綠綠化化：：普普通通綠綠化化。。集集中中、、分分散散混混合合綠綠化化智能能化化：：24小時時熱熱水水供供應(yīng)應(yīng)系系統(tǒng)統(tǒng)、、24小時時置置換換新新風風系系統(tǒng)統(tǒng)環(huán)保保節(jié)節(jié)能能：：節(jié)節(jié)能能外外墻墻外外保保溫溫系系統(tǒng)統(tǒng)、、防防輻輻射射外外遮遮陽陽光光系系統(tǒng)統(tǒng)，，抗抗干干擾擾隔隔音音降降噪噪系系統(tǒng)統(tǒng)，，同同層層排排水水系系統(tǒng)統(tǒng)，，屋屋頂頂/地面面嚴嚴密密熱熱阻阻隔隔系系統(tǒng)統(tǒng)周邊邊環(huán)環(huán)境境：：緊緊鄰鄰7號線線線線美美蘭蘭湖湖站站，，以以280畝的的人人工工湖湖泊泊美美蘭蘭湖湖為為中中心心，，涵涵蓋蓋了了北北歐歐風風情情商商業(yè)業(yè)街街、、美美蘭蘭湖湖國國際際會會議議中中心心、、諾諾貝貝爾爾科科技技公公園園、、美美蘭蘭湖湖高高爾爾夫夫球球場場等等公公共共設(shè)設(shè)施施營銷銷推推廣廣項目目定定位位：：中中高高檔檔社社區(qū)區(qū)、、軌軌交交房房廣告告主主題題：：體體驗驗超超前前20年的的舒舒適適健健康康生生活活。。消消費費一一次次，，買買一一輩輩子子健健康康。。營銷銷特特色色：：每每平平米米單單價價減減1300使用用媒媒體體：：羅羅芬芬路路引引導導旗旗、、道道路路口口大大幅幅廣廣告告、、租租售售情情報報、、商商圈圈廣廣告告牌牌銷售售道道具具：：社社區(qū)區(qū)沙沙盤盤、、3期銷銷售售情情況況海海報報、、節(jié)節(jié)能能環(huán)環(huán)保保系系統(tǒng)統(tǒng)模模型型、、樣樣板板房房SWOT分析析優(yōu)勢勢：1、離離軌軌道道交交通通線線7號線線美美蘭蘭湖湖站站400米距距離離；；2、小小區(qū)區(qū)緊緊臨臨規(guī)規(guī)劃劃中中的的美美蘭蘭湖湖商商業(yè)業(yè)街街，，已已建建成成的的北北歐歐風風情情街街，，及及世世紀紀聯(lián)聯(lián)華華超超市市；；3、共共享享區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)科科教教娛娛樂樂文文化化設(shè)設(shè)施施；；4、小小區(qū)區(qū)科科技技綠綠色色概概念念獨獨樹樹一一幟幟。。劣勢勢：1、房房價價較較貴貴，，物物業(yè)業(yè)費費也也較較高高；；2、滬滬太太路路和和月月羅羅公公路路比比較較雜雜亂亂，，灰灰塵塵大大；；3、除除了了軌軌交交7號線線，，公公交交站站臺臺較較少少，，對對出出行行還還是是有有一一定定的的制制約約；；4、美美蘭蘭湖湖板板塊塊的的配配套套不不夠夠完完善善。。SWOT分析析機會會：1、綠綠色色健健康康賣賣點點獨獨樹樹一一幟幟，，頗頗具具號號召召力力；；2、距超市、地地鐵站等生活活必需設(shè)施距距離較近；3、規(guī)劃中的商商業(yè)街區(qū)一旦旦成型，小區(qū)區(qū)升值潛力巨巨大。威脅：1、區(qū)域內(nèi)同類類型的產(chǎn)品競競爭多，如現(xiàn)現(xiàn)在同期在售售的美蘭湖中中華園，香島島原墅小高層層，在價格上上頗具優(yōu)勢；；2、7號線距離近的的同時，過于于靠近滬太路路，灰塵與汽汽車尾氣污染染較大，可能能會影響其綠綠色節(jié)能設(shè)備備的使用效果果，導致市場場的消極反應(yīng)應(yīng)，影響銷售售，影響品牌牌。結(jié)論：總體來說，該該項目自身如如小區(qū)規(guī)劃、、戶型設(shè)計上上無明顯特色色，但由于該該項目離7號線美蘭湖站站僅400米，屬于軌交交房；且賣點點突出，非常常適合追求生生活品質(zhì)人士士的改善性居居住需求。同同時隨著美蘭蘭湖區(qū)塊的成成熟，未來該該小區(qū)的升值值潛力非常大大。保利葉語(景觀房)區(qū)位介紹保利葉語屬于于寶山顧村板板塊項目東臨20萬方地鐵商業(yè)業(yè)廣場，北靠靠沙浦河，西西面和南面緊緊靠435萬方的顧村公公園。到達地鐵7號線的顧村公公園站，步行行只需三分鐘鐘。樓盤基礎(chǔ)信息息銷售代理：同策咨詢開發(fā)商：上海保利建錕錕房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計：上海江南建筑筑設(shè)計院投資商：保利地產(chǎn)集團團景觀設(shè)計：廣東棕櫚園林林工程有限公公司物業(yè)管理：廣州保利物業(yè)業(yè)管理公司上上海分公司開盤日期：2011.06.26交房日期：2012.12.31公開日期：2010電話：66010880規(guī)劃戶數(shù)：3325預(yù)計人口：約1.1萬占地面積：26.3萬㎡總建筑面積：：42萬㎡本期開發(fā)面積積：42萬㎡剩余面積：0㎡建筑密度：37%容積率：1.60綠化率：40%工程進度：在在建中入住率：期房房空置率：100%戶型及面積配配比形態(tài)房型（n/n/n）面積（㎡）戶數(shù)（套）所占比例（%）聯(lián)排別墅5/3/3232-2703259.78高層2/2/181-90150045.113/2/1115-126150045.11戶型圖3房2廳1衛(wèi)衛(wèi)建筑面積：115㎡戶型圖3房2廳1衛(wèi),125㎡3房2廳1衛(wèi)，126㎡戶型圖2房2廳1衛(wèi)，81㎡2房2廳1衛(wèi)，90㎡價格及及銷售售情況況開盤價價：17000元/㎡成交價價：18000元/㎡價格范范圍：：17000-19000元/㎡總價范范圍：：150-260萬物業(yè)費費：公公寓2.7元/㎡*月，別別墅3.8元/㎡㎡*月月折扣：：6-26開盤當當天可可免費費辦理理貴賓賓卡享享受3萬元優(yōu)優(yōu)惠銷售去去化情情況總套數(shù)數(shù)：3325推出套套數(shù)：：1013已售套套數(shù)：：990可售套套數(shù)：：23銷售周周期：：3個月去化速速度：：200套/月月(開盤后后前2個月)去化特特征：：兩房小小戶型型銷售售速度度較快快去化抗抗性：：大戶型型公寓寓客戶分分析區(qū)域來來源：：寶山、、普陀陀、閘閘北地地區(qū)職業(yè)特特征：：證券券、IT等年齡層層：公公寓25-50歲左右右職務(wù)特特征：：公寓客客戶白白領(lǐng)居居多置業(yè)用用途：：公寓為為首次次置業(yè)業(yè)及改改善型型建筑分分析建筑形形態(tài)：：洋房、、板式式建筑筑建筑風風格：：英式、、法式式風格格建筑用用材：：由下至至上為為砂磚磚、酒酒紅色色面磚磚、漆漆幾梯幾幾戶：：2梯4戶單元門門：防火防防盜門門窗：塑鋼裝修情情況：：毛坯坯電梯：：三菱菱項目配配套會所：：無休閑娛娛樂：：無景觀綠綠化：：大面積積集中中綠化化智能化化：可視門門鈴、、門禁禁刷卡卡周邊環(huán)環(huán)境：：項目地地址東東南面面與保保利葉葉上海海接連連，東東面緊緊貼軌軌道交交通7號線顧顧村公公園站站直線線距離離約100米，步步行不不足5分鐘，，日后后出行行較為為便捷捷。周周邊商商業(yè)度度不高高，休休閑娛娛樂場場所較較少，，主要要還是是以顧顧村公公園的的生態(tài)態(tài)環(huán)境境為主主。營銷推推廣項目定定位：：軌交交房、、景觀觀房廣告主主題：：軌交交房、、景觀觀房、、公園住住宅，，大尺尺寸景景觀陽陽臺營銷特特色：：辦理貴貴賓卡卡使用媒媒體：：廣告指指向牌牌、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，，報紙紙，行行業(yè)平平面媒媒體銷售道道具：：樓書、、沙盤盤、木木質(zhì)周周邊規(guī)規(guī)劃圖圖、公公寓有有樣板板房SWOT分析優(yōu)勢：1.地處顧顧村公公園北北端，，享有有北上上海最最大的的生態(tài)態(tài)人居居環(huán)境境；2.緊鄰7號線顧顧村公公園站站，步步行5分鐘即即可到到達；；3.社區(qū)為為公寓寓和別別墅的的混合合社區(qū)區(qū)，有有良好好的居居住舒舒適性性；4.地鐵旁旁有在在建的的華山山醫(yī)院院寶山山分院院，就就醫(yī)比比較方方便。。劣勢：1.周邊地地塊比比較偏偏僻，，配套套薄弱弱，餐餐飲店店和商商場都都比較較少；；2.附近有有大批批的動動遷房房；3.目前項項目周周邊都都在施施工，，路況況不是是很好好，自自駕出出行不不太方方便；；4.戶型在在受光光照方方面的的設(shè)計計有些些缺陷陷。SWOT分析機會：1.顧村公公園是是上海海市政政府重重點規(guī)規(guī)劃的的生態(tài)態(tài)項目目，所所在的的顧村村基地地將打打造成成為和和諧之之城、、生態(tài)態(tài)之城城、便便利之之城、、活力力之城城；2.臨近的的小辣辣椒商商業(yè)廣廣場將將成為為顧村村的中中心商商業(yè)項項目。。3.項目附近規(guī)規(guī)劃有教育育、醫(yī)療、、銀行等生生活配套設(shè)設(shè)施。威脅：7號線沿線在在售樓盤約約15個，在價格格和區(qū)位上上保利葉語語并不存在在特別大的的優(yōu)勢。結(jié)論：該項目自身身小區(qū)規(guī)劃劃以軌交房房，景觀房房，別墅公公寓復(fù)合景景觀為賣點點，銷售情情況還是不不錯的。但但是，周邊商業(yè)度度不高，休休閑娛樂場場所較少，同時價格格也頗高。。顧村公園是是上海市政政府重點規(guī)規(guī)劃的生態(tài)態(tài)項目，升值潛力力巨大。君邑地中海海(學區(qū)房)區(qū)位介紹君邑地中海海屬于上大大板塊位于祁連山山路環(huán)真北北路口，由由四幢高層層、8幢聯(lián)排別墅墅組成靠近地鐵7號線樓盤基礎(chǔ)信信息銷售代理：：世聯(lián)企劃開發(fā)商：上上海裕田房房產(chǎn)有限公公司規(guī)劃設(shè)計：：上海航天建建筑設(shè)計院院投資商：上上海裕田房房產(chǎn)有限公公司景觀設(shè)計：：集塔景觀設(shè)設(shè)計公司物業(yè)管理：：冠好佳物物業(yè)管理有有限公司開盤日期：：2010.11.27交房日期：：2011.09公開日期：：2010.04.29規(guī)劃戶數(shù)：：663預(yù)計人口：：2800占地面積:3萬㎡總建筑面積積：5.8萬㎡本期開發(fā)面面積：5.8萬㎡剩余面積：：0㎡建筑密度：：30.6%容積率：1.5綠化率：40%工程進度：：2幢結(jié)構(gòu)封頂頂；2幢15層入住率：無空置率：無電話：66167000戶型及面積積配比形態(tài)房型（n/n/n）面積（㎡）戶數(shù)（套）所占比例（%）高層2房2廳1衛(wèi)93-99136503房2廳2衛(wèi)132-13813650戶型圖2房2廳1衛(wèi)，93㎡2房2廳1衛(wèi)，99㎡戶型圖2房2廳1衛(wèi)，111㎡3房2廳1衛(wèi)，132㎡戶型圖3房2廳1衛(wèi)建筑面積：：138㎡㎡價格及銷售售情況開盤價：18000-19000元/㎡成交價：18894元/㎡價格范圍：：18832-18892元/㎡總價范圍：：167-258萬物業(yè)費：2.00元/㎡*月折扣：無銷售去化情情況總套數(shù)：372推出套數(shù)：：372已售套數(shù)：：327可售套數(shù)：：45銷售周期：：8個月去化速度：：67套/月（前三月月）7套/月（后五個個月）去化特征：：2房經(jīng)濟實惠惠，賣的好好去化抗性：：3房面積大，，得房率底底，空置率率不小客戶分析區(qū)域來源：：上海人居居多，上海海大學教師師比例大職業(yè)特征：：各種職業(yè)業(yè)，企業(yè)老老板，收入入豐厚人群群年齡層：25-50歲居多職務(wù)特征：：高級白領(lǐng)領(lǐng)、教師、、企業(yè)管理理層、企業(yè)業(yè)老板置業(yè)用途：：婚房，改改善住房建筑分析建筑形態(tài)：：板式建筑筑建筑風格：：西班牙風風情建筑用材：：外墻：彈彈性外墻涂涂料；內(nèi)墻墻：水泥砂砂漿幾梯幾戶：：2梯2戶,2梯3戶單元門：鋼鋼質(zhì)防火防防盜子母門門窗：防盜窗窗裝修情況：：毛坯電梯：日立立項目配套會所：暫無無休閑娛樂：：待定景觀綠化：：沒有大型型景觀綠化化帶，樓宇宇之間有小小范圍綠化化帶智能化：光光纖到樓道道ADSL環(huán)保節(jié)能：：無周邊環(huán)境：：中小學：：上大附屬屬學校（小小學）、上大附中中；綜合商場：：好又多大大賣場、蘇蘇寧電器、、弘基廣場場幼稚園：徐徐悲鴻幼兒兒園銀行：上海海銀行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行、、中國銀行行郵局：中國國郵政醫(yī)院：祁連連地段醫(yī)院院、同濟醫(yī)醫(yī)院其他：弘基基影院、農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場營銷推廣項目定位：：軌交房，，景觀房廣告主題：：軌交房，，景觀房，，西班牙公公寓使用媒體：：戶外高臺臺、網(wǎng)絡(luò)廣廣告、道旗旗、報紙平平面廣告、、租售情報報銷售道具：：售樓處、、沙盤、樓樓書、樣板板房SWOT分析優(yōu)勢：1、靠進地鐵7號線，步行行約20分鐘；2、小區(qū)內(nèi)40%綠化的綠化化率成就景景觀樓盤，，西班牙式高高檔小區(qū)使使得生活更更加舒適；；3、小區(qū)一次次性開發(fā)，，預(yù)計2011年6月全部交付付使用；4、小區(qū)臨近近上海大學學，周邊有有好又多商商場，購物物比較方便便。劣勢：1、周邊配套套比較低端端，商業(yè)配配套基本依依賴上海大大學周邊；；2、祁連山路路上的卡車車較多，揚揚起的灰塵塵會造成一一定的污染染；3、戶型設(shè)計計種類較少少，只有兩兩房和三房房。SWOT分析機會：1、未來的規(guī)規(guī)劃中，地地鐵15和17號線的開通通無疑使該該地塊的交交通更加便便利；2、未來5年中將會建建成的商業(yè)業(yè)購物設(shè)施施，使生活活更舒適。。威脅：1、目前以及及未來幾年年周邊都沒沒有高檔的的商業(yè)區(qū)和和住宅區(qū)，，升值潛力力有限；2、周邊公寓寓型建筑價價格較低，，沒有價格格競爭優(yōu)勢勢，其他優(yōu)優(yōu)勢也不明明顯。結(jié)論：該項目自身身小區(qū)規(guī)劃劃以軌交房房，學區(qū)房，景觀房，別別墅公寓復(fù)復(fù)合景觀為為賣點，周邊的設(shè)施施比較齊全全，但是距距離較遠，，自身的建建設(shè)卻不夠夠完善，價價格也比相相近樓盤高高，造成了了銷售困擾擾。但是將將要建設(shè)的的15和17號線，以及及自身的購購物中心，，將會使生生活更加舒舒適便利。。美岸棲庭（（軌交房））區(qū)位介紹美岸棲庭屬屬于淞南高高境板塊位于逸仙路路以東的殷殷高路、何何家灣路相相交處，是是規(guī)劃和在在建中的新新江灣城中中最靠近虹虹口的一部部分。離軌道交通通3號線長江南南路和殷高高西路500米，步行10分鐘以內(nèi)。。樓盤基礎(chǔ)信信息銷售代理：：上海佳源源置業(yè)有限限公司開發(fā)商：上上海佳源置置業(yè)有限公公司規(guī)劃設(shè)計：：華東建筑筑設(shè)計研究究院有限公公司投資商：上上海佳源置置業(yè)有限公公司景觀設(shè)計：：美國泛亞亞易道公司司物業(yè)管理：：福仕源地地物業(yè)開盤日期：：2010.10.10交房日期：：2012.06.30公開日期：：2010.05.19規(guī)劃戶數(shù)：：3000預(yù)計人口：：12000占地面積:21萬㎡總建筑面積積：35萬㎡本期開發(fā)面面積：4.7萬㎡剩余面積：：0㎡建筑密度：：26%容積率：：1.6綠化率：：46%工程進度度：二、、三期在在建中入住率：：期房空置率：：100%電話：55399066戶型及面面積配比比形態(tài)房型（n/n/n）面積（㎡）戶數(shù)（套）所占比例（%）高層3房2廳2衛(wèi)13212093.755房3廳4衛(wèi)20486.253房2廳2衛(wèi)5房3廳4衛(wèi)價格及銷銷售情況況開盤價：：23000元/㎡成交價：：22800元/㎡價格范圍圍：19000-27300元/㎡總價范圍圍：250-360萬物業(yè)費：：1.26元/㎡*月折扣：優(yōu)優(yōu)惠200元/㎡一次性付付款99折銷售去化化情況總套數(shù)：：2000推出套數(shù)數(shù)：128已售套數(shù)數(shù)：112可售套數(shù)數(shù)：16銷售周期期：9個月去化速度度：89套/月（開盤盤期1個月），，6套/月去化特征征：2房和底層層總價低低去化抗性性：3房總價高，得得房率較低客戶分析區(qū)域來源：上上海工作的外外地人以及上上海本地人職業(yè)特征：證證券、IT行業(yè)等（預(yù)測測）年齡層：25-45歲居多職務(wù)特征：白白領(lǐng)、工薪階階層居多置業(yè)用途：自自住居多建筑分析建筑形態(tài)：板板式建筑建筑風格：古古典風格建筑用材：面面磚幾梯幾戶：2梯2戶單元門：銅質(zhì)質(zhì)高級復(fù)合門門窗：彩鋁裝修情況：毛毛坯電梯：上海三三菱項目配套會所：2700㎡，招商中休閑娛樂：待待定景觀綠化：小小區(qū)內(nèi)的主干干道和分支小小道都用喬木木、灌木、蔓蔓藤以及花草草潤色智能化：智能能門禁系統(tǒng)、、背景廣播、、可視對講系系統(tǒng)周邊環(huán)境：易易初蓮花、樂樂購、沃爾瑪瑪、世紀聯(lián)華華、華聯(lián)吉買買盛、百安居居、九百家居居、建配龍等等；農(nóng)業(yè)銀行行、建設(shè)銀行行等；高境郵郵政局；社區(qū)會所；菜菜場；社區(qū)商商業(yè)街；殷高高西路商業(yè)街街,棋牌室；長海醫(yī)院、江江灣中心醫(yī)院院、藍鷹醫(yī)院院等；江灣中心小學學、高境三中中、交大附中中、交大二附附中（飛達中中學）、高境境第六幼兒園園，淞南公園園營銷推廣項目定位：軌軌交房、景觀觀房、復(fù)合地地產(chǎn)廣告主題：軌軌交房、景觀觀房營銷特色：優(yōu)優(yōu)惠持續(xù)時間間較長使用媒體：郵郵政、報紙、、短信、戶外外高炮、車身身、租售情報報。銷售道具：售售樓處，樓書書SWOT分析優(yōu)勢：1、小區(qū)的兩個個出入口離軌軌道交通3號線長江南路路和殷高西路路500米，步行10分鐘以內(nèi)，配配套公交線路路也有多條；；2、周邊商業(yè)，，醫(yī)療，餐飲飲，學校配套套也比較成熟熟；3、小區(qū)內(nèi)部的的景觀綠化豐豐富。劣勢：1、周邊緊鄰一一條鐵路和高高架，噪聲大大，污染大；；2、產(chǎn)品單一，，房型面積較較大，總價高高；3、得房率較低低（77%）SWOT分析機會：1、受新江灣城城和五角場商商業(yè)輻射區(qū)的的影響，未來來升值潛力巨巨大；2、周周邊邊配配套套也也趨趨于于完完善善，，生生活活將將更更加加舒舒適適威脅脅：區(qū)域域內(nèi)內(nèi)同同類類型型的的產(chǎn)產(chǎn)品品競競爭爭多多，，如如現(xiàn)現(xiàn)在在同同期期在在售售的的相相鄰鄰樓樓盤盤三三花花現(xiàn)現(xiàn)代代城城，，建建筑筑面面積積達達40萬平平方方米米，，在在近近期期和和將將來來都都面面臨臨直直接接競競爭爭。。結(jié)論論：該項項目目自自身身小小區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃以以軌軌交交房房，，景景觀觀房房，，別別墅墅公公寓寓復(fù)復(fù)合合景景觀觀為為賣賣點點，，加加上上周周邊邊較較成成熟熟的的設(shè)設(shè)施施，，銷銷售售情情況況還還是是不不錯錯的的。。但但是是，，由由于于產(chǎn)產(chǎn)品品單單一一，，及及得得房房率率較較低低，，高高層層區(qū)區(qū)銷銷售售情情況況不不良良。。隨隨著著整整個個淞淞南南板板塊塊的的建建設(shè)設(shè)與與成成熟熟及及新新江江灣灣城城和和五五角角場場背背景景下下，，升升值值潛潛力力巨巨大大。。蘭湖湖美美域域（（花花園園洋洋房房））區(qū)位位介介紹紹美岸岸棲棲庭庭屬屬于于美美蘭蘭湖湖板板塊塊位于于月月羅羅公公路路上，，可可直直上上滬太太路路和和蕰蕰川川路路，離離美美蘭蘭湖湖國國際際生生態(tài)態(tài)居居住住區(qū)區(qū)僅僅一一街街之之隔隔步行行至至軌軌道道交交通通7號號線線美美蘭蘭湖湖站站約約20分分鐘鐘，，臨臨近近淞淞嘉嘉線線和和淞淞羅羅專專線線。樓盤盤基基礎(chǔ)礎(chǔ)信信息息銷售售代代理理：：易易居居，，中中原原聯(lián)聯(lián)合合代代理理開發(fā)發(fā)商商：：上上海海融融僑僑居居置置業(yè)業(yè)有有限限公公司司規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計：：福福建建卓卓越越建建設(shè)設(shè)工工程程開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司投資資商商：：金金輝輝集集團團景觀觀設(shè)設(shè)計計：：地地爾爾設(shè)設(shè)計計物業(yè)業(yè)管管理理：：福福州州融融僑僑物物業(yè)業(yè)管管理理有有限限公公司司上上海海分分公公司司開盤盤日日期期：：2011.03.09交房房日日期期：：2012.11.30公開開日日期期：：2010.12.03規(guī)劃劃戶戶數(shù)數(shù)：：510預(yù)計計人人口口：：1530占地地面面積積:5.3萬㎡㎡總建建筑筑面面積積：：7.1萬㎡㎡本期期開開發(fā)發(fā)面面積積：：3．．03萬萬㎡㎡剩余余面面積積：：0㎡㎡容積積率率：：1.3綠化化率率：：35%工程程進進度度：：即即將將竣竣工工空置率：100%電話：56591666戶型及面積配配比形態(tài)房型（n/n/n）面積（㎡）戶數(shù)（套）所占比例（%）多層4房3廳3衛(wèi)139820%4房4衛(wèi)3衛(wèi)142820%3房2廳2衛(wèi)1321640%4房4廳3衛(wèi)129820%戶型圖4房3廳3衛(wèi)建筑面積139㎡戶型圖4房4廳3衛(wèi)建筑面積142㎡戶型圖3房2廳2衛(wèi)建筑面積132㎡戶型圖4房4廳3衛(wèi)建筑面積129㎡價格及銷售情情況開盤價：23000元/㎡成交價：21000元/㎡價格范圍：20000-23000元/㎡總價范圍：250-360萬物業(yè)費：2.8元/㎡*月折扣：全款9.8折，貸貸款9.9折折銷售去化情況況總套數(shù)：510推出套數(shù)：40已售套數(shù)：20可售套數(shù)：20銷售