區(qū)域發(fā)展四大案例研究課件

案例一：上海新天地——成功的舊改項目世聯(lián)研究案例案例一：世聯(lián)研究案例2案例之上海新天地選擇標準舊城改造商業(yè)區(qū)定位城市中的經(jīng)濟地理位置相似（城市中心區(qū)域）借鑒成功因素功能定位與項目發(fā)展戰(zhàn)略業(yè)態(tài)比例與商業(yè)形態(tài)改造模式與改造順序2案例之上海新天地選擇標準3上海新天地區(qū)位南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈舊改啟動項目新天地為上海太平橋改造的啟動項目城市中心的中心新天地距淮海中路高檔消費商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬m2太平橋改造的范圍緊鄰淮海中路商務(wù)圈－－北至太倉路－－西至馬當路－－南至自忠路－－東至西藏南路原自然街坊23個原居住人口7萬人3上海新天地區(qū)位南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈舊4新天地的改造只是太平橋改造規(guī)劃中的一部分太平橋改造規(guī)劃A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，地下為車庫，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬，興建辦公樓、酒店、商場等E瑞安集團總部大樓，區(qū)域的標志性建筑4新天地的改造只是太平橋改造規(guī)劃中的一部分太平橋改造規(guī)劃5新天地改造歷程1997年規(guī)劃構(gòu)想1998年拿地1999年新天地北里動工中心綠地及人工湖動工2001年新天地北里開業(yè)（商業(yè)只租不售）中心綠地及人工湖開放新天地南里動工住宅一期動工寫字樓一期動工2002年新天地南里開業(yè)（商業(yè)、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，銷售率100％寫字樓一期完工，銷售率90％以上……….商圈地鐵口商圈地鐵口商圈地鐵口2001年進度新天地北里（商業(yè)）綠地、人工湖2002年進度新天地南里（商業(yè)、公寓）2003年進度住宅、寫字樓一期太平橋改造秩序5新天地改造歷程1997年規(guī)劃構(gòu)想商圈地鐵口商圈地鐵6改造前的上海新天地破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)。富有特色的石門建筑元素，體現(xiàn)上海20年代建筑特色，是建筑修繕的基礎(chǔ)6改造前的上海新天地破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)。7上海新天地項目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客功能構(gòu)成客戶定位具有shoppingmall功能提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費的場所定位三步曲：多功能，旅游景點，國際化將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地一個國際交流和聚會的地點里會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會7上海新天地項目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心功能定位：集8改造后的上海新天地新天地規(guī)劃布局北里以保留石庫門舊建筑為主，結(jié)合現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，變?yōu)槎嗉腋呒壪M場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。南里以反映時代特征的新建筑為主，包括總建面達2.5平米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑。北里南里人工湖8改造后的上海新天地新天地規(guī)劃布局北里以保留石庫門舊建筑為主9上海新天地商業(yè)形態(tài)新天地占地3萬平米，建筑面積6萬平米街鋪——北里街區(qū)以保留石庫門舊建筑為主，內(nèi)部為現(xiàn)代化裝修南里以反映時代特征的新建筑為主——集中式商業(yè)＋少量商鋪

2.5平米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑小結(jié)：集中式商業(yè)與街鋪的比例42％集中式商業(yè)（5層）＋58％街鋪（2－4層）近乎40％：60％的比例9上海新天地商業(yè)形態(tài)新天地占地3萬平米，建筑面積6萬平米10新天地夜景：橫縱的小街10新天地夜景：橫縱的小街11上海新天地業(yè)態(tài)餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其中11家為歐美風味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％％1.2－1.4萬1.2－1.4萬0.7－0.88萬平米北里業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/服務(wù)和藝術(shù)休閑娛樂，3.5萬平南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）、麥當勞餐廳、哈根達司、甜品店等。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂37％45％18％0.82萬平1萬平0.4萬平估算的業(yè)態(tài)比例零售：餐飲：休閑娛樂38％：42％：20％11上海新天地業(yè)態(tài)餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其中1112上海新天地改造結(jié)果指標改造前改造后功能單一居住功能綜合高尚人文社區(qū)客戶原居民商務(wù)人士、游客環(huán)境破舊、擁擠、惡劣優(yōu)美、舒適、現(xiàn)代化價值低價值、部分歷史建筑高價值、上海的標志區(qū)域周邊房價8000－10000元/平17000－25000元/平小結(jié)：成功實現(xiàn)了舊城改造城市功能的升級住區(qū)客戶置換區(qū)域形象的提升整體房價的上漲舊貌換新顏12上海新天地改造結(jié)果指標改造前改造后功能單一居住功能綜合高13上海新天地舊改成功因素選址差異化的定位舊改開發(fā)順序舊改啟動位于城市中心區(qū)核心位置，距離城市高檔商業(yè)、商務(wù)區(qū)附近商業(yè)功能啟動，舊建筑修繕，環(huán)境改善與臨近成熟商圈形成差異，功能綜合與城市旅游形成互動將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等集于一體住宅建設(shè)，實現(xiàn)部分收益新建集中式商業(yè)，完善商業(yè)功能后期住宅開發(fā)，實現(xiàn)超額利潤較大規(guī)模（啟動，建筑修繕，投資巨大，提升形象）功能轉(zhuǎn)換（商業(yè)功能取代原有住宅，完善城市功能）生態(tài)環(huán)境（建造人工湖，為后期住宅增值）13上海新天地舊改成功因素選址位于城市中心區(qū)核心位置，距離城14上海新天地商業(yè)功能實現(xiàn)成功因素選址差異化的定位商業(yè)業(yè)態(tài)比例商業(yè)形態(tài)比例商業(yè)盈利模式商業(yè)競爭核心位置、市級商圈附近多功能零售：餐飲：休閑娛樂及商服42％：38％：20％42％集中式商業(yè)＋58％商鋪商業(yè)經(jīng)營，住宅銷售的盈利模式——價值最大化開發(fā)商資金實力、商業(yè)管理經(jīng)驗，只租不售的盈利模式主要通過后期進行房地產(chǎn)開發(fā)，通過溢價實現(xiàn)超額匯報高檔住宅吸引高消費群體進駐，商業(yè)的核心客戶，使新天地保持一定的客流量，面對其他商業(yè)競爭市場14上海新天地商業(yè)功能實現(xiàn)成功因素選址核心位置、市級商圈附近15案例二：

臺灣淡水漁人碼頭——碼頭改造成功案例15案例二：

臺灣淡水漁人碼頭——碼頭改造成功案例16概況臺灣?淡水漁人碼頭淡水第二漁港位于臺北縣淡水鎮(zhèn)淡水第二漁港內(nèi)；位于淡水河右岸，面對觀音山；陸域面積15公頃；水域面積11公頃臺灣地區(qū)漁港原是提供生產(chǎn)性漁船停泊作業(yè)使用，近年來，隨著漁業(yè)整體環(huán)境變遷，加上人民對于海洋性游憩活動的需求與日俱增，促使?jié)O港利用與發(fā)展方向亦隨之調(diào)整。淡水第二漁港逐步改造為功能多元利用的示范性港區(qū)臺北市淡水漁人碼頭16概況臺灣?淡水漁人碼頭淡水第二漁港位于臺北縣淡水鎮(zhèn)淡17拓建淡水第二漁港，繼續(xù)發(fā)展傳統(tǒng)漁業(yè)生產(chǎn)政府順應(yīng)漁業(yè)生產(chǎn)要求修建淡水第一漁港臺灣行政院農(nóng)委會漁業(yè)屬推行漁港多元化發(fā)展，改善環(huán)境，進行第三次規(guī)劃繼續(xù)增設(shè)木棧道二期、藍色公路碼頭、北縣漁市、及情人橋工程，硬件投資已經(jīng)超過5.5億元新臺幣1953年1981-1987年1994年2000年千禧年跨世紀晚會在此舉行，并正式命名為淡水漁人碼頭發(fā)展歷程臺灣?淡水漁人碼頭1998年從環(huán)境美化碼頭改善入手，修建浮動碼頭、木棧道、公廁、涼亭等基本設(shè)施。1999年成立漁業(yè)行政及訓練中心，進行第二次港區(qū)規(guī)劃2000年至今17拓建淡水第二漁港，繼續(xù)發(fā)展傳統(tǒng)漁業(yè)生產(chǎn)政府順應(yīng)漁業(yè)生產(chǎn)要18淡水第二漁港功能多元化利用整體規(guī)劃，對其發(fā)展定位為“由地方漁業(yè)生產(chǎn)基地發(fā)展成為兼具漁業(yè)、休閑觀光、教育和文化的漁港”

規(guī)劃特色：1.尊重現(xiàn)有生產(chǎn)性漁業(yè)船需求，進而考量漁港多功能使用，彼此相輔相成；2.串接休閑漁業(yè)區(qū)生產(chǎn)漁業(yè)區(qū)，改變泊地水域阻隔特質(zhì)，創(chuàng)造多樣性與變化性的漁港景觀與活動；3.整體考量陸域土地使用與水域活動的相互配合；4.強調(diào)人與河、海的共存。

18淡水第二漁港功能多元化利用整體規(guī)劃，對其發(fā)展定位為“由地19通過淡水第二漁港業(yè)文化展示館顯示淡水碼頭文化特色，各式主題餐廳分布四周，特色濱水咖啡形成獨特的開放公共空間功能定位：漁集業(yè)、休閑觀光、教育和文化于一身?？蛻舳ㄎ唬号_灣本土中高端階層，以及在臺灣的外籍人士及海外觀光游客。19通過淡水第二漁港業(yè)文化展示館顯示淡水碼頭文化特色，各式主20南防波堤增設(shè)高架步行棧道，提供游客散步賞景，沿線設(shè)有階梯、休息座以及瞭望臺等設(shè)施，利用木棧道下層作為餐飲服務(wù)，成為淡水河岸假日休閑旅游新?lián)c20南防波堤增設(shè)高架步行棧道，提供游客散步賞景，沿線設(shè)有階梯21開通海上藍色公路項目串起水上游線，通過捷運交通增強與臺北地區(qū)的聯(lián)系21開通海上藍色公路項目串起水上游線，通過捷運交通增強與臺北22經(jīng)濟效益評估：保守估計每年的綜合經(jīng)濟效益超過2億元新臺幣2003年2004年游客數(shù)量39531334714535項目2003年2004年交通運輸6693644086489520北縣漁市5000000050000000娛樂漁船2520000025200000就業(yè)人口7500000075000000外圍個體商業(yè)720000720000合計217856440237409520淡水碼頭游客統(tǒng)計社會經(jīng)濟效益統(tǒng)計（新臺幣：元）項目2003年2004年一期木棧道24240002424000港區(qū)管理63274964931588漁市60000006000000二期木棧道9000003600000農(nóng)產(chǎn)推廣中心0240000合計1565149617195588資料來源：淡水第二漁港管理所經(jīng)營項目租金收益（新臺幣：元）物業(yè)出租方案（新臺幣：元）項目經(jīng)營單位時間每月租金經(jīng)營內(nèi)容一期木棧道郁有公司2001-2006202000餐飲小吃便利店港區(qū)管理淡水魚會2002-2004300000每月超200萬部分的20%車輛管理清潔維護漁市港都公司2003-2009500000每年超5000萬部分的10%主題餐廳生鮮魚貨二期木棧道國苗食品2003-2006300000餐飲小吃農(nóng)產(chǎn)推廣中心淡水魚會2004-2006300000漁業(yè)產(chǎn)品22經(jīng)濟效益評估：保守估計每年的綜合經(jīng)濟效益超過2億元新臺幣23成功因素分析增加港區(qū)多元化使用空間，是指不僅能為漁業(yè)使用，更向著多功能方向發(fā)展；維系傳統(tǒng)漁業(yè)發(fā)展，弘揚文化特色，并協(xié)助漁民產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型；整體規(guī)劃港區(qū)內(nèi)外土地、交通及旅游資源，除達到漁港多元化使用的目標外，還符合臺北縣推動休閑發(fā)展的政策，具體提升了政府施政的品質(zhì)形象；極大提高了沿海地區(qū)的土地利用價值，增加了沿海地區(qū)物業(yè)價格，拓寬了沿?；顒涌臻g；通過藍色公路，捷運交通等措施結(jié)合公路水路運輸形成良好的休閑網(wǎng)絡(luò)，提升旅游品質(zhì)；充分結(jié)合鄰近地區(qū)的旅游資源，成為臺北地區(qū)居民新的游憩選擇。以活動營銷代替宣傳，通過最少的經(jīng)費取得成功；充分溝通和項目有關(guān)的各個方面，化地方阻力為動力。23成功因素分析增加港區(qū)多元化使用空間，是指不僅能為漁業(yè)使用24案例三：

南京1912街——總統(tǒng)府遺址改造案例24案例三：

南京1912街——總統(tǒng)府遺址改造案例25發(fā)展歷程：南京1912街改造歷程民國時期的老樓，1號樓建成，是當時的參謀本部?？偨y(tǒng)府遺址共17幢樓，其中5幢為民國時期的老樓，其余12幢樓房模仿民國風格，又融入了一點歐洲元素。在原總統(tǒng)府舊址發(fā)掘出了六朝宮城的御道，奠定了此地快獨一無二的特色型，歷史性，文化性。二期7000余平米啟動，超過60%的商家進駐率1935年后2005年2月亞洲最大的星巴克進入，開啟了國際品牌進駐的序幕2002年一期13棟建筑，約2.3平米的南京1912街開業(yè)，當天超過近千萬的消費額，功能以中餐，酒吧，咖啡，服裝為主2004年圣誕夜2006年至今2003年南京東方企業(yè)（集團）斥資3億多元贏得了此項目10年經(jīng)營權(quán)，并征集命名為：南京1912

街25發(fā)展歷程：南京1912街改造歷程民國時期的老樓，1號樓26南京1912街很多建筑材料都是使用民國時代的原磚原瓦，基本上是“以舊建舊”，這一點和上海的新天地有異曲同工之妙，17棟建筑演繹著不乏時尚的民國風韻

功能定位南京市“城市客廳”，高尚休閑商業(yè)區(qū)，地標性建筑

消費人群定位城市白領(lǐng)、小資、成功人士、外籍人士、商務(wù)客人、游客等

市場操作模式南京1912的投資方是江蘇省政協(xié)，總投資約6億元，17幢民國府衙式建筑連成一片，規(guī)模近3萬平米。該項目在全國招標后，南京東方企業(yè)（集團）斥資3億多元贏得了10年經(jīng)營權(quán)。目前1912的經(jīng)營管理由東方企業(yè)與美力三采置業(yè)（上海）發(fā)展有限公司合資成立的南京東方三采投資顧問有限公司負責。而東方三采每年須向省政協(xié)上交4000萬元的管理費，10年總計4個億。

26南京1912街很多建筑材料都是使用民國時代的原磚原瓦，基27"南京１９１２"位于南京市長江路與太平北路交匯處，風格古樸精巧，錯落有致地呈Ｌ形環(huán)繞"總統(tǒng)府"，成為以民國文化為特征的南京長江路文化街的新亮點27"南京１９１２"位于南京市長江路與太平北路交匯處，風格古28“南京1912”是目前南京唯一的集餐飲、娛樂、休閑、觀光、聚會為一體，文化品位于一身的時尚休閑商業(yè)區(qū)及知名品牌的最佳展示地，

含四大廣場，其功能定位明確，特色鮮明太平廣場：南京當下最火的酒吧匯聚地，這里還吸引媒體進行了明星見面會、車展、時尚活動等。博愛廣場：適合做一些大型露天PARTY、明星見面會、新聞發(fā)布會、冷餐會等。共和廣場：時尚生活區(qū)，很多小型的表演活動在也選擇此進行。A8門前廣場：時尚酒吧區(qū)。28“南京1912”是目前南京唯一的集餐飲、娛樂、休閑、觀光29南京1912投資贏利規(guī)劃：前兩年不準備盈利，看重的是兩年后的投資回報價值現(xiàn)行運營策略：------“只租不賣”的經(jīng)營模式------南京1912目前約有20％的房屋被預(yù)留，目的也就是對房價租金的上漲有所期待------南京1912的租金基價現(xiàn)在是：地下室和閣樓3元/平方米/天，二層為5元/平方米/天，一層為7元/平方米/天。如果在一層經(jīng)營三百平方米的面積，那么每年的租金就在75萬左右

參考對象：------新天地最初也是虧本經(jīng)營------上?！靶绿斓亍遍_業(yè)后僅一年，其租價就翻了一番------“新天地”投資方看重的，則是與新天地相配套的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，周邊房價已從最初的每平米8000元，漲到現(xiàn)在的7萬元。29南京1912投資贏利規(guī)劃：前兩年不準備盈利，看重的是兩30案例四：

成都錦里——從建筑垃圾堆，到“全國文化產(chǎn)業(yè)示范基地”

30案例四：

成都錦里——從建筑垃圾堆，到“全國文化產(chǎn)業(yè)31發(fā)展歷程：成都錦里武侯祠內(nèi)東山的背后大約10多畝的土地一直處于荒廢狀態(tài)，成了堆放建筑垃圾的地方，到武侯祠游玩的客人從不涉足此地成都市委、市政府對武侯祠提出“一年一個變化”的要求，并且提出了要將三國文化打造成文化產(chǎn)業(yè)的思路300多萬游客擁入錦里，3000多萬元的銷售收入讓經(jīng)營者和商家喜笑顏開2002年以前2004年10月31日投資近兩千萬元的錦里正式開市2002年武侯祠博物館與一家文化廣告公司合資組建了錦里旅游文化經(jīng)營管理有限公司

2004年2005年11月2002年錦里開始動工建設(shè)，設(shè)計的時候就有意想建成一條古街

31發(fā)展歷程：成都錦里武侯祠內(nèi)東山的背后大約10多畝的土地一32錦里：四川文化產(chǎn)業(yè)的窗口。

“在成都，有這么一條街，論歷史，它非常短暫，但它現(xiàn)在無疑是這座城市人氣最旺、知名度最高的街道之一?！?/p>

功能定位三國文化民俗一條街，成都的又一個地標性建筑，武侯祠的旅游消費服務(wù)性配套

消費人群定位成都市大眾消費階層，外來游客，外籍人士等

市場操作模式由武侯祠博物館為主導，地方文化廣告公司共同參與的運營模式，“錦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有權(quán)屬于博物館，經(jīng)營權(quán)屬于管理公司。這種體制、機制上的創(chuàng)新，解決了武侯祠與“錦里古街”共享文化資源的問題，有助于古街的可持續(xù)發(fā)展，同時也讓古街逐步形成了一整套市場化的運作模式。32錦里：四川文化產(chǎn)業(yè)的窗口?！霸诔啥?，有這么一條街，論歷33“錦里”是對文化、商業(yè)結(jié)合的互動式旅游景觀模式的一種新探索,川茶、川菜、川酒、川戲和蜀錦等古蜀文化共同構(gòu)筑了旅游文化休閑一條街33“錦里”是對文化、商業(yè)結(jié)合的互動式旅游景觀模式的一種新34錦里作為文化商業(yè)街的一個成功范本，其商業(yè)業(yè)態(tài)的控制極好，實行只租不賣的策略，讓錦里調(diào)整經(jīng)營業(yè)態(tài)得心應(yīng)手招商準則：管理公司堅持“品牌唯一準入制”，做到“一招一店”，點點風格不同，避免同質(zhì)惡性競爭。

業(yè)態(tài)比例

：購物４０％，餐飲３０％、休閑娛樂３０％錦里特色

：以引入很多純粹的四川風味的商品和服務(wù)為主，實現(xiàn)理想的業(yè)態(tài)配置及封閉式的管理。同時，錦里非常注重宣傳，每年的“游喜神方”活動、大廟會、錦里民俗文化周等等活動，極大地提升了錦里的人氣，也極大推廣其品牌力。34錦里作為文化商業(yè)街的一個成功范本，其商業(yè)業(yè)態(tài)的控制極好，35開發(fā)主題街道（公園）的模式----成都.錦里的運營模式錦里：一條全長僅350米、寬約４米的仿古老街

錦里與武侯祠主建筑主體風格連貫配合，并保留漢代與典型明清時期風格特點，歷史文化韻味兼容

景觀規(guī)劃