房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)(201403月)

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)(201403月)第一頁(yè)，共56頁(yè)。目錄房地產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)--------------------------------------------3房地產(chǎn)面積計(jì)算--------------------------------------------8按揭貸款的各項(xiàng)規(guī)定及計(jì)算方法----------------------12公積金貸款的有關(guān)規(guī)定-----------------------------------20物業(yè)維修基金的有關(guān)規(guī)定--------------------------------36商品房預(yù)售及房地產(chǎn)交易的有關(guān)規(guī)定-----------------39為何需要雙合同第二頁(yè)，共56頁(yè)。房地產(chǎn)常用術(shù)語(yǔ)第三頁(yè)，共56頁(yè)。房地產(chǎn)：是房屋和土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，是房屋和土地作為一種.財(cái)產(chǎn)的總稱(chēng)。2.房地產(chǎn)業(yè)：是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。3.居住小區(qū)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

居住小區(qū)總用地：包括住宅總用地，公共建筑設(shè)施總用地，道路、廣場(chǎng)用地，庭院、綠化用地的總和。

住宅總用地：指低層、多層、中高層、高層住宅用地面積的總和。

公建總用地：指小區(qū)全部公共建筑物占地總面積之和。

道路、廣場(chǎng)用地：指小區(qū)內(nèi)主次干道、宅前支路、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5M的步行道及停車(chē)、回車(chē)廣場(chǎng)和有鋪砌地面的場(chǎng)地面積之和。第四頁(yè)，共56頁(yè)。庭院、綠化面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅間集中庭院種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等為小區(qū)所有居住人員共同使用的綠化面積之總和。建筑面積（m2）：指小區(qū)內(nèi)住宅、公建總和。建筑密度=小區(qū)內(nèi)全部建筑的基地面積之和（m2）/小區(qū)內(nèi)總占地面積（m2）建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和（m2）/小區(qū)總占地面積（m2）*100%第五頁(yè)，共56頁(yè)。4.單體住宅建筑設(shè)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名詞解釋建筑面積：指建筑物各層展開(kāi)面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計(jì)算。建筑面積：由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分組成。使用面積：是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。輔助面積：是指建筑物中各層平面中的樓梯、走道所占凈面積的總和。結(jié)構(gòu)面積：是指建筑物各層中外墻、內(nèi)墻、間隔墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均包括管道面積）等所占面積的總和。第六頁(yè)，共56頁(yè)。5.行業(yè)常用術(shù)語(yǔ)解釋建基面積：即建筑基地面積，指建筑物的首層外墻勒腳線以上外圍水平投影的占地面積。用地面積：指產(chǎn)權(quán)人使用土地的范圍，包括其地上建筑物、天井、庭園、通道等占地面積的總和。共享地面面積：指兩個(gè)或以上產(chǎn)權(quán)人共同占有使用的不能分割的土地范圍。技術(shù)層：指建筑物的自然層內(nèi)，用作水、電、衛(wèi)生等設(shè)備安裝的局部層次。第七頁(yè)，共56頁(yè)。房地產(chǎn)面積計(jì)算第八頁(yè)，共56頁(yè)。1.建筑面積（銷(xiāo)售面積）=套內(nèi)建筑面積+公用建筑公攤面積2.套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積（以100%）或外陽(yáng)臺(tái)面積（以50%計(jì)）*注：套內(nèi)建筑面積由以下三部份組成；

a)套內(nèi)的使用面積。即房間、廳、廚房和衛(wèi)生間的面積；

b)套內(nèi)墻體面積。是指合用空間周?chē)木S護(hù)或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。其中，其用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)面積。非共用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

c)陽(yáng)臺(tái)建筑面積包括內(nèi)陽(yáng)臺(tái)和外陽(yáng)臺(tái)。其中外陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的一半計(jì)算。第九頁(yè)，共56頁(yè)。3.公用建筑分?jǐn)偯娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)*套內(nèi)建筑面積*注：公用建筑面積由以下兩部份組成；

a)電梯間、樓梯間、垃圾道、變電房、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房各管理用房建筑面積。

b)套（單元）與公用建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的一半。

c)凡作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室、車(chē)棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積。作為入防工程的地下室也不計(jì)入公用面積

第十頁(yè)，共56頁(yè)。4.公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和5.整棟公用建筑面積=整棟建筑面積—各套套內(nèi)建筑面積—可租售的地下室、停車(chē)場(chǎng)及人防工程等實(shí)用率（得房率）=套內(nèi)建筑面積/合同所注的建筑面積。備注:從2011年6月1日起報(bào)建的按居住建筑的陽(yáng)臺(tái)、入戶(hù)花園、設(shè)備間以及非居住建筑的陽(yáng)臺(tái)、空中花園、活動(dòng)平臺(tái)等半開(kāi)敞空間，按照其水平投影面積計(jì)算建筑面積。住宅建筑層高大于3.6米且小于或者等于5.8米(3.6+2.2米)的，按照該層水平投影面積的兩倍計(jì)算建筑面積；住宅建筑層高大于5.8米的，按照該層水平投影面積的3倍計(jì)算建筑面積。

第十一頁(yè)，共56頁(yè)。按揭貸款的各項(xiàng)規(guī)定及計(jì)算方法第十二頁(yè)，共56頁(yè)。

個(gè)人住房商業(yè)性貸款，就是指購(gòu)房者在銀行存入擬購(gòu)住房房款一定比例的資金后，以所購(gòu)住房（或“樓花”權(quán)益）作為抵押，向銀行申請(qǐng)其余所需資金貸款并分期還款的一種金融服務(wù)，又稱(chēng)“個(gè)人購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄與購(gòu)房抵押貸款”。第十三頁(yè)，共56頁(yè)。貸款申請(qǐng)條件具有完全民事行為能力的中國(guó)公民及在中國(guó)大陸有居留權(quán)的境外、國(guó)外公民；在銀行有擬購(gòu)房?jī)r(jià)30%以上的購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄存款（在廣州地區(qū)申請(qǐng)購(gòu)房的要求有擬購(gòu)房?jī)r(jià)30%以上的自有資金）；有穩(wěn)定的合法收入，具備償還貸款本息的能力；同意以所購(gòu)房產(chǎn)（或"樓花"權(quán)益）作抵押。所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰，可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通；所購(gòu)房屋不在拆遷公告范圍內(nèi)；如申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款或組合貸款，還應(yīng)符合個(gè)人住房公積金貸款及組合貸款的有關(guān)規(guī)定。第十四頁(yè)，共56頁(yè)。借款人需提供的資料借款人及配偶合法的身份證明（國(guó)內(nèi)人士提供居民身份證或軍官證；境外及國(guó)外人士提供有效居留證、國(guó)外身份證明）；借款人及配偶戶(hù)口簿；借款人婚姻證明；購(gòu)房定金收據(jù)和購(gòu)房協(xié)議；在按揭銀行屬下經(jīng)辦網(wǎng)點(diǎn)開(kāi)立的購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄存折；提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明第十五頁(yè)，共56頁(yè)。借款人需提供的資料還款能力證明（如單位出具的個(gè)人收入證明、銀行流水賬、存單、個(gè)人納稅單和其它有價(jià)證券、借款人工作證、勞動(dòng)合同等，私營(yíng)業(yè)主和單位還需提供公司章程和股東權(quán)益分配說(shuō)明書(shū)、上一年度財(cái)務(wù)決算報(bào)表、最近三個(gè)月財(cái)務(wù)報(bào)表、合法的審計(jì)報(bào)告或單位繳稅稅單等）。第十六頁(yè)，共56頁(yè)。貸款額度、期限、利率個(gè)人住房商業(yè)性貸款的額度不超過(guò)所購(gòu)住房?jī)r(jià)值的70%，貸款期限為1-30年；商鋪、車(chē)位貸款額度為不超過(guò)所購(gòu)商鋪或車(chē)位的50%，期限為1-10年；（借款人為單位的為五成三年）。利率按照中國(guó)人民銀行的規(guī)定執(zhí)行。個(gè)人住房商業(yè)性貸款期限1年以?xún)?nèi)（含1年）的，實(shí)行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計(jì)息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年初開(kāi)始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率規(guī)定。第二套住宅、寫(xiě)字樓、商鋪和被確定為高檔商品房的應(yīng)執(zhí)行商業(yè)貸款利率，或在商業(yè)貸款利率基礎(chǔ)上上浮10℅；第一套住宅可以執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

第十七頁(yè)，共56頁(yè)。貸款額度、期限、利率

備注：二套房房貸首付比例提高至60%，利率嚴(yán)格執(zhí)行1.1倍的利率，廣州已暫停發(fā)放家庭購(gòu)買(mǎi)第三套住房貸款。

第十八頁(yè)，共56頁(yè)。何謂首套自住房及第二套自住房“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購(gòu)買(mǎi)的用于自住的房屋貸款首付款比例（包括本外幣貸款，下同）不得低于30%；第十九頁(yè)，共56頁(yè)。60%首付+1.1倍利率“二套房”戴上“緊箍咒”

第二套(含)以上住房”是指借款人利用貸款所購(gòu)買(mǎi)的首套自住房以外的其他住房。二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍

第二十頁(yè)，共56頁(yè)。貸款償還規(guī)定1.第一種償還方式《等額本金還款》：

按月平均歸還借款本金，借款利息逐月結(jié)算還清。

每月供款額=借款本金÷供款總期數(shù)+尚欠本金×月利率

其中：每月償還本金=借款本金÷供款總期數(shù)

當(dāng)月償還利息=尚欠本金×月利率÷30×尚欠本金實(shí)際占 用天數(shù)尚欠本金實(shí)際占用天數(shù)=本月還款日－上月還款日

尚欠本金=貸款本金－已歸還本金累計(jì)額第二十一頁(yè)，共56頁(yè)。2.第二種償還方式：《等額本息還款》

按月等額歸還借款本息。計(jì)算公式：

其中：當(dāng)月償還利息=尚欠本金×月利率舉例：貸款金額100萬(wàn)月供20年基準(zhǔn)月利率為74.85

100*74.85=7485元/月（已含本金及利息）當(dāng)月償還本金=每月供款額－當(dāng)月償還利息舉例：100萬(wàn)/貸款期數(shù)240個(gè)月=4166元/月（本金）-7485元=3318元/月（利息）每月還款額=（1+月利率）還款總期數(shù)－1月利率×（1+月利率）還款總期數(shù)×借款金額第二十二頁(yè)，共56頁(yè)。貸款辦理流程

咨詢(xún)→簽訂購(gòu)房協(xié)議→提交資料及借款申請(qǐng)→貸款審批→簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》→簽訂《樓宇按揭合同》→辦理公證、抵押、保險(xiǎn)→發(fā)放貸款→次月起供款第二十三頁(yè)，共56頁(yè)。公積金貸款的有關(guān)規(guī)定第二十四頁(yè)，共56頁(yè)。

個(gè)人住房公積金貸款是指按規(guī)定參加了住房公積金或住房貨幣分配制度的人士，在購(gòu)買(mǎi)自住普通住房時(shí)，因自有資金不足，同意以所購(gòu)住房（或“樓花”權(quán)益）作抵押向本行申請(qǐng)的住房公積金低息貸款。購(gòu)房人向本行申請(qǐng)個(gè)人公積金貸款時(shí)，因受到貸款額度限制，可以同時(shí)申請(qǐng)一筆個(gè)人住房商業(yè)性貸款，即為個(gè)人住房組合貸款。第二十五頁(yè)，共56頁(yè)。公積金貸款申請(qǐng)條件

具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留證件；

必須在廣州市公積金中心繳存公積金,廣州市戶(hù)口的借款人必須連續(xù)繳存半年以上，外地戶(hù)口的借款人需連續(xù)繳存一年以上;已按規(guī)定足額繳存住房公積金，或所在單位已按規(guī)定實(shí)行住房貨幣分配，且本人未曾享受過(guò)個(gè)人住房公積金貸款；有穩(wěn)定的合法收入和償還貸款本息的能力；

借款期限加借款人年齡女不能超過(guò)55歲，男60歲，單位出證明可適當(dāng)延長(zhǎng)五年有購(gòu)買(mǎi)自住住房的合同、協(xié)議或意向書(shū)；

第二十六頁(yè)，共56頁(yè)。公積金貸款申請(qǐng)條件

所購(gòu)房產(chǎn)樓齡不超過(guò)20年，所購(gòu)房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)不能為混合、磚木結(jié)構(gòu)

貸款成數(shù)不得超過(guò)房?jī)r(jià)的七成，個(gè)人最高貸款額度為50萬(wàn)元，兩個(gè)人以上共同購(gòu)買(mǎi)同一住房最高貸款額度不得超過(guò)80萬(wàn)元;同意以所購(gòu)房產(chǎn)（或"樓花"）權(quán)益作抵押。

第二十七頁(yè)，共56頁(yè)。公積金借款人需提供的資料

1.申請(qǐng)人身份證復(fù)印件；2.申請(qǐng)人戶(hù)口本（首頁(yè)、本人頁(yè)、變更頁(yè)）復(fù)印件；3.購(gòu)房首付款發(fā)票復(fù)印件；4.商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件及復(fù)印件；5.房屋所有權(quán)證原件及復(fù)印件；6.申請(qǐng)人住房公積金繳存憑證原件及復(fù)印;7.申請(qǐng)人收入證明;8.申請(qǐng)人婚姻證明原件及復(fù)印件;9.借款申請(qǐng)表原件。第二十八頁(yè)，共56頁(yè)。公積金貸款額度、期限、利率貸款額度：按照市住房公積金管理中心有關(guān)貸款的規(guī)定，客戶(hù)可申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款最高額度以下面三個(gè)額度中的最低者為準(zhǔn)：不超過(guò)借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)所繳存住房公積金或住房貨幣分配數(shù)總額的2倍；不超過(guò)所購(gòu)住房評(píng)估價(jià)值的70%；不超過(guò)廣州市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額（目前暫定個(gè)人50萬(wàn)元，夫妻80萬(wàn)元）。另外，在申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款前，借款人還需在本行有相當(dāng)于擬購(gòu)房房?jī)r(jià)30%以上的購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄存款。貸款期限：最長(zhǎng)30年。貸款利率：按照人民銀行規(guī)定的個(gè)人住房公積金貸款利率執(zhí)行。

第二十九頁(yè)，共56頁(yè)。公積金貸款額度、期限、利率備注:廣州已經(jīng)暫停發(fā)放家庭購(gòu)買(mǎi)第三套或以上住房公積金貸款,自今年2月25日(含)起錄入廣州住房公積金貸款管理系統(tǒng)的第二套住房貸款申請(qǐng)，首付款比例不得低于60%，貸款利率按同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行。

第三十頁(yè)，共56頁(yè)。公積金貸款辦理流程

1.借款申請(qǐng)人填寫(xiě)申請(qǐng)表；2.申請(qǐng)人向中心提交申請(qǐng)資料；3.經(jīng)過(guò)中心初審確認(rèn)客戶(hù)的貸款資格；4.借款人委托評(píng)估事務(wù)所進(jìn)行抵押物審核評(píng)估；5.填寫(xiě)貸款文件；6.將收押合同、借款合同提交開(kāi)發(fā)商及擔(dān)保單位蓋章；7.買(mǎi)保險(xiǎn)；8.向公積金管理中心報(bào)送資料，進(jìn)行審核；9.將資料遞送至中心終審；10.將資料遞送至貸款銀行；11.將銀行返還的資料收存；12.按借款文件按期還款。

第三十一頁(yè)，共56頁(yè)。物業(yè)維修基金的有關(guān)規(guī)定第三十二頁(yè)，共56頁(yè)。物業(yè)維修基金的有關(guān)規(guī)定1.物業(yè)維修基金的名詞解釋?zhuān)菏且罁?jù)有關(guān)法規(guī)籌集的用于新商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修之用的專(zhuān)門(mén)款項(xiàng)。2.物業(yè)維修基金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)管理區(qū)域或共用部位，共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的大中修和更新改造（經(jīng)業(yè)主委員會(huì)提交業(yè)主大會(huì)審議批準(zhǔn)后或60%以上業(yè)主簽字同意后實(shí)施）。3.物業(yè)維修基金的繳交：高層(有電梯)105元/m2、多層(無(wú)電梯)住宅(含別墅)為77元/m2的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)繳納首期維修資金。第三十三頁(yè)，共56頁(yè)。物業(yè)維修基金的有關(guān)規(guī)定4.物業(yè)維修基金的管理規(guī)定：不能由開(kāi)發(fā)商代收，按照規(guī)定：商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。未按規(guī)定交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付業(yè)主。5.

物業(yè)維修基金實(shí)行專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存，業(yè)主決策，專(zhuān)款專(zhuān)用，政府監(jiān)管，按棟建帳，核算到戶(hù)的管理原則。第三十四頁(yè)，共56頁(yè)。商品房預(yù)售及房地產(chǎn)交易的有關(guān)規(guī)定第三十五頁(yè)，共56頁(yè)。房地產(chǎn)交易管理規(guī)定及有關(guān)問(wèn)題1.房地產(chǎn)交易的主管部門(mén)：廣州市國(guó)土房管局是廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主管機(jī)構(gòu)，屬下的房地產(chǎn)交易所是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易的職能部門(mén)。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，必須到交易所辦理交易鑒證手續(xù)，未經(jīng)鑒證的私買(mǎi)私賣(mài)行為，不受法律保護(hù)。2.

對(duì)購(gòu)房者的規(guī)定：⑴不受本市戶(hù)籍的限制，不論本市或外地的居民，包括港、澳、臺(tái)同胞和華僑及外籍華人，均可持本人身份證件購(gòu)買(mǎi)廣州市物業(yè)。⑵境內(nèi)單位購(gòu)買(mǎi)私人物業(yè)，需縣以上政府批準(zhǔn)。⑶外商以企業(yè)名義購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)：港、澳、臺(tái)注冊(cè)企業(yè)，憑注冊(cè)登記及董事會(huì)決議申請(qǐng)批準(zhǔn)；外國(guó)注冊(cè)企業(yè)，需經(jīng)省外事辦，省外經(jīng)貿(mào)委批準(zhǔn)。第三十六頁(yè)，共56頁(yè)。房地產(chǎn)交易管理規(guī)定及有關(guān)問(wèn)題2.對(duì)購(gòu)房者的規(guī)定:對(duì)在本市已擁有1套住房的本市戶(hù)籍居民家庭（包括購(gòu)房人、配偶及未成年子女，下同）、能夠提供自購(gòu)房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；對(duì)在本市已擁有2套及以上住房的本市戶(hù)籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，不得購(gòu)買(mǎi)住房。備注:增城、從化暫未列入限購(gòu)第三十七頁(yè)，共56頁(yè)。對(duì)交易的房地產(chǎn)的規(guī)定出售房地產(chǎn)必須是“產(chǎn)權(quán)清楚，證契齊全”，其產(chǎn)權(quán)憑證根據(jù)不同物業(yè)有如下幾種類(lèi)型：⑴開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售的商品房：必須具備“廣州市商品房預(yù)售許可證”。⑵現(xiàn)樓：由市國(guó)土房管局核發(fā)的房地產(chǎn)證。⑶形式：由廣州市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記所根據(jù)實(shí)際需要按核發(fā)的“房地產(chǎn)權(quán)屬證明書(shū)”（限定使用范圍，時(shí)間的證件）。除此之外的任何部門(mén)出具的任何證明，都不能作為房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)流通的合法證件。第三十八頁(yè)，共56頁(yè)。對(duì)房地產(chǎn)交易行為的規(guī)定

商品房預(yù)售

1.預(yù)售條件

第一，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。此項(xiàng)規(guī)定是商品房預(yù)售的基礎(chǔ)。

第二，持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提。

第三，按提供預(yù)售的房屋計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此項(xiàng)規(guī)定是房屋預(yù)售的關(guān)鍵性問(wèn)題。

第四，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。第三十九頁(yè)，共56頁(yè)。

2.基本程序一、訂立預(yù)售合同。

二、預(yù)售合同的登記備案。三、預(yù)售款的收取。四、辦理預(yù)售的商品房過(guò)戶(hù)手續(xù)。第四十頁(yè)，共56頁(yè)。3.預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓條件一.依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)徊辉试S轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)蝗?預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房；四.商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無(wú)效。

第四十一頁(yè)，共56頁(yè)。4.程序：

預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持經(jīng)登記備案的原商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或銀行出具的已付足約定的預(yù)購(gòu)款的證明文書(shū)，到標(biāo)的物所在地房產(chǎn)管理部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時(shí)辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù)，明確預(yù)售方向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者，仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過(guò)最后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人，為預(yù)售后竣工的商第四十二頁(yè)，共56頁(yè)。5.補(bǔ)交土地出讓金（二手樓交易）：凡屬未辦理國(guó)有土地有償出讓的房地產(chǎn)交易依照規(guī)定需補(bǔ)交土地出讓金。金額根據(jù)用地性質(zhì)、地段評(píng)估、單位買(mǎi)賣(mài)的按標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)25%補(bǔ)交，私人住宅按標(biāo)準(zhǔn)10%補(bǔ)交。6.增值稅土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅計(jì)算公式及免征條件.

非居住用房稅種計(jì)稅條件計(jì)稅公式及稅率免征條件:

土地增值稅提供未滿(mǎn)五年上手購(gòu)房?jī)r(jià)格：（轉(zhuǎn)讓收入－上手購(gòu)入價(jià)－有關(guān)稅金）×適用稅率，無(wú)增值購(gòu)房已滿(mǎn)五年或不能提供上手購(gòu)房?jī)r(jià)格：（轉(zhuǎn)讓收入－轉(zhuǎn)讓收入×90%）×30%，營(yíng)業(yè)稅及附加提供上手購(gòu)房發(fā)票（轉(zhuǎn)讓收入－上手發(fā)票價(jià)）×5.5%，無(wú)余額不能提供上手發(fā)票：轉(zhuǎn)讓收入×5.5%,個(gè)人所得稅轉(zhuǎn)讓收入×1.5%注：有關(guān)稅金包括上手購(gòu)房契稅，轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)交營(yíng)業(yè)稅，印花稅以及個(gè)人所得稅，適用稅率按土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)速算公式。第四十三頁(yè)，共56頁(yè)。居住用房

（一）普通住房(同時(shí)滿(mǎn)足三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套住房建筑面積144m2以下(含144m2)；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.2倍以下(含1.2倍)。稅種計(jì)稅條件計(jì)稅公式及稅率免征條件營(yíng)業(yè)稅及附加購(gòu)買(mǎi)未滿(mǎn)5年轉(zhuǎn)讓的：轉(zhuǎn)讓收入×5.5%，購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)讓的免征，個(gè)人所得稅自用未滿(mǎn)5年的：轉(zhuǎn)讓收入×1%,自用滿(mǎn)5年且是唯一住房（含5年）免征。第四十四頁(yè)，共56頁(yè)。稅費(fèi)的規(guī)定1.房屋買(mǎi)賣(mài)契稅：90㎡-144㎡：成交價(jià)的1.5%（該住房屬于家庭唯一住房的），90㎡以下：成交價(jià)的1.0%（該住房屬于家庭唯一住房的），二次以上置業(yè)家庭，無(wú)論是購(gòu)普通住房還是非普通住房，契稅都按房?jī)r(jià)3%來(lái)征收，如果想要享受契稅優(yōu)惠的，都得回戶(hù)籍所在地辦家庭住房套數(shù)證明。如果辦不到證明即使是首次置業(yè)，也得按房?jī)r(jià)3%來(lái)征稅。2.交易鑒證費(fèi)：每套50元（由買(mǎi)方支付）3.契約印花稅：按成交價(jià)的0.05%征收（由買(mǎi)方繳付）權(quán)證綜合費(fèi)：0第四十五頁(yè)，共56頁(yè)。劉女士購(gòu)買(mǎi)了一套一手商品房，成交價(jià)格為100萬(wàn)元，建筑面積為89平方米。那么雙方要付多少稅？

條件：劉女士是否購(gòu)買(mǎi)第一套商品房？

1.第一套：契稅1%

2.第二套：契稅3%

3.維修基金：105元/平方米

契稅（第一套）：100萬(wàn)元X1%=10000元

契稅（第二套）：100萬(wàn)元X3%=30000元

維修基金：105元X89平方米=9345元第四十六頁(yè)，共56頁(yè)?！半p合同”泛濫購(gòu)房權(quán)益誰(shuí)保障

第四十七頁(yè)，共56頁(yè)。為規(guī)避“政府指導(dǎo)價(jià)”讓買(mǎi)家簽《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》＋“裝修合同”的做法正在樓市蔓延這些合同往往一份是正式的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，而另外一份則是以“裝修合同”或者“裝修提升合同”甚至是“變更裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)差和房屋增值包服務(wù)費(fèi)”等多種名目體現(xiàn)，而兩份合同加起來(lái)的房款才是房屋總價(jià)第四十八頁(yè)，共56頁(yè)。開(kāi)發(fā)商處了解到，廣州市國(guó)土房管局4月底發(fā)出《關(guān)于落實(shí)廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知》（穗國(guó)房字〔2013〕411號(hào)，下稱(chēng)《通知》）后，拿預(yù)售證就變得非常困難，而且房管局對(duì)申報(bào)的價(jià)格規(guī)定得很?chē)?yán)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)商的心理預(yù)期價(jià)格。所以，有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始謀劃用“雙合同”賣(mài)樓以規(guī)避“政府指導(dǎo)價(jià)”。第四十九頁(yè)，共56頁(yè)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果真的市場(chǎng)上“雙合同”蔓延，其實(shí)是對(duì)政府公信力的打擊，“每個(gè)月房管局都會(huì)公布全市十區(qū)商品住宅均價(jià)，如果市民一方面看到這些價(jià)格走勢(shì)是穩(wěn)中有跌，結(jié)果去到市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)價(jià)格原來(lái)是穩(wěn)中有升”，反而會(huì)更加加重市民的焦慮，推動(dòng)市民更加恐慌性入市。但也有人認(rèn)為，如果“雙合同”的做法能夠讓更多開(kāi)發(fā)商順利拿到預(yù)售證，只要整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)量增加，總好過(guò)因?yàn)槟貌坏筋A(yù)售證而大大減少供應(yīng)量造成的“堵塞”后果。目前采取“雙合同”銷(xiāo)售的樓盤(pán)主要集中在《通知》出臺(tái)后才領(lǐng)取預(yù)售證的新盤(pán)上，而目前有網(wǎng)簽的樓盤(pán)中，采取“雙合同”銷(xiāo)售的暫時(shí)還不算主流。再加上很多高價(jià)盤(pán)被“限簽”，每月能簽個(gè)三五套已經(jīng)不錯(cuò)，因此市民目前在一些專(zhuān)業(yè)網(wǎng)站上查詢(xún)到的單個(gè)項(xiàng)目陽(yáng)光家緣簽約價(jià)，仍然能大體反映出該盤(pán)的價(jià)格水平。第五十頁(yè)，共56頁(yè)。算算賬房?jī)r(jià)構(gòu)成：“裝修”部分占總價(jià)約10%~20%

從近期的一些采取“雙合同”銷(xiāo)售的樓盤(pán)具體情況看，根據(jù)市房管局的“指導(dǎo)價(jià)格”不同，以“裝修合同”或者“裝修提升合同”另外計(jì)算的房?jī)r(jià)部分大概會(huì)占到總價(jià)的10%~20%。以荔灣某樓盤(pán)的三房計(jì)算，該房總價(jià)約216萬(wàn)元，其中《裝修提升合同》部分為16萬(wàn)元，占總價(jià)約10%。但蘿崗某樓盤(pán)的雙合同則包括一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和一份《變更裝修標(biāo)準(zhǔn)價(jià)差和房屋增值包服務(wù)費(fèi)》，而后者約占總房?jī)r(jià)的20%左右。不同的開(kāi)發(fā)商對(duì)于額外價(jià)款的支付期限也有不同，有的開(kāi)發(fā)商要求“裝修提升合同”部分價(jià)款要和首付一起，在簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)之后的7日內(nèi)給齊，而有的則可以在半年內(nèi)繳付完畢，相對(duì)減輕一些買(mǎi)家首付的壓力。第五十一頁(yè)，共56頁(yè)。買(mǎi)家“著數(shù)”：繳納契稅時(shí)可以略省點(diǎn)如果說(shuō)“雙合同”對(duì)于買(mǎi)家來(lái)說(shuō)還是有一點(diǎn)“著數(shù)”，那就是將來(lái)在繳納契稅時(shí)，可以略為節(jié)約一點(diǎn)。以一套總價(jià)216萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，首次置業(yè)者本來(lái)應(yīng)該繳納總房款的1.5%作為契稅，即3.24萬(wàn)元。而在簽署“雙合同”后，契稅則降至200萬(wàn)元的1.5%，即3萬(wàn)元。不過(guò)，相對(duì)于必須要在短期內(nèi)支付完畢的16萬(wàn)元裝修提升款來(lái)說(shuō)，也許很多經(jīng)