房地產(chǎn)入門課件

房地產(chǎn)基礎知識地產(chǎn)知識培訓地產(chǎn)概念房地產(chǎn)的概念：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，也叫不動產(chǎn)。它包含以下三個方面：土地土地上的建筑物及配套設施等附著物所附帶的各項權益（房地產(chǎn)物權）房產(chǎn)與地產(chǎn)聯(lián)系房產(chǎn)和地產(chǎn)之間的關系及差異：房產(chǎn)指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權的土地，既包括住宅和非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)的土地。在我國地產(chǎn)是指有期限的土地使用權。

房產(chǎn)與地產(chǎn)聯(lián)系房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：1.從實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；2.從價格構成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；3.從權屬關系看，房產(chǎn)所有權和地產(chǎn)所有權是聯(lián)系在一起的。房產(chǎn)與地產(chǎn)差異差異包括以下幾個方面：二者屬性不同；二者增值規(guī)律不同；權屬性質不同；二者價格構成不同。房地產(chǎn)市場劃分一.一級市場土地市場：主要指土地使用權的轉讓。二.二級市場

房地產(chǎn)開發(fā)、銷售：主要指房地產(chǎn)開發(fā)商與房地產(chǎn)消費者之間形成的市場。三.三級市場

房地產(chǎn)中介、服務市場：主要指房地產(chǎn)的再次交易行為，如：二手房買賣、租賃等。

土地性質當前中國的土地所有制形式有：土地國有制和農村土地集體所有制土地按用途劃分分為：居住用地（70年）；商業(yè)、旅游、娛樂用地（40年）；工業(yè)用地（50年）；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地（50年）；綜合用地或其他用地50年（2007年10月1日施行的《物權法》規(guī)定，住宅70年到期后自動續(xù)期。）

房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)權的概念：產(chǎn)權是經(jīng)濟所有制關系的法律表現(xiàn)形式，它包括所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。房屋權利人：指依法享有房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權、房地產(chǎn)他項權利的法人、其他組織和自然人。房屋權利申請人：指已獲得了房屋并提出房屋登記申請，但尚未取得房屋所有權證書的法人、其他組織和自然人。房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)權證：產(chǎn)權證是指由國家相關管理部門頒發(fā)的擁有合法產(chǎn)權的證明文件。在房地產(chǎn)銷售活動中所說的產(chǎn)權證一般指房產(chǎn)的產(chǎn)權證，部分地區(qū)為《房屋所有權證》和《土地使用權證》，部分地區(qū)雙證合一為《房產(chǎn)證》。房屋權屬證書種類：房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產(chǎn)權證》、《房地產(chǎn)共有權證》、《房地產(chǎn)他項權證》。房地產(chǎn)產(chǎn)權房屋共有權證：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門對共有房屋向共有權人核發(fā)，每個共有權人各持一份的權利證書。是《房屋所有權證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。房地產(chǎn)產(chǎn)權宅基地證：農村村民在集體土地上因建房需要，向集體組織申請建房用地，經(jīng)集體報送縣（市）人民政府批準后，向縣（市）土地行政主管部門申請辦理土地使用權登記，并由縣（市）人民政府頒發(fā)《集體土地使用證》。宅基地證是當前農村村民合法擁有房屋和用地的權利憑證，可以在集體內部成員之間轉讓，但不得向非集體組織成員轉讓。房地產(chǎn)產(chǎn)權性質分類房屋產(chǎn)權性質分類：國有房產(chǎn)直管房產(chǎn)自管房產(chǎn)軍隊房產(chǎn)集體所有房產(chǎn)私有（自有）房產(chǎn)聯(lián)營企業(yè)房產(chǎn)股份制企業(yè)房產(chǎn)港、澳、臺投資房產(chǎn)涉外房產(chǎn)其他房產(chǎn)商品房商品房：商品房指在市場經(jīng)濟條件下，經(jīng)政府有關部門批準，由具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司（包括外商投資企業(yè)），通過出讓方式取得土地使用權后開發(fā)經(jīng)營的房屋，建成后以市場價用于市場出售、出租，包括住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。自建、參建、委托建造，又是自用的住宅以及其他建筑物不屬于商品房范圍。商品房根據(jù)其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房。商品房性質內銷商品房：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內外出租的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。商品房性質民房：指城市規(guī)劃區(qū)內，獨立擁有土地使用權屬證件的居（村）民個人（家庭）投資，新建、擴建、改建、翻建，僅供其本人（家庭）居住生活的低層建筑。包括新建、擴建、改建、翻建現(xiàn)有住房圍墻、大門、樓梯等附屬構筑物或設施。商品房性質保障房：保障房全稱保障性住房，是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念。保障房是指政府在對城鎮(zhèn)中低收入且住房困難家庭實行分類保障過程中所提供的限定對象、建設標準、銷售價格和租金標準的，具有社會保障性質的住房。保障性安居工程主要指城市的經(jīng)濟適用房、城市的廉租住房，也包括在一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)（危舊房）改造、游牧民定居工程。商品房性質經(jīng)濟適用住房：經(jīng)濟適用住房是政府組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或集資建房單位，以劃撥方式提供土地，免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導價微利出售給有一定支付能力的中低收入住房困難家庭的保障性住房，是具有社會保障性質的商品住宅。這類低收入家庭有一定的支付能力或預期支付能力，購房人擁有有限產(chǎn)權。商品房性質廉租房：廉租房是政府或機構擁有，以租金補貼或實物配租的方式，用政府核定的低租金租給符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭，非產(chǎn)權的保障性住房。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者，低收入家庭對租住的廉租房沒有產(chǎn)權。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。商品房性質租賃型經(jīng)濟適用房：是指改變經(jīng)濟適用房出售的政策，向家庭收入高于享受廉租房標準又無力購買經(jīng)濟適用房的低收入住房困難家庭租賃。暫時定義不清晰，可劃入政策性租賃房。商品房性質公租房：全稱公共租賃住房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。公租房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格向新就業(yè)職工出租，包括一些新畢業(yè)的大學生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。符合廉租房、經(jīng)適房、限價房標準的家庭或個人都可以申請公租房。商品房性質公房：公房全稱公有住房，也稱公產(chǎn)住房、國有住宅。它是由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權（所有權、占有權、處置權、收益權）歸國家所有。目前居民租用的公有住房按照房改政策可分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房，均屬使用權房。公房會隨著出售而變?yōu)樗椒?。私房：全稱私有住房，也成私有住宅、私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。商品房性質房改房：房改房又可以叫做已購公房。已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建共有住房。按照成本價購買的，房屋所有權歸職工個人所有；按照標準價購買的職工擁有部分房屋所有權，一般在5年后歸職工個人所有。商品房性質集資房： 集資房是改變住房建設由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金建造的房屋。一般由國有單位出面組織，并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費。集資所建住房不對外出售，權屬按出資比例確定，個人按房價全額出資的擁有全部產(chǎn)權，個人部分出資的擁有部分產(chǎn)權，也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡給職工個人所有。屬于經(jīng)濟適用房的一種。商品房性質福利房：福利房是計劃經(jīng)濟制度的產(chǎn)物，以單位福利的形式，分配給個人的房。福利房有房產(chǎn)證，但是上市交易有時間限制，一般需要五年以上，而且房產(chǎn)證一般在單位，需要5—10年才能拿到房主手里。商品房五證五證、拿證順序和頒發(fā)部門：國有土地許可證國土資源局建設用地規(guī)劃許可證規(guī)劃部門建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門商品房五證建筑工程施工許可證建設部門商品房銷（預）售許可證房管局基礎知識兩書： 《商品房使用說明書》、《商品房質量保證書》。三通一平：水通、電通、路通，場地平整。七通一平：給水通、排水通、電力通、燃氣通、通訊通、熱力通、道路通，場地平整。土地類型毛地：指在城市舊區(qū)范圍內，尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程，不具備基本建設條件的土地。生地：指完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)，不可直接作為建筑用地的農用地或荒地等土地。熟地：指經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設條件的土地。土地紅線用地紅線：各類建筑工程項目用地的使用權屬范圍的邊界線，用地紅線內土地面積就是取得使用權的用地范圍（圖例1）。圖例1道路紅線道路紅線：道路紅線是城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線（圖例2）。圖例2建筑紅線建筑紅線：也稱建筑控制線，指城市規(guī)劃管理中，控制城市道路兩側沿街建筑物或構筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界限。任何建筑物或構筑物不得超越建筑紅線。建筑紅線可與道路紅線重合，一般在新城市中常使建筑紅線退與道路紅線之后。規(guī)劃圖紙規(guī)劃圖：指對一個社區(qū)或類似范圍內日后的發(fā)展所做的規(guī)劃圖紙，其中標明用于居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、公共活動區(qū)或其他用途的大小和位置。施工圖施工圖：是表示工程項目總體布局、建筑物的外部形狀、內部布置、結構構造、內外裝修、材料作法以及設備、施工要求，以指導施工的圖紙。工程藍圖藍圖也叫藍圖紙，是曬圖紙的通俗叫法，是一種化學涂料加工紙，專供各種工程設計、機械制造曬圖之用。在