房地產(chǎn)估價理論與方法new課件

房地產(chǎn)估價

理論與方法主講教師：宋永發(fā)課程性質(zhì)：限選課程學時：32學分：2房地產(chǎn)估價

理論與方法主講教師：宋永發(fā)參考書目房地產(chǎn)估價理論與方法中國物價出版社房地產(chǎn)估價中國計劃出版社房地產(chǎn)估價首都經(jīng)貿(mào)大學出版社雜志中國房地產(chǎn)土木工程學報北京房地產(chǎn)相關網(wǎng)站鏈接建筑經(jīng)濟房地產(chǎn)導報城市開發(fā)參考書目中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)中國房地產(chǎn)資訊網(wǎng)（中國房地產(chǎn)協(xié)會主辦）大連市政府網(wǎng)國家建設部中國房地產(chǎn)估價師協(xié)會

估價師資訊網(wǎng)執(zhí)業(yè)注冊考試房產(chǎn)類網(wǎng)址推薦中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)www.eDwww.eD內(nèi)容簡介房地產(chǎn)估價理論與方法系統(tǒng)地闡述了房地產(chǎn)估價的基本概念、估價的原則、常用的估價方法以及估價的程序。重點論述了市場比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法的基本原理、適用條件和對象、操作步驟及實例分析；介紹了長期趨勢法、地價評估等方法。通過系統(tǒng)的學習房地產(chǎn)估價理論和方法，能夠揭示房地產(chǎn)客觀合理的價格。

內(nèi)容簡介《房地產(chǎn)估價理論與方法》

教學大綱課程性質(zhì)與目的本課程是工程管理專業(yè)方向課，是房地產(chǎn)經(jīng)營與管理方向的主干課程。本課程的目的是通過學習使學生系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)估價理論，根據(jù)不同的估價對象、估價目的、估價時點，依據(jù)估價原則，選擇合適的方法、按規(guī)定的步驟對房地產(chǎn)或建筑物進行確定客觀合理的價格?！斗康禺a(chǎn)估價理論與方法》

教學大綱課程性質(zhì)與目的課程教學基本要求1）房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價2學時了解房地產(chǎn)的概念；熟悉房地產(chǎn)的特性和房地產(chǎn)估價的必要性；掌握房地產(chǎn)估價的概念。2）房地產(chǎn)價格的基礎知識4學時了解房地產(chǎn)價格形成條件；掌握房地產(chǎn)價值和價格的種類。3）房地產(chǎn)估價原則4學時熟悉房地產(chǎn)估價原則的含義和重要性；掌握合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、公平原則的含義和內(nèi)容。課程教學基本要求4）比較法8學時熟悉比較法的基本原理，收集交易實例和選擇可比實例；掌握建立價格可比基礎、交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和求取比準價格。5）成本法8學時了解商品房價格構(gòu)成、房屋折舊制度、房屋完損等級評定標準，熟悉成本法的基本原理、房地產(chǎn)價格構(gòu)成和重新購建價格，掌握成本法的基本公式和建筑物折舊。6）收益法10學時熟悉收益法的基本原理、凈收益的求取、剩余技術和收益乘數(shù)法，掌握收益法的計算公式和資本化率的求取方法。4）比較法8學時7）假設開發(fā)法8學時熟悉假設開發(fā)法的基本原理，掌握假設開發(fā)法的基本公式、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法、假設開發(fā)法計算中各項的求取。8）房地產(chǎn)估價程序4學時熟悉擬定估價作業(yè)方案、收集估價所需資料、實地查勘估價對象和估價資料歸檔，掌握明確估價基本事項、確定估價結(jié)果和撰寫估價報告。7）假設開發(fā)法8學時第一章

房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價第二章

房地產(chǎn)價格的估價基礎知識第三章

房地產(chǎn)價格原則第四章

比較法第五章

成本法第六章

收益法第七章

假設開發(fā)法第八章

長期趨勢法第九章

地價評估第十章

房地產(chǎn)價格影響因素分析第十一章

房地產(chǎn)估價程序

第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價第一章房地產(chǎn)

和房地產(chǎn)估價

第一節(jié)

房地產(chǎn)估價的概念第二節(jié)

房地產(chǎn)的概念第三節(jié)

房地產(chǎn)的特性第四節(jié)

房地產(chǎn)的類型返回總目錄第一章房地產(chǎn)

和房地產(chǎn)估價第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)估價的概念一、房地產(chǎn)估價專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選擇適宜的方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。簡單地講就是對房地產(chǎn)客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。上一頁返回目錄第一節(jié)房地產(chǎn)估價的概念上一頁返回目錄房地產(chǎn)價格是客觀存在的，不以個別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移，是有市場決定，即是市場參與者集體的價值判斷而非個別人的價值判斷所形成。因此，其估價過程是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的價格或價值揭示、顯示出來。上一頁返回目錄房地產(chǎn)價格是客觀存在的，不以個別人的主觀意志為轉(zhuǎn)移，是有二、估價發(fā)展過程

房地產(chǎn)只有商品化，才有估價。是國家改革開放的背景下，改革土地使用制度和住房制度，使房地產(chǎn)作為商品進入流通領域之后，發(fā)展起來的。

1）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法1994年7月5日公布實施：其中第33條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”和第58條“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度”。

上一頁返回目錄二、估價發(fā)展過程上一頁返回目錄2）

1993年，1994年，建設部和人事部聯(lián)合認定了兩批共356名房地產(chǎn)評估師，1995年起，開始全國房地產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)資格考試制度，現(xiàn)在每年10月舉行一次。3）

1994年8月，成立中國房地產(chǎn)估價師學會。其職責主要為：開展房地產(chǎn)估價理論與方法研究，制定估價規(guī)范、標準、注冊考試、評估機構(gòu)資質(zhì)等級評定、人員培訓、繼續(xù)教育、調(diào)處房地產(chǎn)估價糾紛、開展學術交流。4）

中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范GB/T50291-19991999年6月1日實施。上一頁返回目錄2）

1993年，1994年，建設部和人事部聯(lián)合認定了兩批三、估價的必要性1、理論上的要求：房地產(chǎn)具有獨一無二性和價值量較大。2、土地使用權出讓需要估價（房地產(chǎn)管理法）3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（買賣、交換、贈與、抵債）、租賃、抵押、典當、保險、課稅、拆遷補償、損壞賠償、分割、合并、糾紛、涉案等需要估價。4、企業(yè)合并、合資、合作、兼并、分立、買賣、租賃經(jīng)營、承包經(jīng)營、改制、上市、破產(chǎn)清算等需要估價。5、房地產(chǎn)管理的需要（房地產(chǎn)管理法）上一頁返回目錄三、估價的必要性上一頁返回目錄四、學習方法或成為一名合格估價師的條件1、掌握估價的理論和方法2、熟悉相關制度政策、開發(fā)經(jīng)營過程3、熟悉相關法律、經(jīng)濟、管理、建筑、城市規(guī)劃等方面的知識4、通過大量社會實踐、案例分析、訓練5、估價人員職業(yè)道德水平上一頁返回目錄四、學習方法或成為一名合格估價師的條件上一頁返回目錄第二節(jié)房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的整體概念1、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)土地、建筑物及其他地上定著物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權益。

1）土地地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間2）建筑物由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備等組成的人工建造而成。3）定著物是建筑物組成部分之一或附屬部分，不可分割，若分割將影響其經(jīng)濟價值。上一頁返回目錄第二節(jié)房地產(chǎn)的概念一、房地產(chǎn)的整體概念上一頁返回目錄2、房地產(chǎn)的重要性“十五”時期，2000年，我國城鎮(zhèn)居民為4.58億人，城鎮(zhèn)居民的人均住房的建筑面積為19.8平方米；到2005年，我國城鎮(zhèn)人口將達到5.4億人，城鎮(zhèn)居民的人均住房的建筑面積將達到22平方米；將新增加住房建筑面積為28.12億平方米。（中國統(tǒng)計年鑒2001年）房地產(chǎn)投資每增加10%，將拉動GDP增長1%；住房投資每100元，可以創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)170-200元的需求；每銷售100元住房，可以帶動130-150元的其它商品的銷售；住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可以拉動相關行業(yè)200人就業(yè)。上一頁返回目錄2、房地產(chǎn)的重要性上一頁返回目錄“十五”時期全社會固定資產(chǎn)投資總額大約為221064億元，商品房投資占其28.0％，表明房地產(chǎn)業(yè)在第十個五年計劃的經(jīng)濟和社會發(fā)展中將占有顯著的地位。房地產(chǎn)占國家總財富的60－70％是個人財富的主要形式，是人們生活的必需品是投資置業(yè)的最佳選擇，房地產(chǎn)具有保值、增值、收益、消費等功能。4、房地產(chǎn)的實物、權益和區(qū)位房地產(chǎn)的實物、權益、區(qū)位三者的結(jié)合實物看得見、摸得著的部分，如：結(jié)構(gòu)、外觀、設備上一頁返回目錄“十五”時期全社會固定資產(chǎn)投資總額大約為221064億元，商權益無形的，包括權利、利益、收益。如所有權、使用權、租賃權、抵押權等區(qū)位某一事物與其它事物在空間方位與距離上的關系，包括可及性、便捷性、周圍環(huán)境、景觀、在城市中的地位等。房地產(chǎn)的位置不可移動，但其資產(chǎn)位置是可以隨時改變。區(qū)位對房地產(chǎn)價值的決定性作用是特有的。實物是有形的，其價值取決于質(zhì)量；權益是無形的，實物本身好壞對其影響較??；權益不同，價值差別較大。4、房地產(chǎn)的存在形態(tài)土地、建筑物、房地上一頁返回目錄權益無形的，包括權利、利益、收益。如所有權、使用權、租賃二、土地的概念1、對土地的各種定義土地即田地、地面土地是“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體”土地是自然物、自然力或自然資源2、房地產(chǎn)估價中的土地定義對估價來說，土地不只是平面，而是三維空間，是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。3、土地利用所受限制土地權利設置及其行使的限制權利設置有所有權、使用權、租賃權、抵押權、典權、地役權。其中所有權屬于自物權，其余屬他物權。上一頁返回目錄二、土地的概念上一頁返回目錄房地產(chǎn)相鄰關系的限制是指房地產(chǎn)所有人或使用人從事工業(yè)、農(nóng)業(yè)商業(yè)活動及行使其他權利時，負有注意避免損害相鄰房地產(chǎn)的義務；相鄰房地產(chǎn)所有人或使用人有權力請求房地產(chǎn)所有人或所有人注意避免損害發(fā)生的權利。如：通風、采光、排水、易燃、易爆、危險品等危害人身安全。土地使用管制城市規(guī)劃限制，如建筑高度、容積率、建筑密度、綠地率、建筑間距、建筑物外觀、地面標高等。土地使用性質(zhì)，如耕地、土地用途4、對一塊土地的基本認識坐落、面積、形狀、四至、地勢、環(huán)境和景觀、利用狀況、產(chǎn)權狀況、地質(zhì)和水文狀況、土地使用管制、其他上一頁返回目錄房地產(chǎn)相鄰關系的限制上一頁返回目錄三、建筑物的概念1、建筑物的定義建筑物

由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設備等組成的人工建造而成。2、對建筑物的基本認識坐落、面積、層數(shù)和高度、結(jié)構(gòu)、設備、公共配套設施完備程度、平面布置、維修、維護、利用現(xiàn)狀、產(chǎn)權狀況、其他。四、房地的概念是土地與建筑物的合成體。上一頁返回目錄三、建筑物的概念上一頁返回目錄第三節(jié)房地產(chǎn)的特性不可移動性獨一無二性壽命長久性數(shù)量有限性用途多樣性相互影響性易受限制性價值高大性難以變現(xiàn)性保值增值性上一頁返回目錄第三節(jié)房地產(chǎn)的特性不可移動性上一頁返回目錄第四節(jié)房地產(chǎn)的類型一、按用途劃分居住房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)娛樂房地產(chǎn)工業(yè)與倉儲房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn)上一頁返回目錄第四節(jié)房地產(chǎn)的類型一、按用途劃分上一頁返回目錄二、按開發(fā)程度劃分生地毛地熟地在建工程現(xiàn)房三、按是否生產(chǎn)收益劃分收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn)四、按經(jīng)營使用方式劃分出售型房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)營業(yè)型房地產(chǎn)自用型房地產(chǎn)上一頁返回目錄二、按開發(fā)程度劃分上一頁返回目錄第二章房地產(chǎn)價格的基礎知識第一節(jié)

房地產(chǎn)價格的概念和形成條件第二節(jié)

房地產(chǎn)的供求與價格第三節(jié)

房地產(chǎn)價格的特征第四節(jié)

房地產(chǎn)價值與價格的種類返回總目錄第二章房地產(chǎn)價格的基礎知識第一節(jié)房地產(chǎn)價格的概念和形成第一節(jié)房地產(chǎn)價格的概念

和形成條件一、房地產(chǎn)價格的概念價格是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西，通常用貨幣來表示價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)房地產(chǎn)價格是為和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價二、房地產(chǎn)價格的形成條件有用性、稀缺性、有效需求房地產(chǎn)價格實質(zhì)是市場經(jīng)濟（商品經(jīng)濟）這種制度下對有用且稀缺物品的一種分配方式返回目錄第一節(jié)房地產(chǎn)價格的概念

和形成條件一、房地產(chǎn)價格的概念返房地產(chǎn)的價格是供給與需求兩種相反力量共同作用的結(jié)果，因而形成供給市場和需求市場，兩者相互作用影響市場的價格。一、房地產(chǎn)的需求是指消費者在一定價格的基礎上所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量；形成需求有兩個條件：愿意購買和有能力購買。對需求量影響的因素1、該種房地產(chǎn)的價格水平2、消費者的收入水平3、相關房地產(chǎn)的價格水平4、消費者的偏好5、消費者對未來的期望上一頁第二節(jié)房地產(chǎn)的供求與價格返回目錄房地產(chǎn)的價格是供給與需求兩種相反力量共同作用的結(jié)果，價格價格數(shù)量數(shù)量需求需求一定OO上一頁返回目錄價格價格數(shù)量數(shù)量需求需求一定OO上一頁返回目錄二、房地產(chǎn)的供給是指房地產(chǎn)開發(fā)商或擁有者在一定價格上所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。形成供給的條件是：愿意提供和有能力供給對供給量的影響因素1、該種房地產(chǎn)的價格水平2、該種房地產(chǎn)發(fā)開發(fā)成本3、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術4、開發(fā)商對未來的預期上一頁返回目錄二、房地產(chǎn)的供給上一頁返回目錄價格價格數(shù)量數(shù)量供給供給一定OO上一頁返回目錄價格價格數(shù)量數(shù)量供給供給一定OO上一頁返回目錄三、房地產(chǎn)的均衡價格是指房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格；也就是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格。上一頁價格數(shù)量P1PP2Q1QQ2需求供給O均衡點返回目錄三、房地產(chǎn)的均衡價格上一頁價格數(shù)量P1Q1Q均衡價格理論是價格原理的核心內(nèi)容，它表面：均衡是市場價格運行的必然趨勢，也是市場價格運行的正常狀態(tài)。房地產(chǎn)的價格與房地產(chǎn)需求正相關；與房地產(chǎn)的供給負相關；供給一定，需求增加，則價格上升，需求減少，則價格下降；需求一定，供給增加，則價格下降，供給減少，則價格上升。需求與供給同時變化，均衡價格和交易量也會發(fā)生變化。四、房地產(chǎn)的需求彈性和供給彈性彈性是對一個變量對于另一個變量的敏感性的一種度量。1、房地產(chǎn)的需求彈性（需求價格彈性）需求價格彈性是用來表示在一定時期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反映程度上一頁返回目錄均衡價格理論是價格原理的核心內(nèi)容，它表面：均衡是市場價格運行需求彈性是負數(shù)，即價格上升時，需求量是下降。2、房地產(chǎn)的供給彈性供給彈性是用來表示在一定時期內(nèi)一種房地產(chǎn)供給量的相對變動對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變動的反映程度。它是需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比。需求量變化的百分比價格變化的百分比上一頁它是需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比。需求彈性＝返回目錄需求彈性是負數(shù)，即價格上升時，需求量是下降。需求量變化的百分供給彈性＝3、彈性數(shù)值的類型分為五種類型：大于1稱富有彈性；小于1稱缺乏彈性；等于1稱單一彈性；無窮大稱完全彈性；等于零稱完全無彈性。供給量變化的百分比價格變化的百分比上一頁返回目錄供給彈性＝供給量變化的百分比價格變化的百分比上一頁返回目錄第三節(jié)房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，相同之處主要有：都是價格，都有波動，按質(zhì)論價。一、地價與一般物品價格的不同1、生產(chǎn)成本不同－無成本因素2、折舊不同－重復使用3、價格差異不同－獨一無二4、市場性質(zhì)不同－不完全市場5、形成時間不同－較長形成價格6、供求變化不同－不可移動－缺乏彈性上一頁返回目錄第三節(jié)房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格與一般物品的價格，相同之二、房地產(chǎn)價格的特征1、房地產(chǎn)價格實質(zhì)是房地產(chǎn)權益的價格房地產(chǎn)交易并不是實物交易，而是各種權益的交易，因此，交易價格不僅與實物狀況有關，而且與權益狀況有關。2、房地產(chǎn)價格即有交換價格（交易），也有使用價格（租金）3、房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的4、房地產(chǎn)價格一般是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響上一頁返回目錄二、房地產(chǎn)價格的特征上一頁返回目錄第四節(jié)房地產(chǎn)價值與價格的種類一、使用價值和交換價值使用價值是商品能滿足人們某種需要的效用；而交換價值是商品同其它商品交換的量的關系或比例。房地產(chǎn)的評估的價值是交換價值。二、投資價值和市場價值投資價值是房地產(chǎn)對于某個特定投資者的經(jīng)濟價值，是投資者基于個人需求或意愿，對房地產(chǎn)所估計的價值或作出的評價；市場價值是該房地產(chǎn)對于大多數(shù)人的經(jīng)濟價值。市場價值是客觀的，非人為的價值；投資價值是建立在主觀的，個人的因素基礎上的。上一頁返回目錄第四節(jié)房地產(chǎn)價值與價格的種類一、使用價值和交換價值上一頁三、成交價格、市場價格、理論價格1、成交價格

是交易雙方實際達成的交易的價格，分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠信無欺無利害關系的情況下的交易價格；否則均為非正常成交價格。正常成交價格的形成有一定的條件：公開市場、交易對象本身具備市場性、有眾多的買家和賣家、交易雙方自愿的行為、雙方具備完全市場信息、理性的經(jīng)濟行為、適當?shù)慕灰讜r間。達成交易的必要條件：賣者的最低價應低于或等于買者的最高價，才能實現(xiàn)交易。上一頁返回目錄三、成交價格、市場價格、理論價格上一頁返回目錄2、市場價格市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平的價格，是該類商品大量成交的結(jié)果。3、理論價格理論價格是經(jīng)濟學假設的經(jīng)濟人的行為和預期是理性的，或真實供給相等的條件下形成的價格。成交價格圍繞著市場價格而上下波動；市場價格圍繞著理論價格而上下波動。四、市場調(diào)節(jié)價、政府指導價、政府定價市場調(diào)節(jié)價、政府指導價和政府定價是政府對價格管理或干預的程度有關的價格。上一頁返回目錄2、市場價格上一頁返回目錄“價格法”中第三條規(guī)定：國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟調(diào)控下主要由市場形成價格的機制。價格的制定應當符合價值規(guī)律，大多數(shù)商品和服務價格實行市場調(diào)節(jié)價，極少數(shù)商品和服務價格實行政府指導價或政府定價。市場調(diào)節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。政府定價的房地產(chǎn)評估價格應以政府定價為準。上一頁返回目錄“價格法”中第三條規(guī)定：國家實行并逐步完善宏觀經(jīng)濟調(diào)控下主要政府對價格的干預有最高限價和最低限價，還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤等。經(jīng)濟適用住房實行政府指導價，按保本微利原則確定價格，其價格構(gòu)成有征地和拆遷補償費、勘察設計費和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等，利潤控制在3％以下。五、基準地價、標定地價、房屋重置價格房地產(chǎn)管理法中規(guī)定：基準地價、標定地價、房屋重置價格應當定期確定并公布?；鶞实貎r是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。上一頁返回目錄政府對價格的干預有最高限價和最低限價，還有規(guī)定成本構(gòu)成或利潤標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。房屋重置價格是采用價格估計時點的建筑材料、建筑設備、建筑構(gòu)配件、建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造同類建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能的新房屋所需的一切合理、必要的費用、稅金加上應得的利潤。六、土地價格、建筑物價格、房地價格七、總價格、單位價格、樓面地價單位價格：幣種、面積樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價＝土地總價/總建筑面積樓面地價＝土地單價/建筑容積率上一頁返回目錄標定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地八、實際價格、名義價格實際價格是指在成交日期一次付清的價格名義價格是指在成交日期時講明，但不是一次付清的價。九、起價、成交價、均價十、補地價土地出讓由國家控制，國家實行土地有限期有償使用原則，使用者向國家交納土地出讓金或交地價。下列情況之一時，使用者應補地價：更改原出讓土地使用權時規(guī)定的用途；增加原出讓土地使用權時規(guī)定的容積率；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權；出讓的土地使用權期滿后續(xù)期。

補地價＝改變用途后的地價－改變用途前的地價上一頁返回目錄八、實際價格、名義價格上一頁返回目錄

補地價(單價)＝（增加后的容積率－原容積率）×原樓面地價例2－1某宗土地總面積1000平方米，建筑容積率為3，對應的土地單價為450元/平方米，現(xiàn)將容積率增加到5，求補地價？補地價(單價)＝（增加后的容積率－原容積率）×原樓面地價=(5－3）×450/3＝300元/平方米總價＝300×1000＝30萬元上一頁返回目錄補地價(單價)＝（增加后的容積率－原容積率）×原樓面地第三章房地產(chǎn)價格原則

第一節(jié)合法原則第二節(jié)最高最佳使用原則第三節(jié)替代原則第四節(jié)估價時點原則第五節(jié)公平原則返回總目錄第三章房地產(chǎn)價格原則返回總目錄第一節(jié)合法原則合法原則要求房地產(chǎn)應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分一、合法產(chǎn)權應以房地產(chǎn)權屬證書和有關證件為依據(jù)。二、合法使用應以城市規(guī)劃、土地使用管制等為依據(jù)。三、合法處分應以法律、法規(guī)或合同等為依據(jù)。四、其他方面應符合國家價格政策上一頁返回目錄第一節(jié)合法原則合法原則要求房地產(chǎn)應以估價對象的合法權益為第二節(jié)最高最佳使用原則是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度當估價對象已做了某種使用，估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明。一、保持現(xiàn)狀前提：認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，保持現(xiàn)狀進行估價。二、轉(zhuǎn)換用途前提：認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，轉(zhuǎn)換用途作為估價基礎。三、裝修改造前提：認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途予以使用最為有利時，裝修改造后再估價。四、重新利用前提：認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除后利用估價。五、上述情況的組合上一頁返回目錄第二節(jié)最高最佳使用原則是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上第三節(jié)替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。類似房地產(chǎn)是指用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相似的房地產(chǎn)。如果附近有若干相近效用的房地產(chǎn)存在的價格，則可以依據(jù)替代原則。不能孤立地思考估價對象的價格，而要考慮相近效用的房地產(chǎn)價格的牽摯。返回目錄上一頁第三節(jié)替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在第四節(jié)估價時點原則房地產(chǎn)估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。房地產(chǎn)市場是不斷變化的，影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的，房地產(chǎn)的價格自然也是不斷變化的。因此，房地產(chǎn)的價格具有很強的時間性，每一個價格都對應一個具體的時間。確立估價時點原則的意義在于，估價時點是評估房地產(chǎn)價格的時間界限。特別注意的是估價時點與估價作業(yè)的日期不一定相同。估價時特別注意估價目的、估價時點。估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的內(nèi)在聯(lián)系。上一頁返回目錄第四節(jié)估價時點原則房地產(chǎn)估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的估價時點估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來將來未來未來上一頁返回目錄估價時點估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)一、估價時點為過去的情況，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復核估價。二、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情況，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償案件中。三、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情況，是最常見、最大量的。四、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情況，如預售情況。五、估價時點為未來，多用于房地產(chǎn)市場的預測，投資分析提供價值依據(jù)。六、在建工程可能存在三種估價：1、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價；2、估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的估價，現(xiàn)在預售的價格；3、估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的狀況，建成時的價值。上一頁返回目錄一、估價時點為過去的情況，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對第五節(jié)公平原則要求估價人員應站在中立的立場上，求出對雙方當事人多是公平合理的價格。估價人員應當遵循下列假設進行估價：雙方當事人是理性的、精明的；雙方當事人心態(tài)相同；反復推敲、精細權衡；估價人員必須公正廉潔，與雙方當事人無利害關系，了解市場狀況和影響房地產(chǎn)價格的因素，在實踐中不斷地提高技能、經(jīng)驗和嚴格遵守估價程序。上一頁返回目錄第五節(jié)公平原則要求估價人員應站在中立的立場上，求出對雙方比較法第一節(jié)

比較法的基本原理第二節(jié)搜集交易實例第三節(jié)選取可比實例第四節(jié)建立價格可比基礎第五節(jié)交易情況修正第六節(jié)交易日期修正第七節(jié)房地產(chǎn)狀況修正第八節(jié)求取比準價格第九節(jié)比較法舉例返回總目錄比較法第一節(jié)比較法的基本原理返回總目錄第一節(jié)比較法的基本原理一、比較法的概念和理論依據(jù)比較法是將估價對象與在估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其理論依據(jù)是替代原理。市場比較法符合統(tǒng)計規(guī)律的大數(shù)法則。二、比較法適用的對象和條件適用的對象是具有交易的房地產(chǎn)適用的條件是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。返回目錄上一頁第一節(jié)比較法的基本原理一、比較法的概念和理論依據(jù)返回目錄使用比較法時的交易對象需進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（區(qū)位、權屬、實物）的修正。三、比較法的操作步驟1、搜集交易實例2、選取可比實例3、建立價格可比基礎4、進行交易情況修正5、進行交易日期修正6、進行房地產(chǎn)狀況修正7、求取比準價格上一頁返回目錄使用比較法時的交易對象需進行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況（第二節(jié)搜集交易實例搜集大量真實的、可靠的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能評估出客觀合理的價格。因此，搜集實例是比較法使用的關鍵。一、交易實例的來源查閱政府有關部門的房地產(chǎn)交易等資料查閱報紙上的一個房地產(chǎn)出售、出租的信息參加房地產(chǎn)交易會向有關交易機構(gòu)調(diào)查房地產(chǎn)的交易的情況進行市場調(diào)查行業(yè)協(xié)會的內(nèi)部交流上一頁返回目錄第二節(jié)搜集交易實例搜集大量真實的、可靠的交易實例，才能把二、搜集實例注意的問題1、交易雙方的基本情況和交易目的2、交易實例房地產(chǎn)的狀況（坐落、用途、土地狀況、建筑物狀況、周圍環(huán)境景觀等）3、交易成交價格4、交易成交日期5、交易付款方式6、交易情況的特殊性，如交易稅費的負擔方式、親友間的交易、急賣急買等。7、制定統(tǒng)一的交易實例調(diào)查表8、建立交易實例的數(shù)據(jù)庫，科學管理、分類上一頁返回目錄二、搜集實例注意的問題上一頁返回目錄第三節(jié)選取可比實例搜集大量真實的交易實例，但對于每一具體的估價對象、估價目的和估價時點來說，選擇交易可比實例并不容易，可比實例的選取直接影響估價的準確性。一、可比實例具備的條件1、是估價對象的類似房地產(chǎn)，包括在區(qū)位、權益、實物應相同或相近。2、交易類型與估價目的吻合3、成交日期與估價時點接近4、成交價格是正常價格或可以修正為正常價格上一頁返回目錄第三節(jié)選取可比實例搜集大量真實的交易實例，但對于每一具體二、具體應符合下列條件1、可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)2、可比實例的用途應與估價對象的用途相同3、可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同4、可比實例的權利性質(zhì)應與估價對象的權利性質(zhì)相同5、可比實例的交易類型應與估價目的相吻合6、可比實例的成交日期應與估價時點接近7、可比實例的成交價格是正常價格，或是可以修正為正常價格一般可比實例選取3－10個上一頁返回目錄二、具體應符合下列條件上一頁返回目錄第四節(jié)建立價格可比基礎建立價格可比基礎應從5個方面進行1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一采用單價3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵5、統(tǒng)一面積單位通常交易價格是指成交日一次性付款，因為資金具有時間性，為了便于比較將分期付款折算為成交日期一次付款。上一頁返回目錄第四節(jié)建立價格可比基礎建立價格可比基礎應從5個方面進行上例1、統(tǒng)一付款方式。某宗房地產(chǎn)的交易總價為30萬元，其中首付10萬元，其余20萬元半年后一次付清。假設月利率為1％，則在其成交日期時一次付清的價格？由于資金的時間價值：

10＋20÷（1＋1％）6＝28.84萬元上一頁

注意實際價格與名義價格的關系。利率與計息方式有關，年利率、季利率、月利率。F=P（1＋r%）nP=F÷（1＋r%）n

F=P(1＋r/m%)n×mP=F÷(1＋r/m%)n×mF為本利和；P為本金；r為年利率；m為年計息次數(shù)；n為存貸款期限返回目錄例1、統(tǒng)一付款方式。某宗房地產(chǎn)的交易總價為30萬元，其中首付例2、搜集甲、乙兩宗交易實例，甲具有實例的建筑面積200平方米，成交價格為80萬元，分三期付款，首付16萬元，半年付32萬元，一年付清余款。乙交易實例的使用面積2500平方英尺，成交價格15萬美元，成交時一次付清。試將兩個交易實例轉(zhuǎn)換為可比實例。1、統(tǒng)一付款方式：假設人民幣的年利率為8％甲總價＝16＋32÷（1＋8％）0.5＋32÷（1＋8％）＝76.422萬（￥）乙總價＝15萬（＄）2、統(tǒng)一化為單價:甲單價＝764220÷200＝3821.1（￥/平方米建筑面積）乙單價＝150000/2500＝60（＄/平方英尺使用面積）上一頁返回目錄例2、搜集甲、乙兩宗交易實例，甲具有實例的建筑面積200平方3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位:

1＄＝8.3￥甲單價＝3821.1￥/平方米建筑面積乙單價＝60×8.3＝498￥/平方英尺使用面積4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵:

1建筑面積＝0.75使用面積甲單價＝3821.1￥/平方米建筑面積乙單價＝498×0.75＝373.5￥/平方英尺建筑面積5、統(tǒng)一面積單位:

1平方米＝10.764平方英尺甲單價＝3821.1￥/平方米建筑面積乙單價＝373.5×10.764＝4020.4￥/平方米建筑面積注意：幣種之間的匯率以成交日期的市場匯率為準上一頁返回目錄3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位:上一頁返回目錄第五節(jié)交易情況修正一、交易情況修正的含義可比實例的成交價格可能是正常的，也可能不是正常的。由于估價對象的價格是客觀合理的，因此，要將非正常價格修正為正常價格才能作為可比實例。二、造成成交價格偏差的因素是由房地產(chǎn)的特性和不完全市場造成的1、有利害關系人之間的交易2、急于出售或急于購買的交易3、交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易4、交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易5、特殊交易方式的交易上一頁返回目錄第五節(jié)交易情況修正一、交易情況修正的含義上一頁返回目錄6、交易稅費非正常負擔的交易（買賣方）7、相鄰房地產(chǎn)的合并交易（增值）8、受債權債務關系影響的交易三、交易情況修正的方法將非正常價格修正為正常價格可比實例的成交價格×交易情況修正系數(shù)＝正常價格注意：其中交易情況修正系數(shù)是以正常價格為基準來確定的正常價格＝可比實例的成交價格÷（1＋S%)上一頁正常價格＝可比實例的成交價格×100100＋SS為可比實例的成交價格比其正常價格高低的百分率返回目錄6、交易稅費非正常負擔的交易（買賣方）上一頁正常價格＝可比實交易稅費非正常負擔的修正正常成交價格－應由賣方負擔的稅費＝賣方實際得到的價格正常成交價格＋應由買方負擔的稅費＝買方實際付出的價格例一宗房地產(chǎn)的正常成交價格為2500元/平方米，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7％，買方應繳納的稅費為正常成交價格5％，則賣方實際得到的價格＝2500－2500×7％＝2325元/平方米買方實際付出的價格＝2500＋2500×5％＝2625元/平方米上一頁返回目錄交易稅費非正常負擔的修正上一頁返回目錄例房地產(chǎn)交易，雙方協(xié)定，買方付給賣方2325元/平方米，稅費由買方承擔。賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7％；買方應繳納的稅費為正常成交價格的5％。求正常成交價格為多少？正常成交價格－應由賣方負擔的稅費＝賣方實際得到的價格應由賣方負擔的稅費＝正常成交價格×賣方應繳納的費率正常成交價格＝賣方實際得到的價格÷（1－賣方應繳納的費率）＝2325÷（1－7％）＝2500元/平方米上一頁返回目錄例房地產(chǎn)交易，雙方協(xié)定，買方付給賣方2325元/平方米，例房地產(chǎn)交易，雙方協(xié)定，買方付給賣方2625元/平方米，稅費由賣方承擔。賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7％；買方應繳納的稅費為正常成交價格的5％。求正常成交價格為多少？正常成交價格＋應由買方負擔的稅費＝買方實際付出的價格應由買方負擔的稅費＝正常成交價格×買方應繳納的費率正常成交價格＝買方實際付出的價格÷（1+買方應繳納的費率）＝2625÷（1+5％）＝2500元/平方米上一頁返回目錄例房地產(chǎn)交易，雙方協(xié)定，買方付給賣方2625元/平方米，第六節(jié)交易日期修正一、交易日期修正的含義可比實例的成交價格是交易日期的成交價格，與評估對象的時點不同，需要將可比實例的成交價格轉(zhuǎn)換為估價對象的估價時點的價格。交易日期的修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況的修正。二、交易日期修正的方法可比實例的成交價格至估價時點期間，隨著時間的推移，房地產(chǎn)價格可能發(fā)生變化：上漲、下降、平穩(wěn)?？杀葘嵗山粌r格×交易日期修正系數(shù)＝估價時點的價格注意：交易日期修正系數(shù)應是以成交日期時的價格為基準來確定的上一頁返回目錄第六節(jié)交易日期修正一、交易日期修正的含義上一頁返回目錄上一頁可比實例成交價格到估價時點時，可比價格變化百分率為T%估價時點的價格＝可比實例成交價格×（1＋T%）價格變動的規(guī)律，可通過價格指數(shù)、價格變動率、時間序列指數(shù)法來修正。以某個固定時期作為基期的稱為定基價格指數(shù)1、價格指數(shù)定基價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)以上一時期作為基期的稱為環(huán)比價格指數(shù)（見下頁表）估價時點的價格＝×可比實例成交價格100＋T100返回目錄上一頁可比實例成交價格到估價時點時，可比價格變化百分率為T%時間價格定基價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)1P1P1/p1=100P1/p02P2P2/p1P2/p13P3P3/p1P3/p2nPnPn/p1Pn/pn-1上一頁返回目錄時間價格定基價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)1P1P1/p1=100P11）采用定基價格指數(shù)進行交易日期修正：可比實例成交日期價格×估價時點的價格指數(shù)/成交日期的價格指數(shù)＝估價時點的價格例某地區(qū)的房地產(chǎn)2001年4月至10月的定基價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1。其中某房地產(chǎn)于2001年6月交易價格為1800元/平方米，試推算10月的價格。1800×98.1/76.7＝2302.2元/平方米2）采用環(huán)比價格指數(shù)進行交易日期修正：可比實例成交日期價格×成交日期的下一時期的價格指數(shù)×再下一時期的價格指數(shù)×….×估價時點的價格指數(shù)＝估價時點的價格上一頁返回目錄1）采用定基價格指數(shù)進行交易日期修正：上一頁返回目錄例某地區(qū)的房地產(chǎn)2001年4月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為0.996、0.947、0.967、1.050、1.090、1.125、1.181。其中某房地產(chǎn)于2001年6月交易價格為2000元/平方米，試推算10月的價格。2000×1.05×1.09×1.125×1.181＝3046.8元/平方米2、價格變動率

逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升和下降的價格變動率1）逐期遞增或遞減的價格變動率可比實例成交日期價格×(1＋價格變動率)期數(shù)＝估價時點價格上一頁返回目錄例某地區(qū)的房地產(chǎn)2001年4月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別上一頁2）期內(nèi)平均上升和下降的價格變動率可比實例成交日期價格×(1＋價格變動率×期數(shù))＝估價時點價格例評估某宗房地產(chǎn)2001年9月末的價格，可比實例成交價格為3000元/平方米，成交日期為2000年10月末。另已知房地產(chǎn)價格2000年6月末至2001年2月末平均每月比上月增長1.5％；2001年2月末至2001年9月末平均比上月增長2％，求可比實例估價時點的價格。3000×(1＋1.5％)4×(1＋2％)7＝3658元/平方米注意：價格變動率是分段變化的返回目錄上一頁2）期內(nèi)平均上升和下降的價格變動率注意：價格變動率是分例某宗房地產(chǎn)2001年1月30日的價格為1000美元/平方米，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準價格變動平均每月比上月增長0.2％，在2001年1月30日市場匯率為1＄＝8.26￥；2001年9月30日市場匯率為1＄＝8.29￥。求可比實例的估價時點的價格。1000×8.26×（1＋0.2％）8＝8393元/平方米注意：價格變動是人民幣為基準例某宗房地產(chǎn)2001年1月30日的價格為1000美元/平方米，該類房地產(chǎn)以美元為基準價格變動平均每月比上月下降0.5％，在2001年1月30日市場匯率為1＄＝8.26￥；2001年9月30日市場匯率為1＄＝8.29￥。求可比實例的估價時點的價格。1000×（1－0.5％）8×

8.29＝7964元/平方米注意：價格變動是美元為基準上一頁返回目錄例某宗房地產(chǎn)2001年1月30日的價格為1000美元/平第七節(jié)房地產(chǎn)狀況修正一、房地產(chǎn)狀況修正的含義可比實例與估價對象之間的差異進行修正，使可比實例與估價對象的狀況相同。二、房地產(chǎn)狀況的修正的內(nèi)容房地產(chǎn)狀況修正包括區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況三個方面的內(nèi)容1、區(qū)位狀況修正的內(nèi)容區(qū)位狀況是對房地產(chǎn)價格有影響，進行區(qū)位狀況修正，使可比實例房地產(chǎn)在其輕武器狀況下的價格調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價格區(qū)位狀況修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設施完備程度、臨路狀況、樓層、朝向等影響價格的因素。上一頁返回目錄第七節(jié)房地產(chǎn)狀況修正一、房地產(chǎn)狀況修正的含義上一頁返回目2、權益狀況修正的內(nèi)容進行權益狀況修正，是將可比實例的房地產(chǎn)在其權益狀況下的價格調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)權益狀況下的價格主要修正的內(nèi)容包括：土地使用權年限、城市規(guī)劃條件。3、實物狀況修正的內(nèi)容進行實物狀況修正，是將可比實例的房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格調(diào)整為估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格主要修正的內(nèi)容包括：土地來說有面積大小、形狀、基礎設施、土地平整程度、地勢等；建筑物來說有新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設備、裝修、布置、工程質(zhì)量等。上一頁返回目錄2、權益狀況修正的內(nèi)容上一頁返回目錄三、房地產(chǎn)狀況修正的方法找出估價對象的價格影響因素，與可比實例的價格影響因素進行對比，如果估價對象優(yōu)于可比實例的進行增價修正；否則減價修正?？杀葘嵗隣顩r下的成交價格×狀況修正系數(shù)＝估價對象狀況下的價格注意：修正系數(shù)是以估價對象狀況為基準的來確定的?？杀葘嵗隣顩r下的成交價格比估價對象狀況下的價格高低的百分率為R％

可比實例狀況下的成交價格÷（1＋R%）＝估價對象狀況下的價格上一頁可比實例狀況下的成交價格×＝估價對象狀況的價格100100＋R返回目錄三、房地產(chǎn)狀況修正的方法上一頁可比實例狀況下的成交價格×房地產(chǎn)狀況修正的方法有直接比較修正和間接比較修正兩種。1、直接比較修正以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例的房地產(chǎn)狀況與估價對象狀況逐項比較。如果可比實例的狀況劣于估價對象的狀況，打分低于100；否則高于100。上一頁2、間接比較修正以假設標準的房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例和估價對象的狀況與標準對象逐項比較。如果可比實例和估價對象的狀況劣于標準對象的狀況，打分低于100；否則高于100?？杀葘嵗臓顩r下成交價格×＝估價對象狀況的價格100（）返回目錄房地產(chǎn)狀況修正的方法有直接比較修正和間接比較修正兩種。上一頁上式中位于分母的括號是可比實例與標準狀況對比的分數(shù)；位于分子的括號是估價對象與標準狀況對比的分數(shù)。四、房地產(chǎn)狀況修正應注意的問題區(qū)位狀況、權益狀況、實物狀況都是可比實例的成交日期的狀況，而不是估價時點或其它時期的可能發(fā)生變化的狀況。上一頁（）100100（）可比實例狀況的成交價格××＝估價對象狀況的價格返回目錄上式中位于分母的括號是可比實例與標準狀況對比的分數(shù)；位于分子第八節(jié)求取比準價格一、求取某個可比實例對應的某個比準價格的方法1、直接比較修正公式估價對象價格可比實例價格＝×100()×（）100×100（）交易情況修正交易日期修正房地產(chǎn)狀況修正上一頁返回目錄第八節(jié)求取比準價格一、求取某個可比實例對應的某個比準價格2、間接比較修正價格估價對象價格＝可比實例價格×100（）×（）100×100（）×（）100交易情況修正交易日期修正標準化修正房地產(chǎn)狀況修正二、多個可比實例對應的比準價格綜合為一個最終比準價格的方法1、平均數(shù)2、中位數(shù)3、眾數(shù)4、其它方法上一頁返回目錄2、間接比較修正價格估價對象價格＝可比實例價格×100（）×第九節(jié)比較法舉例例1為評估某寫字樓2000年10月31日的正常市場價格，選取A、B、C個類似可比實例可比實例A可比實例B可比實例C成交價格5000￥/m2600＄/m25500￥/m2成交日期2000年1月31日2000年3月31日2000年7月31日交易情況2％5％－3％房地產(chǎn)狀況－8％－4％6％上一頁返回目錄第九節(jié)比較法舉例例1為評估某寫字樓2000年10月3市場匯率：2000年3月31日，1：8.52000年10月31日，1：8.3以人民幣為基準的市場價格2000年1月1日至2000年2月28日，基本保持不變；2000年2月28日至2000年5月31日，平均每月比上月下降1.0％；以后平均每月比上月上升0.5％。解：求比準價格A：＝5000×『100/102』×（1－1％）3×（1＋0.5％）5×『100/92』＝6598.33￥/m2B：＝600×8.5×『100/105』×（1－1％）2×（1＋0.5％）5×『100/96』＝6328.88￥/m2C：＝5500×『100/97』×（1＋0.5％）3×『100/106』＝6192.31￥/m2估價對象正常價格＝6373.17￥/m2

（平均值）上一頁返回目錄市場匯率：2000年3月31日，1：8.5上一頁返回目錄第五章成本法第一節(jié)成本法的基本原理第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成第三節(jié)成本法的基本公式第四節(jié)重新購建價格第五節(jié)建筑物折舊第六節(jié)現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成第七節(jié)現(xiàn)行房屋折舊制度第八節(jié)現(xiàn)行房屋完損等級評定標準第九節(jié)成本法總結(jié)和應用舉例返回總目錄第五章成本法第一節(jié)成本法的基本原理返回總目錄一、成本法的概念和理論依據(jù)成本法是求取估價對象在估價時點時的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。理論依據(jù)：從賣方的角度來看，是生產(chǎn)費用價值論；從買方的角度來看，是替代原理。二、成本法適用的對象和條件適用的對象：新近開發(fā)建造、計劃開發(fā)建造的都可以采用成本法估價。但成本法特別適用于交易少又無收益的房地產(chǎn)估價。第一節(jié)成本法的基本原理返回目錄上一頁一、成本法的概念和理論依據(jù)第一節(jié)成本法的基本原理返回目錄上運用成本法估價應注意的是，在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價值直接取決于其效用，而非花費的成本，成本的增減一定要對效用有所作用才能形成價格。要區(qū)分實際成本和客觀成本。實際成本是某個開發(fā)商的實際花費；客觀成本是假設開發(fā)建造時大多數(shù)開發(fā)商的正?；ㄙM。在估價中應采用客觀成本，而不是實際成本。要結(jié)合市場供求分析確定評估價格。三、成本法的操作步驟1、搜集有關房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料2、估算重新購建價格3、估算折舊4、求取積算價格上一頁返回目錄運用成本法估價應注意的是，在現(xiàn)實中，房地產(chǎn)的價值直接取決于其第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格通常由下列幾項構(gòu)成：土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、開發(fā)利潤等。一、土地取得成本一般由購置土地的價款和交易的稅費構(gòu)成1、通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費和土地使用權出讓金等；2、通過在城市中進行房屋拆遷取得的，成本包括拆遷安置補償費和土地使用權出讓金等；3、通過市場購買取得的，成本包括土地價款和交易稅費。上一頁返回目錄第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格通常由下列幾項構(gòu)成：土地取二、開發(fā)成本開發(fā)成本是在取得土地后進行土地開發(fā)和房屋建設所需的直接費用、稅金。1、勘察設計和前期工程費2、基礎設施建設費3、建筑安裝工程費4、公共配套設施建設費5、開發(fā)過程中的費用三、管理費用開發(fā)商的工作人員的工資、辦公費、差旅費等上一頁返回目錄二、開發(fā)成本上一頁返回目錄四、投資利息與會計上的財務費用不同，它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應計算利息。五、銷售稅費1、銷售費用2、銷售稅金及附加3、其它銷售稅費六、開發(fā)利潤上一頁返回目錄四、投資利息上一頁返回目錄利潤是由銷售收入減去各種成本、費用和稅金后的余額。1、開發(fā)利潤（稅前）＝房地產(chǎn)價值－土地成本－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售稅費2、開發(fā)利潤是正常情況下的市場平均利潤，而不是開發(fā)商個別獲得的實際利潤或期望利潤3、開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均利潤率來計算的，有幾種利潤形式：上一頁返回目錄利潤是由銷售收入減去各種成本、費用和稅金后的余額。上一頁返回（4）銷售利潤率＝開發(fā)利潤土地成本＋開發(fā)成本開發(fā)利潤土地成本＋開發(fā)成本+管理費用開發(fā)利潤土地成本＋開發(fā)成本+管理費用+銷售費用開發(fā)利潤房地產(chǎn)總價值上一頁（1）直接成本利潤率＝（2）投資利潤率＝（3）成本利潤率＝返回目錄（4）銷售利潤率＝開發(fā)利潤土地成本＋開發(fā)成本開發(fā)利潤土地成本第三節(jié)成本法的基本公式一、最基本公式積算價格＝重新購建價格－折舊適用于下列三種情況：1、新近開發(fā)的土地2、新建的房地產(chǎn)3、舊有的房地產(chǎn)求取積算價格的步驟1、搞清房地產(chǎn)價格構(gòu)成2、估算各構(gòu)成部分的金額3、將各構(gòu)成部分的金額累加上一頁返回目錄第三節(jié)成本法的基本公式一、最基本公式上一頁返回目錄二、適用于新近開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地的總價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤新開發(fā)土地的單價＝（取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤）/可轉(zhuǎn)讓的土地面積1、計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格2、計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格3、計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格上一頁返回目錄二、適用于新近開發(fā)土地的基本公式上一頁返回目錄例1

某待開發(fā)土地面積2平方公里，取得土地的價格1.2億元，將其開發(fā)成熟地的成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為10％，銷售費用和開發(fā)利率為可轉(zhuǎn)讓熟地的價格的15％，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓的土地面積的比率為60％，求開發(fā)完成后的熟地轉(zhuǎn)讓價格。解：設開發(fā)完成后熟地的轉(zhuǎn)讓總價格為VV＝取得土地的價格（T）+開發(fā)成本（C）+管理費用（G）+投資利率（L）+銷售費用（X）+開發(fā)利潤（R）T＝1.2億元；C+G＝2.5億元R+X=V*15％上一頁返回目錄例1某待開發(fā)土地面積2平方公里，取得土地的價格1.2億元按復利計算利息P為現(xiàn)值；r為利率（年、季、月、天）n為計息周期；F為到期本利和F＝P×{（1+r）n－1}利息＝F－P=P×{（1+r）n－1}所以，投資利息L為L1＝T×{（1+r）n－1}L2＝（C+G）×{（1+r）n/2－1}L=L1+L2L=T×{（1+r）n－1}+（C+G）×{（1+r）n/2－1}上一頁返回目錄按復利計算利息上一頁返回目錄則：總價V=T+C+G+L+X+RV={T×（1+r）n＋（C+G）×（1+r）n/2}

/（1-15%）={1.2×（1+10％）3＋2.5×（1+10％）1.5}

/（1-15%）單價＝V/可轉(zhuǎn)讓土地面積＝V/（2.0×106×60％）＝439.3（元/平方米）上一頁返回目錄則：總價V=T+C+G+L+X+R上一頁返回目錄三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤新建建筑物價格＝建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+開發(fā)利潤四、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式舊房地產(chǎn)價格＝土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊舊建筑物價格＝建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊上一頁返回目錄三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式上一頁返回目錄第四節(jié)重新購建價格一、重新購建價格的概念重新購建價格是假設在估價時點重新取得或重新建造全新狀況的估價對象所需的一切合理、必要的費用、稅金和應得的利潤之和。1.重新購建價格是估價時點時的2.重新購建價格是客觀的，不是實際價格3.建筑物的重新購建價格是全新狀態(tài)下的價格，未扣除折舊；土地的重新購建價格是在估價時點狀況下的價格，土地沒有折舊上一頁返回目錄第四節(jié)重新購建價格一、重新購建價格的概念上一頁返回目錄二、重新購建價格的求取思路求取房地的重新購建價格，是首先求取土地的重新取得價格或重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后相加。求取土地的重新購建價格時，通常假設土地上的建筑物不存在，再用比較法、基準地價修正法等估價方法求重新取得價格；也可以采用成本法求取其重新開發(fā)成本。求取建筑物的重新購建價格，是假設舊建筑物所在的土地已經(jīng)取得，無建筑物，在一塊空地重新建造與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的新建建筑物所需的一切合理、必要的費用、稅金和正常利潤，即為建筑物的重新購建價格。上一頁返回目錄二、重新購建價格的求取思路上一頁返回目錄三、建筑物重新購建價格的求取方式重新購建價格包括重置價格和重建價格1.重置價格又稱重置成本：是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。（仿造）（價格低）2.重建價格又稱重新成本：是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。（原址復制）（價格高）上一頁返回目錄三、建筑物重新購建價格的求取方式上一頁返回目錄四、建筑物重新估價價格的求取方法1.比較法2.成本法3.政府公布基準重置價格4.按工程造價估算（1）單位比較法（2）分部分項法（3）工料測量法（4）指數(shù)調(diào)整法上一頁返回目錄四、建筑物重新估價價格的求取方法上一頁返回目錄第五節(jié)建筑物折舊一、建筑物折舊的概念和原因建筑物折舊：物質(zhì)折舊、功能折舊、經(jīng)濟折舊建筑物折舊與會計有相似之處，又有本質(zhì)區(qū)別，估價上的折舊是各種原因所造成的價格損失，是建筑物在估價時點時的市場價格與其重新購建價格之間的差額；會計上折舊是將建筑物的價格按使用年限平均分攤。1.物質(zhì)折舊：有形損耗，是建筑物在實體方面的損耗造成的價值損失。主要有：自然損耗、正常使用的磨損、意外損壞、維修不利。上一頁返回目錄第五節(jié)建筑物折舊一、建筑物折舊的概念和原因上一頁返回目錄例某舊建筑物，估價（重置價格）為50萬元，地面和門窗等折舊為5萬元，使用功能落后折舊10萬元，區(qū)位影響折舊7萬元?？傉叟f額為22萬元，則該建筑物的價格為28萬元。二、求取建筑物折舊的方法1.年限法將建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)歷年數(shù)或剩余壽命之間關系基礎上。建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。自然壽命是建筑物從建成之日起到不能使用為止；而經(jīng)濟壽命是指從建成之日預期產(chǎn)生的收益大于運行費用的持續(xù)期。一般建筑物的經(jīng)濟壽命小于自然壽命，但經(jīng)濟壽命和自然壽命都可以延長。上一頁返回目錄例某舊建筑物，估價（重置價格）為50萬元，地面和門窗等建筑物經(jīng)歷的年數(shù)分為實際年數(shù)和有效年數(shù)，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際年數(shù)。成本法折舊中，建筑物的壽命是經(jīng)濟壽命，經(jīng)歷年數(shù)是有效年數(shù)，剩余壽命是經(jīng)濟剩余壽命。在估價中使用有效經(jīng)歷年數(shù)和經(jīng)濟壽命或剩余經(jīng)濟壽命。年限法中主要是直線法，按年限等額折舊。Di=D=（C-S）/N＝C（1－R）/ND是年折舊額；C是重新購建價格S是建筑物的凈殘值；N是經(jīng)濟壽命R是建筑物的殘值率，R=S/C上一頁返回目錄建筑物經(jīng)歷的年數(shù)分為實際年數(shù)和有效年數(shù)，有效經(jīng)過年數(shù)可能短于折舊率d=D/C=(C-S)/(C×N)=(1-R)/Nt為有效經(jīng)過年數(shù)，則折舊總額為Et=D×t=(C-S)×t/N=C(1-R)t/N建筑物折舊后的現(xiàn)值：

V=C-Et＝C-(C-S)×t/N設建筑物的剩余經(jīng)濟壽命為nN=t+nV=C-Et＝C-(C-S)×t/N=C-(C-S)×t/(t+n)V

＝C{1-(1-R)×t/(t+n)}上一頁返回目錄折舊率d=D/C=(C-S)/(C×N)=(1-R)/N上例某建筑物的建筑面積為100平方米，經(jīng)過年數(shù)十年，其重置價格為500元/平方米，經(jīng)濟壽命30年，殘值率為5％，試用直線法計算建筑物的年折舊額、折舊總額、并估計其現(xiàn)值。解

C=100×500＝5萬元

R＝5％N=30年t＝10年

D=C（1－R）/N＝1583元

Et=D×t＝15830元

V=C-Et＝34170元上一頁返回目錄例某建筑物的建筑面積為100平方米，經(jīng)過年數(shù)十年，其重置2.實際觀察法不直接按建筑物的有關年限進行折舊，而是通過實際觀察建筑物的實際損耗程度。3.成新折扣法根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。1)按年限法計算成新率V=C×q

＝C{1-(1-R)×t/(t+n)}

q=1-(1-R)×t/(t+n)當R=0時，q=n/(t+n)2）根據(jù)建筑物建成的年代和實際觀察法對成新率進行調(diào)整上一頁返回目錄2.實際觀察法上一頁返回目錄例建筑物重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命50年，有效經(jīng)歷年限為10年。其中，門窗損壞的修復費用為2萬元；裝修重置價格為30萬元，平均壽命5年，已經(jīng)使用3年；設備的重置價格為60萬元，平均使用壽命為15年，已經(jīng)使用10年；殘值率假設為零。求其總折舊額和現(xiàn)值。解

C＝180萬元N＝50t＝10

門窗折舊額為2萬元裝修折舊額＝30×3/5＝18萬元設備的折舊額＝60×10/15＝30萬元建筑物折舊額＝（180－2－30－60）×10/50＝17.6萬元總折舊額＝77.6萬元建筑物的現(xiàn)值＝102.4萬元上一頁返回目錄例建筑物重置價格為180萬元，經(jīng)濟壽命50年，有效經(jīng)歷年三、求取建筑物折舊應注意的事項1.注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別1）估價上的折舊是市場價值的真實減損，是減價修正，不是折舊；會計上的折舊是原始價值的分攤、補償和收回。2）在會計上的資產(chǎn)原值，不隨時間的變化而變化；而估價是估價時點的價值，時點的不同，價值也不同。3）會計上的資產(chǎn)原值與累計折舊額的差是資產(chǎn)的帳面價值，它無需與市場價值相一致；而估價上的重新購建價格與折舊額的差是資產(chǎn)的實際價值，它必須與市場價值保持一致。上一頁返回目錄三、求取建筑物折舊應注意的事項上一頁返回目錄2.注意土地使用權年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響，在實際估價中，建筑物的經(jīng)濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計，建造期不應計入。1）建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地使用權年限而結(jié)束的，應按建筑物的經(jīng)濟壽命計算折舊。上一頁2）建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用權年限而結(jié)束的，應按建筑物的實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權的剩余年限計算折舊返回目錄2.注意土地使用權年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響，在實際估價中，第六節(jié)現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成一、商品住宅價格的構(gòu)成1.成本征地費及拆遷安置補償費勘察設計及前期工程費住宅建安工程費小區(qū)基礎設施建設費和小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑工程費管理費貸款利息2.利潤3.稅金4.地段差價上一頁返回目錄第六節(jié)現(xiàn)行商品房價格構(gòu)成一、商品住宅價格的構(gòu)成上一頁返回二、經(jīng)濟適用住房價格的構(gòu)成經(jīng)濟適用住房實行政府指導價，按保本微利原則確定。1.征地費及拆遷安置補償費2.勘察設計及前期工程費3.住宅建安工程費4.小區(qū)基礎設施建設費和小區(qū)級非營業(yè)性配套公共建筑工程費5.管理費6.貸款利息7.利潤（3％以下）8.稅金上一頁返回目錄二、經(jīng)濟適用住房價格的構(gòu)成上一頁返回目錄三、農(nóng)地征用費的構(gòu)成1.土地補償費：補償標準耕地為前3年平均年產(chǎn)值的6－10倍；其他土地參照耕地執(zhí)行。2.安置補償費：補償標準耕地按需要安置農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量計算。安置人口數(shù)為征用耕地面積除以征用前人均占有耕地的數(shù)量；安裝補償費為征用前3年平均年產(chǎn)值的4－6倍；但每公頃耕地的安置補償費最高不得超過征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征用其他土地參照耕地標準執(zhí)行。3.地上附著物和青苗的補償費4.新菜地開發(fā)建設基金（征用菜地）5.耕地開墾費（征用耕地）6.耕地占用稅（征用耕地）7.征地管理費8.政府規(guī)定的有關稅費上一頁返回目錄三、農(nóng)地征用費的構(gòu)成上一頁返回目錄四、城市房屋拆遷補償安裝費的構(gòu)成1.被拆遷房屋及附屬物的補償費2.搬遷補償費3.臨時安置補助費或周轉(zhuǎn)房費4.拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補償費5.拆遷服務費6.拆遷管理費7.政府規(guī)定的有關稅費上一頁返回目錄四、城市房屋拆遷補償安裝費的構(gòu)成上一頁返回目錄第七節(jié)現(xiàn)行房屋折舊制度一、房屋結(jié)構(gòu)分類鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一、二等磚木結(jié)構(gòu)一、二、三等簡易結(jié)構(gòu)二、各種房屋的耐用年限三、各種房屋的殘值率上一頁返回目錄第七節(jié)現(xiàn)行房屋折舊制度一、房屋結(jié)構(gòu)分類上一頁返回目錄第八節(jié)現(xiàn)行房屋完損等級評定標準根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備的完好、破損程度來劃分五個等級一、完好二、基本完好三、一般破損四、嚴重破損五、危房上一頁返回目錄第八節(jié)現(xiàn)行房屋完損等級評定標準根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設備第九節(jié)成本法舉例例某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000平方米，是十年前通過征用農(nóng)地取得的，當時平均每畝18萬元，現(xiàn)時重新取得土地620元/平方米；地上建筑物的總建筑面積為2000平方米，是八年前建成交付使用的，當時建造價格為建筑面積600元/平方米，現(xiàn)時需要1200元/平方米，估計建筑物有八成