投資性房地產(chǎn)評估實務與案例分析課件

27十月2022投資性房地產(chǎn)評估實務與案例分析22十月2022投資性房地產(chǎn)評估實務與案例分析1目錄投資性房地產(chǎn)評估的規(guī)范要求評估實務與案例分析投資性房地產(chǎn)及其評估的一般概念中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety目錄投資性房地產(chǎn)評估的規(guī)范要求評估實務與案例分析投資性2投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)評估公允價值投資性房地產(chǎn)及其評估評估的一般概念中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)及其中國資產(chǎn)評估協(xié)會3-投資性房地產(chǎn)《企業(yè)會計準則第3號──投資性房地產(chǎn)》第二條和第三條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。第四條規(guī)定，下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)——會計角度《國際會計準則40號》（IAS40）投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而（由業(yè)主或融資租賃的承租人）持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有）。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)《企業(yè)會計準則第3號──投資性房地產(chǎn)》投資性4-投資性房地產(chǎn)《國際評估準則2011》（IVS233）投資性房地產(chǎn)是指以獲取租金收入、資本增值（或二者兼有）為目的的土地、房屋建筑物及房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務的生產(chǎn)和供應，或者出于行政目的而使用的房地產(chǎn)，以及在日常業(yè)務中出售的房地產(chǎn)（saleintheordinarycourseofbusiness）?！锻顿Y性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》本指導意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指《企業(yè)會計準則第3號──投資性房地產(chǎn)》及其應用指南所稱的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)——評估角度中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)《國際評估準則2011》（IVS233）《投資5-投資性房地產(chǎn)4種不屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)：持有的為在正常經(jīng)營過程中銷售或為銷售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)（參見《國際會計準則第2號-存貨》，例如，為了在不久的將來處置或為開發(fā)和零售而專門取得的房地產(chǎn)）；為第三方在建或在開發(fā)的房地產(chǎn)；自用房地產(chǎn)，包括（除其它資產(chǎn)外）持有的將來用于自用的房地產(chǎn)，持有的為將來開發(fā)并隨后作為自用的房地產(chǎn)，雇員占用的房地產(chǎn)（無論雇員是否按市場價支付租金）以及待處置的自用房地產(chǎn)；基于融資租約而出租給另一實體的房地產(chǎn)。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)4種不屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)：中6-投資性房地產(chǎn)5種屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)：為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營過程中為短期銷售而持有的土地；尚未確定未來用途的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經(jīng)營過程中的短期銷售，則持有的土地應視為用于資本增值）；報告企業(yè)擁有（或報告企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的建筑物；準備在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的空閑建筑物；正在建設開發(fā)并且建成后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)5種屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)：中國7-投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)《以財務報告為目的的評估指南（試行）》第二十一條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應當知曉，在執(zhí)行會計準則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務時，對應的評估對象包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)；應當能夠單獨計量和出售；在建投資性房地產(chǎn)。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)中國資產(chǎn)評估協(xié)會8-投資性房地產(chǎn)評估投資性房地產(chǎn)評估投資性房地產(chǎn)評估，是指按照《以財務報告為目的的評估指南（試行）》要求，對符合會計準則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)評估投資性房地產(chǎn)評估投資性房地產(chǎn)評估，是指按照9-公允價值公允價值國際會計準則理事會（IASB）（《國際財務報告準則第13號——公允價值計量》）國際會計準則委員會（IASC）（IAS39、IAS40）美國財務會計準則委員會（FASB）國際評估準則委員會（IVSC）《企業(yè)會計準則》《以財務報告為目的的評估指南》中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-公允價值公允價值中國資產(chǎn)評估協(xié)會10-公允價值公允價值熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣或者一項負債可以被清償?shù)某山粌r格。新會計準則的公允價值應具備的三個條件：（1）信息公開，雙方對于交易對象所了解的信息是對稱的；（2）雙方自愿，若沒有相反的證據(jù)表明所進行的交易是不公正的或處于非自愿的，市場交易價格即為資產(chǎn)或負債的公允價值。（3）對資產(chǎn)或負債進行公平交易。公允價值既可以是基于事實性交易的真實市價，也可以是基于假設性交易的虛擬價格。公允價值的本質(zhì)（公允性、主觀反映于客觀的結(jié)果）。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-公允價值公允價值中國資產(chǎn)評估協(xié)會11-公允價值公允價值《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》規(guī)定“會計準則下的投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準則下的市場價值”。公允價值屬于會計計量屬性，與現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本等屬于可比系列，與評估準則中的價值類型不屬一個范疇；公允價值與市場價值公允價值的基本特點——“四性”（公平性、估計性、開放性、動態(tài)性）。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-公允價值公允價值中國資產(chǎn)評估協(xié)會12

13

WelcomeBack

14《投資性房地產(chǎn)評估指導意見》國際相關(guān)規(guī)范介紹投資性房地產(chǎn)評估的規(guī)范要求中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety《投資性房地產(chǎn)評估指導意見》投資性房地產(chǎn)評估中國資產(chǎn)評估協(xié)會15-制定《指導意見》的必要性適應會計準則新變化的需要進一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、保護各方當事人合法權(quán)益的需要適應市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-制定《指導意見》的必要性中國資產(chǎn)評估協(xié)會16-指導思想明確定位突出重點，強調(diào)專業(yè)充分銜接借鑒國際，兼顧國情中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-指導思想中國資產(chǎn)評估協(xié)會17共六章33條，包括：引言——制定目的和依據(jù)；相關(guān)定義；適用范圍?；疽笤u估原則；從事投資性房地產(chǎn)評估應當具備基本知識、經(jīng)驗和專業(yè)勝任能力；執(zhí)行評估業(yè)務的可行性；了解相關(guān)會計準則的要求并與會計師進行充分的溝通；評估基準日；價值類型；現(xiàn)場勘察的要求。-主要內(nèi)容中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety共六章33條，包括：-主要內(nèi)容中國資產(chǎn)評估協(xié)會18評估對象——評估對象的明確；評估對象的主要特征；評估對象及其公允價值的具體內(nèi)容。評估方法——方法選擇；信息收集；市場法、收益法、成本法的運用及其基本要求。評估披露——評估報告出具的基本要求；評估報告的披露內(nèi)容和具體要求。附則——準則生效日期。主要內(nèi)容-主要內(nèi)容中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety評估對象——評估對象的明確；評估對象的主要特征；評估對象及其19-引言制定目的和依據(jù)為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權(quán)益。根據(jù)《資產(chǎn)評估準則──基本準則》、《資產(chǎn)評估準則──不動產(chǎn)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》。相關(guān)定義投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)評估公允價值中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-引言制定目的和依據(jù)為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地20-引言適用范圍注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，應當遵守本指導意見。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-引言適用范圍注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，應21-基本要求評估原則恪守獨立、客觀、公正的原則勤勉盡責，保持應有的職業(yè)謹慎不得出現(xiàn)對評估結(jié)論具有重要影響的實質(zhì)性疏漏和錯誤不得以預先設定的價值作為評估結(jié)論。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求評估原則中國資產(chǎn)評估協(xié)會22-基本要求從事投資性房地產(chǎn)評估應當具備基本知識、經(jīng)驗和專業(yè)勝任能力具備投資性房地產(chǎn)評估相關(guān)專業(yè)知識和相應的評估經(jīng)驗，具備從事投資性房地產(chǎn)評估的專業(yè)勝任能力。專業(yè)勝任能力財務會計相關(guān)知識：房地產(chǎn)評估相關(guān)知識：資產(chǎn)評估相關(guān)知識：企業(yè)經(jīng)營管理相關(guān)知識：溝通能力中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求從事投資性房地產(chǎn)評估應當具備基本知識、經(jīng)驗和專業(yè)勝23-基本要求執(zhí)行評估業(yè)務的可行性關(guān)注投資性房地產(chǎn)評估的復雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識和經(jīng)驗，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求執(zhí)行評估業(yè)務的可行性關(guān)注投資性房地產(chǎn)評估的復雜性，24-基本要求了解相關(guān)會計準則的要求并與會計師進行充分的溝通充分理解相關(guān)會計準則的要求、評估對象在企業(yè)財務報告中的核算和披露要求，并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會計準則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進行恰當分類。與企業(yè)和執(zhí)行審計業(yè)務的注冊會計師進行必要的溝通，了解其因遵循相關(guān)會計準則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對評估業(yè)務的影響。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求了解相關(guān)會計準則的要求并與會計師進行充分的溝通充分25-基本要求評估基準日提醒委托方根據(jù)會計準則的相關(guān)要求，合理確定評估基準日。評估基準日可以是資產(chǎn)負債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。價值類型知曉在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件時，會計準則下的投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準則下的市場價值。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求評估基準日提醒委托方根據(jù)會計準則的相關(guān)要求，合理確26-基本要求現(xiàn)場勘察對投資性房地產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。要求委托方對投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾，并對權(quán)屬資料進行必要的查驗。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求現(xiàn)場勘察對投資性房地產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，明確投資性房地27午休時間午休時間28

創(chuàng)造價值

-評估對象評估對象的明確已出租的土地使用權(quán)：是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)。持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。已出租的建筑物：是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估對象評估對象的明確已出租的土地使用權(quán)：是指29

創(chuàng)造價值

-評估對象評估對象的主要特征知曉評估對象對應的是個別建筑物單元，還是多個建筑物單元及其附屬設施共同構(gòu)成的一個整體。當出租建筑物的附屬設備和設施是租金收入所對應出租資產(chǎn)的組成部分時，注冊資產(chǎn)評估師應當合理考慮該設備和設施對投資性房地產(chǎn)價值的影響中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估對象評估對象的主要特征知曉評估對象對應的是30-評估對象在建投資性房地產(chǎn)公允價值評估《國際會計準則40號》（IAS40）第8條將“正在建設開發(fā)中并且建成后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程”納入投資性房地產(chǎn)科目核算，《國際評估準則2011》也緊跟國際會計準則的這一變化，專門針對在建投資性房地產(chǎn)制定了相應的評估準則IVS233。IVS233認為，市場法和成本法很難適用于在建投資性房地產(chǎn)評估，假設開發(fā)法和現(xiàn)金流折現(xiàn)法被認為是相對合適的方法。這一觀點有必要進一步討論，國內(nèi)評估師大多認可成本法的適用性。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-評估對象在建投資性房地產(chǎn)公允價值評估中國資產(chǎn)評估協(xié)會31

創(chuàng)造價值

-評估方法方法選擇根據(jù)評估對象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，恰當選擇評估方法。把握好幾個關(guān)鍵點要確保最大限度地使“可觀察輸入值”客觀真實地反映評估對象的實際情況；案例、租約，以及租金水平的選取與預測，折現(xiàn)率等關(guān)鍵參數(shù)決定評估結(jié)論的可信度；單一估值技術(shù)與多種估值技術(shù)；評估結(jié)論既可能是一個確定值，也可能是一個區(qū)間值。交易費用不包含在公允價值中。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法方法選擇根據(jù)評估對象的具體情況、資料收32

創(chuàng)造價值

-評估方法收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行審慎分析。在選用交易案例時應當關(guān)注案例的可比性，重點分析投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。運用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應當建立價值可比基礎(chǔ)，細化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關(guān)指標參數(shù)內(nèi)涵。市場法的運用及其基本要求中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例33

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運用及其基本要求對企業(yè)來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當期產(chǎn)生的相應費用進行分析，合理判斷租金收益與相應費用的匹配性，合理確定凈收益。投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費、代墊水電費等其他項目，并恰當考慮免租期和租金收取方式的影響。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運用及其基本要求對企業(yè)來自于投34

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運用及其基本要求關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。關(guān)注租約的合法有效性，了解實際履行狀況。對合法有效并實際履行的租約，預測未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應當采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正?？陀^的租金。當約定租金與市場租金水平存在較大差異時，應當分析其原因，并進行充分披露。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運用及其基本要求關(guān)注投資性房地35

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運用及其基本要求應當根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限。應當合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應當反映評估基準日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風險。折現(xiàn)率的口徑應當與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對折現(xiàn)率選取的影響。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運用及其基本要求應當根據(jù)建筑物36

創(chuàng)造價值

-評估方法關(guān)于房地關(guān)系采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，評估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價值。應當關(guān)注已出租的建筑物的會計核算中是否包含建筑物所對應的土地使用權(quán)。如果會計核算不包含土地使用權(quán)，應當提請企業(yè)管理層重新分類，或者在評估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價值，并在評估報告中進行必要的披露。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法關(guān)于房地關(guān)系采用市場法和收益法評估投資37

創(chuàng)造價值

-評估方法排除特殊交易采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應當排除特殊交易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對價或折讓等。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法排除特殊交易采用市場法和收益法評估投資38

創(chuàng)造價值

-評估方法替代方法運用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用會計準則認可的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒評估報告使用者關(guān)注公允價值評估結(jié)論和價值分析意見的區(qū)別。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法替代方法運用市場法和收益法無法得出投資39

創(chuàng)造價值

-評估披露出具報告根據(jù)《資產(chǎn)評估準則──評估報告》、《資產(chǎn)評估準則──不動產(chǎn)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》編制并由所在評估機構(gòu)出具評估報告，進行恰當?shù)呐丁Ｖ袊Y產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估披露出具報告根據(jù)《資產(chǎn)評估準則──評估報告40

創(chuàng)造價值

-評估披露披露要求應當在評估報告中披露必要信息，使評估報告使用者，包括企業(yè)管理層和執(zhí)行審計業(yè)務的注冊會計師等，完整了解評估過程、合理理解并恰當使用評估報告結(jié)論。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估披露披露要求應當在評估報告中披露必要信息，41

創(chuàng)造價值

-評估披露披露內(nèi)容評估對象的具體描述，包括總體情況和主要特點等；評估對象的權(quán)屬狀況、使用狀況及租約信息；價值類型的定義及其與會計準則的對應關(guān)系；評估方法的選擇過程和依據(jù)及評估方法的具體運用；中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估披露披露內(nèi)容評估對象的具體描述，包括總體情42

創(chuàng)造價值

-評估披露披露內(nèi)容評估假設，主要包括：已簽租約是否合法有效；已簽租約是否實際履行，是否會改變和無故終止；已出租建筑物的經(jīng)營業(yè)態(tài)是否會發(fā)生重大改變；關(guān)鍵性評估參數(shù)的來源、依據(jù)和測算過程等；是否存在缺失產(chǎn)權(quán)文件等方面的瑕疵或重大限制。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估披露披露內(nèi)容評估假設，主要包括：已簽租約是43

創(chuàng)造價值

-評估披露瑕疵事項當評估對象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵且該瑕疵事項可能對投資性房地產(chǎn)的公允價值產(chǎn)生重大影響時，注冊資產(chǎn)評估師應當對該瑕疵事項及其影響進行披露并提請評估報告使用者予以關(guān)注。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估披露瑕疵事項當評估對象存在產(chǎn)權(quán)瑕疵且該瑕疵44

創(chuàng)造價值

-附則指導意見生效日本指導意見自2010年7月1日起執(zhí)行。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-附則指導意見生效日本指導意見自201045-國際相關(guān)規(guī)范介紹《國際會計準則40號》（IAS40）《國際評估準則2011》（IVS233）《RICS估價-專業(yè)標準2012》中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-國際相關(guān)規(guī)范介紹中國資產(chǎn)評估協(xié)會46

47

WelcomeBack

48實務應用情況評估實務中的重點難點問題案例分析投資性房地產(chǎn)公允價值評估的實務與案例中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety實務應用情況投資性房地產(chǎn)公允價值中國資產(chǎn)評估協(xié)會49-實務應用情況投資性房地產(chǎn)公允價值評估的實務應用2013年，A股上市公司企業(yè)2534家，有投資性房地產(chǎn)類資產(chǎn)的近千家，其中采用公允價值作為后續(xù)計量模式的僅有48家，占比約為1.98%。自2007年以來，呈持續(xù)上升趨勢。大多數(shù)上市公司聘請了相關(guān)評估機構(gòu)對其投資性房地產(chǎn)進行評估。評估機構(gòu)在其中發(fā)揮了主導作用。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-實務應用情況投資性房地產(chǎn)公允價值評估的實務應用中國資產(chǎn)評估50

創(chuàng)造價值

-重點難點問題評估對象——是否界定為投資性房地產(chǎn)，屬于哪類？評估基準日——僅對轉(zhuǎn)換日公允價值評估，還是包括追溯以前年度？專業(yè)溝通——經(jīng)營意圖，與財務信息銜接，信息來源可靠性評估方法——收益法還是市場法？亦或成本法？參數(shù)確定——合理性分析，確定依據(jù)信息披露——披露什么？如何披露？評估結(jié)果的可驗證性——披露什么？如何披露？中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-重點難點問題評估對象——是否界定為投資性房地產(chǎn)51

創(chuàng)造價值

-案例分析項目背景選擇評估方法問題評估過程中關(guān)鍵點的處理選擇評估方法評估結(jié)果問題與答復

中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-案例分析項目背景中國資產(chǎn)評估協(xié)會5227十月2022投資性房地產(chǎn)評估實務與案例分析22十月2022投資性房地產(chǎn)評估實務與案例分析53目錄投資性房地產(chǎn)評估的規(guī)范要求評估實務與案例分析投資性房地產(chǎn)及其評估的一般概念中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety目錄投資性房地產(chǎn)評估的規(guī)范要求評估實務與案例分析投資性54投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)評估公允價值投資性房地產(chǎn)及其評估評估的一般概念中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)及其中國資產(chǎn)評估協(xié)會55-投資性房地產(chǎn)《企業(yè)會計準則第3號──投資性房地產(chǎn)》第二條和第三條規(guī)定，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。第四條規(guī)定，下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。作為存貨的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)——會計角度《國際會計準則40號》（IAS40）投資性房地產(chǎn)，指為賺取租金或為資本增值，或兩者兼有而（由業(yè)主或融資租賃的承租人）持有的房地產(chǎn)（土地或建筑物，或建筑物的一部分，或兩者兼有）。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)《企業(yè)會計準則第3號──投資性房地產(chǎn)》投資性56-投資性房地產(chǎn)《國際評估準則2011》（IVS233）投資性房地產(chǎn)是指以獲取租金收入、資本增值（或二者兼有）為目的的土地、房屋建筑物及房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務的生產(chǎn)和供應，或者出于行政目的而使用的房地產(chǎn)，以及在日常業(yè)務中出售的房地產(chǎn)（saleintheordinarycourseofbusiness）?！锻顿Y性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》本指導意見所稱投資性房地產(chǎn)，是指《企業(yè)會計準則第3號──投資性房地產(chǎn)》及其應用指南所稱的投資性房地產(chǎn)，即企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)——評估角度中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)《國際評估準則2011》（IVS233）《投資57-投資性房地產(chǎn)4種不屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)：持有的為在正常經(jīng)營過程中銷售或為銷售而處于建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)（參見《國際會計準則第2號-存貨》，例如，為了在不久的將來處置或為開發(fā)和零售而專門取得的房地產(chǎn)）；為第三方在建或在開發(fā)的房地產(chǎn)；自用房地產(chǎn)，包括（除其它資產(chǎn)外）持有的將來用于自用的房地產(chǎn)，持有的為將來開發(fā)并隨后作為自用的房地產(chǎn)，雇員占用的房地產(chǎn)（無論雇員是否按市場價支付租金）以及待處置的自用房地產(chǎn)；基于融資租約而出租給另一實體的房地產(chǎn)。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)4種不屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)：中58-投資性房地產(chǎn)5種屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)：為長期資本增值而持有的土地，不包括在正常經(jīng)營過程中為短期銷售而持有的土地；尚未確定未來用途的土地（如果企業(yè)尚未確定將其持有的土地用于自用還是用于在正常經(jīng)營過程中的短期銷售，則持有的土地應視為用于資本增值）；報告企業(yè)擁有（或報告企業(yè)在融資租賃下持有）并在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的建筑物；準備在一項或多項經(jīng)營租賃下租出的空閑建筑物；正在建設開發(fā)并且建成后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)5種屬于投資性房地產(chǎn)的情況(IAS40)：中國59-投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)《以財務報告為目的的評估指南（試行）》第二十一條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師應當知曉，在執(zhí)行會計準則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務時，對應的評估對象包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)；應當能夠單獨計量和出售；在建投資性房地產(chǎn)。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)中國資產(chǎn)評估協(xié)會60-投資性房地產(chǎn)評估投資性房地產(chǎn)評估投資性房地產(chǎn)評估，是指按照《以財務報告為目的的評估指南（試行）》要求，對符合會計準則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準日的公允價值進行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-投資性房地產(chǎn)評估投資性房地產(chǎn)評估投資性房地產(chǎn)評估，是指按照61-公允價值公允價值國際會計準則理事會（IASB）（《國際財務報告準則第13號——公允價值計量》）國際會計準則委員會（IASC）（IAS39、IAS40）美國財務會計準則委員會（FASB）國際評估準則委員會（IVSC）《企業(yè)會計準則》《以財務報告為目的的評估指南》中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-公允價值公允價值中國資產(chǎn)評估協(xié)會62-公允價值公允價值熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下和自愿的情況下所確定的價格，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下一項資產(chǎn)可以被買賣或者一項負債可以被清償?shù)某山粌r格。新會計準則的公允價值應具備的三個條件：（1）信息公開，雙方對于交易對象所了解的信息是對稱的；（2）雙方自愿，若沒有相反的證據(jù)表明所進行的交易是不公正的或處于非自愿的，市場交易價格即為資產(chǎn)或負債的公允價值。（3）對資產(chǎn)或負債進行公平交易。公允價值既可以是基于事實性交易的真實市價，也可以是基于假設性交易的虛擬價格。公允價值的本質(zhì)（公允性、主觀反映于客觀的結(jié)果）。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-公允價值公允價值中國資產(chǎn)評估協(xié)會63-公允價值公允價值《投資性房地產(chǎn)評估指導意見（試行）》規(guī)定“會計準則下的投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準則下的市場價值”。公允價值屬于會計計量屬性，與現(xiàn)值、可變現(xiàn)凈值、重置成本等屬于可比系列，與評估準則中的價值類型不屬一個范疇；公允價值與市場價值公允價值的基本特點——“四性”（公平性、估計性、開放性、動態(tài)性）。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-公允價值公允價值中國資產(chǎn)評估協(xié)會64

65

WelcomeBack

66《投資性房地產(chǎn)評估指導意見》國際相關(guān)規(guī)范介紹投資性房地產(chǎn)評估的規(guī)范要求中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety《投資性房地產(chǎn)評估指導意見》投資性房地產(chǎn)評估中國資產(chǎn)評估協(xié)會67-制定《指導意見》的必要性適應會計準則新變化的需要進一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、保護各方當事人合法權(quán)益的需要適應市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-制定《指導意見》的必要性中國資產(chǎn)評估協(xié)會68-指導思想明確定位突出重點，強調(diào)專業(yè)充分銜接借鑒國際，兼顧國情中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-指導思想中國資產(chǎn)評估協(xié)會69共六章33條，包括：引言——制定目的和依據(jù)；相關(guān)定義；適用范圍?；疽笤u估原則；從事投資性房地產(chǎn)評估應當具備基本知識、經(jīng)驗和專業(yè)勝任能力；執(zhí)行評估業(yè)務的可行性；了解相關(guān)會計準則的要求并與會計師進行充分的溝通；評估基準日；價值類型；現(xiàn)場勘察的要求。-主要內(nèi)容中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety共六章33條，包括：-主要內(nèi)容中國資產(chǎn)評估協(xié)會70評估對象——評估對象的明確；評估對象的主要特征；評估對象及其公允價值的具體內(nèi)容。評估方法——方法選擇；信息收集；市場法、收益法、成本法的運用及其基本要求。評估披露——評估報告出具的基本要求；評估報告的披露內(nèi)容和具體要求。附則——準則生效日期。主要內(nèi)容-主要內(nèi)容中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety評估對象——評估對象的明確；評估對象的主要特征；評估對象及其71-引言制定目的和依據(jù)為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務行為，維護社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當事人合法權(quán)益。根據(jù)《資產(chǎn)評估準則──基本準則》、《資產(chǎn)評估準則──不動產(chǎn)》和《以財務報告為目的的評估指南（試行）》。相關(guān)定義投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)評估公允價值中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-引言制定目的和依據(jù)為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地72-引言適用范圍注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，應當遵守本指導意見。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-引言適用范圍注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務，應73-基本要求評估原則恪守獨立、客觀、公正的原則勤勉盡責，保持應有的職業(yè)謹慎不得出現(xiàn)對評估結(jié)論具有重要影響的實質(zhì)性疏漏和錯誤不得以預先設定的價值作為評估結(jié)論。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求評估原則中國資產(chǎn)評估協(xié)會74-基本要求從事投資性房地產(chǎn)評估應當具備基本知識、經(jīng)驗和專業(yè)勝任能力具備投資性房地產(chǎn)評估相關(guān)專業(yè)知識和相應的評估經(jīng)驗，具備從事投資性房地產(chǎn)評估的專業(yè)勝任能力。專業(yè)勝任能力財務會計相關(guān)知識：房地產(chǎn)評估相關(guān)知識：資產(chǎn)評估相關(guān)知識：企業(yè)經(jīng)營管理相關(guān)知識：溝通能力中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求從事投資性房地產(chǎn)評估應當具備基本知識、經(jīng)驗和專業(yè)勝75-基本要求執(zhí)行評估業(yè)務的可行性關(guān)注投資性房地產(chǎn)評估的復雜性，根據(jù)自身的專業(yè)知識和經(jīng)驗，審慎考慮是否有能力承接投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求執(zhí)行評估業(yè)務的可行性關(guān)注投資性房地產(chǎn)評估的復雜性，76-基本要求了解相關(guān)會計準則的要求并與會計師進行充分的溝通充分理解相關(guān)會計準則的要求、評估對象在企業(yè)財務報告中的核算和披露要求，并提請企業(yè)管理層按其經(jīng)營意圖以及會計準則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進行恰當分類。與企業(yè)和執(zhí)行審計業(yè)務的注冊會計師進行必要的溝通，了解其因遵循相關(guān)會計準則的具體要求而提出的具體意見和建議，并分析這些意見和建議對評估業(yè)務的影響。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求了解相關(guān)會計準則的要求并與會計師進行充分的溝通充分77-基本要求評估基準日提醒委托方根據(jù)會計準則的相關(guān)要求，合理確定評估基準日。評估基準日可以是資產(chǎn)負債表日、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日等。價值類型知曉在符合會計準則計量屬性規(guī)定的條件時，會計準則下的投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準則下的市場價值。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求評估基準日提醒委托方根據(jù)會計準則的相關(guān)要求，合理確78-基本要求現(xiàn)場勘察對投資性房地產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，明確投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。要求委托方對投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾，并對權(quán)屬資料進行必要的查驗。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-基本要求現(xiàn)場勘察對投資性房地產(chǎn)進行現(xiàn)場調(diào)查，明確投資性房地79午休時間午休時間80

創(chuàng)造價值

-評估對象評估對象的明確已出租的土地使用權(quán)：是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式租出的土地使用權(quán)。持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)：是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。已出租的建筑物：是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式租出的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估對象評估對象的明確已出租的土地使用權(quán)：是指81

創(chuàng)造價值

-評估對象評估對象的主要特征知曉評估對象對應的是個別建筑物單元，還是多個建筑物單元及其附屬設施共同構(gòu)成的一個整體。當出租建筑物的附屬設備和設施是租金收入所對應出租資產(chǎn)的組成部分時，注冊資產(chǎn)評估師應當合理考慮該設備和設施對投資性房地產(chǎn)價值的影響中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估對象評估對象的主要特征知曉評估對象對應的是82-評估對象在建投資性房地產(chǎn)公允價值評估《國際會計準則40號》（IAS40）第8條將“正在建設開發(fā)中并且建成后擬作為投資性房地產(chǎn)的在建工程”納入投資性房地產(chǎn)科目核算，《國際評估準則2011》也緊跟國際會計準則的這一變化，專門針對在建投資性房地產(chǎn)制定了相應的評估準則IVS233。IVS233認為，市場法和成本法很難適用于在建投資性房地產(chǎn)評估，假設開發(fā)法和現(xiàn)金流折現(xiàn)法被認為是相對合適的方法。這一觀點有必要進一步討論，國內(nèi)評估師大多認可成本法的適用性。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety-評估對象在建投資性房地產(chǎn)公允價值評估中國資產(chǎn)評估協(xié)會83

創(chuàng)造價值

-評估方法方法選擇根據(jù)評估對象的具體情況、資料收集情況和數(shù)據(jù)來源等相關(guān)條件，恰當選擇評估方法。把握好幾個關(guān)鍵點要確保最大限度地使“可觀察輸入值”客觀真實地反映評估對象的實際情況；案例、租約，以及租金水平的選取與預測，折現(xiàn)率等關(guān)鍵參數(shù)決定評估結(jié)論的可信度；單一估值技術(shù)與多種估值技術(shù)；評估結(jié)論既可能是一個確定值，也可能是一個區(qū)間值。交易費用不包含在公允價值中。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法方法選擇根據(jù)評估對象的具體情況、資料收84

創(chuàng)造價值

-評估方法收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行審慎分析。在選用交易案例時應當關(guān)注案例的可比性，重點分析投資性房地產(chǎn)的實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況、交易情況及租約條件。運用市場法評估投資性房地產(chǎn)時，應當建立價值可比基礎(chǔ)，細化相關(guān)比較因素，包括交易情況、交易日期、容積率、使用年期、面積、具體位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)和所帶租約等，明確相關(guān)指標參數(shù)內(nèi)涵。市場法的運用及其基本要求中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法收集足夠的同類或者類似房地產(chǎn)的交易案例85

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運用及其基本要求對企業(yè)來自于投資性房地產(chǎn)的租金收益，以及當期產(chǎn)生的相應費用進行分析，合理判斷租金收益與相應費用的匹配性，合理確定凈收益。投資性房地產(chǎn)的凈收益是指租金中直接歸屬于評估對象所對應的房地產(chǎn)權(quán)益部分，不包括物業(yè)管理費、代墊水電費等其他項目，并恰當考慮免租期和租金收取方式的影響。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運用及其基本要求對企業(yè)來自于投86

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運用及其基本要求關(guān)注投資性房地產(chǎn)現(xiàn)有租約條款對公允價值的影響，包括租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件。關(guān)注租約的合法有效性，了解實際履行狀況。對合法有效并實際履行的租約，預測未來凈收益所使用的租約期內(nèi)的租金應當采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當采用正常客觀的租金。當約定租金與市場租金水平存在較大差異時，應當分析其原因，并進行充分披露。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運用及其基本要求關(guān)注投資性房地87

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運用及其基本要求應當根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命年限與土地使用權(quán)剩余使用年限等參數(shù)，及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，合理確定收益期限。應當合理確定折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應當反映評估基準日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風險。折現(xiàn)率的口徑應當與收益口徑保持一致，并考慮租約、租期、租金等因素對折現(xiàn)率選取的影響。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法收益法的運用及其基本要求應當根據(jù)建筑物88

創(chuàng)造價值

-評估方法關(guān)于房地關(guān)系采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，評估結(jié)論通常包括土地使用權(quán)價值。應當關(guān)注已出租的建筑物的會計核算中是否包含建筑物所對應的土地使用權(quán)。如果會計核算不包含土地使用權(quán)，應當提請企業(yè)管理層重新分類，或者在評估結(jié)論中扣除土地使用權(quán)的價值，并在評估報告中進行必要的披露。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法關(guān)于房地關(guān)系采用市場法和收益法評估投資89

創(chuàng)造價值

-評估方法排除特殊交易采用市場法和收益法評估投資性房地產(chǎn)時，應當排除特殊交易情況的影響，包括非常規(guī)的融資、售后租回、特殊對價或折讓等。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHINAAppraisalSociety

創(chuàng)造價值

-評估方法排除特殊交易采用市場法和收益法評估投資90

創(chuàng)造價值

-評估方法替代方法運用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用會計準則認可的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒評估報告使用者關(guān)注公允價值評估結(jié)論和價值分析意見的區(qū)別。中國資產(chǎn)評估協(xié)會CHIN