2022年福建省房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法通關(guān)考試題庫A4版可打印

《房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法》題庫

一,單選題(每題1分，選項中，只有一個符合題意)

1、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設(shè)的，現(xiàn)按要求補辦了土地出讓手續(xù)，出讓年限為50年，已知該辦公樓建筑物在建設(shè)時所投入費用255萬元，現(xiàn)時重新購建成本為350萬元，經(jīng)濟壽命為60年，殘值率為3%，則采用直線法計算其建筑物的折舊總額為（）萬元。

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17【答案】C2、價值時點為現(xiàn)在的估價，下列日期中不應(yīng)選為價值時點的是（）。

A.估價作業(yè)期間的某日

B.實地查勘估價對象期間的某日

C.估價報告出具日期

D.估價報告出具后的某日【答案】D3、有理性的買者在購買商品時，會選擇（）。

A.效用最大而價格最低的

B.效用最小而價格最低

C.效用最大而價格最高的

D.效用最小而價格最高的【答案】A4、當(dāng)居民收入的增加是()的收入增加時，對居住房地產(chǎn)的需求會增加的最多。

A.低收入者

B.中等收入者

C.高收入者

D.可支配收入【答案】B5、甲、乙兩宗相鄰地塊，甲宗地價值為70萬元，乙宗地價值為50萬元。合并后的房地產(chǎn)價值為150萬元。若乙宗地土地權(quán)利人購買甲地塊，下列最合理要價是（）萬元。

A.70

B.80

C.90

D.100【答案】C6、履行必要的估價程序是（）的基本要求。

A.完成估價項目

B.評定估價機構(gòu)

C.評定估價師水平

D.確定估價結(jié)果【答案】A7、下列房地產(chǎn)估價活動中，價值時點為現(xiàn)在，估價對象狀況為過去狀況的估價是（）。

A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價值進行評估

B.因保險賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價值損失進行評估

C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產(chǎn)價值進行評估

D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價值進行評估【答案】B8、頭痛、項強、鼻塞、咽癢、咳嗽的病邪是

A.熱

B.寒

C.風(fēng)

D.火【答案】C9、起于足踝下是

A.督脈

B.任脈

C.陰維脈

D.陰蹺脈【答案】D10、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為30萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2.4萬元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0【答案】C11、手三陽經(jīng)行于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下【答案】A12、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。

A.67.60

B.811.24

C.1622.48

D.2433.72【答案】D13、根據(jù)《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。

A.行政區(qū)域

B.估價目的

C.估價對象規(guī)模

D.價值類型【答案】B14、成本法是求取估價對象（）的重新購建成本，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

A.在估價時點時

B.在交易時

C.在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時

D.在建造完成時【答案】A15、房地產(chǎn)價格與家具、機器設(shè)備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。其共同之處不包含（）。

A.都是價格，用貨幣來表示

B.都有波動，受供求因素的影響

C.都是按質(zhì)論價

D.形成的時間都較長【答案】D16、某房地產(chǎn)在未來6年均可以獲得穩(wěn)定的年凈收益50萬元，預(yù)測在這6年內(nèi)房地產(chǎn)價值將上漲20%，報酬率為10%，若采用直接資本化法評估該房地產(chǎn)的市場價值，則資本化率為（）。

A.6.67%

B.7.41%

C.12.60%

D.13.33%【答案】B17、下列哪項是“相侮”

A.心病及肝

B.木旺乘土

C.土虛木乘

D.木火刑金【答案】D18、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費分別為售價的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價值為（）萬元。

A.2651.52

B.2667.75

C.2705.63

D.2771.49【答案】A19、按房地產(chǎn)的()來分，房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。

A.收益性

B.用途

C.市場性

D.地段【答案】B20、東南地區(qū)治療特點

A.氣候寒冷慎用寒藥

B.病多濕熱，治宜苦寒

C.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫

D.病多風(fēng)寒，治宜辛溫【答案】B21、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價對象的價值。

A.市場交易價格

B.預(yù)期收益能力

C.開發(fā)建設(shè)成本

D.未來收益大小【答案】B22、經(jīng)濟全球化的實質(zhì)決定了它的發(fā)展必然

A.有利于所有國家

B.有利于發(fā)達資本主義國家

C.有利于發(fā)展中國家

D.有利于社會主義國家【答案】B23、某幢寫字樓，建筑物重新購建成本為2000萬元，經(jīng)濟壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置成本為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬元。

A.400

B.628

C.656

D.700【答案】B24、“決瀆之官，水道出焉”指的是

A.腎

B.膀胱

C.三焦

D.小腸【答案】C25、近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（）。

A.在建工程抵押估價

B.房地產(chǎn)損害賠償估價

C.期房市場價值評估

D.房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價【答案】D26、下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是（）。

A.路線價法實質(zhì)是一種比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理

B.路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊

D.路線價法是在特定的街道上設(shè)定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格【答案】D27、某類房地產(chǎn)2013年4月的市場價格為6500元/m2，該類房地產(chǎn)2013年3月至10月的環(huán)比價格指數(shù)分別為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，該類房地產(chǎn)2013年10月的市場價格為（）元/m2。

A.5110.51

B.5307.26

C.5548.37

D.5638.13【答案】A28、城鎮(zhèn)街道兩側(cè)的商業(yè)用地，即使形狀相同、面積相等、位置相鄰，但由于()不同，價值會有所不同，而且差異可能很大。

A.區(qū)域規(guī)劃

B.臨街狀況

C.周圍環(huán)境

D.地形地勢【答案】B29、（）由委托人和估價目的雙重決定。

A.估價要素

B.估價時點

C.估價對象

D.價值類型【答案】C30、下列說法不正確的是

A.七情內(nèi)傷，即喜、怒、憂、思、悲、恐、驚七種情志活動

B.情志過激、持續(xù)不斷，則臟腑精氣陰陽失調(diào)、首先傷心神，再傷他臟，發(fā)為情志病

C.七情損傷相應(yīng)之臟——過怒傷肝、過喜傷心、過思傷脾、過悲傷肺、過恐傷腎

D.七情首先影響心神——情志之傷，雖五臟各有所屬，然求其所由，則無不從心而發(fā)【答案】A31、求取建筑物重新構(gòu)建成本的建筑安裝工程費的具體方法不包括（）。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.造價分析法

D.指數(shù)調(diào)整法【答案】C32、（）有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)和估價師開展有關(guān)檢查，有助于解決之后可能發(fā)生的估價爭議，有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績。

A.交付估價報告

B.保存估價資料

C.確定估價結(jié)果

D.選定估價方法計算【答案】B33、下列房地產(chǎn)估價機構(gòu)的行為中，錯誤的是（）。

A.根據(jù)某銀行的相關(guān)招標要求按照正常評估收費標準收取評估費

B.承接所在城市行政區(qū)外的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價業(yè)務(wù)

C.聘請其他專業(yè)機構(gòu)參與完成一項以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)

D.利用過去為房地產(chǎn)權(quán)利人提供估價服務(wù)中獲得的所有信息資料，為欲購買該房地產(chǎn)的投資者提供最高出價評估服務(wù)【答案】D34、根據(jù)晝夜對人體病理的影響，病情甚是在

A.夜

B.晝

C.夕

D.旦【答案】A35、某倉庫房地產(chǎn)土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價為2000元/m2，則理論上應(yīng)補地價的數(shù)額為()萬元。

A.93.75

B.115

C.293.75

D.315【答案】D36、一套建筑面積為100m2，單價為2000元/m2的住宅。首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的（）。

A.實際單價為2000元/m2，實際總價為30.16萬元

B.實際單價為1950元/m2，實際總價為20萬元

C.實際單價為2000元/m2，實際總價為20萬元

D.實際單價為2200元/m2，實際總價為30.16萬元【答案】C37、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，錯誤的是（）。

A.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的

B.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的

C.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的

D.影響房地產(chǎn)價格的因素都與時間有關(guān)【答案】D38、（）有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構(gòu)和估價師開展有關(guān)檢查，有助于解決之后可能發(fā)生的估價爭議，有助于估價機構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績。

A.交付估價報告

B.保存估價資料

C.確定估價結(jié)果

D.選定估價方法計算【答案】B39、房地產(chǎn)估價之所以要遵守價值時點原則，是因為（）。

A.影響房地產(chǎn)價格的因素是不斷變化的

B.房地產(chǎn)自身狀況會發(fā)生變化

C.必須確定一個價值所對應(yīng)的時間

D.房地產(chǎn)經(jīng)濟活動通常有確定的發(fā)生時間【答案】A40、辨證論治中，致病邪氣作用于人體，人體正氣與之抗?fàn)幎鸬臋C體陰陽失調(diào)、臟腑組織損傷或生理功能障礙的一個完整過程的是

A.病

B.證

C.癥

D.主訴【答案】A41、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現(xiàn)將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887【答案】B42、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括（）。

A.估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證

B.估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證

C.估價師對其勤勉盡責(zé)估價的承諾和保證

D.估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明【答案】D43、某開發(fā)公司開發(fā)一項目，征收某村100公頃基本農(nóng)田外的耕地，已知該耕地前3年平均年產(chǎn)值為1000元/畝，那么該耕地的土地補償費的最高額為()萬元。

A.600

B.900

C.1500

D.1800【答案】C44、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是（）。

A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格所用成本法的倒算法

B.運用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項目的土地最高價格、預(yù)期利潤和最高費用

C.假設(shè)開發(fā)法適用的對象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開發(fā)通常測算的是一次性的價格剩余【答案】C45、價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為（）。

A.固定價格指數(shù)

B.定基價格指數(shù)

C.長期價格指數(shù)

D.環(huán)比價格指數(shù)【答案】B46、下列哪項屬于氣和血的關(guān)系失調(diào)

A.氣血不榮經(jīng)脈

B.氣隨血脫

C.氣血兩虛

D.以上均是【答案】D47、選取的三個可比實例及其相關(guān)資料分別計算得到其報酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個可比實例發(fā)生的時間和規(guī)模的大小，判斷其權(quán)重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價對象的報酬率為()。

A.12.90%

B.13.10%

C.13.06%

D.13.07%【答案】D48、某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元／畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)向B村支付的土地補償費金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。

A.30，60

B.30，80

C.60，100

D.80，100【答案】C49、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。

A.土地成本＋建設(shè)成本

B.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用

C.土地成本＋建設(shè)成本＋管理費用＋銷售費用

D.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】C50、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，預(yù)計此后每年的凈收益會在上年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益期限為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

A.311

B.435

C.322

D.200【答案】B51、難以采用比較法估價的房地產(chǎn)是（）。

A.標準廠房

B.商鋪

C.在建工程

D.房地產(chǎn)開發(fā)用地【答案】C52、“從陰引陽，從陽引陰，以右治左，以左治右”是在下列哪項觀念指導(dǎo)下的治療原則

A.整體觀念

B.辨證論治

C.知常達變

D.陰平陽秘【答案】A53、評估某底層商鋪的價格時，估價師選取可比實例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價格），在求取最終價格時，對甲、乙、丙三個可比實例比較價值依次選取的權(quán)重，最合適的是（）。

A.0.4、0.4、0.2

B.0.3、0.4、0.3

C.0.4、0.2、0.4

D.0.4、0.3、0.3【答案】A54、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對于房地產(chǎn)估價來說，主要是從（）上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量”。

A.貨幣支付

B.價值

C.現(xiàn)象

D.本質(zhì)【答案】C55、提出“外所因為六淫，內(nèi)所因為七情，不內(nèi)外因為勞倦、飲食勞倦、跌仆金刃，蟲獸所傷”的是

A.醫(yī)和

B.葛洪

C.陳無擇

D.張仲景【答案】C56、()是指權(quán)利人對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。

A.物權(quán)

B.債權(quán)

C.租賃權(quán)

D.所有權(quán)【答案】A57、評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為10000元/m2，裝修標準為1200元/m2，（甲別墅的裝修標準為1000元/m2），因乙別墅的周邊環(huán)境優(yōu)于甲別墅，在同等條件下，單價比甲別墅高3%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價值為（）元/m2。

A.9515

B.9690

C.10500

D.10737【答案】A58、通常把比較法測算出的價值稱為（）。

A.成交價值

B.投資價值

C.比較價值

D.謹慎價值【答案】C59、成本利潤率的計算公式是()。

A.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用)

B.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本)

C.開發(fā)利潤÷(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)

D.開發(fā)利潤÷開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】A60、將縣級市升格為地級市，對房地產(chǎn)價格的影響是（）。

A.促進該地區(qū)的房地產(chǎn)價格上漲

B.使該地區(qū)的房地產(chǎn)價格下降

C.可能促進該地區(qū)的房地產(chǎn)價格上漲，也可能使該地區(qū)的房地產(chǎn)價格下降

D.對該地區(qū)的房地產(chǎn)價格不會產(chǎn)生影響【答案】A61、經(jīng)過大椎穴的經(jīng)脈是

A.足陽明經(jīng)

B.足太陽經(jīng)

C.手太陽經(jīng)

D.手少陽經(jīng)【答案】A62、關(guān)于地租測算的說法，錯誤的是（）。

A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本的利息

B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的

C.從房租中分離出地租時，扣除項目應(yīng)包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等

D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費用【答案】D63、下列對某宗房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)實物狀況描述的是（）。

A.建筑密度大小

B.房型設(shè)計

C.臨路狀況

D.公共配套設(shè)施情況【答案】B64、下列關(guān)于奇經(jīng)八脈的描述正確的是

A.沖脈為十二經(jīng)之海

B.陽蹻，陰躊脈有濡養(yǎng)眼目、司眼瞼開合和下肢運動的作用

C.陰維脈的作用為維系諸陰經(jīng)，陽維脈維系諸陽經(jīng)

D.陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛【答案】A65、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；如果對該房地產(chǎn)進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元；折現(xiàn)率均為10％，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是（）。

A.維持現(xiàn)狀

B.改變用途

C.重新裝修

D.重新開發(fā)【答案】A66、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報酬率為7%?，F(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375【答案】C67、某辦公樓的建筑面積為20000m2，土地面積為10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價格為5200元/m2，土地重新購置價格為4800元/m2，建筑物重置價格為3200元/m2，建筑物自然壽命為50年，殘值率為2%，建筑物折舊總額為（）萬元。

A.800

B.878

C.896

D.1129【答案】A68、在指數(shù)修勻法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范圍應(yīng)當(dāng)是（）。

A.a≤18

B.0≤a≤1

C.a≤0

D.0≤a＜1【答案】B69、市場狀況修正實際上是房地產(chǎn)市場狀況修正，經(jīng)過了市場狀況修正后，就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在（）。

A.價值時點的價格

B.正常情況下的價格

C.客觀情況下的價格

D.現(xiàn)實情況下的價格【答案】A70、關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說法，錯誤的是（）。

A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場是一個地區(qū)性市場

B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置也固定不變

C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費

D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性【答案】B71、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括()。

A.大氣環(huán)境

B.聲覺環(huán)境

C.衛(wèi)生環(huán)境

D.治安環(huán)境【答案】D72、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作（）年以上的房地產(chǎn)估價師。

A.1

B.2

C.3

D.4【答案】C73、“用寒遠寒，用涼遠涼”屬于

A.因時制宜

B.因地制宜

C.因人制宜

D.陰陽亡失【答案】A74、比較法估價的步驟包括以下幾項：①收集交易實例；②選取可比實例；③建立比較基礎(chǔ)；④進行交易情況修正；⑤進行市場狀況調(diào)整；⑥進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；⑦計算比較價值。則運用比較法進行估價步驟正確的是（）。

A.③②④⑤⑥⑦①

B.②③④⑤⑥⑦①

C.①②③④⑤⑥⑦

D.①③②④⑤⑥⑦【答案】C75、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術(shù)性原則中的（）。

A.謹慎原則

B.替代原則

C.合法原則

D.最高最佳利用原則【答案】C76、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是()。

A.土地占有權(quán)

B.土地收益權(quán)

C.土地所有權(quán)

D.土地使用權(quán)【答案】D77、房地產(chǎn)所有權(quán)有單獨所有、共有和（）三種。

A.建筑物區(qū)分所有權(quán)

B.建筑物區(qū)分共有權(quán)

C.建筑物區(qū)分共用權(quán)

D.私有權(quán)【答案】A78、在國有土地上房屋征收評估中，對已出租的房地產(chǎn)不考慮租賃因素的影響。這一估價假設(shè)屬于（）。

A.未定事項假設(shè)

B.背離事實假設(shè)

C.不相一致假設(shè)

D.依據(jù)不足假設(shè)【答案】B79、在房地產(chǎn)投保火災(zāi)險時評估的保險價值是指（）。

A.土地的價值

B.建筑物的價值

C.建筑物與土地的價值

D.建筑物的拍賣價值【答案】B80、1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護部發(fā)布了（），同年12月12日發(fā)布了《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價原則》。

A.《房屋損壞等級評定標準》

B.《房屋完損等級評定標準》

C.《房屋自然損壞評定標準》

D.《房屋維修等級評定標準》【答案】B81、從本質(zhì)上講，價值時點是由（）決定的。

A.委托人

B.估價師

C.估價目的

D.估價對象【答案】C82、關(guān)于估價方法選用的說法，正確的是（）。

A.舊廠房因火災(zāi)造成的保險賠償估價應(yīng)選擇成本法

B.估價范圍內(nèi)房屋已空置，征收估價時不能選用收益法

C.估價師對外地城市某一成套住宅估價，因可比實例調(diào)查困難，可不選用

D.已封頂?shù)脑诮üこ坦纼r只能選用假設(shè)開發(fā)法【答案】A83、估價報告封面應(yīng)包括估價報告名稱、估價項目名稱、委托人、估價機構(gòu)和（）。

A.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價作業(yè)日期、估價報告編號

B.注冊房地產(chǎn)估價師（姓名和注冊號）、估價時點、估價報告編號

C.估價作業(yè)日期、估價報告編號、附件

D.估價時點、估價作業(yè)日期、估價報告編號【答案】A84、（）是指因承租人拖欠租金等造成的收入損失。

A.收租損失

B.運營費用

C.折舊

D.財務(wù)損耗【答案】A85、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。

A.土地的總量有限

B.房地產(chǎn)的不可移動性

C.房地產(chǎn)的獨一無二性

D.房地產(chǎn)的價值量大【答案】B86、收益遞增遞減原理揭示的第二種投入產(chǎn)出關(guān)系叫做（）。

A.規(guī)模收益

B.收益遞增原理

C.均衡原理

D.適合原理【答案】A87、建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的持續(xù)時間稱之為（）。

A.經(jīng)濟壽命

B.自然壽命

C.實際年齡

D.有效年齡【答案】A88、收益法求得的價值傾向于______，成本法求得的價值傾向于______，比較法求得的價值傾向于______。（）

A.最低賣價，成交價格，最高買價

B.最高買價，成交價格，最低賣價

C.最高買價，最低賣價，成交價格

D.最低賣價，最高買價，成交價格【答案】C89、在房地產(chǎn)價格存在泡沫的情況下，如果是房地產(chǎn)抵押估價，因要遵循謹慎原則，則估價結(jié)果不宜采用（）的測算結(jié)果。

A.收益法

B.成本法

C.比較法

D.假設(shè)開發(fā)法【答案】C90、某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1500萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為15.24%(50ft)、臨街寬度20%的矩形土地的總價為()萬元。

A.1200

B.1150

C.1100

D.1050【答案】D91、標準深度是道路對地價影響的轉(zhuǎn)折點：由此接近道路的方向，地價逐漸升高；由此遠離道路的方向，地價（）。

A.逐漸降低

B.逐漸升高

C.可視為基本不變

D.為零【答案】C92、壯水之主，以制陽光的治法是

A.瀉其陽盛，治熱以寒

B.滋陰以制陽

C.損其陰盛，治寒以熱

D.扶陽以制陰【答案】B93、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報酬率為7%?，F(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375【答案】C94、下列不屬于土地權(quán)屬證書的是（）。

A.《國有土地使用證》

B.《集體土地所有證》

C.《土地他項權(quán)利證明書》

D.《房地所有權(quán)證書》【答案】D95、馬克思的地租理論不包括（）。

A.級差地租

B.剩余地租

C.壟斷地租

D.絕對地租【答案】B96、路線價法的臨街深度價格修正率沒有（）。

A.復(fù)合深度價格修正率

B.單獨深度價格修正率

C.平均深度價格修正率

D.累計深度價格修正率【答案】A97、路線價法主要適用于()。

A.城市街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價

B.舊建筑物的估價

C.新建筑物的估價

D.拆遷房屋的估價【答案】A98、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報酬率為7%。現(xiàn)假定報酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價格最接近于（）元/m2。

A.3275

B.3287

C.3402

D.41375【答案】C99、在指數(shù)修勻法中，Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）中的a的取值范圍應(yīng)當(dāng)是（）。

A.a≤18

B.0≤a≤1

C.a≤0

D.0≤a＜1【答案】B100、關(guān)于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。

A.單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費

B.分部分項法應(yīng)結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位

C.工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本

D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果【答案】A二,多選題(共100題，每題2分，選項中，至少兩個符合題意)

101、房地產(chǎn)估價原則可分為三個層次，即()。

A.基本原則

B.客觀原則

C.特殊性原則

D.普適性原則E適宜性原則【答案】ACD102、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是（）。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價風(fēng)險

D.保護估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD103、房地產(chǎn)估價是估價行業(yè)的主流是由()決定的。

A.需要專業(yè)估價的資產(chǎn)必須是同時具有獨一無二和價值量大兩個特性

B.房地產(chǎn)估價師不僅懂得房地產(chǎn)價值及其評估，而且具備其他專業(yè)知識和經(jīng)驗

C.房地產(chǎn)估價行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景

D.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少E房地產(chǎn)需要估價的情形很多，其他資產(chǎn)需要估價的情形很少【答案】AD104、關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建成本相當(dāng)于賬面價值

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格【答案】CD105、估價委托合同的內(nèi)容一般包括（）。

A.委托人的名稱或者姓名和資產(chǎn)狀況

B.估價服務(wù)費及其支付方式

C.解決爭議的方法

D.估價機構(gòu)的名稱和住所

E.委托人的協(xié)助義務(wù)【答案】BCD106、下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險估價

E.房地產(chǎn)司法拍賣估價【答案】ACD107、房地產(chǎn)使用權(quán)目前主要是土地使用權(quán)，是指土地使用者依法對國家或農(nóng)民集體所有的土地享有占有、使用、收益和部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)一般又可分為()。

A.臨時用地土地使用權(quán)

B.農(nóng)村承包土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

C.宅基地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)

D.行政劃撥土地使用權(quán)(為農(nóng)民集體土地上的)E出讓土地使用權(quán)(為國有土地上的)【答案】ABC108、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)【答案】ABCD109、與動態(tài)分析法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨顯現(xiàn)出來。

A.銷售費用

B.后續(xù)的開發(fā)成本

C.投資利息

D.開發(fā)利潤

E.管理費用【答案】CD110、在房地產(chǎn)估價作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有()。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.估價時點原則

D.替代原則E應(yīng)急原則【答案】ABCD111、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）

A.獨一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價值量大

E.保值增值【答案】AD112、下列選項中，屬于土地使用管制的事項有（）。

A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設(shè)施

D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0【答案】BD113、下列法律法規(guī)和標準中，應(yīng)作為同有土地上房屋征收估價依據(jù)的有（）。

A.《中華人民共和國物權(quán)法》

B.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

C.《國有土地上房屋征收評估辦法》

D.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》

E.《中華人民共和國擔(dān)保法》【答案】ABCD114、最高最佳使用同時符合()標準。

A.無任何風(fēng)險

B.法律上許可

C.技術(shù)上可能

D.經(jīng)濟上可行E價值最大化【答案】BCD115、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD116、選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括（）。

A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

B.可比實例的交易類型與估價目的吻合

C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)

D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同【答案】BCD117、房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了（）。

A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

B.房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭

C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

D.房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響

E.房地產(chǎn)價值量大【答案】ABCD118、評估某幢住宅樓內(nèi)的一套住宅，下列價格影響因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.公共配套

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.室內(nèi)設(shè)施設(shè)備

E.臨街狀況【答案】ABC119、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏【答案】AB120、下列關(guān)于具體的房地產(chǎn)估價工作中替代原則的說法，正確的有（）。

A.任何單位和個人不得干預(yù)估價活動，包括不得干預(yù)估價過程和結(jié)果

B.若存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價格時，可以通過這些相似的房地產(chǎn)的格推算出估價對象的價格

C.不能孤立地思考估價對象的價值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價格牽掣

D.同一個估價機構(gòu)在同一個城市的各種估價結(jié)果，不可以拿出來比較

E.判定房地產(chǎn)使用權(quán)利時，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)【答案】BC121、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬，銷售稅費為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次性投入，其他費用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.估價對象土地取得成本為196萬元

B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元【答案】AC122、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于外部因素的有（）。

A.經(jīng)濟因素

B.區(qū)位因素

C.權(quán)益因素

D.人口因素

E.心理因素【答案】AD123、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱的說法，錯誤的有（）。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC124、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實社會需要程度

D.未來發(fā)展趨勢E固定性【答案】ACD125、下列屬于土地使用管制的事項有()。

A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通用地

B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0

D.甲、乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)【答案】AC126、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是（）。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規(guī)避估價風(fēng)險

D.保護估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求【答案】CD127、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價

B.估價項目負責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名【答案】ABCD128、在房地產(chǎn)估價活動中對房地產(chǎn)估價師的要求，正確的有（）。

A.同一估價項目應(yīng)至少選派2名注冊房地產(chǎn)估價師共同進行估價

B.估價項目負責(zé)人應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

C.除批量估價外，每個估價項目應(yīng)至少有1名注冊房地產(chǎn)估價師全程參與估價工作

D.房地產(chǎn)估價師不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價師可以在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名【答案】ABCD129、求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項目包括（）。

A.房產(chǎn)稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費

C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款

D.所得稅

E.房屋保險費【答案】AC130、估價對象房地產(chǎn)是建筑面積300m2的商品住宅，要評估其在2014年5月份的市場價格，在選取可比實例時，下面（）不能作為可比實例。

A.劃撥土地、建筑面積300m2、成交日期為2014年1月的住宅

B.建筑面積250m2、成交日期為2011年1月的商品住宅

C.建筑面積50m2、成交日期為2014年3月的商品住宅

D.成交日期為2014年5月、建筑面積250m2的商品住宅

E.成交日期為2014年3月、建筑面積為300m2的商品住宅【答案】ABC131、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預(yù)期該項房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD132、下列關(guān)于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建成本是在價值時點的重新購建成本

C.重新購建成本是實際發(fā)生的重新購建成本

D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本

E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價格【答案】BD133、比較法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同【答案】ABD134、下列有關(guān)房地產(chǎn)征收、征用的表述中，正確的有（）。

A.征收的實質(zhì)是強制收買

B.征用的實質(zhì)是強制使用

C.征收是一種強制的臨時使用房地產(chǎn)的行為

D.征用是所有權(quán)的改變，不返還

E.征收.征用都是無償?shù)模唤o予補償【答案】AB135、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度【答案】BC136、建筑物的功能折舊又稱精神磨損，其原因主要是()。

A.自然環(huán)境惡化

B.消費觀念變更

C.設(shè)備陳舊落后

D.城市規(guī)劃改變E政府政策變化【答案】BC137、在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（）。

A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價值

B.買方愿意支付的最低價

C.買方可承受的最高價

D.賣方可接受的最低價

E.賣方愿意接受的最高價【答案】ACD138、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強弱的說法，錯誤的有（）。

A.標準廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱

B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱

C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱

D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱

E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC139、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級【答案】AD140、引起建筑物物質(zhì)折舊的因素包括（）。

A.地震

B.電梯數(shù)量不夠

C.酸雨

D.單行道

E.門窗的自然破損【答案】AC141、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本，而不是實際成本

B.應(yīng)采用實際成本，而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進行調(diào)整【答案】ACD142、在假設(shè)開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。

A.用途

B.區(qū)位

C.建筑規(guī)模

D.建筑檔次

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【答案】ACD143、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進行實物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進行噪聲污染因素調(diào)整【答案】ABCD144、假設(shè)開發(fā)法中，選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途，而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。

A.可接受性

B.保值增值性

C.現(xiàn)實社會需要程度

D.未來發(fā)展趨勢E固定性【答案】ACD145、下列房地產(chǎn)中，難以采用比較法估價的有（）。

A.房地產(chǎn)開發(fā)用地

B.學(xué)校

C.在建工程

D.別墅

E.特殊廠房【答案】BC146、在建筑物折舊中，可以將物質(zhì)折舊項目分為（）。

A.物質(zhì)缺乏項目

B.物質(zhì)落后項目

C.物質(zhì)過剩項目

D.可修復(fù)項目

E.不可修復(fù)項目【答案】D147、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有（）。

A.電梯折舊費

B.租賃保證金利息

C.房地產(chǎn)稅

D.企業(yè)（個人）所得稅

E.房屋保險費【答案】BD148、在估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用有（）。

A.規(guī)避估價風(fēng)險

B.保護估價師和估價機構(gòu)

C.使評估價值更接近實際成交價格

D.告知和提醒估價報告使用人注意有關(guān)事項

E.使委托人能得到其預(yù)期的估價結(jié)果【答案】ABD149、在成本法中，直接成本利潤率的計算基數(shù)包括（）。

A.土地成本

B.建設(shè)成本

C.管理費用

D.銷售費用

E.投資利息【答案】AB150、某估價機構(gòu)為一商品住宅抵押貨款作了評估，出具了估價報告，估價報告有效期為1年。該抵押人準備以此估價報告向銀行申請抵押貸款，貸款期限為20年。在未來20年內(nèi)估價機構(gòu)對此估價報告()。

A.均要負法律責(zé)任

B.在經(jīng)過1年之后也無需重新對該商品住宅進行評估

C.經(jīng)過1年之后需重新對該商品住宅進行評估

D.如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告失效，需要重新評估E如果委托人在1年后拿該估價報告向銀行辦理抵押貸款，則此估價報告繼續(xù)有效，不需要重新評估【答案】ABD151、下列關(guān)于實地查勘的說法中，不正確的有()。

A.對于面積小、價值低的房地產(chǎn)可不進行實地查勘

B.實地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認真記錄下來，形成實地查勘記錄

C.實地查勘人員應(yīng)在實地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，可以不在記錄上簽名

D.在實地查勘記錄上應(yīng)注明實地查勘日期E實地查勘應(yīng)到實地對事先收集的有關(guān)估價對象資料進行核實【答案】AC152、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后房地產(chǎn)出租或營業(yè)、自用的情況下，開發(fā)經(jīng)營期為（）。

A.開發(fā)期＋經(jīng)營期

B.開發(fā)期＋運營期

C.開發(fā)期＋經(jīng)營期－前期－建造期

D.開發(fā)期＋運營期－前期－建造期

E.前期＋建造期＋經(jīng)營期【答案】AB153、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當(dāng)處理

D.價格調(diào)整E求取比準價格【答案】ABC154、同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為（）不同。

A.開發(fā)成本

B.運營費用

C.納稅狀況

D.對未來的信心

E.市場利率【答案】ABCD155、下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有（）。

A.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫購買的交易

C.人為哄抬價格的交易

D.對交易對象有特殊偏好的交易

E.相鄰房地產(chǎn)未合并的交易【答案】ABCD156、下列各項中，屬于其他相關(guān)定著物的有（）

A.假山

B.圍墻

C.水池

D.戲臺

E.樹木【答案】ABC157、關(guān)于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。

A.應(yīng)一面臨街

B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1∶1

D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0【答案】ABD158、運用比較法進行估價的步驟包括（）。

A.收集大量交易實例

B.對選取的可比實例進行比較

C.選取一定數(shù)量的可比實例

D.對可比實例的成交價格依次進行換算、修正和調(diào)整

E.采用數(shù)學(xué)方法測算出估價對象的價值或價格【答案】ACD159、以下屬于重新購建價格的是()。

A.建筑物的重置價格

B.土地的重置價格

C.建筑物的重建價格

D.土地的重建價格E房地的重建價格【答案】AC160、下列房地產(chǎn)中，屬于按權(quán)益狀況劃分的類型有（）。

A.已依法公告列入征收、征用范圍內(nèi)的房地產(chǎn)

B.已滅失的房地產(chǎn)

C.有租約限制的房地產(chǎn)

D.整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)

E.手續(xù)不全的房地產(chǎn)【答案】AC161、下列選項中，屬于土地使用管制的事項有（）。

A.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

B.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

C.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源.埋藏物和市政公用設(shè)施

D.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

E.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0【答案】BD162、下列關(guān)于具體的房地產(chǎn)估價工作中替代原則的說法，正確的有（）。

A.任何單位和個人不得干預(yù)估價活動，包括不得干預(yù)估價過程和結(jié)果

B.若存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)并已知它們的價格時，可以通過這些相似的房地產(chǎn)的格推算出估價對象的價格

C.不能孤立地思考估價對象的價值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價格牽掣

D.同一個估價機構(gòu)在同一個城市的各種估價結(jié)果，不可以拿出來比較

E.判定房地產(chǎn)使用權(quán)利時，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)【答案】BC163、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量【答案】ABC164、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)價值時點的表述中，正確的有（）。

A.對當(dāng)前價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為價值時點

B.城市房屋征收估價，一般為房屋征收決定公告之日為價值時點

C.一個估價項目通常只有一個價值時點，但也可以有多個價值時點

D.價值時點由委托人和估價師決定

E.對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為價值時點【答案】ABC165、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環(huán)境景觀

D.土地開發(fā)程度

E.房屋完損等級【答案】AD166、下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有（）。

A.某估價機構(gòu)承接了該機構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估

B.某估價機構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

C.某估價機構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查

D.估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務(wù)簡單，某估價機構(gòu)按其要求完成了估價

E.某估價師臨時接到出差任務(wù)，實際負責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告【答案】ACD167、在房地產(chǎn)估價中，下列屬于房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)附屬財產(chǎn)的價值的有（）。

A.土地價值

B.電器設(shè)備價值

C.特許經(jīng)營權(quán)

D.商譽

E.債權(quán)債務(wù)【答案】BCD168、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有（）。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數(shù)選取不合理

C.估價作業(yè)日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象【答案】AB169、下列房地產(chǎn)狀況的描述中，屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有（）。

A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)

B.地塊的規(guī)劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定

C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租

D.在建工程有拖欠工程款

E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀【答案】ABCD170、出租人權(quán)益價值的構(gòu)成包括（）。

A.無租約限制價值

B.合同租金現(xiàn)值

C.剩余租賃期內(nèi)合同租金現(xiàn)值

D.剩余租賃期內(nèi)市場租金合同租金差額的折現(xiàn)值

E.剩余租賃期外建筑物經(jīng)濟壽命期內(nèi)的市場租金現(xiàn)值【答案】C171、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。

A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元

B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元

C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元

D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元

E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元【答案】C172、與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。

A.區(qū)位

B.用途

C.權(quán)利性質(zhì)

D.總價

E.外觀【答案】ABC173、運用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標準宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度【答案】ABC174、房地產(chǎn)估價實務(wù)中，估價假設(shè)和限制條件的內(nèi)容應(yīng)包括（）。

A.房地產(chǎn)估價報告使用期限

B.經(jīng)實地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應(yīng)專業(yè)鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定

C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊房地產(chǎn)估價師進入被征收房屋內(nèi)進行實地查勘，對估價對象內(nèi)部狀況的合理假定

E.為降低估價風(fēng)險，對房地產(chǎn)市場狀況進行假定【答案】ABCD175、房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。

A.裝飾裝修改造

B.通貨膨脹

C.需求增加

D.改進物業(yè)管理

E.周圍環(huán)境改善【答案】C176、評估承租人權(quán)益價值時，收益法估價參數(shù)確定正確的有（）。

A.收益期應(yīng)為租賃合同剩余租賃期

B.收益期應(yīng)為經(jīng)濟壽命減去租賃合同剩余租賃期

C.凈收益應(yīng)為合同租金減去運營費用

D.凈收益應(yīng)為市場租金減去運營費用

E.凈收益應(yīng)為市場租金減去合同租金【答案】A177、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值進行評估時，應(yīng)遵循的估價原則有（）。

A.合法原則

B.價值時點原則

C.替代原則

D.最高最佳利用原則

E.謹慎原則【答案】ABC178、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)估價時點的表述中，正確的有()。

A.對當(dāng)前的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期的某個日期為估價時點

B.城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日

C.分期實施的房屋拆遷，應(yīng)以房屋拆遷公告之日為估價時點

D.房地產(chǎn)估價人員可以假定估價時點E對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為估價時點【答案】AB179、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進行對比，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）。

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進行實物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進行噪聲污染因素調(diào)整【答案】ABCD180、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的說法，正確的有（）。

A.開發(fā)完成后的價值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價值

B.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動產(chǎn).權(quán)利

C.評估投資價值時，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值有時要考慮無形收益

D.對于自營的房地產(chǎn)，不宜運用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

E.可以運用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值【答案】AC181、下列房地產(chǎn)估價方法的運用中，符合謹慎原則要求的有（）。

A.比較法估價時，不選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例為可比實例

B.收益法估價時，不高估收入和運營費用

C.成本法估價時，不高估土地取得成本、建設(shè)成本、稅費、利潤和折舊

D.假設(shè)開發(fā)法估價時，不高估未來開發(fā)完成后的價值或低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤

E.長期趨勢法預(yù)測房地產(chǎn)未來價格時，不高估市場價格增長水平【答案】AD182、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。

A.臨街狀況

B.是否便于動力取得

C.是否便于廢料處理

D.是否接近大自然

E