地塊招投標(biāo)分析報告

上海黃浦區(qū)137#地塊招投標(biāo)報告目錄TOC\o"1-3"\h\z萬源集團篇 3公司簡介 3經(jīng)營理念 3項目產(chǎn)品理念 4項目產(chǎn)品介紹 4項目市場篇 10上海市整體市場 10國民經(jīng)濟總環(huán)境 10金融投資環(huán)境 11行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境 11都市建設(shè) 15上海市房地產(chǎn)市場綜述 16上海市商品住宅供需情況統(tǒng)計 16黃浦區(qū)區(qū)域市場綜述 21區(qū)域概況 21黃浦區(qū)區(qū)域特征 24黃浦區(qū)房地產(chǎn)市場綜述 25黃浦區(qū)期房市場供求分析 25黃浦區(qū)房地產(chǎn)市場總體特征 27項目區(qū)域市場 28項目區(qū)域面積配比 28區(qū)域競爭個案分析 29區(qū)域市場潛在供應(yīng)的競爭 30項目概況 31項目立地條件 31周邊區(qū)域生活機能 31SWOT分析 32項目構(gòu)想篇 36客源客層分析 36客源客層定位概念與目標(biāo) 36客層定位主導(dǎo)對象 36目標(biāo)市場產(chǎn)品需求分析 38產(chǎn)品總體規(guī)劃建議 39規(guī)劃指標(biāo) 39規(guī)劃思想 39總體布局 40交通設(shè)計 43產(chǎn)品力加強建議 44社區(qū)智能化配置 44物業(yè)信息化治理 45社區(qū)環(huán)保設(shè)施 46會所設(shè)施配備建議（供選用） 46物業(yè)治理服務(wù)建議 47項目開發(fā)篇 50項目開發(fā)打算 50項目三通一平土地價位 50實施打算及時刻節(jié)點 50資金籌措方案 50

萬源集團篇公司簡介上海萬源投資（集團）有限公司是專業(yè)投資房地產(chǎn)的大型民營企業(yè)集團。公司法定代表人：王繼加注冊資金：人民幣1.16億元要緊經(jīng)營范圍：實業(yè)投資及資產(chǎn)治理，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，銷售建筑材料。經(jīng)營理念萬源集團把顧客的需求作為企業(yè)生存進展之源，堅持公平競爭原則，謀求企業(yè)及社會的共同進展，提倡以人為本，積極向上的企業(yè)文化，憑借成熟的專業(yè)隊伍和成功的開發(fā)經(jīng)驗，高效地開發(fā)適銷、環(huán)保的高質(zhì)量產(chǎn)品，為提升都市居民的生活品位竭盡所能！

項目產(chǎn)品理念堅持超越現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)，未臻理想決不面世。這是萬源的精神，也是他與眾不同的地點。萬源集團不惜代價聘請世界知名設(shè)計團隊，引入新住宅工學(xué)理念，配備家庭舒適系統(tǒng)，實施高規(guī)格酒店式物業(yè)服務(wù)，甚至聘請知名文化顧問……種種前所未有、不出心裁、體貼客戶的做法，除了鑄就萬源集團的新時代坐標(biāo)，也將震動世界，必將得到品位認識的心靈共鳴。項目產(chǎn)品介紹萬源杰座（附圖）要緊經(jīng)濟指標(biāo)投資商：上海萬源（集團）投資有限公司進展商；上海源鴻置業(yè)有限公司占地面積：26626M2建筑面積：58591M2建筑形態(tài)：7幢16～18層的住宅，一幢18層公寓式酒店和約6000M2的4層商場寫字樓、沿街店鋪。綠化覆蓋率：47.7%容積率：2.2會所面積：2500M2住宅戶數(shù)：304公寓式酒店戶：166簡介萬源杰座位于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的浦東錦繡路、錦和路口，正對3.9萬平米楊東小區(qū)中央綠地，隸屬花木行政文化中心區(qū)的楊東小區(qū)。北鄰世紀(jì)公園，附近地鐵二號線龍陽路站、在建的明珠二期藍村路站以及以后錦繡路軌道交通站點形成便捷的立體交通；毗鄰龍陽路、錦繡路、浦建路、楊高路等主干道，周邊二十多條公交路線輻射上海要緊中心城區(qū)。萬源杰座力邀“世界建筑家581人”之一，大師黃永洪傾力打造。獨創(chuàng)4.5米起伏坡景，綠意拾級而上，生活不再一成不變。曲折流暢、光影變幻的外觀，流水般的陽臺曲線，延綿起伏的天際線，圓形主臥、大廣角觀景窗、3米挑高的恣意空間……，加上世界聞名景觀公司“貝爾高林”錦上添花，以及紐約OFA設(shè)計事業(yè)的公共空間設(shè)計，讓萬源杰作具備浦東頂級住宅的氣概格局。全裝修規(guī)劃的萬源杰座，首創(chuàng)“家庭舒適系統(tǒng)”：配備滬上少有、美國頂尖的TEMPSTAR中央空調(diào)，結(jié)合歐洲享譽百年盛名的德國威能燃氣熱水器，冬天以熱水爐提供的熱水進入空調(diào)熱水盤管進行制熱，新風(fēng)輸送、濕度調(diào)節(jié)、恒溫節(jié)能，舒適又健康；管道純凈水即開即飲。誠邀余秋雨先生作為小區(qū)文化顧問；蓮花物業(yè)作為企劃銷售；國際知名物業(yè)公司世邦魏理仕的酒店式顧問治理；2500平米豪華會所，全方位，智能化。對細節(jié)的完美堅持正是萬源杰座獨樹一格、不具用心的地點。萬源晶典（附圖）要緊經(jīng)濟指標(biāo)投資商：上海萬源投資（集團）有限公司設(shè)計單位：中國建筑設(shè)計研究院占地面積：5421M2總建面積：28893M2總戶數(shù)：510戶商業(yè)用房面積：2954M2簡介萬源晶典，萬源建筑文明NO.2，酒店式服務(wù)公寓，約30—55M2的MINI豪宅，一座33層高的濱江地標(biāo)建筑，矗立于浦東陸家嘴金融商務(wù)區(qū)浦東大道和東方路交匯處。浦東陸家嘴CBD，世界目光的聚焦之地，高檔寫字樓入租率85%以上，12家四星級以上的豪華酒店入住率更是讓同行艷慕不已。萬源晶典，占盡天時地利，雄居陸家嘴核心金融區(qū)和東方路高尚酒店區(qū)的黃金臨界線上，餐廳、時尚會所、便利店等高檔生活設(shè)施一應(yīng)俱全，同時卓然地利匯合立體交通網(wǎng)絡(luò)，30條公交線路，延安路隧道、大連路隧道兩線連牽浦江兩岸，西臨明珠2號線東方路站。萬源晶典裙樓共計2層規(guī)劃3000M2左右高檔商鋪。臻美極致的空間格局，東方路酒店區(qū)的高尚客源，多維交通帶來的源源客流，浦江百年規(guī)劃的前景藍圖等，多重優(yōu)勢地利營造無出其右的商業(yè)財寶空間。項目市場篇上海市整體市場國民經(jīng)濟總環(huán)境2002年是我國加入世貿(mào)組織的第一年。2002年一季度，上海完成國內(nèi)生產(chǎn)總值達1159.53億元，比去年同期增長9.6%，增幅高于全國水平2個百分點。盡管一季度經(jīng)濟增長比去年回落0.2個百分點，但從各項要緊經(jīng)濟指標(biāo)表現(xiàn)看，總體經(jīng)濟仍處于平穩(wěn)、健康的運行狀態(tài)。在一季度上海市國內(nèi)生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值為11.35億元，比去年同期增長2%，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值為534.08億元，增長9.5%，增幅比去年同期下降4.3個百分點；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值614.1億元，增長9.8%，增幅比去年同期提高3.3個百分點，呈現(xiàn)加快增長的勢頭，對GDP增長的貢獻率達到53%，比去年同期上升17個百分點。2001年本市居民人均可支配收入為1.29萬元，比上一年增長9.9%，剔除部分居民家庭出售住房所得收入，比上一年增長5.2%。上海都市居民家庭戶均購建房屋支出為4855元，比上年增長2%。上海房地產(chǎn)業(yè)和市場的持續(xù)進展有力地推動第三產(chǎn)業(yè)的增長。一季度，商品房登記預(yù)售面積516.57萬平方米，比去年同期增長46.7%；存量房交易面積333.81萬平方米，增長19.2%。一季度房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值達到70.8億元，增長14.9%，拉動第三產(chǎn)業(yè)增長1.5個百分點，對第三產(chǎn)業(yè)增長的貢獻率達到11.5%。金融投資環(huán)境2002年一季度，上海完成固定資產(chǎn)投資額289.7億元，比去年同期增長21.2%，增幅比去年同期提高13.7個百分點。一季度，房地產(chǎn)開發(fā)、差不多建設(shè)和更新改造投資分不完成107.88億元、104.11億元和42.14億元，比去年同期分不增長23%、22.3%和23.2%。一季度重大工程項目完成投資79.42億元，完成全年打算投資的15.8%。占全社會投資60%以上的非國有投資增速迅猛。2002年一季度，非國有經(jīng)濟完成投資182.62億元，比去年同期增長27%，增幅比去年同期提高6.3個百分點，拉動全社會固定資產(chǎn)投資增長16.2個百分點。2002年，上海都市建設(shè)打算投資額542億元，其中都市基礎(chǔ)設(shè)施打算投資額為219.23億元，占總投資額的41.8%。金融保險業(yè)增幅的回升、郵電通訊業(yè)和社會服務(wù)業(yè)高速增長促進第三產(chǎn)業(yè)的增長。一系列有利于證券市場進展的政策措施的出臺，增強了投資者的信心，成交額有所放大。一季度，有價證券成交額達到了11056.49億元。行業(yè)經(jīng)濟環(huán)境宏觀進展環(huán)境2002年上半年，上海房地產(chǎn)市場不僅連續(xù)了2001年不斷走好的局面，而且出現(xiàn)了加速進展的趨勢，內(nèi)部訂購、排隊購房已成市場普遍現(xiàn)象，商品住宅價漲量升，辦公樓租金不斷上揚。從宏觀上看，2002年上海房地產(chǎn)市場暖風(fēng)頻吹，一是浦江兩岸綜合開發(fā)進入實質(zhì)性的啟動；二是央行第8次調(diào)低銀行存貸款利率，房地產(chǎn)抵押貸款和公積金貸款利率也出現(xiàn)大幅下調(diào)；三是上海市第八次黨代會提出2007年人均GDP7500美元，上海將進入較發(fā)達地區(qū)的行列，屆時居民的購買力必將大大提升；四是九大軌道交通建設(shè)引發(fā)新一輪房地產(chǎn)投資熱。從市場來看，上海房地產(chǎn)市場從1999年底回升以來，住宅市場是一枝獨秀，辦公樓市場和商鋪從去年開始，亦有所帶動。2002年上半年和去年同期比較，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加45.3%，商品房新開工面積和商品房竣工面積分不增加11.2%和9.0%。期房推案量比去年同期增129%，推案量和去化量之比達到1：1.08。居住購房和投資購房兩股合力推升了上海樓市。行業(yè)經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標(biāo)2002年一季度上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額為107.88億元，較2001年同期增長23%.辦公樓投資額為4.12億元，較上季同期微幅下降1.67個百分點，所占比重由上一年同期的4.78%接著下調(diào)到3.82%，并低于2001年全年4.27%的歷年最低水平。上海房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成中，其它類項目為34.02億元，占投資總額的31.54%，大大高于去年同期所占據(jù)的10.33%的比重。（其它項目除了廠房外，要緊包括商品住宅小區(qū)的會所、商場、醫(yī)院、車庫等物業(yè)配套措施。）上海完成動遷拆遷面積47.73萬平方米，比上年同期減少15.6%，但動遷拆遷補償貨幣化金額接著上升，達到7.4億元，同比增加26.7%。上海期房一季度推案量為466.3萬平方米，去化量為516.6平方米，供求比為1：1.11。從推案量來看，本季全市期房推案量中，浦東新區(qū)獨占半壁江山，達到213萬平方米，占總量的45.68%。傳統(tǒng)的樓市大戶閔行區(qū)，推案量則大幅下降，僅為16.7萬平方米；從去化量來看，浦東新區(qū)本季期房去化量為95.22萬平方米，占全市總量的18.43%，較上季有一定萎縮。但比第二名的閔行區(qū)的68.3萬平方米仍有一定優(yōu)勢。上海市中心9區(qū)以及浦東、寶山、閔行的統(tǒng)計顯示，2002年一季度上海商品房住宅成交均價為4786元/平方米，與上年當(dāng)季的4625元/平方米相比，增加了161元/平方米，增幅為3.48%。本季上海市住宅預(yù)售商品房價格指數(shù)為1147.15，較2001年四季度上升1.76%，同比增加9.21%。存量產(chǎn)權(quán)房登記的買賣面積達333.81萬平方米，其中，存量住宅交易占據(jù)絕對主體地位，達252.24萬平方米，占總量的75%。辦公、商業(yè)用房的份額只占7%，廠房等其它用途的存量房則差不多保持在15%-20%。2002年一季度，上海個人購買商品房的比重接著攀升，商品房住宅交易銷售登記中，個人購買的有43515套，占97%。預(yù)售中屬個人購買的有39141套，占98.2%。2002年行業(yè)經(jīng)濟新政策2002年1月1日，《上海房地產(chǎn)市場明碼標(biāo)價實施細則》正式實行，上海房地產(chǎn)市場將全面實行明碼標(biāo)價。新出臺的《實施細則》規(guī)定凡是房地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和物業(yè)治理企業(yè)買賣、有償轉(zhuǎn)讓、租賃房屋，提供相關(guān)服務(wù)的均得明碼標(biāo)價。2002年一月下旬，上海住房拆遷安置補貼新規(guī)定出臺。凡在該市都市國有土地上拆遷居住房屋，并在2001年11月1日以后核發(fā)房屋拆遷許可證的，都可按新標(biāo)準(zhǔn)補償。最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)為：被拆除房屋同區(qū)域已購公有住房上市交易的平均單價。平均市場單價由各區(qū)、縣人民政府按其劃定的區(qū)域范圍，定期公布。2002年2月1日起，《高層建筑的面寬操縱規(guī)定》開始實施，在上海中心城（外環(huán)線以內(nèi)）范圍內(nèi)新建、改建、擴建高層建筑的面寬應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：一、建筑高度大于24米，小于、等于54米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不大于80米；建筑高度大于54米的高層建筑，其最大連續(xù)展開面寬不大于65米。2002年３月１日起，本市住房交易手續(xù)費實行新標(biāo)準(zhǔn)。要緊內(nèi)容為：一、新標(biāo)準(zhǔn)改變了計費方法，由原先按件計收改為按建筑面積計收。二、購買者購買新建商品住房不再承擔(dān)交易手續(xù)費，新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定新建商品住房每平方米３元的交易手續(xù)費，全部由開發(fā)商承擔(dān)。三、存量住房交易手續(xù)費標(biāo)準(zhǔn)國家規(guī)定每平方米能夠收取6元，上海的新標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定每平方米收取5元，由雙方各承擔(dān)50％。

從1994年2月起試行的上海對外來常住人口的藍印戶口政策于2002年4月1日廢止，取而代之的是“上海市居住證”制度?！吧虾＞幼∽C”是持有本人合法居民身份證、在滬居住滿半年以上，并有合法住宅、穩(wěn)定收入或職業(yè)的上海市常住人口身份證明文件?！吧虾Ｊ芯幼∽C”將首先在來滬工作或創(chuàng)業(yè)、不改變國籍或戶籍、具有本科以上學(xué)歷或?qū)ｉT才能的外省市人才、港澳臺人才、獲得境外永久居留權(quán)的出境人才和外國人才中試行。獲得者將在申辦企業(yè)、科技成果轉(zhuǎn)化、行政機關(guān)聘用、專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格評定、子女就讀、社會保險、專利愛護、住房公積金、出入境手續(xù)辦理與外匯兌換等方面享受相關(guān)待遇。自2002年5月1日起，對已有的《房產(chǎn)測量規(guī)范》未做規(guī)定或規(guī)定不明確的部分，按新的規(guī)定進行房產(chǎn)測量。明確了凡是計算建筑面積的房屋，層高均在2.20米以上（含2.20米）。都市建設(shè)2002年，本市重大工程建設(shè)項目打算共安排七大類39項，76個單項，另有預(yù)備項目24個單項。蘇州河綜合治理一期工程為2002年的一號工程。今年的打算項目中：基礎(chǔ)設(shè)施工程31個單項，信息工程5個單項，能源建設(shè)工程4個單項，生態(tài)環(huán)境建設(shè)工程14個單項，農(nóng)林水務(wù)工程8個單項，工業(yè)建設(shè)工程11個單項，社會事業(yè)和其它項目工程3個單項。全年打算工程投資總額542億元，高于去年64億元（2001年完成重大工程投資工程量460億元）。今年，高速公路、軌道交通、市內(nèi)骨干道路、越江工程、水環(huán)境治理、廢棄物治理、綠化建設(shè)工程共36個單項占219.23億元，占總量的41.8%。

上海市房地產(chǎn)市場綜述上海市商品住宅供需情況統(tǒng)計單位：萬M2時間期房推案量期房去化量現(xiàn)房推案量現(xiàn)房去化量1997(1季度)198.5671.76197.18115.431997(2季度)640.7798.29389.0673.061997(3季度)419.83127.47295.54100.881997(4季度)639.86148.06247.79150.031997年全年1,899.02445.581,129.57439.401998(1季度)201.55134.95350.08115.031998(2季度)412.22164.49633.84181.131998(3季度)384.94243.54350.37203.951998(4季度)561.16274.76809.63236.561998年全年1,559.87817.742,143.92736.671999(1季度)270.84232.75351.30246.311999(2季度)397.85257.21505.43299.741999(3季度)319.95265.01623.40274.271999(4季度)457.18320.18469.14386.381999年全年1,445.821,075.151,949.271,206.712000(1季度)287.37263.86557.06377.502000(2季度)363.05348.16482.86369.232000(3季度)474.35417.04546.55507.942000(4季度)424.41423.8186.72142.572000年全年1,549.181,452.871,673.191,397.242001(1季度)127.75352.12573.98456.022001(2季度)368.79420.98624.86543.632001(3季度)529.48514.63467.23599.752001(4季度)633.14544.11175.49421.062001年全年1,659.161,831.831,841.562,020.462002(1季度)466.32516.57582.66556.89講明：1)期房市場推案量1998年——期房預(yù)售推案面積有所下降，表明市場壓縮期房供應(yīng)量，提升成品房供應(yīng)量，從而試圖減少存量房的進一步增加。1999年——全年的期房供應(yīng)量接著下降，比1998年減少了7.3%，這對目前市場的有序進程具有不斷的推動作用。2000年——期房市場的推案量在不斷打開，恢復(fù)了多年不見的生氣。2000年全年上海市商品房期房市場推案較1999年全年上漲了7.1%，差不多與1998年持平，市場供應(yīng)有所復(fù)蘇。可見在近兩年的市場調(diào)整期后，整個市場正在不斷向良性化方向進展。2001年——受到2001年1月實施的《上海市商品房住宅預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)》的阻礙，一季度期房推案量曾出現(xiàn)大幅度萎縮的現(xiàn)象，但后三季度推案量大幅回升，全年期房市場的推案量為1659.2萬平方米，同比增長了7.1%。2002年——1季度本市期房推案量雖較前一季度有所下滑，但同比卻增加了265%。2)現(xiàn)房市場推案量1998年——由于1997年大量上市的期房紛紛交樓，上?，F(xiàn)房推案量出現(xiàn)前所未有的2143.92萬平方米，同比1997年增長了226.7%。1999年——全年現(xiàn)房推案量比1998年下降了31.17%，造成如此大的幅度的緣故一方面由于政府在1998年對期房供應(yīng)的操縱；另一方面也是近兩年現(xiàn)房銷售的大幅跳升所導(dǎo)致的。因此1999年市場狀態(tài)更趨合理、穩(wěn)定、平衡，這對2000年的市場進展更有利。2000年——上半年現(xiàn)房推案面積較1999年同期增加21.4%，下半年較1999年同期下降了42%。全年上海市商品房現(xiàn)房市場推案較1999年全年下降了15%，房地產(chǎn)市場總體上供求矛盾接著緩解，商品房銷售保持良好勢頭，存量房屋交易穩(wěn)步上升。2001年——現(xiàn)房總體推案量1841.56萬平方米，同比增長了10.1%，然而后半年推案量有所下降，降幅為46.4%。其緣故要緊為新預(yù)售政策阻礙，大量新建樓盤紛紛推遲上市后，間接阻礙了現(xiàn)房市場的供應(yīng)。而現(xiàn)房推案市場上半年仍能有充分的供應(yīng)，要緊得益于2000年末樓盤的集中上市。2002年——1季度現(xiàn)房推案量為582.66萬平方米，同比微幅上揚1.5個百分點。3)總體去化量1998年——受“福利分房取消”政策阻礙，全年商品住宅成交量大幅上升，其中期房預(yù)售實際成交比1997年增長83.5%，現(xiàn)房銷售實際成交增長67.7%。1999年——期房預(yù)售實際成交比1998年又增長23%，現(xiàn)房銷售實際成交增長38%。1999年上海商品住宅期房、現(xiàn)房市場總體成交率分不從1998年的52.4%、34.4%躍升至74.4%、81.8%，市場現(xiàn)房存量壓力大大減輕。表明市場受多方政策鼓舞及房地產(chǎn)業(yè)本身的良性進展已有所好轉(zhuǎn)。2000年——上海商品房預(yù)銷售仍保持較高的勢頭，與1999年比較，預(yù)售去化增加35.1%，現(xiàn)房去化差不多持平，其中2000年度，上海商品房期房市場預(yù)售總體去化率達到前所未有的94％。2001年——盡管受到新預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的阻礙，2001年上海市商品房總體去化量依舊達到3852.29萬平方米，較2000年同期，上漲幅度達36%。期房和現(xiàn)房市場去化量雙雙走高，分不比去年同期有了較大幅度的上升。與受新預(yù)售政策阻礙的期房市場相比，上海的現(xiàn)房市場顯得更為活躍，面積突破了2000萬平方米，到達了2020.46萬平方米，同比增長了16.3%。2002年——一季度期房成交量為516.6萬平方米，同期增長38%，全市供求比1：1.11，市場供求偏緊。從現(xiàn)房推案量和去化量之比來看，本季度則與預(yù)售類呈反向運行態(tài)勢。2002年一季度，去化量為556.89萬平方米，較同比增長19.8%，供求比為1：0.96，呈供略大于求的態(tài)勢。顯然上一年預(yù)售大幅放量，使今年一季度竣工后辦理初始登記的項目明顯增加，依照最近一年多來，增量房求大于供的實際，今后各季中，現(xiàn)房形態(tài)的供求會處于動態(tài)平衡之中。黃浦區(qū)區(qū)域市場綜述區(qū)域概況黃浦區(qū)是上海歷史最悠久的城區(qū)，是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地，是上海中心商業(yè)區(qū)的核心區(qū)域，是上海的行政文化中心，是上海進展都市旅游的精華之地，是體現(xiàn)上海國際大都市繁榮繁華的重要窗口。人文地理黃浦區(qū)位于上海市城區(qū)的幾何中心部位，東臨黃浦江；西至成都北路、金陵路、西藏南路、肇周路、制造局路；南沿高雄路、江邊路、黃浦江；北鄰蘇州河，上海市的"0"公里就位于本區(qū)內(nèi)的國際飯店。全區(qū)面積12.85平方公里，占全市面積的0.2%，其中陸地面積11.017平方公里，水域面積1.837平方公里；行政區(qū)劃為9個街道共190個居委會。至1999年底，全區(qū)總?cè)丝跀?shù)為68.6萬人。道路交通黃浦區(qū)交通四通八達。人民廣場是上海市內(nèi)重要的交通樞紐，設(shè)有通往市內(nèi)各要緊地點的公交線路，軌道交通一、二號線在此交匯（人民廣場站）。加之南浦大橋、延安路隧道、延安路高架、內(nèi)環(huán)線高架、南北高架以及復(fù)興東路、西藏南路、陸家浜路等要緊道路構(gòu)成了快速、便捷的立體交通網(wǎng)絡(luò)。要緊橫向干道：北京東路、九江路、福州路、延安東路、金陵東路、淮海東路-人民路、陸家浜路、中山南路。要緊縱向干道：西藏中路-西藏南路、河南中路-河南南路、中山東路-中山南路。要緊學(xué)校、醫(yī)院黃浦區(qū)是上海近代文化及英語普及大區(qū)之一，區(qū)內(nèi)有市重點中學(xué)格致中學(xué)、大同中學(xué)、大境中學(xué)，區(qū)重點中學(xué)光明中學(xué)等各類中、小學(xué)。要緊商圈南京東路商業(yè)街：是全國聞名的商業(yè)街，其每年的營業(yè)額都冠居全國?！靶率澜缟坛恰?、“市百一店東樓”、“寶大祥商廈”、“伊都錦商廈”等，使整個南京路成為具有國際水平現(xiàn)代化商業(yè)大廈，展示國際名牌、一流商品，擁有一流購物環(huán)境、一流服務(wù)水平，是繁榮、文明、整潔、安定的現(xiàn)代化商業(yè)大街北京路五金一條街：經(jīng)營門類有機電、交電、閥門管件、機動刀具等60余個大類，數(shù)萬個品種，使北京路成為名符事實上的生產(chǎn)資料街。福州路文化街；有上?？萍紙D書公司、上海外文圖書公司、上海書城、上海古籍書店等一大批名優(yōu)特色店，另外還經(jīng)營上千種文化用品，正以嶄新面貌，迎接國內(nèi)外來賓的文化生活需要。金陵路裝潢街；以經(jīng)營各類中高檔裝潢材料為要緊特色，以滿足各類人群不同的需要。豫園商城；豫園旅游商城，在百余年的商業(yè)文化積淀的基礎(chǔ)上，場內(nèi)形成小商品、小吃、黃金等經(jīng)營特色的，享有“小吃王國”、“小商品王國”等美譽。要緊旅游資源黃浦區(qū)內(nèi)擁有豐富的歷史文化資源和眾多的都市新景觀，并成為近幾年景點旅游和都市旅游的熱點，目前沿外灘、豫園、西藏中路、人民廣場、南京東路步行街的旅游環(huán)線差不多形成，成為黃浦區(qū)商貿(mào)旅游得天獨厚的景觀資源。市政規(guī)劃南京路興建“浦西第一高樓”總投資達30億元、高達333米、樓高60層的世貿(mào)國際廣場將矗立在南京東路、西藏南路口，總建面積近14萬平方米，由6層大型高檔購物商場、3層會議、餐飲及娛樂中心、48層800多戶套客房的超豪華五星級酒店組成。董家渡將建本市最大濱水聚居區(qū)董家渡聚居區(qū)東瀕黃浦江，北至復(fù)興路，西至中華路——桑園街，南以陸家浜路為界，陸域面積122.5公頃，其中可開發(fā)土地面積為66公頃，將建本市最大的濱水聚居區(qū)。中華路環(huán)城綠帶的建設(shè)在上海老城四周將建中華路環(huán)城綠化帶，其中占地達7.6公頃的古城公園已建成，改善了豫園地區(qū)的綠化環(huán)境。蘇州河綜合治理工程蘇州河四期（河南中路——西藏中路）全長1150米，用地面積1.8公頃。將于2002年年底竣工。此項工程建成標(biāo)志著黃浦區(qū)蘇州河環(huán)境綜合治理工程的初步完成。黃浦區(qū)區(qū)域特征上海市中心最好的黃金地塊，中央商務(wù)區(qū)最中心地塊，全國金融中心。境內(nèi)外灘金融一條街30年代起已馳名中外，具歷史價值。全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)異常發(fā)達，商業(yè)及其繁榮，南京東路步行街被譽為“中華第一街”,營業(yè)總額冠居全國。區(qū)內(nèi)市府大樓、市人大、市政協(xié)等構(gòu)成全上海的政治中心。區(qū)境內(nèi)人民廣場、上海博物館、上海大劇院…形成市中心地區(qū)獨特的風(fēng)景線。老式里弄眾多，人口密集，地價昂貴，動拆遷成本高昂，改造須要緊依靠市政行為或與政府聯(lián)合開發(fā)。依托豫園—城隍廟商業(yè)旅游城形成集聚老城廂及明清懷舊特色的商業(yè)旅游城區(qū)。區(qū)域中文物、古跡眾多，懷舊氣息濃郁，區(qū)境中人民路、中華路橢圓形方位內(nèi)有舊城鄉(xiāng)愛護規(guī)劃（面積186.73公頃），保留有較完整的上海開埠初期的人文地理景觀。老式住宅，木結(jié)構(gòu)房屋較多，人口密集，道路縱橫交錯，路幅普遍較小，動拆遷難度較大。

黃浦區(qū)房地產(chǎn)市場綜述黃浦區(qū)期房市場供求分析單位：萬M2時刻期房推案量期房去化量2000(1季度)0.780.582000(2季度)11.998.202000(3季度)11.6013.002000(4季度)15.7011.802000年全年40.0733.582001(1季度)1.2411.182001(2季度)6.0358.402001(3季度)13.0615.862001(4季度)19.2817.132001年全年39.61102.572002(1季度)1.116.42講明：2002年1季度黃浦區(qū)期房推案量為1.1萬平方米，占全市總量的0.23%，較上季的6.03萬平方米大幅回落，降幅達81.76%，去化量為16.42萬平方米，占全市總量的3.18%，較上季增加2.16萬平方米，增幅為15.15%。供求比為1：15.37，期房供不應(yīng)求局面加劇。黃浦區(qū)2001年區(qū)域單套單價與成交量的關(guān)系黃浦區(qū)2001年區(qū)域單套面積與成交量的關(guān)系黃浦區(qū)2001年區(qū)域單套總價與成交量的關(guān)系黃浦區(qū)房地產(chǎn)市場總體特征自2000年中旬與南市區(qū)實行“撤二建一”后，使房地產(chǎn)市場受到極大推動，區(qū)域供應(yīng)和去化量猛增。區(qū)域北部的CBD地區(qū)為上海甲級寫字樓最集中區(qū)域之一，其供應(yīng)性以商業(yè)性用房為主，而住宅供應(yīng)量微乎其微。住宅要緊供應(yīng)來自與延安東路以南原南市地區(qū)。目前黃浦區(qū)的整體住宅市場已由原南市區(qū)物業(yè)所主導(dǎo)。區(qū)域均價再度走高，供應(yīng)量持續(xù)減量，市場成交穩(wěn)定增長，供不應(yīng)求局面有所加劇。區(qū)域整體價格走高已成定局，主力成交中心上移，再度回落可能不大。項目區(qū)域市場由于土地資源稀缺，動遷成本過高，本區(qū)域一直物業(yè)數(shù)量稀少，目前區(qū)域均值在10000元/平方米，其個案均為占地容積高的小規(guī)模個案?！笆兄行乃昂勒睘楸緟^(qū)域樓盤的對外一致形象。由于過于高估自身的地段優(yōu)勢，卻缺乏豪宅的高質(zhì)規(guī)劃和形象包裝，在房型的設(shè)計上又因“大而無當(dāng)”而導(dǎo)致總價過高，除“家化中房苑”以低總價銷售取得了不錯的業(yè)績，其余個案的銷售去化普遍遇到了較大的阻力。從目前100-110平方米的兩房去化速度最快來看，顯然受到價格因素阻礙。項目區(qū)域面積配比房型一房面積配比100-110M2合計套數(shù)3030比例100%100%房型二房面積配比110-120M2120-130M2150-160M2合計套數(shù)364630112比例32.2%41%26.8%100%房型三房面積配比150-160M2160-170M2170-180M2190-200M2合計套數(shù)46462010122比例37.7%37.7%16.4%8.2%100%講明：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計由福海名人府、水景苑、家化中房苑3個樓盤得出，統(tǒng)計總戶數(shù)為264戶。本區(qū)域市場以三房為主，占49.6%，主力面積為150-170平方米之間，占三房總戶數(shù)的75.4%；二房為輔，占42.4%，主力面積為130-140平方米之間，占二房總戶數(shù)的41%。區(qū)域競爭個案分析案名水景苑物業(yè)類型32F高層、平面配置2梯3戶、2梯2戶綠化率40%建筑面積2.3萬M2容積率5.1得房率78%平均單價9500元/M2主力總價162-182萬/套房型規(guī)劃一房：101.06M2，占總比20%二房：150.36M2，占總比20%三房：170-178M2，占總比40%192M2，占總比20%去化去年11月開盤至今已預(yù)定1.15萬M2，占總量的50%建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約派建筑風(fēng)格景觀設(shè)計江南園林式的細致與精巧廣告訴求市中心水景住宅廣告語匯聚上海市中心、倍享黃浦水案風(fēng)情優(yōu)勢1、便捷立體交通網(wǎng)，地鐵、高架觸手可及。2、南京東路步行街的時尚繁華近在咫尺。3、沿蘇州河的水景住宅。劣勢1、小區(qū)周圍目前差不多上舊式棚戶區(qū)，環(huán)境不佳。2、房型大而無當(dāng)，導(dǎo)致總價過高。區(qū)域市場潛在供應(yīng)的競爭金色家園進展商：金外灘集團項目位置：黃河路，新閘路用地面積：16744M2建筑面積：80178M2主宅面積：72300M2會所和公建面積：7878M2黃浦區(qū)97#、119#地塊舊里改建項目進展商：上海中福地產(chǎn)置業(yè)有限公司項目位置：云南路，廣西北路總投資額：3.8億元建筑面積：7.3萬M2新昌路項目項目位置：新昌路、成都路東側(cè)，北京西路北側(cè)，蘇州河南側(cè)總投資額：60億元用地面積：12萬M2總建面積：45萬M2項目概況項目立地條件項目黃浦區(qū)137#地塊地理位置東臨福建中路、南臨寧波路、西臨浙江中路、顧家弄、北臨北京東路用地面積23100M2用地性質(zhì)住宅及商鋪（15%）容積率居住容積率3.5以下地塊現(xiàn)狀未動遷周邊情況以舊式里弄房為主的居住區(qū)，及北京路五金街周邊區(qū)域生活機能生活機能：區(qū)域地處上海市中心黃金地段，外灘景觀區(qū)，南京路步行街都只有舉步之勞，為今后業(yè)主購物娛樂提供了極大的方便。位于浙江路上的各類便利店，為今后小區(qū)居民就近購買各類生活用品提供方便。交通機能地鐵一號線（新閘路站）距離本項目一公里，出行十分方便。項目西側(cè)為上海連接?xùn)|西的重要高架——延安路高架項目北側(cè)正對北京東路，為上海重要的東西向主干道之一，同時依舊銜接外灘景觀旅游區(qū)的要道?；刂苓?00米范圍內(nèi)的公交線路眾多，為居民出行提供方便。學(xué)習(xí)機能：本案周邊的“格致中學(xué)”和“光明中學(xué)”分不為上海市的市級與區(qū)級重點中學(xué)，為今后本區(qū)域居民的“望子成龍”提供了一條捷徑。醫(yī)療機能本項目東南側(cè)的“仁濟醫(yī)院”屬上海市市級醫(yī)院，在醫(yī)療水平、軟硬件方面都異常出眾，為區(qū)域內(nèi)居民提供了有利的醫(yī)療保障。SWOT分析Strength優(yōu)勢上海頂級燙金地段本案處于“撤二建一”前的正黃浦地區(qū)，東有外灘金融景觀區(qū)、南有南京東路步行街、更可遠眺壯闊的黃浦江景。想著腳下這塊土地昔日之夢幻與輝煌，看著眼前這一幕幕伸手可及的榮耀與珍藏，上海頂級燙金地段的地位由此而無可非議。蘇州河畔的水景住宅巴黎傳統(tǒng)上流階層住在塞納河旁的圣路易島；倫敦最好的房子坐落英國知名的高級河濱區(qū)凱因道；世界上所有高級的住宅差不多上臨河而居。在上海能找到一處既依偎蘇州河，又離黃浦江不遠的住宅決非易事。本項目既是其中之一，臨水而居，繁榮與寧靜皆在其中。四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)基地西靠地鐵一號線，新閘路站近在咫尺；并傍有“三橫三縱”之一的延安路高架之優(yōu)勢和各類公交線路10余條。由地下、地上、空中三方面構(gòu)成的空間交通網(wǎng)絡(luò)，對以后居民意味著什么不言而喻。大師級現(xiàn)代派的規(guī)劃本案聘請耶魯大學(xué)建筑碩士，世界建筑家581人之一的臺灣黃永洪先生為本項目傾力規(guī)劃，與眾多國際建筑師相比，黃大師熟知上海地區(qū)居住習(xí)性和地域文脈，在將上述兩點融入建筑中獨有心得，從其在上海規(guī)劃過的一系列高檔個案來看，幾乎每次都能在滬上引發(fā)一輪小小的“建筑革命”。完善成熟的商業(yè)生活配套項目位于成熟商圈南京東路步行街北側(cè)，為今后小區(qū)居民出行購物娛樂提供方便，項目周圍醫(yī)療、教育設(shè)施一應(yīng)俱全，享受生活一步到位。Weakness弱勢基地相鄰的舊區(qū)環(huán)境基地周圍相鄰小環(huán)境顯得較為灰暗、陳舊，視覺感較差，對本案的高檔住宅的形象顯得格格不入。北京路五金街的嘈雜基地北側(cè)正對北京路五金商業(yè)街，來往人員比較嘈雜,對今后小區(qū)外圍人文環(huán)境會造成一定的阻礙。部分相鄰單行道的阻礙基地周圍部分道路為單行道，為今后小區(qū)內(nèi)居民的行車帶來一定的不便。相鄰辦公樓的視線阻擋基地西北側(cè)為一辦公大樓——東銀大廈，北側(cè)為科技京城，對今后小區(qū)內(nèi)業(yè)主的觀景視線有一定的阻礙。Opportunity機會高檔“黃浦區(qū)”的阻礙黃浦區(qū)在絕大多數(shù)的上海市民的心目中，其形象之高檔甚至在靜安區(qū)之上，是公認的目前上海市頂級地段，這有利于本基地以后規(guī)劃的形象樹立。蘇州河“東方塞納河”的阻礙蘇州河素有“東方塞納河”之稱，其所帶來的“綠意盎然”、“追溯往事”、“浪漫意境”、“名宅法則”、“升值空間”等一系列主題，均值得加以強化訴求，由此引發(fā)不同客層的思緒共鳴。舊區(qū)改造的先行者本項目作為黃浦區(qū)舊區(qū)改造的先行者，具有一定的社會新聞效應(yīng)，此有利于加強以后本項目的形象推廣和各類活動的展開。中國入世刺激需求中國加入WTO以后，活躍的經(jīng)濟，巨大的消費市場，加之良好的投資環(huán)境，潛在的無限商機，已獲得了國內(nèi)外寬敞有眼光投資者的青睞。各類人才精英集聚上海，必定直接刺激、拉動房地產(chǎn)市場消費和需求?？驮词袌鰪V泛項目與外灘金融街、南京路商業(yè)街、淮海路商業(yè)街為臨，區(qū)域周邊外商住戶代表、商務(wù)人士、私營業(yè)主、高階白領(lǐng)眾多，為本案高端產(chǎn)品定位提供了有利客源支撐。Threat威脅全市高檔樓盤的崛起本項目地處黃金地段，主力客層大多為“金字塔”頂級客層，其置業(yè)重地段，“不確定區(qū)域”為其要緊特征。隨著目前上海全市房地產(chǎn)頂級產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，意味著本案將面臨全市范圍內(nèi)高檔樓盤的市場競爭。周圍區(qū)域的競爭壓力伴隨著黃浦區(qū)新一輪舊區(qū)改造的啟動，相信以后本區(qū)域內(nèi)會出現(xiàn)與本項目同類型的個案，對本項目的壓力是顯而易見的。項目構(gòu)想篇客源客層分析客源客層定位概念與目標(biāo)鑒于本項目位于上海公認的頂級地段——老黃浦地區(qū)，同時北有蘇州河活水綠化帶，東臨外灘金融景觀區(qū)，南可府瞰南京路、地域文化氣息濃厚等一系列得天獨厚的地緣優(yōu)勢和前景規(guī)劃，同時結(jié)合本案高昂的土地成本，建議本項目在前期客源層及產(chǎn)品定位規(guī)劃方面的利益與起點均須較高，只有如此方能形成地段結(jié)合產(chǎn)品的雙重品質(zhì)優(yōu)勢，從而在高昂的土地成本面前，仍能為房產(chǎn)商帶來豐厚的利益。因此，以本項目極佳的地緣優(yōu)勢結(jié)合良好經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)的先天給予，已將本項目定位于上海首屈一指的國際化完美社區(qū)，給予其“人文的、藝術(shù)的、國際觀的、終身學(xué)習(xí)的”四大社區(qū)主題。使本項目不僅成為全上海高品位人士爭相認購的優(yōu)秀產(chǎn)品，更是境外人士在滬置業(yè)的必定選擇?？蛯佣ㄎ恢鲗?dǎo)對象在高價位案例中，客層定位尤其重要，精確的目標(biāo)客層確立，才能使進一步的行銷企劃具有針對性和高效率。了解客層才能了解需求，并提供滿足需求的產(chǎn)品和執(zhí)行符合客層的行銷策略。依照本項目特點，綜合分析得出客層定位如下：身份特征：國內(nèi)外投資者、經(jīng)商人外企駐滬代表港澳臺和東南亞移民人士海外歸國華僑及外國移民私營企業(yè)主高階白領(lǐng)文藝或影視名人國家行政機關(guān)高級領(lǐng)導(dǎo)或?qū)崣?quán)者期貨股票金融大戶留學(xué)的高級治理層人士其它認同生活高品位的境內(nèi)有識之士購房動機在滬工作、經(jīng)商便利上下班往返便捷移民上海結(jié)婚用房純投資顯示身份追求高品位生活行業(yè)類不：IT、外貿(mào)、金融、房地產(chǎn)等行業(yè)年齡層：35-50歲經(jīng)濟實力：以按揭方式付款為主，年薪在15萬以上，足夠承擔(dān)本案的按揭付款。目標(biāo)市場產(chǎn)品需求分析本項目客層對產(chǎn)品的要緊需求點如下：國際化的社區(qū)設(shè)計理念物業(yè)較大的升值空間通暢快捷的路面交通全方位高品質(zhì)的社區(qū)生活配套細致的社區(qū)庭院景觀綠化以豐富人文主義與獨特的藝術(shù)氣質(zhì)為主；寬帶網(wǎng)絡(luò)智能化的設(shè)計，完全與國際接軌，能使住戶享受輕松寫意的現(xiàn)代生活；注重房屋的使用功能勝過對其總價的考慮，其中大開間略帶挑高的客廳與良好的視野以及通風(fēng)采光為差不多條件；注重公用空間（大堂、電梯廳等）的豪華、氣派；服務(wù)式物業(yè)治理細致周到，無微不至；進展商實力、工程進度與交房日期產(chǎn)品總體規(guī)劃建議規(guī)劃指標(biāo)基地面積：23100平方米總建筑面積：83160平方米商業(yè)面積：12475平方米（公寓式酒店10400平方米）住宅面積：70685平方米建筑容積率：3.6建筑密度：23.3％規(guī)劃思想小區(qū)是都市的差不多構(gòu)成和有機組成部分，住宅區(qū)的規(guī)劃應(yīng)是都市設(shè)計的連續(xù)，它受到都市文明和地域的制約。在規(guī)劃設(shè)計中，應(yīng)以人為核心，力圖有所創(chuàng)新，突破常規(guī)的住區(qū)模式，從社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的整體入手，營造“地區(qū)感”和“地緣感”，加強小區(qū)的可識不性和居民的歸屬感，應(yīng)充分研究基地的地形地貌特征，探尋最佳的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和形態(tài)布局。小區(qū)居住整體環(huán)境包括住宅、公建、道路、綠化空間組織等諸多因素，都應(yīng)首先符合都市的總體規(guī)劃要求。在充分發(fā)揮土地價值的基礎(chǔ)上，制造獨特清新的都市建筑形象。在有限的用地中為居住者提供舒適宜人的生活空間。采納“生態(tài)化，可持續(xù)進展”的設(shè)計理念及現(xiàn)代設(shè)計思想，努力制造具有“品牌效應(yīng)”的居住小區(qū)，使住區(qū)有機地融匯在上海黃浦區(qū)大的建筑文化環(huán)境之中?？傮w布局都市支路牛莊路將基地天然地分成南區(qū)和北區(qū)。南區(qū)、北區(qū)既相對獨立，又存在著有機的聯(lián)系。北區(qū)按建筑性質(zhì)分為商業(yè)組團和住宅組團A。南區(qū)為住宅組團B。3個組團共同構(gòu)成小區(qū)的整體形象和建筑空間。規(guī)劃布局分區(qū)合理，構(gòu)思巧妙，具有如下特性：(附圖)內(nèi)聚式商業(yè)步行街的設(shè)置商業(yè)組團沿北京路展開，發(fā)揮其最大的商業(yè)價值。規(guī)劃時，突破慣有的商鋪設(shè)計模式，在基地內(nèi)引入一條內(nèi)聚式商業(yè)步行街，以呼應(yīng)北京路沿線商業(yè)布局的要求。步行街呈曲線型，街寬隨建筑的流淌而變化。沿街布置1～2層的商業(yè)店面，有著部分玻璃頂棚的半室外商業(yè)街提供了悠閑自在的購物環(huán)境及尺度宜人的商業(yè)空間。在南北側(cè)商鋪之間結(jié)合商場動線及室外空間，設(shè)置靈活輕快的空中走廊，使得街景更加豐富多變，充滿趣味性和悠然情調(diào)，達到步移景換之效果。在北京東路和福建中路交叉口布置20層的公寓式酒店，作為該基地的地標(biāo)性建筑處理，可形成較好的都市建筑形象。商業(yè)與居住互利共存在北區(qū)南側(cè)布置住宅組團A，由一棟板式樓和一棟塔樓組成。商業(yè)和居住空間該如何處理才能互不阻礙呢？設(shè)計師巧妙地在商業(yè)組團南側(cè)與住宅之間設(shè)置高差，形成綠色緩坡，使得商場屋面與住宅區(qū)域綠地有著自然的銜接與過渡，商業(yè)空間和居住空間有機地分離并融合，既為住宅區(qū)北向塑造了良好的景觀環(huán)境，并可有效防止商業(yè)部分對居住部分造成的干擾，達到商住互利共存的目的?！岸际袕V場”與雙會所都市支路牛莊路從小區(qū)穿過，給小區(qū)規(guī)劃帶來了不利的一面。但反而促使設(shè)計師去查找解決問題的途徑。為使南區(qū)北區(qū)發(fā)生有機的聯(lián)系，保證小區(qū)形態(tài)的完整性，規(guī)劃中沿牛莊路設(shè)置南北兩個

月型開放空間，與中心圓形會所呈放射狀聯(lián)系，雙會所分不為南北兩區(qū)各自的“核心”，是小區(qū)公共活動中心的向心點，雙會所與北區(qū)板樓中心和南區(qū)景觀背景墻相串聯(lián)共同形成一條景觀軸線。住宅組團獨特的空間圍合形式與中央開放空間共同形成豐富的小區(qū)空間形態(tài)，增加了小區(qū)的領(lǐng)域感，組成一個完整的社區(qū)形象。因為都市道路的介入，小區(qū)開放空間在某種程度上已變成了“都市廣場”，小區(qū)會所也變成了都市獨特的環(huán)境小品，景觀軸線與節(jié)點更是為都市的大環(huán)境注入了生機與活力。因此本案的設(shè)計層面已擴展到都市設(shè)計這一更高更廣的區(qū)域，其在改良都市空間、提升區(qū)域形象上所起的作用是不可估量的。自然形態(tài)的后花園南區(qū)住宅結(jié)合半月形廣場呈弧形布置，如此布置幸免了平板單調(diào)的格局，又增添了空間的流淌變化。規(guī)劃布局和建筑群體的空間組織自由流暢，連續(xù)而富有層次，這種靈活流暢的表現(xiàn)手法使建筑群生動自然、和諧統(tǒng)一。在南北向景觀軸線上預(yù)留出足夠的空間，以便視覺走廊能夠透通無阻，并與西南側(cè)自然形成的后花園在空間上有所交融呼應(yīng)。自然形態(tài)的花園設(shè)置曲折的水體與綠化景觀相配合，與入口處半月型開放空間形成空間形態(tài)上的對比。住宅的靈活排列錯落配置，也使得各戶都擁有最好的視野景觀及良好的日照和通風(fēng)。交通設(shè)計公寓式酒店及商業(yè)街沿北京東路和福建中路設(shè)置出入口，住宅部分主入口設(shè)在牛莊路會所“核心”處，住宅車輛由牛莊路西側(cè)進入基地地下車庫，達到人車分流的效果。各住宅單元豎向交通均與地下停車庫相連，方便住戶到達停車場，盡可能減少小區(qū)內(nèi)動機車流與人流的交叉，保證整個步行系統(tǒng)的持續(xù)性和安全性。產(chǎn)品力加強建議社區(qū)智能化配置以后數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū)突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網(wǎng)設(shè)置，本項目除應(yīng)在安全防范系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)智能化水平真正落實、在家庭智能化上有所突破，且在環(huán)保上有建樹。真正鋪就以后數(shù)字生活之路，與目標(biāo)客戶的現(xiàn)代觀、以后觀融合起來。社區(qū)智能化應(yīng)該同小區(qū)的生活相結(jié)合：A：寬帶網(wǎng)絡(luò)傳送、掃瞄；B：通過社區(qū)的BBS增進住家的交流，增強業(yè)主溝通；C：網(wǎng)上點擊物業(yè)服務(wù)；D：網(wǎng)絡(luò)可視醫(yī)療；E：網(wǎng)絡(luò)雙向交流的科普講座、電腦培訓(xùn)。寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)通過小區(qū)INTRANET（內(nèi)部局域網(wǎng)）與公共網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)采納光纖到樓（FTTB）內(nèi)部，每戶獨享100MB配置。實現(xiàn)VOD點播、網(wǎng)上醫(yī)療、炒股、教育等功能。家庭智能化系統(tǒng)每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實現(xiàn)家用電器遠程操縱。安全系統(tǒng)完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障同時還能夠讓購房者對本社區(qū)有一更加良好的印象。具體安保措施如下：周界紅外微