萬科企業(yè)股份有限公司財務(wù)報表分析28

PAGE

萬科企業(yè)股份有限公司財務(wù)報表分析

摘要企業(yè)的財務(wù)報表是反映企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量的“晴雨表”[1]，分析財務(wù)報表尤其重要。本文以萬科企業(yè)股份有限公司為例，通過對萬科公司資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表的趨勢和結(jié)構(gòu)分析，綜合分析公司的財務(wù)狀況，然后運用主要財務(wù)指標(biāo)，對公司償債能力、營運能力、盈利能力、發(fā)展能力進(jìn)行分析，評價公司經(jīng)營管理狀況，指出公司存在的相關(guān)問題，并提出相應(yīng)的對策建議。

關(guān)鍵詞財務(wù)報表分析；萬科企業(yè)股份有限公司；償債能力

TheFinancialstatementanalysisofVankeLimitedbyShareLtd

AbstractThefinancialstatementsreflectthefinancialposition,operatingresultsandcashflowsofthe"barometer"of[1],analysisoffinancialstatementsisespeciallyimportant.ThispapertakesVankeLimitedbyShareLtdasanexample,acomprehensiveanalysisofthefinancialsituation,includingtheprofitofthecompany'sbalancesheet,table,trendandstructureanalysisofthecashflowstatement;andthenthroughthemainfinancialtheindex,thecompany'ssolvency,operatingcapacity,profitability,developmentcapacityanalysis,evaluationofthebusinessmanagementofthecompany,andputforwardsomeissuesexistedinthecompany,andprovidethecorrespondingcountermeasuresandsuggestions.

KeywordsAnalysisoffinancialstatements;VankeLimitedbyShareLtd;Debtpayingability

一、緒論

（一）研究背景及意義

1.研究背景

隨著資本市場的飛速發(fā)展，與企業(yè)經(jīng)濟利益相關(guān)者如債權(quán)人、投資人、政府管理各部門、稅務(wù)機關(guān)、社會公眾，特別是企業(yè)經(jīng)營管理者更加急切想要認(rèn)識、了解企業(yè)過去以及現(xiàn)在的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果等信息，以便于作出合理的決策。因此，財務(wù)報表的分析十分重要。通過對財務(wù)報表進(jìn)行分析，能夠幫助決策者更加深入認(rèn)識企業(yè)過去、評價企業(yè)現(xiàn)在和預(yù)測企業(yè)的未來，從而更好地經(jīng)營與投資。本文通過對萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡稱為萬科公司）的財務(wù)報表進(jìn)行全面客觀分析，深刻認(rèn)識企業(yè)經(jīng)營成果與財務(wù)狀況，幫助公司找到結(jié)構(gòu)調(diào)整和變革的方法。

2.研究意義

在新的經(jīng)濟常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)亟待需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級和變革。作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)，萬科公司勢必需要順應(yīng)時代的潮流，根據(jù)自身的財務(wù)狀況、經(jīng)營等特點進(jìn)行變革，深入了解公司目前所面對的市場狀況、企業(yè)自身的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果等信息，來精確地定位，合理規(guī)劃企業(yè)發(fā)展，尋求發(fā)展道路。本文通過萬科公司近幾年的財務(wù)報告和其他相關(guān)資料，以財務(wù)分析的角度，運用科學(xué)合理的方法，對其財務(wù)報表進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)公司財務(wù)特征及其所面臨問題，提出相應(yīng)建議，為企業(yè)決策提供參考。

（二）研究內(nèi)容和思路

本文以萬科公司2012—2015年的年度報告和其他相關(guān)資料為研究基礎(chǔ)，對萬科公司的會計報表和財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行深入分析，以描述企業(yè)目前的財務(wù)狀況，向各利益相關(guān)者提供詳細(xì)的財務(wù)信息，給管理者提出建議。本文研究思路是首先對萬科公司作簡要介紹；再分析萬科公司的幾大財務(wù)報表，隨后深入剖析萬科公司償債能力、營運能力、盈利能力和發(fā)展能力，最后針對企業(yè)目前的財務(wù)現(xiàn)狀提出相應(yīng)建議。

二、萬科公司財務(wù)報表分析

（一）萬科公司簡介

1984年，萬科公司成立，1988年開始進(jìn)入了房地產(chǎn)行業(yè)，1991年就成為了深圳證券交易所的第二家上市公司，也是全國第一個年銷售額超千億元的房地產(chǎn)公司。發(fā)展了30多年，已經(jīng)是國內(nèi)最大住宅開發(fā)企業(yè)。公司集中城市圈帶這一發(fā)展戰(zhàn)略，并在2015年底，進(jìn)入大陸的66個城市，分布在以珠三角為核心的廣深地區(qū)、以長三角為核心的上海地區(qū)和以環(huán)渤海為核心的北京地區(qū)，以及中西部區(qū)域，是“全球200家最佳中小企業(yè)”之一。

（二）萬科公司資產(chǎn)負(fù)債表主要項目分析

萬科公司資產(chǎn)總規(guī)模由2012年的36,004,798.39萬元增加到2015年的57,487,899.61萬元。以2012年作為基期，2013年資產(chǎn)總額增幅是25.0%，2014年、2015年的同比增長分別是6.5%、19.9%，通過數(shù)據(jù)可以得出，公司規(guī)模在逐漸增大，如表1：

表1萬科公司資產(chǎn)負(fù)債簡表（單位：萬元）數(shù)據(jù)來源（本文所有表格數(shù)據(jù)均出自以下資料）：

《萬科企業(yè)股份有限公司2013年年度報告》

/f10/ggmx_038002_1309847.html,2014

.01

《萬科企業(yè)股份有限公司2014年年度報告》

/f10/ggmx_200002_1684928.html,2015

.02

《萬科企業(yè)股份有限公司2015年年度報告》

/f10/ggmx_000002_2244229.html,2016.03

年度

2012年

2013年

2014年

2015年

資產(chǎn)總額

36,004,798.39

45,015,539.05

47,931,789.34

57,487,899.61

貨幣資金

5,229,154.21

4,436,540.98

6,271,525.34

5,318,038.10

應(yīng)收賬款

188,654.85

307,896.98

189,407.18

251,065.33

其他應(yīng)收款

2,005,792.18

3,481,531.72

4,892,446.37

7,548,564.30

存貨

25,516,411.30

33,113,322.33

31,772,637.85

36,812,193.05

流動資產(chǎn)合計

32,940,012.54

41,339,292.01

43,126,016.74

49,929,860.78

非流動資產(chǎn)

3,064,785.85

3,676,247.04

4,805,772.60

7,558,038.83

負(fù)債總額

29,666,342.01

37,376,590.01

39,251,513.85

47,498,595.04

流動負(fù)債

25,983,356.67

32,892,183.22

34,565,403.10

42,006,182.69

非流動負(fù)債

3,682,985.34

4,484,406.79

4,686,110.75

5,492,412.35

所有者權(quán)益總額

6,338,456.38

7,638,949.04

8,680,275.49

9,989,304.57

實收資本

1,099,555.31

1,101,496.89

1,103,750.72

1,105,161.23

資本公積

868,386.07

853,222.29

849,363.22

817,481.26

盈余公積

1,701,705.14

2,013,540.97

2,607,877.58

2,806,876.67

未分配利潤

2,668,809.86

3,670,688.89

4,199,283.97

5,259,785.41

1.從資產(chǎn)類別構(gòu)成來看，流動資產(chǎn)占很大比例，而且近幾年比例在下降，2012年流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例達(dá)91.49%，2015年的此項比例是86.85%。同時非流動資產(chǎn)總額環(huán)比上升了37.32%，同時公司的負(fù)債在2012年—2015年間也大幅上升了60.01%；其中在流動資產(chǎn)中增長最快的是“其他應(yīng)收款”和“存貨”項目，兩個科目同比2015年相對于2012年分別增長了2.76%、44.27%，一是說明公司的庫存原材料、產(chǎn)品不斷增加，公司的合作方往來增加；二是因為公司擴大規(guī)模，在建工程的完工增加了固定資產(chǎn)，存貨也隨之增加。此外，應(yīng)收賬款在逐漸增加，公司應(yīng)加強對外款項的收回力度。

2.相對于負(fù)債，負(fù)債的增加與流動負(fù)債的增加密切相關(guān)，2015年相對于2012年流動負(fù)債絕對額增加了160,228,260,200元，說明經(jīng)營狀況良好，有銷量，有信譽，但是公司短期償債的壓力仍舊比較大。

3.實收資本、資本公積、盈余公積幾年內(nèi)沒發(fā)生太大變化。但未分配利潤在大幅度增長，2015年相對于2012年增長幅度達(dá)97%，說明萬科公司在此期間的經(jīng)營成果是非?？捎^的?？傮w來說，公司業(yè)務(wù)逐漸增加，業(yè)績在上升，規(guī)模擴大，有可持續(xù)性，財務(wù)狀況良好。

（三）萬科公司利潤表主要項目分析

2012—2015年萬科公司利潤表主要項目如表2所示：

表2萬科公司收入成本利潤表（單位：萬元）

項目

2012年

2013年

2014年

2015年

營業(yè)收入

10,311,624.51

13,541,879.11

14,638,800.45

19,554,913.00

營業(yè)成本

6,542,161.43

9,279,765.08

10,255,706.37

13,815,062.87

營業(yè)稅金及附加

1,091,629.75

1,154,499.81

1,316,674.59

1,798,042.68

利潤總額

2,107,018.51

2,429,101.12

2,525,236.32

3,380,261.76

歸屬于上市公司股東的凈利潤

1,255,118.24

1,511,854.94

1,574,545.41

1,811,940.62

由以上數(shù)據(jù)可以得出：2012—2015年該公司主營業(yè)務(wù)收入在逐年增加，特別是2015年收入增長了33.58%，主要是因為在此期間公司的結(jié)算規(guī)模增長，國內(nèi)樓市回暖，商品房成交量因此而不斷攀升，凈利潤也在逐年增加。以上數(shù)據(jù)反映出公司在主營業(yè)務(wù)上很突出，利潤在增加，說明公司營業(yè)狀況很好。但營業(yè)稅金及附加持續(xù)增加，主要是由于公司的營業(yè)收入增加，導(dǎo)致各種相關(guān)的稅金也上升，所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取合理的措施來加以控制，變更銷售模式。在營業(yè)成本上，一直在持續(xù)增長，原因在于銷售收入的增加表示新項目在增加，營業(yè)成本自然會增加?？傮w來說，公司經(jīng)營成果良好，呈現(xiàn)很大的發(fā)展前景。

（四）萬科公司現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)分析

現(xiàn)金流量表是以現(xiàn)金為基礎(chǔ)、采用收付實現(xiàn)制原則編制出來的財務(wù)狀況變動表，在財務(wù)報表中最基礎(chǔ)、最具有現(xiàn)實意義。2012—2015年萬科現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)分析如下：

1.現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析

表3萬科公司現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)分析表（單位：萬元）

通過上表能看出，萬科公司2012—2015年的現(xiàn)金流入總量分別是17,323,739.2萬元、23,308,263.6萬元、22,965,271.9萬元、24,984,103.6萬元，逐年在增長。其中，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入量所占的比例很大，分別為70.19%、75.37%、80.70%、84.48%，且持續(xù)增長；投資活動中現(xiàn)金流入量所占比在0.68%—1.46%，籌資活動的現(xiàn)金流入所占比14.08%—29.13%，可表明公司現(xiàn)金流量主要來自經(jīng)營活動、籌資活動。此外，公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入?yún)s在逐年增長，尤其是2013年增長率高達(dá)44.48%，且每年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金是持續(xù)增長的，在經(jīng)營活動現(xiàn)金流入中占較大比例，分別為95.49%、87.34%、90.82%、90.92%，所占比重輕微下浮，表明公司的銷售能力在慢慢地減弱，但波動不大。以上總結(jié)出：該公司經(jīng)營狀況穩(wěn)定，發(fā)展較好。

2.現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析

現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析主要是針對萬科公司的現(xiàn)金流出總量，以及經(jīng)營活動流出量、投資活動現(xiàn)金流出量以及籌資活動流出量進(jìn)行分析。

由萬科公司現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析表中的數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)金流出總量方面，萬科2012年—2015年現(xiàn)金流出總量分別為15,567,937.6萬元、24,117,083萬元、21,103,252.2萬元、25,984,640.8萬元，只有2014年現(xiàn)金流出相對減少，現(xiàn)金流出總量呈總體上升趨勢。

表4萬科公司現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)分析（單位：萬元）

通過其現(xiàn)金流出構(gòu)成分析來看，經(jīng)營活動現(xiàn)金流出所占比較大，在68.05%—75.70%；投資活動現(xiàn)金流出在2012年—2015年，分別為2.33%、4.24%、4.88%、9.46%，表明公司投資在不斷加大投資力度；籌資活動在2015年有稍許下降，且近幾年比重在小幅度波動。該公司購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流出占較大比例，房地產(chǎn)行業(yè)需要大量原材料、人工費，屬于正常情況，表明公司在建工程較多，在大幅度擴大規(guī)模。

3.現(xiàn)金流入流出比例分析

表5萬科公司現(xiàn)金流入流出比例分析表

項目

流入/流出

2015年

2014年

2013年

2012年

經(jīng)營活動現(xiàn)金

1.08

1.29

1.01

1.03

投資活動現(xiàn)金

0.15

0.66

0.22

0.32

籌資活動現(xiàn)金

0.87

0.66

0.96

1.48

總現(xiàn)金

0.96

1.09

0.97

1.11

由以上數(shù)據(jù)得出，2012年—2015年經(jīng)營活動的現(xiàn)金流入與流出之比均大于1，表明公司經(jīng)營活動中現(xiàn)金是凈流入；投資活動中流入與流出之比均小于1，表示投資活動現(xiàn)金凈流出；籌資活動在2013—2015年流入與流出之比小于1，現(xiàn)金凈流出；公司總現(xiàn)金流入與流出之比在1左右浮動。所以，公司應(yīng)注意投資和籌資。

三、萬科公司的主要財務(wù)指標(biāo)分析

（一）償債能力分析

償債能力是表示企業(yè)償還到期債務(wù)能力的強弱。償債能力強，表明企業(yè)的財務(wù)狀況好，對破產(chǎn)風(fēng)險抵抗力強，能有效反映企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性。企業(yè)的健康發(fā)展很大程度取決于償債能力。

1.短期償債能力分析

流動比率、速動比率和現(xiàn)金比率是短期償債能力的分析指標(biāo)。對于債權(quán)人，流動比率越高，債權(quán)會更有保障；但從管理者角度來看，流動比率太高，表示資金在生產(chǎn)過程中運轉(zhuǎn)不暢，資金使用效率與企業(yè)獲利能力會受到影響。速動比率太低，企業(yè)短期償債風(fēng)險就較大；速動比率越高，速動資產(chǎn)上太多，反而企業(yè)投資的機會成本會增加。各指標(biāo)如下：

圖1萬科公司2012—2015年短期償債能力指標(biāo)

從上表可以看出，公司近年來流動比率分別為1.4、1.34、1.34、1.30，說明該公司在近幾年流動比率處于在合理、穩(wěn)定的水平,且一直下降，表示企業(yè)的短期償債能力在逐漸降低，存在一些問題。2014年相對于2013年，現(xiàn)金比率由2013年的13.07%上升到2014年的17.84%，上升明顯，且接近標(biāo)準(zhǔn)值20%，說明公司償還債務(wù)有保障。此外，其速動比率明顯增加，說明公司立即、直接償付流動負(fù)債能力不斷增強。2015年現(xiàn)金比率相對于2014年在降低，但不會有太大問題。此外，一般認(rèn)為速動比率是1，但是房地產(chǎn)行業(yè)中，存貨作為主要流動資產(chǎn)，且變現(xiàn)的能力很強。另外，預(yù)收賬款會導(dǎo)致很大一部分流動負(fù)債，并且存貨可以抵償這一部分負(fù)債，并能轉(zhuǎn)化成營業(yè)收入。因此，該公司短期償債絕對能力仍很強。

2.萬科公司的長期償債能力分析

長期償債能力能反映企業(yè)對債務(wù)承擔(dān)能力、償還的保障能力，其強弱表明公司財務(wù)安全、穩(wěn)定程度。各指標(biāo)如下表：

圖2萬科公司2012—2015年長期償債能力指標(biāo)數(shù)據(jù)來源（本文所有圖片中數(shù)據(jù)均出自以下資料）：

《萬科企業(yè)股份有限公司2013年年度報告》

/f10/ggmx_038002_1309847.html,2014

.01

《萬科企業(yè)股份有限公司2014年年度報告》

/f10/ggmx_200002_1684928.html,2015

.02

《萬科企業(yè)股份有限公司2015年年度報告》

/f10/ggmx_000002_2244229.html,2016.03

以上相關(guān)指標(biāo)可看出,2012—2014年資產(chǎn)負(fù)債率在下降，說明長期償債能力在增強，一般該比率是被控制在50%，而房地產(chǎn)行業(yè)卻達(dá)到60%～70%，即說明負(fù)債總額在資產(chǎn)總額中所占比例為65%左右，才會能保障償還長期債務(wù)。但萬科公司的該比率仍高達(dá)77%，表示出公司的償還債務(wù)能力較差，財務(wù)風(fēng)險較大。產(chǎn)權(quán)比率、有形凈值債務(wù)率均在下降，說明公司償債能力在不斷減弱。但是，高負(fù)債運營、高資產(chǎn)負(fù)債率是我國房地產(chǎn)行業(yè)的一大特點，而且在資產(chǎn)總額中預(yù)收賬款占很大的比例，會嚴(yán)重地影響資產(chǎn)負(fù)債率真實地反映企業(yè)的長期償債能力。但是，需要注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)中存貨的公允價值通常比自身的賬面價值要高，所以，存貨一旦變現(xiàn)，公司在長期償債能力方面就提升很大。總體來說，公司長期償債能力還是很強的。

（二）盈利能力分析

盈利能力表示企業(yè)獲取利潤的能力，能保障企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展。追求利潤是投資者的直接目的，并且利潤也是企業(yè)發(fā)展壯大的直接動力，因此企業(yè)盈利性對企業(yè)非常重要。分析盈利能力的指標(biāo)主要有：銷售毛利率、投資報酬率、凈資產(chǎn)收益率、基本每股收益。

圖3萬科公司2012—2015年盈利能力分析指標(biāo)

由上表可看出，萬科近幾年基本每股收益在上升，表示其獲利能力很強。2012-2014年凈資產(chǎn)收益率呈下降趨勢，但2015年開始回升，說明公司的獲利能力仍舊很強，仍會吸引外界投資者來投資。但銷售毛利率小幅度在下降，因為受到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的影響，是很正常的。

（三）營運能力分析

營運能力表明企業(yè)對它所擁有的資源的利用程度。當(dāng)企業(yè)經(jīng)營效率提高時，企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度也會越高，相對應(yīng)的企業(yè)各項的資產(chǎn)進(jìn)入經(jīng)營環(huán)節(jié)速度也就越快，最終形成收入和利潤周期也就越短。

表6萬科公司營運能力指標(biāo)

從上表得出，2014年公司應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率相對2013年在上升，是因為應(yīng)收賬款從2013年的30.79億元下降到2014年的18.94億元，表明公司加快了應(yīng)收賬款的催收，資金回籠速度加快，應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)在不斷縮小，應(yīng)收賬款變現(xiàn)速度在加快。2015年較2014年公司存貨周轉(zhuǎn)率上升，存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)在下降，說明存貨流動性增強，變現(xiàn)的能力在提高。流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化幅度都不大，表明公司的資金周轉(zhuǎn)沒有產(chǎn)生太大影響。但總體來說，公司營運能力2014年較2013年在下降，所以公司應(yīng)加快存貨和應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)，提高資產(chǎn)的經(jīng)營效率。

（四）萬科公司發(fā)展能力分析

企業(yè)的發(fā)展能力，表示企業(yè)通過其自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動，不斷地擴大積累所形成的發(fā)展?jié)撃堋?/p>

圖4萬科公司2012—2015年發(fā)展能力分析指標(biāo)

從以上數(shù)據(jù)可以看出，2012—2014年，主營業(yè)務(wù)收入增長率、凈利潤增長率、凈資產(chǎn)增長率、總資產(chǎn)增長率都在下降，尤其是2014年大幅下降，主要是因為在此期間國家加大了對相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，受到了市場調(diào)控等多方面的影響，公司在此期間的規(guī)模增長速度減慢，企業(yè)的競爭力在下降，成長速度減慢，發(fā)展能力減弱。直到2015年各項指標(biāo)才有所回升，但總體來說，公司這些指標(biāo)還是普遍高于同行業(yè)的平均水平，其發(fā)展能力還是很好的，只是受到了市場影響。

四、萬科公司存在的財務(wù)問題及建議

（一）存在的財務(wù)問題

從以上分析，可以看出萬科公司整體上財務(wù)穩(wěn)健，資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)合理，現(xiàn)金的回籠情況比較好，償債能力強，盈利能力和發(fā)展空間很大。但也存在一些問題，主要包括以下幾點：

1.企業(yè)存在資源浪費、資源利用低的現(xiàn)象

萬科公司在2012—2015年期間，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均較低，且變動幅度都很小，資產(chǎn)利用效率不太好，導(dǎo)致資源浪費。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)，從房產(chǎn)的開發(fā)到最后完成銷售或出租都需要經(jīng)歷較長的時間周期。此外，存貨是以成本和可變現(xiàn)凈值孰低來計量，其房產(chǎn)本身開發(fā)周期和存貨的計價規(guī)則導(dǎo)致了庫存量較高。如今，貸款買房是一大主流，通過客戶貸款來完成銷售，且貸款周期長，企業(yè)的應(yīng)收賬款逐漸上升。應(yīng)收賬款、存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)決定了企業(yè)的營業(yè)周期，營業(yè)周期較長導(dǎo)致了萬科公司的資產(chǎn)流動性減弱，資產(chǎn)的使用效率降低，導(dǎo)致資源浪費。

2.存貨所占的比重較大，影響企業(yè)的營運能力

2012—2015年，萬科公司的存貨從25,516,411.30萬元增加到36,812,193.05萬元，在資產(chǎn)總額中所占比例較大。對于存貨，在會計上，有房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、非開發(fā)產(chǎn)品之分。已完工開發(fā)產(chǎn)品、在建開發(fā)產(chǎn)品、擬開發(fā)產(chǎn)品都屬于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品；而房地產(chǎn)非開發(fā)產(chǎn)品主要包括原材料和庫存商品。房地產(chǎn)由于開發(fā)流程和時間較長，每個項目從購買土地到銷售基本都需要3-5年的時間，近年來房地產(chǎn)市場低迷，人們收入較低，購房經(jīng)濟壓力大，所以庫存去化率低，產(chǎn)量大銷量小，庫存不斷增大是必然，但存貨量的過多增長將會嚴(yán)重影響公司的資金流動速度，在未來發(fā)展上會造成一定的風(fēng)險。

3.公司的營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加較大

通過以上數(shù)據(jù)分析出，萬科公司的營業(yè)成本、營業(yè)稅金及附加持續(xù)增長；雖然公司的凈利潤一直在增長，但增長率卻低于營業(yè)收入的增長率，成本、費用方面支出比較多。萬科公司的營業(yè)成本主要包括土地征用及拆遷補償費用、前期工程的費用、建筑安裝工程的費用、基礎(chǔ)設(shè)施的費用、配套設(shè)施費、借款費用及開發(fā)間接費用等。開發(fā)房地產(chǎn)時間長，其間耗費大量財力、物力、人力，成本上的核算方法也會造成一些無效成本，在銷售的期間會耗費大量的人工，公司在不斷擴大規(guī)模，其銷售費用、財務(wù)費用、管理費用、營業(yè)稅金及附加也會隨之增加。

4.投資、籌資活動中現(xiàn)金流量失衡

2012—2015年，萬科公司的投資活動、籌資活動現(xiàn)金凈流出，投資、籌資經(jīng)驗存在一定問題。目前，萬科公司呈現(xiàn)擴張的趨勢，而且擴張的態(tài)勢也在不斷加劇，大規(guī)模地投資以及購建投資性房地產(chǎn)等長期資產(chǎn)，增強了企業(yè)的市場參與程度，增加了企業(yè)的未來生產(chǎn)能力，會提高企業(yè)的“造血”功能，但這也會導(dǎo)致企業(yè)投資、籌資活動中現(xiàn)金流量失衡。

（二）對策建議

1.萬科公司要充分利用資源，提高資源的利用率

萬科公司應(yīng)提前做好年度財務(wù)計劃和財務(wù)預(yù)算，改善營銷策略，收緊企業(yè)信用政策，增加應(yīng)收賬款的收回力度。通過縮短應(yīng)收賬款的回收天數(shù)，減少存貨，及時出手或出租閑置固定資產(chǎn)等措施提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。此外，除了要依靠財務(wù)杠桿和權(quán)益乘數(shù)來提高凈資產(chǎn)收益率外，萬科公司要加強內(nèi)部管理，充分利用公司擁有的流動資金，提高盈利能力和資金周轉(zhuǎn)率，來提高公司資產(chǎn)的綜合使用效率，以及運營資本戰(zhàn)略管理能力。

2.萬科公司要加快銷售，減少存貨

公司應(yīng)持續(xù)深化銷售管理各方面業(yè)務(wù)的管控措施，進(jìn)一步規(guī)范銷售行為，創(chuàng)新銷售方式，將存貨結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，使存貨數(shù)量保持在合理的水平，改善營銷的策略，重視培養(yǎng)人才，實行激勵機制，增加銷售，減小存貨在總資產(chǎn)中的比重。同時，公司管理層應(yīng)做好規(guī)避存貨數(shù)量過多所造成的風(fēng)險問題，時刻關(guān)注市場動態(tài)走向及政府政策變動，做好風(fēng)險規(guī)避工作。

3.萬科公司要有效控制成本

萬科公司要制定成本管理制度，推進(jìn)成本適配管理，實施成本對標(biāo)的管理，來嚴(yán)格控制成本。積極推廣產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、集中采購，努力降低采購的成本，強化客戶需求分析來減小期間費用，準(zhǔn)確測算無效成本。此外，為保障萬科各子公司動態(tài)成本數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，公司財務(wù)等相關(guān)部門應(yīng)定期進(jìn)行成本的清查與核對，總部和區(qū)域主管機構(gòu)應(yīng)積極開展成本檢查工作，監(jiān)督各子公司上報信息的及時性與準(zhǔn)確性。此外，市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市的房價、地價均比較高，但房屋成交量卻相對較低，而經(jīng)濟發(fā)展中城市，房價雖然和發(fā)達(dá)城市有差距，但發(fā)展空間大，居民住房需求高。因此，萬科公司在近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)競爭劇烈、城市土地價格較高的背景下，應(yīng)對市場動態(tài)進(jìn)行深度分析，合理定位，謹(jǐn)慎進(jìn)行土地購置，同時公司應(yīng)積極尋求和加強與當(dāng)?shù)卣暮献鳎瑺幦≌叻矫娴闹С?，使土地購置最?yōu)化，合理控制成本。

4.增長投資、籌資經(jīng)驗，控制現(xiàn)金凈流量水平

萬科公司應(yīng)避免公司資金的閑置，努力尋找對外投資機會，合理選擇新的投資項目或收購相關(guān)企業(yè)，加大投資力度，探尋新的利潤增長點。此外，需要建立投資管理制度，投資策略要定期發(fā)布，用新項目決策平臺對新項目投資進(jìn)行集中管理。萬科公司要始終堅持“精挑細(xì)選、堅持投資主流市場”的方略，重點考慮價格合理性以及風(fēng)險可控性，還要嚴(yán)格地評估出項目收益的可行性，通過嚴(yán)格的分級授權(quán)審批程序?qū)π马椖客顿Y實施全程的監(jiān)控，確保新項目的獲取更為安全、合法、有效、審慎，此外，要建立項目跟投制度，準(zhǔn)確把握投資戰(zhàn)略，堅持原則，統(tǒng)籌資源配置，積極進(jìn)行風(fēng)險管控。

結(jié)束語

文章對房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭萬科公司進(jìn)行詳細(xì)的財務(wù)報表分析，在城市化進(jìn)程加快、居民居住需求增長的背景下，萬科公司不但獲得良好的經(jīng)營業(yè)績，而且財務(wù)狀況完善，運營積極穩(wěn)健。但在營運能力、發(fā)展能力上，還需要采取積極有效的