租賃合同精課件

1合同法學(xué)

第十四章租賃合同

教學(xué)目的：通過本章的教學(xué)，使學(xué)生掌握租賃合同的概念、特征；租賃合同的內(nèi)容及法律效力；房屋租賃合同的基本內(nèi)容。在學(xué)習(xí)中注意租賃合同和融資租賃合同的關(guān)系；注意房屋租賃合同與《房地產(chǎn)法》及《土地管理法》的關(guān)系。1合同法學(xué)第十四章租賃合同教2合同法學(xué)法釋【2009】11號最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

25條2合同法學(xué)法釋【2009】11號3合同法學(xué)本章要點：

1、租賃合同的特征。

2、出租人的瑕疵擔保責任。

3、承租人的義務(wù)。

4、轉(zhuǎn)租中的出租人、承租人、次承租人的關(guān)系。

5、不定期租賃合同的解除規(guī)則。3合同法學(xué)本章要點：4合同法學(xué)第一節(jié)租賃合同概述第二節(jié)出租人與承租人的主要義務(wù)第三節(jié)租賃合同的特別效力第四節(jié)租賃合同的風險負擔4合同法學(xué)第一節(jié)租賃合同概述5合同法學(xué)租賃合同效力特別效力物權(quán)化風險負擔特點分類形式內(nèi)容出租人承租人交付租賃物瑕疵擔保責任維修費用償還出賣的通知按約使用保管按期支付租金終止返還義務(wù)不作為義務(wù)租賃的物權(quán)化5合同法學(xué)租賃合同特別效力風險負擔特點分類出租人6合同法學(xué)李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。根據(jù)所學(xué)的《合同法》的知識和相關(guān)法律規(guī)定，回答下列問題：

（1）假如房屋租賃合同的期限為30年，合同是否有效？為什么？

（2）假如租賃期間房屋需要維修，承租人也要求維修，但由于沒有維修，致使房屋側(cè)墻倒塌，造成承租人財產(chǎn)損失，責任應(yīng)當由誰承擔？為什么？

6合同法學(xué)李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。根據(jù)所學(xué)的《7合同法學(xué)（3）為了美觀舒適，承租人自己對房屋進行了裝修，要求出租人按照裝修費用的一半支付是否合理？為什么？

（4）承租人經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租，承租人和出租人之間的關(guān)系是否解除？為什么？

（5）在承租期間，出租人將房屋出售，是否需要承租人的同意？為什么？

7合同法學(xué)（3）為了美觀舒適，承租人自己對房屋進行了8合同法學(xué)某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租期內(nèi)，某甲又與某丙簽定了私房三間的買賣合同。下列論述中正確的是：

A．某甲與某丙所簽訂的合同無效，因為某甲未取得某乙的同意

B．某甲應(yīng)當提前三個月通知某乙房屋將要出售

C．某乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于某丙購買房屋

D．如某丙購得了房屋，則其有權(quán)決定原甲乙之間的房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行8合同法學(xué)某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租9合同法學(xué)甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項是正確的？A．甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同B．甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失C．甲有權(quán)要求丙搬出房屋D．甲有權(quán)要求丙支付租金9合同法學(xué)甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋10合同法學(xué)

甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營酒店，經(jīng)甲同意，對該房屋進行了裝修，共花費6萬元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費1萬元予以維修?，F(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見不一。請回答以下1－4題。10合同法學(xué)甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定11合同法學(xué)1.該租賃合同的性質(zhì)如何？A.附解除條件的合同B.附延緩條件的合同C.附始期的合同D.附終期的合同11合同法學(xué)1.該租賃合同的性質(zhì)如何？12合同法學(xué)2.對于乙對房屋的裝修費用，若甲乙達不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理？A.由乙無條件拆除，費用由乙自理B.裝修物歸甲所有，且甲無須支付費用C.裝修物歸甲所有，且甲應(yīng)當支付全部裝修費用D.若裝修物可以拆除則拆除，不能拆除的，可折價后歸甲所有12合同法學(xué)2.對于乙對房屋的裝修費用，若甲乙達不成13合同法學(xué)3.對于乙對玻璃墻的維修及其費用應(yīng)如何處理？A.由甲承擔維修費用B.由乙承擔維修費用C.由甲乙分擔維修費用D.由甲承擔大部分維修費用，乙承擔小部分維修費用13合同法學(xué)3.對于乙對玻璃墻的維修及其費用應(yīng)如何處14合同法學(xué)4.若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無法就租賃期限協(xié)議補充，下列關(guān)于合同解除的何種說法是正確的？A.甲無權(quán)隨時解除合同B.甲可以隨時解除租賃合同，但應(yīng)在合理期限之前通知乙C.乙可以隨時解除租賃合同D.若合同解除，乙仍應(yīng)支付解除之前實際租賃期限的租金14合同法學(xué)4.若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方15合同法學(xué)

第一節(jié)租賃合同概述一、概念和特點《合同法》第212條租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。15合同法學(xué)第一節(jié)租賃16合同法學(xué)租賃合同的當事人包括出租人和承租人。出租人是把特定財產(chǎn)交付給他人使用、收益并收取租金的人。出租人一般為租賃物的所有權(quán)人，特定條件下所有人以外的享有使用、收益權(quán)的人也可以作為出租人（《合同法》第224條）。承租人是使用租賃物并應(yīng)支付租金的人。16合同法學(xué)租賃合同的當事人包括出租人和承租人。17合同法學(xué)租賃合同的標的物簡稱租賃物，是租賃合同的重要構(gòu)成要素，是指出租人于合同生效后應(yīng)交付承租人使用、收益的物。租賃合同的性質(zhì)決定了該動產(chǎn)一般應(yīng)為不可代替物以及非消耗物。租賃合同的標的物應(yīng)具有合法性。租賃合同的標的物一般為現(xiàn)存的物，但不以現(xiàn)存的物為必要。17合同法學(xué)租賃合同的標的物簡稱租賃物，是租賃合同的18合同法學(xué)（二）租賃合同具有以下特點：1、租賃合同是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)使用權(quán)的合同

2、租賃合同是諾成、雙務(wù)、有償合同3、租賃合同標的物為不可消耗物、特定物是出租人于合同生效后應(yīng)交付承租人使用、受益的物。

4、租賃合同具有期限性20年

6個月3個月1個月1年5、租賃合同為繼續(xù)性合同18合同法學(xué)（二）租賃合同具有以下特點：19合同法學(xué)10月6日，甲與乙達成口頭協(xié)議，甲將自己的牛租給乙耕地。10月7日，乙到甲家中將牛牽走。10月10日，乙又與甲商量以1000元的價格將牛買下，甲同意。下列選項中正確的有（）。A、甲與乙之間的租賃合同于10月6日成立B、甲與乙之間的租賃合同于10月7日生效C、甲與乙之間的買賣合同于10月10日生效D、乙于10月7日取得了牛的所有權(quán)19合同法學(xué)10月6日，甲與乙達成口頭協(xié)議，甲將自己20合同法學(xué)二、租賃合同的分類1、一般租賃合同與特殊租賃合同2、定期租賃合同與不定期租賃合同3、使用租賃合同與用益租賃合同20合同法學(xué)二、租賃合同的分類21合同法學(xué)三、租賃合同的形式根據(jù)合同法規(guī)定，租賃合同可以采用書面形式，也可以采用口頭形式。但租賃期限在6個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，一律視為不定期租賃，當事人隨時可以解除合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。21合同法學(xué)三、租賃合同的形式22合同法學(xué)馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮某表示同意。張某遂與翁某達成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項哪些是正確的？（）A、馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃B、張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收取租金C、馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失D、馮某有權(quán)要求翁某承擔違約責任22合同法學(xué)馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，23合同法學(xué)26、張某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出國。租期屆滿，何某并未作任何表示。次年3月何某歸來，要求張某立即搬出。下列選項哪個是正確的？（2000律考）

A、雙方?jīng)]有續(xù)訂合同，租賃關(guān)系消滅

B、次年1至3月，雙方存在無償合同關(guān)系

C、次年1月起，原合同應(yīng)視為續(xù)訂一年

D、次年1月起，該合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄗ庾赓U

23合同法學(xué)26、張某于1月租住何某一套房屋，租期一24合同法學(xué)四、租賃合同的內(nèi)容主要包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物的維修等24合同法學(xué)四、租賃合同的內(nèi)容25合同法學(xué)法釋【2009】11號無效有3種

“解釋”中“無效的情形”主要考慮了出租方出租的房屋權(quán)屬是否獲得相關(guān)國家機關(guān)批準，也就是房屋本身存在的合法性問題。具體無效情形有三:(一)出租房屋未取得工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的;(二)未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑;(三)租賃超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但同時又做了除外的規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前取得了相關(guān)部門批準的，也就是權(quán)屬完整的，租賃合同有效。25合同法學(xué)法釋【2009】11號無效有3種26合同法學(xué)

第二節(jié)租賃合同的效力一、出租人的主要權(quán)利和義務(wù)（一）出租人的主要權(quán)利1.收取租金的權(quán)利。2.同意改善或轉(zhuǎn)租的權(quán)利。3.合同解除權(quán)：26合同法學(xué)第二節(jié)27合同法學(xué)①承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。②在不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人。27合同法學(xué)①承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金28合同法學(xué)③承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。④承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失，出租人可以解除合同并要求賠償損失。28合同法學(xué)③承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以29合同法學(xué)（二）出租人的主要義務(wù)：1、租賃物的交付義務(wù)出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。2、3瑕疵擔保義務(wù)承擔瑕疵擔保義務(wù)的方式，可以為減少租金或免除租金。4、維修義務(wù)與費用償還義務(wù)5.出賣租賃房屋的通知義務(wù)。29合同法學(xué)（二）出租人的主要義務(wù)：30合同法學(xué)2、租賃物權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)1）權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)，是指出租人應(yīng)當擔保不因第三人對租賃物主張權(quán)利，而影響承租人租賃物的使用、收益。權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)是法定義務(wù)。30合同法學(xué)2、租賃物權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)31合同法學(xué)2）出租人承擔權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)需滿足以下三個條件：①第三人就租賃物向承租人主張權(quán)利，且該權(quán)利妨礙承租人對租賃物的使用、收益。②第三人主張的權(quán)利須發(fā)生在租賃物交付之前。③合同訂立時，承租人不知道有權(quán)利瑕疵。31合同法學(xué)2）出租人承擔權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)需滿足以下32合同法學(xué)3）【2000】44號第66條規(guī)定："抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。"

32合同法學(xué)3）【2000】44號33合同法學(xué)3、租賃物的瑕疵擔保義務(wù)1）租賃合同中出租人對租賃物的瑕疵擔保義務(wù)不同于轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的買賣合同中賣方的瑕疵擔保義務(wù)，它以保證承租人依約對租賃物正常使用、收益為限度。

33合同法學(xué)3、租賃物的瑕疵擔保義務(wù)34合同法學(xué)2）出租人承擔物的瑕疵擔保義務(wù)須符合兩個前提條件：①租賃物在交付時及租賃期間發(fā)生物的瑕疵；②承租人在合同訂立時不知道標的物存在瑕疵，同時不存在出租人免責的事由。34合同法學(xué)2）出租人承擔物的瑕疵擔保義務(wù)須符合兩個35合同法學(xué)4、維修義務(wù)與費用償還義務(wù)221條維修通常發(fā)生于租賃物破損、老化的情況下，如果是因為承租人的正常使用使標的物破損、老化（包括磨損）的，出租人有維修義務(wù)，如果由于承租人的故意或者過失，致使租賃物破損，自當由承租人承擔責任，由承租人自負經(jīng)費維修。1）有益費用—同意；改善2）必要費用—維持35合同法學(xué)4、維修義務(wù)與費用償還義務(wù)22136合同法學(xué)5.出賣租賃房屋的通知義務(wù)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)，需要出租人在出賣房屋前履行通知的義務(wù)。如未通知承租人，出租人與第三人訂立的合同屬于待定合同。36合同法學(xué)5.出賣租賃房屋的通知義務(wù)。37合同法學(xué)小劉租老張的牛耕地，由于?；疾。诟貢r牛意外死亡。下列選項中正確的是（）。A、小劉要對老張承擔違約責任B、小劉要對老張承擔侵權(quán)責任C、小劉要對老張承擔損害賠償責任D、老張自己承擔損失37合同法學(xué)小劉租老張的牛耕地，由于?；疾?，在耕地時38合同法學(xué)二、承租人的主要權(quán)利和義務(wù)（一）承租人的主要權(quán)利1.依約受領(lǐng)租賃物的權(quán)利。2.使用、收益權(quán)。3.對新所有權(quán)人的對抗權(quán)。4.優(yōu)先購買權(quán)。5.合同解除權(quán)：6.共同居住人的承繼權(quán)。38合同法學(xué)二、承租人的主要權(quán)利和義務(wù)39合同法學(xué)承租人解除租賃合同的3個-【2009】11號因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

39合同法學(xué)承租人解除租賃合同的3個-【2009】140合同法學(xué)優(yōu)先購買權(quán)。租賃期間，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。40合同法學(xué)優(yōu)先購買權(quán)。41合同法學(xué)合同解除權(quán)：①在不定期租賃，當事人可以隨時解除；②租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。③因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。41合同法學(xué)合同解除權(quán)：42合同法學(xué)（二）承租人的義務(wù)1、按約定方法使用租賃物承租人對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的法律后果--恢復(fù)原狀，不能應(yīng)當賠償損失

2、妥善保管租賃物----

轉(zhuǎn)租及其后果-224條承租人因過錯保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任。3、支付租金-------數(shù)額、方式、期限42合同法學(xué)（二）承租人的義務(wù)43合同法學(xué)租金的給付期限1）應(yīng)當按照合同的約定。2）對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定3）仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間1年以上的，應(yīng)當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付。43合同法學(xué)租金的給付期限44合同法學(xué)4、租賃合同終止時返還租賃物在租賃合同終止時，承租人有義務(wù)返還租賃物。因可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失的，承租人應(yīng)負損害賠償責任。5、不作為義務(wù)主要:1）不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設(shè)他物2）不得隨意轉(zhuǎn)租44合同法學(xué)4、租賃合同終止時返還租賃物45合同法學(xué)

第三節(jié)租賃合同的特別效力一、租賃權(quán)的物權(quán)化（一）租賃權(quán)的物權(quán)化主要體現(xiàn)在:

1.租賃權(quán)的對抗效力

2.承租人能否基于租賃權(quán)主張排除妨害請求權(quán)

3.租賃權(quán)的繼續(xù)性。

租賃權(quán)的繼續(xù)性，是指延長租賃期限并限制出租人的解除權(quán)。

45合同法學(xué)第三節(jié)租賃合同的46合同法學(xué)4.租賃權(quán)處分的可能性。轉(zhuǎn)租的可能性

租賃權(quán)處分的可能性，是指租賃權(quán)是否得自由地被讓與以及承租人是否可以自由轉(zhuǎn)租。

5.廢止利用方法的限制。

廢止利用方法的限制，即承認承租人得享有改建建筑物或進行重大修繕的自由。

6.租金的客觀化46合同法學(xué)4.租賃權(quán)處分的可能性。轉(zhuǎn)租的可能性

租47合同法學(xué)二、合同法中的具體體現(xiàn)：（一）承租人獲取租賃物收益的權(quán)利但當事人另有約定的除外。（二）租賃合同的對抗效力-買賣不破租賃在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，承租人的租賃權(quán)可以對抗租賃物的新所有權(quán)人，承租人與出租人原來在租賃合同中所作的其他約定，租賃物的新所有權(quán)人也應(yīng)一并遵循。

47合同法學(xué)二、合同法中的具體體現(xiàn)：48合同法學(xué)房屋所有權(quán)人劉某與張某簽訂為期10年的房屋租賃合同，將房屋租于張某居住。一年以后，劉某將房屋賣于霍某，霍某要求張某搬出房屋?；裟车倪@種要求是否有法律依據(jù)？（）A、有依據(jù)，因為霍某取得房屋所有權(quán)后，可以對之進行自主支配，當然有權(quán)要求張某退出其房屋B、無依據(jù)，因為設(shè)定在先的債權(quán)的效力優(yōu)先于設(shè)定在后的物權(quán)C、無依據(jù)，因為張某取得租賃權(quán)在先，根據(jù)買賣不破租賃原則，張某可對抗霍某在后取得的所有權(quán)D、有依據(jù)，因為根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，霍某取得的房屋所有權(quán)優(yōu)先于張某通過合同取得的租賃權(quán)48合同法學(xué)房屋所有權(quán)人劉某與張某簽訂為期10年的房49合同法學(xué)（三）房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)和購買權(quán)房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。該合理期限根據(jù)貫徹民法通則意見的規(guī)定為3個月。而且在同等購買條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。出租人違反該項義務(wù)與第三人訂立買賣合同的，該合同無效。49合同法學(xué)（三）房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)和購買權(quán)50合同法學(xué)同一房屋數(shù)份租賃合同誰優(yōu)先【2009】11號在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，要按下列法定順序處理。(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。50合同法學(xué)同一房屋數(shù)份租賃合同誰優(yōu)先【2009】151合同法學(xué)【2009】11號4種情況下承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)該司法解釋對承租人的優(yōu)先購買權(quán)進行了一定的制約。在下列情形下，承租人主張優(yōu)先購買房屋的不會獲得人民法院的支持:(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。51合同法學(xué)【2009】11號52合同法學(xué)“買賣不破租賃”也是有例外的-【2009】11號買賣不破租賃依然是不變的法律規(guī)則，但該司法解釋做出了例外的規(guī)定：(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。在上述情形下，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，不會獲得人民法院的支持。52合同法學(xué)“買賣不破租賃”也是有例外的-【200953合同法學(xué)某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租期內(nèi)，某甲又與某丙簽訂了私房三間的買賣合同。下列論述中正確的是（）。A、某甲與某丙所簽訂的合同無效，因為某甲未取得某乙的同意B、某甲應(yīng)當提前三個月通知某乙房屋將要出售C、某乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于某丙購買房屋D、如某丙購得了房屋，則其有權(quán)決定原甲乙之間的房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行53合同法學(xué)某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在54合同法學(xué)第四節(jié)租賃合同的風險負擔租賃合同的風險負擔，分兩個問題考察一、租賃物的風險負擔問題租賃物的風險負擔，是指由于不可歸責于承租人和出租人雙方當事人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失的，租賃物部分或全部毀損滅失的損失應(yīng)由誰負擔。除非法律有特別規(guī)定，或當事人之間有特別約定，由租賃物的所有權(quán)人來負擔此風險。54合同法學(xué)第四節(jié)租賃合同的風55合同法學(xué)二、租金的風險負擔問題租金的風險負擔，是指因不可歸責于雙方當事人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，從而導(dǎo)致租賃合同部分或全部不能履行時，租金風險應(yīng)由誰負擔的問題。租金風險一般由租金風險由出租人負擔。55合同法學(xué)二、租金的風險負擔問題56合同法學(xué)本章思考題1、租賃合同的概念和內(nèi)容。2、租賃合同的效力和責任有哪些。3、租賃的物權(quán)化表現(xiàn)。56合同法學(xué)本章思考題態(tài)度決定一切細節(jié)影響成敗態(tài)度決定一切58合同法學(xué)

第十四章租賃合同

教學(xué)目的：通過本章的教學(xué)，使學(xué)生掌握租賃合同的概念、特征；租賃合同的內(nèi)容及法律效力；房屋租賃合同的基本內(nèi)容。在學(xué)習(xí)中注意租賃合同和融資租賃合同的關(guān)系；注意房屋租賃合同與《房地產(chǎn)法》及《土地管理法》的關(guān)系。1合同法學(xué)第十四章租賃合同教59合同法學(xué)法釋【2009】11號最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》

25條2合同法學(xué)法釋【2009】11號60合同法學(xué)本章要點：

1、租賃合同的特征。

2、出租人的瑕疵擔保責任。

3、承租人的義務(wù)。

4、轉(zhuǎn)租中的出租人、承租人、次承租人的關(guān)系。

5、不定期租賃合同的解除規(guī)則。3合同法學(xué)本章要點：61合同法學(xué)第一節(jié)租賃合同概述第二節(jié)出租人與承租人的主要義務(wù)第三節(jié)租賃合同的特別效力第四節(jié)租賃合同的風險負擔4合同法學(xué)第一節(jié)租賃合同概述62合同法學(xué)租賃合同效力特別效力物權(quán)化風險負擔特點分類形式內(nèi)容出租人承租人交付租賃物瑕疵擔保責任維修費用償還出賣的通知按約使用保管按期支付租金終止返還義務(wù)不作為義務(wù)租賃的物權(quán)化5合同法學(xué)租賃合同特別效力風險負擔特點分類出租人63合同法學(xué)李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。根據(jù)所學(xué)的《合同法》的知識和相關(guān)法律規(guī)定，回答下列問題：

（1）假如房屋租賃合同的期限為30年，合同是否有效？為什么？

（2）假如租賃期間房屋需要維修，承租人也要求維修，但由于沒有維修，致使房屋側(cè)墻倒塌，造成承租人財產(chǎn)損失，責任應(yīng)當由誰承擔？為什么？

6合同法學(xué)李某與劉某簽訂一房屋租賃合同。根據(jù)所學(xué)的《64合同法學(xué)（3）為了美觀舒適，承租人自己對房屋進行了裝修，要求出租人按照裝修費用的一半支付是否合理？為什么？

（4）承租人經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租，承租人和出租人之間的關(guān)系是否解除？為什么？

（5）在承租期間，出租人將房屋出售，是否需要承租人的同意？為什么？

7合同法學(xué)（3）為了美觀舒適，承租人自己對房屋進行了65合同法學(xué)某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租期內(nèi)，某甲又與某丙簽定了私房三間的買賣合同。下列論述中正確的是：

A．某甲與某丙所簽訂的合同無效，因為某甲未取得某乙的同意

B．某甲應(yīng)當提前三個月通知某乙房屋將要出售

C．某乙在同等條件下有權(quán)優(yōu)先于某丙購買房屋

D．如某丙購得了房屋，則其有權(quán)決定原甲乙之間的房屋租賃合同是否繼續(xù)執(zhí)行8合同法學(xué)某甲將私房三間出租給某乙，租期為2年，在租66合同法學(xué)甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋租給丙住。丙是個飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。下列哪些選項是正確的？A．甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同B．甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失C．甲有權(quán)要求丙搬出房屋D．甲有權(quán)要求丙支付租金9合同法學(xué)甲將自己的一套房屋租給乙住，乙又擅自將房屋67合同法學(xué)

甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定租金為每年5萬元，乙可以一直承租該房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙為了經(jīng)營酒店，經(jīng)甲同意，對該房屋進行了裝修，共花費6萬元。一天晚上，一失控的汽車撞到該房屋，致使其臨街的玻璃墻毀損，肇事司機駕車逃逸，乙要求甲維修，甲拒絕，乙便自行花費1萬元予以維修。現(xiàn)甲乙發(fā)生糾紛，均欲解除合同，但就如何解除意見不一。請回答以下1－4題。10合同法學(xué)甲將其所有的房屋出租給乙，雙方口頭約定68合同法學(xué)1.該租賃合同的性質(zhì)如何？A.附解除條件的合同B.附延緩條件的合同C.附始期的合同D.附終期的合同11合同法學(xué)1.該租賃合同的性質(zhì)如何？69合同法學(xué)2.對于乙對房屋的裝修費用，若甲乙達不成協(xié)商一致，應(yīng)如何處理？A.由乙無條件拆除，費用由乙自理B.裝修物歸甲所有，且甲無須支付費用C.裝修物歸甲所有，且甲應(yīng)當支付全部裝修費用D.若裝修物可以拆除則拆除，不能拆除的，可折價后歸甲所有12合同法學(xué)2.對于乙對房屋的裝修費用，若甲乙達不成70合同法學(xué)3.對于乙對玻璃墻的維修及其費用應(yīng)如何處理？A.由甲承擔維修費用B.由乙承擔維修費用C.由甲乙分擔維修費用D.由甲承擔大部分維修費用，乙承擔小部分維修費用13合同法學(xué)3.對于乙對玻璃墻的維修及其費用應(yīng)如何處71合同法學(xué)4.若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方又無法就租賃期限協(xié)議補充，下列關(guān)于合同解除的何種說法是正確的？A.甲無權(quán)隨時解除合同B.甲可以隨時解除租賃合同，但應(yīng)在合理期限之前通知乙C.乙可以隨時解除租賃合同D.若合同解除，乙仍應(yīng)支付解除之前實際租賃期限的租金14合同法學(xué)4.若本案中雙方未約定租賃期限，甲乙雙方72合同法學(xué)

第一節(jié)租賃合同概述一、概念和特點《合同法》第212條租賃合同是指出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。15合同法學(xué)第一節(jié)租賃73合同法學(xué)租賃合同的當事人包括出租人和承租人。出租人是把特定財產(chǎn)交付給他人使用、收益并收取租金的人。出租人一般為租賃物的所有權(quán)人，特定條件下所有人以外的享有使用、收益權(quán)的人也可以作為出租人（《合同法》第224條）。承租人是使用租賃物并應(yīng)支付租金的人。16合同法學(xué)租賃合同的當事人包括出租人和承租人。74合同法學(xué)租賃合同的標的物簡稱租賃物，是租賃合同的重要構(gòu)成要素，是指出租人于合同生效后應(yīng)交付承租人使用、收益的物。租賃合同的性質(zhì)決定了該動產(chǎn)一般應(yīng)為不可代替物以及非消耗物。租賃合同的標的物應(yīng)具有合法性。租賃合同的標的物一般為現(xiàn)存的物，但不以現(xiàn)存的物為必要。17合同法學(xué)租賃合同的標的物簡稱租賃物，是租賃合同的75合同法學(xué)（二）租賃合同具有以下特點：1、租賃合同是轉(zhuǎn)移財產(chǎn)使用權(quán)的合同

2、租賃合同是諾成、雙務(wù)、有償合同3、租賃合同標的物為不可消耗物、特定物是出租人于合同生效后應(yīng)交付承租人使用、受益的物。

4、租賃合同具有期限性20年

6個月3個月1個月1年5、租賃合同為繼續(xù)性合同18合同法學(xué)（二）租賃合同具有以下特點：76合同法學(xué)10月6日，甲與乙達成口頭協(xié)議，甲將自己的牛租給乙耕地。10月7日，乙到甲家中將牛牽走。10月10日，乙又與甲商量以1000元的價格將牛買下，甲同意。下列選項中正確的有（）。A、甲與乙之間的租賃合同于10月6日成立B、甲與乙之間的租賃合同于10月7日生效C、甲與乙之間的買賣合同于10月10日生效D、乙于10月7日取得了牛的所有權(quán)19合同法學(xué)10月6日，甲與乙達成口頭協(xié)議，甲將自己77合同法學(xué)二、租賃合同的分類1、一般租賃合同與特殊租賃合同2、定期租賃合同與不定期租賃合同3、使用租賃合同與用益租賃合同20合同法學(xué)二、租賃合同的分類78合同法學(xué)三、租賃合同的形式根據(jù)合同法規(guī)定，租賃合同可以采用書面形式，也可以采用口頭形式。但租賃期限在6個月以上的，應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，一律視為不定期租賃，當事人隨時可以解除合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃合同應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案。21合同法學(xué)三、租賃合同的形式79合同法學(xué)馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期2年，租金每月1000元。合同履行1年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮某表示同意。張某遂與翁某達成租期1年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。下列選項哪些是正確的？（）A、馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃B、張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收取租金C、馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失D、馮某有權(quán)要求翁某承擔違約責任22合同法學(xué)馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，80合同法學(xué)26、張某于1月租住何某一套房屋，租期一年。半年后何某出國。租期屆滿，何某并未作任何表示。次年3月何某歸來，要求張某立即搬出。下列選項哪個是正確的？（2000律考）

A、雙方?jīng)]有續(xù)訂合同，租賃關(guān)系消滅

B、次年1至3月，雙方存在無償合同關(guān)系

C、次年1月起，原合同應(yīng)視為續(xù)訂一年

D、次年1月起，該合同轉(zhuǎn)變?yōu)椴欢ㄗ庾赓U

23合同法學(xué)26、張某于1月租住何某一套房屋，租期一81合同法學(xué)四、租賃合同的內(nèi)容主要包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物的維修等24合同法學(xué)四、租賃合同的內(nèi)容82合同法學(xué)法釋【2009】11號無效有3種

“解釋”中“無效的情形”主要考慮了出租方出租的房屋權(quán)屬是否獲得相關(guān)國家機關(guān)批準，也就是房屋本身存在的合法性問題。具體無效情形有三:(一)出租房屋未取得工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的;(二)未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑;(三)租賃超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但同時又做了除外的規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前取得了相關(guān)部門批準的，也就是權(quán)屬完整的，租賃合同有效。25合同法學(xué)法釋【2009】11號無效有3種83合同法學(xué)

第二節(jié)租賃合同的效力一、出租人的主要權(quán)利和義務(wù)（一）出租人的主要權(quán)利1.收取租金的權(quán)利。2.同意改善或轉(zhuǎn)租的權(quán)利。3.合同解除權(quán)：26合同法學(xué)第二節(jié)84合同法學(xué)①承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。②在不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人。27合同法學(xué)①承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金85合同法學(xué)③承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。④承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失，出租人可以解除合同并要求賠償損失。28合同法學(xué)③承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以86合同法學(xué)（二）出租人的主要義務(wù)：1、租賃物的交付義務(wù)出租人應(yīng)當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。2、3瑕疵擔保義務(wù)承擔瑕疵擔保義務(wù)的方式，可以為減少租金或免除租金。4、維修義務(wù)與費用償還義務(wù)5.出賣租賃房屋的通知義務(wù)。29合同法學(xué)（二）出租人的主要義務(wù)：87合同法學(xué)2、租賃物權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)1）權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)，是指出租人應(yīng)當擔保不因第三人對租賃物主張權(quán)利，而影響承租人租賃物的使用、收益。權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)是法定義務(wù)。30合同法學(xué)2、租賃物權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)88合同法學(xué)2）出租人承擔權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)需滿足以下三個條件：①第三人就租賃物向承租人主張權(quán)利，且該權(quán)利妨礙承租人對租賃物的使用、收益。②第三人主張的權(quán)利須發(fā)生在租賃物交付之前。③合同訂立時，承租人不知道有權(quán)利瑕疵。31合同法學(xué)2）出租人承擔權(quán)利瑕疵擔保義務(wù)需滿足以下89合同法學(xué)3）【2000】44號第66條規(guī)定："抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔。"

32合同法學(xué)3）【2000】44號90合同法學(xué)3、租賃物的瑕疵擔保義務(wù)1）租賃合同中出租人對租賃物的瑕疵擔保義務(wù)不同于轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)的買賣合同中賣方的瑕疵擔保義務(wù)，它以保證承租人依約對租賃物正常使用、收益為限度。

33合同法學(xué)3、租賃物的瑕疵擔保義務(wù)91合同法學(xué)2）出租人承擔物的瑕疵擔保義務(wù)須符合兩個前提條件：①租賃物在交付時及租賃期間發(fā)生物的瑕疵；②承租人在合同訂立時不知道標的物存在瑕疵，同時不存在出租人免責的事由。34合同法學(xué)2）出租人承擔物的瑕疵擔保義務(wù)須符合兩個92合同法學(xué)4、維修義務(wù)與費用償還義務(wù)221條維修通常發(fā)生于租賃物破損、老化的情況下，如果是因為承租人的正常使用使標的物破損、老化（包括磨損）的，出租人有維修義務(wù)，如果由于承租人的故意或者過失，致使租賃物破損，自當由承租人承擔責任，由承租人自負經(jīng)費維修。1）有益費用—同意；改善2）必要費用—維持35合同法學(xué)4、維修義務(wù)與費用償還義務(wù)22193合同法學(xué)5.出賣租賃房屋的通知義務(wù)。承租人優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)，需要出租人在出賣房屋前履行通知的義務(wù)。如未通知承租人，出租人與第三人訂立的合同屬于待定合同。36合同法學(xué)5.出賣租賃房屋的通知義務(wù)。94合同法學(xué)小劉租老張的牛耕地，由于?；疾?，在耕地時牛意外死亡。下列選項中正確的是（）。A、小劉要對老張承擔違約責任B、小劉要對老張承擔侵權(quán)責任C、小劉要對老張承擔損害賠償責任D、老張自己承擔損失37合同法學(xué)小劉租老張的牛耕地，由于?；疾?，在耕地時95合同法學(xué)二、承租人的主要權(quán)利和義務(wù)（一）承租人的主要權(quán)利1.依約受領(lǐng)租賃物的權(quán)利。2.使用、收益權(quán)。3.對新所有權(quán)人的對抗權(quán)。4.優(yōu)先購買權(quán)。5.合同解除權(quán)：6.共同居住人的承繼權(quán)。38合同法學(xué)二、承租人的主要權(quán)利和義務(wù)96合同法學(xué)承租人解除租賃合同的3個-【2009】11號因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：(一)租賃房屋被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封的;(二)租賃房屋權(quán)屬有爭議的;(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強制性規(guī)定情況的。

39合同法學(xué)承租人解除租賃合同的3個-【2009】197合同法學(xué)優(yōu)先購買權(quán)。租賃期間，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。40合同法學(xué)優(yōu)先購買權(quán)。98合同法學(xué)合同解除權(quán)：①在不定期租賃，當事人可以隨時解除；②租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。③因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。41合同法學(xué)合同解除權(quán)：99合同法學(xué)（二）承租人的義務(wù)1、按約定方法使用租賃物承租人對租賃物進行改善或者增設(shè)他物的法律后果--恢復(fù)原狀，不能應(yīng)當賠償損失

2、妥善保管租賃物----

轉(zhuǎn)租及其后果-224條承租人因過錯保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當承擔損害賠償責任。3、支付租金-------數(shù)額、方式、期限42合同法學(xué)（二）承租人的義務(wù)100合同法學(xué)租金的給付期限1）應(yīng)當按照合同的約定。2）對支付期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》第61條的規(guī)定3）仍不能確定，租賃期間不滿1年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付；租賃期間1年以上的，應(yīng)當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當在租賃期間屆滿時支付。43合同法學(xué)租金的給付期限101合同法學(xué)4、租賃合同終止時返還租賃物在租賃合同終止時，承租人有義務(wù)返還租賃物。因可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失的，承租人應(yīng)負損害賠償責任。5、不作為義務(wù)主要:1）不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設(shè)他物2）不得隨意轉(zhuǎn)租44合同法學(xué)4、租賃合同終止時返還租賃物102合同法學(xué)

第三節(jié)租賃合同的特別效力一、租賃權(quán)的物權(quán)化（一）租賃權(quán)的物權(quán)化主要體現(xiàn)在:

1.租賃權(quán)的對抗效力

2.承租人能否基于租賃權(quán)主張排除妨害請求權(quán)

3.租賃權(quán)的繼續(xù)性。

租賃權(quán)的繼續(xù)性，是指延長租賃期限并限制出租人的解除權(quán)。

45合同法學(xué)第三節(jié)租賃合同的103合同法學(xué)4.租賃權(quán)處分的可能性。轉(zhuǎn)租的可能性

租賃權(quán)處分的可能性，是指租賃權(quán)是否得自由地被讓與以及承租人是否可以自由轉(zhuǎn)租。

5.廢止利用方法的限制。

廢止利用方法的限制，即承認承租人得享有改建建筑物或進行重大修繕的自由。

6.租金的客觀化46合同法學(xué)4.租賃權(quán)處分的可能性。轉(zhuǎn)租的可能性

租104合同法學(xué)二、合同法中的具體體現(xiàn)：（一）承租人獲取租賃物收益的權(quán)利但當事人另有約