房地產(chǎn)評估課件

資產(chǎn)評估學資產(chǎn)評估學第二篇資產(chǎn)評估實務(wù)第二篇資產(chǎn)評估實務(wù)第五章

房地產(chǎn)評估第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法第五節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法第五章 房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述

一、房地產(chǎn)的特性土地的特性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)市場的特性。（一）土地特性

1、土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性（2）位置的不可移動性（3）效用的持久性→價格具上升趨勢（4）效用的差異性（不可替代性）決定決定第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的特性決定決定2、土地的經(jīng)濟特性（1）用途的多樣性（2）供給的稀缺性（3）經(jīng)濟地理位置的可變性（4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性

1、位置固定性

2、使用長期性

3、投資大量性

4、保值增值性

5、受政策面因素影響較大2、土地的經(jīng)濟特性（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性2、交易的復雜性3、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應遲緩（供給彈性小于需求彈性）（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性二、房地產(chǎn)評估的原則

1、合法原則

2、最佳使用原則

3、房地綜合考慮原則

4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項

1、明確評估對象

2、明確評估目的

3、明確評估基準日

4、明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告二、房地產(chǎn)評估的原則第二節(jié)房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特性由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價是指土地使用權(quán)價格，而房價一般是指所有權(quán)價格。在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。第二節(jié)房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特性土地價格的特性主要有：

1、地價是地租的資本化

2、地價主要由需求方?jīng)Q定

3、地價呈不斷增長趨勢

4、地價與土地用途相關(guān)（受政策影響）

5、地價具有個別性土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。土地價格的特性主要有：二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系（一）我國土地權(quán)屬類型在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系（一）我國土地權(quán)屬類1.根據(jù)國家規(guī)定：但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。土地使用權(quán)屬無形資（對物產(chǎn)權(quán)），其價值取決于其載體——土地的特性和條件。前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。1.根據(jù)國家規(guī)定：2.土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。2.土地使用權(quán)出讓（二）我國土地使用權(quán)價格體系

1、基準地價城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價2、標定地價在基準地價基礎(chǔ)上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。3、出讓底價是政府在出讓土地使用權(quán)時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價。4、轉(zhuǎn)讓價格土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。5、其他價格上述1～3屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。4～5屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。（二）我國土地使用權(quán)價格體系1、基準地價二、房地產(chǎn)價格分類（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（二）總價格、單位價格、樓面地價樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積樓面地價＝土地單價÷容積率例題7、投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？二、房地產(chǎn)價格分類（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格三、影響房地產(chǎn)價格的因素（一）一般因素

1、社會因素

2、經(jīng)濟因素

3、政策因素（二）區(qū)域因素

1、商業(yè)繁華度

2、道路通達度

3、交通便捷度

4、設(shè)施完善度

5、環(huán)境質(zhì)量狀況對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。三、影響房地產(chǎn)價格的因素（一）一般因素（三）個別因素

指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。

1、影響土地價格的個別因素

2、影響建筑物價格的個別因素（三）個別因素第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法一、基本思路及基本公式評估值＝重新購建價格－損耗因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價格構(gòu)成。二、適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價值時，其應用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價格時，成本法較適宜。三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟（1）新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費+管理費用

+投資利息+稅費+開發(fā)利潤（2）土地價格＝土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法一、基本思路及基本公式（一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。

1、從農(nóng)村取得土地（1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。

2、從城鎮(zhèn)取得土地（1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本

1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

2、公共配套設(shè)施建設(shè)費

（一）估算取得待開發(fā)土地的成本（三）估算管理費用（四）估算投資利息注意：（1）無論是自有資金，還是借入資金均應計算利息；（2）計息基礎(chǔ)＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費（3）根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若開發(fā)費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。（五）估算稅費（六）估算投資利潤利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費（包括管理費用），也可以是開發(fā)后土地的地價。*注意所用利潤率的內(nèi)涵。（七）土地增值收益的確定（三）估算管理費用[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、計算土地價格土地單價＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地總價＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。

3、估算投資利息四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟

新建房地產(chǎn)價格＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+

管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤

新建建筑物價格＝建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+

開發(fā)利潤四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟新建房地產(chǎn)價格＝土地取得成（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）

1、勘察設(shè)計和前期工程費

2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

3、建安工程費

4、公共設(shè)施建設(shè)費

5、開發(fā)過程的稅費及其他間接費（三）估算管理費（可并入“（二）”計算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費

1、銷售費用

2、銷售稅金及附加

3、其他銷售稅費（六）估算開發(fā)利潤（一）估算土地取得成本五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗

與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟（一）估算重置成本

1.

可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場法，因為成本法較適合新開發(fā)的土地。這里主要是估算建筑物的重置成本。

2.

注意兩種重置成本

(1)、復原（Reproductioncost）

(2)、更新（Replacementcost）在實踐中，評估人員較多使用更新重置成本。（一）估算重置成本3.

建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：

(1)直接法

根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評估基準日的各種單價為基礎(chǔ)，計算出工程直接費，再加上工程間接費及適當?shù)某邪汤麧櫤?，計算出標準建造費，再進一步加上發(fā)包人直接負擔的附加費后算出重新建造價格。

（2）間接法

指在近鄰地區(qū)或同一供應范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實際總造價及各構(gòu)成部分的明細價，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當修正后求取重新建造價格。實際估算中，通常經(jīng)過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標準造價，再乘以待估建筑物的總面積。3.

建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：（二）估算損耗1、估算土地的損耗土地損耗率＝已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗有形損耗（理化因素）無形損耗（社會經(jīng)濟因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：（二）估算損耗1、估算土地的損耗例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。

V＝800000－19200×7＝665600（元）非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年，0％磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年，2％磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年，2％磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年，6％磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年，4％磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年，3％簡易結(jié)構(gòu)： 10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，（2）打分法（觀察法）成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設(shè)備部分合計得分×B

不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B單層0.850.050.10.70.20.10.80.150.050.870.10.03二至三層0.80.10.10.60.20.20.70.20.1

四至五層0.750.120.130.550.150.3

六層七層以上0.80.10.1

（2）打分法（觀察法）

鋼筋混凝混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)例題某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結(jié)構(gòu)部分80

分，裝修部分70分，設(shè)備部分60分。再經(jīng)查表得出修正系數(shù)C＝

0.75，S＝0.12，B＝0.13，成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）÷100×100％＝76.2％

在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均，得出成新率。對于一些平面布置不合時宜、設(shè)備落后、式樣過時的建筑物，還應考慮其功能性貶值因素?？梢栽诔尚侣蚀_定的基礎(chǔ)作適當減價修正。

例題某套住宅重新建造價為300000元，經(jīng)對其結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備三大部分的各具體項目觀察，確定其成新率為80％，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎(chǔ)作10％的減價修正。

V＝300000×80％×（1－10％）＝300000×72％＝216000（元）

例題第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟無限期：房地產(chǎn)價格＝純收益/資本化率 （1）有限期： （2）

a－年純收益

r－折現(xiàn)率二、適用范圍有收益的房地產(chǎn)，不適宜公益性房地產(chǎn)。第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法一、基本思路及步驟三、各參數(shù)的估算（一）凈收益除去各種費用后的收益，必須是客觀收益，而非實際收益。因此需通過計算客觀總收益和客觀總費用來獲取。＝＝（二）資本化率實質(zhì)：房地產(chǎn)投資的報酬率（收益率）。

凈收益潛在收入空置等造成的收入損失營運費用有效毛收入營運費用三、各參數(shù)的估算凈收益潛在收入空置等造成的收入損失營運費用有△

求取方法：

1、收益與售價比法（市場法）尋找相類似的交易案例，通過交易案例的純收益與價格的比例獲取資本化率，至少三個交易案例。2、累加法＝+

資本化率的種類：綜合資本化率、建筑物資本化率、土地資本化率。

資本化率無風險報酬率風險調(diào)整值△

求取方法：資本化率無風險報酬率風險調(diào)整值（三）收益期的確定

單獨評房——建筑物的經(jīng)濟壽命單獨評地——土地使用權(quán)年限（1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命確定收益期，然后計算土地超出建筑物經(jīng)濟壽命部分的價值。（2）假設(shè)未來收益無限期。但是在計算凈收益時應扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。（三）收益期的確定單獨評房——建筑物的經(jīng)濟壽命四、收益法的計算公式（一）房地合一評房地產(chǎn)價格[例]某房地產(chǎn)公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產(chǎn)稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用＝管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費四、收益法的計算公式（一）房地合一評房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格＝房1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元2、估算年營運費用（1）管理費：年管理費＝9,855,000×3.5%

＝344,925元（2）維修費：年維修費＝4,800×12,000×1.5%

＝864,000元（3）保險費：年保險費＝4,800×12,000×0.2%

＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年營運費用：年營運費用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元1、估算年有效毛收入3、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]

＝104,434,671元房地產(chǎn)單價＝104,434,671÷12,000

＝8,703元5、評估結(jié)果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。

3、估算凈收益例題:

某房地產(chǎn)公司于1997年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權(quán)，并于1999年3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2％。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10％，每年需支付的管理費為年租金的3.5％，維修費為重置價的1.5％，土地使用稅及房產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2％，土地資本化率7％，建筑物資本化率8％。試根據(jù)以上資料評估該宗地2003年3月的土地使用權(quán)價格。例題:1、選定評估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益，適宜采用收益法。2、計算總收益總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元）3、計算總費用（1）年管理費＝486000×3.5％＝17010（元）（2）年維修費＝2500×900×1.5％＝33750（元）（3）年稅金＝20×900＝18000（元）（4）年保險費＝2500×900×0.2％＝4500（元）年總費用＝（1）+（2）+（3）+（4）＝17010+33750+18000+4500＝73260（元）1、選定評估方法4、計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用＝486000－73260＝412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。（2）計算房屋現(xiàn)值（假設(shè)房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－年折舊費×已使用年數(shù)＝2500×900－46875×4＝2062500（元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×房屋資本化率＝2062500×8％＝165000（元）4、計算房地產(chǎn)純收益6、計算土地純收益土地年純收益＝年房地產(chǎn)純收益－房屋年純收益＝412740－165000＝247740（元）7、計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在2003年3月的剩余使用年期為50－6＝44（年）。單價＝3358836.15/500＝6717.67（元）8、評估結(jié)果本宗土地使用權(quán)在2003年3月的土地使用權(quán)價格為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。

6、計算土地純收益（二）房地合一評土地（土地殘余法）

由于房地合一凈收益中含有折舊，故在計算土地凈收益時，應扣除建筑物折舊。例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據(jù)成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為2000×1200＝240（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12％，土地的還原利率為10％。

假定該房地產(chǎn)以每月每平方米100元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據(jù)土地殘余法確定土地的價格。（1）計算房地合一純收益

100×2000×60％×12－720000＝720000（元）（2）計算建筑物的純收益

240×（12％+1/20）＝40.80（萬元）（3）計算屬于土地的純收益

72－40.80＝31.20（萬元）（4）土地的價格為：31.2÷10％＝312（萬元）單方土地價格為：312÷3000＝1040（元/m2）（二）房地合一評土地（土地殘余法）（三）房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離。（三）房地合一評房（建筑物殘余法）例題某磚混結(jié)構(gòu)二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8％，建筑物還原利率為10％，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。年房租總收入＝4800×12＝57600（元）年總費用：房租損失準備費（以半月租金計）＝2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的12％計）＝57600×12％＝6912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計）＝200×2＝400（元）管理費（按年租金3％計）＝57600×3％＝1728（元）修繕費（按年租金4％計）＝57600×4％＝2304（元）保險費每年＝576（元）例題年總費用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元）年總純收益＝57600－14320＝43280（元）另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元，則土地總價為：

1200×200＝240000（元）歸屬于土地的年純收益為：

240000×8％＝19200（元）故歸屬于建筑物的年純收益為：

43280－19200＝24080（元）建筑物折舊率＝1/25×100％＝4％建筑物價格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝

=172000×0.9622

＝165498.4（元）建筑物每平方米價格為：

165498.4÷240＝689.58（元）

年總費用＝2400+6912+400+1728+2304+5第五節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法一、基本思路及計算公式以類似房地產(chǎn)的交易實例為基礎(chǔ)估算被估房地產(chǎn)價值。被估房地產(chǎn)價格＝交易實例單價×交易情況修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×時間因素修正系數(shù)×被估房地產(chǎn)面積二、適用對象及條件（一）市場條件：充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少3個交易案例（二）被評估對象：具有廣泛交易性的房地產(chǎn)第五節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法一、基本思路及計算公式三、市場法操作步驟及因素修正（一）蹋勘被估房地產(chǎn)（二）收集與選擇房地產(chǎn)交易實例交易實例應符合的條件：與被房地產(chǎn)用途相同、所處地區(qū)相同、結(jié)構(gòu)相同、價值類型相同籌資條件相似，接近評估基準日，正常交易（或可修正）。（三）建立價格可比基礎(chǔ)三、市場法操作步驟及因素修正（四）估算調(diào)整系數(shù)1、

定基2、交易日期修正系數(shù)環(huán)比3、區(qū)域因素修正系數(shù)直接比較法：間接比較法：

4、個別因素修正（1）容積率修正：一般據(jù)地方容積率修正系數(shù)表（2）土地使用年期修正

估價對象估價對象交易案例（四）估算調(diào)整系數(shù)估價對象估價對象交易案例（五）確定比準價格（調(diào)整值）將交易實例的價格與各調(diào)整系數(shù)連乘。（六）確定被估房地產(chǎn)價格將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均，確定評估值。例題

待評估宗地為一塊商住用途的空地，面積為5,000平方米，要求評估其2003年12月的市場價格。評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個交易實例作為比較參照物，交易實例的有關(guān)情況如下表所示。（五）確定比準價格（調(diào)整值）

交易實例比較交易ABCD坐落

略略略略所處地區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

繁華區(qū)

用途

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

商業(yè)

土地類型

熟地

熟地

熟地

熟地

價格（元/M2

）

1,550

1,200

1,400

交易時間

2002年10月

2002年12月

2002年12月

2003年12月

面積（M2

）

1,800

2,000

2,200

3,000

形狀

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

地勢

平坦

平坦

平坦

平坦

地質(zhì)

普通

普通

普通

普通

基礎(chǔ)設(shè)施

完備

完備

完備

完備

交通狀況

很好

較好

較好

很好

剩余使用年限35303530容積率

54.54.55交易實例坐落略略略略1、進行交易情況修正評估人員經(jīng)過調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待，故無需修正。2、進行交易時間修正根據(jù)調(diào)查，2002年10月以來，土地價格平均每月上漲1%，則：交易實例A交易時間修正系數(shù)＝114/100＝1.14交易實例B交易時間修正系數(shù)＝112/100＝1.12交易實例C交易時間修正系數(shù)＝107/100＝1.073、進行區(qū)域因素修正交易實例A與待估對象處于同一區(qū)域，無需作區(qū)域因素修正。交易實例B、C的區(qū)域因素修正采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標準，即待估宗地的區(qū)域因素分值為100，則：交易實例B區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/86＝1.163交易實例C區(qū)域因素修正系數(shù)＝100/93＝1.0751、進行交易情況修正4、進行個別因素修正（1）關(guān)于面積因素的修正:由于待估宗地的面積大于3個交易實例的面積，對商業(yè)用地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過分析確定，面積因素使得待估宗地的價格會比各交易實例價格高3%。（2）關(guān)于土地使用權(quán)年限因素的修正:除交易實例B與待估宗地的剩余使用年限相同外，交易實例A和C均需作使用年限因素修正，修正計算如下（假定折現(xiàn)率為8%）：（3）關(guān)于容積率因素的修正:交易實例A與待估宗地的容積率相同，故不作修正，交易實例B、C的容積率與待估宗地不同，應進行修正。經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進行統(tǒng)計分析，土地的價格與容積率的關(guān)系是：容積率在4～5之間，容積率增加0.1，地價增加2%。則：交易實例B及C的容積率修正系數(shù)＝110/100＝1.14、進行個別因素修正個別因素修正系數(shù)計算如下：交易實例A的個別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.0＝0.995

交易實例B的個別因素修正系數(shù)＝1.03×1.0×1.1＝1.133

交易實例C的個別因素修正系數(shù)＝1.03×0.9659×1.1＝1.0945.計算比準價格

A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/M2）

B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/M2）

C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/M2）6.采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果因得到的3個比準價格較接近，故采用算術(shù)平均法求出評估結(jié)果：待估宗地評估價值（單價）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3

＝1,764（元/M2）待估宗地評估價值（總價）＝1,764×3,000＝5,292,000元個別因素修正系數(shù)計算如下：第六節(jié)

房地產(chǎn)評估的剩余法

一、基本思路和計算公式

二、適用范圍及注意事項

該方法主要適用于：待開發(fā)、待拆適的土地、未完工的房地產(chǎn)項目。

運用該方法時需要注意：

（1）正確選擇最佳開發(fā)形式（2）正確預期賣樓價（3）正確預期各項成本以及注意成本、費用與收益發(fā)生的時間，必要時需折現(xiàn)。

地價＝賣樓價－建筑費－專業(yè)費用－銷售費－利息－稅費－利潤第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法一、基本思路和計算公式地價[例]待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積為5,000平方米，土地形狀規(guī)則，規(guī)劃用途為商業(yè)居住混合，允許容積率4，覆蓋率≤50%，土地使用權(quán)年限為50年。試估算該宗地目前的價格。1、選用評估方法

該宗地為待建筑土地，適用剩余法進行評估，故確定采用剩余法進行評估。2、選擇和確定最佳開發(fā)方式

根據(jù)市政規(guī)劃和市場分析預測，評估人員認為該宗地最佳的開發(fā)方式是商業(yè)居住混合，總建筑面積為20,000平方米，建筑層數(shù)為8層，各層建筑面積均為2,500平方米，地上一至二層為商業(yè)用房，建筑面積5,000平方米，三至八層為住宅，建筑面積15,000平方米。3、估算建設(shè)周期

預計正常情況下該項目的建設(shè)周期為2年。4、預計售樓價

經(jīng)分析預測，該開發(fā)項目完成后，其中全部商業(yè)用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。預計商業(yè)用房的平均售價為每平方米8,500元，住宅的平均售價為每平方米6,500元。[例]待估土地為一塊已完成“七通一平”的待開發(fā)空地，土地面積5、估算開發(fā)費用預計總建筑費為4,000萬元，專業(yè)費為建筑費的6%，成本利潤率為20%，貸款的年利息率為6%，租售費用和稅費合計為售樓價的4%。在未來2年的建設(shè)周期中，開發(fā)費用的投入情況預計如下：第一年需投入60%的建筑費及相應的專業(yè)費用，第二年需投入40%的建筑費及相應的專業(yè)費用。6、求取地價確定折現(xiàn)率為8%，則：樓價＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%）

2×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1]

＝11,721.14萬元建筑費＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5

＝3,734.96萬元5、估算開發(fā)費用

各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計算的方便，假定各年的建筑費的投入集中在各年的年中，故上述計算中折現(xiàn)年數(shù)分別為0.5和1.5。專業(yè)費用＝3,734.96×6%＝224.10萬元租售費用及稅費＝11,721.14×4％＝468.85萬元投資利潤＝（總地價＋總建筑費用＋專業(yè)費用）×20％＝總地價×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％＝總地價×20％＋791.81

總地價＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/(1＋20%)

＝6,501.42/1.2＝5,417.85萬元單位地價＝5,417.85/5,000＝1.08萬元/平方米由于在估算總建筑費用、專業(yè)費用以及總地價時均考慮了貨幣的時間價值，上述各種費用都表現(xiàn)為現(xiàn)值，這其中已經(jīng)包含了投資利息的因素，因此，投資利息不再重復計算。

各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為了折現(xiàn)計算的11醉翁亭記

1．反復朗讀并背誦課文，培養(yǎng)文言語感。

2．結(jié)合注釋疏通文義，了解文本內(nèi)容，掌握文本寫作思路。

3．把握文章的藝術(shù)特色，理解虛詞在文中的作用。

4．體會作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、導入新課范仲淹因參與改革被貶，于慶歷六年寫下《岳陽樓記》，寄托自己“先天下之憂而憂，后天下之樂而樂”的政治理想。實際上，這次改革，受到貶謫的除了范仲淹和滕子京之外，還有范仲淹改革的另一位支持者——北宋大文學家、史學家歐陽修。他于慶歷五年被貶謫到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期間，歐陽修在滁州留下了不遜于《岳陽樓記》的千古名篇——《醉翁亭記》。接下來就讓我們一起來學習這篇課文吧！【教學提示】結(jié)合前文教學，有利于學生把握本文寫作背景，進而加深學生對作品含義的理解。二、教學新課目標導學一：認識作者，了解作品背景作者簡介：歐陽修(1007—1072)，字永叔，自號醉翁，晚年又號“六一居士”。吉州永豐(今屬江西)人，因吉州原屬廬陵郡，因此他又以“廬陵歐陽修”自居。謚號文忠，世稱歐陽文忠公。北宋政治家、文學家、史學家，與韓愈、柳宗元、王安石、蘇洵、蘇軾、蘇轍、曾鞏合稱“唐宋八大家”。后人又將其與韓愈、柳宗元和蘇軾合稱“千古文章四大家”。

關(guān)于“醉翁”與“六一居士”：初謫滁山，自號醉翁。既老而衰且病，將退休于潁水之上，則又更號六一居士?？陀袉栐唬骸傲缓沃^也？”居士曰：“吾家藏書一萬卷，集錄三代以來金石遺文一千卷，有琴一張，有棋一局，而常置酒一壺。”客曰：“是為五一爾，奈何？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之間，豈不為六一乎？”寫作背景：宋仁宗慶歷五年(1045年)，參知政事范仲淹等人遭讒離職，歐陽修上書替他們分辯，被貶到滁州做了兩年知州。到任以后，他內(nèi)心抑郁，但還能發(fā)揮“寬簡而不擾”的作風，取得了某些政績?！蹲砦掏び洝肪褪窃谶@個時期寫就的。目標導學二：朗讀文章，通文順字1．初讀文章，結(jié)合工具書梳理文章字詞。2．朗讀文章，劃分文章節(jié)奏，標出節(jié)奏劃分有疑難的語句。節(jié)奏劃分示例

環(huán)滁/皆山也。其/西南諸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，瑯琊也。山行/六七里，漸聞/水聲潺潺，而瀉出于/兩峰之間者，釀泉也。峰回/路轉(zhuǎn)，有亭/翼然臨于泉上者，醉翁亭也。作亭者/誰？山之僧/曰/智仙也。名之者/誰？太守/自謂也。太守與客來飲/于此，飲少/輒醉，而/年又最高，故/自號曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之間也。山水之樂，得之心/而寓之酒也。節(jié)奏劃分思考“山行/六七里”為什么不能劃分為“山/行六七里”？

明確：“山行”意指“沿著山路走”，“山行”是個狀中短語，不能將其割裂。“望之/蔚然而深秀者”為什么不能劃分為“望之蔚然/而深秀者”？明確：“蔚然而深秀”是兩個并列的詞，不宜割裂，“望之”是總起詞語，故應從其后斷句?！窘虒W提示】引導學生在反復朗讀的過程中劃分朗讀節(jié)奏，在劃分節(jié)奏的過程中感知文意。對于部分結(jié)構(gòu)復雜的句子，教師可做適當?shù)闹v解引導。目標導學三：結(jié)合注釋，翻譯訓練1．學生結(jié)合課下注釋和工具書自行疏通文義，并畫出不解之處?！窘虒W提示】節(jié)奏劃分與明確文意相輔相成，若能以節(jié)奏劃分引導學生明確文意最好；若學生理解有限，亦可在解讀文意后把握節(jié)奏劃分。2．以四人小組為單位，組內(nèi)互助解疑，并嘗試用“直譯”與“意譯”兩種方法譯讀文章。3．教師選擇疑難句或值得翻譯的句子，請學生用兩種翻譯方法進行翻譯。翻譯示例：若夫日出而林霏開，云歸而巖穴暝，晦明變化者，山間之朝暮也。野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰，風霜高潔，水落而石出者，山間之四時也。直譯法：那太陽一出來，樹林里的霧氣散開，云霧聚攏，山谷就顯得昏暗了，朝則自暗而明，暮則自明而暗，或暗或明，變化不一，這是山間早晚的景色。野花開放，有一股清幽的香味，好的樹木枝葉繁茂，形成濃郁的綠蔭。天高氣爽，霜色潔白，泉水淺了，石底露出水面，這是山中四季的景色。意譯法：太陽升起，山林里霧氣開始消散，煙云聚攏，山谷又開始顯得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明變化的，就是山中的朝暮。春天野花綻開并散發(fā)出陣陣幽香，夏日佳樹繁茂并形成一片濃蔭，秋天風高氣爽，霜色潔白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季?！窘虒W提示】翻譯有直譯與意譯兩種方式，直譯鍛煉學生用語的準確性，但可能會降低譯文的美感；意譯可加強譯文的美感，培養(yǎng)學生的翻譯興趣，但可能會降低譯文的準確性。因此，需兩種翻譯方式都做必要引導。全文直譯內(nèi)容見《我的積累本》。目標導學四：解讀文段，把握文本內(nèi)容1．賞析第一段，說說本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此運用了怎樣的藝術(shù)手法。

明確：首先以“環(huán)滁皆山也”五字領(lǐng)起，將滁州的地理環(huán)境一筆勾出，點出醉翁亭坐落在群山之中，并縱觀滁州全貌，鳥瞰群山環(huán)抱之景。接著作者將“鏡頭”全景移向局部，先寫“西南諸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南諸峰之中，視野集中到最佳處。再寫瑯琊山“蔚然而深秀”，點山“秀”，照應上文的“美”。又寫釀泉，其名字透出了泉與酒的關(guān)系，好泉釀好酒，好酒叫人醉。“醉翁亭”的名字便暗中透出，然后引出“醉翁亭”來。作者利用空間變幻的手法，移步換景，由遠及近，為我們描繪了一幅幅山水特寫。2．第二段主要寫了什么？它和第一段有什么聯(lián)系？明確：第二段利用時間推移，抓住朝暮及四季特點，描繪了對比鮮明的晦明變化圖及四季風光圖，寫出了其中的“樂亦無窮”。第二段是第一段“山水之樂”的具體化。3．第三段同樣是寫“樂”，但卻是寫的游人之樂，作者是如何寫游人之樂的？明確：“滁人游”，前呼后應，扶老攜幼，自由自在，熱鬧非凡；“太守宴”，溪深魚肥，泉香酒洌，美味佳肴，應有盡有；“眾賓歡”，投壺下棋，觥籌交錯，說說笑笑，無拘無束。如此勾畫了游人之樂。4．作者為什么要在第三段寫游人之樂？明確：寫滁人之游，描繪出一幅太平祥和的百姓游樂圖。游樂場景映在太守的眼里，便多了一層政治清明的意味。太守在游人之樂中酒酣而醉，此醉是為山水之樂而醉，更是為能與百姓同樂而醉。體現(xiàn)太守與百姓關(guān)系融洽，“政通人和”才能有這樣的樂。5．第四段主要寫了什么？明確：寫宴會散、眾人歸的情景。目標導學五：深入解讀，把握作者思想感情思考探究：作者以一個“樂”字貫穿全篇，卻有兩個句子別出深意，不單單是在寫樂，而是另有所指，表達出另外一種情緒，請你找出這兩個句子，說說這種情緒是什么。明確：醉翁之意不在酒，在乎山水之間也。醉能同其樂，醒能述以文者，太守也。這種情緒是作者遭貶謫后的抑郁，作者并未在文中袒露胸懷，只含蓄地說：“醉能同其樂，醒能述以文者，太守也。”此句與醉翁亭的名稱、“醉翁之意不在酒，在乎山水之間也”前后呼應，并與“滁人游”“太守宴”“眾賓歡”“太守醉”連成一條抒情的線索，曲折地表達了作者內(nèi)心復雜的思想感情。目標導學六：賞析文本，感受文本藝術(shù)特色1．在把握作者復雜感情的基礎(chǔ)上朗讀文本。2．反復朗讀，請同學說說本文讀來有哪些特點，為什么會有這些特點。(1)句法上大量運用駢偶句，并夾有散句，既整齊又富有變化，使文章越發(fā)顯得音調(diào)鏗鏘，形成一種駢散結(jié)合的獨特風格。如“野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰”“朝而往，暮而歸，四時之景不同，而樂亦無窮也”。(2)文章多用判斷句，層次極其分明，抒情淋漓盡致，“也”“而”的反復運用，形成回環(huán)往復的韻律，使讀者在誦讀中獲得美的享受。(3)文章寫景優(yōu)美，又多韻律，使人讀來不僅能感受到繪畫美，也能感受到韻律美。目標導學七：探索文本虛詞，把握文言現(xiàn)象虛詞“而”的用法用法

文本舉例表并列 1.蔚然而深秀者；2.溪深而魚肥；3.泉香而酒洌；4.起坐而喧嘩者表遞進 1.而年又最高；2.得之心而寓之酒也表承接 1.漸聞水聲潺潺，而瀉出于兩峰之間者；2.若夫日出而林霏開，云歸而巖穴暝；3.野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰；4.水落而石出者；5.臨溪而漁；6.太守歸而賓客從也；7.人知從太守游而樂表修飾 1.朝而往，暮而歸；2.雜然而前陳者表轉(zhuǎn)折 1.而不知人之樂；2.而不知太守之樂其樂也虛詞“之”的用法用法

文本舉例表助詞“的” 1.瀉出于兩峰之間者；2.醉翁之意不在酒；3.山水之樂；4.山間之朝暮也；5.宴酣之樂位于主謂之間，取消句子獨立性

而不知太守之樂其樂也表代詞 1.望之蔚然而深秀者；2.名之者誰(指醉翁亭)；3.得之心而寓之酒也(指山水之樂)【教學提示】

更多文言現(xiàn)象請參見《我的積累本》。三、板書設(shè)計路線：環(huán)滁——瑯琊山——釀泉——醉翁亭風景：朝暮之景——四時之景山水之樂(醉景)風俗：滁人游——太守宴——眾賓歡——太守醉宴游之樂(醉人)

心情：禽鳥樂——人之樂——樂其樂與民同樂(醉情)

可取之處

重視朗讀，有利于培養(yǎng)學生的文言語感，并通過節(jié)奏劃分引導學生理解文意，突破了僅按注釋疏通文義的桎梏，有利于引導學生自主思考；不單純關(guān)注“直譯”原則，同時培養(yǎng)學生的“意譯”能力，引導學生關(guān)注文言文的美感，在一定程度上有助于培養(yǎng)學生的核心素養(yǎng)。

不足之處

文章難度相對較高，基礎(chǔ)能力低的學生難以適應該教學。

會員免費下載11醉翁亭記

1．反復朗讀并背誦課文，培養(yǎng)文言語感。

資產(chǎn)評估學資產(chǎn)評估學第二篇資產(chǎn)評估實務(wù)第二篇資產(chǎn)評估實務(wù)第五章

房地產(chǎn)評估第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法第五節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法第五章 房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)第一節(jié)

房地產(chǎn)評估概述

一、房地產(chǎn)的特性土地的特性

房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)市場的特性。（一）土地特性

1、土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性（2）位置的不可移動性（3）效用的持久性→價格具上升趨勢（4）效用的差異性（不可替代性）決定決定第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的特性決定決定2、土地的經(jīng)濟特性（1）用途的多樣性（2）供給的稀缺性（3）經(jīng)濟地理位置的可變性（4）可壟斷性（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特性

1、位置固定性

2、使用長期性

3、投資大量性

4、保值增值性

5、受政策面因素影響較大2、土地的經(jīng)濟特性（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性2、交易的復雜性3、房地產(chǎn)市場供給對需求變化的反應遲緩（供給彈性小于需求彈性）（三）房地產(chǎn)市場的特征1、房地產(chǎn)市場的地區(qū)性與不完善性二、房地產(chǎn)評估的原則

1、合法原則

2、最佳使用原則

3、房地綜合考慮原則

4、區(qū)域及地段原則三、房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項

1、明確評估對象

2、明確評估目的

3、明確評估基準日

4、明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算，給出評估結(jié)果并撰寫評估報告二、房地產(chǎn)評估的原則第二節(jié)房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特性由于土地與建筑物是通過不同途徑形成的，因此它們價格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。此外，在我國，地價是指土地使用權(quán)價格，而房價一般是指所有權(quán)價格。在房地產(chǎn)價格中，土地的價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性很重要。第二節(jié)房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)價格的特性土地價格的特性主要有：

1、地價是地租的資本化

2、地價主要由需求方?jīng)Q定

3、地價呈不斷增長趨勢

4、地價與土地用途相關(guān)（受政策影響）

5、地價具有個別性土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特征。土地價格的特性主要有：二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系（一）我國土地權(quán)屬類型在我國實行國有土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的制度，土地使用權(quán)可擁有和轉(zhuǎn)讓，土地二級市場交易的是使用權(quán)而非所有權(quán)。二、我國土地權(quán)屬類型與土地使用權(quán)價格體系（一）我國土地權(quán)屬類1.根據(jù)國家規(guī)定：但二者的地位并不平等，農(nóng)村集體所有的土地不能直接出讓其使用權(quán)，需由國家征用后，再出讓。土地使用權(quán)屬無形資（對物產(chǎn)權(quán)），其價值取決于其載體——土地的特性和條件。前者是指以無償?shù)姆绞将@得的土地使用權(quán)。其權(quán)益與后者不同，主要有：無使用權(quán)年限規(guī)定；不可單獨轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。1.根據(jù)國家規(guī)定：2.土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標和拍賣三種方式。有最高年限規(guī)定：居住七十年，工業(yè)五十年，文、教、科、衛(wèi)、體五十年，商業(yè)等四十年，綜合或其他五十年。出讓土地使用權(quán)權(quán)益：可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)使用期限屆滿，土地使用者可申請續(xù)期，否則國家將無償收回土地使用權(quán)。2.土地使用權(quán)出讓（二）我國土地使用權(quán)價格體系

1、基準地價城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價2、標定地價在基準地價基礎(chǔ)上，確定的具體宗地在一定使用年期內(nèi)的價格。3、出讓底價是政府在出讓土地使用權(quán)時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價。4、轉(zhuǎn)讓價格土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃。5、其他價格上述1～3屬土地一級市場價格，由政府壟斷定價。4～5屬土地二級市場價格，由市場競爭決定價格。（二）我國土地使用權(quán)價格體系1、基準地價二、房地產(chǎn)價格分類（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格（二）總價格、單位價格、樓面地價樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積樓面地價＝土地單價÷容積率例題7、投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單價為1000元/平方米；乙地的容積率為3，單價為800元/平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應該選擇哪一幅土地進行投資更為經(jīng)濟？二、房地產(chǎn)價格分類（一）土地價格、建筑物價格、房地產(chǎn)價格三、影響房地產(chǎn)價格的因素（一）一般因素

1、社會因素

2、經(jīng)濟因素

3、政策因素（二）區(qū)域因素

1、商業(yè)繁華度

2、道路通達度

3、交通便捷度

4、設(shè)施完善度

5、環(huán)境質(zhì)量狀況對于不同性質(zhì)的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別。三、影響房地產(chǎn)價格的因素（一）一般因素（三）個別因素

指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。

1、影響土地價格的個別因素

2、影響建筑物價格的個別因素（三）個別因素第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法一、基本思路及基本公式評估值＝重新購建價格－損耗因為是從成本耗費的角度評估房地產(chǎn)價值，因此，首先需了解房地產(chǎn)的價格構(gòu)成。二、適用范圍主要適用于既不產(chǎn)生現(xiàn)金流（收益），又很少有交易案例的公益性房地產(chǎn)；以及無需計算損耗的新建房地產(chǎn)。值得注意的是土地的價格主要由其效用決定，而非成本，因此成本法在評估土地價值時，其應用范圍受到限制，尤其是商業(yè)用地。但是單純評估建筑物價格時，成本法較適宜。三、新開發(fā)土地評估中成本法的操作步驟（1）新開發(fā)土地價格＝取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)費+管理費用

+投資利息+稅費+開發(fā)利潤（2）土地價格＝土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值收益第三節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法一、基本思路及基本公式（一）估算取得待開發(fā)土地的成本取決于土地使用權(quán)是如何取得的。是劃撥還是支付出讓金；是從農(nóng)村取得土地使用權(quán)還是從城鎮(zhèn)取得土地使用權(quán)。

1、從農(nóng)村取得土地（1）國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的費用，包括：土地補償費、地上附著物和青苗補償費及安置補助費。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。

2、從城鎮(zhèn)取得土地（1）為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費用。（2）支付給政府的土地使用權(quán)出讓金。（二）估算土地開發(fā)成本

1、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

2、公共配套設(shè)施建設(shè)費

（一）估算取得待開發(fā)土地的成本（三）估算管理費用（四）估算投資利息注意：（1）無論是自有資金，還是借入資金均應計算利息；（2）計息基礎(chǔ)＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費（3）根據(jù)開發(fā)時間分別計算土地取得費與開發(fā)費的利息。若開發(fā)費是均勻投入，則按資金投入時間的一半計息。（五）估算稅費（六）估算投資利潤利潤率的基數(shù)可以是土地取得費和土地開發(fā)費（包括管理費用），也可以是開發(fā)后土地的地價。*注意所用利潤率的內(nèi)涵。（七）土地增值收益的確定（三）估算管理費用[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本土地取得成本＝出讓金＋拆遷費＝20＋30＝50萬元/畝＝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本＝開發(fā)費＋其他費用＝3億元/平方公里＋5萬元/畝＝300元/平方米＋75元/平方米＝375元/平方米[例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則：投資利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5

－1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65

＝113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米5、計算土地價格土地單價＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米土地總價＝1,350.55×80,000＝108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。

3、估算投資利息四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟

新建房地產(chǎn)價格＝土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+

管理費用+投資利息+銷售稅費+正常利潤

新建建筑物價格＝建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售費用+

開發(fā)利潤四、新建房地產(chǎn)評估的操作步驟新建房地產(chǎn)價格＝土地取得成（一）估算土地取得成本（二）估算土地開發(fā)成本與建筑物建造成本（開發(fā)成本）

1、勘察設(shè)計和前期工程費

2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

3、建安工程費

4、公共設(shè)施建設(shè)費

5、開發(fā)過程的稅費及其他間接費（三）估算管理費（可并入“（二）”計算）（四）估算投資利息（五）估算銷售稅費

1、銷售費用

2、銷售稅金及附加

3、其他銷售稅費（六）估算開發(fā)利潤（一）估算土地取得成本五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗

與新建房地產(chǎn)不同，舊房地產(chǎn)評估首先需估算在評估基準日重新購建與被估房地產(chǎn)功能相同的、處于全新狀態(tài)下的房地產(chǎn)的全部合理成本，即重置成本，然后估算舊有房地產(chǎn)的損耗。五、舊房地產(chǎn)運用成本法評估的操作步驟（一）估算重置成本

1.

可采用房地分估的方式土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場法，因為成本法較適合新開發(fā)的土地。這里主要是估算建筑物的重置成本。

2.

注意兩種重置成本

(1)、復原（Reproductioncost）

(2)、更新（Replacementcost）在實踐中，評估人員較多使用更新重置成本。（一）估算重置成本3.

建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：

(1)直接法

根據(jù)待估建筑物各構(gòu)成部分所使用的材料的種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評估基準日的各種單價為基礎(chǔ)，計算出工程直接費，再加上工程間接費及適當?shù)某邪汤麧櫤螅嬎愠鰳藴式ㄔ熨M，再進一步加上發(fā)包人直接負擔的附加費后算出重新建造價格。

（2）間接法

指在近鄰地區(qū)或同一供應范圍內(nèi)的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物相類似的新建筑物的實際總造價及各構(gòu)成部分的明細價，以此為基礎(chǔ)，經(jīng)適當修正后求取重新建造價格。實際估算中，通常經(jīng)過分析、測算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面積的標準造價，再乘以待估建筑物的總面積。3.

建筑物重置成本的求取方法一般有兩種：（二）估算損耗1、估算土地的損耗土地損耗率＝已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗有形損耗（理化因素）無形損耗（社會經(jīng)濟因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：（二）估算損耗1、估算土地的損耗例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，耐用年限為40年，已使用7年，殘值率為4％。試用耐用年限法估算（定額法）其現(xiàn)值。

V＝800000－19200×7＝665600（元）非生產(chǎn)用房的耐用年限和殘值率鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 60年，0％磚混結(jié)構(gòu)一等： 50年，2％磚混結(jié)構(gòu)二等： 50年，2％磚木結(jié)構(gòu)一等： 40年，6％磚木結(jié)構(gòu)二等： 40年，4％磚木結(jié)構(gòu)三等： 40年，3％簡易結(jié)構(gòu)： 10年，0％耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限例：某建筑物建筑面積為320m2，重置價為2500元/m2，（2）打分法（觀察法）成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計得分×G+裝修部分合計得分×S+設(shè)備部分合計得分×B

不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評分修正系數(shù)庫

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)其他結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修部分S設(shè)備部分B結(jié)構(gòu)部分G裝修