中國房地產(chǎn)資金來源及開發(fā)企業(yè)到位資金情況分析

中國房地產(chǎn)資金來源及開發(fā)企業(yè)到位資金情況分析

一、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)情況

12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為101.85，比11月份回落0.09點。2017.12-2018.12中國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

2018年1-12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資120264億元，比上年增長9.5%，增速比1-11月份回落0.2個百分點，比上年同期提高2.5個百分點。其中，住宅投資85192億元，增長13.4%，比1-11月份回落0.2個百分點，比上年提高4個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.8%。2018年1-12月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速

2018年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資64355億元，比上年增長10.9%，增速比1-11月份回落0.4個百分點；中部地區(qū)投資25180億元，增長5.4%，回落0.5個百分點；西部地區(qū)投資26009億元，增長8.9%，提高0.7個百分點；東北地區(qū)投資4720億元，增長17.5%，提高1.3個百分點。

2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積822300萬平方米，比上年增長5.2%，增速比1-11月份提高0.5個百分點，比上年提高2.2百分點。其中，住宅施工面積569987萬平方米，增長6.3%。房屋新開工面積209342萬平方米，增長17.2%，比1-11月份提高0.4個百分點，比上年提高10.2個百分點。其中，住宅新開工面積153353萬平方米，增長19.7%。房屋竣工面積93550萬平方米，下降7.8%，降幅比1-11月份收窄4.5個百分點，比上年擴大3.4個百分點。其中，住宅竣工面積66016萬平方米，下降8.1%。

2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29142萬平方米，比上年增長14.2%，增速比1-11月份回落0.1個百分點，比上年回落1.6個百分點；土地成交價款16102億元，增長18.0%，比1-11月份回落2.2個百分點，比上年回落31.4個百分點。2018年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速

二、資金來源情況分析：4月繼續(xù)改善

銷售回款起到最大正向拉動（對應(yīng)銷售額短期反彈，量略降而價升），其次是自籌繼續(xù)改善，而信貸雖邊際略回落但仍在較高位；行業(yè)資金鏈仍低于130:100的警戒線，反映結(jié)構(gòu)上廣義三四線房價后續(xù)的下行壓力；貨幣活化指數(shù)出現(xiàn)筑底跡象，預(yù)示全局房價在1-2個季度后同比或回升而前期房價同比的回升大比例來自于限價放開的高價房入市，一定程度上可算作發(fā)布數(shù)據(jù)口徑提前對房價上漲的透支

資金來源的改善與銷售額同步，全國資金鏈或上半年好下半年轉(zhuǎn)弱，主要為三四線拖累。資金來源4月繼續(xù)改善，其中銷售回款起到最大正向拉動（對應(yīng)銷售額短期反彈，量略降而價升），其次是自籌繼續(xù)改善，而信貸雖邊際略回落但仍在較高位；往后看，若銷量下行（結(jié)構(gòu)上受廣義三四線拖累），全國資金來源或仍面臨調(diào)整，但結(jié)構(gòu)上看重點房企資金鏈會相對更好，因布局更傾向于一二線城市；資金鏈(資金來源/房地產(chǎn)投資)有所反彈，但仍低于130:100的警戒線，反映結(jié)構(gòu)上廣義三四線房價后續(xù)的下行壓力。

資金來源4月繼續(xù)改善，其中銷售回款起到最大正向拉動，其次是自籌繼續(xù)改善，而信貸邊際略回落全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源

資金鏈18年上半年略改善，下半年來因資金來源回落較投資更快，又呈收緊招商房地產(chǎn)資金鏈指數(shù)及70城房價環(huán)比

2018年1-8月累計全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況（單位：億）

2018年1-8月累計全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源增速（單位：億元，%

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金165963億元，比上年增長6.4%，增速比1-11月份回落1.2個百分點，比上年回落1.8個百分點。其中，國內(nèi)貸款24005億元，下降4.9%；利用外資108億元，下降35.8%；自籌資金55831億元，增長9.7%；定金及預(yù)收款55418億元，增長13.8%；個人按揭貸款23706億元，下降0.8%。2017-2018年中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速走勢

從流動性角度看：4月招商貨幣活化指數(shù)（M1-M2口徑）：-6.45（↑+0.67）；（活定期口徑）：-8.84（↓-0.06）。

貨幣活化指數(shù)自16Q3起持續(xù)回調(diào)，房價作為滯后指標(biāo)，同比數(shù)據(jù)（70城新房房價）也于17M1沖頂后趨勢性回落；其中一線最先回落（16M9），二線略后（16M11），三四線最后（17M7）。但18年3季度以來，70城房價同比出現(xiàn)較明顯反彈，這或在政策從“限”價變“穩(wěn)”價之后，部分高價地項目進入市場交易所致。

19年Q1“失真房價”將繼續(xù)糾偏，基于失真的房價判斷房價下調(diào)不充分值得商榷。近期有觀點認為房價回調(diào)并不充分，而判斷板塊機會還沒來臨，這已經(jīng)被證偽。因這種判斷基于的數(shù)據(jù)存在明顯失真，即新房房價存在明顯“信號失真”，二手房房價也存在備案干擾。19Q1即是失真房價的糾偏期，房價仍有2個季度左右補跌，但結(jié)構(gòu)分化很大。房價補跌主要來源于三四線城市的貢獻（三四線新房&二手房房價環(huán)比18Q2以來均快速回落將帶動同比數(shù)據(jù)出現(xiàn)補跌），而一/二線城市或逐步企穩(wěn)；同時，房地產(chǎn)股票超額收益起點從來也不是價格的底部，而是銷量的底部左側(cè)，相反，房價一定程度上成為股票超額收益的反向指標(biāo)。3月貨幣活化指數(shù)繼續(xù)下降（活定期口徑）

3-4月貨幣活化指數(shù)出現(xiàn)筑底回升（M1/M2口徑）

70城新房/二手房房價同比均回升但缺口在擴大

70城新房/二手房房價環(huán)比略回升且缺口在縮小

一線城市新房/二手房房價同比低斜率回升

一線城市新房環(huán)比18年下半年快速回升19年