《資產(chǎn)評估》完整版詳解課后習題及答案-第三章資產(chǎn)評估的基本方法

PAGEPAGE2第三章資產(chǎn)評估的基本方法采用收益法評估資產(chǎn)時，收益法中的各個經(jīng)濟參數(shù)間存在的關系是（A）。資本化率越高，收益現(xiàn)值越低資本化率越高，收益現(xiàn)值越高資產(chǎn)未來收益期對收益現(xiàn)值沒有影響資本化率和收益現(xiàn)值無關0某資產(chǎn)可永續(xù)使用，年收益10萬元，本金化率為10%,則評估值為（CA. 10萬元B.61.446萬元C.100萬元D.25.937萬元0折現(xiàn)率本質(zhì)上是（A）A.報酬率C.超額收益率

期望投資報酬率B.無風險D.風險報酬率1003的臨街外墻粉刷了本公司的廣告，外墻粉刷費用5萬元。若近期房產(chǎn)價格平穩(wěn)，則公司轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價格應為（A）。A. 100萬元B.103萬元 C.105萬元 D.108萬元33個以上參照物的目的是（C）。A.C.排除參照物個別交易的偶然性

使參照物具有可比性 B.便于計D.避免張冠李戴P,R,(B)。A.P-RB.R-PC.P4-RD.無法確定下列關于運用物價指數(shù)法估測設備重宜成本的說法中，正確的是（D）一般應采用綜合物價指數(shù)對進口設備應采用國內(nèi)物價指數(shù)所得到的重宜成本一般反映更新重置成本所得到的重置成本一般反映復原重置成本運用物價指數(shù)法評估機器設備的重置成本，該重巻成本中僅僅考慮了（D）對設備價值的影響。地域因素A.實際成本C.個別成本

功能因素D.時間因素構(gòu)成資產(chǎn)重置成本的耗費應當是資產(chǎn)的（B ）。B. 社會或行業(yè)平均成本D.加權(quán)平均成本設備成新率是指（C）。A.設備綜合性陳舊貶值率的倒數(shù)B.設備有形損耗率的倒數(shù)C.備重程成本的

設備有形損耗率與1的差率D.設備現(xiàn)實狀態(tài)與設耗是隨時間呈（C）關系變化的。A.指數(shù) B.代數(shù) C.線性D.遞減這種貶值屬于（B）。A.功能性貶值B.經(jīng)濟性貶值C.實體性貶值D.非評估考慮因素當設備岀現(xiàn)（C）情形時，評估師在進行評估時需要考慮其是否存在經(jīng)濟性貶值。C.平相對落后資產(chǎn)評估中的基本方法是指（D）。

維修費用上升市場競爭加劇導致使用率持續(xù)下降D.技術水A.—種具體方法C.一條評估思路

B.多種評估方法的集合D.一條評估思路與實現(xiàn)該思路的各種評估方法的總稱教堂、學校、專用機器設備、大部分無形資產(chǎn)等資產(chǎn)的價值評估，一般不適宜選用C）。A.成本法B.收益法 C.市場法D.淸算價格法從理論上講，同一資產(chǎn)的重置成本、現(xiàn)行市價及收益現(xiàn)值具有（C）關系。A.獨立 并列C.替代 等同二、多項選擇題應用市場法進行資產(chǎn)評估必須具備的前提條件有（ABCE）。需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場必須具有足夠數(shù)量的參照物可以收集到被評估資產(chǎn)與參照物可比較的指標和技術參數(shù)市場上必須有與被評估資產(chǎn)相同或相類似的全新資產(chǎn)市場上的參照物與被評估資產(chǎn)的功能相同或相似運用市場法評估任何單項資產(chǎn)都應考慮的可比因索有（ABCD）。A.資產(chǎn)的功能B.市場條件C.交易條件D.資產(chǎn)的實體特征和質(zhì)量 E.資產(chǎn)所處的地理位置從理論上講，折現(xiàn)率的基本組成因素包括（BCD）。A.超額報酬率 B.無風險報酬率C.風險報酬率 D.通貨膨脹率E.平均報酬率運用收益法涉及的基本要素或參數(shù)包括（BCE）。A.被評估資產(chǎn)的實際收益 B.被評估資產(chǎn)的預期收益C.折現(xiàn)率或資本化率 D.被評估資產(chǎn)的折舊年限E.被評估資產(chǎn)的預期獲利年限在正常情況下，運用收益法評估資產(chǎn)價值時，資產(chǎn)的收益額應該是資產(chǎn)的（BE）。A.歷史收益額 B.未來預期收益額 C.現(xiàn)實收益額D.實際收益額 E.客觀收益額從理論上講，成本法涉及的基本要素包括（ABCD）。A.資產(chǎn)的重置成本 B.資產(chǎn)的有形損耗C.資產(chǎn)的功能性貶值 D.資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶E.資產(chǎn)的獲利年限—般情況下，資產(chǎn)的實體性貶值的估測方法通常有（ABC）。A.使用年限法 B.修復費用法C.觀察法 D.統(tǒng)計分析E. 價格指數(shù)法設備的功能性貶值通常表現(xiàn)為被評估設備出現(xiàn)了（AC）。A.超額投資成本 B.超額重置成本C.超額運營成本 D.超額更新成本 E.超額經(jīng)濟成本機器設備的經(jīng)濟性貶值通常與（AB）有關。C.技術進步

D.設備保養(yǎng)

E.設備使用年限—般情況下，重置成本的估測方法有（ABE）。C.市價比較法

價格指數(shù)法D.收益折現(xiàn)法 E.功能價值法資產(chǎn)評估方法的選取取決于（ABDE）。A.評估的價值類型C.評估人員的個人專長

B.評估對象的狀況D.可收集利用的資料E.評估目的對經(jīng)過技術改造的設備進行評估，應根據(jù)技術改造的程度適當（BD）C.減少其總使用年限三、判斷題

增加其總使用年限D(zhuǎn).減少英實際使用年限E.減少英名義使用年限1收益現(xiàn)值是指為獲得該項資產(chǎn)以取得預期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。（V）折現(xiàn)率與本金化率從本質(zhì)上講是沒有區(qū)別的。（V）運用市場途徑評估時，為了減少評估人員的工作量，一般只要求選擇一個參照物采用成本途徑進行資產(chǎn)評估時，其實體性貶值與會計上的折舊是樣的。（X）。對于一項科學技術進步較快的資產(chǎn),采用物價指數(shù)法往往會比采用重置核算法估算重置成本高。 （V）折算成現(xiàn)值的比率。（V）應當選擇兩種以上評估方法，評建估算被估資產(chǎn)價值。（V）四、計算題120015001000試計算評估對象的評估值。M解：資產(chǎn)評估價值二參照物成交價格x

j估［細八丁‘產(chǎn)丿參照物的生產(chǎn)能力=1500X1222=1250（萬元）1200520萬元、22萬元、24萬元、25萬元和6~10271012010%,試計算評估對象的評估值。"）二解：被估資產(chǎn)價值=工一 +A一^ +A—臺（1drfr（l

（l+r）n=20X0.9091+22X0.8264+24X0.7513+25X0.6830+26X0.6209+27X0.5645+27X0.5132+27X0.4241+27X0.3855+120X0.3855=18.182+18.181+18.0312+17.075+16.1434+15.2415+13.8564+12.5955+11.451+10.41+46.26=197.427（萬元）3PAGEPAGE93被估企業(yè)預計未來 5年的預期收益分別為100萬元、120萬元.150萬元.160萬元和200元。假上折現(xiàn)率和資本化率均為10虬企業(yè)經(jīng)營期永續(xù)。要求：試估測企業(yè)的整體6200評估對象的評估值。解：企業(yè)整體價值評估值=1414.82（萬元）20172014150年進10%,專業(yè)人員勘察估算后認為，6年。又知目前市場上已出現(xiàn)功能更先進的類似資產(chǎn)，并被普遍運用，新設備與評估對象相比，可節(jié)省人員3人，每人的月工資水平為650元。此外，由于市場競爭的加劇，2萬元，該企業(yè)適用的企業(yè)所得稅稅率25%,10%,試計算評估對象的評估值。解：1996500（元33.33%76436（元65330（元1996500X（1-33.33%）-76436-65330=1189301（元）=119（）。2701083020480萬元。經(jīng)查詢原始資料和企業(yè)記錄，該資產(chǎn)截止評估基準日的法定利用57600504008325%,假定折現(xiàn)率為10糧試計算評估對象的評估值。4800000（元資產(chǎn)的已使用年限=17.59（年）資產(chǎn)實體性損耗率二68.63%資產(chǎn)功能性貶值二120035（元0資產(chǎn)評估值二1385725（元）201791H的地產(chǎn)使用權(quán)價格，選取了、N兩個參照地塊交易、N5萬元、6M地塊的交易價格比正5%,N5%、N201671日、20171HH、、N進行評分，苴總分值分別為10090110,HN3030、408%,2016712017911%.、NH的初步評估值。H的評估值。解：根據(jù)以上資料，地塊H的正常使用權(quán)價格估算過程如下：交易情況修正。參照地塊M交易情況修正系數(shù)= 評估對象交易情況修正指數(shù)交易實例M交易情況修正指數(shù)100=100100-5 95N期曰修正。參照地塊M期日修正系數(shù)二

評估對象交易情況修正指數(shù)N評估基準日物價指數(shù)

J00"Too交易實例M交易日物價指數(shù)100+14x1=UA"100一100參照地塊N期日修正修正系數(shù)二 評估基準日物價指數(shù)交易實例N交易日物價指數(shù)100+8x1=108=100-100個別因素修正。MIIM個別因素總分值90N剩余使用年限修正。

評估對象個別因素總分值N

100=no地塊H剩余使用年限修正指數(shù)二冊產(chǎn)二翳詰—58地塊M剩余使用年限修正喚需丄需春“簽N5.925M

評佔對象剩余使用年限修正指數(shù)參照實例M剩余使用年限修正指數(shù)11.258_11.258N

評估對象剩余使用年限修正指數(shù)參照實例N剩余使用年限修正指數(shù)_11.258"11.925 =0.94406確泄初步評估值。初步評估值二交易實例成交價X交易情況修正系數(shù)X期日修正修正系數(shù)X個別因素修正系數(shù)X使用年限修正系數(shù)參照地塊M初步評估值P1_v100v114v100 片一、=5XXXX1=6.6667（力兀）95 100 90參照地塊N初步評估值P2=6X!22x—X—X0.94406=5.56137（萬元）100100110確定最終評估值。P+P最終評估值~~=（6.6667+5.56137）三2=6.114（萬元）2能力訓練閱讀本章開章引例《二手車交易市場中的一場討論》，回答下列問題：答：資產(chǎn)評估三種方法的基本思路是：市場法是利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的％種評估技術方法的總稱。運用現(xiàn)行市場法的關鍵，是選取合適的參照物，并將其與被評估資產(chǎn)進行差異對比分析，并調(diào)整差異額，最終確定評估值。收益法是通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。運用收益現(xiàn)值法的關鍵，是要科學地確定預期收益、折現(xiàn)率和收益期限。成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本,然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶損因素，并將苴從重巻成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。其基本評估公式為：資產(chǎn)評估價值二重置成本一實體性貶值一功能性貶值一經(jīng)濟性貶值。運用重巻成本法的關鍵，是科學合理雖:化重置成本和各項貶值。為簡捷、合理地確定資產(chǎn)評估價值，評估人員必須注意區(qū)分各種評估方法的適用的前提條件，選擇合適的資產(chǎn)評估方法，有效完成評估任務。李四、王七、陳六的思路他們分別符合評估的那種方法？答：李四的思路符合評估的收益法。王七的思路符合評估的市場法、陳六的思路符合評估的成本法。評估人員在選擇資產(chǎn)評估方法時應考慮哪些因素？答：評估人員在選擇資產(chǎn)評估方法時主要應考慮以下幾個因素。評估方法的選擇必須保證評估結(jié)果與評估目的在性質(zhì)和邏輯上的一致。評估價值類型。資產(chǎn)評估價值類型說明“評估什么”，是對評估價值質(zhì)的規(guī)左，具有排他性，對評估方法具有約束性。評估方法是解決“怎么評”的問題，是確定評估價值量的規(guī)泄，并具有多樣性和替代性，且服務于估價標準?？伤鸭瘮?shù)拯和信息資料。評估方法的選擇受可搜集的數(shù)據(jù)和信息資料的制約。每一種評估方法都需要有充分特定的數(shù)據(jù)資料作依據(jù)，進行分析、處理和轉(zhuǎn)換。評估假設。每種資產(chǎn)評估方法都具有各■自適用的前提條件和一立的局限性，評估方法的選擇，必須做到滿足評估方法所要求的前提條件，保證運用每種評估途徑和方法的過程中所依據(jù)的各種假設、前提條件、數(shù)據(jù)參數(shù)的可比性。市場法、收益法、成本法這三種評估方法中，哪種方法最科學？答：市場法、收益法、成本法這三種評估方法都是合理的、科學的，三種評估方法各有其適用范圉。按照我國《資產(chǎn)評估準則一一基本準則》的規(guī)左，評估人員在而對一項具體的評估業(yè)務時，應優(yōu)先考慮市場法，因為市場法最符合評估的市場理念——模擬市場評立估算資產(chǎn)的公允價值；苴次考慮收益法，根據(jù)資產(chǎn)的獲利能力評定資產(chǎn)的價值：而收益法、市場法都有北應用的前提條件，當被估資產(chǎn)不能滿足收益法、市場法的應用前提條件時，我們只能考慮成本法。成本法也是一種科學的評估方法，其評估結(jié)果是可信的，并且，凡是既不能滿足市場法的應用前提條件，又不能滿足收益法的應用前提條件的資產(chǎn)，只要滿足成本法的應用前提條件，都可以考慮采用成本法。所以，我們不能簡單的說哪種評估方法最科學，應該是三種評估方法都是科學的、合理的，其評估結(jié)果都是可信的，并可相互驗證的，三種評估方法各有其適用范圍。請你談談每種方法的適用前提條件。答：應用收益法必須具備以下三個前提條件：被評估資產(chǎn)的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量。評估對象的預期收益必須能被較為合理地估測。這就要求被評估資產(chǎn)與英經(jīng)營收益之間存在著較為穩(wěn)定的比例關系。同以據(jù)此分析和測算出被評估資產(chǎn)的預期收益。資產(chǎn)擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量。被評估對象所具有的行業(yè)風險、地區(qū)風險及企業(yè)風險是可以比較和測算的，這是測算折現(xiàn)率或資本化率的率也可以相應降低。也是影響其價值和評估值的重要因素之一。采用市場法進行資產(chǎn)評估需要滿足兩個最基本的前提條件：要有一個充分活躍的公開市場；三方而。①參照物與被估資產(chǎn)在功能上具有可比性。參照物與被估資產(chǎn)在功能上、用途上相同或相似，具有可比性。爭狀況等方而相同或相似。參照物與被估資產(chǎn)應處于同一區(qū)域市場。使有差別也應在一個適度的范圍內(nèi)，同時，兩者