公寓專題研究課件

公寓市場認知現(xiàn)狀公寓市場認知現(xiàn)狀2公寓就是一個人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子；

公寓就是高檔的酒店式住宅,但不象酒店是計算每天的費用,公寓可以包月,價格比酒店優(yōu)惠；公寓聽起來像年輕人住的,品質外觀精美,價格也高,而住宅是指大社區(qū),注重配套的成熟社區(qū);

公寓好像都是在繁華鬧市區(qū),住宅大都好像是在郊區(qū)吧!2公寓就是一個人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子；公什么是公寓？為什么大家的答案千奇百怪？究竟是大家的知識淺薄還是開發(fā)商的宣傳不到位或是公寓的概念壓根就被顛覆或混淆了……什么是公寓？為什么大家的答案千奇百怪？4目錄CONTENTSPART1解讀“公寓”4目錄CONTENTSPART1解讀“公1.供許多人家居住的公共寓所。多為樓房建筑，有成套房間，設備較好。事件解讀“在城市里，黑人有一定的住區(qū)，不準和白人住在一個公寓?！?/p>

——洪深《這就是“美國的生活方式”》什么是公寓？1.供許多人家居住的公共寓所。多為樓房建筑，有成套房間，設2.舊時租期較長、房租按月計算的旅館，居住人多為求學或謀事者。事件解讀“那是在西單牌樓附近的一家公寓里。以前，這是一家專招待學生的，

非常規(guī)矩的公寓?！薄仙帷端氖劳谩肥裁词枪?？2.舊時租期較長、房租按月計算的旅館，居住人多為求學或謀事地段的不可替代性細致入微的酒店式服務完善的居家型功能布局集住宅、酒店、會所多功能于一體公寓APARTMENT公寓APARTMENT·特征地段的不可替代性細致入微的酒店式服務完善的居家型功能布局集住公寓市場特征售價高、銷售快、價格增長幅度大高利潤、回款快、易達利潤最大化特征的具體體現(xiàn)公寓APARTMENT·特征公寓市場特征售價高、銷售快、價格增長幅度大高利潤、回款快、易目前市場上公寓類型的劃分目前對公寓的概念沒有嚴格的定義與界定，嚴格來說，目前市場上出現(xiàn)的公寓應屬于住宅的范疇，但它們的功能卻與一般住宅有所不同，且由于各種公寓類型的不同，在產權和年限上也各不相同；一般可以從“面積大小”、“裝修狀況”、“地段位置”、“物業(yè)管理”和“配套設施建設”等方面進行區(qū)分公寓和一般住宅；根據目前市場上常見的幾種類型，主要分為居住型公寓、商務型公寓、酒店式公寓等幾種類型；

普通公寓商務公寓酒店式公寓目前市場上公寓類型的劃分目前對公寓的概念沒有嚴格的定義與界定公寓的分類方式：普通公寓（居住型公寓）商務公寓酒店式公寓用地性質住宅一般為綜合性用地，商住或商業(yè)用地一般為商業(yè)用地產權性質公寓商務公寓公寓或商務公寓產權年限70年根據用地性質而定，40年或50年根據用地性質而定，40年特點戶型面積小，30~60平米；精裝修交房標準，拎包即可入??；配套設施完善；物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質服務；銷售價格一般高于區(qū)域整體水平。一般處于城市核心地段及商務中心區(qū)，既可居住，又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司；價格相對寫字樓較低；首付最低可達2成，按揭可達20-30年；產權性質為商務公寓，非純寫字樓。面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高；大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便；按照星級酒店的設施標準進行建筑的外部及內部設計，體現(xiàn)檔次與舒適性；一般以只租不售和產權式經營為主；大多聘請國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學的酒店式服務，因此物業(yè)管理費也較高。公寓的分類方式：普通公寓（居住型公寓）商務公寓酒店式公寓用公寓的目標客戶及功能需求：普通公寓（居住型公寓）商務公寓酒店式公寓高級白領及投資客

低首付、低月供

精裝修交房，配套完善，交通方便具有較大投資價值，升值潛力大自用型客戶，尤其受成長中的中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者的偏好投資者，可作為商住型出租，投資回報率高，升值潛力大可注冊公司，價格相對寫字樓低、首付和貸款均有較大吸引租客主要以外籍跨國企業(yè)高管、在深外籍人士、來往深港兩地的商務人士為主購買客戶主要以投資客為主具備良好的商業(yè)、商務、交通條件具備較高的投資價值公寓的目標客戶及功能需求：普通公寓（居住型公寓）商務公寓酒公寓產品劃分界限相對模糊，尤其是產權性質和年限較復雜，需要區(qū)分不同性質和功能；不同產權性質和功能的產品，所產生的價值和投資回報區(qū)別較大，如商務公寓的特殊功能決定了其價格的差異性，在定價時應有所體現(xiàn)；不同公寓產品所針對的目標客戶有所區(qū)別，銷售時需要針對不同產品進行客戶群體的細分，體現(xiàn)產品和功能營銷。不同功能產品的市場啟示基于前面介紹的不同產權類型和不同功能的公寓劃分，主要有以下幾點市場啟示：公寓產品劃分界限相對模糊，尤其是產權性質和年限較復雜，需要區(qū)13目錄CONTENTSPART2公寓與住宅對比分析13目錄CONTENTSPART2公寓與住公寓住宅公寓住宅但在西安公寓只做銷售,已經與住宅沒有明顯差異了公寓和住宅的主要區(qū)別公寓屬于住宅的一種類型，它與一般住宅最大的區(qū)別在于公寓是以出租為主，帶有一定的商務配套而住宅是以出售為主，基本上全是生活配套但在西安公寓只做銷售,已經與住宅沒有明顯差異了公寓和住宅的主“公寓”的國內外之分在國外像北京、上海等海歸人士較多的城市，便有不少帶有“公寓”、“國際公寓”字樣的樓盤，欲與世界接軌，但這些所謂的“公寓”絕大部分是用來出售的。后來，“公寓”一詞逐漸演變成住宅的代名詞，而與出租形式無關。發(fā)達國家，城市中心建有許多容積率較高的住宅供出租用，叫做公寓，而在市郊則建有許多容積率較低的獨立別墅、聯(lián)排別墅等，這是西方人眼中真正的“住宅”，所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和別墅之分。在國內“公寓”的國內外之分在國外像北京、上海等海歸人士較多的城市，那么，作為開發(fā)商，在拿到地時究竟該如何下手，怎樣在不同情況下做出不同的產品定位？歸根結底消費者告訴我們：在他們眼里公寓與住宅沒有區(qū)別；市場告訴我們：在西安的“公寓”只是住宅的代名詞；公寓速效的銷售業(yè)績告訴我們：叫公寓的住宅確實比沒有起這個代號的住宅賣得快。最適宜的才是最好的！那么，歸根結底消費者告訴我們：在他們眼里公寓與住宅沒有區(qū)別；社區(qū)服務趨于公寓化宣傳形式趨于住宅化是繁華鬧市區(qū)的首選

面積集中在30-80平方米外觀采用時尚現(xiàn)代型建筑采用精裝修標準賣住宅的價格超大容積率，超小綠化率借用周邊生活配套,自身配套優(yōu)勢缺乏無景觀資源客群以年輕人為主公寓的稱謂，住宅的形式戶型格局單一社區(qū)規(guī)模大，生活配套成熟高端產品郊區(qū)化超大綠化率，合理容積率戶型面積區(qū)間較大景觀資源豐富適宜客群范圍較廣社區(qū)檔次品質化戶型格局多樣化開發(fā)周期長底商銷售滯緩物業(yè)類型綜合化公寓住宅關于定位社區(qū)服務宣傳形式是繁華鬧市區(qū)的首選社區(qū)規(guī)模大，生活配目前西安市場上的公寓類型有——公寓市場混亂分不清公寓和住宅的差別：大眾缺少對公寓的理解,關鍵是開發(fā)商的故意混淆,將兩者概念互換,增加普通住宅的品質感,以提升項目價值；公寓的基本設施不達標，但只要叫做公寓的住宅項目就比同區(qū)同品質的住宅賣得快。公寓剖析消費者心里沒有公寓的概念，對他們來說公寓只是一個樓盤的名稱，相當于住宅的代名詞。酒店式公寓：艾斯汀國際公寓商務型公寓：假日國際公寓公寓式住宅：龍湖MOCO國際目前西安市場上的公寓類型有——公寓市場混亂公寓剖析消費者心里項目暢銷分析：對應目標客戶需求，標桿形象+標桿品質+主流暢銷戶型+稀缺地段塑造西安投資價值標桿；價值體系明顯豐富和提升，實現(xiàn)與傳統(tǒng)同類的差異優(yōu)勢，產品競爭力得到充分保障；09年市場迅速恢復，投資客重新介入市場，低總價高收益產品頗受關注。產品特點：5000平米空中花園，1.5萬平米中庭園林，帶2000元/平米精裝、無燃氣管道、星級大堂、進口品牌電梯、酒店式物業(yè)服務+部分商務服務、5A智能配套；產品：39-135平米平層，3.2米層高；銷售情況：目前僅剩3套135㎡戶型；產品概念：采用管家式定制特色服務，服務標準參照星級酒店標準的服務公寓；目標客戶：海內外常駐機構管理人員、商務人員和技術人員；公司或機構購買用于招待和服務；小企業(yè)和SOHO人群；與區(qū)域存在業(yè)務往來的中高端商務客戶；長線投資客戶。典型酒店式公寓案例：艾斯汀國際公寓項目暢銷分析：產品特點：5000平米空中花園，1.5萬平米中項目暢銷分析：稀缺城市版圖

，核心區(qū)位優(yōu)勢；坐擁城市、交通、文化、行政、金融、時尚六大中央核心資源，龐大的集群效應給項目增加了較強的附加值；與酒店一般的高舒適度；聯(lián)城行物業(yè)管理公司提供國際品質周到的物業(yè)服務。產品特點：由A、B兩棟15層小戶型公寓組合而成，地上共15層，1、2層為商業(yè)用房，3—15層為珍藏型小戶型公寓，地下共3層。地處地鐵一、二號線唯一交匯點，擁享兩條地鐵帶來的便捷與暢通。產品：37-75平米小高層；銷售情況：已售罄；產品概念：用打造五星級酒店的標準筑建古城西安的頂級中央財富公寓；目標客戶：自用型客戶，成長中的中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者；投資者；價格相對寫字樓低、首付和貸款均有較大吸引。典型商務型公寓案例：假日國際公寓項目暢銷分析：產品特點：由A、B兩棟15層小戶型公寓組合而成項目暢銷分析：區(qū)域核心地段；精裝修項目；配套齊全；升值空間大。產品特點：由2棟總高31層高層組成，負一層至三層為大型商業(yè)(家居生活館)。四層為屋面花園空中商鋪，5-31層為精裝修全功能SOHO；產品：40-80平米精裝小戶型；銷售情況：目前在售西單元及商業(yè)；產品概念：國際品質精裝，只需添置簡單家具即可拎包入住，辦公、自住、投資皆宜；目標客戶：高新、經開、城內上班族，周邊商業(yè)私營業(yè)主，投資客。典型公寓式住宅案例：龍湖MOCO國際項目暢銷分析：產品特點：由2棟總高31層高層組成，負一層至市場所真正需求的公寓類型我們所要分析的公寓是區(qū)別于一般住宅的；大部分以出租為主，在功能和定位上明顯不同于一般住宅；這類公寓所占的住宅市場份額很小，但卻是一個走向成熟的房地產市場所應兼?zhèn)涞念愋?。對分布在全國各城市的開發(fā)商、同行來說：

拓展市場眼界，區(qū)分概念，明確各種公寓的定位和功能，找出所在城市的市場需求和空白，領先一步占領市場，才能在開發(fā)泛濫的地產時代占領一席高地！

市場所真正需求的公寓類型我們所要分析的公寓是區(qū)別于一般住宅的根據目前市場上公寓的形式,可以得出:

要開發(fā)真正的公寓市場：真正先進的公寓市場還未被開啟！

要做真正的服務式公寓：要做就做到最好,最全方位的服務！

嘗試從未在西安使用的傳統(tǒng)公寓模式！

要創(chuàng)新,不要隨波逐流：不要和他們一樣把住宅當公寓！

完善西安現(xiàn)有的公寓配套設施：使綠化景觀資源不再象西安現(xiàn)有的公寓那樣稀缺(<10%),

小公寓作出大住宅的氣勢！

要賣出最貴的獨創(chuàng)式公寓：打破公寓與住宅價格相當的尷尬局面！根據目前市場上公寓的形式,可以得出:要開發(fā)真正的公寓市場25目錄CONTENTSPART3公寓關聯(lián)類別的對比分析25目錄CONTENTSPART3公寓關聯(lián)服務式公寓商務公寓競爭模式分析服務式公寓商務公寓競爭模式分析商務公寓基本特征比較商務公寓基本特征比較商務公寓——用途比較商務公寓分為兩類：居住型和辦公型，其區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾部分：商務公寓——用途比較商務公寓分為兩類：居住型和辦公型，其區(qū)別服務式公寓配套設施和服務服務式公寓配套設施和服務普通出租型公寓VS

服務式公寓VS

酒店商業(yè)競爭模式比較服務式公寓是介于酒店和住宅物業(yè)之間的一種物業(yè)類型，其滿足了介于長期及短期居住之間的需求。其長租客源將與區(qū)域內投資型高檔住宅形成競爭；其短租客源在一定程度上與酒店形成競爭，也是對酒店需求的一種補充形式。普通出租型公寓VS服務式公寓VS酒店商業(yè)競爭模式比較做什么才能吸引眼球？怎樣做才能賺錢？怎么規(guī)劃最為合理？是否注重綠化？要不要景觀？分幾期開發(fā)？現(xiàn)在遇到的問題？在那個稀缺的位置做什么才能吸引眼球？現(xiàn)在遇到的問題？在那個稀缺的位置32目錄CONTENTSPART4公寓區(qū)域市場研究32目錄CONTENTSPART4公寓區(qū)域公寓。IN西安公寓。西安目前的房地產市場已經形成以南郊強勢的價值標桿區(qū)，各區(qū)域價值屬性對在售代表樓盤有著非常大的強勢限制性；但公寓仍然以高新、城南及其輻射帶內供應集中。區(qū)域檔次主要目標客戶曲江板塊高檔\以別墅、低密度物業(yè)為主私營企業(yè)主高級管理人員高級公務員高新中高檔\高層和小高層洋房為主高新產業(yè)技術、管理人員私營企業(yè)主公務員城內中高檔、酒店式公寓外企和大企業(yè)高級員工、投資客和機構南郊中檔至中高檔\小高層和高層研究所技術人員、教師私營企業(yè)主東郊中檔\以普通小高層洋房個體批發(fā)經營戶區(qū)域廠礦企業(yè)(紡織)管理人員西郊中檔以普通高層洋房軍工企業(yè)高級技術及管理人員高教教師航空企業(yè)員工北郊中檔至中低檔以普通小高層洋房公務員企業(yè)技術人員及管理人員北郊西郊高新東郊城內南郊曲江板塊浐河板塊公寓市場六大板塊解析西安目前的房地產市場已經形成以南郊強勢的價值標桿區(qū)，各區(qū)域價西安近年市場概況08.108.209.209.108.408.309.309.410.110.210.310.411.311.211.108.108.209.209.108.408.309.309.410.110.210.310.411.311.211.13季度成交面積240萬㎡，環(huán)比上季度上漲14.88%，同比下降15.81%;銷售額1528385萬元，與2季度相比上漲20.65%，與上年2季度相比下滑10.56%；本季度普通住宅銷售面積占同期商品房銷售量的比例為83.87%，銷售額所占比例為72.29%。3季度銷售面積為213094.99㎡，環(huán)比下滑23.79%，較去年同期相比增長9.94%，占本期商品房銷售總量的7.46%;本期銷售額為358729萬元，環(huán)比增長16.73%，較去年同比增長53.4%，占同期商品房銷售額的16.97%。西安近年市場概況08.108.209.209.108.408城南市場全力沖銷量成為各開發(fā)商年度關鍵時刻最為主要的任務；調控逐步深入，信貸越收越緊，短期無法扭轉的市場頹勢令樓市提前入冬，越到年末，壓力越大；明年開發(fā)商也很有可能受到當前樓市影響，適當調減銷售任務，西安的房價將逐步步入理性軌道。從11月各面積段銷售套數來看：90-130平米區(qū)間段的銷售套數占到了30.3%相比上月上漲6.4個百分點為本月城南區(qū)銷售套數最多的區(qū)間段，其次為90-110平米區(qū)間所占比例為18.7%.如圖可見：公寓項目以小戶型為主打，銷售率僅占5.5%。城南市場全力沖銷量成為各開發(fā)商年度關鍵時刻最為主要的任務；從項目名稱項目位置面積區(qū)間交房標準入住時間價格（元/㎡）物業(yè)費綠化率長安公館

城南區(qū)環(huán)城南路西段14號（城堡酒店西側）30~70㎡精裝開盤時間：2010年9月19日入住時間:2011年12月31日170004元/平米/月15%中貿廣場城南碑林區(qū)南稍門西側（長安路與友誼路交匯處）35-71㎡精裝開盤時間:2010年11月入住時間:2012年1212000——25%宏信國際花園城南南門廣場東100米（南門廣場以東）38.34-80.98㎡精裝開盤時間:2010年8月31日，入住時間:2011年12月31日110001.5元/平米/月30%小寨金莎城南雁塔區(qū)長安中路65號（小寨工人文化宮原址）36-131㎡毛坯開盤時間:2011年5月1日，入住時間:2013年5月12000——10%御筆華府城南吉祥誠信商業(yè)區(qū)C區(qū)中段30-106㎡毛坯開盤時間:2011年3月30日，入住時間:2013年10月80001.2元/平米/月35%城南區(qū)—公寓項目列表小結：該區(qū)域公寓項目以30-70㎡小戶型、精裝交房，均價12000元/㎡，低綠化率為主。項目位置面積區(qū)間交房標準入住時間價格物業(yè)費綠化率長安公館城從區(qū)位角度而言，城內市場特征如下：具有明顯的稀缺性，新增供應萎縮；價格堅挺，西安消費者對城內市場高度認可；投資消費占城內消費主力，對總價的敏感度較高。城內市場城內區(qū)普通住宅本月銷售套數為49套，與上月相比增加18套。本月70-90平米面積段依舊是城內區(qū)普通住宅主銷面積，其比例為51%，較上月上漲15.52個百分點。和平公館60平米左右的平均成交面積，是本月城內70-90平米面積段比例上漲的主要因素。從區(qū)位角度而言，城內市場特征如下：城內市場城內區(qū)普通住宅本月城內典型公寓項目概況項目南門國際粉巷一號宏府嘉匯廣場陽光國際公寓陽光里和平公館占地8.16畝6畝20畝7畝14407.3㎡4800.00㎡住宅48000㎡左右19000㎡110000㎡38000㎡14000㎡13000㎡商業(yè)3000㎡左右5000㎡60000㎡5000㎡2000㎡8800㎡會所200㎡左右——1000㎡——————戶數11722751061戶A座B座468戶321戶245容積率9．987107.598.43.8規(guī)劃1棟（A座25層B座33層）3梯20戶1棟12層高層(3梯33戶）3棟A座13層B座15層C座18層1棟15層高層（3梯40戶）1棟12層高層（3梯28戶）1棟8層小高層（5梯48戶）城內典型公寓項目概況項目南門國際粉巷一號宏府嘉匯廣場陽光國際城內公寓—產品分析項目30㎡以下30㎡-40㎡40㎡-50㎡50㎡-60㎡60㎡以上合計和平公館2021015245陽光里145773366321陽光國際公寓8013580173468宏府嘉匯廣場20701024653531010粉巷一號327212040264南門國際62246554217621172合計10257311509157093480從目前供應的公寓面積來看，40-60平米的產品為主流，30平米以下的產品相對較少；從產品線來看，西安公寓產品主要為1房產品，其中多數項目的一房比例在80%以上；城內公寓—產品分析項目30㎡以下30㎡-40㎡40㎡-50㎡項目物業(yè)管理裝修標準和平公館上海寶利（1.9元/㎡）精裝：1、公共區(qū)域精裝；2、集中采暖，暖氣片安裝到位，無天然氣；3、戶門為防盜門；塑鋼窗；4、墻：乳膠漆，地：木地板；5、廚房：整體廚房，衛(wèi)生間：整體衛(wèi)浴；6、完成公共區(qū)域消防系統(tǒng)；7、網線、電話線預留接口。陽光里英國威格斯（1.5元/㎡）毛胚：1、公共區(qū)域精裝，戶內均為毛坯房；2、集中供暖，地輔熱采暖，天然氣安裝到戶；假日國際公寓聯(lián)誠行（1.65元/㎡）毛胚：1、公共區(qū)域精裝，戶內均為毛坯房；2、集中供暖，地輔熱采暖，24小時熱水供應到戶，天然氣安裝到戶；宏府嘉會廣場香港戴德梁行精裝：1、公共區(qū)域精裝；2、集中采暖，天然氣安裝到戶；3、戶門為防盜門；鋁合金窗；4、墻：乳膠漆，地：木地板；5、廚房：整體廚房，衛(wèi)生間：整體衛(wèi)浴；6、完成公共區(qū)域消防系統(tǒng)。7、網線，電話線預留接口。粉巷西1號清見（2.0元/㎡）精裝：1、公共區(qū)域精裝，戶內墻面：壁紙，地面：地磚；2、集中供暖，暖氣片安裝到戶，天然氣安裝到戶；3、戶門為鋼制門；彩鋼窗；5、廚房：整體櫥柜，衛(wèi)生間：馬桶及淋?。?、完成公共區(qū)域消防系統(tǒng)。南門國際未定1、公共區(qū)域精裝，戶內均為毛坯房2、集中供暖，地輔熱采暖，供熱水（A座無天然氣）,天然氣安裝到戶；大多聘請名牌物業(yè)提供服務，服務內容基本近似，多帶代租賃服務；作為公寓，現(xiàn)行案例裝修標準有待大幅提升，對產品細節(jié)把控不到位；大部分項目均通天然氣，采暖技術比較先進，但其他住宅智能基本沒有。城內公寓—產品分析項目物業(yè)管理裝修標準和平公館上海寶利精裝：1、公共區(qū)域精裝；項目30㎡以下30㎡-40㎡40㎡-50㎡50㎡-60㎡60㎡以上合計陽光里

145773366321

46%52%61%48%49%陽光國際公寓

8013580173468

74%94%81%74%81%宏府嘉匯廣場

20701024653531010100%77%88%82%75%80%粉巷一號

327212040264

94%96%52%80%73%南門國際

6224655421762117287%37%34%63%53%45%30平米以下單位屬于稀缺供應，銷售率突出；由于供應產品帶有鮮明投資屬性，因此其他各類產品銷售情況近似，60平米以上單位銷售相對滯后。城內公寓—銷售分析項目30㎡以下30㎡-40㎡40㎡-50㎡50㎡-60㎡60高新市場限貸、限購等一系列調控政策的推行對高新區(qū)的影響要明顯大于其他城區(qū)，是因為高新區(qū)的購買力主要是投資人群和年輕的剛需人群，調控以來，高新區(qū)的銷量急轉直下；從成交面積區(qū)間看，本月熱銷面積區(qū)間集中在70-110平方米和50平米以下的戶型；本月50㎡以下的小戶型成交量占比13%，相比上月減少4.4個百分點。從長遠來看，調控對高新區(qū)的樓市影響是積極的，會吸引更多的年輕剛需入市。高新市場限貸、限購等一系列調控政策的推行對高新區(qū)的影響要明顯項目名稱項目位置面積區(qū)間交房標準入住時間價格元/㎡物業(yè)費元/㎡/月綠化率高新水晶城高新華潤萬家高新店南43-91毛坯開盤:2010-10-30入住:2013-0412000230%橡樹星座唐延路旺座對面30-62毛坯09年底開工11年竣工62001.230%紫薇.尚層太白路與丈八路交匯處————開盤：2008-4入?。?010-49300————粵漢國際西高新錦業(yè)路38號30-99毛坯開盤時間:2008年4月底，入住時間:2009年5月5600——30%唐灃國際廣場灃惠南路與科技路三路交匯處35-85毛坯開盤時間:2008年4月，入住時間:2009年上半年6500——35%城市皇冠高新四路中段————開盤時間:2007年12月28日；入住時間：2009年3月31日6500————高新區(qū)—公寓項目列表小結：該區(qū)域公寓項目以30-70㎡小戶型、毛坯交房，均價7600元/㎡，高綠化率為主。項目名稱項目位置面積區(qū)間交房標準入住時間價格物業(yè)費綠化率高新項目名稱項目位置面積區(qū)域交房標準入住時間價格元/㎡物業(yè)綠化率MAX未來

未央大道與鳳城五路交匯處34—141毛坯精裝開盤時間:2010年8月28日；入住時間:2012年8月8000--35%廣天國際公寓咸寧東路東段（恒大綠洲西側）單層面積75-80精裝開盤時間：2011年12月入住時間：2013年12月11000--35%Tiger國際公寓勞動南路轉盤西北角35—97精裝開盤時間：2011年7月12000----龍湖MOCO國際紅廟坡十字西南角40-80精裝開盤時間：2011年9月4日入住時間：2013年11月1日6700--21%其他區(qū)—公寓項目列表小結：其他區(qū)域以其地段、區(qū)位的不同價格亦有所不同，但產品仍以30-70小戶型為主。項目位置面積區(qū)域交房標準入住時間價格物業(yè)綠化率MAX未來未公寓戶型面積分布在30—130㎡之間，以30—50㎡的一室戶型為主，其次二房的面積在70-95㎡居多。項目一居二居三居東尚蜂鳥29-6074-9088-123卡斯摩小院29-5355-64錦業(yè)時代28-5034-69唐延公館36-5076高山流水和城47-6580-90110-130糖果house5268-74103財富中心二期48-80179尚品國際42-5497-105捷瑞新時代37-7674-107148-150戶型面積小結公寓戶型面積分布在30—130㎡之間，項目一居二居三居東尚蜂地段優(yōu)勢配套稀缺交房標準項目規(guī)模戶型配比客戶群體銷售形式銷售價格大部分公寓所在區(qū)域均屬繁華鬧市區(qū),主要集中在城市中心位置和辦公聚集區(qū);大部分公寓的精致服務配套都并不存在,只是保障有最基本的公共需求,綠化(<10%)園林等景觀設施更是少之甚少.與真正國際公寓的出租形式相比,西安的公寓均以銷售形式推出.大部分高檔的所謂公寓還是以精裝修為交房標準,大眾也比較接受.西安公寓產品分析小結西安市場上的公寓基本都是小體量的開發(fā)，占地面積很小，主要以一棟到兩棟為主；公寓主要以小戶型為主，基本區(qū)間都在25---70㎡之間，也會配有部分大中戶型，但所占比例很??；公寓基本上都是以年輕人（24-38歲）為購買主力軍，年齡段沒有住宅（25-60歲）哪么廣泛；悲哀的是本在大眾心中價格應該昂貴的公寓卻與住宅價格相當.地段優(yōu)勢大部分公寓所在區(qū)域均屬繁華鬧市區(qū),主要集中在城市中心西安公寓產品分析小結西安目前純公寓項目雖然越來越多,但都不能引起關注,關鍵是配套檔次跟不上,并不具備宣傳中的口號標準;夾雜在多物業(yè)形態(tài)的大型商業(yè)住宅中的公寓卻配套相對完善,也相對備受推崇；

基于對目前西安市場典型公寓的分析結果，西安該類產品大多數價值結構單一，去化速度偏慢，但個別案例也充分說明了市場中所存在的廣闊空間。概念混淆西安現(xiàn)有的大部分所謂的公寓根本不具備最起碼的公寓標準,僅以公寓為名，并不具實際意義,混淆了大眾觀點.所以讓人搞不清與住宅的差別.西安公寓產品分析小結西安目前純公寓項目雖然越來越多,但都不能目前西安公寓產品的產品線和戶型的主流已經基本確定，40-60平米產品銷售良好，30平米以下，60平米以上產品多為補充配置；品質有限，形象落后，概念不清晰是目前市場同類的典型特征，從而導致產品的價值釋放不充分，客戶認可度低；目前該類產品的客戶主要由內城及周邊的高端商務人群、大型機構、自由職業(yè)者以及投資人群組成，其中大型機構和投資人群為主力，其對物業(yè)形象、品質、地段要求極高；西安公寓產品分析小結做好品質+形象兩大核心，通過對附加值的塑造強化差異價值，將是公寓類產品做到價值充分釋放的關鍵。目前西安公寓產品的產品線和戶型的主流已經基本確定，40-60基于西安成功的案例，這種類型產品最典型的特征在于三個核心：1.產品硬件的品質，2.產品附加值的個性，3.對產品形象的概念演繹。西安公寓產品分析小結基于西安成功的案例，這種類型產品最典型的特征在于三個核心：西51目錄CONTENTSPART5公寓專題研究結論51目錄CONTENTSPART5公寓專題公寓專題研究結論為什么買？有什么啟示？公寓專題研究結論為什么買？有什么啟示？為什么買？高價值：公寓的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，大多地處城市商務、商業(yè)中心區(qū)，其產品本身擁有的市場升值潛力巨大。其較低的總價、首付以及月還款對購房者有較強的誘惑力，另外，較好的裝修標準和服務也是影響客戶的重要因素。為什么買？高價值：公寓的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，大多地處城市商務、高投資回報率：公寓的客戶基本可以分為投資型和自住型兩類。對于投資型的客戶來說，最關心的就是投資回報率。由于小戶型可以用相對較低的投入獲得相對較高的投資回報，往往易受投資者的親睞。相對于投資型客戶，自住型客戶看重的就是將其作為一個過渡型的產品。若干年后，有了更大、更舒服的房子后，小戶型或租或售，也能得到較好的投資回報。為什么買？高投資回報率：公寓的客戶基本可以分為投資型和自住型兩類。對于高品質：公寓應本身具有足夠的品質，最重要的，是其能夠提供持之以恒的個性化服務。個性化服務有兩點：1、滿足使用者個性化需求，因為租住者多為高學歷、高素質，甚至是國際人士，他們對居住文化有著獨特的理解與需求；2、項目本身也是個性化的，這包括樓型、裝修裝飾、環(huán)境、配套等。這一點是公寓的生命力所在，是公寓投資實現(xiàn)回報的核心要素。為什么買？高品質：公寓應本身具有足夠的品質，最重要的，是其能夠提供持之公寓專題研究結論“公寓”這個概念被引進國內不過區(qū)區(qū)幾年的時間，但其發(fā)展的速度卻是十分迅速，隨著房地產市場日益成熟，我們現(xiàn)在所看到的“公寓”也從許多方面發(fā)生著新的變化，只有不斷創(chuàng)新才能保持競爭力。1唯一不變的就是永遠的變化公寓專題研究結論“公寓”這個概念被引進國內不過區(qū)區(qū)幾年的時間公寓專題研究結論“公寓”在傳統(tǒng)意義上的商業(yè)中心——鐘樓及城內地區(qū)發(fā)展相對平穩(wěn)，在高新及城北等代表新經濟的地區(qū)里增勢和快。由于市中心區(qū)域土地的稀缺性，公寓有向一些市場潛力較大的區(qū)域發(fā)展的趨勢。2把握機會是成功者的基本素質公寓專題研究結論“公寓”在傳統(tǒng)意義上的商業(yè)中心——鐘樓及城內公寓專題研究結論45-65㎡的戶型成為各個公寓熱銷房型的同時，朝向好的30-45㎡小面積房型也逐漸成為購房者的新寵。隨著“公寓”這個概念被越來越多的人接受，并對面積、朝向、房屋結構等方面的要求是越來越高，在戶型產品上的不斷創(chuàng)新是贏得競爭的有力保證。3識時務者為俊杰，精品小戶型是必然選擇公寓專題研究結論45-65㎡的戶型成為各個公寓熱銷房型的同時公寓專題研究結論表現(xiàn)在銷售方式上，由于目前大多在售公寓地段好，價格相對較高，整體銷售現(xiàn)狀一般，大部分項目采取了散售的方式迅速回籠資金。今年，由于受到“限購令”政策的影響，不限購公寓項目增長速度較快，公寓市場的風險亦逐步加大。4放在自己口袋里的錢才是真金白銀公寓專題研究結論表現(xiàn)在銷售方式上，由于目前大多在售公寓地段好公寓市場認知現(xiàn)狀公寓市場認知現(xiàn)狀61公寓就是一個人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子；

公寓就是高檔的酒店式住宅,但不象酒店是計算每天的費用,公寓可以包月,價格比酒店優(yōu)惠；公寓聽起來像年輕人住的,品質外觀精美,價格也高,而住宅是指大社區(qū),注重配套的成熟社區(qū);

公寓好像都是在繁華鬧市區(qū),住宅大都好像是在郊區(qū)吧!2公寓就是一個人住的房子,住宅就是和家里人一起住的房子；公什么是公寓？為什么大家的答案千奇百怪？究竟是大家的知識淺薄還是開發(fā)商的宣傳不到位或是公寓的概念壓根就被顛覆或混淆了……什么是公寓？為什么大家的答案千奇百怪？63目錄CONTENTSPART1解讀“公寓”4目錄CONTENTSPART1解讀“公1.供許多人家居住的公共寓所。多為樓房建筑，有成套房間，設備較好。事件解讀“在城市里，黑人有一定的住區(qū)，不準和白人住在一個公寓?！?/p>

——洪深《這就是“美國的生活方式”》什么是公寓？1.供許多人家居住的公共寓所。多為樓房建筑，有成套房間，設2.舊時租期較長、房租按月計算的旅館，居住人多為求學或謀事者。事件解讀“那是在西單牌樓附近的一家公寓里。以前，這是一家專招待學生的，

非常規(guī)矩的公寓?！薄仙帷端氖劳谩肥裁词枪?？2.舊時租期較長、房租按月計算的旅館，居住人多為求學或謀事地段的不可替代性細致入微的酒店式服務完善的居家型功能布局集住宅、酒店、會所多功能于一體公寓APARTMENT公寓APARTMENT·特征地段的不可替代性細致入微的酒店式服務完善的居家型功能布局集住公寓市場特征售價高、銷售快、價格增長幅度大高利潤、回款快、易達利潤最大化特征的具體體現(xiàn)公寓APARTMENT·特征公寓市場特征售價高、銷售快、價格增長幅度大高利潤、回款快、易目前市場上公寓類型的劃分目前對公寓的概念沒有嚴格的定義與界定，嚴格來說，目前市場上出現(xiàn)的公寓應屬于住宅的范疇，但它們的功能卻與一般住宅有所不同，且由于各種公寓類型的不同，在產權和年限上也各不相同；一般可以從“面積大小”、“裝修狀況”、“地段位置”、“物業(yè)管理”和“配套設施建設”等方面進行區(qū)分公寓和一般住宅；根據目前市場上常見的幾種類型，主要分為居住型公寓、商務型公寓、酒店式公寓等幾種類型；

普通公寓商務公寓酒店式公寓目前市場上公寓類型的劃分目前對公寓的概念沒有嚴格的定義與界定公寓的分類方式：普通公寓（居住型公寓）商務公寓酒店式公寓用地性質住宅一般為綜合性用地，商住或商業(yè)用地一般為商業(yè)用地產權性質公寓商務公寓公寓或商務公寓產權年限70年根據用地性質而定，40年或50年根據用地性質而定，40年特點戶型面積小，30~60平米；精裝修交房標準，拎包即可入?。慌涮自O施完善；物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質服務；銷售價格一般高于區(qū)域整體水平。一般處于城市核心地段及商務中心區(qū)，既可居住，又可辦公；具備寫字樓功能，在部分城市可注冊公司；價格相對寫字樓較低；首付最低可達2成，按揭可達20-30年；產權性質為商務公寓，非純寫字樓。面積較小，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高；大多位于城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便；按照星級酒店的設施標準進行建筑的外部及內部設計，體現(xiàn)檔次與舒適性；一般以只租不售和產權式經營為主；大多聘請國際知名品牌物管公司，專業(yè)酒店管理集團提供專業(yè)、細致、科學的酒店式服務，因此物業(yè)管理費也較高。公寓的分類方式：普通公寓（居住型公寓）商務公寓酒店式公寓用公寓的目標客戶及功能需求：普通公寓（居住型公寓）商務公寓酒店式公寓高級白領及投資客

低首付、低月供

精裝修交房，配套完善，交通方便具有較大投資價值，升值潛力大自用型客戶，尤其受成長中的中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者的偏好投資者，可作為商住型出租，投資回報率高，升值潛力大可注冊公司，價格相對寫字樓低、首付和貸款均有較大吸引租客主要以外籍跨國企業(yè)高管、在深外籍人士、來往深港兩地的商務人士為主購買客戶主要以投資客為主具備良好的商業(yè)、商務、交通條件具備較高的投資價值公寓的目標客戶及功能需求：普通公寓（居住型公寓）商務公寓酒公寓產品劃分界限相對模糊，尤其是產權性質和年限較復雜，需要區(qū)分不同性質和功能；不同產權性質和功能的產品，所產生的價值和投資回報區(qū)別較大，如商務公寓的特殊功能決定了其價格的差異性，在定價時應有所體現(xiàn)；不同公寓產品所針對的目標客戶有所區(qū)別，銷售時需要針對不同產品進行客戶群體的細分，體現(xiàn)產品和功能營銷。不同功能產品的市場啟示基于前面介紹的不同產權類型和不同功能的公寓劃分，主要有以下幾點市場啟示：公寓產品劃分界限相對模糊，尤其是產權性質和年限較復雜，需要區(qū)72目錄CONTENTSPART2公寓與住宅對比分析13目錄CONTENTSPART2公寓與住公寓住宅公寓住宅但在西安公寓只做銷售,已經與住宅沒有明顯差異了公寓和住宅的主要區(qū)別公寓屬于住宅的一種類型，它與一般住宅最大的區(qū)別在于公寓是以出租為主，帶有一定的商務配套而住宅是以出售為主，基本上全是生活配套但在西安公寓只做銷售,已經與住宅沒有明顯差異了公寓和住宅的主“公寓”的國內外之分在國外像北京、上海等海歸人士較多的城市，便有不少帶有“公寓”、“國際公寓”字樣的樓盤，欲與世界接軌，但這些所謂的“公寓”絕大部分是用來出售的。后來，“公寓”一詞逐漸演變成住宅的代名詞，而與出租形式無關。發(fā)達國家，城市中心建有許多容積率較高的住宅供出租用，叫做公寓，而在市郊則建有許多容積率較低的獨立別墅、聯(lián)排別墅等，這是西方人眼中真正的“住宅”，所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和別墅之分。在國內“公寓”的國內外之分在國外像北京、上海等海歸人士較多的城市，那么，作為開發(fā)商，在拿到地時究竟該如何下手，怎樣在不同情況下做出不同的產品定位？歸根結底消費者告訴我們：在他們眼里公寓與住宅沒有區(qū)別；市場告訴我們：在西安的“公寓”只是住宅的代名詞；公寓速效的銷售業(yè)績告訴我們：叫公寓的住宅確實比沒有起這個代號的住宅賣得快。最適宜的才是最好的！那么，歸根結底消費者告訴我們：在他們眼里公寓與住宅沒有區(qū)別；社區(qū)服務趨于公寓化宣傳形式趨于住宅化是繁華鬧市區(qū)的首選

面積集中在30-80平方米外觀采用時尚現(xiàn)代型建筑采用精裝修標準賣住宅的價格超大容積率，超小綠化率借用周邊生活配套,自身配套優(yōu)勢缺乏無景觀資源客群以年輕人為主公寓的稱謂，住宅的形式戶型格局單一社區(qū)規(guī)模大，生活配套成熟高端產品郊區(qū)化超大綠化率，合理容積率戶型面積區(qū)間較大景觀資源豐富適宜客群范圍較廣社區(qū)檔次品質化戶型格局多樣化開發(fā)周期長底商銷售滯緩物業(yè)類型綜合化公寓住宅關于定位社區(qū)服務宣傳形式是繁華鬧市區(qū)的首選社區(qū)規(guī)模大，生活配目前西安市場上的公寓類型有——公寓市場混亂分不清公寓和住宅的差別：大眾缺少對公寓的理解,關鍵是開發(fā)商的故意混淆,將兩者概念互換,增加普通住宅的品質感,以提升項目價值；公寓的基本設施不達標，但只要叫做公寓的住宅項目就比同區(qū)同品質的住宅賣得快。公寓剖析消費者心里沒有公寓的概念，對他們來說公寓只是一個樓盤的名稱，相當于住宅的代名詞。酒店式公寓：艾斯汀國際公寓商務型公寓：假日國際公寓公寓式住宅：龍湖MOCO國際目前西安市場上的公寓類型有——公寓市場混亂公寓剖析消費者心里項目暢銷分析：對應目標客戶需求，標桿形象+標桿品質+主流暢銷戶型+稀缺地段塑造西安投資價值標桿；價值體系明顯豐富和提升，實現(xiàn)與傳統(tǒng)同類的差異優(yōu)勢，產品競爭力得到充分保障；09年市場迅速恢復，投資客重新介入市場，低總價高收益產品頗受關注。產品特點：5000平米空中花園，1.5萬平米中庭園林，帶2000元/平米精裝、無燃氣管道、星級大堂、進口品牌電梯、酒店式物業(yè)服務+部分商務服務、5A智能配套；產品：39-135平米平層，3.2米層高；銷售情況：目前僅剩3套135㎡戶型；產品概念：采用管家式定制特色服務，服務標準參照星級酒店標準的服務公寓；目標客戶：海內外常駐機構管理人員、商務人員和技術人員；公司或機構購買用于招待和服務；小企業(yè)和SOHO人群；與區(qū)域存在業(yè)務往來的中高端商務客戶；長線投資客戶。典型酒店式公寓案例：艾斯汀國際公寓項目暢銷分析：產品特點：5000平米空中花園，1.5萬平米中項目暢銷分析：稀缺城市版圖

，核心區(qū)位優(yōu)勢；坐擁城市、交通、文化、行政、金融、時尚六大中央核心資源，龐大的集群效應給項目增加了較強的附加值；與酒店一般的高舒適度；聯(lián)城行物業(yè)管理公司提供國際品質周到的物業(yè)服務。產品特點：由A、B兩棟15層小戶型公寓組合而成，地上共15層，1、2層為商業(yè)用房，3—15層為珍藏型小戶型公寓，地下共3層。地處地鐵一、二號線唯一交匯點，擁享兩條地鐵帶來的便捷與暢通。產品：37-75平米小高層；銷售情況：已售罄；產品概念：用打造五星級酒店的標準筑建古城西安的頂級中央財富公寓；目標客戶：自用型客戶，成長中的中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)者；投資者；價格相對寫字樓低、首付和貸款均有較大吸引。典型商務型公寓案例：假日國際公寓項目暢銷分析：產品特點：由A、B兩棟15層小戶型公寓組合而成項目暢銷分析：區(qū)域核心地段；精裝修項目；配套齊全；升值空間大。產品特點：由2棟總高31層高層組成，負一層至三層為大型商業(yè)(家居生活館)。四層為屋面花園空中商鋪，5-31層為精裝修全功能SOHO；產品：40-80平米精裝小戶型；銷售情況：目前在售西單元及商業(yè)；產品概念：國際品質精裝，只需添置簡單家具即可拎包入住，辦公、自住、投資皆宜；目標客戶：高新、經開、城內上班族，周邊商業(yè)私營業(yè)主，投資客。典型公寓式住宅案例：龍湖MOCO國際項目暢銷分析：產品特點：由2棟總高31層高層組成，負一層至市場所真正需求的公寓類型我們所要分析的公寓是區(qū)別于一般住宅的；大部分以出租為主，在功能和定位上明顯不同于一般住宅；這類公寓所占的住宅市場份額很小，但卻是一個走向成熟的房地產市場所應兼?zhèn)涞念愋?。對分布在全國各城市的開發(fā)商、同行來說：

拓展市場眼界，區(qū)分概念，明確各種公寓的定位和功能，找出所在城市的市場需求和空白，領先一步占領市場，才能在開發(fā)泛濫的地產時代占領一席高地！

市場所真正需求的公寓類型我們所要分析的公寓是區(qū)別于一般住宅的根據目前市場上公寓的形式,可以得出:

要開發(fā)真正的公寓市場：真正先進的公寓市場還未被開啟！

要做真正的服務式公寓：要做就做到最好,最全方位的服務！

嘗試從未在西安使用的傳統(tǒng)公寓模式！

要創(chuàng)新,不要隨波逐流：不要和他們一樣把住宅當公寓！

完善西安現(xiàn)有的公寓配套設施：使綠化景觀資源不再象西安現(xiàn)有的公寓那樣稀缺(<10%),

小公寓作出大住宅的氣勢！

要賣出最貴的獨創(chuàng)式公寓：打破公寓與住宅價格相當的尷尬局面！根據目前市場上公寓的形式,可以得出:要開發(fā)真正的公寓市場84目錄CONTENTSPART3公寓關聯(lián)類別的對比分析25目錄CONTENTSPART3公寓關聯(lián)服務式公寓商務公寓競爭模式分析服務式公寓商務公寓競爭模式分析商務公寓基本特征比較商務公寓基本特征比較商務公寓——用途比較商務公寓分為兩類：居住型和辦公型，其區(qū)別主要體現(xiàn)在以下幾部分：商務公寓——用途比較商務公寓分為兩類：居住型和辦公型，其區(qū)別服務式公寓配套設施和服務服務式公寓配套設施和服務普通出租型公寓VS

服務式公寓VS

酒店商業(yè)競爭模式比較服務式公寓是介于酒店和住宅物業(yè)之間的一種物業(yè)類型，其滿足了介于長期及短期居住之間的需求。其長租客源將與區(qū)域內投資型高檔住宅形成競爭；其短租客源在一定程度上與酒店形成競爭，也是對酒店需求的一種補充形式。普通出租型公寓VS服務式公寓VS酒店商業(yè)競爭模式比較做什么才能吸引眼球？怎樣做才能賺錢？怎么規(guī)劃最為合理？是否注重綠化？要不要景觀？分幾期開發(fā)？現(xiàn)在遇到的問題？在那個稀缺的位置做什么才能吸引眼球？現(xiàn)在遇到的問題？在那個稀缺的位置91目錄CONTENTSPART4公寓區(qū)域市場研究32目錄CONTENTSPART4公寓區(qū)域公寓。IN西安公寓。西安目前的房地產市場已經形成以南郊強勢的價值標桿區(qū)，各區(qū)域價值屬性對在售代表樓盤有著非常大的強勢限制性；但公寓仍然以高新、城南及其輻射帶內供應集中。區(qū)域檔次主要目標客戶曲江板塊高檔\以別墅、低密度物業(yè)為主私營企業(yè)主高級管理人員高級公務員高新中高檔\高層和小高層洋房為主高新產業(yè)技術、管理人員私營企業(yè)主公務員城內中高檔、酒店式公寓外企和大企業(yè)高級員工、投資客和機構南郊中檔至中高檔\小高層和高層研究所技術人員、教師私營企業(yè)主東郊中檔\以普通小高層洋房個體批發(fā)經營戶區(qū)域廠礦企業(yè)(紡織)管理人員西郊中檔以普通高層洋房軍工企業(yè)高級技術及管理人員高教教師航空企業(yè)員工北郊中檔至中低檔以普通小高層洋房公務員企業(yè)技術人員及管理人員北郊西郊高新東郊城內南郊曲江板塊浐河板塊公寓市場六大板塊解析西安目前的房地產市場已經形成以南郊強勢的價值標桿區(qū)，各區(qū)域價西安近年市場概況08.108.209.209.108.408.309.309.410.110.210.310.411.311.211.108.108.209.209.108.408.309.309.410.110.210.310.411.311.211.13季度成交面積240萬㎡，環(huán)比上季度上漲14.88%，同比下降15.81%;銷售額1528385萬元，與2季度相比上漲20.65%，與上年2季度相比下滑10.56%；本季度普通住宅銷售面積占同期商品房銷售量的比例為83.87%，銷售額所占比例為72.29%。3季度銷售面積為213094.99㎡，環(huán)比下滑23.79%，較去年同期相比增長9.94%，占本期商品房銷售總量的7.46%;本期銷售額為358729萬元，環(huán)比增長16.73%，較去年同比增長53.4%，占同期商品房銷售額的16.97%。西安近年市場概況08.108.209.209.108.408城南市場全力沖銷量成為各開發(fā)商年度關鍵時刻最為主要的任務；調控逐步深入，信貸越收越緊，短期無法扭轉的市場頹勢令樓市提前入冬，越到年末，壓力越大；明年開發(fā)商也很有可能受到當前樓市影響，適當調減銷售任務，西安的房價將逐步步入理性軌道。從11月各面積段銷售套數來看：90-130平米區(qū)間段的銷售套數占到了30.3%相比上月上漲6.4個百分點為本月城南區(qū)銷售套數最多的區(qū)間段，其次為90-110平米區(qū)間所占比例為18.7%.如圖可見：公寓項目以小戶型為主打，銷售率僅占5.5%。城南市場全力沖銷量成為各開發(fā)商年度關鍵時刻最為主要的任務；從項目名稱項目位置面積區(qū)間交房標準入住時間價格（元/㎡）物業(yè)費綠化率長安公館

城南區(qū)環(huán)城南路西段14號（城堡酒店西側）30~70㎡精裝開盤時間：2010年9月19日入住時間:2011年12月31日170004元/平米/月15%中貿廣場城南碑林區(qū)南稍門西側（長安路與友誼路交匯處）35-71㎡精裝開盤時間:2010年11月入住時間:2012年1212000——25%宏信國際花園城南南門廣場東100米（南門廣場以東）38.34-80.98㎡精裝開盤時間:2010年8月31日，入住時間:2011年12月31日110001.5元/平米/月30%小寨金莎城南雁塔區(qū)長安中路65號（小寨工人文化宮原址）36-131㎡毛坯開盤時間:2011年5月1日，入住時間:2013年5月12000——10%御筆華府城南吉祥誠信商業(yè)區(qū)C區(qū)中段30-106㎡毛坯開盤時間:2011年3月30日，入住時間:2013年10月80001.2元/平米/月35%城南區(qū)—公寓項目列表小結：該區(qū)域公寓項目以30-70㎡小戶型、精裝交房，均價12000元/㎡，低綠化率為主。項目位置面積區(qū)間交房標準入住時間價格物業(yè)費綠化率長安公館城從區(qū)位角度而言，城內市場特征如下：具有明顯的稀缺性，新增供應萎縮；價格堅挺，西安消費者對城內市場高度認可；投資消費占城內消費主力，對總價的敏感度較高。城內市場城內區(qū)普通住宅本月銷售套數為49套，與上月相比增加18套。本月70-90平米面積段依舊是城內區(qū)普通住宅主銷面積，其比例為51%，較上月上漲15.52個百分點。和平公館60平米左右的平均成交面積，是本月城內70-90平米面積段比例上漲的主要因素。從區(qū)位角度而言，城內市場特征如下：城內市場城內區(qū)普通住宅本月城內典型公寓項目概況項目南門國際粉巷一號宏府嘉匯廣場陽光國際公寓陽光里和平公館占地8.16畝6畝20畝7畝14407.3㎡4800.00㎡住宅48000㎡左右19000㎡110000㎡38000㎡14000㎡13000㎡商業(yè)3000㎡左右5000㎡60000㎡5000㎡2000㎡8800㎡會所200㎡左右——1000㎡——————戶數11722751061戶A座B座468戶321戶245容積率9．987107.598.43.8規(guī)劃1棟（A座25層B座33層）3梯20戶1棟12層高層(3梯33戶）3棟A座13層B座15層C座18層1棟15層高層（3梯40戶）1棟12層高層（3梯28戶）1棟8層小高層（5梯48戶）城內典型公寓項目概況項目南門國際粉巷一號宏府嘉匯廣場陽光國際城內公寓—產品分析項目30㎡以下30㎡-40㎡40㎡-50㎡50㎡-60㎡60㎡以上合計和平公館2021015245陽光里145773366321陽光國際公寓8013580173468宏府嘉匯廣場20701024653531010粉巷一號327212040264南門國際62246554217621172合計10257311509157093480從目前供應的公寓面積來看，40-60平米的產品為主流，30平米以下的產品相對較少；從產品線來看，西安公寓產品主要為1房產品，其中多數項目的一房比例在80%以上；城內公寓—產品分析項目30㎡以下30㎡-40㎡40㎡-50㎡項目物業(yè)管理裝修標準和平公館上海寶利（1.9元/㎡）精裝：1、公共區(qū)域精裝；2、集中采暖，暖氣片安裝到位，無天然氣；3、戶門為防盜門；塑鋼窗；4、墻：乳膠漆，地：木地板；5、廚房：整體廚房，衛(wèi)生間：整體衛(wèi)??；6、完成公共區(qū)域消防系統(tǒng)；7、網線、電話線預留接口。陽光里英國威格斯（1.5元/㎡）毛胚：1、公共區(qū)域精裝，戶內均為毛坯房；2、集中供暖，地輔熱采暖，天然氣安裝到戶；假日國際公寓聯(lián)誠行（1.65元/㎡）毛胚：1、公共區(qū)域精裝，戶內均為毛坯房；2、集中供暖，地輔熱采暖，24小時熱水供應到戶，天然氣安裝到戶；宏府嘉會廣場香港戴德梁行精裝：1、公共區(qū)域精裝；2、集中采暖，天然氣安裝到戶；3、戶門為防盜門；鋁合金窗；4、墻：乳膠漆，地：木地板；5、廚房：整體廚房，衛(wèi)生間：整體衛(wèi)??；6、完成公共區(qū)域消防系統(tǒng)。7、網線，電話線預留接口。粉巷西1號清見（2.0元/㎡）精裝：1、公共區(qū)域精裝，戶內墻面：壁紙，地面：地磚；2、集中供暖，暖氣片安裝到戶，天然氣安裝到戶；3、戶門為鋼制門；彩鋼窗；5、廚房：整體櫥柜，衛(wèi)生間：馬桶及淋??；6、完成公共區(qū)域消防系統(tǒng)。南門國際未定1、公共區(qū)域精裝，戶內均為毛坯房2、集中供暖，地輔熱采暖，供熱水（A座無天然氣）,天然氣安裝到戶；大多聘請名牌物業(yè)提供服務，服務內容基本近似，多帶代租賃服務；作為公寓，現(xiàn)行案例裝修標準有待大幅提升，對產品細節(jié)把控不到位；大部分項目均通天然氣，采暖技術比較先進，但其他住宅智能基本沒有。城內公寓—產品分析項目物業(yè)管理裝修標準和平公館上海寶利精裝：1、公共區(qū)域精裝；項目30㎡以下30㎡-40㎡40㎡-50㎡50㎡-60㎡60㎡以上合計陽光里

145773366321

46%52%61%48%49%陽光國際公寓

8013580173468

74%94%81%74%81%宏府嘉匯廣場

20701024653531010100%77%88%82%75%80%粉巷一號

327212040264

94%96%52%80%73%南門國際

6224655421762117287%37%34%63%53%45%30平米以下單位屬于稀缺供應，銷售率突出；由于供應產品帶有鮮明投資屬性，因此其他各類產品銷售情況近似，60平米以上單位銷售相對滯后。城內公寓—銷售分析項目30㎡以下30㎡-40㎡40㎡-50㎡50㎡-60㎡60高新市場限貸、限購等一系列調控政策的推行對高新區(qū)的影響要明顯大于其他城區(qū)，是因為高新區(qū)的購買力主要是投資人群和年輕的剛需人群，調控以來，高新區(qū)的銷量急轉直下；從成交面積區(qū)間看，本月熱銷面積區(qū)間集中在70-110平方米和50平米以下的戶型；本月50㎡以下的小戶型成交量占比13%，相比上月減少4.4個百分點。從長遠來看，調控對高新區(qū)的樓市影響是積極的，會吸引更多的年輕剛需入市。高新市場限貸、限購等一系列調控政策的推行對高新區(qū)的影響要明顯項目名稱項目位置面積區(qū)間交房標準入住時間價格元/㎡物業(yè)費元/㎡/月綠化率高新水晶城高新華潤萬家高新店南43-91毛坯開盤:2010-10-30入住:2013-0412000230%橡樹星座唐延路旺座對面30-62毛坯09年底開工11年竣工62001.230%紫薇.尚層太白路與丈八路交匯處————開盤：2008-4入?。?010-49300————粵漢國際西高新錦業(yè)路38號30-99毛坯開盤時間:2008年4月底，入住時間:2009年5月5600——30%唐灃國際廣場灃惠南路與科技路三路交匯處35-85毛坯開盤時間:2008年4月，入住時間:2009年上半年6500——35%城市皇冠高新四路中段————開盤時間:2007年12月28日；入住時間：2009年3月31日6500————高新區(qū)—公寓項目列表小結：該區(qū)域公寓項目以30-70㎡小戶型、毛坯交房，均價7600元/㎡，高綠化率為主。項目名稱項目位置面積區(qū)間交房標準入住時間價格物業(yè)費綠化率高新項目名稱項目位置面積區(qū)域交房標準入住時間價格元/㎡物業(yè)綠化率MAX未來

未央大道與鳳城五路交匯處34—141毛坯精裝開盤時間:2010年8月28日；入住時間:2012年8月8000--35%廣天國際公寓咸寧東路東段（恒大綠洲西側）單層面積75-80精裝開盤時間：2011年12月入住時間：2013年12月11000--35%Tiger國際公寓勞動南路轉盤西北角35—97精裝開盤時間：2011年7月12000----龍湖MOCO國際紅廟坡十字西南角40-80精裝開盤時間：2011年9月4日入住時間：2013年11月1日6700--21%其他區(qū)—公寓項目列表小結：其他區(qū)域以其地段、區(qū)位的不同價格亦有所不同，但產品