上海市房產(chǎn)開發(fā)流程與手續(xù)

土地使用權(quán)辦理1、協(xié)議出讓或政府劃撥2、公開出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）3、公開出讓土地使用權(quán)辦理流程a、規(guī)劃部門出具擬用地《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單》b、國土資源部門擬定招標(biāo)、拍賣、掛牌方案；c、公開《國有土地使用權(quán)出讓公告》d、開發(fā)公司索取出讓文件、辦理競買手續(xù)、交納競買保證金；e、招標(biāo)、拍賣、掛牌；f、與當(dāng)?shù)貒临Y源部門簽定《國有土地使用權(quán)掛牌成交確認(rèn)書》和《國有土地使用權(quán)出讓合同》（含宗地圖）；/可辦理《房屋拆遷許可證》房地局（20天）g、交納土地款、辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》h、交納土地契稅，領(lǐng)取《中華人民共和國契稅完稅證》和加蓋契稅征收專用章的納稅申報(bào)表；i、交納土地登記費(fèi)，辦理《國有土地使用證》/（60天）。二、建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)流程管理部門：規(guī)劃管理局、房屋土地管理局、地區(qū)管理辦公室、住宅發(fā)展中心、（民防、消防、交通、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、氣象）；生活配套部門：自來水公司、水務(wù)局、文廣局、電信局、供電局、燃?xì)夤?、環(huán)衛(wèi)署、公安技防、郵政、路燈；序號辦理事項(xiàng)辦理部門申報(bào)資料承諾時限（工作日）1規(guī)劃方案申報(bào)、審批規(guī)劃局1、修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)文本；（設(shè)計(jì)公司編制、30+15天）2、專家評審組名單及評審意見；（舉辦專家評審會、10天）202項(xiàng)目立項(xiàng)（可行性研究報(bào)告申報(bào)、審批）發(fā)改委1、修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)批復(fù)；2、可行性研究報(bào)告文本；（工程咨詢機(jī)構(gòu)編制、10天）3、國有土地使用權(quán)出讓合冋文本及附圖；住宅：5非住宅：153項(xiàng)目報(bào)建（IC卡）建設(shè)工程發(fā)招投標(biāo)辦報(bào)建：1、可行性研究報(bào)告批復(fù)及復(fù)印件；2、法人營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明、法人身份證原件及復(fù)印件；2

包資格審查3、銀行出具的建設(shè)資金落實(shí)證明；10天）4、建筑規(guī)劃總平面圖；發(fā)包資格審查：不符合要求的需委托招標(biāo)代理公司；4建筑工程設(shè)計(jì)方案申報(bào)、審批規(guī)劃局1、辦理建設(shè)工程命名征詢單；（地名辦、5天）2、建筑設(shè)計(jì)方案文本；（總平面圖，單體平立剖、30天）3、規(guī)劃局核發(fā)的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單》（復(fù)印件）；4、地形圖；5、可行性研究報(bào)告批復(fù)；205核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局1、建筑設(shè)計(jì)方案批復(fù)；2、可行性研究報(bào)告批復(fù)；3、國有土地使用權(quán)出讓合同文本及附圖；4、地形圖；76初步設(shè)計(jì)方案申報(bào)、審批規(guī)劃局1、建筑設(shè)計(jì)方案批復(fù)；2、可行性研究報(bào)告批復(fù)；3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4、國有土地使用權(quán)出讓合同文本及附圖；5、設(shè)計(jì)單位中標(biāo)通知書、資質(zhì)證書；6、初步設(shè)計(jì)文件及圖紙；（30天）7、參與審查的有關(guān)專業(yè)和配套單位填寫的“初步設(shè)計(jì)審查意見單”20列入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃（備案）發(fā)改委1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、初步設(shè)計(jì)方案批復(fù)；3住宅新開工登記（備案）住宅發(fā)展局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、初步設(shè)計(jì)方案批復(fù)；3、國有土地使用權(quán)出讓合同文本及附圖；4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；5、地形圖；6、新建住宅無滲漏承諾書；7城建檔案合同簽約規(guī)劃局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、《上海市建設(shè)工程竣工檔案編制及報(bào)送合同》；3環(huán)境影響評價報(bào)告書申環(huán)保局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、初步設(shè)計(jì)方案文本；10

報(bào)、審批3、地形圖；4、總平面圖；5、環(huán)境影響評價報(bào)告書；（工程咨詢機(jī)構(gòu)編制、10天、需污水納管證明）交通申報(bào)、審批公安局交通1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、規(guī)劃局核發(fā)的《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要求通知單》3、地形圖；4、初步設(shè)計(jì)方案文本；15綠化申報(bào)、審批市政局綠化署1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、國有土地使用權(quán)出讓合冋文本及附圖；3、建設(shè)工程總平面圖；4、綠化設(shè)計(jì)總平面圖；（景觀設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)）10衛(wèi)生申報(bào)、審批衛(wèi)生局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、地形圖；4、建設(shè)工程總平面圖；5、通風(fēng)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)圖紙（包括總圖）；10民防申報(bào)、審批民防辦1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、建設(shè)工程總平面圖及有關(guān)民防設(shè)計(jì)施工圖；15施工圖審圖證書審圖公司1、地質(zhì)勘察報(bào)告；2、建筑工程項(xiàng)目IC卡；3、全套施工圖紙及電算化資料；4、勘察單位、設(shè)計(jì)單位合同備案；10住宅配套費(fèi)審核、交納住宅發(fā)展局1、建設(shè)工程總平面圖（擬開工部分）；2、施工圖審圖合格證書；108核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局1、地形圖；2、總平面圖、建筑施工圖（含分層面積表）2套（蓋審圖章）；3、日照分析報(bào)告；（10天）4、建筑工程概預(yù)算書；23建設(shè)工程開工放樣復(fù)驗(yàn)規(guī)劃局1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件和復(fù)印件；2、建設(shè)工程項(xiàng)目表、建設(shè)工程施工總平面圖、地形圖；3、測量道路規(guī)劃紅線界樁；5

防雷檢測登記氣象局1、建設(shè)項(xiàng)目施工圖及審圖機(jī)構(gòu)的審圖意見報(bào)防雷辦備案。2征收新型墻體材料專項(xiàng)資金房屋土地管理局1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2、有關(guān)墻體部分的設(shè)計(jì)說明、工程平面圖、立面圖；3、施工圖審圖合格證書；4、工程土建部分預(yù)決算（蓋建設(shè)單位、施工單位公章）；4征收散裝水泥專項(xiàng)資金房屋土地管理局1、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2、工程預(yù)算（決算書）；3、購水泥發(fā)票；4、車運(yùn)水泥小票原件單；210報(bào)監(jiān)質(zhì)（安）監(jiān)站1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、施工單位中標(biāo)通知書；（監(jiān)理單位合同備案完成）4、施工合同；5、施工圖審圖證書；6、防雷檢測驗(yàn)收登記表；211核發(fā)建筑工程施工許可證招投標(biāo)辦1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2、工程款入帳憑證（按年度建安工作量25%）；3、水通、電通、路通及場地平整的證明；4、監(jiān)理合同、施工合同備案；5、施工組織設(shè)計(jì)審杳意見報(bào)告；6、建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況表；7、工程質(zhì)量和安全監(jiān)督申報(bào)、受監(jiān)資料；8、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工中標(biāo)通知書；4排水許可證申報(bào)、審批水務(wù)局1、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖；2、生產(chǎn)產(chǎn)品種類和用水量；4、排放污水的水質(zhì)、水量；5、污水處理工藝；15自來水配套工程自來水公司1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、用地范圍地形圖；3、接水范圍地形圖；4、住宅建設(shè)配套專用收據(jù)復(fù)印件；5、公安部門出具的門牌號；6、用水設(shè)計(jì)方案；15有線電視工文廣局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；15

程2、公安部門出具門牌號；3、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖及相關(guān)建筑內(nèi)部有線電視的設(shè)計(jì)及說明；4、用地范圍內(nèi)的總體規(guī)劃說明；電信配套工程電信局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、公安部門出具門牌號；3、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖及相關(guān)建筑內(nèi)部通信管線的設(shè)計(jì)及說明；4、用地范圍內(nèi)的總體規(guī)劃說明；15住宅項(xiàng)目供電配套工程供電局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、住宅建設(shè)配套費(fèi)（或免收）證明；4、公安部門出具門牌號；6、地形圖；7、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖、房型圖；8、房屋建筑面積、容量清單；無規(guī)定100KVA以上供電配套工程供電局1、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本及復(fù)印件；3、地形圖；4、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖；10燃?xì)馀涮坠こ倘細(xì)夤?、可行性研究報(bào)告批復(fù)；2、公安部門出具門牌號；3、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖及相關(guān)建筑內(nèi)部燃?xì)夤芫€的設(shè)計(jì)及說明；4、用地范圍內(nèi)的總體規(guī)劃說明；1013核發(fā)商品房預(yù)售許可證房屋土地管理局1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2、有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)出具工程進(jìn)度鑒證報(bào)告；3、商品房總平面圖、建筑面積測繪明細(xì)表（暫測面積測繪成果報(bào)告）；4、與本市房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管的機(jī)構(gòu)簽定的預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；5、商品房預(yù)售方案（包括銷售人員崗位證書和承諾書，銷售價格及浮動幅度）；6、水、電、煤等配套已落實(shí)的有關(guān)證明；7、前期物業(yè)中標(biāo)證明與服務(wù)合同、物業(yè)公司的資質(zhì)證書；10

8、物業(yè)管理及業(yè)委會用房配置資料；民防工程驗(yàn)收民防辦1、民防辦關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目批復(fù)及相關(guān)批文；2、民防辦對建設(shè)項(xiàng)目擴(kuò)初、施工圖審圖意見；3、勘測合同、設(shè)計(jì)合同、施工合同、監(jiān)理合同及各項(xiàng)分包合同；4、人防概預(yù)算書、決算書；5、上海市民防工程檔案卡；6、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖、人防建筑竣工圖；15消防工程驗(yàn)收公安局消防1、《建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見》復(fù)印件；2、建筑構(gòu)件、材料防火性能和消防產(chǎn)品的清單及質(zhì)量合格證明；3、消防隱蔽工程及自動消防系統(tǒng)的安裝、調(diào)試、開通的記錄報(bào)告；4、火災(zāi)報(bào)警聯(lián)動控制系統(tǒng)的邏輯關(guān)系圖或說明書；5、消防控制室值班人員名單原件；住宅12天非住宅17天試生產(chǎn)審批環(huán)保驗(yàn)收環(huán)保局試生產(chǎn)審批（10天）：1、現(xiàn)場監(jiān)理單；2、環(huán)評批復(fù)；環(huán)保驗(yàn)收：1、環(huán)保設(shè)施竣工驗(yàn)收申請報(bào)告；2、環(huán)保設(shè)施竣工驗(yàn)收監(jiān)測報(bào)告；3、環(huán)保設(shè)施試生產(chǎn)工作總結(jié)報(bào)告；住宅10天非住宅15天規(guī)劃驗(yàn)收規(guī)劃局1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2、建設(shè)工程項(xiàng)目表、建設(shè)工程施工總平面圖、地形圖；3、建設(shè)工程竣工測量成果報(bào)告書；10綠化驗(yàn)收市政局綠化署1、綠化竣工圖；2、綠化保證金收據(jù)；3、綠化設(shè)計(jì)審核意見書；10衛(wèi)生驗(yàn)收衛(wèi)生局1、施工圖設(shè)計(jì)審批意見單；2、衛(wèi)生學(xué)評價報(bào)告；10排水排污工程驗(yàn)收水務(wù)局1、雨水管、污水管及其他排水工程設(shè)施（包括檢測井）的竣工圖；2、排水設(shè)施施工的監(jiān)理報(bào)告；3、排出水（納官水）的水質(zhì)報(bào)告；10環(huán)衛(wèi)驗(yàn)收市政局環(huán)衛(wèi)署1、建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案總平面圖（用紅筆表示環(huán)衛(wèi)設(shè)施位置、建筑面積及其相關(guān)道路交通，并加蓋建設(shè)單位章）；2、初步設(shè)計(jì)文本或文本的節(jié)錄，說明配置的具10

體內(nèi)容，并加蓋建設(shè)單位章；3、初步設(shè)計(jì)總平面圖、與環(huán)衛(wèi)設(shè)施相關(guān)的分層平面圖（用紅筆劃示環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)置的建筑面積與位置，并加蓋建設(shè)單位章）；防雷驗(yàn)收氣象局1、防雷隱蔽工程驗(yàn)收資料；2、監(jiān)理單位防雷檢測數(shù)據(jù)；3、防雷產(chǎn)品型號、規(guī)格及相應(yīng)產(chǎn)品檢驗(yàn)合格報(bào)告；10房屋建筑面積實(shí)測房地局測繪所1、房屋各層設(shè)計(jì)平面圖、地籍圖幅號、實(shí)測建筑面積報(bào)告書；30竣工驗(yàn)收（備案）質(zhì)監(jiān)站1、勘察、設(shè)計(jì)單位的工程質(zhì)量檢查報(bào)告原件；2、施工單位的工程質(zhì)量竣工報(bào)告原件；3、監(jiān)理單位的工程質(zhì)量評估報(bào)告原件；4、建設(shè)工程質(zhì)量檢測報(bào)告功能試驗(yàn)資料；5、民防、消防、規(guī)劃、環(huán)保、節(jié)能、公安技防、特種設(shè)備（電梯）、城建檔案部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件原件；6、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；7、建設(shè)單位按合同約定工程款付款證明；8、上海市散裝水泥專項(xiàng)資金結(jié)算單、墻體材料使用情況核定表；9、上海市防雷中心出具的建設(shè)項(xiàng)目防雷工程驗(yàn)收意見書原件；15工程竣工資料編制、歸檔規(guī)劃局一、竣工圖；二、業(yè)主、監(jiān)理、施工單位資料；5核發(fā)交付使用許可證住宅局1、配套部門工程驗(yàn)收合格證明；2、住宅項(xiàng)目建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表；3、住宅項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)應(yīng)建公建的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表；4、公安門牌號及高層住宅項(xiàng)目的消防驗(yàn)收證明；5、有電梯的項(xiàng)目須提供電梯安全證明；6、新建住宅質(zhì)量保證書及新建住宅使用說明書；15申辦房地產(chǎn)權(quán)證房地局1、權(quán)籍調(diào)查表、房地面積核定表；2、市或區(qū)縣房地產(chǎn)測繪部門出具的實(shí)地勘測報(bào)告；3、地籍圖；4、完稅證明；15

5、建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證明；6、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案通知書；注：：建筑面積超過1萬平方米的可分三次繳納，第一次在項(xiàng)目申領(lǐng)施工許可證之前繳納20%；第二次多層住宅在規(guī)定首次繳款期后六個月內(nèi)繳納50%，高層住宅在規(guī)定首次繳款期后一年內(nèi)繳納50%；第三次5、建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證明；6、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案通知書；地區(qū)管理中心（按照規(guī)范規(guī)定設(shè)置）依據(jù)《城市居住地區(qū)和居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)》配套公共服務(wù)設(shè)施面積：每4000人配置居委會200平米，老年康體活動室320平米，文化活動室120平米，服務(wù)站120平米，治安聯(lián)防站20平米，物業(yè)用房按總建筑面積的%配置，業(yè)委會不小于30平米。民防公司1、高層和附帶地下室（基礎(chǔ)埋深超過3米）的多層建筑應(yīng)按首層建筑面積配件“滿堂紅”民防工程；2、其他多層應(yīng)按地面建筑面積不小于2%的比例配建民防工程；環(huán)保局1、生活污水需達(dá)到《上海市污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》三級標(biāo)準(zhǔn)后才可納入市政污水管網(wǎng)；2、居住建筑聲環(huán)境質(zhì)量應(yīng)滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》II類標(biāo)準(zhǔn)；3、地下車庫出風(fēng)口的排氣口距地面高度應(yīng)大于2.5米，且不得朝向臨近建筑和公共活動場所，并應(yīng)做消聲處理；4、地下車庫和餐飲污水應(yīng)經(jīng)過隔油沉沙處理后才可納入市政污水管網(wǎng)；5、地下車庫出入口與居住建筑間隔8米，地下車庫出風(fēng)口與居住建筑間隔10米，垃圾壓縮站與居住建筑間隔10-20米；綠化部門1、新建居住區(qū)綠地面積占居住區(qū)用地總面積的比例不得低于35%；集中綠化不得低于10%，且每塊集中綠地面積不小于400平米；2、綠地內(nèi)種植面積不應(yīng)小于綠地總面積的70%；建構(gòu)筑物的占地面積不超過綠地總面積的2%；環(huán)衛(wèi)部門1、一機(jī)一箱壓縮機(jī)設(shè)備尺寸：縱向8米X橫向5米X高4米（約21萬）；2/