住宅的基本知識

住宅的基本知識一、 住宅、住宅小區(qū)的概念住宅住宅，就是供人們居住并具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施的房子。住宅是人工建造而不是自然形成的。住宅小區(qū)一般稱“居住小區(qū)”，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000?15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。二、 按建筑結(jié)構(gòu)分類的住宅什么是磚混結(jié)構(gòu)住宅？磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料，也有其他尺寸的異型粘土磚、如空心磚等?！盎臁笔侵赣射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配料，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、排檐。這些配件與磚做的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)住。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5層、6層以下。什么是框架結(jié)構(gòu)住宅？框架結(jié)構(gòu)住宅，是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好。經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。什么是鋼混結(jié)構(gòu)住宅？這類住宅的結(jié)構(gòu)材料是鋼筋混凝土，即鋼筋、水泥、粗細(xì)骨料（碎石）、水等的混合體。這種結(jié)構(gòu)的住宅具有抗震性能好、整體性強(qiáng)、抗腐蝕能力強(qiáng)、經(jīng)久耐用等優(yōu)點(diǎn)，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價(jià)較高。三、 什么是住宅的進(jìn)深、開間、層高、凈高？住宅的進(jìn)深住宅的進(jìn)深，在建筑上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度。為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求。在住宅的高度（層高）和寬度（開間），確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。進(jìn)深大的住宅可有效地節(jié)約用地。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱為開間。與住宅的進(jìn)深一樣，住宅的開間在設(shè)計(jì)上也有嚴(yán)格的規(guī)定。就我國目前大量建造的磚混住宅來講，住宅開間一般不得超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可有效縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。住宅的層高和凈高住宅的高度計(jì)量除了用“米”，還可以用“層”來計(jì)算，每一層的高度在設(shè)計(jì)上有一定要求，稱為層高，層高通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。層高減去樓板的厚度的差，叫做凈高。目前一般住宅層高都在2.8-3米左右。四、 按經(jīng)濟(jì)形態(tài)劃分的9類住宅★商品房商品房是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外資投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。它不同于長期以來在住房體制上所供給的福利性住宅，是純粹商品化的住宅。商品房的銷售由市場決定其價(jià)格?！锝?jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對市場價(jià)格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的隨能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。經(jīng)濟(jì)適用房包括安居房、解困房。★微利房微利房是指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會讓利出售獲取微利的普通商品房。★安居房安居房是指實(shí)施國家“安居工程”而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用房一類），是國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是4平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非營利性住房?！锝饫Х拷饫Х?，是指在實(shí)施安居工程之前或未實(shí)施安居工程的城鎮(zhèn)，政府為解決當(dāng)?shù)刈》刻乩舻睦щy而專門修建的住房。它只售給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶和無房戶?！锓扛姆糠扛姆?，是指按照單位分房原則，已經(jīng)分配的執(zhí)行國家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)出售的住房?！锛Y房是指改變住房建設(shè)由國家和單位全包的制度，實(shí)行政府、單位、個人三者共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種辦法。職工個人可按房價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免?！锲絻r(jià)房是指以成本價(jià)加上3%的管理費(fèi)作為銷售價(jià)格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等七項(xiàng)因素構(gòu)成。★小康住房是指為實(shí)施國家重大科技產(chǎn)業(yè)工程“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程”項(xiàng)目，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的大眾住宅，這將是我國住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。五、8種按設(shè)計(jì)特點(diǎn)分類的住宅★單元式住宅單元式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多層住宅。單元式住宅的基本特點(diǎn)：①每層以樓梯為中心（又叫梯間式住宅），每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。②戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。③建筑面積較小，造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。④仍保留一定的公共使用面積，如梯樓、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。★公寓式住宅公寓式住宅是區(qū)別于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑在大城市里，多數(shù)為高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等；還有的附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家屬中短期租用。★花園式住宅花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。★躍層式住宅躍層式住宅是指住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯連接。優(yōu)點(diǎn)是：①每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好；戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大；布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。★復(fù)式住宅復(fù)式住宅一般是指每戶住宅在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層式為5.6米），其下層供起居用，如炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)有一層的起居室高2米，上層直接作為臥室的床面，人可坐起但無法直立?！镘S復(fù)式住宅躍復(fù)式住宅是在復(fù)式住宅設(shè)計(jì)功能上的一種創(chuàng)新。其特點(diǎn)是其中一層層高在2.2米內(nèi)，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲藏室等非主要活動區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在3.8-4.9米之間，客廳為共享式?！镥e層式住宅錯層式住宅是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯層式住宅，可以減少挖土的土方量。錯層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。★退臺式住宅退臺式住宅又稱為“臺階式”住宅其外型類似于臺階。特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的建筑面積成為上層的一個大平臺，可做花園使用。目前，國內(nèi)建造的的退臺式住宅都通常屬于中高檔住宅。六、住宅建筑的高度（層數(shù)）的劃分住宅按層數(shù)劃分如下：1、 低層住宅為一層至三層；2、 多層住宅為四層至七層；3、 高層住宅為八層以上。國際通行劃分為四類：第一類：層數(shù)8-16層，房屋高度在25-50米之間，通常稱為小高層住宅；第二類：層數(shù)17-25層，最高度達(dá)75米；第三類：層數(shù)26-40層，最高達(dá)100米；第四類：層數(shù)在40層以上，高度超過100米，稱為超高層住宅；目前國內(nèi)極少有超高層的住宅。七、如何看住宅建筑圖1、怎樣看住宅建筑的平面圖？住宅建筑平面圖，是購房者了解住宅平面形狀、方位、朝向和住宅內(nèi)部房間、樓梯、走道、門窗、固定設(shè)備如浴缸、洗面盆、爐灶、廚柜、便器、污水池等的空間位置的重要依據(jù)。人們在購買或選擇住房時往往出現(xiàn)這種情況，即欲購買的住房還沒竣工，甚至還沒有建造或已建造竣工，但不能前往查看，這時人們只得依據(jù)住宅的面平圖以及立面圖、剖面圖、透視圖、表現(xiàn)圖和住宅模型來了解住宅的基本情況。住宅建筑平面圖，是按一定比例繪制的住宅建筑的水平剖面圖，通俗地講，就是將一幢住宅窗臺以上部分切掉，再將切面以下部分用直線和各種圖例|符號直接繪制在紙上，以直觀地表示住宅在設(shè)計(jì)和使用上的基本要求和特點(diǎn)。住宅的建筑平面圖一般比較詳細(xì)，通常采用較大的比例，如：1:100,1:50,并標(biāo)出實(shí)際的詳細(xì)尺寸，但有的小比例住宅平面圖并不用專門的符號檣出內(nèi)部附屬設(shè)備，這種圖是供設(shè)計(jì)建設(shè)施工人員使用的。一些房地產(chǎn)開發(fā)和銷售企業(yè)，為了使購房者更全面地了解住宅基本情況，往往在平面圖上還描繪室內(nèi)應(yīng)配置家具的尺寸和空間位置。2、 怎樣看住宅建筑的立面圖？住宅建筑的立面圖，是按照一定比例繪制的住宅建筑物的正面、背面和側(cè)面的形狀圖，它表示的是住宅建筑物的外部形式，說明建筑物的長、寬、高的尺寸，地面標(biāo)高，屋頂?shù)男问?，陽臺位置和形式，門窗洞口的位置和形式，外墻裝飾的設(shè)計(jì)形式，材料及施工方法等。在繪制方法上一般用線條白描，也可添加明暗以示一定的立體感。3、 怎樣看住宅建筑的剖面圖？住宅建筑的剖面圖，是指按一定比例繪制的建筑物豎直（縱向）的剖視圖，即用一個假想的平面將住宅建筑物沿垂直方向象劈木一樣縱向切開，切后的部分用圖線和符號來表示住宅樓層的數(shù)量、室內(nèi)立面的布置、樓板、地面、墻身、基礎(chǔ)等的位置和尺寸，有的還配有家具的縱剖面圖示符號。4、 怎樣看住宅建筑的透視圖和表現(xiàn)圖？住宅建筑的透視圖，表示建筑物內(nèi)部空間或外部形體與實(shí)際所能看到的住宅建筑本身的相類似的主體圖像，它具有強(qiáng)烈的三度空間透視感，非常直觀地表現(xiàn)了住宅的造型、體量、空間布置、色彩和外部環(huán)境。一般都是在住宅設(shè)計(jì)和住宅銷售時使用。住宅透視圖一般要嚴(yán)格地按比例繪制出于某種需要和測繪計(jì)算上的困難，有些透視圖不一定嚴(yán)格按比例繪制，并進(jìn)行繪制上的藝術(shù)加工，這種圖通常被稱為住宅建筑的表現(xiàn)圖。一幅繪制精美的住宅建筑表現(xiàn)圖，就是一種藝術(shù)傷口具有很強(qiáng)的藝術(shù)感染力。目前普遍采用計(jì)算機(jī)繪制的效果圖，其特點(diǎn)是透視效果真實(shí)。八、 住宅的套型、戶型是指什么1、 住宅的套型“套”是指一個家庭獨(dú)立使用的居住空間范圍。通俗地講，就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活需要的居住空間類型?！疤仔汀卑床煌褂妹娣e、居住空間組成的成套住宅類型。其中臥室、起居室（廳）、廚房和衛(wèi)生間為套型內(nèi)的基本空間。?居住空間habitablespace系指臥室、起居室，廳的使用空間。?臥室bedroom供居住者睡眠、休息的空間。?起居室廳livingroom供居住者會客、娛樂、團(tuán)聚等活動的空間。?廚房kitchen供居住者進(jìn)行炊事活動的空間。?衛(wèi)生間bathroom供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。2、 什么是住宅的戶型？要了解什么是住宅的戶型，首先應(yīng)知道什么是住戶。住戶是指共同占有一個住宅單元的一組社會成員，也即是人。這一組人可以是一個家庭的各個成員，也可以是不同家庭的成員，一般來說，住戶的成員數(shù)量與家庭成員數(shù)量是一致的。住宅戶型可用三種方法來劃分。①用住戶人口多少，可分為一口戶、二口戶……②用住戶的代際也就是輩份確定，可分為一代戶、二代戶……③用社會學(xué)的戶結(jié)構(gòu)分類法可分出單身戶、夫妻戶、核心戶（夫妻帶有未婚子女）、主干戶（含兩代以上的核心戶）。九、 計(jì)算住宅面積有哪些指標(biāo)?計(jì)算住宅面積有一套相互關(guān)聯(lián)的指標(biāo)，包括建筑面積（建筑展開面積）、居住面積（使用面積）、輔助面積、結(jié)構(gòu)面積、有效面積等。?這些指標(biāo)的計(jì)算關(guān)系是：建筑面積=有效面積+結(jié)構(gòu)面積。有效面積=居住面積+輔助面積。十、商品房銷售面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)?商品房銷售面積到底是按照什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的呢？根據(jù)國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《商品房銷售面積測量與計(jì)算》的規(guī)定，商品房銷售面積的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)是：1、 商品房的銷售面積 商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應(yīng)從整幢商品房的建筑面積中扣除）。商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。2、 整幢房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。3、 套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。4、 套內(nèi)使用面積系指房屋戶內(nèi)全部供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。5、 套內(nèi)墻體面積商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)和承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。6、 陽臺建筑面積系指陽臺地面底板外沿水平面的投影。7、 套內(nèi)陽臺建筑面積系指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。8、 共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。9、 共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。10、 應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)之積。十^一、土地的使用年限是如何確定的？凡與國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年十二、如何看清樓房間距對購樓者來說，房屋間距要大些，居住得要舒適些。到底怎樣的間距才合理呢？有關(guān)規(guī)定是：樓距是樓高的0.7倍，此為南北朝向排列的樓房間距，若東西向則為0.5倍。如前排房屋的高度為20米，那么后排房屋距離前排房屋要有14米才符合要求。應(yīng)注意的是:1、 這個0.7倍是指首層的間距標(biāo)準(zhǔn)，層數(shù)越往上，間距標(biāo)準(zhǔn)越低。2、 同樣的間距，塔狀的樓房比長條形板式的樓房好些，因前者較短，互相遮擋的情況比較輕微，因此通風(fēng)采光好些。3、 個別情況下，間距雖窄，但若有出風(fēng)處，這種情況會產(chǎn)生巷道風(fēng)，即使巷子很長，也是很涼快的。但購樓者要到現(xiàn)場實(shí)地多體驗(yàn)幾次，才能判別哪些單元風(fēng)只從側(cè)旁吹過而風(fēng)不入室。4、 假如有兩個樓盤的樓價(jià)相同，但房屋間距不同，其實(shí)際樓價(jià)是不同的，間距窄者實(shí)質(zhì)上升了樓價(jià)。5、 成都由于日照的關(guān)系通常樓距是樓高的1倍，才能滿足通風(fēng)采光達(dá)到優(yōu)良的標(biāo)準(zhǔn)。十三、多層和高層各有什么特點(diǎn)1、 一般情況下，高層的建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑質(zhì)量要高于多層，如居住在較高的樓層，則視野較開闊，空氣質(zhì)量較好，噪音低。2、 高層的得房率比多層低，即購買相同建筑面積的住房，高層的套內(nèi)建筑面積低于多層的套內(nèi)建筑面積。3、 高層的物業(yè)管理費(fèi)比多層的物業(yè)管理費(fèi)高。十四、挑選房子的14個標(biāo)準(zhǔn)買房子除了自住，還可以出租或當(dāng)做投資。但自住、出租、投資雖可以獨(dú)立作為一種行為，又可以結(jié)合起來，這就意味著，改天可能因?yàn)橛钟卸嘤嗟腻X再買別的住處，原來自住的可以出租；反之，本來出租的房子若租不出去，也可自用。同時，萬一自己的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，也可把房子賣掉或出租。另外，買的房子無論是自住或出租都可作為資產(chǎn)，做生意時可向銀行申請抵押。其實(shí)，房子無論是用來自住或出租都可以當(dāng)做是一個投資行為。因此，置業(yè)就是投資，無論您是用來自住或用來出租。您所買的物業(yè)能否保值、升值，是確定此物業(yè)是否理想的決定性因素。然而，一個物業(yè)能否保值、升值是由在選擇物業(yè)時那些不可變因素確定著、可變因素影響著。什么樣的物業(yè)是好物業(yè)，仁者見仁，智者見智，但無論怎樣我們都首先會去考察物業(yè)的發(fā)展商、地段、品質(zhì)、房屋本身及成本，具體的標(biāo)準(zhǔn)就是：一、 保值、升值。這是置業(yè)的前提，也是挑選理想物業(yè)的決定因素二、 開發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)開發(fā)商的實(shí)力、信譽(yù)是一個項(xiàng)目成為理想物業(yè)的保障。我們應(yīng)該著重考察的是發(fā)展商是否是國內(nèi)外知名企業(yè)，在國內(nèi)國外曾操作開發(fā)過哪些項(xiàng)目并且這些項(xiàng)目是否成功，特別要考察的是發(fā)展商在操作此項(xiàng)目時是否有開發(fā)規(guī)模，建設(shè)是否同期進(jìn)行，工程進(jìn)展是否保持一定速度，承諾可兌現(xiàn)性有多大。三、 地段地段的好與差決定了售價(jià)的高低。地段是物業(yè)保值、升值的一大決定因素。這一項(xiàng)應(yīng)該考察的是現(xiàn)時是否是好地段，生活工作、購物、休閑娛樂是否方便，市政規(guī)劃是否有利于此地段的發(fā)展，此地段發(fā)展的空間余地是否夠大，空氣環(huán)境質(zhì)量是否優(yōu)質(zhì)。四、 交通交通方便，社區(qū)才有發(fā)展空間，也才有升值空間。這項(xiàng)主要考察現(xiàn)時工作、電話、上學(xué)等出入是否方便，公共交通網(wǎng)絡(luò)是否發(fā)達(dá)，交通網(wǎng)絡(luò)與住宅區(qū)的相連是否合理、方便，還有一點(diǎn)就是未來市政發(fā)展是否有利于此處交通的改善。五、 建筑質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)的內(nèi)在品質(zhì)是物業(yè)保值、升值的基礎(chǔ)。在裝修上要考察的是大堂、過道、外墻、窗、電梯的檔次、質(zhì)量是否達(dá)到一定的水準(zhǔn)。六、 市政配套齊全的市政配套是生活的保障。市政配套功能是否齊全，能否到位，能否在近、遠(yuǎn)期符合需求。七、 小區(qū)規(guī)劃超前規(guī)劃可令物業(yè)保持更長的競爭力?？疾煨^(qū)規(guī)劃是否合理，設(shè)施是否齊全，能否實(shí)現(xiàn)或何時能全部到位。八、 物業(yè)管理物業(yè)管理公司的經(jīng)驗(yàn)與實(shí)力，收費(fèi)是否合理，是否符合規(guī)定。好的物業(yè)管理能使物業(yè)的品質(zhì)保持長久。九、 朝向、樓層采光、通風(fēng)要好，若朝向不好，景觀優(yōu)美也可以，并同時與售價(jià)一起考慮。在樓層上要考慮家人出入的方便，底層或頂層有花園的，要考慮是否實(shí)用并同時與售價(jià)一起考慮。不同朝向、樓層的售價(jià)相差8%至15%。十、住戶檔次是否是自己所能接受的住戶群，不但如此還要了解住戶買房的用途。住戶的檔次同時也決定了物業(yè)的檔次。十一、售價(jià)，要了解其他方位物業(yè)售價(jià)，最主要的是是否為自己的預(yù)期價(jià)，同時要與付款方式一起考慮。十二、戶型設(shè)計(jì)戶型的實(shí)用性兼合理性是否完美，功能合理是否兼具美觀性，能否適應(yīng)未來家庭結(jié)構(gòu)變化，是否具有靈活性，如能否滿足自住并兼顧出租；一般的家庭廚房面積應(yīng)有6至8平方米，衛(wèi)生間5至7平方米，臥室12至20平方米，起居室+飯廳有30至50平方米，陽臺6至8平方米，才稱得上一個好家，總面積大約在三居室、90至120平方米。但若房間的功能齊全，面積雖小，仍然能生活得樂融融。十三、付款方式要輕松靈活，主要認(rèn)清自身的付款能力，考慮自己的付款能力能否達(dá)到。十四、周邊文化水平，主要考察城市的未來發(fā)展是否有利于改善周邊文化水平的檔次。沒有一個物業(yè)是十全十美的。十五、如何用技術(shù)參數(shù)選房在選擇購買期房時，除了對價(jià)格、位置、小區(qū)地點(diǎn)及開發(fā)商實(shí)力進(jìn)行初步判斷外，購房者只能依賴圖紙、模型和售樓員的描述來進(jìn)行判斷。因此，了解并運(yùn)用設(shè)計(jì)圖紙中的技術(shù)參數(shù)，有助于協(xié)助購房者對期房作出合理、正確的判斷。對住宅小區(qū)整體居住質(zhì)量來說，容積率、密度和間距系數(shù)是三個最為重要的參數(shù)。容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值，這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。一般來說，常見的以6層磚混多層住宅為主的小區(qū)，應(yīng)盡可能選擇容積率較小的。密度是指小區(qū)內(nèi)建筑地面積占總面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動場地越大。在以高層為主的小區(qū)，高容積率勢必配合低密度出現(xiàn)，同等情況下應(yīng)選擇密度低的小區(qū)。住宅間距系數(shù)是指樓間距離與遮擋建筑擋線高度的比值，應(yīng)挑選間距比值較大的小區(qū)。選擇了環(huán)境質(zhì)量好的小區(qū)后，還得巧用技術(shù)參數(shù)來挑選適當(dāng)?shù)姆啃?。決定房型質(zhì)量的參數(shù)主要是開間、進(jìn)深、層高和出房率。開間是指一套住宅占據(jù)樓長邊方向的面闊尺寸，開間越大，進(jìn)深越小，樓層越高的房型越好，因?yàn)榇箝_間能夠獲得較大的采光窗，有更好的通風(fēng)效果，小進(jìn)深使窗地比（窗面積與居室面積的比值）更為合理，避免黑房間的出現(xiàn)，居住更為舒適。出房率是指住宅的凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓主為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內(nèi)，雖然使用面積相同但銷售面積會有所不同。選擇出房率高的住宅可以少花錢得實(shí)惠。此外，商品房面積問題成為當(dāng)今社會關(guān)注的熱點(diǎn)話題，越來越多的人把目光投到了面積計(jì)算的方法上。有的人認(rèn)為分?jǐn)偟墓妹娣e是“隱形”的，并就此提出多種疑問，其一便是：一幢樓房怎么會有多個分?jǐn)傁禂?shù)？其實(shí)，一幢樓房有一個或更多的分?jǐn)傁禂?shù)是完全有可能的。因?yàn)樵谏唐贩棵娣e計(jì)算過程中，一幢樓房的分?jǐn)傁禂?shù)是由使用功能來決定的。一般來說，單一使用功能的住宅樓，分?jǐn)傁禂?shù)只有一個；但該樓為單一使用功能的商住樓時，由于各層布局不同，公用建筑面積服務(wù)范圍不同，就可能出現(xiàn)多個分?jǐn)傁禂?shù)的；而當(dāng)該樓為多種使用功能的綜合商住樓，出現(xiàn)多個分?jǐn)傁禂?shù)的可能性更大。具體計(jì)算，為全樓服務(wù)的公用建筑面積由全樓分?jǐn)?，為商場服?wù)的公用建筑面積由商場分?jǐn)?，而為住戶服?wù)的公用建筑面積就由住宅分?jǐn)偭恕＠?，一幢建筑，底層為商鋪，樓上為住宅，但商鋪的入口?dú)立，則商鋪原則上就不分?jǐn)傋≌褂玫臉翘蓍g，而只分?jǐn)傁嗷ブg的分隔墻以及外墻，這樣就會出現(xiàn)兩個不同的分?jǐn)傁禂?shù)了。選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)工程質(zhì)量最重要：房屋作為一種有著長期使用價(jià)值的產(chǎn)品，它的工程質(zhì)量是所有組成要素中最為重要的一個。一棟房子設(shè)計(jì)再漂亮、配套再完善、服務(wù)再優(yōu)秀，施工質(zhì)量不好，時時危及人們的正常生活，就絕對談不上投資價(jià)值了。與居住生活息息相關(guān)的設(shè)計(jì)及配套：在保證房屋質(zhì)量的前提下，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)該是便于生活，不違背人們生活習(xí)慣的；社區(qū)居住配套設(shè)施應(yīng)齊全，影響舒適度的涉及或配套將直接影響房屋的租售。物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)也會影響物業(yè)價(jià)值：物業(yè)管理公司除了日常的維修維護(hù)外還應(yīng)提供相關(guān)的服務(wù)，但服務(wù)的內(nèi)容與社區(qū)的檔次也有關(guān)系，高檔社區(qū)內(nèi)一般都會選擇業(yè)績好的物業(yè)管理公司提供酒店式服務(wù)。因此，在公用建筑面積服務(wù)對象為復(fù)雜的情況下，出現(xiàn)更多的分?jǐn)傁禂?shù)也就不足為奇了。好戶型的基本要素?zé)徜N的樓盤是其綜合素質(zhì)與組合優(yōu)勢造就的，好戶型也同樣是綜合因素使然，沒有絕對的“好”戶型，只有適應(yīng)各類買家不同居住實(shí)態(tài)與居住愿望，符合個人生活與居住行為模式的戶型。戶型設(shè)計(jì)有其需要遵循的設(shè)計(jì)通則原則，同時戶型也具有不同氣質(zhì)與個性內(nèi)涵，了解其構(gòu)成要素及細(xì)節(jié)，有助于買家甄別戶型、判斷是否適合自己，同時也能從更深層次提高自身的建筑審美意識。戶型的基本要素除了良好通風(fēng)、充足采光、平面合理等內(nèi)容，還應(yīng)仔細(xì)考量戶型設(shè)計(jì)的深度及細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)：各功能空間有明確的分工，“公私分離、動靜分離、清污分離”，戶型內(nèi)部空間的組織和布局，決定了居住環(huán)境的質(zhì)量，而功能的設(shè)計(jì)首先要符合人們的居住行為方式。居住生活分為共同性和私密性的、文化的和生活的不同方面，各種居住生活行為應(yīng)當(dāng)有其特定的空間環(huán)境。功能空間的專用程度越高，功能使用質(zhì)量相對就越高，功能空間的逐步分離過程，也就是功能質(zhì)量不斷提高的過程。合理分配空間規(guī)模及妥善處理各功能空間的聯(lián)系，對于戶型設(shè)計(jì)尤為重要。選擇大戶型時，要注意是否增加了相應(yīng)的功能空間及過渡空間，如：工人房、儲物間、家務(wù)操作空間、休閑運(yùn)動空間等，而不是單純的面積擴(kuò)大，同時，各功能空間之間存在著合理的過渡空間。選擇小戶型時，要注意是否具備了必要的功能空間，同時某些功能空間在使用上的靈活性、適應(yīng)性要求較高，具有使用功能的多元化。設(shè)置一定的儲藏空間，儲藏空間也存在著污潔之分、功能區(qū)分，實(shí)踐證明，儲藏空間、臥室壁柜、更衣柜等的設(shè)計(jì)，對改善室內(nèi)居住環(huán)境具有重要的意義。起居室與主臥室的舒適性與實(shí)用性，更是買家極為注重的，其跨度與縱深尺度的設(shè)計(jì)不容忽視，同時也是與買家的居住實(shí)態(tài)相關(guān)。戶型除了基本的結(jié)構(gòu)要素外，還存在著更深層次的因素，戶型設(shè)計(jì)要具有時代感，從人性的角度看戶型，考慮到人的內(nèi)在需求，不同的戶型設(shè)計(jì)創(chuàng)造出不同的心理環(huán)境與感受。從三維角度看戶型，室內(nèi)空間便產(chǎn)生不同的層次及空間的流動感。新經(jīng)濟(jì)下工作空間回歸生活空間，重新審視空間的公共性與私密性。因此，戶型設(shè)計(jì)的個性化與多元化，存在一個不斷發(fā)展的過程。十六、購商品房八忌1、 忌大而無當(dāng)。大戶型不能簡單理解為中小戶型的放大，而是一種全新理念、功能更多、更完備、更合理、更科學(xué)的設(shè)計(jì)。如合理增加了高度和采光（如設(shè)景觀落地窗）。否則，面積擴(kuò)大了，房屋自然顯得低矮了，便有了大而不當(dāng)?shù)膲阂指泻涂諘绺小?、 忌一覽無余。許多老戶型，進(jìn)入戶門后沒有玄關(guān)設(shè)計(jì)，廳內(nèi)景象、各個房間一覽無余，缺乏層次感，臥室、書房的私密性、舒適度受到影響。玄關(guān)的設(shè)計(jì)應(yīng)多種多樣，能起到豐富內(nèi)涵、點(diǎn)綴居室、增加層次的作用。3、 忌廚廁相連或相隔過遠(yuǎn)。廚廁連在一起的設(shè)計(jì)一是不利衛(wèi)生，二是在采光上相爭相克。如套房面積較小，兩者便難以保持適當(dāng)距離，設(shè)計(jì)時應(yīng)在房門位置上做文章。如廚廁相隔過遠(yuǎn)，熱水器便不好安裝。起居室最好不要直接看到衛(wèi)生間的門。4、 忌廳內(nèi)多門。起居室（廳）的門過多，形成對廳實(shí)際面積的擠占，使起居室（廳）成為走廊（過道），從而使廳顯得破碎，難以形成整體，效果上的和諧，也必然給擺放家具、電視、沙發(fā)等物以及懸掛書畫藝術(shù)品造成困難，視覺上也顯得雜亂無章。5、 忌光線灰暗。許多老式設(shè)計(jì)僅重視臥室、起居室的光線，廚房、客廳的光線都很差。對室外景觀的選擇也越來越重要，若環(huán)境差，綠化差或嚴(yán)重影響、障礙遠(yuǎn)視效果，對房屋增值前景是個制約。6、 忌動靜相擾。按生活起居方便的要求，臥室位置宜深一些，戶門最好不要直接對著廳，音箱、電視應(yīng)和主臥室保持一段距離，以免互相干擾，以利于相對安靜的環(huán)境。廚房、餐廳最好相連，既方便生活又利于清潔衛(wèi)生。7、 忌廚房深藏或淺露。若廚房設(shè)置太深，對排放油煙廢氣不利。有的戶型進(jìn)門就是廚房（或廁所），在整潔度、感官上和減少噪音等方面就大打折扣。8、 忌房屋通透性差?？諝馐欠駥α魇且豁?xiàng)重要的環(huán)保指標(biāo)，也是戶型設(shè)計(jì)成功與否的重要標(biāo)志。過于曲折的戶型使夏日室內(nèi)溫度偏高，有的房間悶熱難耐，不利身體健康。十七、買商品房六守則購買商品房是一個科學(xué)的抉擇過程，消費(fèi)者如肯動腦筋，用經(jīng)濟(jì)的、超前的眼光去分析市場、把握商機(jī)，就可以得到減少投入?yún)s不降低實(shí)惠的客觀效果。一、 買“成交價(jià)”價(jià)格是購房要素的首選，但有些房地產(chǎn)發(fā)展商出于促銷的考慮，往往弄出很多五花八門的價(jià)格水平，如“起價(jià)”、“均價(jià)”、“開盤價(jià)”、“優(yōu)惠價(jià)”、“清盤價(jià)”等等，其中起價(jià)最不可信，它通常是整棟住宅樓中樓層、朝向、戶型等最差的那套房?！熬鶅r(jià)”實(shí)際上是房地產(chǎn)發(fā)展商計(jì)算售房面積的一種方法，個別發(fā)展商亦有用“均價(jià)”來吸引消費(fèi)者的。購房者同樣應(yīng)該注意，購房前對自己的購房支出有一個清醒的預(yù)期計(jì)算，不要尋著低價(jià)位找房源，然后水漲船高的抬高自己的購房支出。與其這樣，還不如直接找一個中意的樓盤。還有兩種價(jià)格應(yīng)該注意，那就是“報(bào)價(jià)”和“成交價(jià)”，報(bào)價(jià)和成交價(jià)之間的差，往往就是打給購房者的“折扣”。也就是說，當(dāng)銷售人員向您介紹價(jià)位的時候通常是報(bào)價(jià)，您能否買到低于報(bào)價(jià)的成交價(jià)，就看您的談判能力了。二、 買利好環(huán)境交通方便與否，是當(dāng)前商品房價(jià)格定位的重要因素。通常情況下，房價(jià)自城中心向外逐漸遞減。但購房者宜用理性的、超前的眼光看待物業(yè)環(huán)境，以低價(jià)格買進(jìn)眼下雖然存在交通及位置缺陷、但日后有重大利好變化的住房，往往能得到較大的實(shí)惠。購房者既要近看、又要遠(yuǎn)瞻，在選擇房型好、質(zhì)量滿意的優(yōu)質(zhì)家居的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)了解、分析、調(diào)查該地區(qū)改造和發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃以及小區(qū)環(huán)境的配套性，在此全面了解的基礎(chǔ)上決定取舍。只要將來的物業(yè)居住環(huán)境逐步向好的方向轉(zhuǎn)化，交通的問題能夠逐漸得到解決，暫時困難的克服就很值得。三、 買“內(nèi)部認(rèn)購房”近年來，許多房地產(chǎn)發(fā)展商在尚沒有獲得《商品房預(yù)售許可證》等有關(guān)證件之前，常在小范圍內(nèi)推出一種“內(nèi)部認(rèn)購”的方式。這是由于某項(xiàng)目在正式推出以前，營銷商對市場接受度尚缺乏足夠的了解和信心。內(nèi)部認(rèn)購價(jià)一般定的較低，有投石問路的性質(zhì)，應(yīng)該是該商品房銷售過程中的“最低時段價(jià)”，同時，房地產(chǎn)營銷商為了保證盡可能多的贏利，會嚴(yán)格的限制和控制內(nèi)部認(rèn)購的銷售量和時間。聰明的購房者如果斷出手，往往能得到比開盤價(jià)低幾個百分點(diǎn)的實(shí)在優(yōu)惠。一套房計(jì)算下來就很可觀了。當(dāng)然，參與房地產(chǎn)發(fā)展商的內(nèi)部認(rèn)購是有先決條件的，商品房發(fā)展商的資質(zhì)必須可靠，該項(xiàng)目的發(fā)展前景較好，其中最重要的一點(diǎn)是：該房地產(chǎn)項(xiàng)目合規(guī)、合法，具有除《商品房預(yù)售許可證》以外的其他合法開工建設(shè)的證件，以免不小心攤上麻煩，使自己的合法權(quán)益受到損害。四、 買“開盤價(jià)”和前面的“內(nèi)部認(rèn)購”相類似，商品房的“開盤價(jià)”中也包含了某種優(yōu)惠因素。一般情況下，項(xiàng)目正式開盤時，房地產(chǎn)營銷商為了創(chuàng)造一種旺銷氛圍，保持項(xiàng)目物有所值的美好形象，往往作出切實(shí)的讓利，其優(yōu)惠的可信度較高。當(dāng)然，無論是內(nèi)部認(rèn)購價(jià)還是開盤價(jià)，都要隨著市場的變化和該項(xiàng)目的銷售情況而變化，不可能都是直線上升的趨勢，購房者應(yīng)做通盤考慮。五、 買“清盤房”剛開始賣和最后賣的商品房價(jià)格一般都較低。期房銷售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商出于資金滾動的需要，一般將價(jià)格定得很低，然后隨著開發(fā)進(jìn)度和市場形象的確立和市場占有率的提高，價(jià)格會逐漸上揚(yáng)。當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時價(jià)格會低下來。在上述兩個時期購買住宅應(yīng)該是最實(shí)惠的了，這種實(shí)惠一般體現(xiàn)為價(jià)格形態(tài)和實(shí)物形態(tài)兩個方面。前者，消費(fèi)者從中得到的實(shí)惠少則幾千元，多則幾萬元甚至更多；后者，消費(fèi)者除了低價(jià)購房的優(yōu)惠以外，還可以得到房屋質(zhì)量方面的切實(shí)保證。因?yàn)榍灞P房基本是現(xiàn)房，房間本身的質(zhì)量問題已經(jīng)過竣工后一段時間的檢驗(yàn)，問題基本暴露出來，購房者可以心明眼亮。需要說明的是：清盤房一般在房型、層次、朝向的選擇方面有一定的局限，消費(fèi)者在選擇的時候應(yīng)該從長計(jì)議，嚴(yán)格把握標(biāo)準(zhǔn)，不要因價(jià)格偏低的誘惑而買進(jìn)不稱心的住房，造成長久的遺憾。六、 買實(shí)在面積個別房地產(chǎn)開發(fā)商在房屋計(jì)量面積上會打一些“埋伏”。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該向購房者明確其商品房分?jǐn)傁禂?shù)（商品房建筑面積和使用面積之間的比例），購房者可以據(jù)此計(jì)算所購住房的使用面積，全面了解所購商品房的“得房率”。但有一些房地營銷商在期房銷售過程中不確定房屋的精確面積，有意打下“埋伏”，留待以后讓購房者增補(bǔ)購房款，這實(shí)際上造成購房者預(yù)期購房費(fèi)用的增加。有鑒于此，購房者在選擇期房時，要反復(fù)認(rèn)真的看圖紙，準(zhǔn)確的計(jì)算面積，最好留下圖紙及有關(guān)說明文書的復(fù)印件，認(rèn)真研究購房合同上有關(guān)面積的說明，“敲死”住宅面積，避免日后出現(xiàn)被動局面。十八、牢記看房十二招1、 地段地段也就是小區(qū)所在的地理位置。地段的好壞決定了房產(chǎn)的售價(jià)，同時也是物業(yè)保值、升值的一個重要因素。作為自己居住的房屋，主要考慮的還是以方便自己及家庭成員出行為宜，不要片面強(qiáng)調(diào)往鬧區(qū)里“扎堆”，那樣既不經(jīng)濟(jì)，也不一定能提高生活質(zhì)量。一般只要有好的道路交通網(wǎng)，離市中心又不是太遠(yuǎn)，房價(jià)比較合適的即可。2、 朝向良好的朝向，可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況，對居住者的身心健康十分有利。在北京地區(qū)，以正南朝向接受陽光直射面最大，時間最長，南偏東、南偏西105度內(nèi)都有陽光直射入室，而北偏東、北偏西75度內(nèi)整日都不會有陽光直射入室。3、 層次一般來說，在不考慮個人因素的情況下，住宅樓在總層數(shù)的1/3以上、2/3以下為較好層次，如成都若不帶花園的多層住宅三四層，十八層塔樓的六至十二層為最佳。4、 功能分區(qū)住宅應(yīng)充分考慮住戶的家庭結(jié)構(gòu)和生活規(guī)律，使家庭使用功能細(xì)化。理想的住宅中，起居空間由過廳、客廳、起居室、健身房、琴房、書房、工作室、衛(wèi)生間、廁所、臥室、貯藏室、陽臺等組成，按各自功能可匯總為“污、潔、動、靜”四大空間。5、 面積空間單元內(nèi)不同空間要有相對合理的面積。從居住功能角度分析，廚房的合理面積應(yīng)在4平方米一5平方米之間，衛(wèi)生間最好洗、廁功能分開，三居以上應(yīng)設(shè)有兩個衛(wèi)生間。舒適的主臥室合理面積應(yīng)在15平方米一19平方米之間，客廳的面積要盡量大些，廳內(nèi)開門的數(shù)量應(yīng)盡量減少，房屋要方正，不要有斜角。6、 質(zhì)量與細(xì)節(jié)在商品房選購中，最難把握的就是質(zhì)量問題，同時這也是日后使人感到煩惱最多的問題。房屋質(zhì)量問題主要起因于設(shè)計(jì)、施工中留下的隱患，主要體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)、材料、功能設(shè)置、施工管理、質(zhì)量監(jiān)督等幾個方面，由于專業(yè)性較強(qiáng)，一般購房者很難檢驗(yàn)。購房者只有認(rèn)真審閱商品住宅樓的《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等相關(guān)證件來考察住宅樓的質(zhì)量。房屋層次的高低從表面上很難看出來，它主要體現(xiàn)在許多細(xì)節(jié)方面。一套優(yōu)秀的居室很大程度體現(xiàn)在細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)理念上，例如有的精品樓盤推出居室進(jìn)屋的門采用“子母門”，即有一扇大門與一扇小門組合在一起，這樣的搬家具的時候就不會發(fā)生“門小家具大”的尷尬。還有的衛(wèi)生間預(yù)留了電話插扎、屋面預(yù)留“空調(diào)眼”，有的樓盤的電梯專門設(shè)置了語音提示等等，這些細(xì)微之處都是開發(fā)商素質(zhì)、意識的體現(xiàn)。7、 看電梯、樓梯在時下許多塔樓和小高層的樓房中，電梯的質(zhì)量已越來越不容忽視。有關(guān)電梯故障和事故時有發(fā)生，不僅給人們的生活帶來不便，而且還危脅到人們的身體健康。因此，看房進(jìn)要仔細(xì)察看該樓盤所用電梯的品牌資質(zhì)，是否有國家頒發(fā)的合格證書等。同時還要查看步行樓梯的安全情況，樓梯寬度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，樓道是否暢通，發(fā)生危險(xiǎn)情況時，是否有利于逃生等等。8、 看環(huán)境居住環(huán)境的好壞是一個不容忽視的問題。由于人們在冰冷的“混凝土”盒子里被禁錮了許多年，一般對四周環(huán)境不會很挑剔，一般只要有“綠”即行。其實(shí)，作為一名購房者應(yīng)該認(rèn)真考察一下自己將來生活的環(huán)境，不僅要求有很高的綠地覆蓋率，而且還要真正能為已所用。另外還要考察所購買的樓房之間的間距，容積率和建筑密度，四周污染情況如盡量遠(yuǎn)離工廠、馬路、大商場、大酒樓等等。9、 看景觀小區(qū)內(nèi)的景觀建設(shè)現(xiàn)已被越來越多的發(fā)展商所重視。好的景觀可以達(dá)到親近自然的效果。但如今好多小區(qū)的景觀建設(shè)都缺乏“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，而是像建樓房一樣先平整地皮，再造景觀。這樣的景觀，顯得很呆板，毫無層次可言，讓人根本無親切之感，一眼即可看出人工雕鑿的痕跡。同時，景觀方面的投入占用了購房者房屋成本的5%左右，這可是一筆不小的開支。10、 看物業(yè)看房不可不問物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)的好壞是房屋是否升值的一個重要因素。好的物業(yè)管理會給自己將來的生活帶來便利，而差的物業(yè)管理不僅會影響到自己的日常生活，還可以引發(fā)大量的糾紛。因此，看房要積極向有關(guān)人員打聽負(fù)責(zé)小區(qū)服務(wù)的物業(yè)管理公司，最好能查看他們的有關(guān)資質(zhì)、實(shí)力的文件，亦可去他們現(xiàn)服務(wù)的其他小區(qū)打聽有關(guān)他們的服務(wù)行為。11、 看配套設(shè)施小區(qū)配套設(shè)施是否完善是這個小區(qū)成熟與否的標(biāo)志。主要看小區(qū)的市政配套設(shè)施、生活配套設(shè)施、休息配套設(shè)施、交際配套設(shè)施以及購物條件等等，其中市政配套設(shè)施的管線最好是集中布置，要離墻近，外露少，安全性要好，另外還要重點(diǎn)考察小區(qū)的水源是否清潔達(dá)標(biāo)。此外還有小區(qū)的學(xué)校、超市、會所、健身娛樂等生活配套設(shè)施也應(yīng)仔細(xì)考察。12、 采光與通風(fēng)受采光面大小、朝向，以及是否直接采光的影響，采光質(zhì)量不同。十九、選擇中間層的四要點(diǎn)第一，頂棚和地面是否漏水。因?yàn)榉课萋┧蠖喟l(fā)生在結(jié)構(gòu)變化的部位(比如結(jié)構(gòu)縫、沉降縫等)、構(gòu)造變化部位(如伸縮縫)，所以要避免選擇處在這些部位的房間。在自檢時，可以采用比較簡單的方法—向室內(nèi)注水，看下層是否漏水。第二，排水管道、天然氣管道等安裝是否隱蔽。中間層連接著頂層和底層，通過的各種管道比較多，要留意這些管道穿過時，凸出的部位是否影響了正常的出入活動。第三，陽臺是否安全。中間層距地面較高，陽臺的高度要足以保護(hù)老人和小孩的活動安全。如果是通長陽臺，在兩戶之間應(yīng)有分隔防衛(wèi)措施，防止兩戶之間的互相“攀越”。雨水管、用花格窗的樓梯離陽臺、窗口不要過近，以防被攀爬遭劫。第四，客廳、臥室的朝向是否科學(xué)，中間層易于通風(fēng)、采光，但要避開冬天凜冽的寒風(fēng)，接納夏季的習(xí)習(xí)涼風(fēng)，所以朝向要以南向?yàn)榧?。如果小區(qū)棟距較小，應(yīng)咨詢鄰近中間層住戶的日照、采光情況。二十、商品房選購的基本要點(diǎn)選一套舒適、實(shí)用、安全、美觀的商品住房應(yīng)當(dāng)考慮以下幾個問題：一、 驗(yàn)五證：主要包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。二、 最好了解一下開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、建筑單位、質(zhì)量監(jiān)理單位的等級和信譽(yù)，再看一下是否有《建筑工程質(zhì)量許可證》、《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》，以保證房屋的質(zhì)量和可靠性。三、 綜合考察住房的地理位置、小區(qū)環(huán)境(是否遠(yuǎn)離污染源、環(huán)境是否宜人，市政配套、小區(qū)配套、購物條件等；周邊環(huán)鏡人文、信息、通訊等，交通是否便捷、道路是否適于疏散，有無停車場地；物業(yè)管理、安全保衛(wèi)、售后服務(wù)是否到位等。四、 保證住房的實(shí)用性、舒適性。主要考慮以下幾點(diǎn)：住房的使用面積與建筑面積之比，高層塔樓不小于72%，多層樓不小于78%為佳。住房布局緊湊、功能明確，滿足睡覺、相聚、吃飯、衛(wèi)生、洗涮、儲藏的需要。房間布置力求方正、平整；面積分配合適，保證適用、力求舒適，避免相互穿插、減少干擾；廚房要緊鄰戶門、餐廳，并遠(yuǎn)離主臥室，以免油煙竄入，并避免西向?yàn)橐?；主臥需要避免視線干擾，門不要直開向客廳；浴廁要通風(fēng)、采光，門也不要開向客廳；儲藏間力求隱蔽，門不要開在廳、房內(nèi)。滿足采光、照明、隔聲、隔熱的室內(nèi)環(huán)鏡要求，選擇有三面朝向(其中有1?2房間朝南向)最佳。設(shè)計(jì)要有超前性，室內(nèi)隔墻承重墻少，以利于室內(nèi)改變格局。買老少間要看與鄰室是否能打通。市政管線是否集中布置，最好離墻近、外露少，管線與樓板、墻體穿插處是否做了套管；衛(wèi)生潔具、五金配件質(zhì)量是否合格；是否預(yù)留了空調(diào)位置；每間房、廳含衛(wèi)生間是否都有2?3個電源插座，有無漏電保護(hù)裝置；煤氣表、水表、電表是否出戶。（7）門窗安裝牢固，橫平豎直，高低一致；框與墻體縫隙要填滿，表面平整光滑，無裂縫；門窗扇開啟、推拉靈活，無倒翹；五金配件應(yīng)齊全，關(guān)閉后密封條處于壓縮狀態(tài)。五、對于中高層、高層樓宇應(yīng)注意電梯的生產(chǎn)廠家和質(zhì)量合格證，應(yīng)注意位于地下室的水泵的振動與噪音的處理情況，還應(yīng)注意每層是否有垃圾存放的空間等。二十一、購房自用主要考慮哪些因素1） 相當(dāng)?shù)拿娣e，適應(yīng)家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量；2） 合適的房型，滿足生活起居、工作、學(xué)習(xí)以及社交需要：3） 合理的地理位置，符合工作、生活的需要；4） 周邊是否有完善的生活配套設(shè)施；5） 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活；6） 相對能夠承受的房價(jià)；7） 堅(jiān)固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)；8） 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。二十二、如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域消費(fèi)者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應(yīng)考慮：1） 外出（上、下班）的交通是否便捷；2） 周邊生活必需的商業(yè)設(shè)施是否齊全；3） 孩子的教育設(shè)施是否完備；4） 老人則要考慮醫(yī)療、保健設(shè)施是否便利；5） 綠化環(huán)境；6） 親朋好友往來是否方便；7） 市政配套是否齊備；’8） 和習(xí)慣生活區(qū)域的其他差異。二十三、購房投資主要考慮哪些因素購房投資是為了保值和升值，必須要考慮到以下問題：1） 物業(yè)所在的地段是否具有投資價(jià)值；2） 有否重大政策導(dǎo)向（如即將開發(fā)某地，或已限制某種房產(chǎn)的開發(fā)）；3） 有否正在開工或規(guī)劃新建的重大市政項(xiàng)目（如地鐵、機(jī)場）；4） 是否由可信度高的開發(fā)商營造：5） 同比地段房價(jià)相對較低，或房價(jià)的上升空間較大；6） 出眾的生活環(huán)境（如：有山、水、公園、溫泉等）；7） 特別的生活配套設(shè)施（如名牌學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、著名大商店等）；8） 超前的設(shè)計(jì)規(guī)劃（如前瞻性的小區(qū)規(guī)劃、房型等）；9） 漂亮（或標(biāo)志性）的建筑外觀；10） 良好（出色）的物業(yè)管理；11） 合理的房型面積和總價(jià)（便于出租或轉(zhuǎn)手）；二十四、如何確定購置物業(yè)的大小對物業(yè)的大小，每個消費(fèi)者都會有個先人為主的概念，如三口之家二室一廳，三代同堂三室一廳等。但買好之后，往往會出現(xiàn)很多的不滿，不是臥房太小，就是少了書房、工作室，要不就是房間太大，打掃太費(fèi)力，這是因?yàn)橘徶梦飿I(yè)前沒有細(xì)細(xì)打算造成的。因此，購房前，購房者要根據(jù)自己的家庭人口數(shù)量、任用需要、特殊愛好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和未來發(fā)展等請多因素綜合考慮確定欲購房屋的面積。特別是要準(zhǔn)備好自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，面積每多1平方米，購房者就需多支出幾千元。另外，購房者還要確定自己所設(shè)定的是建筑面積還是室內(nèi)凈使用面積，因?yàn)槟壳笆袌錾弦话闶且越ㄖ娣e進(jìn)行購售，多、高層的有效面積得房率也不同。二十五、買底層、頂樓關(guān)鍵看什么在一些人的觀念中，商品房的樓層最忌購買底層和頂層，因此為了不致頂層和底層壓手，許多房產(chǎn)商努力在頂層和底層上做文章，如底層贈花園、頂層贈露臺，且花園和露臺設(shè)計(jì)確實(shí)很精美，風(fēng)格別致?；ㄍ瑯拥腻X甚至更少的錢卻比別人多得一處花園或露臺，實(shí)是物超所值。買這樣的房可以節(jié)省不少開支，但也有學(xué)問，不僅要價(jià)廉還要物美，怎樣查找底層和頂層的瑕疵呢？在底層，首先，要仔細(xì)檢查防潮設(shè)計(jì)和措施。防潮措施不過關(guān)，長期住在這種房子里，不僅電器、家具易生銹、發(fā)霉，人也易患風(fēng)濕性關(guān)節(jié)炎。其次，底層因鄰近各種管道尤其是下水道，如果管道質(zhì)量差或設(shè)計(jì)不合理，則管道易堵塞，特別是化糞池封閉不嚴(yán)管路不暢，也往往易滋生蚊蠅且臭氣沖天。再次，底層因處在樓房最底層，在眾樓環(huán)抱之中，故其采光和通風(fēng)往往受到限制。筆者認(rèn)為最好請專家或技術(shù)人員幫助鑒定一下。頂層的大忌是隔熱和防水設(shè)施不好。因?yàn)轫攲邮芴栔鄙涿娣e大，下雨天易積水，常常"水深火熱”。因此，消費(fèi)者在買房時，要考察頂層的隔熱、防水措施及其效果，看頂層是否設(shè)置通風(fēng)板或做成坡屋頂，頂層的構(gòu)造變化部位是否銜接良好，因?yàn)橥L(fēng)效果好易散熱散潮，而屋頂漏水通常出現(xiàn)于構(gòu)造變化部位。二十六、購房前調(diào)查房產(chǎn)哪些情況？人們在購買房地產(chǎn)時常常會遇到一些意想不到的問題。有些購房者因急于購置房產(chǎn)，在對所購房產(chǎn)了解甚少的情況下，便匆忙作出購買的決定。實(shí)際上有的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬不定，存在爭議，當(dāng)不了解情況的購房人一旦盲目付了款，就會陷入一場曠日持久的訴訟。這種情況不僅發(fā)生在購置舊房產(chǎn)時，甚至在購置新房產(chǎn)時也會遇到，因?yàn)榻?jīng)常有幾個單位聯(lián)建住宅樓，并出售其中一部分，當(dāng)聯(lián)建幾方在分配不公發(fā)生爭議時，購房人就會陷入困境。在購置舊房產(chǎn)時還會遇到更棘手的問題，即舊房產(chǎn)位于經(jīng)批準(zhǔn)征用或拆遷劃撥建設(shè)用地的范圍內(nèi)，這樣的房產(chǎn)按規(guī)定不允許買賣，即使買了也過不了戶最終拿不到產(chǎn)權(quán)證，這種情況常發(fā)生在私下買賣交易中。購房人還應(yīng)該清楚，設(shè)定抵押權(quán)的房產(chǎn)不能出售，除非獲得抵押權(quán)人的同意。購房人在買房前，一定要弄清楚房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購買前已成為抵押物，則此房產(chǎn)不應(yīng)在銷售之列，因?yàn)榈盅簷?quán)人可能隨時要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，這樣購房人就會陷入一場無謂的官司中去。經(jīng)人民法院裁定限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)也不能出售，此時房產(chǎn)所有權(quán)人無權(quán)出售自己的房產(chǎn)，在此期間的交易行為沒有法律效力，所以，購房人在選購房產(chǎn)前，應(yīng)要求產(chǎn)權(quán)人詳細(xì)介紹房產(chǎn)有關(guān)情況，并要產(chǎn)權(quán)人提供有關(guān)產(chǎn)權(quán)文件。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一些發(fā)展商申請銀行為其客戶提供房地產(chǎn)抵押貸款，他們在售房廣告上常登出“某某銀行提供銀行按揭”，導(dǎo)致購房人產(chǎn)生一種誤解，認(rèn)為只要購買此廣告上所刊登的房產(chǎn)，就可以獲得銀行貸款。但購房人往往忽視了銀行要對每一位申請人進(jìn)行資格審查，只有具備了銀行規(guī)定條件的申請人才有資格獲得貸款。所以，每一位想獲得銀行抵押貸款購買房產(chǎn)的人，應(yīng)先了解銀行的貸款條件后再決定是否買房，這樣就會避免許多不應(yīng)遇到的麻煩。購置房產(chǎn)一般涉及金額較大，有時是購房人一輩子的積蓄，因此購房人應(yīng)謹(jǐn)慎行事。房產(chǎn)買賣交易程序復(fù)雜，涉及問題較多，最近政府又頒布了一系列有關(guān)房產(chǎn)買賣、預(yù)售、轉(zhuǎn)讓和抵押的法規(guī)，所以，購房前應(yīng)了解一下這方面的有關(guān)規(guī)定和有關(guān)程序。如果購房人要想更有把握，也可到專業(yè)律師事務(wù)所進(jìn)行咨詢。購買房產(chǎn)雖然表面上不像購買股票那樣變化莫測，但實(shí)際上也會遇到各種各樣復(fù)雜的問題，需要具備多方面的知識，尤其是有關(guān)的法律知識。比如，在一般情況下，由于購房者大多數(shù)是首次購置房產(chǎn)，許多問題不可能預(yù)見到，更無經(jīng)驗(yàn)起草或參與修訂合同，這樣就會給購房者買房造成困難，難以確實(shí)保護(hù)自己的合法權(quán)益。在這種情況下，購房者可選擇精通房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的律師協(xié)助自己與發(fā)展商簽合同。完善的房產(chǎn)買賣合同既可以有效地規(guī)范發(fā)展商的行為，也能有效地保障購房者的合法利益。二十七、《新建住宅使用說明書》包括的基本內(nèi)容《成都市商品房買賣（預(yù)售）合同》第十一條指的《商品房使用說明書》即《新建住宅使用說明書》應(yīng)該包含這寫基本內(nèi)容：對住宅的建筑結(jié)構(gòu)、類型和各設(shè)施容量、布置情況等性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。具體地說，《住宅使用說明書》一般應(yīng)包含以下內(nèi)容：1、開發(fā)企業(yè)與住宅建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位的名稱；2、建筑結(jié)構(gòu)類型和承重墻平面布置說明；3、自來水、雨污水、強(qiáng)弱電、燃?xì)?、熱力、通訊等設(shè)施的容量、配置、管線走向的說明；4、有關(guān)部門設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；5、門窗類型和其他使用注意事項(xiàng)；6、配電負(fù)荷說明；7、裝飾、裝修注意事項(xiàng)；8、其他需說明的問題；9、住宅共用面積使用規(guī)定說明；10、住宅外立面使用、底層天井使用、封陽臺的說明；11、小區(qū)公用設(shè)施使用、維護(hù)說明。應(yīng)該說，包含上述內(nèi)容的《新建住宅使用說明書》才是合乎標(biāo)準(zhǔn)的。二十八、《新建住房質(zhì)量保證書》包括的基本內(nèi)容為了保護(hù)購房者的合法權(quán)益，加強(qiáng)商品住宅售后管理，我國《建筑法》對建筑物質(zhì)量事項(xiàng)有明確的法律規(guī)定。同時，建設(shè)部以（1998）102號文印發(fā)了《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度規(guī)定》，明確要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向用戶交付新建商品住宅時，應(yīng)向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，《住宅質(zhì)量保證書》可作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定。（成都市稱為《商品房質(zhì)量保證書》）應(yīng)包括以下內(nèi)容：1、 工程質(zhì)量監(jiān)管部門核驗(yàn)的商品房質(zhì)量等級；2、 開發(fā)商承諾對地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在其合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任；3、 寫明正常使用狀況下各部件及部件的保修內(nèi)容與保修期，具體為屋面防水溝、墻面、廚房、地下室、管道滲漏1年，墻面頂棚抹灰層1年，地面空鼓開裂、大面積起砂1年，門窗翹裂、零件損壞1年，衛(wèi)生潔具1年，供熱、供冷系統(tǒng)1個采暖期或供冷期；4、 其他部件的保修期限由開發(fā)商與用戶自行約定。此外，《住宅使用說明書》還應(yīng)對注意的結(jié)構(gòu)、性能和各部位或部件的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)作出說明。基本術(shù)語知識公房公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。不可售公房不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。已購公房已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房。單位產(chǎn)權(quán)房單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。廉租房廉租房是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。私房私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。二手房二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為"一手"，第二次交易則為"二手"。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子?，F(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。外銷房外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)或和個人。內(nèi)銷房內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。共同共有房產(chǎn)共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。共有房產(chǎn)共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。尾房尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇?！盃€尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。城市居住區(qū)城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000?50000人相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住小區(qū)居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000?15000人相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住組團(tuán)居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000?3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。配建設(shè)施配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。公共活動中心公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。建筑小品建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。宅間小路宅間小路是住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。住宅部品住宅部品：一詞譯自日文。意指在住宅里面有獨(dú)立功能的住宅工業(yè)產(chǎn)品，如門、窗、廚具、潔具等。它區(qū)別于建筑原材料，如沙、石、水泥等；又區(qū)別于建筑物結(jié)構(gòu)配件，如窗臺、門窗過梁、水泥預(yù)制件等。房屋產(chǎn)權(quán)房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。所有權(quán)房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋全面支配的權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容.占有權(quán)房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使，但有時也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人房客來行使。這時，房屋所有權(quán)人并不因而喪失對房屋的所有權(quán)。使用權(quán)房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對房屋進(jìn)行事實(shí)上的利用。同樣通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他人使用，并不失去對房屋的所有權(quán).收益權(quán)房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。有時房主也將部分收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來的房屋改為從事一些收益性經(jīng)營活動，收益按照一定的比例，一部分交給房主，一部分留給自己。處分權(quán)房屋的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)一般由房主行使，房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈與對象。有時房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。如房主作為債務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時就可行使房屋的處分權(quán)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣贈與或者其他合法的方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式：買賣；交換；贈與；以房地產(chǎn)抵債；以房地產(chǎn)作為出資或者作為合作條件,與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；因企業(yè)兼并或者合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。商品房預(yù)售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方為轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。房屋契稅是指房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時承受人向政府交納稅款。產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán)置換是指居民之間以自身原有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行置換的一種業(yè)務(wù)。一般是在中介的撮合下進(jìn)行，并可由中介代辦置換手續(xù)。房地產(chǎn)按揭“按揭”的名稱是從香港地區(qū)傳入內(nèi)地的，源于mortqage一詞，本意是“抵押”，這詞發(fā)言的后半部，經(jīng)過粵語的洋涇浜式改造，讀成“按揭”，現(xiàn)在已運(yùn)用于正式文本，按揭可分為法定按揭和衡平法按揭。大產(chǎn)證大產(chǎn)證：即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。小產(chǎn)證小產(chǎn)證：即每個購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。建筑專業(yè)術(shù)語建筑面積住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。使用面積住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。計(jì)算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。公用面積住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。實(shí)用面積它是“建筑面積”扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積），一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。計(jì)租面積作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。容積率容積率是建筑總面積與建筑用地面積之比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。得房率得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。開間住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米——3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40——50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。進(jìn)深在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。套內(nèi)面積俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個內(nèi)容空間的概念。動既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場。公攤面積商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。面積竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑。輔助面積輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。共有建筑面積房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，